2015房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧-会议

房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧主讲人：蔡昌中央财经大学蔡昌中央财经大学税务管理系主任著名房地产税收筹划实战专家被誉为“用第三种眼光看税收筹划”国际注册高级会计师（ICSPA）美国克莱姆森大学高级访问学者北京中经阳光税收筹划事务所首席专家清华大学、北京大学客座教授E-mail:caichang@126.com1成本结构开发项目成本房地产成本核算的步骤：1、确定成本对象2、确定成本项目3、将成本支出计入成本对象具体项目4、确定已销开发产品成本[比较与掌握]：确定成本对象的原则？会计核算与税法要求的差异如何确定成本对象？□单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。□在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。□成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成本核算对象。会计成本对象的确定原则□同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。□同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。□根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。会计成本对象的确定原则成本的确认税收成本一般按照会计核算的成本结果来确认。[操作要点]：（1）成本是一种耗费，很多会计方法都会影响成本。如存货发出计价方法、折旧方法、成本分配方法、成本结转方法等，直接影响到资产的计价、成本和所得税。（2）成本要足额得到补偿。（3）成本凭证的搜集与保存，尤其是内部凭证。成本概念与成本补偿1、土地征用费及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施建设费5、公共配套设施费6、开发间接费请分析:哪些成本项目可控?房地产六大成本项目为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费3、契税4、耕地占用税5、土地使用费6、土地闲置费注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费8、拆迁补偿支出9、安置及动迁支出10、回迁房建造支出11、农作物补偿费12、危房补偿费会计处理：计入“开发成本”各明细账。[思考与提高]：土地闲置费用如何处理？土地征用费及拆迁补偿费房地产企业应按照土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入开发产品的建安成本。《房地产开发企业会计 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 》规定：土地闲置费计入管理费用。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲置费计入（）。土地闲置费的政策与处理《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。【注意】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税？土地闲置费的处理项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费2、临时设施费【会计处理】：前期工程费计入“开发成本——前期费用”。前期工程费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。【会计处理】：根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。主要分为发包方式和自营方式。建筑安装工程费开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。[会计处理]：计入“开发成本——基础设施费”基础设施建设费开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。[会计处理]：根据不同产权，分情况处理。公共配套设施费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。[会计处理]：计入“开发间接费用”[运用技巧]：比较开发间接费用+管理费用开发间接费用2成本技巧:核算方法与技巧会计相关规定□企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。□房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。□企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□已销开发产品的计税成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。[思考]：如何处理？如何计入成本对象和成本项目（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。【思考】：上述两种方法哪种处理好？如果产权不明确时，又该如何处理？如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。【思考】：国家经济补偿可能大于、小于或等于建造成本，如何处理？如何计入成本对象和成本项目□企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。制造成本法是一种不完全成本，其中期间费用单独划分、归集、核算。【思考】：开发成本与期间费用如何划分？已完工产品与未完工产品成本如何划分？已售产品与未售产品成本如何划分？如何计入成本对象和成本项目1．占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2．建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。成本分摊方法的会计与税务处理3．直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4．预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。5、其他成本分配方法——层高系数建筑面积法成本分摊方法的会计与税务处理层高系数建筑面积法：对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。（1）计算层高系数在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他的用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数=该类型用房层高/住宅层高成本分摊方法的会计与税务处理（2）计算层高系数面积总层高系数面积=∑（某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积）某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积（3）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本/总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积成本分摊方法的会计与税务处理1．土地成本的分摊土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。土地成本的分摊2．公共配套设施费单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3．其他成本项目其他成本项目分配法由企业自行确定。公共配套设施费的分摊4．利息费用的分摊一般常见分摊方法：（1）直接成本法（2）预算造价法可以考虑的其他方法：借款费用资本化【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？