个人商铺投资要素以及商铺类型分析

个人商铺投资要素以及商铺类型分析投资商铺五大要素1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 其市面在区域中是不错的了。2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。3、自主权：自主权越高，收益越单纯。4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。商铺类型分析1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。信谁不如信自己——谈商铺投资“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。价值取向：静态消费区和动态消费区说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。这里所说的“具体的一定的时间段里”，并不是说商铺 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的营业时间，而是在营业时间中的某一个特定的时间段，这个商铺或者是这个消费区域只是在这个时间段里才会有大量的消费客群和消费量。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业中心”的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。我们投资卖了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺就不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周遍商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。15%是个什么东东？现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七、八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨，很奇怪，为何15%居然就成了一种定论，谁下的，蛊惑人心，不负责任。商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能象住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，交通也建路开阔，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很底，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺售出高出买进价几倍价钱，这哪里又是15%的概念。我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，祝各位读者好运。北京商业投资要素分析作为商业物业投资者，在进行投资之前，一定要全面的对商业以及地产市场的各个方面进行全面的分析与了解，主要包括空置率、供求状况、热点商铺分布区域、新兴商业区域等等，现针对北京市商业市场，分别总结如下：北京市房屋(住宅、商业)空置率：商品住宅空置面积占全市商品房空置面积的比重为79.9%；办公楼为8.4%；商业为7.2%。目前，北京商铺所显示的空置率是5～10%，而据我们了解，隐性的空置率已经有20%以上，加上经营不好所导致的空置率已经达到30～35%。北京市商业地产市场供求状况：目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量，商业物业总体供应量还是相对偏小。人均商业面积在0.8平方米左右。根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0．9---1.0平方米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，2004年会有200多万的商业地产项目开发竣工。北京市热点商铺区域经过多年培育和发展，北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心外，CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门－复兴门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。新型商业热点区域：在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心，正在开发的金源SHOPPINGMALL和亦庄SHOPPINGMALL，还有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等大体量的商业物业的出现，必将带动其所在区域的整体商业氛围，并形成未来的新北京商圈。北京个人商铺投资方略浅议北京商铺已成为投资热点北京的新建房地产项目目前在全国最多的，光房地产开发公司就有三千多家，房子太多了，普遍不那么好卖了，购房者也日益挑剔和难以打动。但是有两种房地产项目在发售的时候会看到排队甚至抢购的场景；一种是经济适用房，另一种是商铺，由于相对的稀缺，使得它们成为求购品。如果说前者是城市拆迁人口和低收入阶层的生存保障，那么后者已成为城市中产阶层投资获益的新目标。由于零售业的高度发达，商铺包租、转租和买卖在发达国家是一种高回报投资模式，中国香港地区和南方城市像广州、中山、温州、深圳的布吉等，商铺投资也已较为普遍，“一铺养三代”已成为一种投资传统，并已形成一定数量的商铺投资客。作为首都，北京的零售业发展虽十分迅速，但从人均指数来讲，是相对落后的，有很大的提升空间。北京商业地产的迅猛发展是近几年的事情，商铺投资便有一种原始股的味道。而北京人均GDP已过3000美金，中产阶层的数量不断扩张。同时由于国内股市长期低迷，大量的个人、民间资金亦需要寻找更有效的投资渠道。