山西省住宅物业服务标准

山西省住宅物业服务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 （送审稿）PAGEPAGE1山西省住宅物业服务标准送审稿总则为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，体现“质价相符”和“阳光透明”消费，保护双方当事人的合法权利，促进物业管理行业的健康发展，结合本省实际情况，制定本标准。本省行政区域内住宅物业共用部分、共用设施设备的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。本省行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家和本省现行有关法律、法规、规章、标准的规定。2规范性引用文件《中华人民共和国消防法》中华人民共和国主席令第六号《物业管理条例》国务院令第379号《物业服务企业资质管理办法》建设部令第164号（2007年）《山西省物业管理条例》2010年11月26日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议修正《物业管理企业财务管理规定》财基字[1998]7号《房屋修缮范围和标准》（试行）城乡建设环境保护部城住字[1984]677号《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号令3术语和定义3.1物业服务物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。3.2物业共用部分物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。3.3业主物业的所有权人。3.4物业使用人物业的承租人和其他实际使用人。3.5特约服务物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。3.6突发公共事件突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。3.7急修对严重影响住宅小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。4基本要求4.1服务机构4.1.1应具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；4.1.2委托方提供相应的服务场所；4.1.3配备满足服务需要的设施设备；4.1.4服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片、物业服务项目、服务标准、收费项目、收费标准、投诉渠道等相关信息。4.1.5提供特约服务的，公示特约服务项目、服务标准及收费标准等；4.1.6由客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。4.2人员4.2.1具有良好的职业道德；4.2.2管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书或岗位证书；4.2.3物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行定期培训；4.2.4应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；4.2.5定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。4.3规章制度4.3.1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理、住宅专项维修资金管理、财务管理、档案管理等规章制度。4.3.2建立突发公共事件应急预案。4.3.3建立物业服务工作 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。4.4财务管理4.4.1物业服务费和其它费用收支应符合《山西省物业管理条例》、《山西省住宅物业服务收费管理实施办法》（晋价服字[2004]85号）、《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）及其它相关法规要求；4.4.2对于合同约定收费项目及标准，应按合同要求执行；4.4.3为业主提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；4.4.4实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每年不少于1次公布服务资金的收支情况；规范操作，账目清晰。4.5档案4.5.1基本要求物业服务企业应建立和完善物业管理档案，做到档案、记录等内容完整、准确。档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。有专人负责管理。4.5.2技术档案物业竣工验收档案；房屋及其配套设施权属档案；项目承接查验资料；其它资料。4.5.3日常档案设施设备管理档案；装饰装修管理档案；应急事件处理档案；消防安全管理档案；处理投诉档案；业主或物业使用人档案；物业服务日常管理文件、记录，如维修、养护、值勤记录等；其它资料。4.6标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示以及涉及物业服务其他标识等物业服务标志。4.7基本规定4.7.1本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。4.7.2物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。5消防安全防范5.1综合管理5.1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。5.1.2建立健全小区公共区域消防档案。消防档案应包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。5.1.2.1消防安全基本情况应当包括：（a）单位基本概况和消防安全重点部位情况；（b）建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料；（c）消防管理组织机构和各级消防安全负责人；（d）消防安全制度；（e）消防设施、灭火器材情况；（f）志愿消防队人员及其消防装备配备情况；（g）与消防安全有关的重点工种人员情况；（h）灭火和应急疏散预案。5.1.2.2消防安全管理情况应当包括:（a）公安消防机构和公安派出所填发的各种法律文书；（b）消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录；（c）火灾隐患及其整改情况记录；（d）防火检查、巡查记录；（e）消防安全培训记录；（f）灭火和应急疏散预案的演练记录；（g）火灾情况记录；（h）消防奖惩情况记录。5.1.3制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织1次以上的有员工、业主或使用人参加的消防演练。5.1.4应结合小区实际，利用消防宣传教育设施，搞好消防知识的宣传教育。5.1.5工作人员应每年2次以上参加消防安全教育和培训，具备检查消除火灾隐患的能力、熟练掌握消防器材的使用方法、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。5.1.6设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家或省人力资源和社会保障行政主管部门核发的建构筑物消防员职业资格证书，持证上岗。5.1.7定期进行防火巡查、防火检查，至少每周防火巡查1次，每季度防火检查1次；并做好防火安全检查记录；住宅小区中的商业服务网点应加强管理，增加巡查频次，业主和网点使用人应配合物业服务企业的管理工作。5.1.8物业服务企业应保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。每年应委托具备资质的消防技术服务企业对建筑消防设施至少 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1次。5.1.9发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向（辖区公安派出所或）公安机关消防机构报告。5.1.10发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.1.11水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查，并做好记录。5.1.12要将消防工作纳入重要议事日程，每月召开消防安全例会不少于1次。5.2公共区域消防设施维修保养物业服务企业应根据小区消防设施设备的实际情况，除做好5.1要求的工作外，还应做好下列维修保养工作：5.2.1消防设施设备：是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。5.2.2火灾自动报警系统5.2.2.1火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。5.2.2.2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。5.2.2.3备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。5.2.3消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。5.2.4防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。5.2.5防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5.2.6水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。5.2.7应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。5.2.8消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。5.2.9灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。6住宅物业服务一级标准6.1综合管理6.1.1承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。6.1.2客户服务场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。6.1.3涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。6.1.424小时受理业主或物业使用人报修。水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。有报修、维修记录。6.1.5实行酬金制的至少每年公开1次物业管理服务费用收支情况。6.1.6每年公开征询1次业主对物业服务的意见，公示整改情况。