相关法规
消费者可以要求广告主承担相应的民事责任
购房者如果因为不小心或缺乏专业知识而被虚假广告欺骗上当，不要自怨自艾，可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。《中华人民共和国广告法》（以下简称“广告法”）从1999年2月1日起实施《广告法》第3条、第1条、第38条规定“广告应当真实合法”，“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”，“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”根据《广告法》第38条规定，消费者（即购房者）可以要求广告主（即房地产商）承担的民事责任包括：履行承诺、赔偿损失、退房等。房地产商承担民事责任的必要条件有四个，即：
其一，房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
其二，购房者受到欺骗和误导。购房者因为信赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望，才会购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为受到欺骗和误导。
其三，购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到了实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
其四，损害与虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有直接的因果关系。
购房者也可依据《中华人民共和国
合同
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法》（1999年10月1日起实施）有关条款的规定，追究房地产商的损害赔偿责任。
涉及房地产纠纷的诉讼时效及期限
类别 依据 时效
一般诉讼时效 《民法通则》第135条 二年
特殊诉讼时效 《民法通则》第136条 一年
最长诉讼时效 《民法通则》第137条 二十年
继承诉讼时效 《民法通则》第8条 二年（最长不超过二十年）
不服行政复议决
定诉讼的期限 《行政复议条例》第29条 十五日
未经行政复议直接诉讼的期限《行政诉讼法》第39条三个月
对行政处罚不
服的诉讼期限 《土地管理法》第52条 三十日
最长诉讼期限关于贯彻《行政诉讼法》若干意见（试行）第35条一年
涉及房地产纠纷的诉讼时效及期限
类别 依据 时效
一般诉讼时效 《民法通则》第135条 二年
特殊诉讼时效 《民法通则》第136条 一年
最长诉讼时效 《民法通则》第137条 二十年
继承诉讼时效 《民法通则》第8条 二年（最长不超过二十年）
不服行政复议决
定诉讼的期限 《行政复议条例》第29条 十五日
未经行政复议直
接诉讼的期限 《行政诉讼法》第39条 三个月
对行政处罚不服
的诉讼期限 《土地管理法》第52条 三十日
最长诉讼期限
关于贯彻 《行政诉讼法》若干意见（试行）第35条 一年
关于房屋交付的条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条规定，房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。从上述规定可以看出，房屋竣工验收合格是房屋交付的必备法定条件，同时房屋竣工验收合格也是房屋交付的最低条件，买卖双方在合同中可以约定高于上述标准的房屋交付条件，但不得约定低于上述标准的房屋交付条件。 就竣工验收合格标准，本条共给出了3种竣工验收合格标准：工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，以供购房者选择。所谓工程验收是指对工程本身进行的验收，综合验收是指对整个小区包括主体工程、基础设施、共公配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。具体选择哪种验收合格标准，购房者可与开发商协商确定，但从房屋的使用角度看，应选择综合验收合格或分期综合验收合格作为房屋交付使用条件，因为工程验收合格仅表明建筑工程本身通过了竣工验收并具备使用条件，但房屋是否真正具备使用条件，还取决于小区内道路、绿化、停车场及其它配套设施的建设情况，只有通过综合验收的房屋，才真正具备使用条件。
建设部房屋接管验收标准【中国建筑行业网】
来源:中国建筑行业网 更新时间：2004-11-12 【颁布单位】 建设部
【颁布日期 19910204 【实施日期】 19910701
【失效日期 【内容分类】 房地产管理 【文号】 建设部建标(1991)第69号
１９９１年２月４日国家建设部以建标（９１）６９号文发布了ＺＢＰ３０００１－９０《房屋接管验收标准》，并于１９９１年７月１日起实施。《标准》全文如下：
１ 主题内容与适用范围
１．１ 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。
１．２ 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。
１．３ 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
２ 引用标准
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计
规范
编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载
ＧＢＪ１０ 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１ 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４ 室外排水设计规范
ＧＢＪ１６ 建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５ 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６ 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７ 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２ 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２ 采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
３ 术语和定义
３．１ 本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
３．２
本标准提及的“凡按规定交房管部门接管的房屋”，主要是指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋。征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋。人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。
３．３ 新建房屋
建成后未经确认产权的房屋。
３．４ 原有房屋
已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。
４ 新建房屋的接管验收
４．１ 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
４．２ 接管验收应具备的条件：
ａ．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
ｂ．供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
ｃ．房屋幢、户编号业经有关部门确认。
４．３ 接管验收应检索提交的资料
４．３．１ 产权资料：
