庐阳科技园报告

谨呈：合肥工投工业科技发展有限公司二O一三年三月安徽合肥庐阳工业园项目营销 策划方案 关于企业年会策划方案小零食营销策划方案网吧的营销策划方案生日会策划方案工程创优策划方案 报告深圳·香港·澳门·上海·东莞·惠州·长沙·合肥·青岛·济南·西安·杭州尊地（中国）地产机构Since1998目录愿景与贡献项目发展定位项目运营策略项目营销策略项目营销执行PART1项目发展愿景项目发展愿景项目发展贡献CBRichardEllis|Page4我们将打造…世界一流科技园区成为教育科研学术交流的平台成为区域实现转型发展的动力成为教科产业资源市场化前沿提供一流高科技产业发展环境项目发展愿景韩国SongdoIBD国际广场 我们将打造… 高科技产业综合发展集群以大旗品牌集团为龙头拥有超50万平米宏大规模拥有人性化科技人文空间成为绿色办公建筑的先驱参考案例：清华科技园、新加坡纬壹科技城项目发展愿景CBRichardEllis|Page9提供居住单元成为科技改变生活的典范我们将打造…面向园区工作的高端人才提供公共空间及厨卫装修科技产业园高端人才参考案例：新加坡纬壹科技城、上海北岸长风项目发展愿景为安徽建设“世界城市”做贡献i)打造“产、学、研、用”综合发展平台，提升城市自主创新能力；ii)贯彻“人文、科技、绿色”的可持续发展理念，构建国际城市基本架构；树立资源整合利用的项目典范i)高新技术产业资源，如信息技术、生物制药等；ii)政策资源，如中关村科技园优惠政策等；城市税收及经济增长的驱动力*i)吸引约企业入驻；ii)运营期每年为生产总值做贡献；iii)运营期每年为国家增加税收；iv)运营期吸纳就业人口。对城市…项目发展贡献有机会促成上地从产业区向科技新城转变i)使区域城市功能更加完善与综合；ii)通过项目，带动周边约20平方公里区域的联动发展；iii)区域对资金密集型、智力密集型产业吸引力增强；iv)区域对城市经济的贡献提升；形成标志性项目，改善区域面貌，见证区域发展i)超50万平米宏大规模；ii)“时尚、绿色、科技”元素；iii)现代、新颖、活泼、简约的建筑风格；为区域在更高层次上发展提供高端配套 i)国际会议中心等商务配套； ii)优质写字楼、企业孵化中心；对区域…项目发展贡献实现企业可持续发展的收益来源超50万平米大规模成片开发，通过灵活的处置方式，产生持续的经营利润；树立企业品牌的机遇打造区域标志性物业，有利于树立企业高端品牌；对企业…项目发展贡献PART2项目发展定位典型科技园案例借鉴项目总体定位分物业定位案例借鉴清华科技园香港数码港新加坡纬壹科技城在发展过程中不断的探索，最终确立了建设世界一流科技园的发展目标。提供世界一流的资讯科技环境，吸引资质优良的本地与海外从事资讯科技应用、资讯服务和多媒体内容创作的公司及专业人汇聚香港；为香港带来经济、人力资源及教育、文化娱乐等方面的利益和发展。是新加坡政府21世纪科技企业家 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的重点项目之一，目的在于促进整个新加坡的经济增长；使区域从研发新区产业新城发展，推动新加坡向知识型社会转型；清华科技园香港数码港新加坡纬壹科技城Ø起步期争取到中关村的优惠政策；Ø较早确立了全国拓展思路，走品牌复制路线，目前全国已达20个园区；Ø园区人车分流，环形交通，采用了先进的节约能耗技术；Ø酒店分2期开发，先开发4星级酒店，后开发5星级酒店；Ø商业以园区配套为主，兼顾周边需求；Ø提供多种类型的写字楼产品；Ø引入龙头企业，树立园区高端形象。