利息费用的分摊**开发间接费用国税发【2009】31号：企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。【税收筹划】：“管理费用”向“开发间接费用”的转化【会计处理】：如何核算“开发间接费用”：设置一级科目还是二级科目？开发间接费用的会计与税务处理**开发间接费用土增税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：直接组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。【税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”，如样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘、模型等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费用，在企业所得税前列支扣除。【思考】可否在土地增值税清算时扣除？开发间接费用的会计与税务处理售楼部的成本核算技巧售楼部隐藏着什么税务秘密？【思考】：样板房的装修费如何处理？售楼部隐藏着什么税务秘密？损失的税务处理技巧1.成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。2.成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。成本对象报废或毁损的会计与税务处理操作要点报废、毁损等损失应当尽早确认政策：财税【2009】57号国家税务总局2011年25号公告【税务指引】：（1）（2）（3）成本对象报废或毁损的会计与税务处理【原则】：不论会计如何处理，预提费用一般不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预提并税前扣除：1．出包工程款出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。预提费用的核算与扣除问题2．公共配套设施建造费用公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3．报批报建费用、物业完善费应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金、公建维修基金等。预提费用的核算与扣除问题**工资薪金1.工资薪金的范围基本工资、奖金、津贴补贴、年终加薪、加班工资、其他类似工资的支出。2.工资薪金税前扣除的条件（1）已经实际支付；（2）足额扣缴个税；（3）合理范围的标准。工资薪金的会计核算与操作技巧合理的工资薪金扣除问题【政策解读】：关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函[2009]3号）【筹划思路】1.适当提高工资薪金2.分红额转化为工资薪金工资薪金的会计核算与扣除**3.工资薪金的税收筹划（1）工资福利化：教育、旅游、休闲、健身。（2）工资均衡化：各期工资薪金悬殊较大时，要均衡化处理。（3）基本工资及年终奖金的合理规划【政策分析】：基本工资、平时奖金及年终奖金工资薪金的筹划与操作技巧**工资与年终奖金的权衡与筹划某房地产公司总经理税前收入30万元，如何使个人所得税支出最小化？ 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一：按月平均发放应纳税额＝[（300000/12－2000）×25％－1375]×12=52500（元）方案二：每月20000元，年终奖60000元应纳税额=[（20000－2000）×20％－375]×12+（60000×15％－125）＝47575（元）较方案一节税：52500－47575＝4925（元）还有多种组合：大家可以进行测算比较其税负。3成本技巧:成本分拆技术**成本核算对象的确认原则（1）以单独编制设计预算和施工预算的单位工程为成本对象。（2）对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本对象。（3）单独建筑的停车场，应作为成本对象单独核算。但利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施处理。成本核算对象的税务确认国税发[2009]31号规定的计税成本对象的确定原则：1．可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2．分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则3．功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4．定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则5．成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6．权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则【31号文件规定】：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。最新政策修改：《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号   2014-6-16【政策分析与提示】如何把握该文件？计税成本对象的确定原则**成本核算对象的确认原则【税务指引】：成本对象在开工之前合理确定，并报税务机关备案。【政策变化】国家税务总局公告2014年第35号领会掌握文件精神成本核算对象的确认**成本核算账务技巧1、成本与费用的转化【案例】：能进成本不做费用2、降低自持物业成本【案例】：酒店自持：土地成本、围墙、景观成本处理技巧3、采用定期摊销方法【案例】：顶部穹窿的摊销处理涉税成本核算的税务技巧**涉税合同运用技巧1、分体工程项目的分签技巧2、单独 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 、装修的成本切割3、建安工程转包设计、成立、运营一家建筑公司经济合同是一个税控工具，经济合同的法律效力成就其功能。涉税成本核算的处理技巧**涉税成本分拆技巧1、成本分拆的秘密商业地产、别墅与普通住宅的成本分拆策略2、【思考】请问你有哪些成本分拆操作？涉税成本核算的处理技巧案例分析：如何分拆成本综合体项目开放式广场**原来的成本分拆方法-建筑面积法改变成本分拆方法-占地面积法【分析】案例分析：成本分拆的技巧4成本控制成本全程控制实务1.土地、土建、设备费用2.配套及其他收费支出3.管理费用与筹资费用房地产成本管理三大内容1.成本管理方式粗放，缺少体系2.合同管理不到位，变更难以控制3.资金管理缺乏手段与方法房地产成本管理三大缺陷1.组织优秀的项目团队建筑师+造价工程师+营销策划师（或委托策划公司）+工程技术人员+投资分析师+会计师+经营管理者（或项目经理）2.进行详细的成本分析（1）成本分析（2）税费分析（3）不可预见费用的分析投资决策阶段的成本控制1.根据项目定位确定合理的容积率2．做好 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 评审与优化工作3．实行限额施工图设计，奖惩分明对设计单位施工图限额设计指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）单位施工图预算指标；（3）设计变更费用限额指标。4．加强设计质量检查监督项目设计阶段的成本控制1．做好招投标工作的基本措施（1）单位工程：总承包为主，分包为辅（2）甲供材料（3）配套及园林景观（4）土石方工程2．合同管理中的成本控制方法（1）完备性+严密性：避免分歧（2）操作性+预算性：实际可控招投标和合同阶段的成本控制1．设计变更、现场签证的监督和管理2．设备和材料的品质与价格管理3．资金计划执行的监控施工阶段的成本控制1．会议确认制结算原则采用会议确认制。2．二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。3．奖惩制度必须设置奖惩制度结算阶段的成本控制1．综合型房地产企业六大管理方略2．精细型房地产企业五大管理方略四类房地产企业的成本管理3．积极型房地产企业五大管理方略4.简化型房地产企业五大管理方略四类房地产企业的成本管理点燃智慧启迪思维