房地产项目经济测算培训

2018房地产开发项目经济测算培训|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在前言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output产出input投入repay回报pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知识11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、测算意义二、测算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目投资土地费用开发期间税费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用06对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等投资成本费用：项目投资估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年）我国的土地所有权只有两种：国家和集体一、土地费用项目投资出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。土地租用费：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。一、土地费用项目投资一、竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）序号项目计费依据计费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 (元/)费用合计(万元)备注　名称数值单位一土地费用　　　　35741.2　1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 额的0.5%土地取得方式项目投资二、市场比较法根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PD＝PB×A×B×D×E间接比较公式：PD＝PB×A×B×C×D×EPD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数土地价格估算项目投资三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。新开发土地的一般地价公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%--30%的增值收益率集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费　　①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费用估算项目投资四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基本公式如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ=基准地价修正系数商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）土地费用估算：项目投资二、前期工程费一般按建安工程费的3%-6%最简单的方法主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出建安工程费的3%左右项目总投资的1%～3%需工作量结合多为设计概算的0.5%左右土地原有上盖物、拆除费、场地平整费用和通水、电、路费用规划设计费可行性研究费水文地质勘测费三通一平土地开发费项目投资序号项目单价（元/平）　备注1节能评估及项目申请报告2.7　2环境影响评估0.3　3交通影响评估0.9　4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0　6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0　8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工程费项目投资三、房屋开发费—基础设施建设费1.建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费　按建筑工程单方造价　别墅、类别墅　毛坯　小高层住宅　毛坯　高层住宅　毛坯　集中式商业　写字楼酒店……2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资三、房屋开发费—基础设施建设费2.基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米按概算造价3室外排污排水工程米按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米按概算造价项目投资三、房屋开发费—公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。华南城举例说明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明：开发间接费用含义：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房（板房）摊销等（工程部门发生的相关费用）及资本化利息。问题：1、外联发生的费用；2、样板房摊销呢；3、银行借款利息如何列支。目的：1、归集分配、准确核算单个项目的成本收益；2、对企业所得税（结算调整毛利差环节）及土地增值税（清算计算增值率环节）有较好的筹划。区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费用，却没有一个明确的标准。实际工作中，通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。项目投资四、管理费用管理费：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例：）为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。提示：管理费可按项目（前期工程费）+（房屋开发费）的3%～5%估算。注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。项目投资五、财务费用定义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。若单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3个月。提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；计算基数=（一）+（二）融资费用：利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。项目投资六、销售费用定义:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、样板房、售楼部摊销等。广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。集团规定见附表项目投资六、销售费用项目投资类别计算基数（销售额）标准房产销售品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税费房地产建造过程产生的税费，主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%项目投资八、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约占建安费用的2%-3%。项目投资九、不可预见费定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度提示：（一）~（八）各项费用之和的3%～7%估算。土地成本视具体情况而定是否加入当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。项目投资十、小结开发建设费用投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用　　　　　　二开发成本总建筑面积万元　　　1前期费用建安工程费万元　　建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元　　建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米　　　4公共配套设施建设费建安工程费万元　　建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元　　建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米　　据实计算或建安费用的3%三期间费用　万元　　　1销售费用销售收入万元　　销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元　　开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元　　3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元　　土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元　　　项目投资项目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目收入的关键要素收入估算：估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。