Ø“高层、高密度”发展模式，向高空拓展，提高土地利用率；Ø打造“艺术与科技”主题酒店，体现数码港的科技氛围；Ø围绕一流资讯科技环境，提供了大量的公共研究配套设施；Ø商业业态以餐饮和休闲娱乐为主，建筑造型体现科技理念；Ø与香港大学合办数码港学院，为科技园提供学术及人才支持。Ø先进的生态、节能技术应用；Ø引入各式教育机构，包括INSEAD商学院、南洋理工大学分校、职业教育及儿童教育等；Ø主题丰富的城市公园，包括绿地景观、儿童游玩广场等，成为非正式聚会、活动场所；案例借鉴一流的高科技产业发展环境区域实现高层次发展的动力服务于高科技产业的发展平台依托大旗品牌集团的品 牌与实力重点发展信息技术、生物 制药等高科技产业 与科技相匹配的产学研平台 项目总体定位世界一流的科技园区发展目标产业定位 凝聚未来科技先锋产业的 ——智慧之谷 信息技术 生物科技 金融通讯营造环境友好生态低碳的 ——生态之城 绿色健康 低碳环保 生态集约弘扬北大传统历史文化的 ——人文之都 弘扬科技文化 科教以人为本 接轨国际一流项目总体定位发展目标工投·创智天地 功能定位商务发展 平台休闲消费 中心企业成长 空间配套居住 社区国际交流 中心Ø工作餐Ø金融服务Ø教育医疗 Ø居住配套 Ø亲子培训人群Ø商务交流Ø商务服务Ø旅行服务Ø餐饮服务Ø休闲娱乐Ø学校培训Ø生活购物Ø休闲娱乐Ø运动健身企业 Ø金融服务需求主体项目总体定位功能定位功能需求IIIIIIIV边缘客户：投资客群需求点：投资回报（办公物业及配套）关注要素：品牌客户、价格特征：寻找高投资回报产品，对价格及总价敏感，但客户群大Ⅱ辅助客户：安徽本地实力型、成熟型企业1、安徽本地成熟型企业（研发及营销环节）、全国性企业安徽分支机构（金融服务类为主）需求点：办公需求关注要素：形象展示、产业氛围及优惠政策、办公环境、配套特征：承租能力高、品牌形象高、市场号召力强Ⅰ核心客户：成长型高新技术企业（办公+研发+生产）1.外地成长型高新技术企业需求点：办公+研发+生产或纯办公需求关注要素：成本控制、办公环境、产业氛围、优惠政策特征：新兴、高新技术行业，成长速度快，核心成员基本稳定，寻找企业发展空间2.本地高新技术企业需求点：办公+研发关注要素：产业氛围、政策优惠、办公环境特征：数量较少，企业不集中，看重办公环境及产业聚集度我们根据置业客户需求不同确定项目潜在客户群项目总体定位目标客户Ø知名大中型高科技产业企业，包括IT、医药、金融、通讯等行业；Ø高科技企业的上下游中小型企业。Ø教育资源集群，包括EMBA学院、研究所、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 院、出版社等；Ø拥有专利技术或国际背景的成长型中小企业。形成两类客户集群，既有大中型的快速发展企业，也有小型成长企业，两者形成互补，相互促进。项目总体定位目标客户 他们是。。。。项目总体定位目标客户Ø以IT业为主，约占50%左右，其余比较分Ø完善的配套；Ø以私营企业为主，少量外企； Ø与客户或合作伙伴联系便利； 散，涉及机械、生物、文化、教育、金融 等； Ø较佳的楼宇形象展示；Ø企业规模较小，员工人数从10-100人不等。Ø性价比高。中小型企业 需求要点Ø整租的以软件园的20,000-30,000平 米最为集中；Ø购买的多为8,000-15,000平米；Ø空间形式灵活，满足企业个性化需 求；Ø独立办公空间，独立的冠名权、展示 企业形象。 客户特征Ø行业以IT主，其余包括金融、房地产、通信、 政府部分等行业；Ø企业类型以国有大中型企业及跨国企业区 域研发中心为主；Ø市场化程度较高，重视物业性价比，租金、 售价承受能力强；Ø国内企业倾向于购买物业，国际企业倾向 于整租物业。 