实验小学2005——2006学年第二学期班主任工作计划--六(30321977

实验小学2005——2006学年第二学期班主任工作计划--六(30321977 第十一篇 房地产 民国二十九年(1940)，金华县政府设地政科，专事土地管理工作。三十五年(1946)，金华县政府成立浙江省地政局金华县土地登记处，对市中心的迈圣镇以及东泽镇、通惠镇、中正镇逐户进行土地所有权登记申报，建立《县、区、段私地清册》、《县、区、段公地清册》、《金华县地籍图》和《房地产登记总簿》。民国时期，金华市区土地和房屋大都为私人所有，房屋自住为主，也有一定数量的出租。房屋结构主要为一至二层的旧式砖木结构和土木结构瓦房，草铺箬棚占10%以上。抗日战争时期，城区屡遭日机轰炸，被炸烧毁房屋2000余间。 1950年10月，成立金华市人民政府房地产管理委员会，开展房屋登记发证工作。1952年，成立金华县房地产管理委员会，同年公布《金华市公有房地产管理试行办法》，实行城市土地统一管理。单位、个人建房向房地产管理委员会申请用地，照章交纳土地使用费，此办法实施到《土地法》公布为止。此后，对公有房产进行清查核实，对经管房屋实行“低租金，无偿分配”，对旧有房屋组织修理，投资新建部分房屋，为城市建设、危旧房屋拆迁改造安置补偿拆迁户。1958年，拟订市区私房社会主义改造方案，后因故没有立即开展。1968年，金华市区开始进行私有出租房屋的社会主义改造，共接管私房1050户，面积11.7万余平方米。 党的十一届三中全会后，市政府加强对房地产业的管理工作，落实私房政策，着手处理“文化大革命”造成的住房遗留问题。至1982年6月底，基本完成落实私房政策工作，全部退还产权的有493户，面积2.8万平方米。后经多次复查，到2004年底止，全部退还产权的811户，面积7.1万平方米。 1981年，成立金华市房地产管理局。1988年，建立金华市土地管理局，为市政府主管土地的行政职能部门。1991年，金华市区开展土地权属调查和测量，1993年12月完成。金华市各级土管部门把地籍管理纳入日常工作，1995年金华市区完成土地定级估价， 年，制定《金华市区土地基准地价》。依法加强对土地开发、建设用地、土地市场的管理和监察。 从1988年起，全市开始私房、单位房和直管公房的房屋登记发证工作，到2004年底止，全市共累计登记发证 本，面积 万平方米，1988年，改变福利分房，向商品化过渡的住房制度改革起步，金华市被定为全省首批房改试点城市，1993年开始出售公有住房，截止1999年底，市区已累计出售公房33962套，建筑面积208.8万平方米，占可售公房的95.8%。1999年底，市区进一步深化住房制度改革，停止实物 1 分房，从2000年1月1日起，实行住房分配货币化，至2004年底止，已有 人次实行住房货币补贴，金额 亿元;金华市区参加住房公积金制度的职工共 人，累计归集住房公积金 亿元，有 人实行住房公积金补贴，金额 万元。 市政府把解决市民住房难的工作列入议事日程，除加强对原有住宅的维修养护外，还采取措施加快住宅建设步伐，有计划、有步骤地解决住房困难户，至1991年底，人均居住面积在3平方米以下的特困户全部得以解决。1995年解决了人均居住面积6平方米以下的困难户，2000年-2002年，用三年时间全面改了善市区4000余户低 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 危旧房住户的居住条件。同时加强房地产开发企业的资质管理、商品房预售管理和安全质量管理并加强开发队伍的建设。物业管理取得新的进展。公共建设扩大了规模、提升了档次、填补了一些空白。房地产交易进入稳步、健康发展的轨道，个人住宅消费成为交易市场的主体。市民的住房条件、居住环境不断得到改善，居住水平逐年提高，人均居住面积从1949年的5.6平方米，提高到2004年的21.93平方米，位居浙江省前列。 第一章 公房管理 第一节 产权产籍管理 接管与代管 1950年10月，金华市人民政府房地产管理委员会成立。金华市军管会接收国民党政府遗留的全部公有房地产，没收官僚、敌伪、汉奸及反动组织的房地产。城郊实行土地改革，没收地主部分房地产和多余房屋，征收市区庙产、会馆、考寓、祠堂等常产和工商业兼地主的部分房地产。代管国民党去台人员房地产，共计37.12万(有待核实)平方米。1952年公布《金华市公有房地产管理试行办法》，其中规定:“凡依照人民政府法令没收、征收、接管、收归国有及保留作为公用或机动的房地产，统属公产。” 登记发证 民国时期，房屋作为土地附着物一并登记。留有《房地产登记总簿》24册，《金华县地籍图》81张。 1951年春，金华县人民政府开展登记、审查和核发《金华县房地产所有权证》、 2 《金华县房地产共有权证》和《房地产它项权证》工作。凡没收归公、购买和捐献归国有、公私房屋互调再归公、无价征用和漏查的房地产，均记入《房地产收件草册》。公房公产出租部分，编查在册，各机关、部队、学校、企业单位、人民团体所用公房，企业部门作为固定资产的房地产，一并登记核实。市区属公房管理范围的房屋面积约31万平方米。在发证的基础上，由县财粮科编造了《房地产税编查表》，复查、测量、绘制了每块土地的近形地图。当时的房管工作由县财粮科兼管。1963---1965年，又进行一次公私房地产大编查，完成平面地形近似图，整理档案，根据当时战备形势的需要，特制可以肩挑的木箱存放，以便随时转移。 1988年，按照金华市人民政府金政[1988]1号布告和金政[1988]76号《金华市人民政府关于印发金华市城镇房屋登记发证实施办法的通知》精神，成立了金华市房屋登记发证办公室，负责日常登记发证工作。 到1990年底，市区内私房、单位房和直管公房总登记发证工作基本结束。累计收件登记571.53万平方米，累计发证305万平方米。 1992年底，经省房屋登记发证验收组验收，金华市房地产管理局被评为全国城镇房产产权登记发证先进单位和浙江省房产产权登记发证先进单位。 1995年底，经省建设厅、省档案局联合组织的档案达标验收组检查验收，金华市房地产管理局被评为全部档案综合管理省三级达标，成为全省房管系统第一家达到省级先进水平单位。1997年实现了产权产籍管理与省建设厅电脑联网，被建设部批准授予房地产产权产籍管理创全国先进达标单位。 1998年，市房地产交易所和房屋登记发证办公室实行窗口式一条龙服务，微机缮证。 1999年，依据建设部建房[1997]178号《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》和《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，于1999年6月25日发布了《关于金华市房屋所有权验、换证的公告》。同年，建立房地产交易办证大厅，在建设部产权产籍管理软件的基础上，开发出交易、发证、抵押管理的统一软件，实现了市房管局、市房地产交易所、开发区房地产交易所的微机联网，以微机网络为媒介实现市区交易、发证、抵押、档案信息的统一管理。办证大厅实行一个窗口进，一个窗口出，窗口收件人负责制，先发证后收费制。增设商业银行代办处，使税费的缴纳工作均在办证大厅内一次完成，极大地方便了办事群众，提高了办事效率。并通过大屏幕建设，实现市区房地产信息的及时滚动播出，取得了较好的社会效益和经济效益。全年共完成房产登记发证29678本，建筑面积316万平方米。同时，努力做好为国有、 3 集体企业改制、改组、改造和市区特困企业的服务工作。做到特事特办，及时办好房屋产权的变更手续和过户手续，按市政府的有关优惠政策，减免相关费用，缓征或返还契税。 2000年，重新制定交易办证中心内部工作流程，缩短承诺期限，细化工作程序，将各个环节的责任落实到人。市房地产交易所与市工行铁岭头支行还开展上门咨询服务活动。对于市区房地产抵押登记工作，尽管承诺期限为2天，在手续完备的基础上，原则上1个工作日内完成，在实际工作中绝大部分均能随到随办。办证大厅在人员较少的情况下，挖掘内部潜力，缩短办理期限，缩短幅度达50%以上。年底，共验换证42578本，面积499.37万平方米。 2001年，认真贯彻建设部下发的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，进一步简化工作程序，减少入市审批，方便群众进入房地产市场。8月，增挂金华市行政服务中心房地产交易办证分中心牌子，全面采用数据库管理，实行全程无纸化操作。 