开发 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。租售方案：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。租售价格：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售单价。项目收入一、开发计划序号　项目合计开发经营期（年、季或月）1234……1一期普宅　2别墅3商业　4二期普宅　5别墅6商业　7三期普宅　8办公9商业　10…….　11　合计　整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量，即建什么样的产品以及工程进度。项目收入某项目案例一期开发商业住宅酒店办公小计A1区97500——9375——234875A2区——9200036000——二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000——————310760B2区55000——————B3区——127760————B4区——60000————三期开发商业住宅酒店办公小计C1区————1500038000150632C2区——97632————地上总建筑面积（合计）696267项目收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某项目案例项目收入二、销售计划序号项目合计开发经营期1234……1一期普宅　2别墅3商业　4二期普宅　5　别墅6商业　7三期普宅　8办公9商业　10…….　11　合计　在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。项目收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月某项目案例项目收入序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金1234……1住宅　　　　　1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公三、价格估算项目收入定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。市场比较法定价过程：①搜集交易实例，②选择比较实例房地产，③建立价格可比基础，④比较实例的比较和修正，⑤确定该房地产的比准价格计算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、价格估算—市场比较法（适用于具有交易性的物业，价格受外部环境影响波动较大）PD——待估物业价格；PB——比较案例价格；A——待估物业情况指数/比较案例物业情况指数＝正常情况指数/比较案例物业情况指数B——待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D——待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E——待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数项目收入项目收入概念：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度评估房地产的价格。适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化率。说明：实际操作过程中，测算净收益要包括土地使用权的价值和地上建筑物的价值，要综合考虑经济年限、空置率、残值率等复杂因素，同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素，在此仅了解概念，不作解读。44三、价格估算——收益法项目收入定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。基本公式：新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（开发商期望平均利润）45三、价格估算—成本法（适用于新开楼盘，无参照物且受政策影响波动不大）项目收入序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅　　　　　　1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某案例——价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。项目收入四、租售收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）　　　　　　销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。项目收入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案例项目收入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415　16　　1718土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4五、税费估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：项目收入序号项目合计开发经营期1234……1增值税　　　　　　2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入五、税费估算—土地增值税概念：反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。预征：土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入预缴具体税率由所在税务局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，达到清算条件后清算，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。经测算：一般毛利率在34.63%以上都需要缴纳清算方法（步骤）：计算增值额：增值额=收入额—扣除项目金额计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数项目收入速算公式增值额未超过扣除项目金额50％：土地增值税税额=增值额×30％　　增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的：土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％　　增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％　　增值额超过扣除项目金额200％：土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）　项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入　28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目　1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率　123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例项目收入税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）增值税销售额486715.901148233（销项）城市建设维护税增值税额482337%3376.31教育费附加增值税额482333%1446.99地方教育费附加增值税额482332%964.66交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计某某项目案例项目收入关于个人所得税纳税人义务人：既包括居民纳税义务人（在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人），也包括非居民纳税义务人（在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人）。居民纳税义务人负有完全纳税的义务，必须就其来源于中国境内、境外的全部所得缴纳个人所得税；而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得，缴纳个人所得税。征税机关：国税（银行系统代征的个人利息方面所得税）；地税（包括机关、企业、事业单位、个体工商户等超过个人所得税征税标准的所有个人）。征收范围：工资、薪金所得等十一项。工资、薪金所得，是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与职或受雇有关的其他所得。这就是说，个人取得的所得，只要是与任职、受雇有关，不管其单位的资金开支渠道或以现金、实物、有价证券等形式支付的，都是工资、薪金所得项目的课税对象。