目标客户类型 大中型企业（以方正为首）项目总体定位客户需求韩国SongdoIBD国际广场 面向高科技产业企业 区域商务园产品标杆 规模大形成产业集群 绿色生态建筑的典范CBRichardEllis|Page50中部··高科技产业··综合发展平台分物业定位市场定位 服务一流 人文艺术，体现人性关怀5大前瞻性发展理念，使项目有别于区域其他商务园项目，确立起项目在区域内的标杆地位。生态技术，打造绿色建筑国际标准，打造一流品质品牌物管，提升服务水平多元配套，便利商务生活绿色生态完善配套国际品质发展理念 人文科技分物业定位发展理念服务一流 1引入LEED绿色办公建筑认证设计体系。LEED是一项国际认可的第三方绿色建筑评估系统，覆盖主要内容有节能、节水、二氧化碳减排、改善室内环境，以及对使用材料的监督等；认证机构：美国联邦绿色建筑委员会（USGBC）；认证种类：包括设计，含室内设计；建筑，指新建建筑物；运营，建筑物的后期运营。 CBRichardEllis|Page52 北京世纪财富中心 中国首家获得美国联保绿色建筑委员会 （USGBC）绿色金级（LEEDGOLD）认证 的商业建筑分物业定位绿色生态清华大学环境节能楼LOW-E玻璃幕墙 2应用新能源技术，开发可再生能源，节约传统能源。太阳能光热系统，如太阳能电池板、太阳能热水器等；采用热反射镀膜玻璃（LOW-E玻璃），对波长在0.3~2.5μm范围内的太阳光有较好的反射能力，节约能源消耗。分物业定位绿色生态Ø采用充分利用自然光的开放式建筑设计；开放式设计自然采光上海浦江智谷商务园屋顶绿化墨尔本Docklands节能开发Ø利用自然通风实现空气的流通与通风；Ø屋顶绿化，美化环境的同时，也降低能源消耗。 3节约能源的合理设计。分物业定位绿色生态遮阳板 Ø空调：24小时空调，4管制VAV区域可调变风量控制，新风系统，加湿系统等； Ø电梯：高峰时段待梯时间不超过30秒，单梯服务面积不大于4,000平米； Ø5A智能化系统，智能灯光控制，会议室场景自动控制。分物业定位国际品质 1先进的机电设施。 2符合国际标准的空间尺度。 Ø挑空大堂层高，营造气派的入口空间； Ø办公区净高2.6米以上； Ø停车位按每万平米不小于70个配置； Ø设置100毫米架空地板。分物业定位国际品质分物业定位一流服务 引入品牌物管，提供精细化物业服务 Ø客户呼叫快速响应机制； Ø礼宾式安保，微笑服务； Ø成为本项目有别于上地其他办公楼的重要亮点。 多样化的服务企业与商务人士的设施 Ø商务服务类设施，如银行、邮局、商务中心等； Ø先进的会议设施，如远程视频、同声传译等； Ø各种档次的风味餐厅、员工餐厅，满足个性化需求； Ø休闲运动类设施，如健身中心、网球场等。分物业定位完善配套北京金融街中心花园喷泉边午休的白领入口广场、中央喷泉、中心花园、休闲桌椅，为员工提供绝佳放松场所；项目设置多处体现科技、艺术的雕塑小品，烘托园区科技、人文的氛围。分物业定位人文科技融入人性化设计理念，体现对员工、访客的人文关怀PART3项目运营策略核心竞争力项目建议招商策略运营管理策略基于整体发展战略，以客户需求为导向，通过打造集高科技产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、轻型生产为一体的多功能复合型工业园区，与单一的办公或工业厂房市场形成差异竞争，占领市场空白，导入产业，逐步带动区域成熟，实现园区整体发展的战略式跨步。弹性产品，预留空间，满足多元化需求功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求打造集办公、研发、轻型生产于一体的花园式科技新城1.