小块荒地开发问题探讨
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小块荒地开发问题探讨
◎朱雪欣宋兆龙z
(青岛理工大学管理学院青岛多元建设集团青岛266520)
摘要:本文就小块荒地开发及其 补偿的问题进行了探讨.
关键词:小块荒地;小块荒地的 开发;开荒地价值
我国《土地管理法》第38条规定: "国家鼓励单位和个人按照土地利用总
防止 体规划,在保护和改善生态环境,水土流失和土地荒漠化的前提下,开 发未利用的土地;适宜开发为农用地 的,应当优先开发成农用地."同时还 规定,"开垦未利用的土地,必须经过 科学论证和评估,在土地利用总体规 划划定的可开垦的区域内,经依法批 准后进行.禁止毁坏森林,草原开垦耕 地,禁止围湖造田和侵占江河滩地." 目前,对于面积较大的荒草地,盐碱 地,沼泽地等都是在国家或集体组织 下经过论证后开发的.但是,对于小块 荒地,由国家或集体组织开发和由个 人开发两者比较而言,本人认为由个 人开发更合乎现实.
本文所说的小块荒地是指集体所
有的面积较小的荒草地,盐碱地,沼泽 地等无使用者的未利用地.现在关于 农村小开荒地的土地问题较多,尤其 是关于国家征用收回或集体收回时是 否给与补偿问题.本文主要阐述了小 块荒地由个人开发的原因以及由集体 或国家收回时给与补偿的有关问题. 一
,小块荒地由个人开发的原因 小块荒地的利用主要有以下三个 途径:一是由集体开发;二是依旧未利 用成为公共用地;三是由个人开发.若 由村集体经济组织开发,需要投入人 力,物力和财力后,再发包或分给他人 使用,但是由于地块小而零碎,开发资 金来源,技术支持等问题集体组织很 少注意这样的地块;若依旧成为公共 用地,易出现"公地的悲哀"的现象, 使环境恶化或土地质量下降;若由个 人开发,既增加了个人收入,保护了环 境,又解决了集体没有资金开发的难 题.同时增加了我国耕地的数量,为我 国的粮食安全作了贡献.因此,小块荒 地由个人开发较为合理.
二,小块开荒地收回给与补偿的 原因及前提
(一)对开荒地开发是必然的趋 势
开荒者首先注意到了这些荒地的
开发价值,因此对其进行人力,物力和 财力的投入,将其开发为耕地等农用 地,并占有此地块的收益.假设没有人 开发此地块,仍为未利用地而荒弃,就 可能出现"公地的悲哀"的现象.并且, 随着我国人口的增加,社会经济的发 展对土地利用的范围和深度在不断扩 大,此地被利用是必然趋势.而对于像 这样零碎而需要前期投入的小块荒地 来说,由个人开发要优于由集体开发. 当然,由个人开发的前提是要不破坏 生态环境,否则,集体组织应给与制止 或让其给与恢复和适当补偿. (二)在土地为退化的前提下,开 发利用土地应予以支持
开发者是将荒草地,盐碱地,废
弃地等土地质量较差且较难利用的土 地变为耕地和其他农用地,并经过多 年的开发经营将地力提高,既增加了 农用地的数量,为实现耕地总量动态 平衡作了贡献,由实现了土地资源的 可持续利用,应给与支持.
(三)开发者应是在本集体经济 组织范围内合理开发利用土地.集体 经济组织是其土地的所有者,其村民 作为土地的所有者之一,有合理开发 利用土地的权利.
(四)补偿是对开发者的投入和 开荒地开发后的增值的补偿
对于开发者前期投入的人力,物 力,资金,对于由于开发者的行为而带 来土地质量,土地环境的改善,以及带 来的社会价值等,在开发者未收回其 投入之前,集体或国家为了需要而收 回时给与其补偿是合理的.
三,小块开荒地收回的补偿价值 根据收回的对象,小块荒地收回 又可分为国家征用收回和集体收回两 种情况.对于国家征用收回,从权属角 度看,集体所有的土地转为国有,国家 应给予集体一定的补偿,而且无论是 谁开发谁使用都要给与的补偿,当然 也包括了由个人开发的小块开荒地. 而集体是否给与开发者个人补偿要根
投入,收益,环境改善 据开垦的年期,
状况等因素而定.
若个人开发小块荒地其投入未收 回而由集体收回时应给与开发者补偿, 其补偿价值的计算可根据生态价值, 社会价值,开发总投入和总收益来确 定.由于大多数开荒者开发小块荒地 主要是开垦为农用地(以耕地为主). 本文主要以开垦后的用途为耕地为例. (一)开荒地的生态价值
耕地生态价值指耕地及其上的植 物构成的生态系统具有的生态价值,包 括调节气候,净化与美化环境,维持生 物多样性等方面的价值;生态价值主要
是通过服务功能价值体现出来的对人类 直接或间接的作用.生态服务功能是指 生态系统所提供的支撑和保护人类活动 或影响人类的福利水平.生态价值分为 生态正价值和生态负价值两大类.开荒 地的生态正价值包括:营养物质循环, 形成土壤,提供产品等,具体的计算方 法可采用影子价格法,影子工程法,调 查评价法(或试验评价法,意愿评估法) 等方法;开荒地的生态负价值包括:排 放污染效应,水土流失效应,系统质量 下降等,具体计算方法可采用机会成本 法,影子工程法等方法.
生态价值的计算可按照开垦前后 土地生态价值的差来计算.
(二)开荒地的社会价值
社会价值是指直接的物质价值转 化为社会功能的间接价值,主要包括提 供就业保障,保障粮食安全和维护社会 稳定等方面的价值;
(三)开荒地的经济价值
耕地的经济价值是指耕地用于农 业生产所获得的农产品的价值. (四)开荒地补偿总价值计算
当个人开荒地集体收回时,若个 人投资未被收回,则应给与补偿;若其 投资已被收回,则可不予以补偿,但是 有优先使用权.具体计算可先求出回收 年期.回收年期计算为:
生态价值的增加+社会价值的增 加+开荒总投入=N年收益的折现和 这里所说的生态价值和社会价值 指的是开垦后和开垦前的生态价值和社 会价值之差.
当开发使用年期小于N时,补偿总 价值=生态价值+社会价值+开荒总投 入一使用年期的收益的折现和;当开发 使用年期大于N时,补偿总价值:现有 固定资产一(使用年期一N)x年地租. 参考文献:
【1】黄琼,论我国耕地资源保护的价 值取向与实现途径U】,环境法,2005(1)
【2】丰裕斌,论耕地资源的生态价值 及其实现U】.生态农业
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