设备管理手册93734

设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/01/4 编号 标题 页码 版号/状态 001 设备管理组织机构图 1 A/0 002 工程维修主管职责 1 A/0 003 工程维修领班职责 1 A/0 004 维修技工职责 1 A/0 005 设备管理规程 12 A/0 006 设备保修期管理办法 1 A/0 007 水电过户审批制度 2 A/0 008 配电房 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 1 A/0 009 发电机房管理制度 1 A/0 010 水泵房管理制度 1 A/0 011 空调制冷设备房管理制度 1 A/0 012 中控/消防中心管理制度 1 A/0 013 电气维修规定 1 A/0 014 临时用电管理规定 1 A/0 015 用水、供水管理规定 1 A/0 016 电梯管理规定 1 A/0 017 测量设备管理规定 2 A/O 018 供配电设备设施安全操作规定 1 A/0 019 供配电设备设施运行管理规定 2 A/0 020 供配电设备设施维修保养规定 2 A/0 021 给排水设备设施操作规定 1 A/O 022 给排水设备设施运行管理规定 2 A/O 023 给排水设备设施维修保养规定 3 A/0 024 二次供水管理规定 2 A/O 025 柴油发电机操作规定 1 A/O 026 柴油发电机运行管理规定 2 A/O 027 柴油发电机维修保养规定 2 A/0 028 电梯运行管理规定 2 A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/02/4 编号 标题 页码 版号/状态 029 电梯日常维修保养规定 3 A/O 030 电梯故障维修规定 2 A/O 031 电梯困人救援规定 1 A/O 032 中央空调操作规定 1 A/O 033 中央空调运行管理规定 2 A/O 034 中央空调维修保养规定 3 A/0 035 消防系统维修保养规定 2 A/O 036 弱电系统维修规定 2 A/O 037 现场安装/维修规定 5 A/0 038 公共设备大的故障维修程序 1 A/O 039 设备更新、技术改造程序 1 A/O 040 风机维修保养规定 1 A/O 041 车库收费系统保养规定 1 A/0 042 库房管理制度 1 A/0 QR-001SB 故障转呈单 1 A/O QR-002SB 外委维修保养申请表 1 A/O QR-003SB 设备停用/封存/报废申请表 1 A/O QR-004SB 设备维修记录 1 A/O QR-005SB 操作票 1 A/O QR-006SB 采购设备验收表 1 A/O QR-007SB 低压配电设备设施例保记录表 1 A/O QR-007SB-1 低压配电设备设施一级保记录表 1 A/O QR-007SB-2 低压配电设备设施二级保记录表 1 A/O QR-008SB 测量设备限制使用记录 1 A/O QR-009SB 测量设备统计表 1 A/O QR-010SB 测量设备校准动态记录 1 A/O QR-011SB 配电房运行记录 1 A/O QR-012SB 给排水设备设施例保记录表 2 A/O QR-012SB-1 给排水设备设施一级保记录表 3 A/O QR-012SB-2 给排水设备设施二级保记录表 3 A/O QR-013SB 中央空调维修例保记录表 2 A/O QR-013SB－1 中央空调维修一级保养记录表 3 A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/03/4 编号 标题 页码 版号/状态 QR-013SB－2 中央空调维修二级保养记录表 3 A/O QR-014SB 水泵房巡查记录 1 A/O QR-015SB ----事故报告 1 A/O QR-016SB ----年电梯周检查表 1 A/0 QR-016SB-1 ----年扶梯周检查表 1 A/0 QR-017SB 水池（箱）清洗消毒记录表 1 A/O QR-018SB 发电机运行记录表 1 A/0 QR-019SB 电梯运行记录 1 A/O QR-020SB 中央空调系统运行记录 1 A/O QR-021SB 值班记录 1 A/0 QR-022SB 车库收费系统月保养记录表 1 A/O QR-022SB-1 车库收费系统一级保养记录表 1 A/O QR-022SB-2 车库收费系统二级保养记录表 1 A/O QR-023SB 消防系统月检查保养记录表 1 A/O QR-024SB 消防系统年（季）检查保养记录表 1 A/O QR-025SB 用户维修服务单 1 A/O QR-026SB 公共维修派工单 1 A/O QR-027SB 柴油发电机月保养记录表 1 A/O QR-028SB III级设备保养检查记录表 1 A/O QR-029SB 机电设备统计表 1 A/O QR-030SB 设备年度保养计划 1 A/O QR-031SB 水池（箱）加药记录表 1 A/O QR-032SB ()年用水分布情况表 1 A/0 QR-033SB （）年用电分布情况布表 1 A/0 QR-034SB 维修供方监控评价表 2 A/O QR-035SB 设备完好率统计表 1 A/O QR-036SB ―――年用水分析图表 1 A/O QR-036SB-1 ―――年用电分析图表 1 A/O QR-037SB 风机例保记录表 1 A/O QR-037SB-1 风机一级保记录表 1 A/O设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/04/4 编号 标题 页码 版号/状态 QR-037SB-2 风机二级保记录表 1 A/O QR-038SB 监控设备月保养记录表 1 A/0 QR-039SB 消防水泵例保记录表 2 A/0 QR-039SB-1 消防水泵一级保养记录表 3 A/0 QR-039SB-2 消防水泵二级保养记录表 3 A/0 QR-040SB 机电设备评价表 1 A/0 QR-041SB 柜式空调机组保养记录 1 A/0 QR-042SB 公共机电设备验收单 1 A/0 QR-043SB 计量器具检定计划 1 A/0 设备管理组织机构WI/SB001FantasiaA/01/1工程维修主管职责WI/SB002FantasiaA/01/11、在分公司经理领导下，负责机电安装、维修工程的全面管理工作。2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。5、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。6、负责组织对分公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。7、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。8、分析水、电的使用分布情况，降低资源的消耗，并将分析统计情况分别记录于《---年用水分析图表》、《---年用电分析图表》、《（）年用水分布情况表》、《（）年用电分布情况表》中。9、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。10、相关文件与记录QR-036SB《---年用水分析图表》QR-036SB-1《---年用电分析图表》QR-032SB()年用水分布情况表QR-033SB()年用电分布情况表工程维修领班职责WI/SB003FantasiaA/01/11、承上启下，团结组织全班员工操作维修所辖楼宇内全部建筑、机电设备。2、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。3、以身作则，技术精益求精，作好全班带头人；发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。4、制定维修材料月采购计划/月工作计划，报维修主管审核，分公司审批。5、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。6、作好全班员工的思想工作，提倡“无私奉献”的工作精神。7、遵章守纪，认真负责，严把质量关。8、做好维修保养计划并监督检查实施，确保设备处于良好状态。9、督促维修技工做好维修服务工作，填好各种表格。不断提高维修服务满意率。工程维修技工职责WI/SB004FantasiaA/01/11、直接向工程部领班负责，确保整个辖区供水、供电正常。2、参加供水、供电公司抄表。3、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。4、每日巡视供电、供水系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向相关人员汇报并及时处理。5、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。6、负责公共设施设备及水、电维修。7、参加抄客户水、电表。8、严格遵守安全技术操作规定并按有关制度办事。9、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。10、负责处理业主（业主及客户）水电报修项目。11、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。12、每天作好值班记录并填写于《值班记录》中，准确认真填好各种有关表格。13、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。14、相关文件与记录QR-021SB《值班记录》设备管理规程WI/SB005FantasiaA/01/121．0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2．0适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。设备管理规程WI/SB-005FantasiaA/02/123．6设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4．0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5．0设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5．3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。6．0职责6．1分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/03/12维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。6．2人力资源与行政部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6．3分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7．0设备前期管理7．1前期介入设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，分公司应参与。7．2设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由分公司组织专家及分公司技工一同检验，Ⅲ级设备由分公司检验，填写验收单报人力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公司专人保管。7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，分公司须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部审核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，分公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/14/127．3设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字０１－９９表示；第二部分表示单位的名称：用分公司前两字的第一个字母表示。第三部分表示单位设备序号：用数字１．２．３......表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；例：03——XN－1－(Ⅰ)电梯喜年中心1号梯Ⅰ级管理设备7．4设备的建帐分公司给所管物业的全部设备编号，并填写《机电设备统计表》。7．5设备质量缺陷整改新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。7．6设备标识管理7.6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备的颜色由各分公司自行统一。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.6.4设备标识牌由公司统一设计。8．0设备使用管理8．1物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得分公司同意。8．2分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本分公司设备管理规程WI/SB005FantasiaA/05/12管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8．3分公司维修技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。8．4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。9．0设备维修保养管理9．1计划9.1.1维修保养计划9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报分公司，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。分公司审核、调整后，与分公司保养范围内的《设备年度保养计划》汇总，于每年12月下旬报公司相关领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公司各保留一份。9.1.1.2设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。报总经理审批。9.1.2检定计划9.1.2.1电梯检定计划由分公司制定。9.1.2.2计量器具检定计划由分公司制定。9．2实施9.2.1有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，分公司维修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。9.2.2发现设备故障（不属于维修技工负责维修范围内的故障维修），维修技工应用《故障转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给分公司答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，分公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《————外委维修申请表》，维修费用在两千元以下的，由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同意，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由分公司填写《————外委维修申请表》按上述程序办理审批。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/06/12关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规定序补办审批手续。9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关技工（相关分公司技术技工、分公司工程师或聘请的专家）进行 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 监督。9．3检查9.3.1维修保养检查9.3.1.1维修技工日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养”计划执行情况由分公司经理检查。9.3.1.2设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由人力资源与行政部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由分公司检定，所有设备检定记录分公司都应备案。9.3.1.3设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由人力资源与行政部组织验收。9.3.2设备的检定9.3.2.1对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。10．0设备安全管理10.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。10．2安全事故处理程序当分公司发生设备安全事故后，须立即通知人力资源与行政部。在调查技工未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。分公司须组织技工抢修，保证对业主的设备管理规程WI/SB005FantasiaA/07/12服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安全事故报告，人力资源与行政部根据分公司的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。11．0设备封存及报废管理11．1设备封存拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由分公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。分公司应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。11．2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修技工填写《——设备停用/封存/报废审批表》，价值在五百元以下的，由分公司经理批准报废；价值在五百元以上的，经分公司经理同意后，报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，分公司应妥善保管，并统一填写《——设备停用/封存/报废审批表》。12．0组织对供方的控制12．1供方的选取：Ⅰ类提供零星设备维修的维修方Ⅱ类提供设备设施大中修、更新改造工程承包商12．2新供方评价零星维修及日常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。12．3供方选择工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/08/12工程/采购价款在2000元以上的，由分公司从合格供方中初选2—3家符合条件者报人力资源与行政部审核，人力资源与行政部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由分公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。12．4供方的评价供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由分公司进行评价，人力资源与行政部审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《维修供方监控评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。12．5供方档案分公司应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。12．6工程质量监督及验收对Ⅰ类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《检查表》中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在《公共机电设备验收单》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/09/1213．0设备技术档案资料管理13．1设备技术资料设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅必须办理相关手续。13．2质量记录13.2.1设备运行记录、巡查记录、值班记录由分公司填写保存。分公司实施保养、维修的设备，由分公司维修技工填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。分公司维修技工对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。14．0设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐14．1申请根据小区正常运作或维修需要，由分公司填写购置设备 申请报告 工作调动申请报告申请赶工费用报告农业普查经费申请报告幼儿园办园申请报告设备购置项目申请报告 。购置总价在五百元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经分公司经理同意后，报分公司审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，分公司均应建档。14．2采购采购技工应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。14．3验证对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由分公司维修技工会同有关技术技工验证，填写《采购设备验收表》；分公司方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。14．4对于临时和紧急维修所需物品的采购，维修技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。14．5入库建帐：建帐规定同7.4。15．0设备完好率设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%设备管理规程WI/SB005FantasiaA/010/12公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由分公司维修技工对所管设备进行一次检查，填写《机电设备评价表》对检查结果按公式进行统计计算，并将《设备完好率统计表》于12月15日之前报分公司。15．1维修及时率用户维修服务及时维修宗数维修及时率=×100％用户维修服务总宗数每年年底分公司汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，分公司审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。15．2维修合格率用户维修服务合格维修宗数维修合格率=×100％用户维修服务总宗数上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。16．0相关文件及记录QR—001SB《故障转呈单》QR-040SB《机电设备评价表》QR—002SB《————外委维修申请表》QR—035SB《设备完好率统计表》QR—004SB《设备维修记录》QR—003SB《设备停用/封存/报废审批表》QR—006SB《采购设备验收表》QR—028SB《Ⅲ级设备保养、检查记录表》QR—029SB《机电设备统计表》QR—030SB《设备保养计划表》QR—011FW《工程竣工验收证明》QR—012FW《工程结算协议书》QR—034SB《维修供方监控评价表》设备管理规程WI/SB005FantasiaA/011/12设备代码及分类 代码 设备类别名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器 06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、新风空调等) 07 消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统) 08 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)防盗监视系统 09 电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等) 10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具) 11 食堂设备 12 清洁设备 13 交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等) 14 保安通讯设备(包括手持式对讲机) 15 办公设备 16 自动抄表系统 17 BA系统设备管理规程WI/SB005FantasiaA/012/12物业代码及分类 小区代码 喜年中心 字母符号 XN 设备保养、中修、大修周期 序号 设备类别 名称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 电梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 发电机 每月 每季 每年 五年 八年 06 05 干式变压器 每季 每年 // // // 07 06 空冷水机组 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 // // 09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 // // 10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天线系统 每月 每半年 每年 // // 12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 // // 13 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 // // 14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高压开关柜 每月 每年 // // // 16 17 BA系统 每月 每季 每年 // //注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备，采用事后维修,每年进行一次保养。