ａ．项目批准文件；
ｂ．用地批准文件；
ｃ．建筑执照；
ｄ．拆迁安置资料。
４．３．２ 技术资料：
ａ．竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
ｂ．地质勘察报告；
ｃ．工程合同及开、竣工报告；
ｄ．工程预决算；
ｅ．图纸会审记录；
ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
ｇ．隐蔽工程验收签证；
ｈ．沉降观察记录；
ｉ．竣工验收证明书；
ｊ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书；
ｌ．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；
ｎ．供水、供暖的试压报告。
４．４ 接管验收程序
４．４．１ 建设单位书面提请接管单位接管验收。
４．４．２ 接管单位按“４．２”和“４．３”条进行审核，对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。
４．４．３ 接管单位会同建设单位按“４．５”条进行检验。
４．４．４ 对验收中发现的质量问题，按４．６．１和４．６．２条处理。
４．４．５ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
４．５ 质量与使用功能的检验
４．５．１ 主体结构
４．５．１．１ 地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ７的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
４．５．１．２ 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ１０的规定值。
４．５．１．３ 砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。
４．５．１．４ 木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ２０６中２．１．１条的有关规定。
４．５．１．５ 凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定。
４．５．２ 外墙不得渗水
４．５．３ 屋面
４．５．３．１ 各类屋面必须符合ＧＢＪ２０７中４．０．６条的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。
４．５．３．２ 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
４．５．３．３ 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。
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４．５．４ 楼地面
４．５．４．１ 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
４．５．４．２ 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
４．５．４．３ 木楼地面应平整牢固，接缝密合。
４．５．５ 装修
４．５．５．１ 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
４．５．５．２ 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
４．５．５．３ 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
４．５．５．４ 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
４．５．５．５ 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
４．５．５．６ 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
４．５．５．７ 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
４．５．６ 电气
４．５．６．１
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。
４．５．６．２ 应按套安装电表或予留表位，并有电器接地装置。
４．５．６．３ 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
４．５．６．４ 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合ＧＢＪ２３２的要求。
４．５．６．５
电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ２３２的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
４．５．６．６ 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
４．５．６．７ 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
４．５．７ 水卫消防
４．５．７．１ 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的要求，应按套安装水表或予留表位。
４．５．７．２ 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
４．５．７．３ 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、璧料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
４．５．７．４ 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。
４．５．７．５ 水泵安装应平稳、运行时无较大震动。
４．５．７．６ 消防设施必须符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部门检验合格签证。
４．５．８ 采暖
４．５．８．１ 采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。
４．５．８．２ 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
４．５．８．３ 炉排必须进行经１２ｈ以上试运转。炉排之间、炉排与的炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起，不受卡，返转应自如。
４．５．８．４ 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏，可靠，控制阀门应开关灵活。
４．５．８．５ 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
４．５．８．６ 管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ２４２的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
４．５．８．７ 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的规定。
４．５．８．８ 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘，消音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