目前一般情况下，北京住宅用房投资回报率约为6％到8％，商铺投资回报率可达8％到12％。按照计算在北京商铺的的投资回收期，平均情况下是8～10年，而在广州、上海、浙江等地这个时间是12～15年，租金回报较高的商铺一般8年内就能收回成本，较高的收益回报使北京商铺成为继股票、普通住宅之后新的投资热点。由于商业活动的复杂性，商铺投资对投资者的要求远远高于住宅投资，投资者需要掌握一定的投资分析方法，才能在投资中趋于理性和务实。商铺的常规类型和投资要点投资商铺首先需要了解商铺的类型和特点，对于个人投资来讲，选择适合自己投资实力和资源优势的项目出手，深入考察、细致分析、迅速出击，方能获得理想收益。概括起来，目前在市场发售的商铺类型，按照类型一般有以下几种：1、购物中心、专业市场席位型商铺（图一朝外门项目商业效果图）此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租，通过一定的经营业态定位后，由管理公司进行统一经营管理，由投资者收取固定租金回报。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为一个购物中心或市场的走旺需要多方面因素的结合：包括准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，而有些项目缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。对于此类型的商铺，首先主要分析大市，而不能盲目跟从广告宣传。应分析项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势，举例来说，像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入；另外还要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，是否有充分的商户经营基础和市场消费支持；项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。总之，投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。2、商厦商铺（图二温特莱项目商业效果图）商厦商铺沿街写字楼底部按柱距划分单元，进行租售的商铺。由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。此种类型的商铺由于是单元自主经营，业主在选择租户上有相当的灵活度，商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。此类商铺的投资，可以考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项目可以考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。3、商业街商铺（图三西单商业街）在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。商业街的形成一般需要区域商业的长期培育，一般至少2年，才能形成较成熟的商业氛围，一条成熟的商业街会持久稳定的发挥商业效用，有很高的商业价值和收益回报，国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表。如纽约第五大道、东京新宿大街、银座、香港九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌节诺商业街、北京王府井等等。这类商业街形成的黄金铺位稳定经营多年，绝少出兑，投资机会极为罕见。较为可能的商业街商铺投资一般是指城市二、三类商业区域的新开发项目，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等。对于商业街商铺的投资，必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力，在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。4、社区商铺（图四万科青青家园社区商业街）设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。在北京50万平米以上规模的大型住区一般建在四环以外，这些区域原来大多为城乡结合部，商业配套相对匮乏，社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项目，并尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。选择商铺的基本分析方法由于目前北京市的出售型商铺数量并不多，投资商铺的前提是广泛收集相关信息，迅速进行初步判断和分析，确定购买目标。投资回报率的快速分析，投资决策的权衡因素应以简洁实用为主。判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。对初步筛选的商铺项目再做进一步分析，权衡因素应考虑以下几个主要方面：a、风险性由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、观察分析可能受到的限制和影响，即时发现不利因素进行规避。b、回报率投资者初步决定投资目标后，应先拟定计划的出租经营业态，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求，承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。c、稳定性商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。d、产品质素商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。