生产空间办公化2.生产研发低密化3.功能空间复合化4.园区环境景观化5.办公氛围人性化建立完善的配套体系，打造软硬件双向服务平台，创造优质的营商环境。1.硬件配套：生活、商务、产业、公共等综合配套2.软性服务：投融资服务、管理咨询服务等发展策略核心竞争力科技园，社会科技发展的平台将项目从竞争中独立出来形成错位的重要因素环境条件优越高科技研发基地商务、商业、生活共存高科技研发创造的平台国际精英交流的平台人生发展的平台发展策略核心竞争力由于项目目前产品设计方案已经成型，施工图已出，此部分的产品建议我司是从有利于销售的角度出发，在具体产品细节、项目配套、增加附加值等方面提出的合理化建议。发展策略项目建议总部独栋、高层写字楼立面均为浅色调，石材辅以涂料材质，大气、清爽。人才公寓外墙建议做浅色调全面砖铺装，替换目前涂料为主的材质，面砖铺装更显档次，视觉感官更好。建议1：浅色调立面，石材、面砖铺装，体现档次感发展策略项目建议建立园区高新科技服务平台，为高新技术的转移、出让提供服务平台，帮助入住企业进行科技项目的孵化、运作、咨询、对接等技术平台。建立立体化的服务体系，让企业能够全方位获知技术信息、政策法规、以及操作流程。建议2：建立园区科技服务平台发展策略项目建议■在项目园区高层办公楼内设置置1500平米多功能会议中心■用与相关产业、企业间的技术交流合作；■企业内部会议、培训等。建议3：设置多功能会议中心发展策略项目建议■高层办公楼低楼层可设立商务休闲会所，提供健身房、咖啡厅、茶吧、中西餐厅等特色服务商业；■高层办公楼1楼布局商业配套，开设银行、快餐店、便利店、面包房、药店等大众消费商业，满足园区办公与居住人群的生活性消费。建议4：引进配套服务会所、商业发展策略项目建议■因工程原因，项目现场前期无法接待客户，建议前期在鄞州区中心租用场地设立形象展示中心或者营销中心。■方案A：先在酒店设立形象展示中心，再搬迁到外部营销中心。■方案B：直接设立外部营销中心。建议5：设立外展场发展策略项目建议■建议开通园区专属巴士，上下班时间往返庐阳工业园区与合肥市区，为园区企业内的员工出入带来便利，也能够给园区营造良好的工作氛围。建议6：开通楼宇巴士发展策略项目建议建议7：无线网络覆盖整个园区U-office：网络时代新兴工作模式，推动创意产业发展，奠定全新生活方式的基础；借助移动办公工具，将工作空间延伸到办公室以外，发挥更广阔的创意思路……发展策略项目建议■理念：服务第一，顾客至上。■细节：高品质的服务理念和一站式的服务。■物业提前界入，在售楼处开放进行最好的形象展示。把酒店式的服务理念和高品质的服务标准注入到项目当中，让客户管理，让客户考核。■以和为贵，致力于建设和谐的社区氛围。以人为本，所有的管理都要体现对人的服务。■建议引进绿城、戴德梁行等品牌物业管理企业。建议8：物业管理从细节体现品牌发展策略项目建议作为合肥高科技技术转移的重点科技园区，需要请求政府相关部门制订针对性的发展扶持政策，为项目提供附加值。对入驻企业在税收、购房、科研、设备等方面有最大程度的减免与补助政策。对企业引进的人才、专家有津贴补助、个税补助，以及在家庭、生活、住房等方面的帮助政策。建议9：需要政府的相关政策支持具体政策应以达到对项目、对企业、对人才最大程度的扶持与帮助为目的。发展策略项目建议NO1．明星企业带动招商利用公司的自身资源，通过引进国内外行业领军企业入驻，扩大园区的知名度，增强园区对国内外企业的聚集度。利用公司的良好业务合作伙伴，开展委托招商，吸引国内外企业到园区投资。NO2．