４．５．８．９ 经过４８ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工，机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
４．５．９ 附属工程及其它
４．５．９．１
室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ１４第二章第２．３．４节的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应阁置稳妥并设置井圈。
４．５．９．２ 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
４．５．９．３ 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
４．５．９．４ 房屋和入口处必须做室外道路，
南京房屋接管验收标准 http://www.qianlong.com/ 2004-03-15 14:09:21
ＺＢＰ 30001—90
1.主题内容与适用范围
1.1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，
特制定本标准。
1.2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。
1.3
本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
2.引用标准
ＧＢＪ7 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ10 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ11 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ14 室外排水设计规范
ＧＢＪ16 建筑设计防火规范
ＧＢＪ45 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ206 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ207 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ232 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
ＣＪ13 危险房屋鉴定标准
3.术语和定义
3.1 接管验收
地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
3.2 按规定交房管部门接管的房屋
指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。
3.3 新建房屋
建成后未经确认产权的房屋。
3.4 原有房屋
已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。
4.新建房屋的接管验收
4.1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
4.2 接管验收应具备的条件：
ａ.建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
ｂ.供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
ｃ.房屋幢、户编号业经有关部门确认。
4.3 接管验收应检索提交的资料
4.3.1 产权资料：
ａ.项目批准文件；
ｂ.用地批准文件；
ｃ.建筑执照；
ｄ.拆迁安置资料。
4.3.2 技术资料：
ａ.竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
ｂ.地质勘察报告；
ｃ.工程合同及开、竣工报告；
ｄ.工程预决算；
ｅ.图纸会审记录；
ｆ.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
ｇ.隐蔽工程验收签证；
ｈ.沉降观察记录；
ｉ.竣工验收证明书；
ｊ.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
ｋ.新材料、构配件的鉴定合格证书；
ｌ.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
ｍ.砂浆、混凝土试块试压报告；
ｎ.供水、供暖的试压报告。
4.4 接管验收程序
4.4.1 建设单位书面提请接管单位接管验收。
4.4.2 接管单位按“4.2”和“4.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
4.4.3 接管单位会同建设单位按“4.5”条进行检验。
4.4.4 对验收中发现的质量问题，按“4.6.1”和“4.6.2”条处理。
4.4.5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。
4.5 质量与使用功能的检验
4.5.1 主体结构
4.5.1.1 地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
4.5.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ10的规定值。
4.5.1.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
4.5.1.4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ206中2.1.1条的有关规定。
4.5.1.5 凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ11的有关规定。
4.5.2 外墙不得渗水。
4.5.3 屋面
4.5.3.1 各类屋面必须符合ＧＢＪ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
4.5.3.2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
4.5.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
4.5.4 楼地面
4.5.4.1
面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
4.5.4.2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
4.5.4.3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4.5.5 装修
4.5.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
4.5.5.2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
4.5.5.3 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
4.5.5.4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
4.5.5.5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
4.5.5.6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
4.5.5.7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象
4.5.6 电气
4.5.6.1