设备保修期管理办法WI/SB006FantasiaA/01/11．0国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。2．0物业设备接管时，分公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，分公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需分公司自己（或委托专业公司）做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。3．0设备保修期时间内，分公司宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，分公司应督促保修单位解决。4．0保修期结束，保修单位结算保修金时，分公司须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报管理者代表审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。水电过户审批制度WI/SB007FantasiaA/01/2用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。1．0用电、用水由发展商过户到分公司必须满足以下条件：1．1各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。1．2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。1．3水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。1．4以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。1．5原用电用水户结清已发生的水电费。2．0水电过户由分公司负责审核并办理合同会签手续。分公司须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部，审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，未经审核分公司不得自行办理。水电过户审批制度WI/SB007FantasiaA/02/2水电过户、抄表到户办理流程有问题符合抄表到户配电房管理制度WI/SB008FantasiaA/01/1为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1.0配电房全部机电设备由维修技工负责管理和值班，停送电由值班技工操作，无关技工禁止进入配电房。2.0配电设备由维修技工负责管理和值班，配电设备的停送电由值班维修技工操作，非值班维修技工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。3.0室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在40℃以下，墙壁配挂温度计。4.0建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5.0配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6.0经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。7.0相关文件与记录QR——005SB《操作票》发电机房管理制度WI/SB009FantasiaA/01/11．0非公司领导或维修技工须经分公司经理同意后，在值班维修技工的陪同下方可进入发电机房，其它技工不得随意进入。平时机房门应加锁。2．0机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。3．0发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。4．0配电房值班维修技工必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5．0每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6．0发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修技工不得操作。7．0机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。8．0机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。9．0发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。水泵房管理制度WI/SB010FantasiaA/01/1水泵房是提供业主及客户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到业主及客户人身财产安全。为及时向业主及客户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0值班维修技工应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2.0经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3.0生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。4.0泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5.0水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的维修技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。6.0按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。7.0保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。空调制冷设备房管理制度WI/SB011FantasiaA/01/1空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1．0空调制冷机房的全部设备，必须由指定的维修技工管理操作，非维修技工禁止操作。2．0无关人员必须经分公司经理许可，方能进入制冷机设备房。3．0室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。4．0做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5．0须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6．0定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7．0定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。8．0调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。9．0控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。10．0空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。中控室/消防中心管理制度WI/SB012FantasiaA/01/1中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到小区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心实行24小时值班制度。2.0各种相关制度、规定、流程、应急电话等须上墙。3.0值班护卫员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。4.0火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值护卫员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。5.0防盗监视系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业技工检查后，无用者删除。6.0中控室/消防中心设备应由维修专业技工进行维修保养。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术技工对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得分公司同意、登记，且分公司维修技工在场情况下，方可进行，无关技工不得操作中控室/消防中心设备。7.0办理业主装修申请时，分公司须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。8．0对监控设备维修技工每月要进行一次保养9．0相关文件与记录QR—038SB《监控设备月保养记录表》电气维修规定WI/SB013FantasiaA/01/1为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1．0必须严格遵守执行国家电气安全操作规定，维修技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2．0供方（或维修技工）对于小区内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由分公司把关审查并派专人参加。3．0维修和保养电气设备时，维修技工要采取相应的安全技术措施，分公司对作业技工必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4．0在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作技工必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5．0维修后的电气设备及线路，要经专职技工检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。6．0本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。临时用电管理规定WI/SB014FantasiaA/01/1为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保小区电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护小区业主及客户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。1．0分公司对小区进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限定在不影响小区供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修技工在报修缮计划时，必须同时上报用电设备详细资料，经分公司批准后，才能组织施工。2．0临时用电必须符合消防和安全用电要求。3．0凡进入小区内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在分公司专业技工指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。4．0进入小区的临时施工技工使用的电动设备和工具，必须在分公司规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响业主和邻里的正常休息。5．0分公司专业技工有权对违章操作的技工和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告分公司，停止施工。用水、供水管理规定WI/SB015FantasiaA/01/1为保证向业主及客户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：1．0由分公司指派一名责任心强、作风正派、身体健康的维修技工负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2．0在非限水季节（以市政府通知为准），分公司应尽力保证随时向供水。在确实需要临时停水时，应先通知业主及客户。3．0地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年5-10月每个月加药三次（每10天一次）；1-4月及11-12月每个月加药二次。4．0维修技工在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向分公司报告，由分公司组织技工进行抢修，杜绝浪费。5．0随时向业主及客户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。6．0本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。7．0相关文件与记录QR—031SB《水池（箱）加药记录表》电梯管理规定WI/SB016FantasiaA/01/1为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：一、电梯内任何设备非电梯维修技工禁止操作。二、运行中突然出现故障，值班技工尽可能疏散乘客，并通知电梯工作技工检修。三、切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。四、电梯维修技工每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。五、全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。六、因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。测量设备管理规定WI/SB017FantasiaA/O1/21、目的确保测量设备的能力满足使用要求。2、程序要点1．测量设备的范围维护和检修设备用的。2．测量设备配置的要求2．1数量满足使用需要。2．2最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。3．测量设备的采购3．1维修技工应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请,经分公司经理审核，500元以上总经理批准后按规定进行采购。3．2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：a)名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；b)数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。3.3采购技工应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询分公司经理的意见。3.4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。分公司维修主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4．测量设备的管理4．1维修技工负责管理测量设备，其职责为：a）建立测量设备统计表，其内容包括；出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性；b）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：——采用符号和顺序进行编号，示例如下：CH—01该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数移动使用测量设备（装置符号）测量尺寸用（类型符号）——符号规则如表一： 装置符号 H 移动使用测量设备 G 固定装置上的测量设备 类型符号 C 测量尺寸的测量设备 D 测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率） Z 测量重量用测量设备 P 测量压力、真空度用测量设备本表未作规定的，由专职管理技工依据上述原则予以规定；——标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用色彩（如红、黄色）的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量设备管理规定WI/SB017FantasiaA/O2/2 测量尺寸的 校准周期为二年 测量电参数的 校准周期为二年 测量重量的 校准周期为二年 测量压力的 校准周期为一年 装于设备上，但不能拆卸的测量设备 随设备大修时进行校准 法规或国家行政主管部 门另有规定的测量设备 按法规或国家行政主管部 门规定校准周期进行校准d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。5．测量设备的使用5．1维修技工应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。5．2使用技工应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。5．3使用技工在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。5．4当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。5．5测量设备的保管防静环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。6．测量设备的限制使用和报废测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，维修技工应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的技工，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，500元以下由分公司经理批准，500元以上报总经理批准。7．校准的委托7．1如公司无校准设备、标准物及专业技工，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。7．2维修技工在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。8．维修技工应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。10．相关文件与记录。QR—003SB《设备停用/封存/报废申请表》QR—008SB《测量设备限制使用记录》QR—009SB《测量设备统计表》QR—010SB《测量设备检定记录》QR—043SB《计量器具检定计划》供配电设备设施安全操作规定WI/SB018FantasiaA/01/11、目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2、安全操作注意事项1．操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。2．操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。3．严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：a．有监护人；b．工作场地空间足够，光线足够；c.所用工具材料齐全；d.工作技工必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4．自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，不允许强行送电，必要时允许试送电一次。5．电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。6．变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。3、供配电设备设施操作1．配电变压器停电的操作要领：a．拉开各低压出线开关；b．拉开低压总开关；c．拉开配电变压器高压侧开关。2．自发电停电的操作要领：a．拉开发电机配电柜总开关；b．关掉发电机控制电源。3．配电变压器送电的操作要领：a．合上配电变压器高压侧开关；b．合上低压总开关；c．合上各低压出线开关。4．自发电送电的操作要领：a．合上发电机控制电源；b．合上发电机配电柜总开关。5．在配电柜开关上工作前，操作要领如下：a．拉开开关、有明显的开路点；b．验电、确认无电；c．挂三相短路接地线；d．设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；e．挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；f．站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。4、相关文件与记录供配电设备设施运行管理规定WI/SB019FantasiaA/O1/21、目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行。2、巡视监控1．维修技工每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表箱。2．维修技工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《配电房运行记录》上。3．巡视内容a．变压器运行是否超温；b．有无异常响声或气味；c．各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d．单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行；e．各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f．防小动物设施是否完好；g.接地线有无锈蚀或松动；h．各种临时用电接驳情况；i.各种标示牌、标示物是否完好；j．安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；4.对于巡视中发现的问题，当值维修技工应及时采取整改措施加以解决，整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作规定》和《供配电设备设施维修保养规定》的相关规定。3、异常情况处置1．触电处置。发现有人触电时，当值维修技工应保持镇静，保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a.拉开电源开关，拨去插头或熔断器；b.用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线；用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；c.防止触电者在断电后跌倒；d.如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；e.如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；f.如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。2．配电柜自动空气开关跳闸的处置a.判断跳闸原因（短路或过载）；b.查清楚负载种类及分布情况；c.对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。d.如故障已排除应立即恢复供电。3．变配电房发生火灾按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。4．变配电房发生水浸时的处置供配电设备设施运行管理规定WI/SB019FantasiaA/02/2a.视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b.堵住漏水源；c.如果漏水较大，应立即通知经理，同时尽力阻滞进水；d.漏水源堵住后，应立即排水；e.排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；f.确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。5．“市电”停时，且发电机发生故障时，应急措施：a．电梯困人按《电梯困人救援规定》进行救援工作；b．如有突发性火灾，则用灭火器及水进行扑救。四、“市电”停时，当值维修技工应按《柴油发电机操作规定》进行巡视监控。五、变配电室管理1.