我国房地产融资方式的比较、选择与调整

我国房地产融资方式的比较、选择与调整 孙翠兰 [摘 要]央行121号文件发布以来,中央政府及具体职能部门一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措 施,拉开了我国房地产融资多元化发展的帷幕。本文分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业 上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境,以期正确选择和有 目的地调整我国房地产融资方式。据此,提出我国房地产多元化融资在近期内应选择“银行贷款+房地产信 托”和“银行贷款+房地产投资基金”两种模式。同时,为保障这两种模式的有效运作,应对银行内部资产负债 互动 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 的构建、投资基金法的确立和信托融资中不必要限制的解禁等方面进行调整。 [关键词]房地产融资;融资方式;银行贷款;房地产信托;房地产投资基金 !!!!!![作者简介]孙翠兰,女,首都经贸大学城市经济系,副 教授,博士(北京,100070)。 [文章编号]1009-9190(2005)11-0047-04 长期以来,我国房地产企业的融 资一直以银行贷款为单一渠道,其平 均资产负债率已高达到 79%。2003年 以来,中央政府及具体职能部门运用 一环跟一环的反周期行政干预手段, 使房地产融资领域正酝酿着一场多元 化融资方式的变革和创新。在多元化 房地产融资已成定势的情况下,多元 化融资的路怎么走,已经成为各界人 士倍加关注和探讨的焦点问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。本文 以我国现有的宏观政策、法规为原则, 以我国房地产企业当前的发展水准为 基础,通过对以包括银行长期信贷融 资、企业上市、企业债券、信托、基金及海外融资等在内的 多种融资工具的分析与比较,探讨我国房地产多元化融 资路径的现实选择及相应的调整。 一、房地产融资的单一模式及弊端 自 20世纪 80年代中期我国国有商业银行发放房 地产领域的贷款以来,涉及房地产开发、 建筑施工 建筑施工总承包合同建筑施工企业管理制度建筑施工合同书建筑施工合同协议书房屋建筑施工合同 、销售 以及近些年成立的土地储备中心等方面的融资,不仅基 本上是以国有商业银行信贷为主的,而且长期以来,已经 形成了我国房地产业融资渠道的银行信贷单一模式。 (见图1)。特别是近几年,房地产开发贷款占金融机构贷 款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面 贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以 上的外部融资来自银行,[1]在个别年份和个别地区,这一 比率甚至高达80%~95%以上。 以市场经济规律和金融学的一般原理,审视我国房 地产企业这种单一的、高比例的、基本上融资只来源于 银行这一渠道的融资模式,不难发现这种模式不仅不符 合市场经济公平竞争的原则,也不符合现代银行风险管 理的准则、房地产业的行业特点及资金的高效运用原 则,而且更重要的是使银行承担风险的概率增大,一旦 风险爆发,危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的 健康发展。有鉴于此,尽管银行信贷融资曾在我国内地 房地产业的发展中起过举足轻重的作用,但受到银行信 贷的运营特点和风险管理的约束,使这一融资方式无法 完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需 求。因此,在我国房地产业以后的发展中,银行信贷不能 是也不应该是房地产业融资的惟一渠道,而应是以银行 信贷为主渠道的前提下,配之以其他融资方式。 图 1 以银行信贷为单一渠道的房地产领域融资运作 47 金融论坛 2005年第 11期 二、房地产其他融资方式比较分析 目前,在我国除银行贷款外,房地产融资还有其他 几种融资方式,即企业债券、企业上市、境外融资、信托 和基金等。 1.企业债券融资方式。房地产企业债券融资方式, 在我国是20世纪90年代初开始出现的。但随后不久, 由于不能按期偿还的案例接连发生,因国家严格限制而 使这一融资方式一度销声匿迹。1998年以后虽又出现过 几种项目债券,但总体状况始终不好。同时,就房地产企 业这一融资方式而言,目前的约束也较多。在宏观层面, 现有的《公司法》和《企业债券管理条例》都明文规定,发 行公司债券,必须符合以下条件:(1)股份有限公司净资 产额不低于人民币 3000万元,有限责任公司的净资产 额不低于 6000万元;(2)累计债券总额不超过公司净 资产额的40%;(3)最近三年平均可分配利润足以支付 公司债券一年的利息;(4)筹集的资金投向符合国家产 业政策;(5)债券的利率不得超过银行同期居民定期存 款利率的 40%。在审批程序上,国家发展和改革委员会 作为主管审批部门对企业发债条件控制比较严格,尤其 在央行121文件发布之后,基本上停止了对房地产企业 项目发行债券的审批工作。在中观层面中,可以说我国 目前债券信用评级机构不规范、人员素质不高、债券品 种太少。在微观层面,我国房地产企业普遍规模小、实力 差。据有关资料显示,全国房地产开发企业平均净资产 不足 1000万元;有一级资质的企业只有 1%多一点,二 级资质的不到 10%,大多数是小公司和项目公司。