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1ＭΩ／ＫＶ。
4.5.6.2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
4.5.6.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
4.5.6.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合ＧＢＪ232的要求。
4.5.6.5
电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
4.5.6.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
4.5.6.7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
4.5.7 水、卫、消防
4.5.7.1
管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
4.5.7.2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
4.5.7.3
卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
4.5.7.4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
4.5.7.5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
4.5.7.6 消防设施必须符合ＧＢＪ16、ＧＢＪ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。
4.5.8 采暖
4.5.8.1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
4.5.8.2
锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
4.5.8.3 炉排必须进行12ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
4.5.8.4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
4.5.8.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
4.5.8.6 管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
4.5.8.7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合ＧＢＪ242的规定。
4.5.8.8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
4.5.8.9 经过48ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
4.5.9 附属工程及其它
4.5.9.1
室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ14第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
4.5.9.2
化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。
4.5.9.3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
4.5.9.4 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4.5.9.5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
4.5.9.6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
4.5.9.7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
4.5.9.8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
4.6 质量问题的处理。
4.6.1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
4.6.2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
5.原有房屋的收管验收
5.1 接管验收应具备的条件
ａ.房屋所有权、使用权清楚；
ｂ.土地使用范围明确。
5.2 接管验收应检索提交的资料
5.2.1 产权资料：
ａ.房屋所有权证；
ｂ.土地使用权证；
ｃ.有关司法、公证文书和
协议
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；
ｄ.房屋分户使用清册；
ｅ.房屋设备及定、附着物清册。
5.2.2 技术资料：
ａ.房地产平面图；
ｂ.房屋分间平面图；
ｃ.房屋及设备技术资料。
5.3 接管验收程序
5.3.1 移交人书面提请接管单位接管验收。
5.3.2 接管单位按5.1和5.2条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
5.3.3 接管单位会同移交人按5.4条进行检验。
5.3.4 对检验中发现的危损问题，按5.5条处理。
5.3.5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。
5.3.6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。
5.3.7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。
5.4 质量与使用功能的检验
5.4.1 以ＣＪ13和国家有关规定作检验依据。
5.4.2 从外观检查建筑物整体的变异状态。
5.4.3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。
5.4.4 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。
5.5 危险和损坏问题的处理
5.5.1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。
5.5.2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。
5.5.3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。
6.交接双方的责任
6.1
为尽快发挥投资效益，建设单位应按4.2和4.3条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
6.2
接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
6.3
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
6.4
新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。
6.5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
6.6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。
附加说明
本标准由建设部标准定额研究所提出。
本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。