投资者可根据以上要素进行分级逐一 评分 售楼处物业服务评分营养不良炎症评分法中国大学排行榜100强国家临床重点专科供应商现场质量稽核 ，客观的筛选出最有投资潜力的商铺，进行投资决策。结语商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。商业地产在国内尚属起步，商铺投资市场还不规范，市场中投资者与开发商的信息是不对称的，投资者获得的有效信息越少，投资风险越大，对于商铺投资者尤其是个人投资者，有必要与专业商业代理公司保持密切联络，获取更多项目信息、经营商户信息，同时也可以通过加入投资者联盟，成立投资组织，形成购买优势，同时提升整体投资分析水平。我们相信北京的商铺投资会随着商业地产日益成熟而步入更高的发展层次。附录北京商铺典型项目简介北京典型商铺简介1、苹果社区商业街位于CBD、社区商业类的苹果社区，总建设面积近70万平方米，其中商业建筑面积8万平方米。由临街商铺和特色街“苹果二十二院街”组成。由于其产品设计合理，面积适中，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间。特色街“苹果二十二院街”将自然景观与人文景观有机融合，成为运用现代建筑手法、具有民居特色院落商街。2、建外SOHO位于长安街上的建外SOHO，总建筑面积约为70万平米，由公寓、写字楼、SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。300个商铺全部面向项目内部步行街。复式结构商铺设计独特。产品规划设计别致，定位准确，房地产开发商的品牌优势，众多因素使得其得到众多投资商的认同。3、巨库作为商场类型的巨库，位于东城区安定门外蒋宅口，地处安外大街北京环线北二，三环之间的焦点位置。地下一层至三层为商场，楼上17层为商住，商业整体规划为体验式卖场。本项目是盘活烂尾楼的一大力作。巨库商业总建筑面积为3万平米，地下一层至三层为商场。由于本项目以年轻时尚型女性服装为主，卖场集购物、休闲和娱乐为一体，迎合当今时尚的"酷一族"对环境和商品价格的要求，每层各围绕一个主题展开，地下一层为美食，一层为服装，二层为女性饰品和化妆品，三层为运动休闲服饰。采用大商场小铺面的做法，共有1000个铺面，面积大约在5~9平米。巨库作为特色商场，由于其铺面面积较小，利于投资商购买，使得开发商及时实现资金回笼，首次创新提出体验式的卖场，支持其新青年时尚卖场。推广风格新颖时尚，案名，slogan与推广主题十分吻合，冲击力强，代投资型商铺进行统一招商，并对商铺进行统一经营管理。燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路。是国内第一家名品折扣店。由于其经营模式有创新，定位准确，符合现在北京存在的品牌消费的需求群体，相关配套设施较好，所以销售旺盛。还有销售很旺的珠江帝景、万达广场、上海沙龙、远洋山水等，在此不逐一而论。总体来说，发展潜力巨大的商业地产刚开始起步，商铺投资热度还将继续持续。在供应逐步放大的情况下，符合目标消费者需求、定位准确、后期经营管理良好的商铺，其商业的回报价值是可以逐年递升的、商铺将继续是投资商追捧的对象。所以说商业物业开发建设出来是其一，而整个商业区的经营管理的是否合理，商业氛围的营造好坏与否，都是商业物业整体升值和开发商延续性发展、能否让投资者的回报得以保证的重要问题。在后期经营中加强管理，使得开发运作的商业物业更贴近于市场，更具有竞争力。专卖商店店型策划一、开店决策当今社会，越来越多的企业家和个人都有开店的欲望，专卖商店是一个理想的选择。因为专卖商店规模小、投入资金少，又可以展现开店人的风格。事实上，目前世界上的许多零售业巨子都是从小专卖店起家的。但是，开专卖店并非一定成功的，现实生活中失败者屡见不鲜。因此，在决定设立专卖商店时，一定要了解专卖商店经营的难处。能克服这些困难，才是办好专卖商店的基础；如果无力克服这些困难，最好放弃开办专卖商店。１、专卖商店竞争激烈。专卖商店无论规模大小都会有成功的机会，并且能施展经营者的才能，实现自我价值。因此，开办专卖商店的企业和个人为数众多。专卖店与其他种类商店之间的竞争十分激烈，寻求新的机会很不容易，所以按照自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要创办人的心理承受力强，驾驭市场的能力超凡。专卖商店发展的弹性很大，最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。假如你设立一家专卖商店，就要抱定背水一战的信念，只能前进，不能后退。幻想轻轻松松地经营它，绝对不会成功。若试图也辞掉公职，办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能众失败。２、经营者需要专业知识。专卖商店的特色是专业性强，因此经营者必须对所经营的商品有丰富的了解。这不仅能保证所买进的货物品质优良，而且能向顾客提供高层次和周到的服务。纵观世界上一些成功的专卖商店，经营者都是专家。在巴黎， 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 店的经营者是饱读读书的学者，古董店的老板大多是古董鉴赏家，服装店经理是服装设计师，集邮社的创办人常是集邮家。有人说：专卖商店能否办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业知识。这是有一定的道理的。３、资金要有保障。开店需要钱，开办何种专卖店，需要多少钱，须事先知晓。例如在北京开办一家美容院至少要投资５万元；开办一家服装店至少要投资２０万元。当然，地域不同，规模不同，商品等级不同，会需要不同资金的投入。例如：在日本开设一家３０平方米大的茶艺馆，必须准备保证金４００万日元，内部装潢费４００万日元，开店预备资金２００万日元，合计为１０００万日元。如果创办者能独立负担全部资金投入最为理想；如果资金不足，就要考虑借款。借到与否、风险大小与自己的承受风险实力如何，都要有所估算。有人常因为资金不足，致使开店的理想成为泡影，或只好缩小专卖商店的规模。