6.1.7每年第四季度制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。6.2房屋管理与维修养护6.2.1综合管理6.2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。6.2.1.2小区主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。6.2.1.3楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部分牢固且使用安全。6.2.1.4对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。6.2.2维修养护6.2.2.1共用部位检查中发现的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。6.2.2.2共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复；并及时告知相关业主和部门。6.2.3巡查6.2.3.1每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修。6.2.3.2每半年巡查1次楼内共用部位门、窗、玻璃等，保持开闭正常。6.2.3.3每半年巡查1次路面、侧石、井盖等，发现问题及时告知相关业主、部门并安排专项维修。6.2.3.4每半年检查1次雨、污水井、屋面雨水口等；适时清理、疏通，保持畅通。6.2.4装饰装修管理6.2.4.1与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程。6.2.4.2对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，并及时向有关部门报告。6.2.4.3委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在5日内清运。6.2.4.4装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6.3共用设施设备运行、维修养护6.3.1公共照明6.3.1.1路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。6.3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次。6.3.2供热设施6.3.2.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由供热单位负责维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。6.3.2.2每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作。6.3.2.3小区供热阀门每月巡视1次，对发现的问题及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。6.3.2.4业主专有供热部分突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。6.4公共秩序维护6.4.1人员要求有公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。6.4.2门岗6.4.2.1主出入口24小时设门卫。6.4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录。6.4.2.3保持出入口道路畅通，对外来人员要进行问询和登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。对大型物品搬出进行登记。6.4.3车辆管理6.4.3.1小区内设置简易的交通标志。6.4.3.2按照合同约定对车辆进行管理。6.4.3.3非机动车应定点停放。6.4.5紧急事故防范6.4.5.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。6.4.5.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和相关全体业主。6.5环境卫生6.5.1楼内保洁6.5.1楼层通道和楼梯台阶，每月清扫3次，地面每半年湿拖1次。6.5.2共用门窗玻璃、楼梯扶手、栏杆、防火门等每半年擦拭一次。6.5.2外围保洁6.5.2.1道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。6.5.2.2停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。6.5.2.3绿化带：每月清扫1次。6.5.2.4天台、明沟、屋面每年清扫1次。6.5.2.5路灯、楼道灯每年清洁1次。6.5.2.6设有公共卫生间的，每日清洁1次。保持通风，无杂物。6.5.3垃圾收集与处理6.5.3.1生活垃圾集中投放，垃圾日产日清。6.5.3.2垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。6.6绿化养护a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；b)定期清除绿地杂草、杂物；c)无大面积病虫害。7住宅物业服务二级标准7.1综合管理7.1.1承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。7.1.2客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。7.1.3涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。7.1.424小时受理业主或物业使用人报修。水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。有报修、维修记录。7.1.5对业主或物业使用人的投诉在3个工作日内回复。7.1.6实行酬金制的至少每年公开1次物业管理服务费用收支情况。7.1.7每年公开征询1次业主对物业服务的意见，公示整改情况。7.1.8每年第四季度制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。7.2房屋管理与维修养护7.2.1综合管理7.2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。7.2.1.2小区主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。7.2.1.3楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部分牢固且使用安全。7.2.1.4对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。7.2.2维修养护7.2.2.1共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。7.2.2.2共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复；并及时告知相关业主和部门。7.2.3巡查7.2.3.1每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修。7.2.3.2每季巡查1次楼内共用部位门、窗、玻璃等，保持配件完好，开闭正常。7.2.3.3每季巡查1次路面、侧石、井盖等；发现问题及时告知相关业主、部门并安排专项维修。7.2.3.4每季检查1次雨、污水井、屋面雨水口等。适时清理、疏通，保持畅通。7.2.4装饰装修管理7.2.4.1业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。7.2.4.2对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，并及时向有关部门报告。7.2.4.3委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在5日内清运。7.2.4.4装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.3共用设施设备运行、维修养护7.3.1供配电7.3.1.1每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每季巡查1次。7.3.1.2每年1次对高低压配电柜、变压器检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。7.3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无易燃易爆危险品及杂物存放，环境基本整洁。7.3.2公共照明7.3.2.1路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。7.3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次。7.3.3电梯7.3.3.1电梯设备运行情况每周巡查1次，建立记录。7.3.3.2保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好。7.3.3.3按质监部门要求委托专业电梯维保单位定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》复印件及《电梯使用须知》。7.3.3.4电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复。发生困人或其它重大事故，应立即通知电梯维保单位，在30分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；并保存相关记录。7.3.4给排水7.3.4.1二次供水设施a)按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。b)每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。c)每半年切换1次备用水泵。d)每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。e)定期对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。f)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.3.4.2排水系统a)公共污水管道每年检查1次，视情况进行清理、疏通。b)雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通、疏通。c)污水提升泵每月巡视1次，检查设备运行状态；每年养护1次。d)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。7.3.5供热设施7.3.5.