XX社区邻里中心运营
方案
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一、项目概况XX社区邻里中心位于南京大道与XX西路交叉口西侧，一期总建筑面积15万平方米，其中住宅建筑面积约9万平方米，总户数460户。配套建筑面积1.05万平方米，业态有多功能运动中心、游泳馆、幼儿园、餐饮、超市、咖啡茶饮、洗衣店等。目前该项目正处于内部装饰装修阶段及外部配套设施设备
施工
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阶段。二、运营理念为充分体现XX社区邻里中心的建设的初衷，打造高端、示范的住宅项目，结合XX社区邻里中心远离城区、生活资源匮乏、销售进度缓慢等实际情况，XX社区邻里中心物业将通过全方位、高
标准
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的物业基础服务促进物业的保值增值，同时运用互联网+金钥匙管家+外部生活资源共享的服务模式，弥补周边配套设施和生活资源匮乏的不足，满足业主家居生活的日常需求。以做好基础服务为原则，以互联网+为服务为理念，力争为业主营造一个规范化、智能化、管家式的温馨社区，使XX社区邻里中心成为新区引进高素质人才的重要的功能平台。（一）基础服务物业服务。严格执行ISO质量管理体系和环境管理体系的标准，制定切合实际的物业服务细则和内部管理
制度
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，以制度促管理，寓管理于服务。商业配套服务。利用运动会所、物业服务配套用房，整合现代服务集团现有资源，通过自主经营，对外招商等方式，开展餐厅、超市、洗衣、美发等便民商业业态经营。（二）互联网+服务搭建网络平台，初期通过建立微信网络沟通平台，以“微社区”的方式，实现日常运营管理服务，后期逐步向APP客户端服务过渡，通过客户端为业主提供一个集物业服务、社区互动、娱乐资源为一体的综合服务平台。引入金钥匙联盟管家式服务体系，通过网络报修、预约服务等方式，以最快的速度、最短的时间满足业主的需求，并且根据业主需求的多样化，综合利用新区资源，逐步拓展管家式的服务内容，从简单的代收、代缴、代购等服务内容，逐步拓展儿童看管、老人陪护、社区医疗等超值管家式服务。全面发掘、重新整合新区内外部优质生活服务资源，建立全方位、多渠道的生活资源供应商，通过网络服务平台，实现需求方和供给方供求关系的有效衔接，满足业主的生活需求。三、运营服务内容根据项目特点和销售现状结合项目远离城区等实际情况，为节约项目运行成本、提高人员工作效率，同时保证项目部分功能的正常运转，计划将物业运营服务分为两个阶段，即运营保障阶段和正式运营阶段。（一）运营保障阶段服务内容物业基础服务。治安和消防安全、环境卫生、车辆及交通、公共设备设施养护、区内广告、客户管理等服务。运行保障服务。运动中心和游泳馆运营服务、会务服务、入室保洁和维修服务、预约洗衣服务、代收代缴服务、室内绿植养护、订餐/订客房服务、小型物件搬运（限小区内）服务、邮件快递代收服务、房屋租赁服务和水果、蔬菜和日用品代购服务、过滤访客服务等。（二）正式运营阶段拓展的服务内容社区免费医疗服务代客加油、洗车、车辆代驾等服务儿童、老人陪护和宠物代养服务。房屋中介及非机动车租赁服务特约开锁、跑腿、家电维修等服务。咖啡茶饮、棋牌休闲等娱乐服务四、运营建议目前该项目处于运营保障阶段，为给入住人员提供优质、完善的物业和商业配套服务，促进资产的销售、保值和增值，建议方洋集团为满足配套业态的使用功能，制定相应的扶持政策，对该项目各业态运营给予一定的扶持。（一）物业服务云帆物业负责XX社区邻里中心物业的整体运营，运营费用和开办费用与方洋集团签订物业委托服务合同支付。（二）运动中心运营服务1.运动器械及设备设施方洋集团按照功能布局配置齐全，云帆物业负责运动会所的日常运行和维护；2.配备日常服务人员，招聘专业的游泳教练和场馆管理员各1名负责游泳场馆和运动中心的日常管理；游泳场馆等采用会员制，会员费用按市区同等场所价格收取，篮球、羽毛球场地对管委会和驻区企业招租。（三）综合服务楼商业配套业态招商1.餐饮、咖啡茶饮建议由方洋餐饮作为招商主体；2.洗衣店、美发等业态建议由云帆物业作为招商主体；超市建议由XX商贸做为招商主体；（四）幼儿园建议根据实际情况，新区文教局统筹开园时间及扶持政五、运营费用预算序号项目费用（元/年）备注1开办费用454395包含维修工具、开荒、保安工具、办公设备等一次性投入费用。详见附
表
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12物业基础服务1718994包含30名服务人员、公共设施维保、清洁客用、绿植租摆、安保、办公等费用。详见附表23运动中心399058包含5名运行人员、保洁物资、维修耗材、绿植租摆等费用。详见附表34保障服务人员437128包含10名服务人员、保洁物资、维修耗材、办公、交通等费用。详见附表45小计30095756物业管理费（6%）1805747法定稅金（7.2%）229691法定税收-合计3419840年度运营总费用包括物业服务费用及运动中心、服务楼等配套业态运营费用备注：费用不包括日常运行的能耗及电梯年检维保费用，详表见附件。根据项目预算，建议方洋集团单独支付开办费用采购开办物资，各业态日常运营费用按季度支付，用于支付人员工资及日常耗材等项目日常运行费用。六、运营费用的返还随着二期工程交付使用，入住人员逐年增多，物业费用收入、运动会所经营收入和商业业态租金收入也将逐年增加，预计5年后将基本实现盈亏平衡，在保障各项服务质量、服务水平逐步提升的情况下，每年提取项目净利润的50%返还产权单位前期运营投入。
浙公网安备 33021202002483