[2]由 于受到以上各层面的限制,相关方面一定要得到发展、 提高和完善,因此,房地产企业债券融资方式短期内在 我国不会有太大的发展。 2.企业上市融资方式。就房地产企业上市融资与银 行信贷和企业债券融资方式相比较而言,企业上市在许 多方面要优于后两者(见表1)。从20世纪 90年代初开 始,我国房地产企业就以股票的方式上市融资。但由于房 地产业在国民经济中所占比重较大,产业关联度高,一旦 出现波动,便会在一定程度上左右国民经济发展的整体 态势。特别是目前,在我国金融证券领域和房地产市场发 展尚未成熟的阶段中,这种影响将会更为强烈。因此,中 央政府及具体职能部门,对房地产企业上市问题一直持 审慎的态度。1993年以后,为了抑制房地产过热,国务院 明确规定,不鼓励房地产企业上市。1996年底,中国证监 会《关于股票发行工作若干规定的通知》中也指出,在产 业政策方面,从严控制一般加工工业及商业流通性企业, 金融、房地产业暂不考虑。1997年9月,中国证监会《关 于做好股票发行工作的通知》中再次指出,在产业政策方 面,继续对金融、房地产行业暂不受理。1997年底,中央 政府将房地产业列为国民经济新的增长点后,1999年下 半年,国务院原则上同意由建设部选择数家骨干企业推 荐给证监会进行上市试点。但国家对上市企业方面的要 求一直较为严格,如必须为股份有限公司;股本为 5000 万元人民币以上;公司在最近三年连续盈利,并可向股东 支付股利;前三年平均净资产收益率不低于 10%;前一 年净资产收益率不低于10%;无不良 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 。不仅如此,在 我国企业上市的程序也较为繁琐,当然,也有一些公司是 通过“借壳”或“买壳”方式上市的。一般企业要上市,首先 要进行股份制改造;接下来再对企业进行改制,以使企业 能够达到上市要求;然后由财务顾问对企业进行上市辅 导,辅导期规定为一年;一年以后,由保荐人将企业准备 的申报材料提交发审委审核,三周后如通过审核,则准备 上会,否则对有些资料要继续补充;上会通过后将审批情 况提交到证监会,准备在交易所上市;在上市前需要对企 业发行的股票进行资产定价,定价之后按批准的日期在 证券交易所上市挂牌交易。可见,一方面,我国对上市企 业的条件要求较高,一般房地产企业达不到上市标准;另 一方面,目前我国已上市的企业中,有相当一部分由于经 营不善而维持不下去。综合企业上市中各方面的情况,可 以预见在短期内,我国房地产企业上市融资的总体情况 仍会持续目前这种低迷状态。 3.境外融资方式。与20世纪 90年代相比,目前我 国房地产企业与境外资本结合的步伐正在加快。究其原 因大体上有以下四点:一是自 2003年以来,国内出现了 一系列旨在紧缩房地产信贷的政策,这迫使房地产企业 不得不多方寻找融资渠道;二是与国内相比,海外市场 的上市要求相对宽松;三是欧美一些国家房地产业的发 展已基本上处于饱和状态,其利润空间不大,相比之下, 我国的房地产业尚处于初期发展阶段,无论发展前景, 还是利润空间都相对较大;四是国际金融一体化进程加 快的大环境使然。 由于以上原因,境外资本与我国房地产业的结合方 银行信贷 房地产项目债券 房地产企业上市 发行成本 无 较高 较高 利率水平 基本上由行政手 段确定 不允许超过储蓄存 款利率的40% 由市场行情确定 偿还期限 短期居多 大多与开发期限较 吻合 无 机会成本 资金流动差,与开 发期限不吻合 到期还款额度大 分散股权 财务资料 不公开 公开 公开 资金用途 有限制 有限制 无限制 流动性 无 差 强 表 1 房地产企业银行信贷、债券、上市融资方式比较 48 孙翠兰:我国房地产融资方式的比较、选择与调整 式也较为多样化。除了海外上市、外商直接投资(FDI) 外,还有境外投资基金、境外信贷和收取物业租金等形 式。而其中,尤以海外上市和境外投资基金为多。这两种 融资模式见图2和图3。尽管如此,从总体上讲,海外资 本在与我国房地产业的结合中,目前尚处于“试水”阶 段。这一方面是由于房地产企业本身的区域性特点较 强,外资在不清楚投资环境的情况下,只能谨慎从事;另 一方面,我国相关的宏观政策法律环境不太宽松。当然, 这种情况有望在 2006年以后有所改观,但近两年会基 本处于这种“试水”状态。 4.投资基金融资方式。房地产投资基金是产业投资 基金的一种特殊形式,是对未上市但具有发展潜力又缺 少资金的企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益 分享、风险共担的集合式投资制度。国外多年的实践表 明,这种融资形式的最大特点就是投资的分散阶段性、不 参与被投资企业的管理和以此达到的对风险的规避。国外 房地产投资基金的形式多样,有通过提供房地产抵押贷款 方式间接地实现对房地产业的投资,有以股票的方式投资 于房地产业,还有以信托基金的方式参与房地产业的投 资,近几年,则多采用有限合伙的形式。在我国,从已运作 的房地产投资基金的形式来看,多采用公司式、信托式和 合作式三种形式。目前,则主要以房地产的资产权益进行 房地产资产和房地产企业股权式投资。然而,房地产投 资基金自20世纪90年代在我国出现以来,一直处于走 走停停的状态,且直到现在我国还没有出台产业基金法, 多数基金公司是依据《公司法》采用投资公 司的模式运作,而不是以基金的形式运作。 5.信托融资方式。早在1986年,中国 国际信托投资公司成立房地产信托投资 子公司以后,北京、天津、上海和太原等一 些城市就相继涌现出一批房地产信托投 资公司。