税率：适用7级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为3%，共7级。项目收入关于个人所得税计算方法：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执行）（工资、薪金所得适用）应纳税所得额=扣除五险一金后月收入-扣除标准如：张三、基本工资10000元，佣金3000元、住房补贴2000元、伙食补贴（固定进工资表，区别于误餐补贴）300元、电话补贴200元，扣事假工资1200元，个人承担五险一金（个人约占23%，单位约占43.5%）即2300元。应纳税所得额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元应纳税额=8500*20%（税率）-555（速算扣除）=1145元纳税办法：单位代扣代缴、个人可以查询并取得纳税证明，年所得12万以上（含）在纳税年度终了向主管税务机关办理纳税申报（公司代办，汇算清缴）项目收入关于“营改增”1、定义：营业税改征增值税（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。营业税是比较便于征收的税种，但存在重复征税现象，只要有流转环节就要征税，流转环节越多，重复征税现象越严重（每流转一次就要征一次税，比如买一件衣服），增值税替代营业税，允许抵扣，将消除重复征税的弊端，有利于减轻企业税负（但行业不同影响程度也不同，主要受抵扣环节的影响）2、区别：征税范围不同：凡是销售不动产、提供劳务(不包括加工修理修配)、转让无形资产的交营业税，凡是销售动产、提供加工修理修配劳务的交纳增值税。计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入（如住房销售合同金额为110万元，则实际销售额为100万元，按100万元缴纳销项税减进项税的差），即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可（即按110万元乘5%的税率）。项目收入关于“营改增”3、房地产行业：财政部通知：2016年5月1日起，新老过渡：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，也可以参考新项目的征缴模式，要求报主管税务机关备案。新项目以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。4、具体规定：在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业为增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人（税率为11%，但可抵扣，一般计税）与小规模纳税人（征收率为5%，不可抵扣，简易计税）两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时其不足部分可以结转下期继续抵扣。采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税5、注意事项：签订经济合同：包括销售合同、租赁合同、施工合同、采购合同等。取得发票：增值税专用发票、货物清单、验收单等真实性、合理性。单位名称、开户行、账号、税号发票管理：领用、开具、注销；收取、验证、抵扣。项目收入项目利润e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利润总额＝租售收入－土地成本—房屋开发成本－开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用－各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等）净利润=利润总额+（营业外收入-营业外支出）-企业所得税一、基本概念—利润项目利润开发利润是整个项目的全生命周期的经营成果，账面利润是会计分期的经营成果项目利润直接成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本)成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用)销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值（总租售收入）货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值（今年的100元不等于明年的100元）。货币时间价值的本质是价值增值。从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率（某行业在社会上的平均获利水平）。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均的利润率。复利（把利息计入本金计算）现值：指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值（未来的钱相当于现在的钱？）。P＝F×（1＋i）－n复利终值计算指一笔收支经过若干期后再到期时的金额（现在的钱相当于未来的钱）:F＝P×（1＋i）n年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少（121元）一、基本概念—资金价值项目利润一、基本概念——现金流量（经营、投资、筹资活动）项目利润现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额一、基本概念——现金量与利润的关系可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。项目利润利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益一、基本概念—经济评价指标项目利润核心指标内部收益率销售净利率（或投资利润率）财务净现值动态回收期参考指标总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。一、基本概念—指标参考万科核心指标的基本要求（参考）项目利润内部收益率投资收益能承担货币贬值、通货膨胀能力，即抗风险能力≥25%销售净利率≥9%一、基本概念——资金使用计划序号　项目合计开发经营期1234……1土地费用　2前期费用　3基础设施费　4建安工程费　5配套设施费用　6开发期间税费　7其他费用　8销售费用　9管理费用　10财务费用　11不可预见费　合计　房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况项目利润一、基本概念——现金流量表项目行次本期金额本年累计金额经营活动产生的现金流量1　　销售商品、提供劳务收到的现金2　　向其他金融机构拆入资金净增加额3　　收取利息、手续费及佣金的现金4　　收到的税费返还5　　收到的其他与经营活动有关的现金6　　现金流入小计7　　购买商品、接受劳务支付的现金8　　客户贷款及垫款净增加额9　　存放银行款项净增加额10　　支付手续费及佣金的现金11　　支付给职工及为职工支付的现金12　　支付的各项税费13　　支付的其他与经营活动有关的现金14　　现金流出小计15　　经营活动产生的现金净流量16　　投资活动产生的现金流量17　　收回投资所收到的现金18　　取得投资收益所收到的现金19　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额20　　处置子公司和其他营业单位所收到的现金21　　收到的其他与投资活动有关的现金22　　现金流入小计23　　购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金24　　项目利润一、基本概念——现金流量表项目行次本期金额本年累计金额投资所支付的现金25　　取得子公司及其他单位所支付的现金26　　支付的其他与投资活动有关的现金27　　现金流出小计28　　投资活动产生的现金净流量29　　筹资活动产生的现金流量30　　吸收投资所收到的现金31　　其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金32　　借款所收到的现金33　　收到的其他与筹资活动有关的现金34　　现金流入小计35　　偿还债务所支付的现金36　　分配股利、利润或利息所支付的现金37　　其中：子公司支付少数股东的股利38　　支付的其他与筹资活动有关的现金39　　现金流出小计40　　筹资活动产生的现金净流量41　　汇率变动对现金的影响42　　现金及现金等价物净增加额43　　加:期初現金及現金等價物余額44　　期末現金及現金等價物余額45　　补充资料：46　　将净利润调节为经营活动的现金流量47　　项目利润二、核心指标——内部收益率财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。项目利润财务内部收益率的作用在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。FIRR不同期贷款利率i比较反映项目的盈亏状况：FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况项目利润FIRR＞i，项目盈利FIRR=i，项目盈亏平衡FIRR＜i，项目亏损财务内部收益率的计算（插值法，了解即可）其公式为：公式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。项目利润财务内部收益率的计算（Excel函数法，了解即可）IRR（X:Y）项目利润二、核心指标—销售净利率用销售净利率意义以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以