2003年，进一步加强交易办证中心建设，组织开展特色服务，为老弱病残者提供免费上门服务，为拆迁交易办证开辟绿色通道，为吸收外资提供专项服务，并实行“一次告知，两次办结”。同年12月，金华市行政服务中心房地产交易发证分中心新办公大楼落成，其中二楼办事大厅设有测绘、商品房受理、存量房受理、抵押登记、发证、契税征收、公证、评估、咨询等22个窗口。工作人员全部统一着装，佩证上岗，文明礼貌服务，接受群众监督。 2004年3月开始，加强办证中心窗口建设，实行365便民服务，使人民群众在休息日也能在交易、办证中心办理各项业务，并可打电话进行预约服务。同时推行前置服务及延伸服务，为房地产企业及老弱病残者设立服务窗口，为每家企业明确项目代理人，实行全程代理服务;强化房地产交易信息服务，建立市区房地产交易网，定期向社会发布交易信息，引导市民正确进行房地产投资消费，并配合市政府做好市区房地产预警预报系统;推出人性化、亲情化服务。 2004年底，金华市房管局被评为综合档案管理省一级达标。各县(市)均加强了产权产籍档案管理和登记发证工作，如东阳、义乌房管处都先后通过综合档案管理国家一级达标。到2004年底，市区累计登记发证 本，面积 万平方米。全市累计登记发证 本，面积 万平方米。 4 金华市二OO四年房屋产权登记发证情况汇总表 序 辖区 当年登记情况(万平方米) 累计登记发证(本) 合 变他项权利登注应已已已已 初始转移登记 更记 销登登登发发号 名称 登记 登登记 记 记证 证合 其中 其中 合 其中 计 记 记 率% 率% 计 :买卖 :房改售房 计 :抵押 1 金华市 2 市辖区 3 武义县 4 浦江县 5 磐安县 6 兰溪市 7 义乌市 8 东阳市 9 永康市 房屋普查 1963年，根据省建设厅城市建设工作会议精神，开展了金华市区(城关镇)公 有房地产普查工作，当年完成出租企业和8个居民区的公有房产大量绘图工作，共计 普查了公房建筑面积16.09万平方米，土地9公顷。 根据当时清波门居委会的典型调查，并进行实地丈量，共计有居住面积15150 平方米，计482户，1859人，人均8.15平方米。其中公房居住面积7702平方米，计 260户，1051人，人均7.33平方米;私房7448平方米，计222户，808人，人均9.22 平方米。机关企业宿舍，一般低于居民，人均6.55平方米。从房屋质量上来看，公 房好于私房，但急待大修的情况也相当严重，私房更为严重。 1985年2月，根据城乡建设环境保护部、国家统计局《关于开展全国城镇房屋 普查的通知》和省、市有关通知精神，在市区开展首次房屋大普查。先后对市区400 多个单位，38个居委会，城郊乡七个大队33.89万平方米直管公房，54.85万平方米 私房，380.99万平方米单位自管房，进行了普查，并于12月完成。全市房屋普查总 面积47018.8万平方米。经省检查验收合格率幢表误差5.62‰，户表2.49‰，基本 5 符合房普要求。 据普查统计，1949年城区各类房屋总建筑面积43万平方米，其中公房23.6万平方米,私房19.4万平方米。住宅面积30.6万平方米，人均居住面积5.6平方米(按50~55%计算。下同)。房屋主要为一至二层旧式砖木结构和土木结构瓦房(砖木结构约占60%)，沿江及中山路西段至火车站一带，多为草房。抗日战争期间，城区屡遭日机轰炸，被炸烧毁房屋2千余间。因房屋质量差，消防设备落后，火灾时有发生。 建国后城区范围不断向周围扩展，1978年决定开发江南新区，城区各类房屋建设速度加快，房屋建筑面积成倍增加:20世纪50年代增加35.4万平方米(其中公房32.4万平方米);60年代增加60.7万平方米(其中 公房55.1万平方米);70年代增加132.8万平方米(其中公房120.5万平方米);80年代前5年增加194.万平方米(其中公房179万平方米)。1985年底城区各类房屋总建筑面积476.5万平方米，为1949年的11.08倍。新建房屋70%以上为钢混结构和混合结构，其中4--6层楼房134万平方米，占各类房屋总建筑面积的28.1%，最高7层，占0.45%。新建房屋室内一般都有配套设施。 1985年有公私住宅建筑面积220.7万平方米，人均居住面积(使用面积)7.3平方米，比1949年人均5.6平方米增加了1.7平方米。室内配套设施增加，多数居民居住条件明显改善。由于人口增加过快，住房分配制度不尽完善，尚有人均不到2平方米住房的困难户3700多户，有待解决。 1986年6月，房普工作全部结束。金华市城镇房屋普查办公室被评为浙江省第一次全国城镇房屋普查先进集体。 经租房产核算 1987年上半年开始，开展直管公房清产估价入帐工作。抽调房产、财务、生产等部门人员，重新评定房屋等级、成新价值和完好率。1989年12月完成。 住宅以旌孝街居委会167户、5832.14平方米为试点，企业用房配合调租进行评定估价。在入帐前，逐户核对，发现差错及时纠正，保证了房产帐实相符。并建立了基数租金，以便正确反映租金应收未收数。共有直管公房32.5万平方米，净值5047万元。 第二节 租赁管理 公房的分配与调换 6 建国以来，公房调配主要满足国家机关、部队、学校、国营企业、人民团体等用房需要，采取拨用或租用。各大系统，限于本系统内部调用。长期以来，公有住房实行福利分配制度。建国初期，住房比较宽空，城区居民要求租房，一般都能给予安排。70年代起，开始重视住房分配问题，对无房户、住房困难户和住房不方便户，列为主要分房对象。采取个人申请、单位签署意见，房管部门核实的办法。对拆迁户、落实私房政策腾退户、人均在2—6平方米以下的特别困难户、三代以上同居一室的严重不方便户、退休干部和知识分子(主要是教师)、社会救济户、最低生活保障户等，在同等条件下优先安排;离休干部给予适当照顾。对有建房能力的单位职工，一般不分配直管公房。 1950年，市区的公房面积为23.47万平方米，其中直管公房19.16万平方米，直管住宅公房14.04万平方米。当时，欲租用公房者，均须订立《租房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》，由街道办事处与居委会户政人员兼管。 1958年，房管部门管理的公房为19.39万平方米。其中住宅15.45万平方米。 1983年，房管部门与11个单位签订公房转让产权，购买分配权 平方米，计28910元。1985年3月成立金华市住宅经营公司，初步尝试住宅分配制度改革，试行住宅商品化。在江南龙渎河南岸，建造13幢商品房，由于是当时金华最早的商品住宅小区，因此取名为零号小区，每平方米均价235.40元，利润甚微，收支基本平衡。 1987年，对部分无租拨用房改为有偿使用，建立了承租关系。 1992年，有选择地出售部分旧公房，并鼓励动员了61户沿街住户开店经商，其中后街就有26户，使原来冷清的小街成为了一条比较热闹的商业街。 1997年为进一步纠正行业不正之风，增强工作透明度，市房屋管修所制订了《市区直管公房安置、转户、过户、并户申请审批表》，事先由申请人所在单位、居委会签署意见，事后将结果公布并抄告有关辖区居委会。 1999年，进行直管营业用房公开招租试点。于2月份首次将西市街西宁巷二楼营业房190平方米公开招租，以每月11.6元/平方米的租金成交。4月中旬又公开登报将市区18处空闲非住宅直管公房，建筑面积3828平方米进行公开招租。因地段、层次等原因，只成交了一处，计132平方米，以底价每月12元/平方米签约。 自1999年市区开展大规模旧城改造以来，非住宅直管公房面积数量锐减，由2001年初的4.32万平方米减至2004年的2.59万平方米，西市街、解放东路等繁华地段店面房比重更是急剧下降，而租金却仍低于同类地段市场租金标准将近75%，致使某 7 些承租人以原租金的几倍的价格转租牟利，在社会上造成不良的影响。 2004年10月23日，市区非住宅直管公房再次进行市场化改革的试点。在金信拍卖公司拍卖厅10多户参拍者竞拍市区西市街79号5间230平方米非住宅直管公房的3年承租权。该非住宅直管公房原租金为每月每平方米28元，起拍价为每月每平方米35元，经竞拍者的涌跃举牌，最后以每月每平方米115元落槌，为原租金标准的4倍。 解决住房困难户 1991年，为解决群众住房困难，市房管局与市总工会一起进行市区人均居住面积3平方米以下住房特困户的调查，制定解困政策。到12月底，36户住房特困户全部得到解决。