无关技工不准进入机房，若需要进入，须经分公司经理批准，并在维修技工陪同下方可进入机房。2.机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，严禁明火。3.每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面及设备外表清洁无尘。4.机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5.对机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修技工保管，不得私自配钥匙。六、交接班要求1．接班技工应准时来接班；2．接班技工应认真听取交班技工交代，并查看《配电房运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《配电房运行记录》上签名。3．有下列情况之一者不准交接班a．上一班运行情况未交代清楚；b．记录不规范、不完整、不清晰；c．机房不干净；d．接班人未到岗；e．事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。七、当值维修技工应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在《配电房运行记录》内。记录整理成册后存档，保存期为两年。八、相关文件与记录WI/AQ034《应急处理程序》QR—011SB《配电房运行记录》供配电设备设施维修保养规定WI/SB020FantasiaA/O1/2一、目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。二、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班维修技工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班维修技工负责。三、低压配电柜维修保养1．低压配电柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由维修技工负责进行并记录在《配电柜、控制柜保养记录》内。2．低压开关柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。3．熔断器维修保养：a．新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；b．检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。4．刀开关维修保养：a．检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；b．检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c．检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理；d．用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10兆欧，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。5．交流接触器维修保养：a．清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b．清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c．清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧伤严重不能正常工作的触头应更换；d．清洁铁心表面的油污及脏物；e．拧紧所有紧固件。6．自耦减压启动器维修保养：a．用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；b．外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。7．电容器维修保养：a．清理外壳灰尘，使电容器散热良好；b．检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c．检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d．检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。8．热继电器维修保养：a．检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b．检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。9．二次回路维修保养：a．号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b．接头处是否松弛，如松弛则拧紧。10．主回路维修保养：a．标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；供配电设备设施维修保养规定WI/SB020FantasiaA/02/2b．接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c．母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。11．维修技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期长期。4、相关文件与记录QR—007SB《低压配电设备设施例保记录表》QR—007SB—1《低压配电设备设施一级保养记录表》QR—007SB—2《低压配电设备设施二级保养记录表》给排水设备设施操作规定WI/SB021FantasiaA/01/11、目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2、序要点1．启动水泵前的检查：a．检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否打开，否则应拧开闸阀；b．排除水泵机组真空筒里面的空气；c．检查电压表、信号灯指示情况；d．手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。2．启动水泵（潜水泵）：a．合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。b.按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流；c．如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟，如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；e．启动成功后，让其运转5分钟，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；f．确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮；g．将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。3．停止水泵（潜水泵）：a．将转换开关置于“O”（停止）位置、水泵（潜水泵）停止运转；b．拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关；c．关水泵（潜水泵）进、出水闸阀；d．检查有无不正常情况，如有则及时处理。三、相关文件与记录。给排水设备设施运行管理规定WI/SB022FantasiaA/O1/21、目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2、巡视监控1．维修技工应每天巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次主供水管上闸阀。2．巡视监控内容如下：a．水泵房有无异常声响或大的振动；b．电机、控制柜有无异常气味；c．电机温度是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；d．电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；e．机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；f．水池、水箱水位是否正常；g．闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；h．主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；i．止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；j．临时接驳用水情况；3．维修技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规定》。3、给排水设备设施异常情况的处理1．主供水管爆裂的处置：a．立即关闭相关连的主供水管的闸阀；b．如果关闭主供水管上相连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；c．立即联络相关部门进行抢修；通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d．尽快开挖出所爆部位水管；e．修好所爆部位水管后应由维修技工开水试压，看有无漏水或松动现象；f．确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。2．水泵房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。3．水泵房发生水浸时的处置：a．视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；b．堵住漏水源；c．如果漏水较大，应立即通知分公司经理，同时尽力阻滞进水；d．漏水源堵住后，应立即排水；e．排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。f．确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4．“市电”停时，维修技工应按《柴油发电机操作规定》立即启动柴油发电机，并按《柴油发电机运行管理规定》进行巡视监控。4、水泵房管理1．无关技工不准进入水泵房，若需要进入，须经分公司经理同意并在维修技工的陪同下方可给排水设备设施运行管理规定WI/SB022FantasiaA/O2/2进入水泵房。2．水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3．水泵房严禁吸烟，严禁明火。4．每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5．水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6．水泵房应当做到随时上锁、钥匙由维修技工保管，不得私自配钥匙。5、交接班要求1．接班技工应准时接班。2．接班技工应认真听取交班技工交代，并查看《水泵房巡查记录》，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。3．有下列情况之一者不准交接班：a．上一班运行情况未交代清楚；b．记录不规范、不完整、不清晰；c．水泵房不干净；d．接班人未到岗；e．事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。维修技工应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《水泵房巡查记录》内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为年。6、相关文件与记录。WI/AQ034《应急处理程序》QR—014SB《水泵房巡查记录》给排水设备设施维修保养规定WI/SB023FantasiaA/O1/31、目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2、泵机组维修保养。维修技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。1．电动机维修保养：a．用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。b．检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c．检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d．清洁电动机外壳；e．检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。2．水泵维修保养：a．检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b．转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；c．检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d．清洁水泵外表；e．如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3．检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4．检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3、控制柜维修保养。维修技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。1．用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。2．检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。3．检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。4．交流接触器维修保养：a．清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b．清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c．清洁铁心上的油污及脏物；d．检查复位弹簧情况；e．拧紧所有紧固件。5．自耦减压启动器维修保养：a．用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；b．外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6．热继电器维修保养：a．检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b．检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。7．自动空气开关维修保养：a．用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；b．清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c．自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；给排水设备设施维修保养规定WI/SB023FantasiaA/O2/3d.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。8．中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9．信号灯、指示仪表维修保养：a．检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；b．检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10．远传压力表维修保养：a．检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b．检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；c．偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养1．闸阀维修保养：a．检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b．检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳；c．对闸阀阀杆加黄油润滑；d．对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。2．止回阀维修保养：a．检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b．检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c．检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。3．浮球阀维修保养：a．检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b．检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；c．检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。5、潜水泵或排污泵维修保养1．用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。2．检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3．检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。4．清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。5．检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。6、明装给排水管维修保养（每年进行一次）1．检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。2．检查支持托架是否牢固，否则应加强。3．检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4．检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。给排水设备设施维修保养规定WI/SB023FantaisaA/03/37、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。8、维修技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《给排水设备设施维修保养记录表》或《消防水泵例保记录表》内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。9、相关文件与记录。QR—015SB《——事故报告》QR—012SB《给排水设备设施例保记录表》QR—012SB—1《给排水设备设施一级保养记录表》QR—012SB—2《给排水设备设施二级保养记录表》QR-039SB《消防水泵例保记录表》QR-039SB-1《消防水泵一级保记录表》QR-039SB-2《消防水泵二级保记录表》二次供水管理规定WI/SB024FantasiaA/O1/21、目的规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2、序要点1．二次供水管理要求1.1维修技工每月检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在《水泵房巡查记录》内。1.2二次供水管理由维修技工负责。1.3每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，监视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖清洁、干净。1.4水池（箱）应每隔6个月清洗、消毒一次。1.5清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知有关用水部门和用户做好储水准备。2．水池（箱）清洗消毒安全注意事项2.1在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。2.2抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。2.3水池（箱）消毒技工需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。2.4上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳钢梯，严防跌落。3．水池（箱）清洗消毒前的准备工作3.11：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。3.2潜水泵、应急照明灯或手电筒。3.3扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4．水池（箱）清洗消毒程序4.1排放水：a）排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；b）为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。4.2清洗消毒：a）清洗：——铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；——用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；——如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。b)消毒：——用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；——用清水冲洗一遍整个水池（箱），排除消毒水溶液；——重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液；c）注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。5．取样送检5.1用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。5.2水样当天送至市卫生防疫站进行检测。5.3如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。二次供水管理规定WI/SB024FantasiaA/O2/26．水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》内，并于每次小区内全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由维修技工把记录整理成册交分公司存档，保存期为两年。7．相关文件与记录。QR—017SB《水池（箱）清洗消毒记录表》柴油发电机操作规定WI/SB025FantasiaA/O1/11、目的规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。2、启动前检查1．检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。2．检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。3．检查电池液液位是否在极板面上15cm左右，不够加蒸馏水至上述位置。4．清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。5．确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。3、自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作1．手动启动：a．确保控制屏上各按钮已经复位，把运转/停机/自动钮切换到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；b．柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；c．启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机10--15秒内，油压应达到正常范围（35—45p.s.i），如果有不正常情况则应做出相应整改，等一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。2．手动停机：a．先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，柴油发电机停机；b．如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。3．自动启动：a．把控制屏面板上的各按钮复位；b．把运转/停机/自动钮切换到“AUTO”（自动）位置；c．把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；d．如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自动启动并送电；e．