此后不久,由于其经营范围与业 务宗旨相违背,中央政府及具体职能部门 从1988～1998年的十年中,先后对整个信 托业进行了五次大规模的清理和整顿。经 清理整顿后,重新登记的信托投资公司在 资产的规模、资产质量和治理结构等方面 均有较大的提高。特别是2001年10月,我 国颁布了起草时间长达八年的《中华人民 共和国信托法》。2002年6月和7月,又先 后颁布了《信托投资公司管理办法》和《信 托投资公司资金信托业务管理暂行办法》。 以上“一法两规”的出台,从制度上规范了 信托关系和信托行为,从立法的角度确立 了信托当事人的法律地位,标志着我国的 信托业务从此将走上健康发展之路。图4和图5是房地 产信托的两种基本运作模式。 图4所示的房地产资金信托模式为集合信托,其特 点是发挥受托人房地产投资的业务专长。这种模式的具 体运作是受托人以集合信托计划的形式向社会发行信托 计划,基金委托人购买信托计划,受托人以委托人的资金 49 金融论坛 2005年第 11期 进行房地产投资,投资产生的收益,在扣除各种费用后分 配给受益人。此模式中的委托人和受益人可以是同一人。 图 5所示的房地产项目信托模式的特点是发挥受托人 经营管理的专长。该模式的具体运作方式是房地产项目 所有人将房地产项目资产委托给受托人,由其进行专业 化经营管理,项目收益在扣除各项费用后分配给受益 人。此模式中项目资产所有权的转让是名义所有权,最 终处置权仍归原项目所有人。 从房地产信托在我国的实际运作来看,2003年全国 约有10亿元资金通过信托方式进入房地产领域,期限 一般在 3年以内,预期收益率最高达 8.4%,绝大部分都 在4%以上。预期收益远远高于银行的协议贷款,对投资 者的吸引力较大。[3] 三、我国房地产融资现实的选择与调整 基于以上比较分析,在我国目前宏观环境和房地产企 业的发展水准下,在房地产多元化融资方式的现实选择 中,银行贷款在相当长一段时期内仍然是我国房地产业多 元化融资的主要渠道,但不是惟一的渠道,而是银行信贷 与其他融资工具的结合方式的运用。这种结合方式,可以 是“银行贷款+信托”,“银行贷款+基金”,“银行贷款+企 业上市”,“银行贷款+企业债券”,“银行贷款+海外融 资”,或者是“银行贷款+较多的或其他全部融资方式”。 而无论哪种融资模式,实际上都要有一个成长过程。在这 一过程中,经济、金融、房地产业发展程度和人们金融意 识的水准是其重要的基础。从我国目前各方面的发展状 况来看,采用“银行贷款+房地产信托”或“银行贷款+房 地产投资基金”的方式无疑是较为理性的选择。而就以取 得银行贷款、基金和信托三种融资方式运营的最佳效果 而言,无论其中的哪一种,都存在亟待调整的问题。 首先,银行贷款内部系统运作机理的改进。银行贷 款的内在运作系统主要是资产业务和负债业务,就运作 机理而言,负债业务是资产业务得以实现的前提保证, 资产业务是负债业务运作的归属。同时,在这两者的关 系中,资产业务并不是始终处于被动状态的,它可以通 过抵押贷款债权的转化,与负债业务形成互动。而在我 国,直到现在还没有形成这种互动,其运作尚处于旧式 运行模式中,这就难免造成银行信贷融资领域中的一系 列矛盾、混乱和风险。因此,当务之急是促使资产与负债 业务形成互动。从国际经验看,资产负债的互动,就是通 过二级市场使抵押贷款债权证券化。所谓房地产抵押贷 款债权证券化(Mortgage-Backed-Securitist,MBS),是资 产证券化(Asset-Backed-Securitization,ABS)中的一种, 是金融机构将其拥有的不动产贷款债权,转化为可转让 的有价证券并出售给投资者,从而在二级市场融通资金 的过程。通过证券化,不仅可以解决房地产间接融资中 存短贷长的矛盾,而且更重要的是,可以有效地规避如 前所述的风险。从此出发,我国通过证券化中的资产、负 债互动模式见图6所示。 其次,应尽快颁布投资基金法。如前所述,目前我国 房地产投资基金处于无法可依的状态。同时,国外多年 的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们, 投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产 融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它 可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳 定的资金来源。因此,我国应借鉴市场经济较为发达的 国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规 方面尽快消除阻碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合 我国国情的投资基金法。 第三,逐步取消对信托融资的限制。信托融资不仅在 我国目前的国情下具有比较优势,而且它的独特制度设 计功能、较大的灵活性、较强的融资融物能力和串接各种 融资工具的特点等,与房地产业特点的吻合程度比较高。 因此,应根据我国各区域的具体情况,有步骤、有条件地 取消对房地产信托融资 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 不得超过 200份的限制,及 其流通性、营销方式、资金期限等方面的一些限制。 [参考文献] 焦瑾璞.中外房地产企业融资方式差异性分析[J].房地 产动态,2004,(7):8. 丰 雷.我国房地产开发企业现存问题及发展趋势[DB/ OL].房地产门户-搜房,2003-02-25. 李丽莉.