其中采取单位买房解决的6户，个人购房18户，买分配权2户，通过调剂解决10户。 1995年，为认真贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，制定了市区住房解困计划和住房发展规划，对市区人均居住面积6平方米以下的900多户住房困难户、拥挤户和无房户进行一次全面的登记，通过审查核实，公开公布，住房安置抽签等工作，为安居工程700套解困房的落实到户作好了准备。 1998年，为解决市区职工住房困难，根据国务院对最低收入家庭由政府提供廉租住房的要求，利用房改资金增值部分从青春东区购买48套住房作为市区住房困难户的解困周转房。由房管部门根据申请购房户的家庭收入、居住条件、缴交住房公积金情况及年龄等条件，通过居委会、单位、房委办审核后，对符合申请租用条件的职工于1998年5月4日在市公证处的监督下，抽签产生了租用户。 2000年，市人民政府将“改善低标准危旧房住户的住房条件”列入10件实事之一，要求“用三年时间全面改善市区近4000户低标准危旧房住户的居住条件，年内完成实施三分之一以上。”为此，结合旧城改造抓好安置房建设，并通过购买商品房等途径，在桃园、北苑、婺城工贸区等地安置低标准危旧房住户1375户。 2001年，结合市区旧城改造计划的实施，共安置溪下街、“两街”(解放东路、后街)改造三期、八一北路等地段低标准危旧房拆迁户1500户。其中非直管低标危旧房住房790房，直管公房低标危旧房住户712户。直管公房中，货币安置160户，实物安置552户。 2002年，完成低标准危旧房改造1537户，超额完成了市委、市政府“用三年时间改善4000户低标准危旧房住户居住条件”的任务。 整顿租赁秩序 8 1958年以来，各单位、居委会、生产队动员居民搬家，将民房用于“大办农业、大办工业、大办食堂”用房约在1000间左右。“文革”期间，金华市区出现了一股抢占公房风，从1973年到1976年底，仅直管公房新建楼房被抢占的就有5幢，8处计5660平方米左右，约150余间，120余户。私自转借、转让情况极为严重。 1977年8月，金华县公安局城关镇分局、金华县基建局联合发出《关于对抢占国家公房的处理和加强房地产管理的通告》，对抢占公房者采取措施，进行处理。年底，煞住了抢占公房风。 1986年，针对市区部分公有住宅长期空关闲置，擅自转借、转租、转让等情况，市人民政府发布金政布(1986)6号《关于加强公有房产管理的布告》，并于12月16日召开了金华市加强公房管理工作会议，同年制订出《金华市加强公有房产管理暂行办法》(草案)。 自1987年至1999年，对长期空关、闲置及擅自转租、转借、转让的直管公房进行多次清理整顿。对直接将承租公房擅自转租牟利和借联营为名以公房资本转租牟利，性质较严重的承租户，分别予以:(1)解除租赁关系，收回公房;(2)加收违约金，解除租赁关系，收回公房;(3)加收违约金，解除租赁关系，收回公房，同生产经营确需者暂建立租赁关系并按协议租金计租。同时，对执行处理决定整改较好的违章承租户，在使用单位承租期满后，保留同等条件下的优先承租权，反之，则不再保留同等条件下的优先承租权。对投资部分资金或用具设备，以公房为主要资本，借“联营”或承包为名转租牟利的承租户，鉴于多数为微利、亏损企业，按协议租金计租。协议租金在当时标准租金的基础上提高2--5倍。根据国家、企业和经营人三者统筹兼顾，合理分配的原则，在所收协议租金超出原房租部分中提取10——40%给承租户作为经济补贴。允许承租户派职工在其门点从业，但只能领取联营或承包单位统一标准的工资、及劳保福利费;承租户投资的部分资金、财产(折价后)可参加利润分成，由使用单位付给。对擅自将承租公房与他人搞联营或承包以及擅自转借、转让承租公房但从中未牟利的承租户，经宣传教育，认识错误的，征求有关部门和承租户主管单位意见后，给予办理续租或过户手续。根据转租的不同情况，分别处以调增50%--120%的月租金。结合行风建设对全部直管公房住户进行了租赁资格审查，并将结果登报刊出，接受群众监督。查验率达90.89%，收回空关房301处，解决社会住房困难户390户，转户383户。 租金管理 建国初除机关单位办公用房外，其他单位和个人用房一律以间计数，以大米计价， 9 再折合人民币交付。当时管理范围是接管敌伪和没收反革命分子的房产约500户左右租户，1952年下半年实行市郊土改没收地主房产约15000间，扩大租户4000余户，当年租金收入只有5.56万元。至1953年已增加到年租金14万元。 1953年后，房租改按房屋面积以人民币计租。按质论价，每月每平方米0.09~0.185元。 1954年前，金华市区曾一度欠租5万元。经宣传教育，全部收回了欠租。 1954年，开始建立“三联单”收租卡。 从1953年以来到1963年，通过维修改造和扩大居住面积及清理漏租等，年租金由原来的14万元，增加到19万余元。 文革十年，欠租情况较为严重，每月欠租近1000元，城关镇24个居委会共欠国家公房租金10万余元。1971年，金房(1971)1号文件对直管住宅公房租金标准调低30%。住宅公房租金由每月每平方米最高0.185元，调低到0.125元。单位职工住房租金仍为每平方米0.04元。 1977年初，住宅公房租金标准，再调低30%，下调到每平方米0.083元，非住宅公房则调高30%，由每月每平方米0.185元调为0.24元，以此补偿住宅 租金。各单位自管房租金，一般每月每平方米在0.04--0.1元之间。 1986年12月---1987年6月，根据金政办(1986)58号文件精神，对市区非住宅公房租金进行全面整顿、调整。调租后的242个单位的非住宅公房租金均有不同程度的增长。调租前，市区非住宅公房收租面积6.22万平方米，年租金18.41万元。调租后，非住宅公房收租面积6.91万平方米，比调租前增加6980平方米，计租金64万元，比调租前增加45万元。同年，试行协议租金，年租金增加1.45万元。1990年，经市物价局批准，从1990年1月起整顿市区范围内的非住宅公房租金，与承租单位建立新的租赁关系。1994年，适当地调整了部分“协议租金”，全年共收缴非住宅租金221万元，住宅租金53.86万元，住改非(住宅改非住宅)租金12.12万元。1995年7月起，对市区直管非住宅公房租金进行调整，规定营业用房最高价为每月每平方米28元，最低价为每月每平方米4.5元。如有转租、转让行为的，再加租50%--200%。并规定租赁公房必须签订书面租赁合同。1997年，市区非住宅租金收入达到500万元。随着住房改革制度的深入，加大了住宅租金改革，从1993年起，到2004年底止，公有住宅租金从房改前的每平方米0.068元逐步提高到3元。 10 1979--2004年直管公房住宅租赁情况一览表 租赁户数 建筑面积 年租金收入 平均每平方米月租金 人均居住面积 租金收缴率 备注 年度(户) (万平方米) (万元) (元) (平方米) (%) 1979 1990 2000 2840 10.22 9.70 1.96 12.00 99.74 2001 2384 8.04 192.66 2.55 11.24 99.73 2002 2059 9.34 20.99 2.55 15.11 99.76 2003 2259 11.03 238.55 2.55 14.64 99.20 2004 2331 11.59 3.00 14.85 91.22 10月止 11 1979--2004年直管公房非住宅租赁情况一览表 租赁单位 建筑面积 年租金收入 平均每平方米月租金平均年收缴率 欠租 年度 备注 (元)(家) (万平方米) (万元) (%) (万元) 1979 1990 2000 2001 246 4.32 477.9 9.22 99.99 4805 2002 204 4.14 325.62 6.698 97.85 71625.20 2003 151 2.38 398.18 13.965 100 2004 136 2.59 12 第三节 直管公房的修缮管理 1952年，金华市房地产管理委员会成立之初，房屋维修工作均由建筑单位承包，在承包方法上，只凭租户的修理报告，再由房管部门汇总上报建筑部门。 1953年5月，建立27人的修建队，维修直管公房。工场设在桂林巷27号。后逐步扩大到80余人，最多时曾达到120余人。 1954年3月，开始重视安全施工，制订出《操作规程》。同年还公布了《防止梅雨台风季节塌屋伤人，督促修理和私有危房暂行办法》十条。