试卷编号：7543
浙江广播电视大学2006年春季学期期末考试
《房地产经营管理》试题
答案
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及评分
标准
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2006年7月
一、单项选择题题（每小题2分，共20分）
1、A 2、B 3、C 4、D 5、B 6、A 7、B 8、C 9D 、10、A
11、B 12、B 13、A 14、A 15、B 16、B 17、C 18、B 9、C 20、A
二、名词解释题（每小题3分，共15分）
1、房地产开发指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力物力财力，将农村用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。
2、房地产投资是房地产投资主体，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中的过程和行为。
3、土土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权单独或者随同地长建筑物、其他附着物转移给他人的行为，也就是通过出让方式取得土地使用权后，按照土地使用权出让
合同
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规定的期限和条件，对土地投入一定资金进行开发后，将出让年限余期内的土地使用权转移给他人
4、房地产经营不仅包括房地产商品的买卖、租赁，而且贯穿于房地产开发、服务和管理活动中。狭义的房地产经营活动指房地产商品的销售、租赁、抵押等经营活动。
5、土地使用权抵押：是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
三、判断题（每小题2分，共10分）
1、 × 2、√ 3、× 4、√ 5、×
四、简答题（每小题8分，共32分）
1、从事房地产开发应遵循的基本原则。
（1） 依法杂取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则；
（2） 房地产开发必须严格执行城市规划的原则
（3） 房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则
（4） 地产开发是城市建设的社会化大生产行为，在开发过程中严格实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划有步骤的进行开发建设
（5） 房地产开发必须遵守按照土地使用权出让合同的约定开发土地的原则
（6） 房地产开发坚持开发的产品质量合格的原则。
2房地产投资风险防范的若干对策
1 选择经济发展稳定、金融体系相对完善的区域作为投资区；
2 选择好投资方式；
3 选择好投资开发地段；
4 选择好房地产投资类型；
讲求适销对路，做好投资组合
3、商品房预售的条件：
1 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
2 持有建设工程规划许可证
3 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。
4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
4、房地产金融的特点：
1 具有较强的针对性
2 房地产金融的中长期性
3 房地产金融的服务性强
4 房地产金融的复杂性
5 政策性
五、计算题（每小题10分，共10分）
房价总额为10000×120=1200000元
抵押贷款额为：1200000×70%=840000元。
每年等额偿还额为
=840000×[8%×（1+8%）15 ]/[（1+8%）15-1]
=840000×0.1168
=98112元
五、问答题（每小题13分，共13分）
要点：
1、上调存款准备金率和连续上调银行贷款利率，增加开发成本和风险
2、提高开发企业自有资金比率，提高开发门槛。
3、提高了购房的税收和交易费用，增加购房成本
4、对高档别墅的开发用地进行限制。
5、大力发展经济适用住房和廉租房政策
6、政策的实施取得了一定的效果，
（根据回答情况酌情给分）
浙公网安备 33021202002483