如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）的位置，柴油发电机便会自动启动。4．自动停机。来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电”，柴油发电机在空载情况下运转3分钟后自动停机。五、相关文件与记录。柴油发电机运行管理规定WI/SB026FantasiaA/O1/21、目的规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2、巡视监控1．当值维修技工应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录，巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。2．巡视监控内容如下：a．有无异常声响或大的震动；b．有无异常气味；c．排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；d．机油压力、冷却水温是否正常；e．频率偏差是否较大；f．三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；g．各信号灯是否正常；h．检查蓄电池状况；i．回风是否顺畅；j．紧固件是否有松动现象；k．柴油箱油位；l．消音效果是否理想；m．每月应使备用柴油发电机试运行半小时。3．对于巡视中发现的不正常情况，当值维修技工应及时采取措施予以解决。整改时应遵守《柴油发电机维修保养规定》。3、柴油发电机异常情况的处理1．柴油发电机“飞车”的处置。柴油发电机发生“飞车”现象时，当值维修技工需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：a．切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；b．切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；c．绝对禁止减少或去掉负载；d．柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。2．柴油发电机房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。3．柴油发电机房发生水浸时的处置：a．视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；b．堵住漏水源；c．如果漏水较大，应尽力阻滞进水；d．漏水源堵住后，应立即排水；e．排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f．确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。柴油发电机运行管理规定WI/SB026FantasiaA/O2/2g．当值维修技工应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在15分钟内关停柴油发电机。4、柴油发电机房的管理1．无关技工不准进入机房，若需要进入，需经分公司经理同意，并在维修技工的陪同下方可进入机房。2．机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。3．每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。4．机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。5．机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修技工保管，不得私自配钥匙。5、交接班要求1．接班技工应准时接班；2．接班技工应认真听取交班技工交代，并查看《柴油发电机运行记录表》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《柴油发电机运行记录表》上签名。3．有下列情况之一者不准交接班：a．上一班运行情况未交代清楚；b．记录不规范、不完整、不清晰；c．机房不干净；d．接班人未到岗；e．事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。6、当值维修技工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电机运行记录表》内，并于每月的3号之前由维修技工将上一个月的记录整理成册存档，保存期为两年。八、相关文件与记录。WI/AQ034《应急处理程序》QR—018SB《柴油发电机运行记录表》柴油发电机维修保养规定WI/SB027FantasiaA/O1/21、目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2、柴油发电机维修保养1．进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置及顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。2．空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a．空气滤清器显示器：当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位。b．空气滤清器：——松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；——滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯；——如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；——清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点出现滤芯已穿孔，此时则应小心更换同型号的滤芯。——如果没有光点出现则表示滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。3．蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a．用验电器检查蓄电池电量是否足够，否则应充电；b．检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；c．检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。４．皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：a．检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；b．在皮带中段加40Ｎ压力，皮带应能安下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。5．散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次：a．外部清洗：——用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；——如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。b.内部除垢：——把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口；——向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；——如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；——除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；——所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；——如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌清水并加入防锈剂。6．润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次：a．启动柴油发电机，让其运行15分钟；b．当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；c．拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与柴油发电机维修保养规定WI/SB027FantasiaA/02/2机内型号相同的机油；d．更换精滤清器滤心，添加新的与机内型号相同的机油。7．柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的柴油，然后装回。8．充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：a．清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油；b．清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；c．检查传动装置是否灵活，启动电动机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。9．发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。3、对于柴油发电机的拆机维修或调整应填写《——外委维修保养申请表》，经公司经理批准后，由外委单位完成。4、对于突发性的柴油发电机故障，先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。5、对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机月保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天内由维修技工将记录存档，长期保存。6、相关文件与记录。QR—002SB《——外委维修申请表》QR—015SB《——事故报告》QR—027SB《柴油发电机月保养记录表》电梯运行管理规定WI/SB028FantasiaA/O1/21、目的规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。2、巡视监控1．维修技工每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。2．巡视监控的主要内容如下：a.曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；b．减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；c．指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响；d．变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；e．制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；f．曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；g．通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；h．轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；i.厅门及轿门踏板是否清洁干净；j．轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；k．电梯运行有无异常（顺畅）；l．开关门有无异常（顺畅）；m．底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；n．补偿链是否有异响；o．底坑有无积水或脏物。3．巡视过程中如发现上述情况有不正常时，维修技工应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规定》。3、异常情况处理1．发生火灾的处置：a．楼层发生火灾时，维修技工应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；b．井道内或轿厢发生火灾时，维修技工应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延；c．对于上述两种情况，维修技工应及时通知消防中心，《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。2．电梯湿水处置：a．当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；b．当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；c．当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；d．发生湿水时，应迅速阻断水源；e．对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（湿度不能太高），自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。3．停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援规定》处理。4、电梯机房管理电梯运行管理规定WI/SB028FantasiaA/O2/2无关技工不准进入机房，若需要进入，需经分公司经理同意，并在维修技工的陪同下方可进入机房。1．机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。2．每周由外包保养单位打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。3．机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4．机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修技工保管，不得私自配钥匙。5、交接班要求1．接班人应准时接班。2．接班技工应认真听取交班技工交代，并查看《电梯运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行记录》上签名。3．有下列情况之一者不准交接班：a．上一班运行情况未交代清楚；b．记录不规范、不完整、不清晰；c．机房不干净；d．接班人未到岗；e．事故正在处理中或交班时发生故障此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。6、当值技工应将电梯的运行情况规范、详细、清晰地记录在《电梯运行记录》内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。七、相关文件与记录。WI/AQ034《应急处理程序》QR—019SB《电梯运行记录》电梯日常维修保养规定WI/SB029FantasiaA/01/31、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。2、电梯维修保养安全操作1．维修保养前的安全准备工作：a．在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b．关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关技工进入电梯轿厢或进入电梯井道；c．有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。2．检修过程中的安全注意事项：a．给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；b．人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；c．人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修技工开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；d．禁止在井道内和轿顶上吸烟；e．检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在安全切断电源的情况下操作时，应将底坑检测视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应预防触电，并应有监护人，必备的工具和材料，特别应注意电梯突然起动运行。f．使用的手灯必须采用带护罩的，电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；g．严禁维修技工站在井沿处向井道内探身，严禁维修技工两只脚分别站在轿厢顶与门厅上坎之间进行长时间的维修操作；h．底坑深度超过1.5M的，应用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；i．应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业技工应戴上安全帽；j．检修未完，检修技工需暂时离开现场时，应做到：——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围挡，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切断电梯总电源开关；——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。K．检修保养工作结束后应做到：——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；——清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；——通知有关技工电梯恢复正常运行。3、电梯的日常保养维修由外委完成。4、每月对电梯各部位进行二次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对所有电梯分项目进行保养。1．检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。2．检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损坏，如有则应更换弹性圈，检查曳引电梯日常维修保养规定WI/SB029FantasiaA/02/3电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。3．检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温度不超过60℃。4．门机自流电动机碳刷磨损如果超过新装时的1/3时则应更换。5．限速器转销处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。6．检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位器开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。7．检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动加注润滑油，安全钳楔块与导轨间隙应为2—4mm。安全钳钳口应清洁无油污。8．清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。9．检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭和修理。10．清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。11．检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。12．检查自动门传动机构，安全触板传动机是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损坏，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5—8mm，运行中门刀不能碰门辘轳，门刀与门辘轳间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动自如，安全触板动作灵敏可靠。13．检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。14．检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。15．清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑，清洁接油盒。16．检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。17．检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。18．检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。19．做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。5、每年对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。1．每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。2．检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。3．清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。4．张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。电梯日常维修保养规定WI/SB029FantasiaA/03/35．检查安全钳楔块和导靴的间隙（正常值2—4mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。6．清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。7．清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。8．调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部位螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5—8mm。9．紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部位螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。10.加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确传动部分应灵活。11.对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以外50—70mm。12.对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以外150—200mm。13.检查动力部分绝缘电阻应在0.5兆欧以上，其余电气线路应在0.25兆欧以上，电气设备的金属外壳对地应在4兆欧以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。14.检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。6、突然发生的电梯故障，先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。7、维修技工应对上述维修保养工作进行监督，并要求外委公司清晰、完整、规范地记录在电梯维修保养检查报告内，并于每次维修保养后的3天内交分公司维修技工整理成册存档，保存期为长期。8、分公司工程部应每周对电梯进行检查，并将检查情况记录于《---年电梯周检查表》和《---年扶梯周检查表》中。9、相关文件与记录。QR—015SB《——事故报告》QR—016SB《---年电梯周检查表》QR—016SB-1《---年扶梯周检查表》电梯故障维修规定WI/SB030FantasiaA/O1/21、目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。2、电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场。3、先查看故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。4、根据不同的故障，进行相应的处理。5、一般常见机械故障及处理措施。1．机房：a．电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如油发卡、磨损过大，则须更换轴承；b．选层器故障：一般有以下几种：——滑链：应调整链条长度，调整带轮位置；——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承（锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污，加润滑油）。c.制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；d．