此后，每年冬季，由房管员牵头，会同修建队长、街道、居委会有关管理人员和住户代表，挨家挨户地进行一次全面检查，订出下一年的修建计划。 1956年8月，金华遇上特大台风，市区有800多处公房倒塌及损坏，组织200多人抢修。 1958年，在城东、城中、城西建立各街道房地产管理小组，又分别成立“房屋维修小组”，并配以技术员，分工负责，安全操作。实行“材料由公家出，工资则由受益户负责”的办法。并确立“以修为主、以建为辅”的原则;维修标准是:“不倒不漏”;宗旨是:“以租养房”或称“以房养房”。1960年4月，修建队加强维修和拆建力量。从原来只有2名正式工人，扩建为有40名正式工人的全民建筑队。1958年---1961年间，虽有“漏房小修、危房翻建”的具体规定，但实际是危房“拆多建少”。曾有近二年时间，维修处于停顿状态。 1963年，金华市区共有直管公房32万余平方米，据调查，当年市区有危房3万平方米左右，急待修理的约占公房总面积的30%。当时建筑队提出了“操作机械化”的口号并付诸实施，改变了肩挑人扛状况。1965年，建筑工程队引进拱形大瓦和间距1米的新技术，大大提高了封顶、封檐速度。 1966年---1976年，在“破四旧”期间，全市公房古建筑物上的雕刻、装饰，包括龙凤、麒麟、狮子、花鸟、寿星、八仙等古代的工艺美术装饰品，大部分被斧劈刀凿得面目全非，甚至被肢解下来焚毁。 1977年---1982年，特别是十一届三中全会后，直管公房无论在维修经费、维修面积和对住宅的投资上均有较大的增长。粉碎“四人帮”前三年，维修住房10.29万平方米，维修户数10293户，市区住房失修失养严重，破旧房屋占40%以上，危房达3万平方米。后三年共维修旧房21.52万平方米，比前三年增加11.24万平方米，增长8.54%。 13 1979年冬---1980年春市区许多旧房瓦片被冻裂，群众住房漏雨的情况十分严重。为解燃眉之急，房管部门组织突击抢修，共翻漏1800余户。1979年到1982年上半年，房管部门立足成片维修，改善群众居住条件，以往破旧、落后的状况有了很大改观。共计维修旧房20.5万平方米，7936户，解决住房困难户369户。 1983年5月，从城东、城中、城西三个房管所抽调部分人员，成立金华市房管所维修工程队，承担直管公房大、中修和危房翻建任务。三所分别建立养护小组，负责一般维修。1985年3月，成立市房屋管修所，制定维修公约，开展优质服务活动。1987年，鉴于地方财力困难和以租不能养房的情况，采取集资改造旧房、危房的办法。由用房单位与房管部门共同负担改造危房7处2277.26平方米。1988年，维修工作实行经济承包责任制，并加强职业道德建设，接受广大住户监督。1989年7月，连降暴雨，洪水9次冲击市区，房管部门的干部职工日以继夜地投入抗洪抢险斗争。1990年，管修所开始承接单位自管房和私房的修理、装璜业务，当年实现盈利2.54万元，创其他营业外收入5万元。1996年7月份，在全省房管系统首批推出了金华市房屋管修所“公开办事标准，公开承诺自律”的工作制度。1997年4月，在行风建设活动中，房管部门组织人员，对市区4074户、11万平方米的直管公房住宅进行了建筑结构和构造状况调查，分22种类型进行整理，并组成回访 整改小分队，进行补课“还帐”。共完成小修整改660户。从7月份起，开展直管公房“整治饮水卫生月”活动，对市区范围内的52只高层水箱进行了清洗消毒和检修，使2700多户1万多居民的饮用水消除了高层水箱污染这一隐患。1998年---2004年，继续深入开展行风建设和优质服务活动，2000年1月，金华市房屋管修所被列为浙江省建设系统文明服务示范点。 直管公房修缮情况一览表 年度 维修面积(万平方米) 受益户数(户) 维修费支出(万元) 1979年前 32.84 14840 665.49 1980-1990 38.35 96447 613.64 1991-2000 23.17 81580 2270.9 2001 2.23 576 309.52 2002 2.45 1075 524.97 2003 3.27 1188 335.43 2004(截止10月底) 2.47 977 313.3 14 第二章 私房管理 第一节 产权产籍管理 1949年以前，金华市区共有私房19.6万平方米，占房屋总数的38%。多属土木结构，抗战期间被日机轰炸，大部分房屋受损。 1951年春，金华县人民政府依据《金华县办理城区房地产登记 实施细则 工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则 》，登记、核实和颁发了《金华县房地产所有权证》、《金华县房地产共有权证》和《它项权证》。 1954年后，国家对私房加强管理。规定房地产转移、赠送、买卖须经房管部门审定。 1985年12月的市区房屋大普查资料显示，1949年前，金华市区私房面积19.6万平方米;50年代增加了3万平方米;60年代增加了5.08万平方米;70年代增加了12万平方米;80年代增加了50.8万平方米。到1988年12月止，共有私房56.83万平方米，住房占私房面积的97.5%以上。私房户有5859户，居住人口21131人，面积为41.32万平方米。 1988年4月，金政(1988)76号《关于印发金华市区城镇房屋登记发证实施办法》对市区房屋进行登记发证，即《中华人民共和国房屋所有权证》，到2004年底止，金华市区私有房屋累计登记发证 本，建筑面积 万平方米。金华市共登记发证 本，建筑面积 万平方米。 第二节 租赁管理 建国初期，私房出租必须与承租人协商签订租屋合同，一式两份，住户与业主各执一份。私房租金，一般每平方米0.03--0.04元，与公房租金基本持平。收租按间计数，以大米计价，折合人民币交付。 1958年，私房租金逐日提高，与公房租金日渐拉大，不少私房业主甚至宁空不租。 1959年9月，市区私有房屋面积22.59万平方米，私房业主1618户，其中自留房约25%，出租房约75%。私房住宅18.41万平方米，出租私房业主1067户，计出租私房10.84万平方米，占私房住宅总面积的58.88%，出租100平方米以上的业主313户，出租房屋6.78万平方米。 15 1977年8月，金华县公安局、基建局联合下发通知:1、严禁城镇建造私房，已建的应即登记，听候处理;违章建筑的限期拆除。2、加强私房管理，按文件规定标准定价收房租;保证住户安全，及时修理房屋。 1982年7月，金政(1982)177号文件规定私有店面租价:一类每平方米0.8元，二类每平方米0.7元，三类每平方米0.6元。 1994年，经市房管、财税、物价等部门协商，恢复了房地产租赁管理，市区新办租赁手续385户，面积3.1万平方米，收取土地收益金9.4万余元，管理费14.34万元。 1999年，根据省建设厅的要求，住宅租赁管理面要求达到30%，非住宅80%。据调查，市区有非住宅租赁户1780户(包括单位自管房)及住宅出租户1700户。在加强非住宅租赁管理的同时，针对住宅租赁的特点，采取上门服务，先易后难等办法，全年共办理住宅租赁660户，管理面达到38.8%，非住宅1548户，管理面达到87%。 2004年7月1日，根据《中华人民共和国行政许可法》市人民政府决定取消私房租赁审批，改为登记备案。 第三节 私房修缮管理 建国初期，房屋质量差，梅雨季节，塌顶、裂墙、栋柱倒的险情日益增多。1950--1951年，出现公私危房460余处，私房比公房更严重。有不少出租私房业主，对修理危房持消极态度。有的只收租金，不修房屋。住户反映增多。 1956年，成立金华市私有房屋检查修理委员会，及时协调房东与房客、房租和维修关系。通过房管部门与各街道居委会宣传、督促执行《关于防止梅雨台风季节塌屋伤人，督促修理私有危险房屋暂行办法》。强调房东与房客要对检修工作共同负责，房客要按月依约交房租，房东则应及时检修房屋，严防塌屋伤人。 1958年2月，市区出租200平方米以上的私房有123户，房东用于维修房屋费用，只占租金的12-15%(公房修缮费一般在35-50%)，致使私房日益破漏甚至倒塌。出租私房的大修与拆建就更少了。 1963年，私房失修情况较为严重。据统计，当时有危房约6万平方米左右。主要原因是房管部门尚未实行私房社会主义改造，有些房主怕修好后收不了几年租，迟早要归公家;其次是有些想修理的业主雇不到劳动力，采购不到原材料。也有部分业主，确实无力修理。 