委托合作协助招商根据掌握的高校科研信息，利用中国科技大学、合肥工业大学等的科研项目，进行重点突破招商。NO3．锁住研发信息重点招商积极组织利用展会活动在重点发展产业领域开展招商。NO4．利用相关展会促进招商四大支撑体系招商模式44部分已经沟通的企业和正在沟通的企业名单招商模式NO1.努力提高园区产业发展总量水平加强园区规划的引导作用谋求园区差异化发展特色加强园区基础设施建设大力培养和使用专业化建设与管理人才NO2.切实畅通投、融资渠道满足服务好入园企业的同时，更推出个性化服务体系，如：联合担保机制，多方抵押贷款机制等，强调园区企业的联合经济运行的体制。进行优化产业园定位、入驻企业的洽谈，定期进行人才培训交流和参观的事宜，积极吸引国外的先进管理经验，进行人才输出和培养。运营管理策略NO3.努力实现园区的可持续发展从严把握园区项目准入条件结合本地块入住企业，制定入园企业的考核评审制度。实施一企一策的办法，针对不同的企业采育不同的管理和优惠政策。注意发挥优势龙头企业对产业发展的带动作用，对原有不适应园区发展要求的企业，采取分门别类、一企一策的办法引导调整创新园区管理体制与园区政府共同建立公众监督机制，发挥人大、政协监督，行政检察、企业投诉中心和新闻舆论等各种途径的作用。提供优质服务对入园企业在园区的不同贡献分别设置奖励机制，形成良好的聚群效应。运营管理策略PART4营销策略整体营销策略客户策略展示策略服务策略项目营销前提推广之限资源之喜政策之助竞争之强强化形象，快速蓄客，快速回现！快速度启动推广，快速度积蓄客户！营销策略“4S营销策略”实现成本领先、突出差异化，高度聚焦之发展战略1、成本领先下的项目展示：独栋保持现有规划与 施工方案 围墙砌筑施工方案免费下载道路清表施工方案下载双排脚手架施工方案脚手架专项施工方案专项施工方案脚手架 不变；写字楼注意控制隐性材料成本；园林重点放在展示区。2、充分超越竞争对手：通过展示区有效拔高形象；塑造性价比与写字楼拉开竞争。3、充分体现项目细节和未来生活情景：设施、配套、服务、生活方式等。展示活动服务传播 销售服务：专业的营销服务，巩固项目的商务氛围，体现项目的价值与高度；物业服务：形成差异化营销服务体验与写字楼形成竞争差异点；软性服务。只组织客户愿意参加的活动：楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动。应避免纯营销推介，尽量围绕工程节点获节庆日进行，活动贵精不贵多，避免过分折腾客户；活动要有利于促进销售：赢得眼球是活动的一个功能，但最终还是要落到实处，有利于项目的销售；给客户充分的尊重：预约，如有必要寄邀请卡；设置参与门槛，让参加的客户有身份感；活动富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，注重参与互动线上精准宣传，线下把控，立势一步到位：线上主打形象，代理宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、商务感；必须力求一次立势到位，避免陷入孵化器产品的无谓竞争；有效截留客户：想客户前头，走在竞争对手前面；积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。营销策略成本领先、突出差异化、高度聚焦之发展战略成本领先高度聚焦突出差异化降低风险之关键因素，钱重点花在客户看得见的地方。适当增加营销费用比例，重视渠道拓展，重视“企政”联合，重视市场口碑。拔高形象，重视明星产品的展示，强化展示区展示，争取更多的政府优惠政策（形象与入园政策全面高于宁波同类型产品，部分形象直逼市内顶级写字楼，以较优势的性价比分流其高档客户）。