限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏。应清洗杂物，更换轴承。2．井道与轿厢：a．轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b．厅门故障同上；c．开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；d．导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口；e．导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；f．安全钳故障：运行时有碰铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构，加润滑油，保证各活动部位灵活。3．底坑：a)补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；b)安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；c)缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。6、电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。1.机房：a．保险丝故障：——缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路；——井道有水，回路有短路点。应断去来源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路；——厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回电梯故障维修规定WI/SB030FantasiaA/O2/2路；——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点，换上相同保险丝。b.接触器和断路器故障：接触器或断路器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。2．井道与轿厢：a．上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b．轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；c．安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。3．底坑：a．缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；b．张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。7、电梯故障排除后，电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中，归档长期保存。8、相关文件与记录。QR—004SB《设备维修记录》电梯困人救援规定WI/SB031FantasiaA/O1/11、目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2、当发生电梯困人事故时，安全管理员通过电梯对讲机或喊话与被困技工取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援技工的救援；立即通知相关技工进行处理。被困技工不可将身体任何部位伸出轿厢以外。如果轿厢门处于半关闭状态，应设法将轿厢门完全关闭。3、根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。4、轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。1．进入机房切断电梯电源。2．用专用厅门钥匙开启厅门。3．在轿顶用人力开启轿厢门。4．协助乘客离开轿厢。5．重新关好厅门。5、轿厢停于距离门厅0.5米以外位置的救援方法。1．进入机房切断电梯电源。2．拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。3．救援技工之一把旋柄，另一救援技工手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近厅门为止。4．当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按四条款进行。6、遇有其它复杂情况，应请电梯公司帮助救援。7、困人救援工作完毕后，维修技工应将情况完整、规范地记录在《电梯运行记录》内。8、相关文件与记录。QR—019SB《电梯运行记录》中央空调操作规定WI/SB032FantasiaA/O1/11、目的规范中央空调操作程序，确保正确，安全地操作中央空调。2、开机前的检查：确认下列情况正常后方可开机；1．电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。2．各种信号灯显示是否正常。3．各种阀是否均已打开。3、开机1．启动压缩机。（冷却塔风机、冷却塔水泵、冷冻泵联动启动。）2．压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常震动、噪声或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。4、停机1．停压缩机。2．确认无异常情况后才算停机成功。五、相关文件与记录。中央空调运行管理规定WI/SB033FantasiaA/O1/21、目的规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。2、巡视监控：1．当值维修技工每天巡视二次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。2．巡视监控的主要内容如下：a．检查高压（螺杆机<17.5kgf/c㎡离心机〈9.6kgf/cm2〉；b．检查低压（螺杆机>3.5kgf/c㎡离心机>2.2kgf/cm2）；c．冷却水进水温度（正常<32℃）；d．冷却水出水温度（正常<37℃）；e．检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；f．检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；g．检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；h．检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。3．巡视过程中发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，整改时，应严格遵守《中央空调维修保养规定》。3、异常情况的处置1．中央空调发生制冷剂泄露时的处置：a．立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；b．加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c．救护技工应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；d．对于不同情况的中毒者采取不同的方法：——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；——如中毒者出现痉挛、神智不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；——如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗；e．排除泄露源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。2．中央空调机房发生水浸时的处置：a．视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b．堵住漏水源；c．如果漏水较大，应尽力阻滞进水；d．漏水源堵住后，应立即排水；e．排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；f．确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。3．中央空调发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。4．当值维修技工应按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。4、中央空调机房管理1．无关技工不准进入中央空调机房，若需要进入，须经分公司经理同意，并在维修技工的陪同下方可进入中央空调机房。2．中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。中央空调运行管理规定WI/SB033FantasiaA/O2/23．中央空调机房内应备齐消防器材，防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟，严禁明火。4．每周扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。5．中央空调机房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6．中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由维修技工保管，不得私自配钥匙。5、交接班要求：1．接班人应准时接班；2．接班技工应认真听取交班技工交代，并查看《中央空调系统运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调系统运行记录》上签名；3．有下列情况之一者不准交接班：a．上一班运行情况未交代清楚；b．记录不规范、不完整、不清晰；c．机房不干净；d．接班人未到岗；e．事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。6、维修技工应将中央空调的运行情况规范、详细、清晰地记录在《中央空调系统运行记录》内，并将上一个月的记录整理成册存档，保存期为两年。7、相关文件与记录。WI/AQ034《应急处理程序》QR—020SB《中央空调系统运行记录》中央空调维修保养规定WI/SB034FantasiaA/01/3一、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。二、冷却塔维修保养：维修技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。1．用500V摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。2．检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。3．检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。4．检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。5．清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。6．检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。7．拧紧所有紧固件。8．清洁整个冷却塔外表。三、风机盘管维修保养：维修技工每隔半年对风机进行一次清洁、保养。1．检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。2．每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。3．用500V摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4．清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。5．用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。6．拧紧所有紧固件。7．清洁风机盘管外壳。四、冷凝器、蒸发器维修保养：维修技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。1．柜式蒸发器维修保养：a．每月清洗一次空气过滤网；b．清洁蒸发器散热片；c．清洁接水盘。2．水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：a．配制10%的盐酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；b．拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；c．酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d．全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如发兰的密封胶垫已老化则应更换）。五、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：维修技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。1．电动机维修保养：a．用500V摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复；b．检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；中央空调维修保养规定WI/SB034FantasiaA/O2/3C．检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。2．水泵维修保养：a．转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b．检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。3．检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4．清洗水泵过滤网。5．拧紧水泵机组所有紧固螺栓。6．清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。六、工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。七、类维修保养：维修技工每半年对阀类进行一次保养。1．节制阀与调节阀的维修保养：a．检查是否泄漏，如是则应加压填料；b．检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油；c．如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；d．检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。2．电磁调节阀、压差调节阀维修保养：a．干燥过滤网：检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器；b．电磁调节阀、压差调节阀：——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。8、检测、控制部分维修保养：维修技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。1．检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a．对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b．送检温度计、压力表合格后方可再使用；c．检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d．检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。2．控制部分维修保养：a．清洁控制柜内外的灰尘、脏物；b．检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换；c．交流接触器维修保养：——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；——清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；——清洁铁心上的灰尘及脏物；——拧紧所有紧固螺栓。d.热继电器维修保养：——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换；中央空调维修保养规定WI/SB034FantasiaA/03/3——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e.自动空气开关维修保养：——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理；——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；——清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。f.信号灯、指示仪表维修保养：——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。g.中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；9、压缩机维修保养：维修技工每年对压缩机进行一次检测、保养。1．检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。2．检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。3．具体检查压缩机如下参数：a．压缩机电机绝缘电阻（正常0.5兆欧以上）；b．压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；c．压缩机油压（正常6.9--11kgf/c㎡）；d．压缩机外壳温度（正常85℃以下）；e．吸气压力（离心机正常值2.2-4.1kgf/c㎡）；f．排气压力（正常值5.9-9.6kgf/c㎡）；g．检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h．检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。10、维修技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在中央空调维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。十一、相关文件与记录。QR——013SB《中央空调例保记录表》QR——013SB—1《中央空调一级保养记录表》QR——013SB—2《中央空调二级保养记录表》QR----041SB《柜式空调机组保养记录》消防系统维修保养规定WI/SB035FantasiaA/O1/21、目的规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。2、程序要点1．检查1.1日检：每班次在维修领班的指导下由消防管理中心保安对火灾报警系统进行下列检查：a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；c）自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；d）故障功能：——主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；——备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；——探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。1.2月检：每月由维修技工组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》：a）月检全部内容；b）测试探测器主要工作电压是否正常；c）火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；d）对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；e）检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；f）对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；g）对主电源和备用电源做自动转换试验。1.3季检每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年（季）检查保养记录表》：a）采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；b）试验火灾报警的声光显示；c）试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；d）对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验；e）用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；f）用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；g）对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；h）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；I）从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；j）在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验；k）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。1.4年检：每年由维修技工及组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，消防系统维修保养规定WI/SB035FantasiaA/O2/2并填写《消防系统年（季）检查保养记录表》：a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取20%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；b）进行本规定1.3季检内容（a、b除外）；c)试验火灾应急广播设备的功能。1.5对本规定1.3和1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局（或安装厂家）检查。2、维修保养2.1对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由维修技工指导完成。每班次保安应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。2.2需外委维修的，由分公司经理委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。2.3消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规定》相关内容。2.4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。2.相关文件与记录。QR——023SB《消防系统月检查保养记录表》QR——024SB《消防系统年（季）检查保养记录表》弱电系统维修规定WI/SB036FantasiaA/O1/21、目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。2、维修技工进业主及客户现场进行弱电系统维修时，应遵守《安装/维修规定》的规定。3、维修技工注意事项1．应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。2．应注意安全操作：a．确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b．确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起，注意合理放置维修工具以免引起意外。4、基本维修方法1．观察法：a．有无虚焊、松脱、烧集的元器件；b．有无异常的声音；c．观察图象效果。2．静态测量法：a．短路电阻测量法；b．电流测量判断法；c．电压测量判断法；5、楼层防盗对讲机维修1．室内听不到铃声：a．检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；b．检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；c．通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。2．不能对讲：a．检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；b．检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；c．检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。