16 1990年，市房屋管修所开始承接单位自管房和私房的修理业务，由用户申请、费用自理。进入九十年代后期，随着旧城改造建设步伐的加快，老城区原有的危旧房屋大部分已被拆除，私房修缮越来越少，且各居住小区逐步设立了物业管理，由物业管理公司承担起了房屋的日常维护和修理工作。 第四节 私房改造 1957年前后，金华市区有少数私房主将私房自动送公。 1958年2月，城市已经进行对资本主义工商业的社会主义改造，由于私有房屋得不到应有的修缮与维护，致使私房日益破漏倒塌，房屋数量逐年减少。为此，对私房政策作了必要调整。一是定租。即“以租定租”，将私房的房租收入按修缮、房地产税、保险费和私房主的固定租息作适当的分配。其中以修缮、房主的最低租息为主。定租一般在租金的30-40%。二是给房主留房。拟定给房主留房的三条依据:1、房主、眷属和有供养关系的人口。如房主要求多留自留房，可根据其人口老少、男女性别，酌情多留。2、不在本市工作，外地有住房者不留;无住房的可根据人口、职业等酌情留房;在取消完租前，房主如从外地迁回，可再酌情补留。3、结构不能分开的大房子，少量自住，大量出租的，可劝其调房另住。 当时，市区私房面积为22.59万平方米。私房业主1618户中，自留房约25%，出租房约75%。私房住宅18.41万平方米中，出租108377平方米，占私房住宅的58.85%。出租私房共1067户，出租100平方米以上的313户，共出租房屋6.78万平方米。 在做好上述调查准备，拟订方案后，市区因故没有立即开展私房社会主义改造工作。 1966年下半年，在“破四旧、立四新”期间，出现了一个私房自动送公的热潮，私房出租部分交房管部门管理。 1967年12月—1968年7月，金华市区私房交公现象又出现高潮。市区由金华县革委会指令金华县文攻武卫总指挥部成立“私房接收办公室”。再由它发通告、订条件、定范围，公开办理接受手续。连同1966年底，共上交的私房业主有175户，房屋708间，面积2.27万平方米。 1968年12月—1969年春，私房接收办公室在“清理阶级队伍”运动中，查抄接收私房。并根据中央文件《城镇私有房屋出租私房部分进行社会主义改造》的政策，将私房改造起点定为对“非劳动人民”家庭的私房，无起点没收，他们的自住房也要 17 向国家交纳租金，交不起的可自行交公;劳动人民出租房屋改造起点为建筑面积50平方米。 至此，送公的出租私房共有1050户，面积11.7万余平方米。 1971年7月，对无起点改造，不留自住房的查抄、没收的房屋，根据省革委会(1971)36号《关于城镇私有房地产社会主义改造若干政策问题的规定》，曾进行过一次清退工作。退还307户，计面积4.2万平方米。 金华市区于1968年7月1日开始进行私有出租房屋的社会主义改造。共改造、接管了私房568户，另有175户私房以献忠的名义送交国家，合计为743户，面积7.5万平方米。其中属挤占自住房3900平方米，内有租户120户。 第五节 落实私房政策 中国共产党十一届三中全会以后，于1981年初成立了金华市落实私房政策办公室，依据国房字(1964)21号《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、中办发(1980)75号《中共中央办公厅转发北京市委关于处理机关、部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》、浙政(1981)41号《浙江省人民政府关于落实城镇私房政策有关问题的通知》，金革(1980)283号《批转县基本建设局关于落实城镇私房政策问题的报告》文件精神，到1982年6月底，743户私房全部落实了政策。其中全部退还产权的有493户，计面积2.8万平方米;拆除5500平方米，折价补偿12万元;纳入改造250户，补付固定租金8.8万元。 1983年以后，又根据浙政(1983)62号《关于进一步落实城镇私房政策问题的意见》等文件，先后进行了多次复查。到2004年底止，全部房屋退还产权的811户，面积7.1万平方米;出租起点100平方米以上纳入改造的239户，面积4.6万平方米。在全部房屋退还的811户中，自住房被挤占的85户，面积3900平方米。 第三章 住房制度改革 第一节 制定房改政策 1988年1月，金华市被定为全省首批房改试点城市，下设办公室;4月2日，金华市住房制度改革领导小组举行了第一次会议，对市区的房改工作进行了讨论研究和 18 部署;7月在全市开展房改调查测算工作，并下发了《关于金华市住房制度改革调查测算实施意见的通知》，8月举办了全市房改业务骨干培训班。 1991年市委、市府先后组织了二期房改调研、协调工作组，经过十余次的讨论修改后形成了《金华市区住房制度改革实施方案》，并基本完成了配套的九个政策。1992年10月，省房改领导小组正式批准金华市的住房制度改革方案，11月，通过了6个房改配套细则，12月，举办了8期共800人次的房改业务培训班，12月21日，市人民政府印发了《金华市区住房制度改革实施方案》，1993年又印发了配套的7个办法。即:《金华市区公有住房提租和补贴实施办法》、《金华市区集资合作建房暂行办法》、《金华市区住房出售管理暂行办法》、《金华市区公积金暂行办法》、《金华市区住房建设基金缴交暂行办法》、《金华市区住房基金筹集、使用和管理暂行办法》、《金华市区住房基金金融管理暂行办法》，金华市区的住房制度改革全面启动。 1995年，市人民政府根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》，制订了《金华市区深化住房制度改革实施意见》，并于6月26日在金华日报发布，同时又出台相应的3个办法即:《金华市区公有住房出售管理办法》、《金华市区深化住房制度改革若干政策问题解答》。《金华市区住房公积金制度暂行规定》。为深化住房制度改革提供了政策依据。 第二节 实物分房 公房出售 1993年，根据《金华市区公有住房出售管理暂行办法》规定，公房出售范围为在市区房改范围内的公有住房，包括直管公房和单位自管公房，除列入旧城改造规划、地处临街宜改造为营业用房、产权未定、具有历史保护价值，平房和危房以及其它原因不宜出售的住房外，均可向职工居民个人出售。 出售公有住房的价格分标准价、综合造价和市场价。标准价和综合造价房出售的对象为本市区有常住户口的中低收入的职工和经济、住房都困难的居民，每户限购一套。对已参加以个人投资为主或个人全额投资集资合作建房的职工、居民(包括夫妻双 方)，不实行标准价和综合造价售房。 新建公有住房的标准价，包括住房本身建筑造价和征地拆迁补偿费。砖混套房每平方米建筑面积的基价为220元。旧房的标准价以本身建筑的重置价(可按新房基价 19 九五折计算)打成新折扣后作为基价。然后，两者都在基价的基础上，按住房所在地段、朝向、楼层、结构等因素增减计价。1980年(含)以后竣工的住房，折旧率按每年2%计算，1980年以前竣工的住房的折旧情况按实际评估确定。 新建公有住房的综合造价按征地拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑安装费、小区内基础设施建设费、小区级非营业性配套公共建筑建设费、管理费、投资期利息等七项费用计价。新建砖混套房综合造价基价暂核定为每平方米建筑面积330元;旧房按重置综合造价(可按新房九五折计算)打成新折扣后计价。 公有住房的市场价按综合造价加上利润、税金和地段差价计价。新建砖混套房市场价基价不少于每平方米建筑面积600元，旧房按重置价打成新折扣后计价。 公有住房的标准价、综合造价和市场价，每年公布一次。由市住房制度改革领导小组办公室会同国有资产、房地产、物价部门进行测定，经市人民政府审核后报省人民政府批准执行。 公房售价计算办法: 新房售价,新房基价,地段增减率×朝向增减率×层次增减率×结构等级增减率。 旧房售价,新房基价×95%×减新率×地段增减率×朝向增减率×层次增减率×结构等级增减率。 成新率=100%一折旧率×使用年数。 1996年金华市区被评为全省住房解困先进城市，1998年被评为全省住房制度改革先进城市，2000年市住房委员会办公室被评为全国房改先进单位。市区累计出售公房33962套，建筑面积208.8万平方米，占可售公房95.8%，累计集资建房10646套，计80万平方米，完成国家安居工程1172套，计建筑面积9.82万平方米，到2004年底市区人均居住面积已达到21.93平方米，居民居住条件得到明显的改善。 