在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊得失要进行具体分析，不可瞻前顾后，也切勿草率行事。二、店型选择当人们决定要开个专卖店后，马上就面临着开什么类型专卖店的问题。虽然各种专卖商店有着共同的特性，但也有差异，有时差异会对专卖店的发展有重要的影响，因此企业或个人都应根据具体情况进行选择。１．店型选择的影响因素专卖商店种类繁多，特点各异，选择时就考虑以下影响因素。（１）资金。资金数目是店型选择的重要影响因素，资金雄厚的企业和个人，可选择高档路线的专卖商店。如服装店、化妆品店、电器店、首饰店等。这些商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，当然利润也较大。如果仅是小本经营，可选择较大众化的专卖商店，如食品店、冷饮店、花店、咖啡店等。（２）竞争。竞争源于市场的供需状况，在选择专卖商店店型时，应避免进入竞争异常激烈的领域，开辟新市场更利于生存和发展。目前服装店、食品店、家具店都是市场竞争激烈区域，而化妆品店、花店、洗衣店等还有很大的市场潜力。单品经营和独家风格，是躲避过度竞争的理想选择。日本有一家玻璃器皿商店，经营各种类型、大小不等、用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家专门销售各种瓶塞的商店，独一无二的商品组合使其取得了市场竞争的优势。（３）专业知识。专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店主有较高的专业知识水准，因为到专卖商店购买的顾客常常需要得到科学性的购买建议。如果没有相应的专业知识，就应放弃经营该种店型。试想：作为一个服装店经营者，如果缺乏对服装潮流的敏感，审美观不强，他能将这家服装专卖店经营好吗？（４）市场潜力。随着社会的发展，人们的消费观变化迅速，在选择店型时，应看准那些市场潜力较大的行业。服装业发展忽高忽低，市场潜力大，但风险也大；食品业难有高潮，但人人得吃饭，故市场平稳，市场潜力较大；保健用品、休闲用品等行业有不可估量的市场潜力。２．店型选择的过程店型选择的过程，实际上是对店型特征分析和对影响因素研究的过程。但在实际生活中，不少人却忽视了这些，他们在决定开店时直接想的就是开个服装店、鞋店或食品店等，尔后再进行可行性研究，这是不科学的。开店人之所以有开店的愿望，大多已具备了一定数量的资金。在资金角保障的前提下，店型选择应从市场调查入手，看看消费需求有何新变化，就可以考虑这一店型，接下来再进行自身的可行性分析。包括：能否有足够的资金支撑；能否购到较高级的舶来品；能否聘请到通晓该类商品经营与使用的专家；在顾客能接受的价格范围内能否获得理想的利润。如果得出肯定的结论，就可以确定选择开专卖店。三、服装店１．服装店概述顾名思义，服装店是专营服装的商店。它有两种形式：一是汇集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经营一个品牌的时装，大多是产销合一的方式。时装与普通成衣不同。它具有流行、时髦的特征，无论是款式还是价格，都高于普通成衣。过去，服装的主要目的是为了保暧，服装颜色较单一，款式较少变化，一般服装店即时可满足人们对穿着的需求。这些年来，随着生活水淮的提高和自我意识的加强，人们对服装日益讲究起来。服装店和服装厂商应运而生，目前名牌服装店已在城市中独领风骚。服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新潮商品汇集的街区；经营的品牌注重流行趋势和较高格调；利润有可能达到５０％—１００％，甚至更高，价格寻求较高价位；经营中应及时处理过季和过时的服装，否则会使商品陷入困境。２．市场机会分析近几年，大城市服装店发展也很快，一引起海外品牌捷足先登。尽管这些专卖店的服装款式新颖，名气不凡，外部装饰也各具特色，但由于价格昂贵，问津者不多，富丽堂皇的店内显得冷冷清清，一些较大的名牌服装店也在盛名之下微利经营，甚至面临着困境。尽管如此，服装专卖店仍是越来越多，竞争日趋激烈，假如不吸引若干名牌忠诚度较高难度顾客，盲目开办单一品牌的专卖店则凶多吉少。近些年来，人们的收水准提高很快，但物价上涨幅度也高。年轻女士是服装店的主要顾客，她们虽然有追求时尚的欲望，却缺乏坚强的后盾，加上新兴的高级百货商场大多汇集名牌时装，从声势和选择范围上都强于单一品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实属情理之中。服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装为核心，形成特有的消费层，诸如表少年服饰、少女服饰等等；二是跳出经营单一品牌的模式，汇集多种品牌。当然，服装店也可以向大众化方向发展。四、鞋店１、鞋店概述鞋店是专门卖鞋的商店，它有综合鞋店和专营鞋店等形式。人类的进化带动了足下革命，从赤脚到穿鞋，从草鞋到布鞋，从布鞋到皮鞋，从单一款式到变幻无穷的款式，多种多样的变化与需求，为鞋店的发展提供了广阔的空间。在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，经营特征与服装店也很相似。此外，消费者对鞋子样式的需要是千变万化的，选择流行样式对鞋店来说是非常重要的。因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店的流行讯息；鞋店要设在繁华、热闹的商业区，最好与服装相邻；店面设计要典雅、清新；商品陈列要因店而异，但要有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等级的重要标志；鞋店不论大小，大致要有一半的空间作为储藏之用；过时的鞋子和样品要及时削价出售。２．市场机会分析当今消费者越来越重视鞋的消费了，据统计调查数据显示，鞋店消费额增长速度异常迅速，并呈现出多样的趋势。究其原因，随着人们生活水准的提高和全球讯息的流通，城市中已，崛起一个新的阶层——新新消费者。他们多数为年青人，存款意识淡薄，追求全身穿着的高雅与各谐。