17街坊地块基本情况简介17街坊193-02M10/12天潼路站M10四川北路站M3/4宝山路站17街坊地块示意图地块名称（拟定）地块四至土地属性建筑面积（㎡）土地面积（㎡）容积率住宅可建面积（㎡）虹口17街坊193-02地块东至江西北路、南至海宁路、西至河南北路、北至武进路商住94050376202.574338.1617街坊地块基础信息一、2010至今土地出让情况分析地块名称板块土地用途容积率建筑面积（㎡）中标人中标价（万元）楼板价（元/㎡）溢价成交时间闸北区苏州河北岸东块1街坊地块不夜城住商办3.74132,996上海天祥华侨城投资有限公司702,00052,78349%2010/2/11闸北区天目西路街道118、119、120街坊地块不夜城住商办，教育用地4197,074宝矿置业252,14812,7950%2013/12/16闸北区上海火车站北广场以北地块不夜城商住办及文体4.22326,216金融街881,50027,02250%2015/7/15注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地天目西路街道118、119、120街坊地块上海火车站北广场以北地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)17街坊193-022010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势2010年2011年2012年2013年2014年2015年供应面积127,36032,845095,32553,45280,417成交面积107,42060,87310,74793,81731,91575,789成交均价34,73637,56432,74646,26053,15165,897010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图单位：㎡单位：元/㎡2010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析项目板块最新加推成交均价(元/㎡)主力户型装修情况（元/㎡）月均去化（套）华侨城苏河湾不夜城2014/7/6120,000270-280㎡3房，224㎡及331㎡4房10,00011中粮天悦壹号不夜城2015/11/14100,000186㎡3房和224㎡5房8,00042建邦16区四川北路-四平路板块2015/6/2770,00092㎡2房、100㎡2房5000-600046瑞安瑞虹新城四川北路-四平路板块2015/10/1470,000102-109㎡2房，165㎡3房5,000140中粮天悦壹号华侨城苏河湾建邦16区瑞虹新城17街坊地块17街坊地块周边在售典型楼盘分布示意图华侨城苏河湾，楼盘与人民广场商圈不到1km，主推大面积平层豪宅，主要卖点为苏河湾景观资源，致力于打造上海中心唯一的地标级滨水都市综合体。今年5月份以来，受益于整个改善市场的繁荣，加上自身营销给力，量价齐升。中粮天悦壹号，为中粮大悦城的住宅部分。楼盘自身为商住办的综合体项目，商业部分已经运营成熟。11月份开盘，当月去化近半。楼盘与华侨城苏河湾距离不到1km，单价及总价都有一定程度的优势。相对较低的置业门槛吸引了一部分购房者。瑞虹新城怡庭，10月加推，除顶层、低层等房源外，基本售罄。瑞虹新城怡庭，一直以来都主打小面积低总价的轻奢豪宅。楼盘自身体量大，瑞安打造了一系列的配套商业，使得楼盘的整体品质有提升。对于想要置业虹口的人群来说，瑞虹新城怡庭的总价足够吸引人了。建邦16区，与瑞虹新城类似，也主打小面积低总价产品。楼盘售价与瑞虹新城差不多，但是品质感要略逊一筹，这也导致了其去化速度略慢于瑞虹新城。3、2010-2015年地块周边二手房楼盘分析楼盘名区域地址房龄挂牌价（万元/㎡）房型万豪公寓闸北塘沽路837-851号27103-145㎡3房复地新都国际闸北宝山路208号/宝山路268弄45.6-6100-150㎡2-3房圣和圣广场公寓闸北山西北路388弄76-6.283-100㎡2房玫瑰广场虹口虬江支路180弄87-7.5100-111㎡2房外滩99虹口天潼路528号85-5.2171-226㎡3-5房注：上表统计的是近三个月以来地块周边房龄10年内二手房代表楼盘的挂牌价玫瑰广场复地新都国际圣和圣广场公寓万豪公寓外滩9917街坊地块17街坊地块周边二手房小区分布示意图17街坊1km范围内，次新房挂牌量并不多。四川北路-四平路板块多年来很少新房供应，次新房市场放量自然也很少。可以看出，地块周边二手房价格主要集中在6-7万/㎡价段，成交主力为100㎡以下二房、120-150㎡三房。
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