附表:金华市区公有住房房改成本价 20 金华市区公有住房房改成本价 文 号 房 改 价(元/平方米) 市 场 价(元/平方米) 金房改(1993)05号 330元/平方米 600元/平方米 1993年4月1日起) (1993年4月1日起) 金房改(1995)01号 530元/平方米 840元/平方米 (1995年6月30日以前) (1995年6月30日以前) 金房改(1995)01号 600元/平方米 930元/平方米 (1995年7月1日至1997年3月31日) (1995年7月1日至1997年3月31日) 金房改(1997)05号 630元/平方米 市场价 (1997年4月1日至1999年12月31日) 租金调整 1993年，市人民政府印发了《金华市区公有住房提租和补贴暂行办法》，自1993年4月1日起试行。 职工、居民在金华市区租住的公有住房，在规定面积标准内，每平方米使用面积基本月租金统一提高到0.45元，并按公房地段、楼层、结构等因素增减计租。计算租金采取“基本租金加减法”，即公房月租金(元)=(0.45+地段价+结构等级差价+楼层差价)×使用面积。在提租的同时，对离退休及困难职工实行了减免政策。对1937年7月6日及以前参加革命工作的离休干部及已故离休干部配偶，净增租金全额免交;1937年7月7日-1942年12月31日参加革命工作的离休干部及已故离休干部配偶，净增租金减免70%;1943年1月1日-1945年9月2日参加革命工作的离休干部及已故离休干部配偶，净增租金减免60%;1945年9月3日-1949年9月31日参加革命工作的离休干部及已故离休干部配偶，净增租金减免50%;以上已故离休干部配偶无固定收入且单独居住的，净增租金全额免交。特等和一等残废军人，住房在规定标准面积之内，提租补贴后净增租金全额免交;民政部门确认的社会救济户，住房在规定标准面积之内，提租补贴后净增租金全额免交，减免时间暂定一年;非在职优抚户、享受抚恤待遇生活困难的烈属、生活困难的退休干部职工，住房在规定标准面积之内，提租补贴后净增支出在4元以上部分，由所在单位给予50%的补助;没有单位的在新增租金中减免，减免补时间暂定一年;退休职工租金减免30%。 按照“迈小步、不停步”的方针，稳步推进租金改革，市区从房改前的的每平方米0.068元逐步提高到3.00元。为照顾困难职工，提租减免政策也在不断调整，1999 21 年9月1日起，提租减免政策中的净增租金减免改为租金减免，2003年12月1日起，减免对象又有扩大，对市政府确认的最低生活保障户，实行租金全额免交。 金华市区公有住房租金标准 起 始 时 间 月 租 金 (元/平方米) 房改前 0.068元/平方米 1993年4月1日 0.45元/平方米 1995年7月1日 1.10元/平方米 1996年7月1日 1.36元/平方米 1997年11月1日 1.50元/平方米 1999年9月1日 1.96元/平方米 2001年5月1日 2.55元/平方米 2003年12月1日 3.00元/平方米 第三节 住房货币分配 1999年初，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》和《浙江省关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》精神，按照省住房改革委员会的统一部署，经过大量调查测算，反复研究、讨论，广泛征求市区400多个单位的意见，在对市区行政、 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 干部、职工住房情况全面调查摸底的基础上，拟定了《金华市区进一步深化城镇住房制度改革实施方案》的征求意见稿，几经修改， 于12月1日发布实施。方案对住房补贴的发放分别作如下规定:对1999年1月1日以后参加工作的职工，由单位按月给予不高于本人工资5%的住房公积金补贴，建立住房公积金补贴制度;对1998年以前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工(包括离、退休职工)，由单位按规定发给一次性住房补贴及工龄补贴，一次性住房补贴总额为:经济适用房价格的一半与职工可享受的住房补贴面积和住房补贴比例的乘积(1999年用于补贴的经济适用房价为每平方米建筑面积950元，补贴比例为40%)，工龄补贴总额为年工龄补贴额与1994年底前工龄和职工可享受的住房补贴面积的乘积(1999年年工龄补贴额为3.2元/平方米;补贴标准为一般干部职工70 22 平方米，科级干部(含中级职称人员)80平方米，处级干部(含副教授级职称人员)90平方米，正厅级干部120平方米。住房货币化分配，进展平稳，至2004年底止已有 人次实行住房货币补贴，金额 亿元，有 人实行住房公积金补贴，金额 万元。 第四节 住房公积金管理 1993年1月6日，印发了金房改[1993]03号《金华市区住房公积金暂行办法》，金华市区住房公积金制度从1993年4月1日起全面建立，单位和职工的住房公积金缴交比例为月工资的5%。1995年，完善了住房公积金政策，市住房制度改革领导小组、市财政局、市人民银行联合下发了金房改[1995]03号《金华市区住房公积金暂行办法》，对住房公积金的归集、使用、管理、支取、转移等进行了规范，并对住房公积金委托归集方式和管理方式进行了改变，从1995年7月份新住房公积金制度实施起，变单位按月转帐交纳公积金为“中心”电脑特约托收，变银行房信部记帐为“中心”直接记帐到人，提高了公积金管理、使用、支取结息等工作的科学性、规范性和透明性。1997年7月调整住房公积金缴交基数和缴交比例，缴交比例提高了2个百分点，2000年又适当调整了住房公积金的缴交比例和缴交基数，缴交比例由7%提高到8%，并规定有条件的单位还可以上浮3个百分点，困难企业可下浮3个百分点。至2004年底，金华市区参加住房公积金制度的职工共7.58万人，累计归集住房公积金10.9亿元。 市区的住房公积金个人贷款业务从 1996年开始，是年6月印发了《金华市区政策性住房抵押贷款暂行办法》，贷款对象为第二期青春东区安居工程购房户、市政府婺江新村购房户、房管局拆迁安置户。1998年在原来的基础上，修改了个人住房抵押贷款办法，印发了《金华市区个人住房担保委托贷款办法》，全面推行个人住房抵押贷款，2001年又进一步修改了住房公积金个人贷款办法，印发了《金华市区住房公积金个人住房贷款办法的通知》，住房公积金贷款范围又有进一步扩大，购买期房也可申请公积金贷款，而且贷款的最高限额也随着房地产经济的发展作相应的调整，从开始的3万元提高到最高的30万元，贷款发展迅速，至2004年底共为11122户职工家庭提供住房公积金贷款10.34亿元，住房公积金贷款余额占公积金归集余额的87.6%，住房公积金贷款已成为职工解决住房困难或改善住房条件的重要途径。 住房公积金制度的管理水平不断提高，监督体系逐步完善，1997年底开通了个人 23 住房公积金电话自动查询对对帐系统，1998年起实行了每年向社会公告住房公积金制度实施情况及财务报告制度，2001年6月印发了《关于开展住房公积金年度验审工作的通知》，市区从2001年开始开展住房公积金年审工作，7月1日起又开始发放住房公积金存折，作为缴存住房公积金的有效凭证。市区的住房公积金管理严格按照国务院《住房公积金管理条例》及省有关财务规定，实现了电算化、规范化管理，资金规范运作，确保安全。市住房公积金管理中心自1999年起到2004年连续六年被评为金华市预算外资金管理先进单位，2000年至2003年连续四年被评为省住房资金岗位目标责任制考核先进单位。 1993--2004年金华市区住房公积金缴存基数及比例 住房公单位缴交住 积金缴房公积金补上下存比例 贴比例(1999年度 文件依据 缴存基数 限限备注 年1月1日以(元) (元) 个单后参加工作人 位 的职工) 金房改1993.4—1995.6 1993年4月工资 5% 5% 无 无 无 [1993]03号 5% 5% 金房改1995.7—1997.6 1994年6月工资 无 1500 200 [1995]03号 外商投资企业及其中7% 7% 方职工 1996年12月工资总额 5% 5% 金房改1997.7—1999.12 无 2000 300 [1997]08号 外商投资企业及其中1996年月均工资总额 7% 7% 方职工 缴交比例经核准，有条金房委2000.1—2002.6 上年月均工资总额 8% 8% 5% 3000 460 件的单位增1-3%，困[1999]19号 难企业降低1-3%。 