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。7.3.5.2每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作。7.3.5.3小区供热阀门每月巡视1次，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。7.3.5.4业主专有供热部分突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。7.3.6安全防范设施7.3.6.1主出入口24小时设门卫；7.3.6.2主要路口有监控设备。7.3.7防雷接地系统7.3.7.1每年1次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。7.3.7.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。7.4公共秩序维护7.4.1人员要求有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。7.4.2门岗7.4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。7.4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录。7.4.2.3主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。7.4.2.4对大型、贵重物品搬出进行登记、核实后放行，记录规范、详实。7.4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查。7.4.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，对外来人员要进行问询和登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。7.4.3巡逻7.4.3.1制定巡查 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，每8小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。7.4.3.2每天不定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。7.4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。7.4.4车辆管理7.4.4.1小区内设置简易的交通标志，未达到人车分流的小区地面设停车点。7.4.4.2按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。7.4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施保持正常使用。7.4.4.4收取车辆看管费的，应当与车主签订书面车辆保管合同，车场、车库应设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。7.4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔、拆除。7.4.4.6非机动车应定点停放。7.4.5紧急事故防范7.4.5.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。7.4.5.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和相关的全体业主。7.4.5.3每年组织1次以上应急预案演习。7.5环境卫生7.5.1楼内保洁7.5.1.1楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1次，地面每季湿拖1次。7.5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2次；7.5.1.3共用门窗玻璃每4个月擦拭1次，目视干净。7.5.1.4.电梯轿厢地面每周清洁1次，目视干净。7.5.2外围保洁7.5.2.1道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。7.5.2.2停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。7.5.2.3休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。7.5.2.4绿化带：每周清扫2次。7.5.2.5门卫、岗亭每周清扫2次。7.5.2.6天台、明沟、屋面每年清扫1次。7.5.2.7路灯、楼道灯每半年清洁1次。7.5.2.8设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。7.5.3垃圾收集与处理7.5.3.1生活垃圾集中投放，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。7.5.3.2建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。7.5.3.3垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。7.5.4卫生消杀针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。7.6绿化养护a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到70%；d)适时组织防冻保暖，预防病虫害；e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。8住宅物业服务三级标准8.1综合管理8.1.1承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。8.1.2客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。8.1.3涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。8.1.424小时受理业主或物业使用人报修。水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。有报修、维修记录。8.1.5对业主或物业使用人的投诉在2个工作日内回复。8.1.6实行酬金制的至少每年公开1次物业管理服务费用收支情况。8.1.7能提供2种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、配置手推车等。8.1.8每年开展1次以上的社区文化活动。8.1.9每年至少公开征询1次业主对物业服务的意见，公示整改情况。8.1.10每年第四季度制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。8.2房屋管理与维修养护8.2.1综合管理8.2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。8.2.1.2小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。8.2.1.3房屋外观完好，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落。8.2.1.4楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部分牢固、无破损、无明显污渍，使用安全。8.2.1.5对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。8.2.2维修养护8.2.2.1共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。8.2.2.2共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复；并及时告知相关业主和部门。8.2.3巡查8.2.3.1每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修。8.2.3.2每年检查1次墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手。8.2.3.3每年检查1次屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊。8.2.3.4每月巡查1次楼内共用部位门、窗、玻璃等，保持配件完好，开闭正常。8.2.3.5每月巡查1次路面、侧石、井盖等；8.2.3.6每月巡查1次大门、围墙、围栏等；8.2.3.7每月巡查1次室外健身、休闲娱乐等设施；8.2.3.8每月检查1次雨、污水井、屋面雨水口等，并保持畅通。8.2.4装饰装修管理8.2.4.1与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。8.2.4.2装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。8.2.4.3装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。8.2.4.4委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在4日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在4日内清运。8.3共用设施设备运行、维修养护8.3.1供配电8.3.1.1每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。8.3.1.2每年1次对高低压配电柜、变压器检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。8.3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无易燃易爆危险品及杂物存放，环境基本整洁。8.3.2公共照明8.3.2.1院落、楼道照明巡查每2周1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。8.3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。8.3.3电梯8.3.3.1电梯设备运行情况每天巡查1次，建立记录。8.3.3.2保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。8.3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》复印件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。8.3.3.4电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在30分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；并保存相关记录。