我国房地产业融资体系的现状与趋势[J].房地 产动态,2004,(20):28. 孙翠兰.中国商品住宅产业资本运营研究[M].北京:首 都经贸大学出版社,2004. (责任编辑:梅 言) ! ! [1] [2] [3] [4] 50 TheflawofandRemedyforORISlowReleaseEffectunderBaselFramework ZhangZhongchao ZhangLikun [Abstract]ORI(OperationalRiskInsurance)isanimportancemeasureofoperationalriskmanagement.InthenewversionofBaselAccord, operationalriskisregardedastheprimarypillarofsupervisionforthefirsttimewhileORIisespeciallystressed.However,becausethe slow-releaseeffectofriskisnotreasonablyconsidered,arrangementsundernewBaselframeworkmayleadtoaseriesofpitfallssuchas unfaircompetitionandprofit-takingthroughsupervision,runningcountertoitsobjective.Thispaperattemptstoquantitativelyanalyzethe slow-releaseeffectofORIandprovidesomesolutionssothattheobjectiveofBaselframeworkcanbebetterrealizedandriskmanagement beimprovedinourcountry. [Keywords]ORI;riskslowreleaseeffect;capitalremission OnITAuditingofCommercialBanks TheStudyGroup,InternalAuditBureau,ICBC [Abstract]Withcorporategovernanceandsharereformofourstate-runcommercialbanksinhighgear,ITauditingbyindependentauditors becomesimminent.Inthispaper,thedevelopmentcourseofITauditingisintroduced.DiscussionisaroundITdefinition,internationalstan- dardframeworkandrelevantstandards.AfterthetheoryandpracticeofITauditingofcommercialbanksareexamined,someforward-looking measuresareproposedinrelationtoITauditinginourcommercialbanksinfuture.Specifically,thesemeasuresare:tofollowadvancedin- ternationalauditingstandards,emphasizetheroleoftechnologyandriskawareness,dividethefunctionalrolesofITauditors,bevigorously engagedinoff-the-spotITauditing,establishITstandardsandaregulationsystemunderinternationalstandardframeworkwhilehighlighten- ingthecharacteristicsofeachcommercialbank.Onlyinsodoing,cantheobjectiveofITauditingandgovernancebetrulymet. [Keywords]commercialbank;ITauditing;ITauditingstandard;ITstandard FinancingPatternsofRealEstateIndustryinChina:Compared,SelectedandAdjusted SunCuilan [Abstract]Sincetheissuanceof121DocumentbytheCentralbank,centralgovernmentandfunctionaldepartmentshaveadoptedaseries ofpoliciesandmeasurestotightenbankingcredittorealestateindustry,raisingthecurtainofdiversifiedfinancingbythelatter.Inthispa- per,inordertoselectandadjusttheirfinancingpatterns, analysisandcomparisonaremadeoftheinternalmechanismandmacroenviron- mentofmajorfinancingmethodsusedbyrealestateindustrysuchasbankingloans,enterprisebonds,enterprise"sIPO,overseasfinancing, investmentfundandtrust.Onthisbasis,itisproposedthatthesetwomodelsof"bankingloans+realestatetrust"and"bankingloans+real