浅谈成都西村创意产业园低调而闻所未闻的无预售证卖楼方式

浅谈成都西村创意产业园低调而闻所未闻的无预售证卖楼方式 商业地产投资须谨慎， 浅谈成都西村创意产业园低调而闻所未闻的无预售证卖楼方式 成都近两年的商业地产发展速度迅猛，商业地产投资也被炒得火热。我一直比较关注商业地产新闻，也和一些行业内的人士进行了诸多交流，行业内现在流行一句话:多年前，大家都在问什么是商业地产;最近五年，都在问你买了多少块商业用地;今年，都在问怎么把楼换成钱;五年后，都在问谁还在做商业地产。 个人对成都现阶段的商业地产发展是持较为谨慎的态度，作为广大投资者而言，投资商业地产的风险越来越大，特别是今年开始成都的商业项目集中放量，正在经历着一场大变局。楼市调控背景下，2011年众多开发商齐聚商业地产，有人甚至把2011年喻为商业地产的“黄金时代”。而全面爆发之后，商业地产正在经历的“思考期”显得更加令人关注。谁来承租,数量庞大的综合体、专业市场谁来支撑,迅速上涨的商业地产价格市场如何承受, 从购买写字楼投资而言，其项目的区域位置、周边配套、项目本身的配套标准都是不容忽视的。现在成都写字楼最集中的应该是城南，商务氛围很不错，写字楼的配套标准也越来越好，包含电梯、车位、外墙、空调等系统。但三环路以外的写字楼，从现阶段而言，有一定弊端的，周边的生活配套是不太成熟的、交通不是太方便的，员工上班的时间和生活成本较高，而且放量有点过于集中，空置率较高。 大概去年十月，在成都金沙西单斜对面，贝森北路上看见一项目，叫西村创意产业园，从园区的规划和 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 上较有创新，所以持续关注至今。 其区域位置是很不错的，距离在建的地铁四号线和七号线换乘站清江路口站约200米，未来的区域发展不错。但其有一个很大的败笔，即其西村五号项目，一栋19层高的塔楼，总建筑面积约25000方。经过深入了解，起初西村五号的1--3楼为商业卖场设计，4--10楼为写字楼设计，11--19楼设计为酒店;现在已经改造成1-3设计没有变，4楼以上全部做写字楼，其做写字楼有几大硬伤: 1、作为写字楼的大堂不够大气，建筑层高只有5.4米，大堂只有几十平米。 2、整栋楼外立面设计太差，外观看起来像一栋低端住宅，居然用乳胶漆，开发商也太节约成本了。乳胶漆不仅现在看起来没有商务品质，过两年后，经过日晒雨淋，漆是很容易脱落的，影响外观。已经卖给投资者后，维护成本很明显就落到了投资者身上，投资者很有可能最后变成受害者。 3、因为其单层楼面积只有880左右，内部的管道井、通风、电梯井等设计不合理，造成其公摊极大，据了解最大可至43%左右，即100?的建筑面积，实际使用可能只有57?，实用性大大降低。 4、11--17楼应原来为酒店设计，其层高太低，建筑层高为3.1米，如果后期办公装修吊顶后，净层高只有2.4--2.5米，办公太压抑，而且电梯设计存在严重缺陷，只有两部电 梯可到。 5、停车位设计仍然偏少，整栋楼居然只有130多个停车位。 6、写字楼内部公共部分装修较为劣质，从其现在的装修效果图上看，没有设计感。 以上重点说的是建筑设计上得硬伤，无法改变，但其物业管理也一塌糊涂。作为衡量写字楼配套标准的最重要一个环节及物业管理方，居然用的是其自己的物业管理公司，其物业公司资质太低，没有专业的管理人才，根本没有物管品质保障。 其销售方式更为离谱的，闻所未闻，极其低调，没有铺天盖地的广告，该楼盘无销售公示牌，并且土地证、规划证、工程许可证、开工证、预售证等在现场醒目位置都看不到。 最开始我以为这栋楼只租，是其开发公司自己持有的话，其所有的硬伤都可以暂且不谈了，但是其是要销售的。遇到其销售总监，居然还明说:“我们这栋楼起初确实没有打算卖，当初是以自建项目报建，所以拿不到预售证，你也晓得，这两年房地产不景气，资金有点恼火，所以现在拿出来卖。现在剩下的户型也不多了，你得赶快定了。”其明说没有预售许可证，所以价格才会这么低。 天啊～均价11000元/?，在城西周边区域比较起来，都是5A甲级写字楼的价格了，一栋连乙级都算不上的写字楼卖这价格居然还说价格很低了。 后来一朋友也去看了，回来给我说想买来投资，都准备签 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。他们合同给我一看，我吓得一身冷汗。该项目的销售合同居然有两种方式,一种是先签一个租赁合同，租赁合同的租期为10年，其租金就是房款，说白了就是一次性付了十年的租金(即所有的房款)，等到开发商那边办了产权证之后，再和购房者签买卖合同，过户给购房者;更为重要的是，只要一签这合同，根本没有办法退，如果想退就按照租赁合同执行，其租金也太高了吧。还有一种合同方式就是直接签买卖合同，但其开发商现在连预售证和产权证都没有，根本就没有销售的资格，这合同根本没有保障。我就把相关的厉害关系给朋友一分析，朋友也被吓着了，惊叹:差点就上当了。 如果没有预售许可证，就等于没有在房管部门备案，哪怕开发商给你很高的违约赔偿许诺，购房者的权利是没有任何法律保障的，哪怕开发商一房多卖，卷款跑了，或者办不到产权证，最大的受害者还是购房者。 在此，个人只是想告诉所有的购房者，不管是投资还是自用办公，一定要多看看，多听听一些专家意见，不要被开发商忽悠，也不要盲目跟风投资。投资有风险，回报高很重要，稳健更重要。 