3．不能开楼下大闸门：a．检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；b．检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；c．检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。4．主机无电源：a．检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；b．检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。6、可视对讲机维修：1．无图象、声音，但开锁正常：a．调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢，否则应重新接好（烫锡焊接）；b．如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。2．通话无声音：a．检查听筒与室内机接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；弱电系统维修规定WI/SB036FantasiaA/O2/2b．调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；c.调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输出电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。7、维修工作结束后，维修技工应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。8、向业主及客户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向业主及客户说明使用中应注意的事项，如业主及客户有不满意的地方，维修技工应及时进行整改直至业主及客户满意为止。十一、一切正常后请业主及客户在《用户维修服务单》上签名确认。最后签上维修技工的姓名以备查询。十二、相关文件与记录。QR——025SB《用户维修服务单》现场安装/维修规定WI/SB037FantasiaA/01/5一、目的规范业主及客户现场安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成业主及客户的安装/维修工作。二、程序要点1．维修技工进业主及客户现场进行安装/维修时的基本要求1．1维修技工进行业主及客户现场安装/维修时，要严格遵守公司规定。1．2维修技工进行业主及客户现场安装/维修时，要做到如下两点：a）自觉维护公司及业主及客户的权益，不做损害公司名誉的事；b）不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给分公司经理，请求支援解决。c）对业主及客户自己买的更换零件进行合格、不合格的验证，并记录在《用户维修服务单》的维修项目一栏内。1．3维修技工进行业主及客户现场维修时应征询业主及客户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得业主及客户的同意方可进行。如果不能满足业主及客户的要求，则应向业主及客户解释清楚并表示歉意，尽量取得业主及客户的谅解。1．4维修技工进行业主及客户现场安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主及客户投诉。1．5维修技工接到用户维修服务单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与业主及客户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。1．6维修技工来到业主及客户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到业主及客户时要先问好，简洁说明事由征得业主及客户同意后方可进入室内进行安装/维修。1．7维修技工进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。1．8进入业主及客户现场，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入业主及客户现场。2．现场维修2．1日光灯维修：a）检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；b）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；c）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；d）检查日光管管脚是否接触良好，否则应修整日光管管座，修整后达不到要求的应更换；e）检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；f）维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。2．2开关维修：a）计算用电负荷，如已超载则要求业主及客户相应减少负荷，否则应申请增容；b）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；现场安装/维修规定WI/SB037FantasiaA/02/5c）拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；d）故障全部排除后，换上一个同规格的开关；e）试验开关应开闭正常。2．3电表维修：a）计算业主及客户是否超载用电，如是则要求业主及客户增容；d）如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局效验后合格的电表；电表不转、电表转的异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；c）电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；d）安装完毕后进行通电试验，电表应转动灵活，无异常噪音；e）做好新旧电表底数的记录。2．4水嘴、闸阀维修：a）关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；b）拧开水嘴或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；c）在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；d）开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。2．5水表维修：a）关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；b）更换水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；c）水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；d）做好新旧水表启用底数的记录。2．6煤气热水器维修：a）开机时不着火：——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；——检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。b)开机时有“嘭”的爆炸声：——先关闭煤气瓶阀门；——用电风筒吹干高压打火线：——调整点火间隙；——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；——打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3～5次。c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d)先导阀门控制的煤气热水器维修：——开机时先导阀处未点火时应修理先导阀；——开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀现场安装/维修规定WI/SB037FantasiaA/O3/5（活动阀芯多次，清除污物）。2．7煤气灶维修：a)开机不着火：——开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；——清除空气进气门脏物。b)燃烧火焰为红色：——清洁炉头管路及炉头脏物；——清除空气进气门脏物。c)漏煤气：——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。2．8坐厕水箱维修：a）水箱浮球阀漏水：——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b)水箱出水胶塞漏水：——调整胶塞位置；——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。2．9电热水器维修：a）开关跳制：——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。2．10抽油烟机维修：a）检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；b）检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；c）检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；d）检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。2．11空调器的维修：a）询问业主及客户关于空调器的故障情况；b）检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；c）观察电器元件、接头线有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；d）观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；e）用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；f）观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝霜或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；g）用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；h）用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30℃时）：低压为0.49～0.54MPa，高压为1.17～1.37MPa；现场安装/维修规定WI/SB037FantasiaA/O4/5i）用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；j）全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。3．空调器的安装3．1窗式空调器安装：a）在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小有空调器的外形尺寸决定；b）根据空调器的外形尺寸，用40×40的铝角钢制作一个支撑架；c）根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；d）将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；e）窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；f）用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；g）试运转窗式空调器，确认一切正常。3．2分体式空调器的安装：a）根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；b）打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；c）室内机组的安装：——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。d)室外机组的安装：——根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；——用膨胀螺栓固定支撑架；——把室外机组安装在支撑架上。e)室内外机组的管路连接：——喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（φ16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；φ10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；——管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；——管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑料带包严。f)排除空气：——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；——全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。g)系统捡漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧现场安装/维修规定WI/SB037FantasiaA/O5/5装螺母，直至不冒气泡为止；h)将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用管套堵住；i)试运转：开机试验，过3分钟后应有凉风吹出，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时告知业主退货。4．给水管的安装4．1根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：业主及客户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。4．2安装水管前的准备工作：a）根据《用户维修服务单》配备所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；b）辅助材料（如水胶布、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；c）借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。4．3给水管安装要领：a）整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；b）给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；c）给水管每米垂直偏差应＜2mm，横向偏差应＜1mm（吊线尺量）；d）冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；e）给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f）刷白色的油漆或白色涂料（如业主及客户需要的话）；g）试水时应整个管路没有一处渗漏水。5．安装/维修工作完成后，维修技工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。6．全部工作完成后，维修技工要实验安装/维修后的效果给业主及客户看，实验次数不少于3次；同时要给业主及客户讲解应注意的事项，如果业主及客户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主及客户满意为止。7．确认一切正常后，维修技工应礼貌地请业主及客户在《用户维修服务单》上签名确认。如果业主及客户对此次安装/维修收费有异议，维修技工应根据维修项目收费规定向业主及客户作出详尽的解释，消除业主及客户不必要的疑虑。8．维修技工离开业主及客户家时，应礼貌地向业主及客户道别、谢谢业主及客户的支持、配合与谅解。9．维修技工回到分公司后要及时在《用户维修服务单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上姓名以备日后查询。10．分公司做好《用户维修服务单》登记工作。11．公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由维修技工做好《公共维修派工单》的记录。12．相关文件与记录。QR——025SB《用户维修服务单》QR——026SB《公共维修派工单》公共设备大的故障维修程序WI/SB038FantasiaA/01/1未通过设备更新、技术改造程序WI/SB039FantasiaA/01/1未通过风机维修保养规定WI/SB040FantasiaA/O1/11、目的规范风机保养工作，确保给风机各项性能完好。2、风机维修保养。维修技工每年应对所有风机进行四次清洁、保养。1．电动机维修保养：a．用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。b．检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c．检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d．清洁电动机外壳；e．检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。3、控制柜维修保养。维修技工每年应对风机的控制柜进行清洁、保养。1．用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。2．检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。3．检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。4．交流接触器维修保养：f．清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；g．清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；h．清洁铁心上的油污及脏物；i．检查复位弹簧情况；j．拧紧所有紧固件。5．热继电器维修保养：c．检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；d．检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。6．自动空气开关维修保养：d．用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；e．清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；f．自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d．.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。7．信号灯维修保养：c．检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；4、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。5、维修技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。6、相关文件与记录。QR—037SB《风机例保记录表》QR—037SB—1《风机一级保养记录表》QR—037SB—2《风机二级保养记录表》车库收费系统保养规定WI/SB041FantasiaA/O1/11．0目的：保证停车场管理系统正常工作，确保车辆能正常出入。2．0适用范围：本公司所管理的停车场管理系统。3．0日常保养：3．1周期：月3．2做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。3．3检查挡车杆是否完好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱箱体有无损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。3．4检查各转动轴是否润滑正常。3．5检查感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费，电动开闭正常自动停止。4．0一级保养记录4．1周期：季4．2做好日常保养内容。4．3取下齿轮箱盖顶打开箱门，检查齿轮箱内机油标是否正常，并对齿轮箱及各转动轴加油，检查电缆接头有无松动。5．0二级保养记录5．1周期：年5．1做好日常保养和一级保养的内容。5．2检查各电器触点接触是否良好，电容器有无漏液，各电器接地是否良好。5．3检查齿轮箱内齿轮是否完好，各部件是否紧固，限位开关是否紧固。6．0相关文件与记录QR-022SB《车库收费系统月保养记录表》QR-022SB－1《车库收费系统一级保养记录表》QR-022SB－2《车库收费系统二级保养记录表》库房管理制度WI/SB042FantasiaA/O1/1为了保证库房的有序管理，特作如下规定：1．0工程部下个月的材料计划，应在本月底前报分公司，由维修主管送交分公司经理审批。2．0采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供应商。3．0材料购回后应由维修技工进行验证，并填写《物品验证记录表》。4．0应急材料可以先口头报告同意购买，再补填《采购计划审批表》或补写正式报告。5．0材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，并在《公共维修派公单》进行记录。6．0禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。7．0库房责任人应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。8．0发放材料要坚持凭派工单发料。9．0材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。10.0危险物品和废品应设专门库房存放。深圳市花样年物业管理有限公司故障转呈单QR—001SBA/O1/1——————————公司：№：———————---现————————装置/设备发生故障，请于————年————月————日前进行维修养护。