8.3.4给排水8.3.4.1二次供水设施a)按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。b)每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。c)每季切换1次备用水泵。d)每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。e)定期对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。f)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。8.3.4.2排水系统a)公共污水管道每季检查1次，视情况进行清理、疏通。b)雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清理、疏通。c)污水提升泵每周巡视1次，检查设备运行状态；每半年养护1次。d)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。8.3.5供热设施8.3.5.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。8.3.5.2每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作。8.3.5.3小区供热阀门每周巡视1次，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。8.3.5.4业主专有供热部分突发跑水事故时，应及时关闭相关的供暖阀门，避免造成更大的损失。8.3.6安全防范设施物业服务企业应根据小区情况，选择安全防范设施配备1项以上，并做好下列维护保养工作：8.3.6.1监控系统,做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。8.3.6.2门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。8.3.6.3电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。8.3.6.4周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。8.3.7防雷接地系统8.3.7.1每年1次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。8.3.7.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。8.4公共秩序维护8.4.1人员要求专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必要的安全护卫器械。8.4.2门岗8.4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。8.4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录。8.4.2.3各出入口24小时值班，在出入高峰时段7：00～9：00、17：00～19:00设双人值勤，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。8.4.2.4对大型、贵重物品搬出进行登记、核实后放行，记录规范、详实。8.4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。8.4.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。8.4.3巡逻8.4.3.1制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。8.4.3.2每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。8.4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。8.4.4车辆管理8.4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。8.4.4.2按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。8.4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施保持正常使用。8.4.4.4收取车辆看管费的，应当与车主签订书面车辆保管合同，车场、车库应设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。8.4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔、拆除。8.4.4.6非机动车应定点停放。8.4.5监控8.4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。8.4.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。8.4.5.3监控的录入资料至少保持15日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。8.4.6紧急事故防范8.4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。8.4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和相关的全体业主。8.4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。8.5环境卫生8.5.1楼内保洁8.5.1.1.楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每月湿拖1次。8.5.1.2.楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。8.5.1.3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每半年清洁1次。8.5.1.4.共用门窗玻璃每季擦拭1次，目视干净。8.5.1.5.电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。8.5.2外围保洁8.5.2.1.主要道路每日清扫1次；保洁时间不少于8小时，雨雪天气清扫主要道路，方便出行。8.5.2.2.绿化带：每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。8.5.2.3.水景：开放期内，每2日清洁1次。8.5.2.4.休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次。8.5.2.5.3m以下庭院灯、草坪灯：每月清洁1次。8.5.2.6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次。8.5.2.7.天台、明沟、屋面：每半年清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。8.5.2.8.设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。8.5.3车库、车棚8.5.3.1.地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。8.5.3.2．天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。8.5.3.3．门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每半年清洁1次。8.5.3.4.指示牌、指示灯整洁。8.5.4垃圾收集与处理8.5.4.1.生活垃圾集中投放，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。8.5.4.2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。8.5.4.3.垃圾桶、果皮箱每月清洁2次，定期消毒。8.5.5卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。8.6绿化养护a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地裸露面积小于10%；d)定期喷洒药物，预防病虫害；e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。住宅物业服务四级标准9.1综合管理9.1.1承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。9.1.2客户服务场所工作时间不少于10小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。9.1.3涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。9.1.424小时受理业主或物业使用人报修。水、电急修20分钟内到场处理、其它报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。有报修、维修记录。9.1.5对业主或物业使用人的投诉在2个工作日内回复。9.1.6项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历。9.1.7实行酬金制的至少每半年公开1次物业管理服务费用收支情况。9.1.8能提供3种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、配置服务手推车等。9.1.9每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题布置。9.1.10每年至少公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率80%以上，公示整改情况。9.1.11每年组织业主参观共用设施设备机房。9.1.12每年第四季度制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。9.2房屋管理与维修养护服务9.2.1房屋管理9.2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。9.2.1.2小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。9.2.1.3房屋外观完好，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。9.2.1.4楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部分牢固、无破损、无明显污渍，使用安全。