房产新政引发的买卖合同纠纷及法律分析

房产新政引发的买卖合同纠纷及法律分析 《房产新政引发的买卖合同纠纷及法律分析》 ------------------------------------------------------------------------------ 作者: 日期:2014-07-18 ，中央电视台曝光出无锡市国土地资源局悄悄收回国有土地，再进行拍卖进行商业开发，虽然，此举令国人为之哗然，但在本所各位律师承办的案件中，这样情形并不少见，之所会出现这样的情况和我国现行法律对于政府收回国有土地情形太过宽泛，特别是对公共的利益的界定存在很大漏洞，很容易被滥用，侵犯权利合法利益。本文针对我国现行法律关于收于国有土地情形，特别是以公共利益之名收回国有土地的情形，做如下浅析: 一、法律现状: 首先，依据我国法律规定，按土地性质划分，土地可分国有土地、集体土地，而集体土地是不得直接进入土地市场进行，国家必须将集体土地收回变为国有土地后，才能进行土地交易，无论是国有土地还是集体土地，国家都有权收回，但是，国家在何种情形下可以收回国有土地和集体土地，(本文仅对国有土地使用权收回做论述)，就很值得我们探讨。 我国现有法律针对国有土地使用权不同取得方式，即出让取得和划拨取得国有土地使用权收回，做出不同的规定。对于国有土地的收回情形依据我国现在《土地管理法》第五十八条规定:有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权: (一)为公共利益需要使用土地的; (二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。而划拨土地依据国家土地管理局1992年发布的《划拨土地使用权管理暂行 办法 鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载企业年金办法下载企业年金办法下载 》第三十条规定土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 上述两条法律规定的情形中，都规定了在有公共利益的需求下可以收回国有土地使用权，《国有土地管理法》又规定了另外三种情形:旧城改造;土地出让期限届满，权利人未提出续约申请;划拨土地出现不能继续使用的情形;对于后两种情形，法律规定较为明确，一般一也不会产生歧义，但是对何为公共利益，何为旧城改造，如何界定，如何进行操作，在实践中就存在较大争议。 二、如何界定公共利益。 我国目前为止，对于公共利益的界定比较混乱，除了前述两个法律有关于公共利益的规定，其他法律如宪法、物权法只是出现了公共利益的字眼，并没有明确规定什么是公共利益。而明确规定公共利益的法律中，规定的较为详细的如:《信托法》第60条规定，为了下列公共利益之一而设立的信托，属于公益信托:(一)救济贫困;(二)救济灾民;(三)扶助残疾 人;(四)发展教育、科技、文化、艺术、体育事业;(五)发展医疗卫生事业;(六)发展环境保护事业，维护生态环境;(七)发展其他社会公益事业。《公共事业捐赠法》第3条规定:本法所称公益事业是指非营利的下列事项:(一)救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动;(二)教育、科学、文化、卫生、体育事业;(三)环境保护、社会公共设施建设;(四)促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。《测绘法》第31条规定，政府及其有关部门及军队因防灾、减灾、国防建设等公共利益的需要，可以无偿使用测绘成果。 从上述法律规定来，由于出发点、调整法律关系不同，各个法律对于公共利益的界定都不同，但是比照其他国家有关公共利益规定，可以看出公共利益应当具备如下几个特点: 1)合法合理性,合法性就是要符合行政法规，符合国家行政法律，而且必须是先遵守国家行政法律，对于行政法规也应是在不违反上位法的前提下依据行政法律。之所以这样，是因为法律实践中常有地方政府为了尽快收回土地，完成拆迁，常常会适用与法律相违背的行政法规，当律师要求适用更符合当事人利益的法律时，地方政府常会因这不符合地方实际情况，而拒绝适用正确的行政法律。所以，对于收回国有土地方面必须是依据能够有利于保护当事人的法律法规，对于不符合法律规定的法规不应做为收回国有土地所依据法规。 合理性原则是现代行政管理必备原则之一，由于一种公共利益的实现经常是以其他公共利益和私人利益的减损作为代价的，因此立法机关在界定公共利益时就应当遵循合理性原则(或者比例性原则):要对局部公共利益与整体公共利益、短期公共利益与长期公共利益加以权衡;对可能减损的私人利益与可能增长的公共利益加以权衡;对实现公共利益的不同方式加以权衡。通过这些权衡，最大限度地避免因小失大。一般认为，行政合理性要求:行政行为必须符合法律的目的;行政行为必须有合理的动机;行政行为应考虑相关的因素，而不考虑无关的因素。例如央视曝光的江苏无锡国土资源局收加国有土地的案件，其收回刚刚兴建几年商品房重新开发，就是违反了合理性原则。 2)公共受益性，公共受益性，就是要求收回的国有土地就是要为大多数人的公共利益而服务，一般性理解不应是做为商业开发的，如果进行商业开发就应按照拆迁条例来进行拆迁安置补偿。例如是为兴建医院、学校。而这一条是极易被滥用。所以，对于公共受益性应当做狭义解释，即仅限于服务于公众非盈利性建设，绝不能包括商业开发。 3)公平补偿性，根据《土地管理法》的规定，收回国有土地应给予适当补偿，但是《土地管理法》是1998年制定的，时至今日，已有十二年，给予适当补偿显然是不符合现在社会经济发展水平的。所以，而目前，法律对于收回国有土地按何种方式进行补偿，并无明确规定，但是依据行政合理性原则及《城市拆迁管理条例》的规定，如果采取货币补偿形式，应当根据被拆迁房屋的区位、有途、建筑面积等因素，以房地产市场价格进行评估，也就是说所谓的货币补偿应当按照房屋所在地市场价格进行补偿，这样既依据现行法规，以符合依法行政的要求，又能符合行政合理性原则，把握了恰当尺度，给予被收回国有土地的人合理补偿，是最大限度保护当事人的合法权益，如果是以这样程序收回国有土地使用权，又怎会有层出不穷的暴力抗击拆迁的事件呢, 4)公开参与性，所谓公开参与性，其实在现行法律制度下，就是政府要做好信息公开工作，让公众对。例如，江苏无锡国土资源局，就是在没有在收回国有土地之前向就是没有依 法履行公告义务，依据《土地管理法》第四十六条规定:国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告。国土资源部令第10号《征用土地公告办法》也规定对于征地应当以公告，但是公告都是在征地方案被批准后，才进行的公告。这种公告其实无法体现公众的参与性，只是在行政机关做出征收决定后，进行公告，只是告知情况而已，在公告出来之前，被征地人跟本不知道自己所处的土地已经准备被收回了，这样做让被征用人在征收方案被批准前，无法了解情况，无法能过其他合法途径来 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 述自己对该征收方案的异议，这样的做法其实是对被征用人合法真情权、参与权极大损害。而且，由于《土地管理法》、《征用土地公告办法》对于公示方式，公示在何种媒体上，公示期，公示范围并未做出任何规定，所以，这也为政府机关违规操作留下很太的法律漏洞，如江苏无锡国土资源局就是利用该法律漏洞，在土地规划公布在规划局的官方网站上，可是这种专业性如此之强的官方网站能否被被征用人得知，是否能起广而知的效果，这都是很让人怀疑的。 综上所述，由于我国现行法律对于收回国有土地使用权的情形规定较为模糊，导致在实际操作中存在大量侵害被征用人合法权益的情形。所以，如何界定公共利益，公共利益应具备何种的特点，对于 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 国有土地收回行政行为，保护国家、集体、个人的合法利益，减少社会矛盾是十分重要，所以，谨以本文对公共利益做一些浅析。www.lvshimen.com