接收人： 序号 存在的问题及位置 检查人 处理结果 复查人 ———分公司————年————月————日第一联：专业公司第二联：分公司深圳市花样年物业管理有限公司—————————外委维修保养申请表QR—002SBA/O1/1№： 设备设施名称及编号 外委单位 申请维修保养时间 要求完成时间 维修保养内容简述：申请人/日期： 需更换的主要材料及其预计费用 序号 材料名称及规格 单价 数量 预计费用 备注 预计总费用： 分公司经理意见： 总经理审批：深圳市花样年物业管理有限公司设备停用/封存/报废审批表QR—003SBA/O1/1设备所在物业：№： 设备名称 设备编号 型号 已使用年限 产地及生产商 原质 已大修次数和修理费用 安装位置 设备现状和报废/停用/封存理由 填报人签名/日期： 分公司经理意见 签名/日期： 总经理审批 签名/日期： 备注：深圳市花样年物业管理有限公司设备维修记录QR—004SBA/O1/1小区名称：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日№： 设备名称 设备编号 开始时间 结束时间 维修技工 设备故障原因： 维修处理（外委、自修） 维修过程及安全措施：　　　　　　　　　　　　　　　维修人：日期： 维修检定结论：检定人：　　　　　日期： 备注：深圳市花样年物业管理有限公司操作票QR—005SBA/O1/1物业名称：日期： 操作任务： 开始时间： 结束时间： 记号打勾 操作顺序 操作内容 操作时间 操作人：监护人：审核人：深圳市花样年物业管理有限公司采购设备验收表QR—006SBA/O1/1№： 设备名称 设备编号 型号 出厂编号 产地及生产商 供货商 附属设备、附件、工具、仪表等 接收的有关资料 名称 型号规格 数量 有关技术参数 说明书 册 维修保养手册 册 产品出厂合格证 其他相关技术资料 维修领班意见：签名：日期： 维修主管意见：签名：日期：深圳市花样年物业管理有限公司低压配电设备设施例保记录表QR—007SBA/01/1分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 日常维护保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 熔断器 更换熔断的熔体，同规格、同形状 半月 修整接触不好的熔体与保险座 半月 刀开关空气开关 紧固安装螺栓 半月 交流接触器 清洁表面、进、出线端相间的污垢 半月 紧固所有紧固件 半月 自耦减压启动器 紧固接地线 半月 外壳除锈 半月 电容器 清洁外壳灰尘 半月 拧紧接地线 半月 接地线除锈 半月 热继电器 更换不完整的绝缘盖板 半月 二次回路 补上不清晰或脱落的号码管 半月 拧紧所有紧固件 半月 主回路 补上不清晰或掉落的标示牌 半月 拧紧所有紧固件 半月 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司低压配电设备设施一级保养记录表QR—007SB—1A/01/1分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养电气：清扫、检查仪器、电气电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 熔断器 更换熔断的熔体，同规格、同形状 半年 修整接触不好的熔体与保险座 半年 刀开关空气开关 紧固安装螺栓 半年 转动部位加注润滑油 半年 调整、维修三相不同步、接触不好的 半年 交流接触器 清洁表面、进、出线端相间的污垢 半年 紧固所有紧固件 半年 清扫触头表面及四周污物、研磨触头 半年 清洁铁心表面的油污及脏物 半年 自耦减压启动器 紧固接地线 半年 外壳除锈 半年 电容器 清洁外壳灰尘 半年 拧紧接地线 半年 接地线除锈 半年 更换有膨胀、漏油、异常响声的电容器 半年 热继电器 更换不完整的绝缘盖板 半年 整修有过热痕迹或烧伤的导线接头 半年 二次回路 补上不清晰或脱落的号码管 半年 拧紧所有紧固件 半年 主回路 补上不清晰或掉落的标示牌 半年 拧紧所有紧固件 半年 修复有烧伤、过热痕迹接头 半年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司低压配电设备设施二级保养记录表QR—007SB—2A/01/1分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养电气：全面清扫、导线、电气端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 熔断器 更换熔断的熔体，同规格、同形状 每年 修整接触不好的熔体与保险座 每年 刀开关空气开关 紧固安装螺栓 每年 转动部位加注润滑油 每年 调整、维修三相不同步、接触不好的 每年 绝缘电阻≤10MΩ，烘干处理或更换 每年 交流接触器 清洁表面、进、出线端相间的污垢 每年 紧固所有紧固件 每年 更换烧伤严重的触头 每年 清洁铁心表面的油污及脏物 每年 自耦减压启动器 紧固接地线 每年 外壳除锈 每年 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理或更换 每年 电容器 清洁外壳灰尘 每年 拧紧接地线 每年 接地线油漆 每年 更换三相平衡电流超过额定值15%或缺相的电容器 每年 热继电器 更换不完整的绝缘盖板 每年 更换无法修复的热继电器 每年 二次回路 补上不清晰或脱落的号码管 每年 拧紧所有紧固件 每年 主回路 补上不清晰或掉落的标示牌 每年 拧紧所有紧固件 每年 修复有烧伤、过热痕迹接头 每年 油漆母线排 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司测量设备限制使用记录QR—008SBA/O1/1分公司№： 序号 日期 编号 名称 限制使用原因 限制使用区段/范围 记录人 深圳市花样年物业管理有限公司测量设备统计表QR—009SBA/O1/1分公司№： 序号 编号 名称 型号 出厂编号 精度等级 最大量程 最小分度值 进公司日期 使用技工 用途 备注 深圳市花样年物业管理有限公司测量设备检定记录QR—010SBA/O1/1分公司№： 序号 编号 名称 检定周期 检定日期 上次 本次 深圳市花样年物业管理有限公司配电房运行记录QR-011SBA/01/1 项目时间 电压（V） COS∮ 电表读数 电流（A） 抄表人 相序 1号 2号 3号 4号 1号 2号 3号 4号 1号 2号 3号 4号 相序 1号 2号 3号 4号 7：00 A 有功无功 A B B C C 11：00 A 有功无功 A B B C C 15：00 A 有功无功 A B B C C 19：00 A 有功无功 A B B C C 23：00 A 有功无功 A B B C C 备注 新增联络柜（23：00）读数：日期：深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施例保记录表QR—012SBA/01/2分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 日常维护保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 电动机 检查电动机轴承运行情况 半月 检查电动机风叶有无碰壳现象 半月 清洁外壳 半月 水泵机组 给轴承加注润滑油 半月 对漏水成线压盘根处加压盘根 半月 清洁外表 半月 弹性联轴器 检查弹性连轴器 半月 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 半月 控制柜 清洁控制柜外壳 半月 紧固所有接线头 半月 补上脱落的号码管 半月 交流接触器 检查复位弹簧情况 半月 拧紧所有紧固件 半月 自耦减压启动器 拧紧接地线 半月 接地线除锈 半月 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施例保记录表QR—012SBA/02/2分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 日常维修保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 热继电器 检查绝缘盖板 半月 检查导线接头 半月 自动空气开关 可动部分应灵活无卡住现象 半月 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 半月 远传压力表 有积水，干燥处理 半月 重新焊接腐蚀的信号线接头 半月 潜水泵排污泵 更换老化的密封圈 半月 轴承转动是否灵活，有无异响 半月 紧固所有螺母、软管 半月 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 半月 加强不牢固的支持托架 半月 处理连接处漏水 半月 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施一级保养记录表QR—012SB—1A/01/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每季 更换有异响、有阻滞的轴承 每季 修整有碰壳现象的风叶 每季 清洁外壳 每季 水泵机组 给轴承加注润滑油 每季 更换有卡住、碰撞现象的叶轮 每季 对漏水成线压盘根处加压盘根 每季 清洁外表 每季 弹性联轴器 更换损坏的连轴器 每季 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 每季 控制柜 清洁控制柜内所有元器件 每季 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每季 补上脱落的号码管 每季 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每季 清除触头表面及四周的污物 每季 清洁铁心上的油污及脏物 每季 检查复位弹簧情况 每季 拧紧所有紧固件 每季 自耦减压启动器 拧紧接地线 每季 接地线除锈 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施一级保养记录表QR—012SB—1A/02/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每季 修整有过热痕迹、烧伤的导线接头 每季 自动空气开关 清除灭弧罩内的炭化物、金属颗粒 每季 可动部分应灵活无卡住现象 每季 清除触头表面小金属颗粒 每季 中间继电器信号继电器 进行模拟试验，应动作可靠 每季 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 每季 调整有偏差的仪表 每季 远传压力表 有积水，干燥处理 每季 重新焊接腐蚀的信号线接头 每季 拆换偏差大、信号线腐烂的表 每季 闸阀 更换漏水的密封胶垫 每季 更换漏水的加压黄油麻绳 每季 阀杆加黄油润滑 每季 止回阀 更换损坏的密封胶垫 每季 更换弹力不足的弹簧 每季 浮球阀 更换老化的密封胶垫 每季 校直弯曲的连杆 每季 更换磨损严重的连杆插销 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施一级保养记录表QR—012SB—1A/03/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 潜水泵排污泵 绝缘电阻≤0.25MΩ，烘干线圈 每季 更换老化的密封圈 每季 更换有问题的轴承 每季 紧固所有螺母、软管 每季 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 每季 加强不牢固的支持托架 每季 处理连接处漏水 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施二级保养记录表QR—012SB—2A/01/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 更换有异响、有阻滞的轴承 每年 修整有碰壳现象的风叶 每年 清洁外壳 每年 油漆外壳 每年 水泵机组 更换有异常摩擦声响轴承 每年 更换轴键槽损坏的轴承 每年 更换有卡住、碰撞现象的叶轮 每年 对漏水成线压盘根处加压盘根 每年 清洁外表 每年 重新油漆 每年 弹性联轴器 更换损坏的连轴器 每年 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 每年 控制柜 清洁控制柜内、外使之无尘、无污物 每年 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每年 补上脱落的号码管 每年 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每年 清除触头表面及四周的污物，更换烧蚀严重的触头 每年 清洁铁心上的油污及脏物 每年 检查复位弹簧情况 每年 拧紧所有紧固件 每年 自耦减压启动器 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 拧紧接地线 每年 接地线油漆 每年 保养人： 其它 审核人深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施二级保养记录表QR—012SB—2A/02/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每年 更换达不到要求的导线接头 每年 自动空气开关 绝缘电阻≤100MΩ，烘干处理 每年 更换破裂的灭弧罩 每年 可动部分应灵活无卡住现象 每年 清除触头表面小金属颗粒 每年 中间继电器信号继电器 更换动作不可靠的中间继电器、信号继电器 每年 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 每年 更换调整不好的仪表 每年 远传压力表 有积水，干燥处理 每年 重新焊接腐蚀的信号线接头 每年 拆换偏差大、信号线腐烂的表 每年 闸阀 更换漏水的密封胶垫 每年 更换漏水的加压黄油麻绳 每年 阀杆加黄油润滑 每年 重新油漆 每年 止回阀 更换损坏的密封胶垫 每年 更换弹力不足的弹簧 每年 重新油漆 每年 浮球阀 更换老化的密封胶垫 每年 校直弯曲的连杆 每年 更换磨损严重的连杆插销 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司给排水设备设施二级保养记录表QR—012SB—2A/03/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 潜水泵排污泵 绝缘电阻≤0.25MΩ，烘干线圈 每年 更换老化的密封圈 每年 更换有问题的轴承 每年 紧固所有螺母、软管 每年 重新油漆 每年 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 每年 加强不牢固的支持托架 每年 处理连接处漏水 每年 重新油漆 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修例保记录表QR—013SBA/01/2分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 日常维护保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 冷却塔 电机、风扇加润滑油 半月 调整太松的皮带，松动的皮带轮 半月 更换开裂、磨损严重的皮带 半月 检查布水器是否布水均匀 半月 修复动作不可靠的补水浮球阀 半月 拧紧所有紧固件 半月 清洁整个冷却塔外表 半月 冷却水泵机组冷冻水泵机组 电机轴承加注润滑油 半月 修整有碰壳现象的电机风叶 半月 冷却水泵机组冷冻水泵机组 水泵轴承加注润滑油 半月 加压盘根（漏水成线） 半月 更换弹性连轴器弹性橡胶垫 半月 拧紧所有紧固件 半月 控制部分（交流接触器） 清洁控制柜内外灰尘、脏物 半月 保养人 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修例保记录表QR—013SBA/02/2分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 日常维修保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 控制部分（交流接触器） 清除触头表面、四周污物 半月 清洁铁心的脏物 半月 拧紧所有紧固件 半月 控制部分（自动空气开关） 清除灭弧罩内的炭化物、金属颗粒 半月 清除触头表面金属小颗粒 半月 控制部分（信号灯、指示仪表） 更换不亮的信号灯 半月 检查各指示仪表 半月 （中间、信号继电器） 检查动作是否可靠，信号输出正常 半月 压缩机 检查油位、油色 半月 排放制冷系统内空气 半月 绝缘电阻（正常0.5MΩ以上） 半月 运行电流 半月 油压（正常10——15kgf/cm2） 半月 外壳温度（85℃以下） 半月 吸气压力（正常4.9——5.4kgf/cm2） 半月 排气压力（正常12.5kgf/cm2） 半月 噪音、振动是否异常 半月 是否有异常气味 半月 保养人： 其它 半月 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修一级保养记录表QR—013SB—1A/01/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 冷却塔 电机绝缘电阻≤0.5MΩ，干燥处理 半年 更换有异响的电机、风扇轴承 半年 调整太松的皮带，松动的皮带轮 半年 更换开裂、磨损严重的皮带 半年 清洁布水器管道及喷嘴 半年 清洗冷却塔、风扇扇叶 半年 修复动作不可靠的补水浮球阀 半年 拧紧所有紧固件 半年 清洁整个冷却塔外表 半年 风机盘管 更换有异响的风机轴承 半年 电机线圈绝缘电阻≤0.5MΩ，整修处理 半年 更换变形、膨胀、开裂的电容 半年 整修有过热痕迹的接线头 半年 清洁风机风叶、盘管、积水盘 半年 清除盘管内壁水垢 半年 拧紧所有紧固件 半年 清洁风机盘管外壳 半年 冷凝器蒸发器 清洗空气过滤网 半年 清洁蒸发器散热片 半年 清洁接水盘 半年 冷却水泵机组冷冻水泵机组 电机线圈绝缘电阻≤0.5MΩ，干燥处理 半年 更换有阻滞、有异响的轴承 半年 修整有碰壳现象的电机风叶 半年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修一级保养记录表QR—013SB—1A/02/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 冷却水泵机组冷冻水泵机组 更换有阻滞、碰撞、卡住现象的轴承 半年 更换有问题的水泵叶轮 半年 加压盘根（漏水成线） 半年 更换弹性连轴器弹性橡胶垫 半年 清洗水泵过滤网 半年 拧紧所有紧固件 半年 节制阀调节阀 加压填料（泄漏） 半年 对阀杆加润滑油 半年 更换破裂、开闭失效阀门 半年 更换法兰处密封胶垫 半年 电磁调节阀压差调节阀 更换脏堵、吸潮的干燥过滤网 半年 通断电检查，动作是否可靠，更换 半年 阀杆加润滑油 半年 更换密封胶垫 半年 检测器件 拆换读数模糊不清的温度计、压力表 半年 拆换不合格传感器 半年 更换密封胶垫 半年 控制部分（交流接触器） 清洁控制柜内外灰尘、脏物 半年 更换烧蚀严重的接头线 半年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修一级保养记录表QR—013SB—1A/03/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 控制部分（交流接触器） 清除交流接触器灭弧罩内炭化物、金属颗粒 半年 更换烧蚀严重的触头 半年 清洁铁心的脏物 半年 拧紧所有紧固件 半年 控制部分（热继电器） 修整有过热、烧伤痕迹导线接头 半年 更换损坏的绝缘盖板 半年 控制部分（自动空气开关） 更换损坏的灭弧罩 半年 清除触头表面金属小颗粒 半年 控制部分（信号灯、指示仪表） 更换不亮的信号灯 半年 调整偏差 半年 （中间、信号继电器） 更换动作不可靠，信号输出不正常 半年 压缩机 排除漏油故障，加注润滑油（低于1/2） 半年 排放制冷系统内空气 半年 绝缘电阻（正常0.5MΩ以上） 半年 运行电流 半年 油压（正常10——15kgf/cm2） 半年 外壳温度（85℃以下） 半年 吸气压力（正常4.9——5.4kgf/cm2） 半年 排气压力（正常12.5kgf/cm2） 半年 噪音、振动是否异常 半年 是否有异常气味 半年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修二级保养记录表QR—013SB—2A/01/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 冷却塔 干燥处理仍不能达到要求的拆修电机线圈 每年 更换有异响的电机、风扇轴承 每年 调整太松的皮带，松动的皮带轮 每年 更换开裂、磨损严重的皮带 每年 清洁布水器管道及喷嘴 每年 清洗冷却塔、风扇扇叶 每年 修复动作不可靠的补水浮球阀 每年 拧紧所有紧固件 每年 清洁整个冷却塔外表 每年 风机盘管 更换有异响的风机轴承 每年 电机线圈绝缘电阻≤0.5MΩ，整修处理 每年 更换变形、膨胀、开裂的电容 每年 整修有过热痕迹的接线头 每年 清洁风机风叶、盘管、积水盘 每年 清除盘管内壁水垢 每年 拧紧所有紧固件 每年 清洁风机盘管外壳 每年 冷凝器蒸发器 清洗空气过滤网 每年 清洁蒸发器散热片 每年 清洁接水盘 每年 冷却水泵机组冷冻水泵机组 干燥处理仍达不到要求的修复 每年 更换有阻滞、有异响的轴承 每年 修整有碰壳现象的电机风叶 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修二级保养记录表QR—013SB—2A/02/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况 备注 完成情况 时间 冷却水泵机组冷冻水泵机组 更换有阻滞、碰撞、卡住现象的轴承 每年 更换有问题的水泵叶轮 每年 加压盘根（漏水成线） 每年 更换弹性连轴器弹性橡胶垫 每年 清洗水泵过滤网 每年 拧紧所有紧固件 每年 重新油漆 每年 冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路 对保温层破损的重做保温层 每年 节制阀调节阀 加压填料（泄漏） 每年 对阀杆加润滑油 每年 更换破裂、开闭失效阀门 每年 更换法兰处密封胶垫 每年 电磁调节阀压差调节阀 更换脏堵、吸潮的干燥过滤网 每年 通断电检查，动作是否可靠，更换 每年 阀杆加润滑油 每年 更换密封胶垫 每年 检测器件 拆换读数模糊不清的温度计、压力表 每年 送检压力表、温度计 每年 拆换不合格传感器 每年 更换密封胶垫 每年 控制部分（交流接触器） 清洁控制柜内外灰尘、脏物 每年 更换烧蚀严重的接头线 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司中央空调维修二级保养记录表QR—013SB—2A/03/3分公司年设备名称设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况 备注 完成情况 时间 控制部分（交流接触器） 清除交流接触器灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每年 更换烧蚀严重的触头 每年 清洁铁心的脏物 每年 拧紧所有紧固件 每年 控制部分（热继电器） 更换达不到要求导线接头 每年 更换损坏的绝缘盖板 每年 控制部分（自动空气开关） 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 更换损坏的灭弧罩 每年 清除触头表面金属小颗粒 每年 控制部分（信号灯、指示仪表） 更换不亮的信号灯 每年 更换调整不准的指示仪表 每年 （中间、信号继电器） 更换动作不可靠，信号输出不正常 每年 压缩机 更换变色润滑油 每年 排放制冷系统内空气 每年 绝缘电阻（正常0.5MΩ以上） 每年 运行电流 每年 油压（正常10——15kgf/cm2） 每年 外壳温度（85℃以下） 每年 吸气压力（正常4.9——5.4kgf/cm2） 每年 排气压力（正常12.5kgf/cm2） 每年 噪音、振动是否异常 每年 是否有异常气味 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司水泵房巡查记录QR—014SBA/O1/1分公司年月 巡查日期 巡查时间 8：00 12：00 16：00 20：00 0：00 8：00 12：00 16：00 20：00 0：00 生活水泵控制 A电流值（A） B电流值（A） C电流值（A） 电压值（V） 电器件正常使用、无烧坏、无异味 变频器工作正常 控制柜各操作开关正常使用 接线牢固无松动、无焦点 水泵 水泵启动、运转正常、无异味 水泵开关轴无松动、噪声小 轴承、电机发热温度不烫手 水泵运行振动情况正常 水泵启动正常出水 水压表 水压正常 照明灯 灯泡、灯头、线路、开关完好 水阀 各水阀、开关正常、无漏水 球阀 进水球阀控制正常 泵房 卫生清洁、无杂物、不潮湿 蓄水池 水量充足、水质干净、卫生 水池盖完好、池内无蚊虫、杂物 巡查人 备注 注意：“√”——正常，“×”——不正常，不正常在备注中注明。深圳市花样年物业管理有限公司——————————事故报告QR—015SBA/O1/1№： 事故设备设施名称 事故影响区域及程度 发生事故时间 处理完事故时间 事故现象简述：事故报告人/日期： 事故原因分析简述：分公司经理/日期： 分公司意见：签名/日期： 总经理意见：签名/日期：深圳市花样年物业管理有限公司设备完好率统计表QR—035SBA/O1/1分公司：年月 序号 设备名称 设备台数 完好台数 完好率 备注 总计 深圳市花样年物业管理有限公司水池（箱）清洗消毒记录表QR—017SBA/O1/1清洗日期：№： 水池（箱）名称 蓄水量（M3） 责任人 排水时间 从至止 共小时 清洗消毒时间 从至止 共小时 注水时间 从至止 共小时 消毒水配制（购买）人 见证人 消毒水投放人 见证人 清洗消毒技工 清洗消毒记事 水质取样人 取样地点 取样数 取样时间 送检人 送检地点 送检数 送检时间 取报人 取报地点 取报告数 取报告时间 水质检测结果 合格□不合格□ 报告编号 不合格处理意见 水泵房责任人 维修主管 深圳市花样年物业管理有限公司发电机运行记录表QR—018SBA/O1/1分公司部门：年月日 设备编号 运行时间 至 累计运行总时间 审核人 运行原因 责任人 运行监护人 记录项目 输出电压（伏）A：B：C： 输出电流（安）A：B：C： 转速（转/分） 频率（Hz） 水温°C 润滑油压 有无泄漏 润滑油位 通风系统 室内消防设施 室内温度 机器声响振动（与上次比较） 起动前电瓶电压 伏 起动瞬间电瓶电压降 伏 停机后的状态 柴油油位 机油油位 水箱水位 电池液位 起动手柄位置 输出开关位置 电池电压 备注：深圳市花样年物业管理有限公司电梯运行记录QR—019SBA/O1/1分公司№： 日期 运　　行　　情　　况 值班人 备注 深圳市花样年物业管理有限公司中央空调系统运行记录QR—020SBA/01/1 时间 7:00 9:00 11:00 13:00 15:00 17:00 19:00 21:00 23:00 机组编号内容 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 1# 2# 3# 冷冻水进水温度℃ 冷冻水出水温度℃ 冷却水进水温度℃ 冷却水出水温度℃ 电流百分比% 电机电流A 油压Kpa 油温℃ 油位 蒸发器饱和温度℃ 蒸发器饱和压力Kpa 冷冻器饱和温度℃ 冷凝器饱和压力Kpa 吸气过热温度℃ 过冷温度℃ 1#排气压力Mpa 1#吸气压力Mpa 2#排气压力Mpa 2#吸气压力Mpa 3#排气压力Mpa 3#吸气压力Mpa 冷冻水进入压力Mpa 冷冻水出水压力Mpa 冷却水进水压力Mpa 冷却水出水压力Mpa 分水器压力Mpa 集水器压力Mpa 冷却开启数量 备注：抄表人：日期：深圳市花样年物业管理有限公司QR—021SB值班记录表A/01/1 日期 值班时间 值班员 值班情况及交接班记录 交接时间 交接签名 备注 月 日 说明：1.值班人员必须认真做好值班记录，包括公司领导、机关人员前来检查工作的情况。2．交接双方要做到手续清楚，因交接不清而发生问题时，追究交接双方的责任。