营销策略快速市场占位：塑造国际顶级科技园区价值形象体系推广攻略策略体系客户攻略服务攻略客户渠道拓展形象占位及推广渠道销售服务、物业服务展示攻略匹配项目科技产业地标形象策略体系关系客户拓展搬迁商户拓展行业客户拓展深入挖掘高层已有客户资源加强对科技、研发大客户的拓展，重点行业的覆盖，如对科技、研发等企业定点推广宣传配合行业推广在行业性的报刊、杂志刊登广告，参加行业性的展会如电子展和物流贸易展等。可采取集中派单、陌拜等充分覆盖目标客户集中地充分挖掘已有客户资源，积极拓展新客户，实现全渠道，多层面的客户拓展客户策略ABDC基于对客户梳理后的客户策略：由点即面的客户扩张策略A：总部分支机构B：市内外迁型企业C：本地刚性办公需求企业，安徽内迁型企业D：科技园区已有企业由点及面的客户扩张策略：占领安徽本地市场客户：建立项目高端形象，形成良好的口碑，最终达到在合肥买园区产品必看本项目的营销声势。高端形象之下的客户扩张策略：通过项目高端形象之下已形成的本地市场口碑与完善的项目展示系统作为形象支撑，扩大项目销售半径，拓展客户资源.在操作过程中，应提前接触能为项目带来形象利益的品牌客户（这类客户决策时间相对较长）同时，灵活把控各类型客户，将先期有效大客户尽量引至大面积、独栋产品，完成重点销售任务，形成开门红。形成整体销售一鼓作气。形象启动期形象推广期形象深入期户客域区跨户客迁外内市户客地本域区形象客户策略渠道选择：特定限制条件下以线下推广为主，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交地盘包装系统：项目现场的地盘包装系统；专业杂志：在钢铁物流类专业杂志投放广告；项目官方网站的建立及开通；DM直邮：结合项目营销节点投放（针对意向客户、目标客户群）与新浪、搜房网等网媒合作推广；短信推广：受众面广，强迫性阅读，推广成本低，性价比较高；定点宣传：目标客户集中地结合公关活动，放大口碑传播效应；摈弃可视性高、可能聚焦程度高的传统媒体，如报纸、电视、电台等，选取营销成本更低、推广效果直接有效的推广渠道：推广及渠道策略展示原则：紧密配合营销节点和节奏契合产品特点及消费心理引导岗、围挡、道旗等销售中心内部包装布置、样板区展示项目宣传物料及销售中心物料项目外部展示现场展示物料展示展示策略精细化外部展示：人性化导示系统展示策略57物业服务：规范保洁工作流程,注重细节,强化项目营销中心高标准的洁净规范保洁工作流程，提高服务品质关键行动:A.充足的人力资源；B.岗位细分，责任到人；C.建立服务标准；D.建立监督考核机制；E.确保执行力度传播方式:现场展示/物业管理汇演展示严格的保洁管理细致的工作整洁的社区一尘不染的饰品一尘不染的饰品展示策略销售服务：“一对一”服务，销售力和销售服务等方面全面超越市场水平，令客户感受到尊重、体面ACTION1：设立“销售管家”岗销售管家是客户面对的第一位销售线的服务人员，是销售队伍的第一窗口；销售管家接触客户后第一时间协调接待时间、人员、日常事务处理等功能（其岗位类似于五星级酒店之大堂副理）；销售管家之基础岗位要求是：不能令客户因联系不到专职销售人员而受冷遇或无所适从。ACTION2：一对一服务从客户角度出发，从客户进入售楼处一刻开始，便开始了全程服务，销售人员专业服务，客户达到影视厅时即开启影视供观赏，销售人员讲解模型时模型调控的贴身服务;从形象的角度出发，成交后，专署销售人员随时恭候服务；服务策略PART5营销执行营销节奏安排推广渠道营销物料具体策略以现场围挡和关系营销为主，持续宣传形象，初步锁定客户。销售节点现场展示营销活动媒体组合物料准备咨询登记户外导示系统展示客户访谈直邮小型专项推介会（待定）短信直邮网络行业杂志（钢铁物流）宣传单张折页楼书时间：2013.5-8（4个月）目标：起势，形象树立，客户积累第一阶段咨询期营销节奏具体策略以楼体条幅和广告牌为主持续宣传形象。接受电话和现场咨询。销售节点现场展示营销活动媒体组合物料准备别墅开盘写字楼蓄客售楼处完全展示；户外导示系统展示战略联盟签约仪式行业展会（钢铁/物流）客户深度访谈户外广告牌楼体条幅道旗报纸电台直邮形象楼书模型折页纸袋/纸杯模型3D影视片时间：2013.9-12目标：形象树立，部分房源入市，初步建立项目市场影响力；第二阶段预热期营销节奏具体策略通过现场展示吸引客户，不断盘点客户和引导销控，配合全方位运用广告等多种媒体组合传递信息。销售节点现场展示营销活动媒体组合物料准备4号楼开盘楼样板房展示；物业服务展示；电梯厅、大堂展示；开盘仪式青山物流联盟协会成立仪式楼体条幅户外广告牌道旗直邮/短信电台广告销控板、房号管理单等选房物料物流联盟协会会员卡时间：2013.12-2014.1月目标：首批销售，持续吸引市场关注，充分挤压客户；第三阶段首批热销、二批筹备期营销节奏具体策略进一步盘点客户需求，引导客户分层级，最优写字楼产品1号楼和退层研发产品销售节点现场展示营销活动媒体组合物料准备18号楼开盘1号楼登记商业街完全展示;楼样板房展示；园林全部展示；样板房开放活动开盘活动楼体条幅户外广告牌直邮短信电台广告销控板、房号管理单等选房物料POS机、收据等选房财务用具户型单张时间：2014.2-3月目标：推出二批房源，同时启动退层研发预销售。第四阶段二批热销、三批筹备期营销节奏蓄客、招商小型推广活动定点推介会总体形象推售强度营销阶段推广主题推广渠道展示关键活动关键物料开盘期服务手册项目形象楼书青山物流联盟协会会刊等开盘期示范样板区展示物业服务、导示形象展示建筑立面、材质等细节展示开盘期宣传单张折页短信/DM直邮陌拜/网络钢铁物流专业杂志户外广告牌道旗报纸电台网络推广持续暖场活动+开盘活动项目现场围挡开盘大型活动产品推介会战略联盟签约仪式物流行业展会实体卖点产品解读销售信息持续卖点释放销售信息持续卖点释放持销期项目营销总控图推广渠道1、印刷媒体A、DM海报DM传单具有价格便宜、推广针对性强的优点，即能大面积覆盖，亦能针对性传递；DM传单的使用：DM传单建议在管仲农贸大市场、管仲商贸城、阜阳瑶海大市场、中心路商业街、解放路商业街等各大专业市场及中心商业圈投放；DM传单可邮寄到阜阳各公共及私营单位；市内及周边县市厂矿企业、酒店、宾馆、商业中心客流密集区集中投入也可搭载阜阳主流报纸夹报派发推广渠道1、印刷媒体B、楼书深度解读项目内涵，表现项目品位形象，专为项目精心量身制作的“高级礼服”；楼书印刷数量可根据总户数酌量增印，限量发放给意向购房客户。C、折页介于单页海报与楼书之间的简装“楼书”，比海报信息量大，形象更好，品质感更强；可大批量印刷及广泛投放目标客群。推广渠道1、印刷媒体D、邀请函更为灵活，更具亲和力的传播媒体，以礼至邀请的方式，向目标客户传达项目品位与恭请客户亲临现场之意；针对阜阳专业市场私营业主，政府机关、企事业单位等定向派发。E、企业内刊争取以政企联办发行方式，与开发区管委会招商局合作，刊载宏观政策、城市规划、政府权威发布信息、领导讲话专家访谈、企业介绍、企业文化、项目动态、媒体新闻报道；让受众全方位了解项目优势，产生高度忠诚、信任。以季刊定期发行，遇重要时间节点可增刊；在商场、写字间、酒店等公共场所免费直投，同时在销售现场免费阅读发放。推广渠道2、户外广告A、高炮广告牌、跨街天桥广告牌、墙体广告、楼顶广告牌高炮广告牌作为一种瞬间产生高度注目率的媒体，具有展示时间长，针对性强、表现手段灵活，并可以利用光电技术更具有吸引力等优点。而对于本项目，若要在开盘之前形成“路人皆知”的局面，大量地运用户外广告是势在必行的。建议在阜阳市主干道、市区各繁华地段及各大市场门口均大批量地投放户外广告牌，造成遍地皆可见到“工投·皖北工贸产业园”，形成全城为之瞩目的状态，以此，迅速地树立项目的品牌形象，以轰动性的效应创造项目之高关注率与高知名度。推广渠道2、户外广告B、工地围挡工地现场包装，氛围营造的重要手段之一，同时对受众有明确的引导作用、传播效应。建议沿徐海路为主。因围墙及徐海路前绿化带较宽，建议项目围墙做成异性，高度在8米左右。推广渠道2、户外广告C、路旗引导受众关注项目，营造项目销售氛围的重要媒体，信息直接，投放灵活，传播速度快。建议沿城东大道等重要交通道路，分别延伸至市中心。推广渠道2、户外广告D、车体广告车身广告是流动性的推广媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。我司建议，在阜阳的公交车，尤其是经过繁华区域线路上，投放车身广告，达到“花小钱，办大事”的媒体原则。推广渠道2、户外广告推广渠道关键一：需言之有物；清晰告诉客户项目卖点关键二：推广信息与销售重点结合，让推广真正为项目销售服务关键三：在客户看得到的地方做文章，实现推广效果最大化利用机场拦截高端客户机场媒体2、户外广告推广渠道可考虑广告投入处为：靠椅广告、车窗广告、过道、杂志等利用洞车组内广告拦截来往的省内商务人士E、动车组数据库短信液晶电视电梯平面广告电梯框架广告 分众与框架广告客户渗透，吸引关注直击客户，强势推广项目资料直邮3、直邮、短信数据库营销推广渠道五星酒店、高尔夫球场……（所有目标客户群有可能去、见得到的地方）名夜总会、会所、高级娱乐场所有（纸客户高级会所健身娱乐中心 巾盒、场所内广告屏、分众传媒等）；项目沿线重点位置及现场周边在科技园区形成视觉焦点结合目标客户群体所到之处做信息覆盖高档酒店4、小众传播渠道推广渠道5、电子媒体A、网络建立企业及项目网站，对项目进行专题推广。与新浪、网易、搜房等知名网站及阜阳房地产交易网等网络机构合作，发布项目信息和动态新闻报道。推广渠道5、电子媒体B、项目宣传光盘将项目宣传视频广告或电子图文信息灌制成精美包装光盘。可单独派发也可与楼书等宣传品一起向受众发放。推广渠道营销物料配合礼品的选择分为两类一类为销售或者招商过程中针对意向客户作为公关道具的礼品，这类必须具有档次感能够体现之高端商务形象（如：“金笔”、咖啡套具等）。另一类作为活动派发的礼品这类礼品必须精致同时费用较低（如代表商务生活方式的星巴克钥匙扣、或适用商务出席务场所的胸针）。销售物料之配合——小礼品嫁接项目品质感，体现项目高端商务与生活层级营销物料配合销售物料之配合——销售物料在现有展示环境下提升客户品质认知感 [形象楼书、招商手册、海报、户型单 张、纸袋、口杯]营销物料配合——三维宣传片强化项目展示，加强客户之品质体验项目三维宣传片与项目营销中心视听室配 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 步使用，通过项目建筑效果与园林三维展示，加强客户对于项目品质感觉的体验与认同。营销物料配合销售物料之配合——看房中巴车支撑项目形象，有效消除客户购买顾虑同步多数的总部基地均将中巴作为看房车。在客户购买过程中员工上下车的时间与工作效率成为企业决定购买的重要原因之一，中巴车的使用能够从心理上给予客户较好的心理暗示，消除客户购买顾虑。营销物料配合