本标准由南京市房产管理局负责起草。
房屋建筑工程质量保修有法可依 http://www.law-china.com
国家建设部日前发布了《房屋建筑工程质量保修办法》对于在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程的质量保修办法作了统一规定。
对于房屋建筑工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。
所谓质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同约定。
房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷施工单位应当履行保修义务。
国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。
县以上地方人民政府、建设行政主管部门负责本行政区域内房屋质量保修的监督管理。
建设单位和施工单位在质量保修书中应当约定保修范围，保修期限和保修责任等。
在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
电气管线，给排水管道，设备安装为2年；
装修工程为2年
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定
屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任，保修费用由质量缺陷的责任方承担。
在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷，造成房屋所有人使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
施工单位在工程竣工验收后不向建设单位出具质量保修书或者质量保修内容不符合有关规定的，由建设行政主管部门责令改正并处1万元以上3万元以下的罚款，施工单位不履行保修义务的，或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正处10万元以上20万元以下的罚款。
商品房销售中的违规行为
商品房销售，应严格按照建设部《商品房销售管理办法》的规定执行，下列行为是房地产开发商违反《商品房销售管理办法》的违规行为：
一、未按规定的现售条件现售商品房的；
二、未按规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
三、返本销售或者变相返本销售商品房的；
四、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房的；
五、分割拆零销售商品房住宅的；
六、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
七、未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房管理办法》的；
八、委托没有资格的机构代理销售商品房的。
商品房质量问题如何索赔
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
◆ 一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
◆二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。
《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定： “在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
◆三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。
◆除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。
商品房买卖合同纠纷中的几个问题
2004-5-1 12:02:48 作者：吕洪涛 来源：
笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：
◆1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
◆2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
◆3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
◆4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
◆5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
◆6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
商品房的质量保修期限 http://www.law-china.com
国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。为5年；
供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
保修期限自竣工合格验收之日起计算。
房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起不得少于2年。
商品房的规划、设计改变及买房人的权利http://www.law-china.com
商品房的规划、设计，是房地产开发商依据市政规划作出的、经主管部门审核批准的，在房地产开发过程中，不经许可是不能随意改变的，如果确实需要改变，应在获得批准之后进行。
建设部关于《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
房地产开发企业在开发过程中，认为确有必要改变商吕房的规划、设计，应当经批准后实施，经批准后实施的商品房规划、设计，导致房型结构、户型、空间尺寸、朝向等发生变化的，或者出现与购房人签订的售房合同约定的其他变化，房地产开发商应向购房人发出变更合同的书面通知，通知应在确定变更合同之日起十日内发出。
购房人收到变更合同通知后，应在十五日内作出同意或不同意变更合同的答复，十五日内未作出答复的，视为同意。
购房人收到变更合同通知后，认为变更后的规划、设计不符合个人的需求，在十五日内有权作出退房决定，开发商应当同意其退房要求，并退还其所交的全部款项及所产生的利息，购房人还可以向开发商提出违约赔偿。
何谓产权房
在现行住房制度下，上海地区产权房有个人产权房、有限产权房、单位产权房。
个人产权房，是指公民个人对其所有房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，可以直接进行房地产市场进行交易，欲称“私房”，房屋产权证为“绿色”权证。
有限产权房，是我国房改过程中出现的一种过渡性房产，基本属性是“私房”，在占有、使用、收益等权利与私房无多大区别，主要是在处分权上受到一定限制。因为房主在买房或建房过程中，得到政府或企业的补贴，在1998年前有规定不能直接上市，只有办理相关手续和补缴土地使用费后才允许上市交易，如安居房、平价房、已出售公房以及联建公助，自建公助的房屋均属此列，房屋产权证为“黄色”权证。1998年后，上海市政府为搞活房地产三级市场，允许有限产权房直接上市，但在交易时需补缴土地使用费等费用。
单位产权房，又称“系统产权房”，基本属性为“公房”，是单位自建或参加联建，并是自己使用或分配在本系统职工的住房和其它建筑物。
使用权房是相对产权房的一种房产，欲称“公房”。居住者仅有使用权利，无处分权利，房屋所有人与使用人之间是房屋租赁关系。所谓使用权房交易，仅是转让使用权而已，房屋产权不可转让。
何谓“大产证”