estateinvestmentfund"shouldbechosenastheirdiversifiedshort-termfinancingalternatives.Atthesametime,tomakethesetwomodels effectivelyoperational,itisnecessarytoestablishaninteractivemechanismforinternalbalancesheet,enactthelawoninvestmentfundand liftsomeunnecessarybansontrustfinancing. [Keywords]financingbyrealestateindustry;financingpatterns;bankingloans;realestatetrust;realestateinvestmentfund AnalysisofLegalLiabilityWhenaCustomerRequestingaTransferGivesaWrongCardNumber DuanWeiming ZhangFang WuZhongming [Abstract] Thispaperisbasedonacasestudy.Analysisismadeoflegalriskfromadisputeoverwrongfundremittanceduetoincorrect cardnumbersgivenbythecustomer.Itisbelievedthatanythirdpartyofunfairprofithasnoclaimforthepropertyrightorcreditor"sright asadepositorofthewronglyremittedfund;neitherdoeshehaveanyrighttonegotiatehisunfairprofitwiththereceivingbank.Thelatter islawfullyjustifiedtoeffectarefunduponrequestfromtheremitter.However,thecourterredinfactrecognitionandtheuseofapplicable lawwhenrulingthecase. Thus,waysofrefundremedyareexploredfromlegalpointofviewandtheimportanceofrulebylawisdriven hometosuchdiversesubjectsasthestate,society,banksandcitizens.Thisisespeciallyimportantwhenmodernbanksarebeingdigitalized, informationalizedandinternationalized.Thediscussionisofpracticalsignificanceinsafeguardingthelegalrightoftheremitter,thebank andthereceiver. [Keywords]fundstransferandremittance;wrongfundremittance;refundremedy;legalliability RationalThoughtontheFunctionofDepositInsuranceSystem XieTaifeng [Abstract]Depositinsurancesystemplaysanactiveroleinsafeguardingtheinterestofdepositors,stabilizingfinancialsystem,preventing back-selectionandmoralrisks,improvingoperatingenvironmentforbanksandpromotingtheirfaircompetition.However,itisimproperto exaggerateitsfunctioninfinitely. Adialecticviewwillguideusoutofthefaultyzoneofdepositinsurancesystem. Itisabsolutely unacceptabletoeitheroverlookitslimitednessoroverstressitsfunction.Therearesomeinherentfaultsinthesystem,whosenegativeeffect shouldbeadequatelyconsidered.Thesystemcanstabilizefinanceonlytemporarily.Toeventuallysolveinbornproblemsinourfinancial system,weshouldcontinuetodeepenthereformoffinancialsysteminanall-roundway. [Keywords]thesystemofdepositinsurance;bankingcrisis;back-selection;moralrisk 63