对于无预售证进行预售的相关法律法规以及此案例的简单分析: 关于未取得《商品房预售许可证》的预售合同的效力认定，就目前来说，各地基本上是执行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的解释》第二条的规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如本案中受买人在开发商取得预售证或者产权证之前起诉，权益也当得到保障。因此，购房人在签订商品房预 售合同之初，应仔细查验开发商是否具备“五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 实践中，一些售楼处仅提供上述证件及批准文件的复印件，而拒绝提供原件，对此，相关复印件很有可能为伪造的，可以向当地建设行政主管部门查询。 如果开发商确实存在隐瞒事实的欺诈行为，可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求“出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。对于该惩罚性赔偿，仅限于因出卖人恶意违约或严重欺诈，导致买受人无法取得房屋的情形;当事人不请求的，法院不主动审查;同时，对于一倍范围内法院所支持的比例，由法官结合实际损失赔偿的情况自由裁量，实践当中双倍赔偿的案件几乎没有。 房屋买卖合同一旦被法院认定为无效，在目前房价上涨的情形下，买受人可另案起诉要求开发商因缔约过失责任导致合同无效而给买受人造成的房屋价格上涨而引起的房屋差价损失。 从逻辑上考虑，根据上述法律及合同法的相关规定，“无预售许可证即预售合同无效”的确认规则似乎没有什么不妥。因合同法第五十二条规定，存在以下情形的合同无效:“(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而上述法律条文明确规定了商品房预售必须取得《商品房预售许可证》。因此开发商未取得《商品房预售许可证》即进行预售的，显然违反了上述强制性规定，根据合同法第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同应为无效。但近年来，该确认规则被一些开发商恶意利用，在客观上产生了非常恶劣的影响。在实践中，某些开发商在订立合同时隐瞒了未取得预售许可证的事实，欺骗购房人与之订立商品房预售合同，但在发生合同纠纷以后，常常为了逃避承担合同责任而以自己从事了欺诈行为为由主张合同无效，使得合同的效力直接地由开发商把持;尤其是在房地产市场升值的大背景下，有些开发商利用自身未办理预售许可证的过错而主张合同无效，从而规避诚实信用地履行房屋买卖合同及拒绝交付房屋。正如有的学者所指出的，这种状况既不利于合同的严守，也不利于强化交易中的诚信观念: 第一，开发商的行为违反了诚实信用原则。诚实信用原则是基本的商业道德，开发商在订立合同时明知其行为违法，而仍然从事该行为，事后又因为合同履行对其不利为逃避承担违约责任而主张合同无效，其行为显然有违诚实信用原则。 第二，如果认可开发商的主张，将会纵容其违法行为。开发商在从事某种违法行为之后，因合同履行的结果对自己不利便可以主张合同无效，一旦合同履行的结果对自己有利便认为合同有效，如果这种合同无效的主张能够成立，则将会起到纵容不法行为人从事违法行为的后果。这就是说，违法行为人完全可以为所欲为，从而使合同无效制度成为其追求某种不正当甚至违法利益的手段。 第三，违背了合同无效制度设立的目的和宗旨。合同无效设立的重要目的在于制裁不法行为人，维护国家的法治秩序和社会的公共道德。如果违法行为人主动请求确认合同无效，则不仅意味着无效后的责任对违法行为人没有形成某种硬化的约束，甚至将使其获得某种不正当的利益。这就根本违背了无效制度设立的宗旨，无辜的受害人可能在法院起诉要求获得保护的时候，反而受到违法行为人的控制，因此，背离了法律的价值取向，损害法律的权威性。 为解决上述法律固有的滞后性等缺陷与社会生活的复杂性、多变性之间的矛盾，实务界与理论界试图从合同无效的理论基础寻求解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。根据相关法律理论，强制性规定包括管理 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和效力规范，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应区别该合同违反的强制性规定是效力规范还是管理规范。管理规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违法之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。只有违反了效力性规定的合同才作为无效的合同，而违反了管理性的规定，可以由有关机关对当事人实施行政处罚。而根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法律、行政法规的相关规定，可以认为其立法目的只是对未取得商品房预售许可证明、与买受人订立商品房预售合同的行为，作为对房产商给予行政处罚的依据。如城市房地产管理法第六十八条规定:“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。” 城市房地产开发经营管理条例第三十九条规定:“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款,,以下的罚款”。 下附图片为朋友当时带回来的合同扫描件: