资产评估习题
第一章 总论 一、术语解释
(1)资产评估
(2)资产评估的时点性
(3)市场价值
(4)非市场价值
(5)资产评估价值
二、思考题
(1)资产评估的基本要素有哪些,
(2)资产评估的特点有哪些,
(3)资产评估与清算资产、会计计价与审计的联系与区别 (4)资产评估假设的具体内容是什么,
(5)资产评估的经济原则有哪些,
第二章 资产评估方法 一、术语解释
(1) 预期收益额
(2)折现率
(3)复原重置成本 (4)更新重置成本 (5)实体性贬值
(6)功能性贬值
(7)经济性贬值
(8)总使用年限
(9)实际已使用年限 (10)资产利用率 (11)成新率
(12)成本法
(13)比较法
(14)收益法
二、思考题
(1)资产评估应按照什么样的步骤进行,
(2)功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行,
(3)运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益,
(4)如何确定折现率,
三、计算题
某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而
目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的
运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用
折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
第三章 机器设备评估
一、思考题
(1)机器设备的特点有哪些,
(2)简述机器设备评估方法及其适用性。
二、计算题
(1)某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别
投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，
该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为
110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常
运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评
估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
(2)某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据:?1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;?被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;?被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业;?经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计
标准
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的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
(3)评估对象为某机器设备生产企业的一条国产?型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料:?从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%;??型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%;?被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求;?该机组经过检测尚可以使用7年;?与具有相同生产能力的?型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右;?折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。
第四章 房地产价格评估
一、 术语解释
(1)地产
(2)房地产
(3)不动产
(4)基准地价
(5)标定地价
(6)楼面地价
二、 思考题
房地产评估的原则有哪些,
三、 计算题
(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，
允许容积率为6，覆盖率为?50,，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测
该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年，第一年投人60,的总建设
费，第二年投入40,的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用
的6,，利息率为10,，利润率为20,，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5,，
假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元,平方米,折现率10,。 (2)投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率
为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进
行投资更为经济?
(3)某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元,平方米，但该
房屋装修好，调整增加1,;设备配置齐全，增加2,;地段、层次、朝向增加1.5,，
其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 (4)某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟
出租，出租期l0年，按租赁双方
合同
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规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，
每年比上年递增2,，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0,，该房地
产l0年租期内的收益现值为多少?
(5)有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
成交价格
交易情容积剩余使用区域因个别因宗地 交易时间 (元,平方况 率 年限 素 素
米)
待估地 2000/01 0 1.2 45 0 0
1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0
2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1%
3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2%
4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3,。该城市地价指数见下表:
年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000
指数 100 105 108 110 111 115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，
拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目
建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计
为90,，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25,。建筑费
预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10,，建筑费和专业费在建设期内均匀
投人。假设当地银行贷款利率为7,，不动产综合还原利率为8,，开发商要求的总利
润为所开发不动产总价的15,。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。 (7)房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元,平方米。预计年房租损失费为年
预期租金总收入的5,，房产税为年预期租金总收入的12,，管理费、修缮费为年预期
租金总收入的6,，房屋财产保险费为0.3万元,年。预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12,。计算该房地产的评估值。
(8)假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积
5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得
土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，
专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折
现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估
该宗土地价格，试计算分析。
(9)某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这
一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳
的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月
的价格。
(10)某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，
现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。
(11)某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
(12)某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米?月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
(13)某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现
率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用
途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000
元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9
月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土
地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房
地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为
购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1
日的价值。
第五章 无形资产
一、 术语解释
(1)无形资产
(2)商誉
二、 思考题
(1)影响无形资产价值的因素有哪些,
(2)如何确定无形资产转让的最低收费额,
(3)自创型无形资产的重置成本由哪些要素构成,
三、 计算题
(1)企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万
件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。
(2)甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。
(3)某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。
第六章 流动资产评估
一、 术语解释
(1)流动资产
(2)实物类流动资产
(3)债权类流动资产
(4)货币类流动资产
二、 思考题
简述流动资产评估的特点
三、计算题
(1)企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运
杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评
估该材料的价值。
(2)某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间
是上年10月，购进1000吨，每吨3800元;第二批是今年4月购进的，数量100吨，
每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4
月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，
试计算其评估值。
(3)某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9 个月后收款，采取商业承兑汇票
结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对
该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6‰，试评估该汇票的价
值。
第七章 资产评估报告
一、 术语解释
(1)资产评估报告
(2)资产评估
说明
关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书
(3)资产评估明细表
二、 思考题
(1)编制资产评估报告书应按照哪些工作步骤进行,
(2)资产评估报告对资产评估的委托者有什么用途?
(3)资产评估报告的作用主要体现在哪些方面,
(4)简要叙述我国现行法律、法规对资产评估报告的有关制度规定。
三、 案例分析
(1) 李某系A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人。于2001年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8000元为条件，决定是否委托A评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并接受了甲企业的评估委托。李某按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7300元。因李某曾对甲企业有过口头承诺，即
22不动产评估值不低于每平方米8000元。李某认为7300元,m与8000元,m之差并未超过10,，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计。带有咨询性质，故以每平方米
8000元出具了评估报告;并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师周某，得到允许后，加盖李某本人和周某的注册资产评估师印签并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业;同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估专家赵某一份。请根据以上背景资料，指出4处违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。
(2)下面是XX资产评估事务所出具的初步报告。1)请分析找出评估报告书中的错误。2)海生精密仪器有限责任公司在使用该机构纠正错误后出具的正式报告时，应注意哪些问题,
评 估 报 告 书
海生精密仪器有限责任公司:
我所接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定，对贵公司以与永生公司联营为目的的全部资产进行了评估。评估中结合资公司的具体情况，实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序，现将评估结果报告如下:
1(资产评估机构(略)
2(委托方和资产占有方(略)
3(评估目的:为贵公司与永生公司联营之目的，评估贵公司净资产现行价值。
4(评估范围和对象:本次评估范围为海生公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。评估对象为海生公司的整体资产。
5(评估原则:根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则，并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。
6(评估依据:
(1)XX省国有资产管理局(关于同意海生公司与永生公司联营的批复);
(2)委托方提供的资产清单及其他资料;
(3)有关资产的产权证明及相关资料;
(4)委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料;
(5)与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。
7(评估基准日:1998年9月30日
8(评估方法:根据委托方评估目的和评估对象，此次评估方法为成本法，价格标准为重置成本标准。
9(评估过程(略)
10(评估结果:在实施了上述评估程序和评估方法后，贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为:
资产总额:41504342元
负债总额:22722000元
净资产价值:18782342元
11(评估结果有效期:根据国家有关规定，本报告有效期一年。自报告提交日1998年12月20日起至1999年12月19日止。
12(评估说明:
(1)流动资产评估:
?货币资金账面价值421588元，其中现金21325元，银行存款400263元，考虑到货币资金即为现值不需折现，经总账明细账与日记账核实一致并对现金盘点无误后，按贴面值确认。
?应收账款账面价值5481272元，经与明细账核对，确认评估值为5083252元。
?存货账面价值为11072460元，抽查比例为60,，在质量检测与抽查核实的基础上，确认评估值为10852500元。
?其他流动资产(略)
流动资产账面价值18845502元。评估值为17401832元。
(2)长期投资评估(略)
(3)固定资产评估(略)
(4)其他资产评估(略)
(5)负债审核确认(略)
评估结果汇总表(简略格式) 单位:元
项 目 账面价值 评估值 增减值 增减率
流动资产 18845502 17451832 -1393670 -7.4%
固定资产 20248470 23542510 3294040 16.27%
长期投资 500000 510000 10000 2%
资产总计 39593972 41504342 1910370 4.82%
流动负债 14450000 14250000 -200000 -1.38%
长期负债 8862000 8462000 -400000 -4.51%
负债合计 23312000 22722000 -60000 -2.57%
净 资 产 16281972 18782342 2510370 15.42% 13(其他事项说明(略)
14(评估结果有效的其他条件(略)
15(评估时间:
本次评估工作自1998年10月4日起至1998年12月20止，本报告提交日期为1998年12月20日。
中国注册资产评估师:张三签字盖章
XX资产评估事务所:盖章
1998年12月20日
资产评估案例一
评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况
(一)估价对象概况
此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下:
权利人:××有限公司
坐落:××路××号
土地权属性质:国有出让
土地用途:工业
地号:(略)
土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止
土地总面积:29,032
建筑面积:6,791
房屋类型:工厂
建筑结构:钢混
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况
估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况
估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明
1、个别因素分析
(1)建筑物状况
根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下:
幢号 1 2 3 4 5 6 7 8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢
危险品 生产车用途 工程楼 工程楼 门卫 仓库 综合楼 门卫 间 仓库
结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积321 458 81 50 4,045 804 982 50 2(m)
层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪 水泥 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖
涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷内墙面 白 白 白 白 白 白 白 白
铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 门窗
门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗
条形面条形面条形面条形面条形面条形面条形面条形面外墙面 砖 砖 砖 砖 砖 砖 砖 砖 建造年份 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好
(2)厂区内状况
估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(3)交通条件
估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。
(4)基础设施状况
估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。
2、区域因素
估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
3、市场背景分析
2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8,。
上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是:到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义
本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产(建筑总面积6,791，土地总面积29,032)在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择
1、估价技术路线和估价方法
根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。
、市场比较法 2
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态(红线外“六通一平”)在估价期日的市场价格。
3、 成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明
(一)土地使用权价值估算(市场比较法)
1、计算公式
估价对象比准价格,比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2、比较实例选择
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求:用途相同、交易类
型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。 3、估价对象房地产价格测算
本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 (1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表
实例A 实例B 实例C
对象
待估土地 ××工业区 ××开发区 ××
因素条件
××镇土地 土地 工业开发区 土地区域等级 十级 十级 十级 十级 交易日期 2003.2 2003.2 2003.2 2交易单价(元/m) 210 190 180
交易情况 正常 正常 正常
主干道××公主干道××公主干道××公主干道××公道路级别 区 路 路 路 路 产业聚集度 较高 一般 较高 较小 域 距火车站较距火车站、机距火车站较远，距火车站、机场距火车站较远，远，机场、码因 场、码头距离 机场、码头较近 较远，码头较近 机场、码头较近 头较近
环境状况优素 较好 较好 较好 较好 劣度
容积率 小于1 小于1 小于1 小于1 使用年限 假设50年 50年 50年 50年
地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦 宗地自然条
件 个 适于建厂 适于建厂 适于建厂 适于建厂 宗地临路条临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 别 件
较大，适宜建 较大，适宜建 较大，适宜建 较大，适宜建 因 宗地面积
大型厂房 大型厂房 大型厂房 大型厂房 素
宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 市政配套 红线外 红线外 红线外 红线外
齐全度 “六通一平” “六通一平” “六通一平” “六通一平”
(2)编制比较因素条件指数表
以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。
表2 土地比较因素条件指数表
比较因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100 区 道路级别 100 100 100 100
产业聚集度 100 97 100 95 域 距火车站、机场、码头距100 102 100 102 离 因
环境状况优劣度 100 100 100 100 素
容积率 100 100 100 100 个 使用年限 100 100 100 100
宗地自然条件 100 100 100 100 别
宗地临路条件 100 100 100 100 因 宗地面积 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100 素
市政配套齐全度 100 100 100 100
(3)交易实例修正后的土地价格(比准价格)
经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
表3 土地比较因素修正系数表
比较因素 实例A 实例B 实例C
2市场销售单价(元/m) 210 190 180
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
道路级别 100/100 100/100 100/100 区
产业聚集度 100/97 100/100 100/95 域 距火车站、机场、码头距100/102 100/100 100/102 离
因
环境状况优劣度 100/100 100/100 100/100 素
容积率 100/100 100/100 100/100 个 使用年限 100/100 100/100 100/100
宗地自然条件 100/100 100/100 100/100 别
宗地临路条件 100/100 100/100 100/100 因 宗地面积 100/100 100/100 100/100
宗地形状 100/100 100/100 100/100 素
市政配套齐全度 100/100 100/100 100/100
2修正后的单价(元/m) 212 190 186
(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)
对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即:
222估价对象土地评估单价,(212元/m，190元/m，186元/m)/3
2 ,196元/m
合13.07万元/亩
(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价
估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:
式中::年期修正系数;
r:土地折现率，取r,6%;
n:土地剩余有效使用年限(43.11年);
N:土地法定最高使用年限(工业用地50年)。
经计算，,0.97，则:
22估价对象土地评估单价,196元/m×0.97,190元/m
22估价对象土地总价,29,032m×190元/m,5,516,080元，取整为551.61万元
(二)建筑物及构筑物估价(成本法)
1、建安费测算
经现场勘察，获悉估价对象现状如下:
幢号 1 2 3 4 5 6 7 8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢
危险品 生产车用途 工程楼 工程楼 门卫 仓库 综合楼 门卫 间 仓库
结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积321 458 81 50 4,045 804 982 50 2(m)
层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪 水泥 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖
涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷内墙面 白 白 白 白 白 白 白 白
铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 门窗
门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗
条形面条形面条形面条形面条形面条形面条形面条形面外墙面 砖 砖 砖 砖 砖 砖 砖 砖 建造年份 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好
根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况:
建安费典型工程 工程概况 2(元/m)
2多层厂房:框架结构;建筑面积11,656m;层数八层;总
高度36.9m;预制钢砼方桩独立基础;楼地面细石砼整
体面层;局部同质地砖地坪;铝合金门窗，硬木框三夹典型工程板门,钢板分户门;外墙面砖;内粉刷乳胶漆，局部白瓷1,157.75 1 砖，轻钢龙骨吊顶;屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇
正主岩保温;电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、
防火报警系统组成;管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水
管、普通卫深设施、消火栓系统组成。
2仓库:框架结构;建筑面积3,523m;层数一层;总高度
8.6m;独立基础;水泥砂浆楼地面;铝合金门窗，铝合典型工程金卷帘门;外墙苯丙乳胶漆;内粉刷803涂料;聚乙烯947 2 橡胶防水卷材;主干线电缆;普通开关插座、防尘防水
灯、吸顶灯、自动防灾报警系统;镀锌钢管、消火栓、
自动喷淋系统、照明配电箱。
独立别墅:砖混;二层;总高度(檐口)7.8米;带型基
础;水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩;喷塑铝合金门
窗，柚木大门，GRC板门窗套;外墙为花岗岩及高级涂典型工程料;混合砂浆内粉刷;自粘型橡胶沥青防水卷材;挤塑1,776.67 3 聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面;普通开关及插座，
座头灯，软线吊灯;复合铜管，钢塑复合管，塑料排水
管，普通卫生洁具;照明配电箱;离心泵。
以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下:
估价估价估价估价估价估价估价估价幢号 对象1 对象2 对象3 对象4 对象5 对象6 对象7 对象8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢
危险
工程工程生产综合品 用途 门卫 仓库 门卫 楼 楼 车间 楼
仓库
结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积321 458 81 50 4,045 804 982 50 2(m)
层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 建安费 850 850 850 800 1,400 940 1,700 800 以上建安费含室内外装修。
2、室外工程费
每平方米取45元。
3、增容及管理工程费
每平方米取95元。
、专业费 4
专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3,8,之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5,。
5、建设单位管理费
根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2,5,之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3,。
6、贷款利息
根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。
利息,(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费)×工期(年)×年贷款利息×1/2
7、利润
根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10,15,之间，本估价项目利润率取10,。
利润,(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费)×利润率
8、营业税及附加
上海市营业税及附加为5.5775%。
营业税及附加,(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费，利息，利润)×5.5775%
9、建筑物重置价值
建筑物重置价值,建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，管理费，利息，利润，营业税及附加
10、建筑物价格
根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。
运用如下公式确定估价值:
建筑物价值,建筑物重置价值×综合成新率
详细计算见下表:
建筑物 估价对象1 估价对象2 估价对象3 估价对象4
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
装修标准 一般标准 一般标准 一般标准 一般标准
行车 无 无 无 无
工程造价 850.00 850.00 850.00 800.00
专业费用5% 42.50 42.50 42.50 40.00
管理费用3% 25.50 25.50 25.50 24.00
增容及管理工程费 95.00 95.00 95.00 95.00
室外工程费 45.00 45.00 45.00 45.00
小计 1,058.00 1,058.00 1,058.00 1,004.00
建设期 0.50 0.50 0.50 0.50
筹资成本5.31% 14.04 14.04 14.04 13.33
利润率 10% 10% 10% 10%
利润 105.80 105.80 105.80 100.40
营业税及附加65.69 65.69 65.69 62.34 5.5775%
重置成本 1,243.53 1,243.53 1,243.53 1,180.07
建筑面积 321.00 458.00 81.00 50.00
评估原值 399,173.13 569,536.74 100,725.93 59,003.50
规定年限 40 40 40 40
建成年月 1998年 1998年 1998年 1998年
年限成新率 88% 88% 88% 88%
观察成新率 90% 90% 90% 90%
综合成新率 90% 90% 90% 90%
评估单价 1,119.18 1,119.18 1,119.18 1,062.06
建筑面积 321.00 458.00 81.00 50.00
建筑物价值 359,256.78 512,584.44 90,653.58 53,103.00
建筑物 估价对象5 估价对象6 估价对象7 估价对象8
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
装修标准 一般标准 一般标准 一般标准 一般标准
行车 无 无 无 无
工程造价 1,400.00 940.00 1,700.00 800.00
专业费用5% 70.00 47.00 85.00 40.00
管理费用3% 42.00 28.20 51.00 24.00
增容及管理工程费 95.00 95.00 95.00 95.00
室外工程费 45.00 45.00 45.00 45.00
小计 1,652.00 1,155.20 1,976.00 1,004.00
建设期 0.50 0.50 0.50 0.50
筹资成本5.31% 21.93 15.34 26.23 13.33
利润率 10% 10% 10% 10%
利润 165.20 115.52 197.60 100.40
营业税及附加102.58 71.73 122.70 62.34 5.5775%
重置成本 1,941.71 1,357.79 2,322.53 1,180.07
建筑面积 4,045.00 804.00 982.00 50.00
评估原值 7,854,216.95 1,091,663.16 2,280,724.46 59,003.50
规定年限 40 40 40 40
建成年月 1998年 1998年 1998年 1998年
年限成新率 88% 88% 88% 88%
观察成新率 90% 90% 90% 90%
综合成新率 90% 90% 90% 90%
评估单价 1,747.54 1,222.01 2,090.28 1,062.06
建筑面积 4,045.00 804.00 982.00 50.00
建筑物价值 7,068,799.30 982,496.04 2,052,654.96 53,103.00
经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。
(三)估价对象房地产价值确定
估价对象房地产评估价值,土地价格，建筑物价格
,551.61，1,117.25
,1,668.86万元
五、 估价结论
本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产(建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”)在估价时点2003年2月21
日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰2元整(其中:土地面积29,032m, 评估价值为人民币551.61万元;建筑面积26,791m, 评估价值为人民币1,117.25万元)。
资产评估案例二
某厂是一国有企业，在多年的生产经营中开发出某系列产品，销售遍及全国各地，该系列产品的商标已经注册，并被评为知名商标。目前，企业拟进行整体股份制改造，要求对该系列商标的价值进行评估，现委托A资产评估事务所进行该项评估工作。评估人员经调查分析后，决定采用分层法进行评估。
一、分层法评估的基本思路及步骤
层次分析法，简称AHP法(Analytical Hierarchy Process)是美国学者Saaty提出的一种运筹学方法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人的主观判断标准，用来处理一些多因素、多目标、多层次复杂问题。
采用AHP法进行组合无形资产价值的分割，关键问题是找到影响组合无形资产的各种因素及其对组合无形资产价值的贡献份额，即比重。其基本原理是:
首先，确定各种因素对组合无形资产价值的贡献权重作为AHP法的总目标;
其次，将影响组合无形资产价值的具体要素作为
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
层的组成要素;
再次，将产生组合无形资产的直接原因作为准则层的组成元素。
最后，在分清了AHP法的三个层次后，就可以在相邻层次的各要素间建立联系，完成AHP法递阶层次结构模型的构造。
运用AHP法解决问题，大体可以分为四个步骤:
第一步:建立问题的递阶层次结构模型;
第二步:构造两两比较判断矩阵;
第三步:由判断矩阵计算被比较元素相对权重(层次单排序);
第四步:计算各层元素的组合权重(层次总排序)。
(一)分析模型的建立
在进行组合无形资产的分割时，我们总是可以评估出组合无形资产的价值(组合无形资产超额收益的折现或资本化)，关键是要找出组合中不同类型无形
资产带来的超额收益在总的组合无形资产价值中的贡献，即比重。这样，可以将确定不同无形资产在组合无形资产价值中的权重作为AHP法的总目标，而其中各种不同类型的无形资产应作为方案层的各个不同要素。由于各种不同类型的无形资产对超额收益产生的作用不同，贡献大小不一样，因此将超额收益产生的各种原因(在业绩分析中可以确定)作为准则层的诸元素。分清了AHP法中的三个层次(问题复杂的还可以将准则层分若干子层次)，就可以在相邻层次各要素间建立联系。这一点可以依据一般经济活动的逻辑规律或咨询被评估单位的高级管理人员做到。下层次对上一层次某一因素，即各种类型无形资产对超额收益产生的原因，有贡献的用连线联结起来的，无贡献的不划连线。至此，完成了AHP法层次递层结构模型的构造，称为组合无形资产分析结构图。
说明:
A层:进行层次分析的总目标，在已确定出组合无形资产形成的超额收益中，分析求出各种无形资产在超额收益中的贡献份额或权重;
C层:准则层，即如何权衡或区分无形资产带来超额收益的评价标准，根据复杂程度，可分为若干子标准层;
P层:方案层，排列出组合无形资产所包含的各种类型不同无形资产(名称)。
(二)构造比较判断矩阵及层次排序
模型完成后，设计出反映层次间各要素相互关系的比较判断矩阵调查表，邀请有关专家和被评估单位不同管理部门的高级管理人员(一般要有技术、销售、财务、生产部门负责人及全面掌握情况的领导参加)，向他们讲清调查意图及标度方法，并给予示范。请他们根据历史业绩、现行结构、未来预期和各种因素，凭自己的经验和判断填写调查表。一般不要求当场完成，让他们回去消化后独立
认真填写。调查表收回后由有经验的评估人员综合整理出符合要求的比较判断矩阵。
进行层次单排序、总排序计算及一致性检验，所有计算通过一致性检验，若可接受通过，得到的方案层总排序权值即为各种不同无形资产在组合无形资产评估价值中的权重数，用组合无形资产的评估价值去乘权重数，即得到了各种不同无形资产的评估价值，完成了组合无形资产的价值分割。
二、分层法评估技术说明
A事务所评估人员经过认真的调查分析，采用超额收益法计算出总无形资产价值为20,000万元。在评估过程中，评估人员认为这些超额收益不完全是由商标带来的(或者不能采用有效的方法把商标带来的超额收益单独计算出来)。经讨论分析，评估人员认为带来超额收益的无形资产共有五种:商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平，发现能够带来超额收益的直接原因是产品价格高于其他企业同类产品(有垄断加价因素)，销售量增幅较大，竞争在逐年提高，企业内部生产成本在逐年降低。采用AHP法进行分割，建立了如下图所示的层次结构图。
在此基础上设计因素分析调查表如下:
无形资产因素分析调查表
通过与公司高级管理人员座谈，进行业绩及结构分析，知道能带来超额收益的无形资产有五种:商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平;能够带来超额收益的直接原因是:产品价格高于其他企业同类产品(有垄断加价因素)、销售量增幅较大、竞争力在逐年提高，企业内部生产成本在逐年降低。
比较标度及涵义表
相对重要标度 涵义 理解
1 两元素具有相同重要性 两个要素贡献相同
一个元素比另一元素稍微一个要素比另一要素贡献稍微大3 重要 一些
一个元素比另一元素明显一个要素比另一要素贡献明显大5 重要 一些
一个元素比另一元素强烈7 一个要素比另一要素贡献强烈大 重要
一个元素比另一元素极端9 一个要素比另一要素贡献极端大 重要
2.4.6.8 作为上述相邻判断的插值
表中相对重要标度表示对于目标对象来说，一个因素相对另一个因素的重要性大小。如对于无形资产的超额收益来说，价格优势对销售增长明显重要，用标度5表示;相对成本及其他节约的重要度介于稍微重要和明显重要之间，用标度4表示;对于相对竞争力来说，竞争力比价格优势强烈重要，则用相对标度的倒数1/7表示。
无形资产超额收益的直接原因相对贡献大小分析调查表
成本及其他节A 价格优势 销售增长 竞争力 约
价格优势 1 5 4 1/7
销售增长 , 1 1/3 1/2 成本及其他节, , 1 1/5 约
竞争力 , , , 1
按上例填写方法填写下列调查表，只须填写空白处。
无形资产超额收益的直接原因相对贡献大小分析调查表 无形资产超额收成本及其他节价格优势 销售增长 竞争力 益 约
价格优势 销售增长 , 成本及其他节约 , , 竞争力 , , ,
各类无形资产对形成价格优势的相对贡献大小调查表 价格优势 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 ,
营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对销售增长的相对贡献大小调查表 销售增长 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对成本和其他节约的相对贡献大小调查表 成本和其他节商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平 约
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对竞争力的相对贡献大小调查表 竞争力 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
评估人员应邀请企业外部有关专家和企业内部生产、销售、财务、技术、经营各部门的高级管理人员，对其讲解填表意图及要求，然后发放调查表调查。调查表收集后，可对每一表格的标度进行平均处理，得到判断矩阵的上三角矩阵。根据判断矩阵的对称性补充完整，即得出比较判断矩阵，并进行排序计算，即计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量。计算过程如下(计算中的比较判断矩阵是通过调查表综合得到的):
1、层次单排序权重的计算及一致性检验
(1)A,C层单排序:确定各种因素在无形资产收益中作用的大小。
A C1 C2 C3 C4
C1 1 1/3 2 1/4
C2 3 1 5 3
C3 1/2 1/5 1 1/3
C4 4 1/3 3 1 进行层次单排序:
第一步，计算判断矩阵每一行元素的乘积
M1,1×1/3×2×1/4,1/6
M2,3×1×5×3,45
M3,1/2×1×1/5×1/3,1/30
M4,4×1/3×3×1,4
第二步，计算Mi的4次方根
1/4W1,(1/6)?0.6389
1/4W2,(45)?2.5900
1/4W3,(1/30)?0.4273
1/4W4,(4)?1.4142
T第三步，对向量V,( W1, W2 ,W3 ,W4)进行归一化处理，即 V1,W1/( W1，W2 ，W3 ，W4)
,0.6389/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142)
,0.6389/5.0704
,0.126
同理，
V2,2.5900/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142) ,2.5900/5.0704
,0.511
V3,0.4273/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142)
,0.4273/5.0704
,0.084
V4,1.4142/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142)
1.4142/5.0704 ,
,0.279
T则(0.126，0.511，0.084，0.279)即为判断矩阵的特征向量。 第四步，计算判断矩阵的最大特征根λmax
(AV)表示向量AV的第i个元素 i
因此:
,4.208
第五步，一致性检验
上述排序权重由经验和判断形成的比较判断矩阵计算得到，主观的经验和判
断是否有客观的一致性(不致出现相互矛盾)，即排序权重是否有满足性要求，
必须进行检验。检验方法分三步进行:
?计算一致性指标CI
根据比较判断矩阵阶数n，查出平均随机一致性指标RI
平均随机一致性指标表
矩阵阶数1 2 3 4 5 6 7 8 9 n
RI 值 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 ?计算一致性比率CR
当CR<0.1，比较判断矩阵具有满意的一致性，排序权重可以接受。 此处:
λmax,4.208
CI,(4.208-4)/(4-1),0.069
RI,0.9 (查表得到，下同)
CR,CI/RI,0.069/0.9,0.077<0.1 检验通过
因此，得到各种因素在无形资产收益中的贡献大小:
A C1 C2 C3 C4 排序权重
C1 1 1/3 2 1/4 0.126
C2 3 1 5 3 0.511
C3 1/2 1/5 1 1/3 0.084
C4 4 1/3 3 1 0.279 (2)C1,P单排序:确定各种无形资产在产品加价因素中的贡献大小，方
法同上。
C1 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 2 6 4 7 0.472
P2 1/2 1 2 3 4 0.243
P3 1/6 1/2 1 3 5 0.154
P4 1/4 1/3 1/3 1 2 0.083
P5 1/7 1/4 1/5 1/2 1 0.048 一致性检验:
λmax,5.256
CI,(5.256-5)/(5-1),0.064
RI,1.12
,CI/RI,0.064/1.12,0.057<0.1 检验通过 CR
(3)C2,P单排序:确定各种无形资产在销售增长因素中的贡献大小。 C2 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重 P1 1 4 6 7 3 0.524 P2 1/4 1 2 3 1/2 0.151 P3 1/6 1/2 1 3 3/2 0.124 P4 1/7 1/3 1/3 1 1/2 0.054 P5 1/3 2 2/3 2 1 0.147 一致性检验:
λmax,5.342
CI,(5.342-5)/(5-1),0.086
RI,1.12
CR,CI/RI,0.086/1.12,0.076<0.1 检验通过
(4)C3,P单排序:确定各种无形资产在成本及其他节约因素中的贡献大
小。
C3 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重 P1 1 6 4 7 3 0.510 P2 1/6 1 3/2 5 3 0.192 P3 1/4 2/3 1 4 2 0.156 P4 1/7 1/5 1/4 1 1/2 0.048 P5 1/3 1/3 1/2 2 1 0.095 一致性检验:
λmax,5.319
CI,(5.319-5)/(5-1),0.080
RI,1.12
CR,CI/RI,0.080/1.12,0.071<0.1 检验通过
(5)C4,P单排序:确定各种无形资产在提高企业市场竞争力因素中的贡献大小。
C4 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 2 4 7 5 0.445
P2 1/2 1 2 6 5 0.285
P3 1/4 1/2 1 4 3 0.157
P4 1/7 1/6 1/4 1 3 0.065
P5 1/5 1/5 1/3 1/3 1 0.049
一致性检验:
λmax,5.330
CI,(5.330-5)/(5-1),0.082
RI,1.12
CR,CI/RI,0.082/1.12,0.074<0.1 检验通过
2、层次总排序
通过组合权重计算，确定各种无形资产对超额收益的贡献权重大小。计算结果表明，在无形资产超额收益中商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平占的权重分别是0.494，0.203，0.140，0.060，0.103。无形资产超额收益评估值为20,000万元，因此:
商标价值:20,000×0.494,9,880万元
配方技术价值:20,000×0.203,4,060万元
营销技巧价值:20,000×0.140,2,800万元
客户网络价值:20,000×0.060,1,200万元
管理水平价值:20,000×0.103,2,060万元
资产评估案例三
F公司拟将公司拥有的H系列注册商标转让给S公司，现委托某评估公司进行评估。
一、被评估资产概况
本次评估的对象是F公司拥有的H系列注册商标，共20件。本次评估的目的是资产转让，评估基准日为2001年3月31日。
F公司是一家国有独资公司，其主要产品是H牌和M牌家用缝纫机。其中H系列注册商标由F公司拥有，M系列注册商标由M公司授权F公司使用。
F公司拥有的H系列注册商标是老牌的国产名牌，有着悠久的历史。F公司的前身F厂始建于1919年，专业生产缝纫机已达80余年。早在1951年，该厂就向商标主管当局申请注册了H商标。1985年，再次在缝纫设备及零部件上注册了H商标。H牌缝纫机以其卓越的产品质量为广大消费者所熟悉和喜爱，在中国市场上占有极高的声誉。
自1956年起，F厂向包括印度尼西亚在内的一百多个国家和地区出口H牌缝纫机，赢得外商和客户的喜爱。F厂还先后在美国、英国、马来西亚、泰国、香港等四十几个国家和地区注册了H商标，使之得到了广泛的国际保护。长期的商业使用，优良的产品品质和广泛的国际注册，已使H商标在国内外建立了良好的信誉。1991年12月，H商标被国家工商行政管理局商标局认定为驰名商标，给予特殊的保护。
H系列注册商标作为市著名商标，曾多次被评为国家级、部级、市级的优秀产品，享有极高的声誉和知名度。例如:1987年H牌缝纫机被评为市优质出口商品;1992年H商标被评为市著名商标。
H系列注册商标在其长期的发展中，积累形成了牢固而扎实的竞争优势。在技术上，从五、六十年代起，F厂一直掌握着产品的核心优势，通过不断的工艺改革、技术创新和设备的更新改造，保持着行业中技术领先的竞争优势。如:为解决机壳表面的质量问题，采取了使用喷枪喷涂腻子和静电喷涂技术，淘汰了手工刮腻子和手工喷涂的工艺;对易变形的零件采用了碳氮共渗，软氦化热处理工艺，保证了零件经热处理后不变形和少变形，提高了产品的合格率。
近年来，随着人民生活水平不断提高，家用缝纫机在国内市场上销量大幅度缩减，再加上假冒产品的冲击，F公司效益开始下降，并出现连续亏损。由于大量民营企业采取假冒手段谋取品牌价值，H品牌价值受到严重影响。要使品牌价值持续发展，必须立足于产品的更新，开发中高档多功能家用缝纫机，以提高产品的技术含量，并借助现有品牌优势，开发内销市场，拓展外贸出口。但由于F公司缺乏资金实力，已无能力谋求这一发展。而S公司有意在不断发展工业缝纫机的同时发展中高档多功能缝纫机，结合工业缝纫机行业的资金实力与家用缝纫机行业的品牌优势，进一步做大品牌。同时为振兴本地缝纫机制造业，根据国际上缝纫机的发展趋势和政府的战略发展目标，市政府准备将家用缝纫机和工业缝纫机行业整合为一体，以充分发挥这两个行业各自的优势。因此，经董事会决议，F公司拟将公司拥有的H系列注册商标转让给S公司。
经清查核实，除注册号为XXXXXXX的商标注册证已遗失外，其余19件商标均有商标注册证，注册人为F公司。因此，F公司委托评估的H系列注册商标为F公司合法拥有的注册商标，享有国家规定的注册商标专用权。这些商标均无账面记录，无账面价值。委托评估的商标为正常使用中的商标，曾向并正向多家企业提供使用许可。
二、评估依据
本次评估主要依据以下资料进行:
(1)F公司营业执照;
(2)企业1999年、2000年和2001年3月的财务报表(资产负债表、利润表);
(3)企业1999年和2000年的审计报告;
(4)F公司国有资产占有产权登记表;
(5)H牌商标评估董事会决议;
(6)企业会计制度及有关情况一览表;
(7)企业概况简介和历史沿革;
(8)企业各类资质证书(F公司及H牌缝纫机荣誉证书);
(9)H系列商标注册证，共19件;
(10)许可外发定牌生产合同;
(11)机头定牌收购合同;
(12)机架定牌配套合同;
(13)台板定牌配套合同;
(14)有关假冒产品对本市家用缝纫机行业的影响;
(15)其他与被评估资产相关的资料。
三、评估方法
本次评估采用收益法进行。收益法是指通过预测被评估无形资产经济寿命期内各年的预期收益，并用适当的折现率折现求和，得出评估基准日的现值，以此确定被评估无形资产价格的一种方法。收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。收益法的适用前提条件为:(1)被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;(2)产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。
收益法的计算公式为:
式中::被评估资产的评估值;
:未来第i年资产的预期收益;
:折现率;
:预期收益年限。
四、评估过程
由收益法公式可知，重点在于确定收益期限、预期收益和折现率三个参数。
(一)收益期限的确定
商标权具有时间性、地域性，在有效期内，商标权受法律保护。我国商标法规定，注册商标的保护期限为核准注册日起的10年，注册商标有效期满，需要继续使用的，可以在期满前6个月内申请续展注册。按照上述规定，通常认为商标专用权的寿命期限是无限年期。
(二)预期收益的确定
1、考虑的因素和假定前提
本次评估中对商标未来收益的预测考虑了下列因素:
(1)被评估商标的应用历史;
(2)被评估商标业曾收取过的使用权费;
(3)家用和工业机械市场对H系列注册商标的认识程度和在社会上的知名度;
(4)商标原持有人F公司从事有关产品生产的历史、水平、业绩以及在行业中的知名度;
(5)S公司受让商标所有权后对其利润的影响;
(6)商标所有权按约定的条件转让后，原持有人F公司将停止在家用缝纫机产品上使用该商标。
本次评估还作了如下的假定:
(1)被评估商标按现时用途继续使用;
(2)商标受让方具有与原商标持有人相当的技术力量，能持续有效地保证使用受让商标的产品达到或超过原产品的质量水平;
(3)商标受让方具有与原商标持有人相当的营销能力，市场销售情况符合正常的发展趋势。
2、商标使用费的确定
H系列和M系列注册商标曾经或现在正在收取的商标使用费情况如下:
1)外贸出口 (
为了满足H牌家用缝纫机出口的需要，稳定和拓展国外市场，不断提高产品的市场竞争力。F公司与H进出口公司在认可和遵循F公司《关于进出口公司向外收购家用缝纫机机头的实施意见》的基础上，协商后签定协议规定:F公司按H进出口公司实际收购H牌家用缝纫机数量，按每台,元标准收取牌誉费。H进出口公司确保全年向F公司下达H牌家用缝纫机要货订单40万台，若全年要货数量不足40万台，不足部分按每台5元标准向F公司进行赔偿。H进出口公司若对F公司H牌家用缝纫机的要货量全年超过40万台，超出部分F公司免收牌誉费，同时再按每台5元的标准向H进出口公司返还牌誉费。
F公司与甲厂等五家企业签订家用缝纫机机架配套协议书，规定每件收取商标使用费0.50元。
F公司与乙厂等六家企业签订家用缝纫机台板配套协议书，规定每件收取商标使用费0.50元。
(2)内贸销售
F公司与甲厂等六家企业签订家用缝纫机机架配套协议书，规定每户每年提供一定数量的H和M品牌的机架配套，每户每年一次性收取商标使用费5万元。
F公司与乙厂等六家企业签订家用缝纫机台板配套协议书，规定每户每年提供一定数量的H和M品牌的台板配套，每户每年一次性收取商标使用费5万元。
F公司1999年下半年开始进行大力度的调整。2000年F公司产销H牌和M牌家用缝纫机95.6万台，其中内贸销售44.2万台，外贸出口51.4万台。2001年起，F公司以新的经营思路调整经营
计划
项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载
，即公司所属工厂只生产40万台，人员从1,200人压缩到300人，并通过转制形成独立的法人实体，要求扭亏为盈，自负盈亏。同时选择和部署了五个定牌生产收购点，通过技术工艺监督、质量标准把关等，每个点收购13万台左右家用缝纫机，共计65万台左右。连同转制后的生产工厂的生产量，全年计划产量105万台，从而形成以自身生产基地为基础和依托、充分利用商标价值和效应、进行品牌运作和经营的经营格局。
据此可预测2001年F公司计划生产收购总量105万台家用缝纫机，其中用于内贸销售45万台，外贸出口60万台。H品牌产品主要用于出口，在国际市场
上知名度高于M品牌，而M品牌产品则主要用于国内市场销售。根据有关资料的分析，可以估计H品牌产品占F公司外贸出口的2/3，内贸销售的1/3。
在外贸出口方面，根据F公司与H进出口有限公司签订的协议，可以将H品牌产品的外贸出口定为40万台，则外贸出口的年H商标牌誉费为40×(5，0.5，0.5),240万元。
在内贸销售方面，F公司每年向配套厂家每户一次性收取商标使用费5万元，这是配套厂家使用H商标和M商标的费用，应在H商标和M商标之间分配。因此内贸销售的年H商标牌誉费为12×5×1/3,20 万元。
总计为240，20,260万元。
(三)折现率的选取
1、与折现率有关的统计平均数字
全国上市公司1999年度平均净资产收益率 8.2355%
全国工业类上市公司1999年度平均净资产收益率 8.1409%
1年期定期存款利率 2.25%
1年期短期贷款利率 5.85%
2、折现率
根据最近公布的上市公司的财务数据统计，1999年度全国所有上市公司平均净资产收益率为8.2355%，其中工业企业的平均净资产收益率为8.1409%。
在确定折现率时，不仅要考虑普遍意义上的投资风险，还应当考虑具体企业所存在的个别风险，例如经营风险(产品适销情况、企业之间的竞争等)、财务风险。此外，还应适当考虑买卖双方的利益分配。所以将其他风险报酬率定为7%。
但是，H系列注册商标还有一种风险，那就是受到假冒伪劣产品的冲击。自1998年以来，假冒H牌家用缝纫机开始进入市场，且越演越烈。目前市场上的假冒产品已超过了F公司正宗产品的总产销量，致使F公司产品近年来不断萎缩，短短三年内，内销产品从140万台左右跌落到40余万台，出口产品从80万台以上跌落到50余万台。尽管公司组织了专门打假队伍，投入大量经费，四处打假，但治标不治本，收效甚微。所以考虑到这一点，再增加3%的企业特有风险报酬率。
本次评估中，考虑了上述诸多因素后，以全国工业类企业的平均净资产收益率8.1409%为基础，再加上10%的风险报酬率作为折现率，也即所确定的折现率为18.14%，取整后为18%。
(四)收益现值的计算
综上所述，F公司的H系列注册商标权价值计算如下:
,,260?18%=1444万元
资产评估案例四
一、评估对象
高品质铜金粉属于国家高新技术超微功能粉体材料领域，S公司在借鉴国外先进技术的基础上，运用多学科、多领域前沿技术的交叉综合，于1998年12月成功研制了高品质铜金粉的生产技术。权威部门的检测报告和用户试用报告表明，技术水平达到国际先进水平。
该产品具有分散性好、附着力强、稳定性好、色泽逼真，酷似黄金，且光亮持久等特点，产品各项性能远优于国内低品质产品，可与国外进口产品相比，已成为高档金色包装印刷廉价代金最理想的材料。
二、评估目的
S科技有限公司研制开发了高品质铜金粉生产技术，为加快公司的高品质铜金粉技术的产业化进程，拟以该技术成果与D上市公司合资，以发挥各自的技术优势和资金优势。为合理确定双方所占的股份，委托评估机构对该技术无形资产的价值进行评估。
三、评估报告用户
该报告委托方为S公司，是报告的主要用户。D公司是拟合资对象，对无形资产评估分析过程及其结果十分重视。因此，本评估报告直接为委托方(技术转让方)提供参考意见，间接为技术受让方投资决策(确定合资方式和认同价值)提供参考依据。
四、评估依据
技术无形资产评估的依据包括法律依据、技术依据。
法律依据主要有评估委托合同、国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及《国有资产评估管理办法实施细则》。
评估技术依据是国资办发(1996)36号文件《资产评估操作规范意见(试行)》，委托方提供的《高品质仿金复合金属粉体材料(铜金粉)生产可行性研究报告》及相关资料、委托单位1998,1999年的会计报表、由中国有色金属工业粉末冶金产品质量监督中心出具的《铜金粉产品检测报告》、由H省分析测试中心出具的《铜金粉产品分析测试报告》、用户意见和产品试用报告、产品购销合同等;评估方收集的资料，包括同行专家对技术水平的评价、市场调查情况等。
五、评估技术路线与方法
技术资产评估中，以投资转让为目的的成熟技术评估，一般采用收益现值法。即通过对技术资产技术特征、市场前景、投资规模、生产效益等进行客观分析，按照效益分成法则(LSLP法则)，确定技术在该产品净利润中的比例，通过适当的还原利率，将未来超额收益折现作为无形资产价值。
六、评估过程
接受评估委托后，评估机构组织人员对委托方技术开发、产品开发与企业经营进行了实地考察，就该技术的性能、权属、产品生产成本、市场情况进行了调查和分析。在此基础上，按照资产评估的原则和技术路线进行评估。主要技术程序包括:
1、对技术权属进行核实。由于该技术没有进行成果鉴定和成果登记，对产权的核实通过查阅原始科研、开发记录确定。同时，在报告中对技术成果产权的确定方法作出特别说明。
2、专家咨询。邀请有关专家对技术的先进性、实用性、成熟度进行判断，对项目开发可行性报告进行评价。
3、确定评估前提。按照评估委托方提出的合资规模设想和可行性研究报告，在未来超额收益期内，市场不成为限制因素，该项无形资产价值评估的限制因素是投资规模(生产规模)。
4、确定生产规模和产品销售能力。
5、测算生产成本。根据可行性报告提供的数据，以及对企业成本会计的审核，在设计生产能力下，年综合生产成本费用，包括产品销售成本、管理费用、销售费用和财务费用。
6、测算净利润。
七、评估结论(略)
资产评估案例五
某厂是一国有企业，在多年的生产经营中开发出某系列产品，销售遍及全国各地，该系列产品的商标已经注册，并被评为知名商标。目前，企业拟进行整体股份制改造，要求对该系列商标的价值进行评估，现委托A资产评估事务所进行该项评估工作。评估人员经调查分析后，决定采用分层法进行评估。
一、分层法评估的基本思路及步骤
层次分析法，简称AHP法(Analytical Hierarchy Process)是美国学者Saaty提出的一种运筹学方法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人
的主观判断标准，用来处理一些多因素、多目标、多层次复杂问题。
采用AHP法进行组合无形资产价值的分割，关键问题是找到影响组合无形资产的各种因素及其对组合无形资产价值的贡献份额，即比重。其基本原理是:
首先，确定各种因素对组合无形资产价值的贡献权重作为AHP法的总目标;
其次，将影响组合无形资产价值的具体要素作为方案层的组成要素;
再次，将产生组合无形资产的直接原因作为准则层的组成元素。
最后，在分清了AHP法的三个层次后，就可以在相邻层次的各要素间建立联系，完成AHP法递阶层次结构模型的构造。
运用AHP法解决问题，大体可以分为四个步骤:
第一步:建立问题的递阶层次结构模型;
第二步:构造两两比较判断矩阵;
第三步:由判断矩阵计算被比较元素相对权重(层次单排序);
第四步:计算各层元素的组合权重(层次总排序)。
(一)分析模型的建立
在进行组合无形资产的分割时，我们总是可以评估出组合无形资产的价值(组合无形资产超额收益的折现或资本化)，关键是要找出组合中不同类型无形资产带来的超额收益在总的组合无形资产价值中的贡献，即比重。这样，可以将确定不同无形资产在组合无形资产价值中的权重作为AHP法的总目标，而其中各种不同类型的无形资产应作为方案层的各个不同要素。由于各种不同类型的无形资产对超额收益产生的作用不同，贡献大小不一样，因此将超额收益产生的各种原因(在业绩分析中可以确定)作为准则层的诸元素。分清了AHP法中的三个层次(问题复杂的还可以将准则层分若干子层次)，就可以在相邻层次各要素间建立联系。这一点可以依据一般经济活动的逻辑规律或咨询被评估单位的高级管理人员做到。下层次对上一层次某一因素，即各种类型无形资产对超额收益产生的原因，有贡献的用连线联结起来的，无贡献的不划连线。至此，完成了AHP法层次递层结构模型的构造，称为组合无形资产分析结构图。
说明:
A层:进行层次分析的总目标，在已确定出组合无形资产形成的超额收益中，分析求出各种无形资产在超额收益中的贡献份额或权重;
C层:准则层，即如何权衡或区分无形资产带来超额收益的评价标准，根据复杂程度，可分为若干子标准层;
P层:方案层，排列出组合无形资产所包含的各种类型不同无形资产(名称)。
(二)构造比较判断矩阵及层次排序
模型完成后，设计出反映层次间各要素相互关系的比较判断矩阵调查表，邀请有关专家和被评估单位不同管理部门的高级管理人员(一般要有技术、销售、财务、生产部门负责人及全面掌握情况的领导参加)，向他们讲清调查意图及标度方法，并给予示范。请他们根据历史业绩、现行结构、未来预期和各种因素，凭自己的经验和判断填写调查表。一般不要求当场完成，让他们回去消化后独立认真填写。调查表收回后由有经验的评估人员综合整理出符合要求的比较判断矩阵。
进行层次单排序、总排序计算及一致性检验，所有计算通过一致性检验，若可接受通过，得到的方案层总排序权值即为各种不同无形资产在组合无形资产评估价值中的权重数，用组合无形资产的评估价值去乘权重数，即得到了各种不同无形资产的评估价值，完成了组合无形资产的价值分割。
二、分层法评估技术说明
A事务所评估人员经过认真的调查分析，采用超额收益法计算出总无形资产价值为20,000万元。在评估过程中，评估人员认为这些超额收益不完全是由商
标带来的(或者不能采用有效的方法把商标带来的超额收益单独计算出来)。经讨论分析，评估人员认为带来超额收益的无形资产共有五种:商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平，发现能够带来超额收益的直接原因是产品价格高于其他企业同类产品(有垄断加价因素)，销售量增幅较大，竞争在逐年提高，企业内部生产成本在逐年降低。采用AHP法进行分割，建立了如下图所示的层次结构图。
在此基础上设计因素分析调查表如下:
无形资产因素分析调查表
通过与公司高级管理人员座谈，进行业绩及结构分析，知道能带来超额收益的无形资产有五种:商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平;能够带来超额收益的直接原因是:产品价格高于其他企业同类产品(有垄断加价因素)、销售量增幅较大、竞争力在逐年提高，企业内部生产成本在逐年降低。
比较标度及涵义表
相对重要标度 涵义 理解
1 两元素具有相同重要性 两个要素贡献相同
一个元素比另一元素稍微一个要素比另一要素贡献稍微3 重要 大一些
一个元素比另一元素明显一个要素比另一要素贡献明显5 重要 大一些
一个元素比另一元素强烈一个要素比另一要素贡献强烈7 重要 大
一个元素比另一元素极端一个要素比另一要素贡献极端9 重要 大
2.4.6.8 作为上述相邻判断的插值
表中相对重要标度表示对于目标对象来说，一个因素相对另一个因素的重要性大小。如对于无形资产的超额收益来说，价格优势对销售增长明显重要，用标度5表示;相对成本及其他节约的重要度介于稍微重要和明显重要之间，用标度4表示;对于相对竞争力来说，竞争力比价格优势强烈重要，则用相对标度的倒数1/7表示。
无形资产超额收益的直接原因相对贡献大小分析调查表
成本及其他节A 价格优势 销售增长 竞争力 约
价格优势 1 5 4 1/7
销售增长 , 1 1/3 1/2 成本及其他节, , 1 1/5 约
竞争力 , , , 1
按上例填写方法填写下列调查表，只须填写空白处。
无形资产超额收益的直接原因相对贡献大小分析调查表 无形资产超额成本及其他节价格优势 销售增长 竞争力 收益 约
价格优势 销售增长 , 成本及其他节, , 约
竞争力 , , ,
各类无形资产对形成价格优势的相对贡献大小调查表 价格优势 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对销售增长的相对贡献大小调查表 销售增长 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 ,
营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对成本和其他节约的相对贡献大小调查表 成本和其他节商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平 约
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
各类无形资产对竞争力的相对贡献大小调查表
竞争力 商标 配方技术 营销技巧 客户网络 管理水平
商标 配方技术 , 营销技巧 , , 客户网络 , , , 管理水平 , , , ,
评估人员应邀请企业外部有关专家和企业内部生产、销售、财务、技术、经营各部门的高级管理人员，对其讲解填表意图及要求，然后发放调查表调查。调查表收集后，可对每一表格的标度进行平均处理，得到判断矩阵的上三角矩阵。根据判断矩阵的对称性补充完整，即得出比较判断矩阵，并进行排序计算，即计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量。计算过程如下(计算中的比较判断矩阵是通过调查表综合得到的):
1、层次单排序权重的计算及一致性检验
(1)A,C层单排序:确定各种因素在无形资产收益中作用的大小。
A C1 C2 C3 C4
C1 1 1/3 2 1/4
C2 3 1 5 3
C3 1/2 1/5 1 1/3
C4 4 1/3 3 1
进行层次单排序:
第一步，计算判断矩阵每一行元素的乘积
M1,1×1/3×2×1/4,1/6
M2,3×1×5×3,45
M3,1/2×1×1/5×1/3,1/30
M4,4×1/3×3×1,4
第二步，计算Mi的4次方根
1/4W1,(1/6)?0.6389
1/4W2,(45)?2.5900
1/4W3,(1/30)?0.4273
1/4W4,(4)?1.4142
T第三步，对向量V,( W1, W2 ,W3 ,W4)进行归一化处理，即
V1,W1/( W1，W2 ，W3 ，W4)
,0.6389/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142)
,0.6389/5.0704
,0.126
同理，
V2,2.5900/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142) ,2.5900/5.0704
,0.511
V3,0.4273/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142) ,0.4273/5.0704
,0.084
V4,1.4142/(0.6389，2.5900，0.4273，1.4142) ,1.4142/5.0704
,0.279
T则(0.126，0.511，0.084，0.279)即为判断矩阵的特征向量。
第四步，计算判断矩阵的最大特征根λmax
(AV)表示向量AV的第i个元素 i
因此:
,4.208
第五步，一致性检验
上述排序权重由经验和判断形成的比较判断矩阵计算得到，主观的经验和判
断是否有客观的一致性(不致出现相互矛盾)，即排序权重是否有满足性要求，
必须进行检验。检验方法分三步进行:
?计算一致性指标CI
根据比较判断矩阵阶数n，查出平均随机一致性指标RI
平均随机一致性指标表
矩阵阶1 2 3 4 5 6 7 8 9 数n
RI 值 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 ?计算一致性比率CR
当CR<0.1，比较判断矩阵具有满意的一致性，排序权重可以接受。 此处:
λmax,4.208
CI,(4.208-4)/(4-1),0.069
RI,0.9 (查表得到，下同)
CR,CI/RI,0.069/0.9,0.077<0.1 检验通过
因此，得到各种因素在无形资产收益中的贡献大小:
A C1 C2 C3 C4 排序权重
C1 1 1/3 2 1/4 0.126
C2 3 1 5 3 0.511
C3 1/2 1/5 1 1/3 0.084
C4 4 1/3 3 1 0.279 (2)C1,P单排序:确定各种无形资产在产品加价因素中的贡献大小，方
法同上。
C1 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 2 6 4 7 0.472
P2 1/2 1 2 3 4 0.243
P3 1/6 1/2 1 3 5 0.154
P4 1/4 1/3 1/3 1 2 0.083
P5 1/7 1/4 1/5 1/2 1 0.048 一致性检验:
λmax,5.256
CI,(5.256-5)/(5-1),0.064
RI,1.12
CR,CI/RI,0.064/1.12,0.057<0.1 检验通过
(3)C2,P单排序:确定各种无形资产在销售增长因素中的贡献大小。
C2 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 4 6 7 3 0.524
P2 1/4 1 2 3 1/2 0.151
P3 1/6 1/2 1 3 3/2 0.124
P4 1/7 1/3 1/3 1 1/2 0.054
P5 1/3 2 2/3 2 1 0.147 一致性检验:
λmax,5.342
CI,(5.342-5)/(5-1),0.086
RI,1.12
CR,CI/RI,0.086/1.12,0.076<0.1 检验通过
(4)C3,P单排序:确定各种无形资产在成本及其他节约因素中的贡献大
小。
C3 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 6 4 7 3 0.510
P2 1/6 1 3/2 5 3 0.192
P3 1/4 2/3 1 4 2 0.156
P4 1/7 1/5 1/4 1 1/2 0.048
P5 1/3 1/3 1/2 2 1 0.095 一致性检验:
λmax,5.319
CI,(5.319-5)/(5-1),0.080
RI,1.12
CR,CI/RI,0.080/1.12,0.071<0.1 检验通过
(5)C4,P单排序:确定各种无形资产在提高企业市场竞争力因素中的贡
献大小。
C4 P1 P2 P3 P4 P5 排序权重
P1 1 2 4 7 5 0.445
P2 1/2 1 2 6 5 0.285
P3 1/4 1/2 1 4 3 0.157
P4 1/7 1/6 1/4 1 3 0.065
P5 1/5 1/5 1/3 1/3 1 0.049
一致性检验:
λmax,5.330
CI,(5.330-5)/(5-1),0.082
RI,1.12
CR,CI/RI,0.082/1.12,0.074<0.1 检验通过
2、层次总排序
通过组合权重计算，确定各种无形资产对超额收益的贡献权重大小。计算结果表明，在无形资产超额收益中商标、配方技术、营销技巧、客户网络、管理水平占的权重分别是0.494，0.203，0.140，0.060，0.103。无形资产超额收益评估值为20,000万元，因此:
商标价值:20,000×0.494,9,880万元
配方技术价值:20,000×0.203,4,060万元
营销技巧价值:20,000×0.140,2,800万元
客户网络价值:20,000×0.060,1,200万元
管理水平价值:20,000×0.103,2,060万元
资产评估案例六
某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，评估人员选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。
一、个别因素分析
委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程(建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米)。
××国际公寓项目主要经济技术指标如下:总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米(设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个)，人防建筑面积9900平方米(设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个)。本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《某市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。
委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。在估价时点2003年2
月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程;地下车库工程已
基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用;机械车位主要结构已安装
完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。
该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。 二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的
特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。(估价方
法和估价步骤略)。
六、估价测算过程
(一)市场比较法求取地下车库房地产价格
1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格
(1)选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新
条件下的市场价格进行比较。
表一:案例情况说明表
售价 (人民案例 项目名称 位置 用途 交易日期 币)
××中路西1 ×× 地下车库 2003.2 100000元/个 侧
委估对象北2 ×× 地下车库 2003.2 100000元/个 侧
委估对象东3 ×× 地下车库 2003.2 120000元/个 侧
(2)比较因素的选择
(过程略)。
(3)比较因素修正及市场比较法结果
(过程略)。
非机械地下车位价格为:
(111917+111897+121100)?3=114971(元/个)
地下非机械车位共有472个,则:
非机械车位总价=114971×472=5426.63(万元)
2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格
(过程略)
地下机械车位价格为:
(104527+104507+112005)?3=107013(元/个)
地下非机械车位共有54个,则:
非机械车位总价=107013×54=577.87(万元)
3、市场比较法求取地下车位总价
地下车库总价=5426.63+577.87=6004.50(万元)
地下车库楼面单价=6004.5?14700=4085(元/平方米)
(二)成本法求地下车库房地产价格
(1)土地取得费用
(过程略)，土地取得费用楼面单价为每平方米1000元。 (2)土地开发费
(过程略)，土地开发费为楼面单价200元/平方米。 (3)投资利息
(过程略)，计算公式为: 2投资利息= 土地取得费×[(1+贷款利息率)-1]+土地开发费×[(1+贷款1.5利息率)-1]
= 130(元/平方米)
(4)投资利润
考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润
收益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则: 投资利润=(土地取得费，土地开发费)×利润率
=120(元/平方米)
(5)土地成本费用=(1)+(2)+(3)+(4)
=1450(元/平方米)
(6)土地增值收益
(过程略)，土地增值收益=145元/平方米
(7)年期修正系数
(说明过程略)，年期修正系数=0.9570
(8)土地使用权价格的求取
待估宗地46.5年期土地使用权价格(楼面熟地价) =(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修
正系数
= 1526(元/平方米)
(9)建筑物的建造成本
(过程略)，建造成本为1908元/平方米。
(10)管理费用和专业人士费用
(过程略)，管理费用和专业人士费用为167元/平方米。 (11)建造成本的利息和利润
(过程略)，建造成本的利息和利润为262元/平方米。 (12)建筑物成新率
考虑到委估对象地下停车库尚未竣工投入使用，其装修及设备情况良好，故
本次评估中建筑物综合成新率取100%，则:
建筑物价值=(1908+167+262)×100%=2337(元/平方米) (13)销售费用
(过程略)，销售费用为251元/平方米。
(14)在建工程单价=1526+2337+251=4114(元/平方米) (15)在建工程总价=4114×14700=6047.58(万元) 七、估价结果的确定
委估对象为地下车库，由于周边同类物业交易市场较为活跃，市场比较法能
够充分体现评估对象的市场价值;同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式
两种类型，运用成本法也能在一定程度上体现其组成部分市场价值的真实性。因
此，采用算术平均法计算最终评估价格结果如下:
在建工程楼面单价=4085×0.5+4114×0.5=4100(元/平方米)
在建工程总价=4100×14700=6027.00(万元)
资产评估案例一分析
该案例在以下几个方面值得特别关注:
、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术1
等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。
2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。
3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、
投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取;专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的;利息和利润是按(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费)的一定比例计算的;营业税及附加则是按(建安费，室外工程费，增容及管理工程费，专业费，建设单位管理费，利息，利润)的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。
资产评估案例二分析
一、案例特点
该案例是采用分层法评估组合无形资产价值，通过因素分析，将组合无形资产的价值分解到影响无形资产价值的各项因素。分层法原是运筹学中的一种综合定性和定量分析方法，在案例中被引进到资产评估中。这也是目前资产评估理论研究和实务工作中的一个方向，即将其他学科领域的一些技术方法引进到资产评估领域，用以解决资产评估传统方法所难以解决的不确定性、模糊性、主观性等问题。
在引进其他学科领域的技术方法时，应注意该技术方法在资产评估领域是否具有可行性，特别关注以下几点:(1)该技术方法在资产评估领域使用是否具有理论支持;(2)该技术方法在原学科领域要求的假设前提和使用背景在资产评估领域能否满足;(3)该技术方法要求的相关技术参数在资产评估领域是否能够获取;(4)运用该技术方法得到的结果能够进行合理的解释;(5)该技术方法在原学科领域使用的局限性在资产评估领域是否能够避免，如不能避免，如何处理和控制;(6)该技术方法是否能直接运用于资产评估领域，如不能直接运用，进行的修正是否合理和必要。总之，将其他学科领域的技术方法引进到资产评估领域是一件非常严肃和谨慎的事情，在引进之前一定要抱着科学的态度进行详细的分析和探讨，并征求相关学科领域专家的意见，不能随意引进。
二、应用AHP法评估无形资产价值的优点和难点
应用AHP法评估无形资产价值的优点主要体现在以下方面:
第一，这种方法是在对被评估企业历史业绩、现行结构、未来预期综合分析基础上完成的，评估中能与被评单位各级管理部门进行对话，比较客观地反映了企业的实际情况及特点，结论比较合理，易于被接受。
第二，这种方法在分割组合无形资产价值中，虽不免带有一些主观性，但能够检验主观判断的合理性(对明显不合理的判断能检测出来并加以纠正)。更重要的是，这样组合分割的无形资产价值在总量上不会超过企业超额收益的价值(注意，单排序与总排序得到的每一组权重的和必须为1)，避免了分项进行无形资产评估时，各类无形形资产评估价值之和可能会超过整个企业超额收益现值之各的不正常现象。
第三，目前企业普遍对无形资产的管理和应用认识不足，甚至不知存在无形资产(或滥定无形资产)。AHP法要求评估人员和企业人员共同分析，这样可以使企业正确认识现有的无形资产存量，提高对无形资产资源的管理和利用水平。
第四，AHP法有完整的理论体系和简单的应用形式，有利于提高无形资产评估中的科学和可操作性水平。
应用AHP法评估无形资产价值，也存在一些问题。比如，比例标度有一定弹性，实际中如何去正确把握,当不同的管理人员得到的经验判断相差较大(甚至结论相反)，怎样去进行数据分析处理,另外，AHP法技术性强，要求评估人员具有较高的专业素质。
资产评估案例三分析
该案例在以下几个方面值得特别关注:
1、评估对象的确定
在商标权评估中，评估对象的确定应以产权为依据，被评估商标应是资产占有方拥有的商标。在该案例中，虽然F公司同时生产H牌和M牌家用缝纫机，并
且根据市政府行业整合计划，H系列注册商标和M系列注册商标都将转让给S公司。但是，F公司只拥有H系列注册商标，M系列注册商标是由M公司授权F公司使用。因此，在评估中只能以F公司拥有的H系列注册商标作为评估对象，而不能将M公司拥有的M系列注册商标纳入评估范围，尽管M系列注册商标目前由F公司使用。
2、收益的划分
根据F公司和甲厂等企业签订的家用缝纫机机架配套协议书以及和乙厂等企业签订的家用缝纫机台板配套协议书，每年由这些企业向F公司提供一定数量的H牌和M牌机架或台板配套，F公司则每年每户一次性收取商标使用费5万元。由于该商标使用费是因使用H牌和M牌商标而产生的，而本次评估的对象只是H系列注册商标，不包括M系列注册商标，因此要将该商标使用费在H品牌和,品牌之间进行划分。本案例是根据有关资料分析，确定H品牌和M品牌在公司产品销售中的份额，以此为依据进行划分。
由此可见，在商标权评估确定收益时，首先要注意该收益是否仅由被评估商标产生，是否存在其他影响因素。如果收益是由被评估商标和其他因素共同作用产生的，则应选择合适的方法在被评估商标和其他影响因素之间进行划分。
3、折现率的确定
折现率的确定是收益法评估中的关键问题，也是一个难题。本案例中在考虑了一般的风险报酬率外，还特别考虑了H系列注册商标的独特风险，即假冒伪劣产品冲击对公司收益的影响，这是可取的。但这样操作存在两个方面的问题:一是能否保证在确定一般风险报酬率时未考虑假冒伪劣产品对公司收益的冲击，是否有可能出现对风险重复计量的问题。二是这样操作显得比较随意，缺乏严谨性。
评估案例四分析
一、案例特点
本案例是典型的以高新技术成果作价入股的评估案例，对技术风险的分析和项目可行性评价，在资产评估中占有重要的地位。由于该项技术无形资产属高新技术领域，技术成熟、市场前景好，而且，已完成前期风险投资，委托方对该项无形资产期望值高。对受让方来说，预计投资近3000万元，而且需要支付大量现金，对技术的未来风险十分关注。
二、评估中起关键作用的因素
对无形资产价值能否形成起决定性作用的因素是对技术的评价、对项目技术经济评价和评估技术参数的选择。
1、对技术的评价
无形资产评估侧重于从技术的成熟度分析。对于本评估项目，该技术除具有先进性外，更主要是具有可靠性，即已通过中试，生产工艺可行，技术成熟，而且产品正批量进入市场，各项质量指标基本达到或超过国外同类产品水平，并签订了供货合同。因此，该项目未来收益和风险都可以比较准确地预测，这是选择评估方法的基础。
2、对项目技术经济评价
无形资产是依附于有形资产而发挥效益，因此，对投资和技术运营的有关技术经济指标、财务指标的分析评价是影响评估结果的基本因素。在本项目中，投资规模主要依据合资双方意向和可行性，成本结构分析通过原料构成、价格水准和工艺流程(人工费用)分析，资金周转率取决于市场及同行业水平;销售费用取决于营销方式;财务费用取决于融资规模和方式;管理费用参考同行业水平。这些基本数据要依靠专业机构出具的可行性报告或者由评估机构独立调查完成。
3、技术参数的选取
技术参数选取直接决定了评估的客观性和科学性。无形资产评估的主要技术参数是超额收益年限、折现率和分成率。
超额收益年限从法定保护期限、合同期限和技术自身情况等方面分析。从根本上说，超额收益年限是由技术的垄断性和替代性决定，不同领域技术其超额收益期不同，如电子技术的超额收益期一般为2-3年，机械、化工类则长一些，最长不超过专利保护期，在实践工作中多为3—10年。
折现率一般由无风险利率和风险报酬率两部分组成。无风险利率一般是指银行一年期存款利率或者政府发行的债券利率。
对于具体一项技术资产的利润分成率的确定，主要考虑技术的先进性、创新性和成熟度、技术的法律状况和更新周期、市场前景、获利能力、技术交易方式等，具体操作可运用层次分析法由专家评分确定。本评估采用专家评分和评估机构对该技术的系统分析，参考我国对高新技术入股作为注册资本构成比例的规定，按35,标准作为利润分成率。
三、运用特定评估方法应注意的问题
1、评估方法的选择
主要依据评估目的和评估资产特征。从评估目的来看，一是以转让或投资为目的时，通常采用收益法。二是以科技成果价值保全和价值补偿为目的评估，通常采用成本法。从技术资产所处阶段性，实验室成果或者小试成果一般采用成本法，进入工业化阶段的技术可采用收益法，中试技术成果，若采用收益法，对风险应给予充分考虑。
2、必要的假设条件
资产的价格是相对的，是在特定条件下的价格。由于无形资产不具有实物形态，价值的大小与资产的运营力度有密切关系，因此，利用收益现值法评估技术资产离不开经营或者使用情况预测，因此，建立在科学分析基础上的假设对评估技术资产价值十分重要。
3、评估参数的匹配
在技术无形资产评估中，需要选用适当的评估参数，主要参数有:技术资产的经济寿命期、预期收益额、折现率、分成率等。用收益法评估时，其参数之间具有一致性，尤其是收益额与折现率之间要协调一致。
四、对科技评估的管理及作用效果的启示
科学技术作为生产要素参与分配以后，技术无形资产地位日益重要。高新技术成果转化的法律地位，对科技成果价值评估提出了更高的要求，评估机构和评估人员必须充分保障技术持有者和投资者的合法权益。
在评估管理体系中，技术以无形资产形式归并于资产评估管理的范围。从客观上，对技术无形资产的评估与传统的资产评估在技术思想上迥然不同，纳入科技评估范畴更能体现其特点。因此，科技评估的法律地位和建立科技评估管理标准是建立中国科技评估体系的关键问题。
评估案例五分析
一、案例特点
该案例是采用分层法评估组合无形资产价值，通过因素分析，将组合无形资产的价值分解到影响无形资产价值的各项因素。分层法原是运筹学中的一种综合定性和定量分析方法，在案例中被引进到资产评估中。这也是目前资产评估理论研究和实务工作中的一个方向，即将其他学科领域的一些技术方法引进到资产评估领域，用以解决资产评估传统方法所难以解决的不确定性、模糊性、主观性等问题。
在引进其他学科领域的技术方法时，应注意该技术方法在资产评估领域是否具有可行性，特别关注以下几点:(1)该技术方法在资产评估领域使用是否具有理论支持;(2)该技术方法在原学科领域要求的假设前提和使用背景在资产评估领域能否满足;(3)该技术方法要求的相关技术参数在资产评估领域是否能够获取;(4)运用该技术方法得到的结果能够进行合理的解释;(5)该技术方法在原学科领域使用的局限性在资产评估领域是否能够避免，如不能避免，如何处理和控制;(6)该技术方法是否能直接运用于资产评估领域，如不能直接运用，进行的修正是否合理和必要。总之，将其他学科领域的技术方法引进到资产评估领域是一件非常严肃和谨慎的事情，在引进之前一定要抱着科学的态度进行详细的分析和探讨，并征求相关学科领域专家的意见，不能随意引进。
二、应用AHP法评估无形资产价值的优点和难点
应用AHP法评估无形资产价值的优点主要体现在以下方面:
第一，这种方法是在对被评估企业历史业绩、现行结构、未来预期综合分析基础上完成的，评估中能与被评单位各级管理部门进行对话，比较客观地反映了企业的实际情况及特点，结论比较合理，易于被接受。
第二，这种方法在分割组合无形资产价值中，虽不免带有一些主观性，但能够检验主观判断的合理性(对明显不合理的判断能检测出来并加以纠正)。更重要的是，这样组合分割的无形资产价值在总量上不会超过企业超额收益的价值
)，避免了分项进行无(注意，单排序与总排序得到的每一组权重的和必须为1
形资产评估时，各类无形形资产评估价值之和可能会超过整个企业超额收益现值之各的不正常现象。
第三，目前企业普遍对无形资产的管理和应用认识不足，甚至不知存在无形资产(或滥定无形资产)。AHP法要求评估人员和企业人员共同分析，这样可以使企业正确认识现有的无形资产存量，提高对无形资产资源的管理和利用水平。
第四，AHP法有完整的理论体系和简单的应用形式，有利于提高无形资产评估中的科学和可操作性水平。
应用AHP法评估无形资产价值，也存在一些问题。比如，比例标度有一定弹性，实际中如何去正确把握,当不同的管理人员得到的经验判断相差较大(甚至结论相反)，怎样去进行数据分析处理,另外，AHP法技术性强，要求评估人员具有较高的专业素质。
评估案例六分析
一、地下停车库物业特点
地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。相对于其他物业，地下停车库存在如下特点:
1、权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况:开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种:车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如:车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定。开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。
二、地下停车库物业的价格特点
由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点，往往会表现出如下特点:
1、价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往
车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密往会以“元/
程度较低。
2、同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。
3、价格受地上物业租售状况的影响。与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。
三、地下停车库物业常见的评估方法
地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业;其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。
市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和修正幅度的把握。
收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。在运用收益还原法的过程中，同
样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。另外，还原利率的确定也是一个难点。
成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。
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