深圳市花样年物业管理有限公司消防系统月检查保养记录表QR—023SBA/01/1分公司年防火责任人 保养项目 保养内容 维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 火灾探测器 主要工作电压是否（24V）是否正常 温感 安装顷斜度不大于45度 与底座接触是否良好 外观是否清洁完好 指示灯是否闪亮 烟感 安装顷斜度不大于45度 与底座接触是否良好 外观是否清洁完好 指示灯是否闪亮 随机抽取5%喷烟试验 消防主机是否收到报警信号 破玻报警 安装顷斜度不大于45度 与底座接触是否良好 外观是否清洁完好 指示灯是否闪亮 消防栓疏散指示灯 外接线是否固定良好 油漆脱落补漆 手动报警按钮紧急按钮 安装是否牢固 有无破损 数量齐全 任选2个手动报警按钮，模拟试验 主、备电源 自动转换试验 消防主机、联动柜、动力配电柜、灭火显示器及其附属设施 擦拭灰尘 紧固线路 保养人： 其它 审核人注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防系统年（季）检查保养记录表QR—024SBA/01/1分公司年防火责任人 保养项目 保养内容 维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 火灾探测器 分批（全部）喷烟试验 水流指示器压力开关 测试报警功能 信号显示情况 备用电源 1~3次冲放电 主、备电源 1~3次自动切换 防火卷帘门 自动关闭情况 手动关闭情况 有无变形、扭曲情况 消防栓泵 手动检查控制设备 手动检查控制设备 自动喷淋灭火系统 手动检查控制设备 自动检查控制设备 管网系统 密封情况 压力表指示正常 管网油漆养护(一年) 消防应急广播 手动检查 火灾应急照明 手动检查 疏散标志灯 手动检查 电梯 联动强制客货梯停于首层 消防通讯 消防管理中心与各点通话正常 转换开关 强制切断非消防电源功能试验 电缆 直观检查、清理灰尘 接线盒 直观检查、清理灰尘 设备 直观检查、清理灰尘 保养人： 其它 审核人 注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司用户维修服务单QR—025SBA/01/1物业名称：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　№： 用户名称 地址 电话 受理时间 预约时间 维修人 维修项目： 预计费用 实际费用 维修情况及意见　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　维修服务技工签名：用户维修服务单物业名称：　　　　　　　　　　维修人：　　　　　　　　　№： 用户名称 地址 电话 预约时间 上门时间 完工时间 材料费 人工费 合计金额 维修项目：业主提供维修材料□是否已验证：是□否□ 序号 维修材料名称 单价 维修项目： 维修情况　　　　　　　　　　　　　　　　　　　维修服务技工签名： 验收意见：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　用户签名：深圳市花样年物业管理有限公司深圳市花样年物业管理有限公司公共维修派工单公共维修派工单QR-026SBA/01/1QR-026SBA/01/1 维修、安装产品验证情况： 维修、安装位置 签发人 签发时间 收回时间 维修内容： 耗用材料 名称 数量 单位 单价 总价 工时 人工：时间： 验收签字 维修、安装结果（好、不好） 意见： 维修人 维修领班 维修、安装产品验证情况： 维修、安装位置 签发人 签发时间 收回时间 维修内容： 耗用材料 名称 数量 单位 单价 总价 工时 人工：时间： 验收签字 维修、安装结果（好、不好） 意见： 维修人 维修领班 年月日编号：年月日编号：深圳市花样年物业管理有限公司年电梯周检查表QR---016SBA/01/1 日期 设备编号 检查项目 检查人 备注 机房 轿顶 井道 轿箱 底坑 外呼 深圳市花样年物业管理有限公司年扶梯周检查表QR---016SB-1A/01/1 日期 设备编号 检查项目 检查人 备注 梯级 曳引机 梯手导轨系统 控制箱 自动润滑系统 其他 深圳市花样年物业管理有限公司机电设备统计表QR—029SBA/O1/1分公司年月日 序号 设备名称 设备编号 型号 技术规格 数量 生产厂家 安装地点 备注 深圳市花样年物业管理有限公司柴油发电机月保养记录表QR—027SBA/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 每月保养内容 维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 地面、墙面 地面无杂物、灰尘，墙面无灰尘、光亮 机组外表 外表无油污、灰尘、无掉漆、生锈 电瓶 电解液高出极板10㎜—15㎜，不足补加电解液。电压应在24V左右，保证能够启动，电极柱无腐蚀现象。 水箱水 水在水盖下50㎜。不够加满。水无锈迹，换水后加防锈水。 机油 机油位接近油尺（H1），不够补加，机油无杂质。 机油滤清器 每运行200小时，更换滤清器2个。 燃油滤清器 每运行200小时，更换滤清器2个。 水滤清器 每运行200小时，更换滤清器1个。 空气滤清器 每运行50小时拆下清洗，晒干后装上。 断路器、电缆接点 拆开侧板，对断路器固定螺丝紧固，电源输出端与电缆线耳螺丝应牢固，备结线头无焦味、焦迹。 其它 保养人： 审核人注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司Ⅲ级设备保养、检查记录表QR—028SBA/O1/1分公司 设备名称： 设备编号： 保养周期： 安装地点： 责任人： 保养内容：保养人签名：年月日 检查内容：检查人签名：年月日 备注：深圳市花样年物业管理有限公司设备年度保养计划QR—030SB单位:A/01/1 序号 设备名称 保养计划 日常保养 季度保养 半年保养 年度保养 备注 半月 月 注：逢高级保养时低级保养可不作。烟温感月季年分别每层抽查3/5/8个制定：审核：批准：深圳市花样年物业管理有限公司水池（箱）加药记录表QR—031SBA/01/1分公司№： 序号 加药时间 加药位置 水池（箱）容积 药物名称 加药量 加药人 备注 注：①每年5-10月每个月加药三次（每10天一次）；②1-4月及11-12月每个月加药二次。深圳市花样年物业管理有限公司（）年用水分布情况表QR-032SBA/01/1分公司： 月份项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 总计 统计人 审核人 深圳市花样年物业管理有限公司（）年用电分布情况表QR-033SBA/01/1分公司： 月份项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 总计 统计人 审核人 深圳市花样年物业管理有限公司维修供方监控评价表QR—034SBA/01/2项目名称：供方：分公司经理签名：分公司： 项目 内容、评分标准 应得分 分公司评分 备注 合同履约情况 是否按时报计划，迟报一天扣1分。 5 分公司评定 是否按计划进行保养，每推迟一周扣1分，每漏保养1台设备扣1分。 10 设备保养质量是否符合标准，一处不符和扣0.5分。 10 保养记录填写是否正确、真实、及时，发现一处错误扣0.5分。 5 故障维修是否及时，未按约定时间前来，发生一次扣1分。 10 乙方提供的辅材、配件，质量是否符合要求，三无产品，扣完。 5 维修成功率，每发生一次无能力维修，扣1分。 5 月检设备部分得分率是否符合合同要求，每低于要求1分，扣1分。 10 服务质量是否满足市优、省优、国优考评要求，达不到分数线，扣完。 10 有无因设备维修保养问题不到位、不及时而引发的业主投诉，每发生一次有效投诉，扣2分。 5 对不合格维修是否及时进行返工、返修处理。否，每发生一次扣1分。 5 合同期满，是否及时办理有关手续，否，扣完。 5 作业情况 是否擅自停电、停水、停机，每发生一次扣1分。 5 分公司评定： 维修现场是否有安全警示，无，发现一次扣1分。 5 有无违章作业行为，发现一次，扣完。 5 有无安全防护措施，发现一次，扣完。 5 固体、液体、气体废物是否妥善处理，发现一次扣1分。 10 有无事故发生，发生一次扣完。 10 作业是否对大厦某些部位造成不良影响或损坏，发现一处，扣2分。 5 服务态度 是否认真听取投诉，并迅速有效地处理，否，发生一次扣1分。 5 维修技工是否积极肯干，否，发现一次扣1分。 5 仪容仪表是否符合要求，否，发现一次扣1分。 5 有无迟到早退现象，发现1人.次，扣1分。 5 深圳市花样年物业管理有限公司维修供方监控评价表QR—034SBA/02/2项目名称：供方：分公司经理签名： 项目 内容、评分标准 应得分 分公司评分 备注 服务态度 是否使用文明礼貌用语，否，发现1人.次，扣1分。 5 分公司评定： 供方领导是否能定期来现场解决重要问题，无，缺一次，扣1分。 5 完成维修前、后是否与分公司沟通，否，缺一次扣0.5分。 5 设备技术状态 机械部分润滑情况，未润滑，发现一处扣1分。 5 绝缘老化、触点氧化情况，发现一处扣1分。 5 设备精度下降、出力下降情况，发现一处扣1分。 5 分包方原因造成设备超负荷、极轻负荷情况工作，发现一处扣2分。 5 设备是否经常出现故障，发现一次扣1分。 5 设备丧失部分功能，发现一处扣1分。 5 供方质量体系 营业执照等资质证书是否有效，过期，扣完。 5 分公司评定： 以往业绩情况，无，不得分。 5 是否有设备管理方案，无扣完。 5 维修装备是否满足维修需求。 5 维修保养技工技术能力是否满足要求。 5 配件储备是否能满足维修需求。 5 供方的质量标准是否低于甲方标准，发现一处扣1分。 5 服务质量是否持续改进，否，扣完。 5 合计 255 得分率 深圳市花样年物业管理有限公司车库收费系统月保养记录表QR—022SBA/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 每月保养内容 维护保养记录 维保养情况审核 备注 完成情况 时间 汽车道闸 内外部清洁除尘 检查润滑情况 感应式道闸系统是否正常 电缆接头有无松动 反光膜无脱落 电缆接头有无松动 其它 保养人： 审核人注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司车库收费系统一级保养记录表QR—022SB－1A/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 保养内容 维护保养记录 保养情况审核 备注 完成情况 完成时间 汽车道闸 挡车杆完好 反光膜无脱落 箱门箱盖密封性能 齿轮是否完好 箱内各部件是否紧固， 感应式道闸系统是否正常 电缆接头有无松动 箱门箱盖密封性能 其他 保养人： 审核人注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司车库收费系统二级保养记录表QR—022SB－2A/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 保养内容 维护保养记录 保养情况审核 备注 完成情况 完成时间 汽车道闸 电缆接头有无松动 对齿轮箱、各转动轴加油 限位开关是否紧固 齿轮箱内齿轮是否完好 检查各电器触点接触、接地是否良好 感应式道闸系统是否正常 各转动轴润滑是否正常 箱内各部件是否紧固，内外整洁 箱门、箱盖密封性能 反光膜无脱落 挡车杆完好、平直 其他 保养人： 审核人深圳市花样年物业管理有限公司年用水分析图表QR—036SBA/01/1制表人:单位：说明：黑色代表去年；红色代表本年。深圳市花样年物业管理有限公司年用电分析图表QR—036SB-1A/01/1制表人:单位：说明：黑色代表去年；红色代表本年。深圳市花样年物业管理有限公司风机例保记录表QR—037SBA/01/0分公司年设备编号责任人 保养项目 日常维护保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 完成时间 电动机 检查电动机轴承运行情况 每月 检查电动机风叶有无碰壳现象 每月 清洁外壳 每月 控制柜 清洁控制柜外壳 每月 紧固所有接线头 每月 补上脱落的号码管 每月 交流接触器 检查复位弹簧情况 每月 拧紧所有紧固件 每月 热继电器 检查绝缘盖板 每月 检查导线接头 每月 自动空气开关 可动部分应灵活无卡住现象 每月 信号灯 修整不亮的信号灯 每月 其它 保养人： 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司风机一级保养记录表QR—037SB—1A/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每季 更换有异响、有阻滞的轴承 每季 修整有碰壳现象的风叶 每季 清洁外壳 每季 控制柜 清洁控制柜内所有元器件 每季 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每季 补上脱落的号码管 每季 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每季 清除触头表面及四周的污物 每季 清洁铁心上的油污及脏物 每季 检查复位弹簧情况 每季 拧紧所有紧固件 每季 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每季 修整有过热痕迹、烧伤的导线接头 每季 自动空气开关 清除灭弧罩内的炭化物、金属颗粒 每季 可动部分应灵活无卡住现象 每季 清除触头表面小金属颗粒 每季 信号灯 修整不亮的信号灯 每季 其它 保养人： 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司风机二级保养记录表QR—037SB—2A/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 更换有异响、有阻滞的轴承 每年 修整有碰壳现象的风叶 每年 清洁外壳 每年 油漆外壳 每年 控制柜 清洁控制柜内、外使之无尘、无污物 每年 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每年 补上脱落的号码管 每年 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每年 清除触头表面及四周的污物，更换烧蚀严重的触头 每年 清洁铁心上的油污及脏物 每年 检查复位弹簧情况 每年 拧紧所有紧固件 每年 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每年 更换达不到要求的导线接头 每年 自动空气开关 绝缘电阻≤100MΩ，烘干处理 每年 更换破裂的灭弧罩 每年 可动部分应灵活无卡住现象 每年 清除触头表面小金属颗粒 每年 信号灯 修整不亮的信号灯 每年 其它 保养人： 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司监控设备月保养记录表QR—038SBA/01/1分公司年设备编号责任人 保养项目 每月保养内容 维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 摄像机 对摄像机镜头及外壳进行除尘 对摄像机云台部位加润滑油 调整摄像机角度 录象机 外部清洁除尘 磁头清洗 清洁电路板 主机 对显示器进行除尘 对控制柜进行除尘 检查各接线头 其它 保养人： 审核人注：已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵例保记录表QR—039SBA/01/2分公司年设备编号责任人 保养项目 日常维护保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 电动机 检查电动机轴承运行情况 每月 检查电动机风叶有无碰壳现象 每月 清洁外壳 每月 水泵机组 给轴承加注润滑油 每月 对漏水成线压盘根处加压盘根 每月 清洁外表 每月 弹性联轴器 检查弹性连轴器 每月 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 每月 控制柜 清洁控制柜外壳 每月 紧固所有接线头 每月 补上脱落的号码管 每月 交流接触器 检查复位弹簧情况 每月 拧紧所有紧固件 每月 自耦减压启动器 拧紧接地线 每月 接地线除锈 每月 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵例保记录表QR—039SBA/02/2分公司年设备编号责任人 保养项目 日常维修保养检查、清洁、防腐、紧固、润滑盘车、试车、小故障排除 日常维护保养周期 日常维护保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 热继电器 检查绝缘盖板 每月 检查导线接头 每月 自动空气开关 可动部分应灵活无卡住现象 每月 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 每月 远传压力表 有积水，干燥处理 每月 重新焊接腐蚀的信号线接头 每月 消防水泵 更换老化的密封圈 每月 轴承转动是否灵活，有无异响 每月 紧固所有螺母、软管 每月 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 每月 加强不牢固的支持托架 每月 处理连接处漏水 每月 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵一级保养记录表QR—039SB—1A/01/3分公司年设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每季 更换有异响、有阻滞的轴承 每季 修整有碰壳现象的风叶 每季 清洁外壳 每季 水泵机组 给轴承加注润滑油 每季 更换有卡住、碰撞现象的叶轮 每季 对漏水成线压盘根处加压盘根 每季 清洁外表 每季 弹性联轴器 更换损坏的连轴器 每季 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 每季 控制柜 清洁控制柜内所有元器件 每季 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每季 补上脱落的号码管 每季 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每季 清除触头表面及四周的污物 每季 清洁铁心上的油污及脏物 每季 检查复位弹簧情况 每季 拧紧所有紧固件 每季 自耦减压启动器 拧紧接地线 每季 接地线除锈 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵一级保养记录表QR—039SB—1A/02/3分公司年设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每季 修整有过热痕迹、烧伤的导线接头 每季 自动空气开关 清除灭弧罩内的炭化物、金属颗粒 每季 可动部分应灵活无卡住现象 每季 清除触头表面小金属颗粒 每季 中间继电器信号继电器 进行模拟试验，应动作可靠 每季 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 每季 调整有偏差的仪表 每季 远传压力表 有积水，干燥处理 每季 重新焊接腐蚀的信号线接头 每季 拆换偏差大、信号线腐烂的表 每季 闸阀 更换漏水的密封胶垫 每季 更换漏水的加压黄油麻绳 每季 阀杆加黄油润滑 每季 止回阀 更换损坏的密封胶垫 每季 更换弹力不足的弹簧 每季 浮球阀 更换老化的密封胶垫 每季 校直弯曲的连杆 每季 更换磨损严重的连杆插销 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵一级保养记录表QR—039SB—1A/03/3分公司年设备编号责任人 保养项目 一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理 一级保养周期 一级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 完成情况 时间 消防水泵 绝缘电阻≤0.25MΩ，烘干线圈 每季 更换老化的密封圈 每季 更换有问题的轴承 每季 紧固所有螺母、软管 每季 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 每季 加强不牢固的支持托架 每季 处理连接处漏水 每季 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵二级保养记录表QR—039SB—2A/01/3分公司年设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 电动机 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 更换有异响、有阻滞的轴承 每年 修整有碰壳现象的风叶 每年 清洁外壳 每年 油漆外壳 每年 水泵机组 更换有异常摩擦声响轴承 每年 更换轴键槽损坏的轴承 每年 更换有卡住、碰撞现象的叶轮 每年 对漏水成线压盘根处加压盘根 每年 清洁外表 每年 重新油漆 每年 弹性联轴器 更换损坏的连轴器 每年 水泵机组螺栓 紧固所有螺栓 每年 控制柜 清洁控制柜内、外使之无尘、无污物 每年 紧固所有接线头，更换烧蚀严重接头 每年 补上脱落的号码管 每年 交流接触器 清除灭弧罩内炭化物、金属颗粒 每年 清除触头表面及四周的污物，更换烧蚀严重的触头 每年 清洁铁心上的油污及脏物 每年 检查复位弹簧情况 每年 拧紧所有紧固件 每年 自耦减压启动器 绝缘电阻≤0.5MΩ，烘干处理 每年 拧紧接地线 每年 接地线油漆 每年 保养人： 其它 审核人深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵二级保养记录表QR—039SB—2A/02/3分公司年设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 热继电器 更换损坏的绝缘盖板 每年 更换达不到要求的导线接头 每年 自动空气开关 绝缘电阻≤100MΩ，烘干处理 每年 更换破裂的灭弧罩 每年 可动部分应灵活无卡住现象 每年 清除触头表面小金属颗粒 每年 中间继电器信号继电器 更换动作不可靠的中间继电器、信号继电器 每年 信号灯指示仪表 修整不亮的信号灯 每年 更换调整不好的仪表 每年 远传压力表 有积水，干燥处理 每年 重新焊接腐蚀的信号线接头 每年 拆换偏差大、信号线腐烂的表 每年 闸阀 更换漏水的密封胶垫 每年 更换漏水的加压黄油麻绳 每年 阀杆加黄油润滑 每年 重新油漆 每年 止回阀 更换损坏的密封胶垫 每年 更换弹力不足的弹簧 每年 重新油漆 每年 浮球阀 更换老化的密封胶垫 每年 校直弯曲的连杆 每年 更换磨损严重的连杆插销 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司消防水泵二级保养记录表QR—039SB—2A/03/3分公司年设备编号责任人 保养项目 二级保养机械：全面清洗、调整、解体检查修理、噪声、振动、泄露检测电机：绝缘遥测、抽心检查、清扫、轴承上油电气：全面清扫、母线、导线端子压接面除氧化、参数整定、耐压绝缘测试电子：除尘、插接件接口清洗、系统功能、参数测试管道：除锈、防腐、刷漆阀门：渗漏、故障处理或更换 二级保养周期 二级保养记录 维修保养情况审核 备注 完成情况 时间 消防水泵 绝缘电阻≤0.25MΩ，烘干线圈 每年 更换老化的密封圈 每年 更换有问题的轴承 每年 紧固所有螺母、软管 每年 重新油漆 每年 明装给排水管 整改不醒目的流向标示 每年 加强不牢固的支持托架 每年 处理连接处漏水 每年 重新油漆 每年 保养人： 其它 审核人注：逢高级保养，低级保养可以不做。已做“√”，没有的项目“/”，更换部件在备注记录。深圳市花样年物业管理有限公司机电设备评价表QR-040SBA/01/1分公司： 序号 设备名称 设备编号 外观 指示灯 启动运行 控制柜 其他 备注 评价结果 评价人 日期 注：正常项打∨，不正常打╳，并在备注中说明。深圳市花样年物业管理有限公司柜式空调机组保养记录QR-041SBA/01/1分公司：日期： 设备编号 日常保养 1．清洁除尘。 1．清洁除尘。 1．清洁除尘。 1．清洁除尘。 1．清洁除尘。 2．清洗过滤网。 2．清洗过滤网。 2．清洗过滤网。 2．清洗过滤网。 2．清洗过滤网。 3．螺丝紧固。 3．螺丝紧固。 3．螺丝紧固。 3．螺丝紧固。 3．螺丝紧固。 一级保养 1．完成日常保养项目。 1．完成日常保养项目。 1．完成日常保养项目。 1．完成日常保养项目。 1．完成日常保养项目。 2．控制柜及其电器线路检查。 2．控制柜及其电器线路检查。 2．控制柜及其电器线路检查。 2．控制柜及其电器线路检查。 2．控制柜及其电器线路检查。 3．管路保温处理。 3．管路保温处理。 3．管路保温处理。 3．管路保温处理。 3．管路保温处理。 二级保养 1．完成一级保养项目。 1．完成一级保养项目。 1．完成一级保养项目。 1．完成一级保养项目。 1．完成一级保养项目。 2．检测电机状况和绝缘电阻。 2．检测电机状况和绝缘电阻。 2．检测电机状况和绝缘电阻。 2．检测电机状况和绝缘电阻。 2．检测电机状况和绝缘电阻。 3．检查更换磨损轴承及部件。 3．检查更换磨损轴承及部件。 3．检查更换磨损轴承及部件。 3．检查更换磨损轴承及部件。 3．检查更换磨损轴承及部件。 备注 保养人 注：完成项目打√未作项目打/。逢高级保养低级保养可不作。检查人：深圳市花样年物业管理有限公司公共机电设备验收单QR-042SBA/01/1楼宇名称：验收组人员：日期： 设备名称： 数量： 安装位置： 型号及主要技术参数： 现场实测技术性能及数据： 随机专用附件、工具名称、数量： 保修期终止时间：年月日 验收结论：验收人签名： 移交单位（章）：移交代表：年月日 接收单位（章）：接收代表：年月日说明：1、大型设备可作更详细补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。深圳市花样年物业管理有限公司计量器具检定计划QR-043SBA/01/1分公司：时间： 编号 名称 型号 检定周期 上次检定时间 计划送检时间 备注 公司总经理供方公司分公司经理工程维修主管工程维修领班维修技工开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管要求发展商办理，调整比例。分公司向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题题。发展商、分公司向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。分公司去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商写过户申请（盖章），分公司与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。分公司执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司人力资源与行政部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。公共部分代收水电费合同书在公司人力资源与行政部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。分公司与发展商分摊入伙至过户期间水电费。分公司提供此期间的水电抄表记录。专业公司方案分公司准备实施工程维修部申报分公司批准上报公司作计划公司选择专业公司、审核方案公司与专业公司确定合同条款总经理审批公司办理合同会签手续专业公司实施改造公司、分公司验收资料整理归档×103×105