所谓“大产证”就是新建商品房房地产权证。根据《上海市房地产登记条例》关于房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交付给买受人之前持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房屋初始登记办理新建商品房房地产权证即大产证。
经初始登记的房地产发生买卖、交换、赠与、继承及其他依法转移产权的，须持有关合同或协议证明文件，生效文书等办理变更登记。
广州市商品住宅建设项目验收管理办法
第一条 为规范商品住宅建设项目验收管理工作，根据《城市房地产开发经
营管理条例》和《建设工程质量管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅建设项目是指具有房地产开发资质的企业投资建
设，用于出租、销售的居住房屋及其相关的配套设施。
第三条 商品住宅建设项目验收包括专业验收、竣工验收和综合验收。
专业验收是指规划、公安消防、人防等行政管理部门依照法律、法规的规定，对
商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所作的检验和认可。
竣工验收是指房地产开发企业（下称开发企业）在商品住宅按工程设计文件和合
同的约定事项建成后，依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等
单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。
综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉
及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。
商品住宅建设项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不
得交付使用。
第四条 本市市辖区范围内商品住宅建设项目验收，应当遵守本办法。
第五条 市建设行政主管部门负责本办法的组织实施，并负责用地规模５万平方
米以上（含５万平方米）的商品住宅建设项目和列为国家、省、市级住宅示范工程等
商品住宅建设项目的综合验收工作。
区建设行政主管部门具体负责用地规模５万平方米以下的商品住宅建设项目的综
合验收工作。
规划、公安消防、人防等行政管理部门应当依照各自职责协同实施本办法。
第六条 规划、公安消防、人防等行政管理部门应当依法组织专业验收。商品住
宅建设项目专业验收的条件、资料要求和办事程序应当公开。
第七条 规划、人防等行政管理部门应当在收齐开发企业报送的专业验收资料之
日起１５个工作日内，完成专业验收工作，对验收合格的事项出具验收合格证明文
件。
公安消防管理部门应当在收齐开发企业报送的专业验收资料之日起１０个工作日
内进行验收，并应当自验收合格之日起７个工作日内出具验收合格证明文件。
第八条 开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣
工验收报告和规则、公安消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报市或
区建设行政主管部门备案。
第九条 市或区建设行政主管部门应当委托建设工程质量监督机构具体实施建设
工程质量监督管理。
开发企业应当将商品住宅建设项目开始竣工验收的日期告知建设工程质量监督机
构。建设工程质量监督机构应当在商品住宅建设项目开始竣工验收之日起５个工作日
内，向市或区建设行政主管部门提出工程质量监督报告。
第十条 市或区建设行政主管部门发现开发企业在竣工验收过程中违反国家有关
建设工程质量管理规定的，应当在收齐竣工验收备案资料之日起１５个工作日内，责
令其整改，并由开发企业重新组织竣工验收。
第十一条 开发企业申请商品住宅建设项目综合验收，应当符合以下条件并提供
有效的证明文件：
（一）已通过商品住宅建设项目的竣工验收备案；
（二）涉及公共安全的单项工程符合有关专业验收的要求；
（三）持有供电、供水、管道供气部门的准许使用文件资料；按规范设置了门
牌、配备了邮政信箱等，已具备居民基本生活、居住条件；
（四）已通知有关单位接收或购置按规划要求配套建设的公共项目；
（五）商品住宅及配套设施范围内没有违章建筑、临时建（构）筑物、施工机
具、建筑余泥，剩余构件全部拆除、清运完毕，环境整洁；
（六）商品住宅建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆
除或按规范埋入地下。
第十二条 市或区建设行政主管部门应当自受理综合验收申请之日起１５个工作
日内组织规划、公安消防、人防等有关行政管理部门进行综合验收。有关部门应当依
时参加。
第十三条 商品住宅建设项目综合验收合格的，由市或区建设行政主管部门核发
商品住宅建设项目综合验收合格证，同意交付使用；综合验收不合格的，市或区建设
行政主管部门应当提出整改意见。
商品住宅建设项目综合验收合格证由市建设行政主管部门统一印制。
第十四条 单栋（包括联体）房屋建筑的商品住宅建设项目的综合验收，必须整
体进行。
住宅小区等群体商品住宅建设项目的综合验收，可以分期进行。
第十六条 违反本办法有下列行为之一的，由市或区建设行政主管部门依照职责
予以处罚：
（一）开发企业在商品住宅建设项目验收合格之日起１５个工作日内未办理工程
竣工验收备案的，责令其限期改正，处２０万元以上３０万元以下罚款；
（二）将未经综合验收的房屋交付使用的，责令限期补办验收手续；逾期不补办
验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处１０万元以上
３０万元以下的罚款；
（三）将验收不合格的房屋交付使用的，责令限期返修，并处交付使用的房屋总
造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造
成损失的，应当承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，
依法追究刑事责任。
第十七条 验收资料齐全，建设、规划、公安消防、人防等行政管理部门不办理
专业验收、竣工验收备案或综合验收手续的，由其上一级主管部门责令改正，并依照
有关规定对直接责任人员给予行政处分。
第十八条 规划、公安消防、人防等行政管理部门不依照本办法规定参加综合验
收的，由上一级主管部门通报批评，并承担相应的行政责任。
第十九条 县级市的商品住宅建设项目验收管理，可参照本办法制定实施办法。
第二十条 本办法自公布之日起实施。１９９８年市政府第１６号令《广州市住
宅小区竣工综合验收管理办法》同时废止。
房地产权初始登记的程序
根据我国法律规定，土地使用权和房屋所有权以及上述权利产生的他项权利如抵押、设典、租赁等都实行登记制度。房屋土地管理局负责房地产登记管理工作，房地产开发企业在取得土地使用权和在房屋竣工验收后交给买受人之前须进行初始登记。
以出让方式取得土地使用权的，应当在土地使用权出让合同规定的期限内申请土地使用权初始登记，并且提交下列文件：①申请书；②身份证明；③土地使用权出让合同；④已付清土地使用权出让金的证明；⑤其他有关文件。出让土地使用权年限届满后，经批准续期使用的，权利人应当重新办理初始登记。
以征用划拨方式取得土地使用权的，应当在取得市或者区、县人民政府批准用地的文件后三十日内申请出地使用权初始登记，并且提交下列文件：①申请书；②身份证明；③市或者区、县人民政府批准用地的文件；④建设用地规划许可证；⑤征地补偿协议或者拆迁补偿协议；⑥其他有关文件。
房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交付给买受人之前，持下列文件办理新建商品房初始登记：①申请书；②土地使用权属证明；③建设项目批准文件；④建设工程规划许可证；⑤竣工验收证明；⑥交付使用证明；⑦总平面图和分层平面图；⑧具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；⑨商品房建设项目批准文件⑩其他有关文件。
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