房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税 会学习 《国家税务总局关于印发<房地产开发 经营业务企业所得税处理办法>的通知》 ,以下简称”31号文件”)第 (国税发[2009131号 6条明确规定:企业通过正式签订《房地产 销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收 入,应确认为销售收入的实现.第12条规定: 企业发生的期间费用,已销开发产品计税成 本,营业税金及附加,土地增值税准予当期 按规定扣除. 按31号文件的规定,~2008年1月1日起,房 地产开发企业(以下简称”开发企业”)税法 上的销售收入,除会计上确认的完工开发产 品的销售收入之外,会计核算上计人”预收 账款”的预售房款也应确认为未完工开发产 品的销售收入,且与此相关的营业税金及附 加,土地增值税等也可以按规定在当期予以 扣除了,同时该部分未完工开发产品的销售 收入也成为企业计算广告费,业务宣传费, 业务招待费等期间费用(以下简称”三项费 用”)税前扣除限额的基数. 但实务中,鉴于开发企业的这种特殊的 1.开发企业将未完工产品的销售收入 按主管税务机关确定的预计计税毛利率计 算出预计毛利额,直接填列入申报表附表三 ?纳税调整项目明细表》第52行”房地产企业 预售收入计算的预计利润”项目的”调增金 额”一栏. 2.以后年度会计核算上将”预收账款” 确认为”主营业务收入”且同步结转”主营 业务成本”时,应将以前年度填列入”调增金 额”,本年确认为”主营业务收入”的”预收账 款”的金额,按主管税务机关确定的预计计 税毛利率计算确定的预计利润额填列入”调 减金额”一栏. 这种方法是国家税务总局规定的申报 表填报方法,同时也是在实务中绝大多数企 业使用的方法. (二)作为销售收入直接填报 1.开发企业将未完工产品销售收入和 完工产品销售收入一并直接填列入申报表 附表一收入明细表》的”销售货物”一栏; 2.根据未完工产品销售收入和主管税 务机关确定的毛利率,倒算出未完工产品的 列入申报表附表一收入明细表》中的”视同 销售收入——其他视同销售收入”一栏; 2.根据未完工产品销售收入和主管税 务机关确定的毛利率,倒算出未完工产品的 销售成本,填列入申报表附表二《成本费用明 细表》中的”视同销售成本——其他视同销售 成本”一栏; 3.以后年度会计核算上将”预收账款” 确认为”主营业务收入”且同步结转”主营业 务成本”时,应在申报表附表一,附表二中调 减以前年度确认的未完工产品的”视同销售 收入一其他视同销售收入”和”视同销售成 本其他视同销售成本”的金额. (四)作销售收入填报的同时也作为调 整项目填列 1.开发企业将未完工产品销售收入和 完工产品销售收入一并直接填列入申报表 附表一”收入明细表”的”销售货物”一栏; 2.按未完工产品销售收入金额确定未 完工产品的销售成本,与完工产品的销售成 本一并填列入申报表附表二”成本费用明细 表”的”销售货物”一栏; 2o118.财会学习』55 3.将未完工产品的销售收入按主管税 务机关确定的预计计税毛利率计算出预计 毛利额,填列入申报表附表三”纳税调整项目 明细表”的第52行”房地产企业预售收入计 算的预计利润”项目的”调增金额”一栏; 4.以后年度会计核算上将”预收账款” 确认为”主营业务收入”且同步结转”主营 业务成本”时,应将以前年度填列入”调增金 额”,本年确认为”主营业务收入”的”预收账 款”的金额,按主管税务机关确定的预计计 税毛利率计算确定的预计利润额填列入”调 减金额”一栏. 二,几种填报方法的优缺点分析 (一)方法一的优缺点 优点:一是符合国家税务总局K关于<中 华人民共和国企业所得税年度纳税申报表 >的补充通知》(国税函[200811081号)中关于 申报表的填报说明;二是企业未完工产品销 售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛 利额及时地计入了当期应纳税所得额;三是 申报表主表中的”利润总额”一栏填列的金额 与企业会计利润表中的”利润总额”金额相 符. 缺点:存在三项费用的扣除限额如何确 定的问题.国家税务总局《关于印发<中华人 民共和国企业所得税年度纳税申报表>的 通知》(国税发[20081101号)中关于《收入明细 表》的填报说明明确规定:本表的”销售(营 业)收入合计”金额作为三项费用”扣除限额 的计算基数”.并且许多税务机关已将该表 的勾稽关系固化在了征管软件中.如果直接 将未完工产品销售收入的预计利润在申报 表附表三中填列,则无法作为三项费用的扣 除限额的计算依据,对新办开发企业取得第 一 笔会计销售收入之前的业务招待费(因不 能结转以后年度扣除)的税前扣除影响较大. 