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐说：“大概是由于含蓄的传统性格所致，人们见面时常常不自觉地看对方穿什么鞋，样式老旧或档次太低，都会让人轻视，服装有进可随意，但鞋一点都不能马虎。因此，我在鞋上花的钱并不比花在服装上的少。”这不是个别现象，而是代表一个庞大的消费言族群。专卖流行鞋种比卖一般实用鞋获利机会大，但要承担的风险也大，同时要求经营水准更高，市场嗅觉更灵敏。一般实用目前有被忽视的倾向，实际上一般实用鞋价格便宜，中老年人对它有一定的偏好，是一个销售稳定的种类。五、食品店１．食品店概述自从店铺诞生后，就有了各式各样的食品店，如米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是历史上最悠久的专卖商店。开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区。经营何种等级的食品要依据所在地居民总体消费水准进行选择，开办食品异常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。食品具有易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常需要配备冷藏设施。２．市场机会分析食品店的最大特点是小而多，竞争比较激烈。尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。从消费结构上看，吃占消费支出的比例有逐年下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目标。目前，从总体上看，食品店持平发展，但某些食品却有较大的市场潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食品等。（１）保健食品。随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越来越重视身体保健。此外，随着工业文明而出现的新型疾病对人体危害很大，迫使人们不得不自我保护。因此，保健食品有较大的发展空间，竞争也会日渐激烈。（２）冷冻食品。冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏，并通过食品店送到消费者手中。许多家庭也备有冷藏设施，这就构成了一个完备的冷藏链。它适应了人们方便、快捷、保鲜的三种要求。西方冷冻食品连锁店发展异常迅速，在我国未来也将会有一个较大的发展。（３）儿童食品。儿童食品是一个热门行业，有人类就有儿童，并且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支出已占家庭总支出的３０％—４０％，其中儿童食品占相当大的比例，特别与儿童健康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着社会环境和风尚的变化，必然会带来一些更新的市场机会。企业及个人需要具备敏锐的感知力，以便及早发现。六、电器店１．电器店概述电器专卖商店是专营各类家用电器的商店，它可以是综合电器商店，也可以是单项电器商店。音响器材专卖店、照相器材专卖店都属于后者。电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因此电器商店需要较大的店面陈列商品，资金投入较大。同时许多电器店对温度和湿度要求较为严格，设施投资要占一定数额。电器商店经营弹性较大，产品适应潮流会出现经营高峰，不适应就会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器商店者必须有较丰富的专业知识，为顾客提供技术及使用上的指导。经营大件电器的商店，最好提供送货及安装服务。２．市场机会分析现代家用电器的产生与发展，激发了消费者的新需求。电子装置在家用电器上的广泛应用，使产品更新换代速度加快，不断形成家用电器新换的消费潮流。目前的家用电器市场很大，对于大型家用电器来说，在城市中正处于一个更新换代时期，而在乡村正牌一个发展时期。对于新型家用电器来说，城市和乡村都处于持续时期，未来发展潜力很大。据调查，欧美等先进国家，平均５０％以上的日常工作，要靠电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息的主要来源之一，人们对它的依赖越来越大。以音响器材商店来说，音乐发烧友已构成了一个强大的消费族群，他们以年轻人为主。这些人对喜爱的歌手如痴如醉，形成了追星族。另外，钟表专卖店、自行车专卖店、摩托车行等都具有不同程度的发展潜力。七、珠宝店１．珠宝店概述珠宝店是一个高利润行业，历史已相当悠久。早在店铺出现以前，长途贩运的行商们就重点经营珠宝首饰，为那些达官贵族们服务。尔后逐渐演化，在出产地和行销地的城市开成珠宝街。诸如，在意大利古城佛罗伦萨有著名的首饰街，在钻石之城——比利时的安特卫普也有钻石街。珠宝店的成功重在信誉。经营者必须保证珠宝的品质，因此专业知识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是珠宝鉴赏家。另外珠宝具有体积小、价值高的特点，这一方面可以节省店面面积，但另一方面又会招致窃贼。在世界各国，珠宝店被窃案件屡有发生，所以商店安全十分重要。虽然珠宝店不需要大的面积，却需要好的营业场所，最好位于市场中心较为繁华的地段，但租金会相当昂贵。为安全起见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营方式保守和传统。２．市场机会分析生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费内容。珠宝物小价昂的特征，深受投资者喜爱，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。现在人们的消费呈多样化发展，玉石、钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。有些消费者以珠宝来显示自己的地位、身份和财富，而商人可借此大发其财。