1、缴交比例经核准， 有条件的单位增 1-3%，困难企业降低金房改2002.7— 上年月均工资总额 8% 8% 5% 无 790 1-3%。 [2002]10号 2、缴存基数经核准最 低可按600元计算。 24 1996,2004年金华市区住房贷款规定 贷款比最长期最高贷额 执行时间 文件依据 例 % 限,年, ,万元, 备注 1996年6月27日 金房改[1996]06号 10 单位贷款期限最长不超过3年 3 1998年4月23日 金房委[1998]04号 50 金房委金[1999]0315 1999年2月1日 号 5 金房委金[1999]22夫妻双方只有一方实行住房公积金制2000年1月1日 号 8 度的为4万元 夫妻双方只有一方实行住房公积金制2000年6月1日 金房委[2000]13号 12 度的为6万元 20 夫妻双方只有一方实行住房公积金制2001年1月2日 金房委[2001]01号 16 度的为8万元 2002年1月1日 金房委[2001]21号 夫妻双方只有一方实行住房公积金制70 2002年3月1日 金房委[2002]04号 20 度的为10万元 30 夫妻双方只有一方实行住房公积金制2003年5月15日 金房委[2003]8号 30 度的为15万元 夫妻双方只有一方实行住房公积金制2004年6月1日 金管委[2004]3号 20 度的为10万元 25 第四章 市区地产管理 第一节 土地资源 1985年，金华撤地建市，市区总面积2044.28平方千米(包括原婺城区和原金华县的全部行政区域)，约占全省总面积的2.04%。江山~绍兴深断裂带横贯金华市区，形成南北山峦对峙，中部丘陵平原相间，两山夹一川的走廊式独特地形。呈现以山地丘陵、缓坡岗地、河谷岩平原错落构成盆地的地貌，其中:山地丘陵，海拔156米、相对高度50米，坡度25度以上的山地和丘陵1035.2平方公里，占市区总面积的50.62%。南山的小金竹尖海拔1336米，为境内最高峰，其次是龙坑尖(1328米)，其三是小龙葱尖(1324.3米);北山的大盘山海拔1312米，雄居北屏制高点。缓坡岗地，海拔60~150米，坡度15~25度的缓坡岗地626平方千米，占市区总面积的30.62%。河谷平原，海拔在50米以下，横向相对坡度小于10米，主要由河流冲积而成，约383平方千米，占市区总面积的18.7%。其中的白龙桥镇雅苏村海拔31米，为市区最低点。 耕地面积 明万历《金华府志》载:成化八年(1472)金华县(今金华市区)官民田土，田五千九百三十六顷九十四亩二厘，地一千七百七十六顷四十八亩三厘。汤溪县(今金华市区)田二千四百七十五顷三十六亩八分九厘，地三百九十一顷七十一亩三分九厘。合计田地105.8万亩。清康熙六年(1667)金华县田五千九百六十七顷六十五亩六分九厘，地一千五百五十五顷六分五厘。汤溪县田二千三百五十三顷十四亩三分五厘。合计107.02万亩。民国三十六年(1947)，耕地面积金华县682078亩，汤溪县351589亩，合计1033667亩。1950年，位于衢江以北，原属汤溪县的70平方千米土地面积划归兰溪。1985年市区耕地面积64.68万亩，1995年减至57.6万亩。从1999年起至2004年底，市区共批准建设占用耕地 万亩。与此同时，市政府对市区田、水、路、林、村实行全方位整理，共开发、复垦增加耕地 万亩，连续8年实现了耕地占补平衡，靠土地整理获取发展空间，确保建设浙江中西部中心城市占用土地的需要，促进金华市区经济持续发展。 第二节 土地管理 一、管理机构 民国十六年(1927)前，金华道及所属各县无土地管理机构，土地由民政科兼 26 管。十九年(1930)6月，民国政府颁布第一部《土地法》二十四年(1935)4月，民国政府公布《土地法施行法》，先后推行土地陈报、多次开展地藉调查、清查地粮、颁发《土地管业证》。二十九年(1940)，县政府设地政科，专事土地管理工作。 新中国建立后，1950年6月，金华专区实施“土地管理”，完成“户地清册”。1951年7月完成土地改革工作，地藉资料及土地管理工作由县民政科兼办、管理。1975年前后，土地划归农业局管理。1985年8月，金华市农业局设土地管理科，负责建设用地审批。1987年1月施行《中华人民共和国土地管理法》。1986年11月，金华市区设统一征地办公室，负责市区征地管理。 1988年3月22日，建立金华市土地管理局，成为市政府主管土地的职能部门。5月13日，原设在市农业局的土地管理科建制划归市土地管理局。7月，土地管理局内设机构和下属服务单位配套到位。与此同时，各县(市、区)土地管理局及内设机构相继建成，乡镇普遍设立土地管理所，村委会建立土地管理小组、或称建房管理小组。各级土地管理机构、工作、职能、职责以及各项规章制度的执行和运作，已趋向健全和完善，土地管理步入正常、有序的轨道。1995年10月16日，金华市土地管理局与市城乡规划管理局合并，成立金华市国土管理规划局。2001年12月，市土地管理与城乡规划管理分设，前者改名为金华市国土资源局，后者改名为金华市规划局，市区地产由市、区国土资源局分级管理。 27 2004年金华市国土资源局内设机构图 金华市国土资源局 行政机构 金金金事业机构 华华华工 市市市会 婺金经 城东济 区区技 国国术市 土土开 地建土土金市市资资发办 藉设地地源源区华土地公管管用监局 局 国 市地产室 理理地察土征监管服科 科 管资务地察理理源 站 办支局 局 科 市公队 国室 土金资华 源市局 房综地 合产 咨档 询案代室 28 理 中 心 二、地藉管理 地藉原先仅为征税而建立的一种田赋清册(簿册)，其登记的内容仅为土地的隶 属及应纳课税的土地面积、土地质量等级和土地税额等。随着社会经济的发展和科学 技术进步，地籍概念有了新的延伸、内容也随之增多，包括土地位置、界址、权属、 数量、质量和用途(地类)等基本状况。先人把其当作土地的户藉，现已成为国家管 理土地、取得土地资料、维护土地制度、合理利用土地、制订经济计划而采取的行政、 法律、经济、技术等综合措施的重要依据。地籍管理的主要职责:地籍调查、土地登 记、土地统计、土地分等定级、地藉档案管理等。 1992年金华市区各类土地权属面积 单位: 亩 权 居民点及未利用 备 市区 总面积 耕地 园地 林地 牧草地 交通用地 水域 属 工矿用地 土 地 注 原婺城区 379234.9 194783.4 41599.1 67805.8 25147.8 4059.3 26371.8 19467.7 集体原金华县 2497735.6 712771.2 208106.4 1310298.7 121.1 88647.6 12941.3 80923.9 83925.4 所有 合计 2876970.5 907554.6 249705.5 1378104.5 121.1 113795.4 17000.6 107295.7 103393.1 原婺城区 67592.7 5770.6 6502.5 13361.6 23615.4 4179.3 13402.5 760.8 全民原金华县 126151.3 17630.7 13003.1 9519.1 454.3 7969.8 9006.6 65951.8 2615.9 所有 合计 193744 23401.3 19505.6 22880.7 454.3 31585.2 13185.9 79354.3 3376.7 原婺城区 1143.5 80.3 5.2 961.8 1.1 91.4 3.7 权属 原金华县 2257.5 219 199.3 965 5.4 11.5 761.9 95.4 未定 合计 3401 299.3 204.5 1926.8 6.5 11.5 853.3 99.1 原婺城区 447971.1 200634.3 48106.8 82129.2 48764.3 8238.6 39865.7 20232.2 三项原金华县 2626144.4 730620.9 221308.8 1320782.8 575.4 96622.8 21959.4 147637.6 86636.7 合计 合计 3074115.5 931255.2 269415.6 1402912 575.4 145387.1 30198 187503.3 106868.9 1、调查、登记、统计 在土地登记前必须进行地籍调查。