如果征管软件未固化表际之间的勾稽关系, 则开发企业还可能通过在不同年度间人为 调整销售收入来解决业务招待费税前扣除 这一实际问题. (二)方法二的优缺点 优点:一是可使企业未完工产品销售收 入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额 56I财会学习,月 及时地计入当期应纳税所得额;二是未完 工产品销售收入可作为计算三项费用的扣 除限额的计算基数,符合申报表的表间勾稽 关系. 缺点:一是未执行国家税务总局关于申 报表的填制说明;二是申报表主表中的”利润 总额”一栏填制的金额与企业会计利润表中 的”利润总额”不相符,破坏了纳税申报表与 会计报表之间的勾稽对比关系. (三)方法三的优缺点 优点:一是可使企业未完工产品的销售 收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利 额及时计入当期应纳税所得额;二是未完 工产品的销售收入可作为计算三项费用的 扣除基数,符合申报表的表间勾稽关系;三 是申报表主表中的”利润总额”一栏填列的 金额与企业会计利润表中的”利润总额”金 额相符. 缺点:一是未执行国家税务总局关于申 报表的填制说明;二是将预售收入作为视同 销售处理,与税法规定的视同销售的概念不 符.因为中华人民共和国企业所得税法实 施条例》(国务院令第512号)第25条规定:企 业发生非货币性资产交换,以及将货物财 产,劳务用于捐赠,偿债,赞助,集资,广告,样 品,职工福利或利润分配等用途的,应当视同 销售货物,转让财产或者提供劳务,但国务 院财政, 税务主管 税务主管简历税务主管简历税务主管简历税务主管简历税务主管简历 部门另有规定的除外.31号 文件第7条也规定:企业将开发产品用于捐 赠,赞助,职工福利,奖励,对外投资,分配给 股东或投资人,抵偿债务,换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产等行为,应视同 销售.因此,将未完工产品的销售收入作为视 同销售收入处理,稍显牵强.. (四)方法四的优缺点 优点:一是一定程度上执行了国家税务 总局关于申报表的填报说明;二是企业未完 工产品销售收入按预计计税毛利率计算出 的预计毛利额及时地计人了当期应纳税所 得额;三是申报表主表中的”利润总额”一栏 填列的金额与企业会计利润表中的”利润总 额”金额相符I四是未完工产品销售收入可 作为计算三项费用的扣除限额的计算基数, 符合申报表的表间勾稽关系. 缺点:申报表中的”营业收入(合计)”和 “营业成本(合计)”填制的金额与企业会计 利润表中的”营业收入”和”营业成本”不相 符,破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾 稽对比关系. 三,填报建议 以上四种方法各有利弊,均可运用于填 报实务,但笔者颇倾向于使用方法四. 在方法四中,将未完工产品销售收入同 时确认为未完工产品成本,一方面能够体现 税法与会计对收入与成本的确认与处理上 的差异,另一方面,也最大程度地符合企业 所得税计算的配比原则,真实性原则和相关 性原则.因为未完工产品在申报销售收入时, 其成本尚是不可确定的,以主管税务机关确 定的预计计税毛利率倒算其销售成本,也是 不真实的成本.相对而言,其销售收入却是 真实,确定的金额,以其作为成本计量,有合 理的确定性.所以,在方法四中,虽然有申报表 中的”营业收入(合计)”和”营业成本(合计)” 填制的金额与企业会计利润表中的”营业收 入”和”营业成本”不相符的缺点,但其能最 大程度上保证兼顾税法的其他各项规定并 能保证申报表主表中的”利润总额”一栏填列 的金额与企业会计利润表中的”利润总额” 金额相符,没有破坏纳税申报表与会计报表 之间的勾稽对比关系. 在运用方法四填制申报表时,为了更清 晰地披露申报表与会计利润表之间的差异, 笔者建议对申报表的附表 格式 pdf格式笔记格式下载页码格式下载公文格式下载简报格式下载 略作调整,即 在附表一”收入明细表”的第4行和第5行间 插入一行”其中:房地产企业未完工产品销 售”,同时在附表二”成本费用明细表”的第3 行和第4行之间插入一行”其中:房地产企业 未完工产品销售成本”.这样处理后,一方面 保证了上述各项对应平衡关系的正确反映, 另一方面,通过略作计算后,可保证申报表 中的”营业收入(合计)”和”营业成本(合计)” 的填制金额与企业会计利润表中的”营业收 入”和”营业成本”的填制金额相符,保证这 两份报表之间相关项目的对应平衡.? 作者单位:广德会计师事务所