9.2.1.5封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。9.2.1.6建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。9.2.1.7对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。9.2.2维修养护9.2.2.1共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。9.2.2.2共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复；并及时告知相关业主和部门。9.2.3巡查9.2.3.1每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修。9.2.3.2每半年检查1次墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手；9.2.3.3每半年检查1次屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊；9.2.3.4每月巡查2次楼内共用部位门、窗、玻璃等，保持配件完好，开闭正常。9.2.3.5每月巡查2次路面、侧石、井盖等；9.2.3.6每月巡查2次大门、围墙、围栏等；9.2.3.7每月巡查2次室外健身、休闲娱乐等设施；9.2.3.8每季检查1次雨、污水井、屋面雨水口等，保持畅通。9.2.4装饰装修管理9.2.4.1与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。9.2.4.2装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。9.2.4.3委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3日内清运。9.2.4.4装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。9.3共用设施设备运行、维修养护9.3.1供配电9.3.1.1总配电室专人值守，每6小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每2周巡查1次。9.3.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。9.3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。9.3.2公共照明9.3.2.1院落、楼道照明每周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。9.3.2.2保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。9.3.2.3公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。9.3.3电梯9.3.3.1配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次，记录规范、详实；9.3.3.2保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。9.3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》复印件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。9.3.3.4电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在20分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；并保存相关记录。9.3.4给排水9.3.4.1二次供水设施a)按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。b)每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。c)每2月切换1次备用水泵。d)每季检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。e)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。f)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。9.3.4.2排水系统a)公共污水管道每季检查1次，视情况进行清理、疏通。b)雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清理、疏通。c)污水提升泵每周巡视1次，检查设备运行状态；每半年养护1次。d)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。9.3.5供热设施9.3.5.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。9.3.5.2每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作。9.3.5.3小区供热阀门每日巡视1次，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。9.3.5.4业主专有供热部分突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。9.3.6安全防范设施物业服务企业应根据小区情况，选择安全防范设施配备2项以上，并做好下列维护保养工作：9.3.6.1监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。9.3.6.2门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。9.3.6.3电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。9.3.6.4周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。9.3.7防雷接地系统9.3.7.1每年2次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。9.3.7.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。9.3.8景观配套附属设施设备9.3.8.1每日按时开启；每2月检查1次，发现损坏及时修复。9.3.8.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。9.4公共秩序维护9.4.1人员要求专职公共秩序维护人员中50周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必要的安全护卫器械。9.4.2门岗9.4.2.1建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。9.4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录。9.4.2.3各出入口24小时值班，出入高峰时段7：00～9：00、17：00～19:00设双人值勤，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。9.4.2.4对大型、贵重物品搬出进行登记、核实后放行，记录规范、详实。9.4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。9.4.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。9.4.3巡逻9.4.3.1制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每4小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。9.4.3.2每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。9.4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。9.4.4车辆管理9.4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。9.4.4.2按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。9.4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施保持正常使用。9.4.4.4收取车辆看管费的，应当与车主签订书面车辆保管合同，车场、车库应设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。9.4.4.5建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。9.4.4.6住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔、拆除。9.4.4.7非机动车应定点停放。9.4.5监控9.4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。9.4.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。9.4.5.3监控的录入资料至少保持20日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。9.4.6紧急事故防范9.4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。9.4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和相关的全体业主。9.4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。9.5环境卫生9.5.1楼内保洁9.5.1.1楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次。地面每周湿拖2次，干净整洁。9.5.1.2楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次；栏杆每月清洁2次。9.5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2个月清洁1次。9.5.1.4共用门窗玻璃每2月擦拭1次，目视干净。9.5.1.5电梯轿厢地面每日清洁1次，无积尘。9.5.1.6灯饰、轿厢四壁及顶部每月清洁1次，目视干净。9.5.2外围保洁9.5.2.1道路：每日清扫1次，保洁时间不少于8小时；雨雪天气24小时之内清扫完毕主要通行道路。9.5.