专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自己的实力和市场状况，店型选择成功与否，对未来经营成败有重要影响。实际上，任何一类商品都可以构成专卖商店的内容，因篇幅所限，这里不一一列举，经营者可自己进行组合与选择商业物业市场售后返租现象分析一、商铺热销商铺以其潜在的升值空间，已经成为继股票、住宅之后新的投资热点。不断被看好的商业地产前景也让开发商纷纷涉足其中，一些实力雄厚的地产公司陆续圈定了极具升值潜力的项目。开发商看好高于住宅数十倍的利润，投资者看好商铺极高的利润回报，所以目前北京的一些潜力极大的项目，例如建外ＳＯＨＯ、昆泰国际中心、北京财富中心、国贸三期、万达广场、苹果社区等项目的商业设施，都成为了众多投资者的青睐对象。二、商铺运作理念商铺是非常个性的实体，运作的理念也是多样化的，不存在通用的成功模式，因地制宜，因人而异。一般来讲，商铺运作有两种方式，一是产权式商铺，二是经营式商铺。本文将就前者的运作方式进行深入探讨。由于投资传统商铺需要较多的资金和专业的经营管理，这无疑加大了普通投资者实施投资行为的难度。而产权式商铺的应运而生，正是满足了小投资群体的投资意愿，为他们投资的顺利实施创造了条件。应该说，产权式商铺是商铺投资市场发展的阶段性产物。产权式商铺多以售后返租的投资形式体现，上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、中国香港。在中国大陆，首度兴盛于90年代中后期的海南，时值房地产泡沫破灭之前，出现了大量售后返租现象。目前，北京的商铺，售后返租已经成为部分项目的促销的手段之一。三、售后返租的特点售后返租对各方的好处是明显的。对开发商而言，能够很快的以高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行而言，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长。就投资者而言，10年返租，风险更小，因为几乎没有人会在返租期间就还不起按揭。能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，在成都甚至出现了只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后返租日益趋火的根源所在。四、隐藏的风险投资就一定有风险，愈演愈烈的售后返租现象发人深思。其中隐匿的重重风险，如果不进行很好的防范，那么将不仅对投资者个人造成伤害，严重时会影响到整个金融体系的安全以及房地产业的稳定发展。可以看到，投资者只拥有商铺物业的所有权，而其使用权或经营权由开发商或者开发商委托物业公司掌控，由于不需要专业经营经验，投资者往往表现出投资心理不成熟、缺乏经验、盲目跟风等特点，而开发商也要背负很大的返还压力，因此返租模式只适合于少数实力非常雄厚的发展商。如果开发商没有能力“返租”，租金的预期就很难保证；严重些，如果开发商出现资金周转困难，链条断裂，不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”。即便是现房，“售后返租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任，但一旦开发商破产，则所承诺的房租将不能实现，开发商的风险转嫁于投资者。其次，产权式商铺在推广上强调降低置业门槛，以主力商户入驻和稳定的高回报作为销售卖点。而主力商户对于经营状况要求非常高，否则其很难承担越来越高的租金，相应的，必将加大发展商的返还压力，从而影响投资者的收益。这对于小投资者则是现存的潜在投资风险。众所周知，决定投资回报率的因素众多。商铺不像住宅，周围商业环境和氛围尤为重要，商铺对于市场的变化非常敏感，周边不可控因素可能导致情况发生巨变，比如，拆迁、高速公路建立、居民区的变化等都将影响到商铺的价值，各种市场危机、商品停滞甚至社会事件都会影响商铺的经营和出租，而商铺的定位和经营的失误都极有可能导致回报不能兑现。整体商铺的经营，要求具备综合的实践经验，以及相关行业的有力支撑。从目前的情况来看，真正的商铺管理职业经理人稀缺，大型商铺、商业街的管理问题严重。而相应的广告公司、宣传策划公司等也都出于成长阶段，众多风险都为商铺预期的高额投资回报埋下了隐患。返租模式只是商铺投资的一个阶段性产物，我们只有全面的看待返租模式的利与弊，才能对它的市场适用性作出正确的判断。如何寻找开店“黄金宝地”?随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节，其中选址是关键的第一步。专家指出，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面选择的重要性，它往往直接决定着创业的成败。那么，如何选择开店的“黄金宝地”呢？对此，专家提出了5条“良策”：一、广开渠道寻找商铺。现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2：8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80％。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。二、“客流”就是“钱流”。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。三、选址要有前瞻性。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。四、注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元－5000元比较合适，能保证一定的毛利率。五、“团租”方式经济实惠。目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。专家总结说，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。