查清每一宗土地的基本情况，达到权属合法、 界址清楚、面积正确。为此，1991年，金华市区抽调71人，组成土地权属调查队和 29 6支测量队从事地籍调查，至1993年12月完成了市区18.5平方千米、7853宗土地权属的调查和测量，汇总成一套完整的地籍档案资料。 土地登记分“初始”、“变更”两类。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内对辖区全部土地或者特定区域的土地进行普遍登记。变更土地登记是指初始土地登记之后，其土地权属、用途、面积、界址发生变更的，或因自然灾害土地被毁者，均湏申请、办理变更土地登记。金华市初始土地登记于1988年10月全面展开，其程序为:申报——地籍调查——权属审核——注册登记——颁发土地证。至2004年末，金华市区国有土地使用权已发证 份，集体土地使用权证已发证 份，变更土地登记已发证 份。 土地统计分“初始”、“经常”两类。初始土地统计是以土地登记的文件、图表、资料为依据，最初或首次进行的统计;经常土地统计是因初始土地统计资料与后发生的变化，及时进行修正和补充。经常性统计，要把变化的土地面积，地类面积和地界标绘，正确反映在土地统计平面图上，以及时掌握资源的动态变化。土地统计的基本任务，是对土地权属、利用类别、等级和面积等进行统计和分析，提供统计资料，实行统计监督。土地统计报表总体上可分为简单表、分组表和复合表三种。1995年，按国家土地统计制度规定填报的年报，金华市计有:土地利用现状分类面积、耕地面积变化情况、各类建设用地当年增加面积、城镇建设用地当年增加面积、审批用地和计划执行情况、国有土地使用有偿出让、获得土地使用权方式、土地违法案件检察处理情况、土地管理机构和人数、资金来源情况、土地开发复恳情况、土地管理综合统计定期报表主要指标等12种。半年报有用地执行情况统计表。季报有国有土地使用权出让情况统计表、建设用地审批情况统计表、建设占用土地类型情况统计表。月报有国有土地使用权有偿出让分项月报表等。此外，还建立了土地统计台帐，将零散的原始记录和原始核算资料，按时间顺序，用表格形式逐一进行登记，日记月结，形成帐册，及时、全面、详细地记录了土地变更情况。 2、土地定级估价 城镇土地定级估价，是根据城镇土地的经济和自然两个方面的属性及其在社会经济活动中的作用所作出的综合评估。 1、临时基准地价 1992年10月4日，金华市国有土地使用制度改革和房地产开发领导小组制订了《金华市区土地临时基准地价(试行)》。市区临时基准地价是根据国家《城镇土地定级规程》，依照商服繁华影响度、交通便捷度、人口密度、基础设施完善度(包括 30 生活设施、公用设施)、环境质量优劣度等因素，结合城市规模和发展情况，进行评价分级。金华市区临时基准地价将土地分为4级，考虑到同一级别内土地各因素的作用分值相差，在同一级别中又分三类。在评估中以“收益还原法”为主，结合“成本法”、“比较法”、“剩余法”测算出不同级别的地价，然后参照各个因素进行修正，确定各级地类地价。这是市政府确定出让地价的依据，也是土地交易市场的指导价。 1992年金华市区土地级别划定 级别 划 定 范 围 以人民广场、西市街、新华街的地块为中心，西至铁路、老火车站，东至胜利街、南至婺江路、北至人民 路及八一北路新狮道口以南地块(称A地块);以火车新客站为中心的站前区地块(称B地块);以双龙路一 为主轴线，两侧各延伸30米的地块(称C地块);以八一南路为主轴线，南侧各延伸30米的地块(称D地 块);以双溪西路为主轴线，两侧各延伸30米的地块(称E地块);以五一路为主轴线，两侧各延伸30米 的地块(称F地块);以人民西路为主轴线，两侧各延伸30米的地块(称G地块)。 A、B、C、D、E、F、G七大地块的外围。A地块外围北至铁路，东至东市街及人民东路两侧各30米至东关; B地块外围北至环城西、北路外延50米，东至八一北路北段外延30米、西至鲍塘路、解放西路西段外延二 30米。C地块外围西至婺星路外延30米，东至D地块;D地块外围至八一南路外延200米;E地块外围南 外延700米，北至江南路;F地块外围东、南至铁路、西至C地块，北至B、G地块;G地块外围东至铁路。 三 一、二级以外地域，环城路外侧80米以内地块。 四 大黄山工业区，环城路外侧80米以外地块。 1992年金华市区土地临时基准地价 商业用地 地价单位:元/平方米 级别 类别 备 注 中山路(火车站至西市街);新华街(中山路至人民路);西市街(中山路至解放东路);解放东路(铁路至胜利街);1 八一北路(通济桥至铁路);铁路新客站站前区;文化路(西市街至新华街);人民西路、五一路。 一 西市街(中山路至婺江边);中山路(西市街至飘萍路);胜利街(解放门至将军路);文化路(后街至西市街);体育2 路、通济街、双溪西路、八一南街;双龙南路(双溪西路至汽车南站以南)。人民东路(铁路至胜利街)。 31 婺江路(中山路至飘萍路);飘萍路(中山路至胜利街);将军路(莲花井至胜利街);府上街(北至人民东路);后街;3 雅堂街;明月路;默相街;溪下街;双龙南路(,2以外)路线，胜利街(,2 以外)路段。 1 南新街;下官桥路;后城里街;汪姜路;南苑路。 婺江西路(中山路至双龙北路);飘萍路(胜利街至上浮桥);南市街;;青年路;解放东路(胜利街至红军巷);将军2 路(胜利街至旌孝街);解放西路(铁路至双龙北路);新华街北段(人民东路以北)。 二 人民东路(胜利街至东市街);北山路(铁路道口至停车场);旌孝街(将军路至东市街);解放西路(双龙北路以西); 3 婺江西路(双龙路至河盘大桥);北山路(祝丰亭以南);人民东路(东市街至东关);环城西路(鲍塘路至北山路); 环城北路(北山路至八一北路);兴南路;凤凰山北路;长山路;婺星路;凉帽山路;鲍塘路。 1 八一北路北段(铁路至环城北路);浮桥街;友渎南路;江心路。 2 旌孝街(东市街至至电大);河盘桥路。 三 婺江西路(河盘大桥至婺江大桥);环城西路(鲍塘路以西);北山路(祝丰亭以北);环城南路;环城东路;环城北路3 (二,以外)地段。 1 环城西路以西商业用地。 四 2 环城东路以外商业用地。 3 大黄山工业区、秋滨等地商业用地。 其他类别用地 地价单位:元/平方米 用地类别 地价 住宅 工业、交通及其它 机关、文教卫 级别 一 600~500 300~250 200~180 二 500~400 250~200 180~150 三 400~300 200~150 150~120 四 300~200 150~120 120~100 2、定级估价 1995年末，金华市区完成了土地定级估价。遵循国家有关土地定级、估价规程和地价体系、技术途径，以分类基准地价为基础，静态分析与动态分析并举，建立了以基准地价和宗地标定地价为核心的金华市区地价体系，对于指导日常的土地评估、地价管理，具有重要的作用。 金华市区土地定级估价面积为90平方千米，以建成区为主，适当扩大到近期建设发展区域，东至城市规划外环线，南至新330国道，西到城市规划外环线，北至杭 32 金衢高速公路。市区土地定级估价，经过资料收集、调查、资料分析、整理、计算、成果论证、验收鉴定。主要成果有金华市区级别地价表、金华市区商业路线价表、金华市住宅商业区片价表、金华市区商业路线价图、商业级别地价图、商业住宅片价图、住宅工业级别地价图以及金华市区土地估价信息成果应用等。 为主，适当扩大到近期建设发展区域，东至城市规划外环线，南至新330国道，西到城市规划外环线，北至杭金衢高速公路。市区土地定级估价，经过资料收集、调查、资料分析、整理、计算、成果论证、验收鉴定。主要成果有金华市区级别地价表、金华市区商业路线价表、金华市住宅商业区片价表、金华市区商业路线价图、商业级别地价图、商业住宅片价图、住宅工业级别地价图以及金华市区土地估价信息成果应用等。 金华市土地基准地价，是按不同土地级别、不同地段(路线段、区片)分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的单位面积平均价格，它是以分类用途土地使用权区域价格来表示，基准地价反映地产市场中地价水平和变动趋势，同时也是评估标定地价的基础。 基准地价表达方式 用 途 表达方式 商业用地 路线价、区片价、路线、路线级别价 住宅用地 区片价、区片、区片级别价 工业用地 级别价 标定地价，是在正常土地市场中，在正常的经营管理条件和政策作用下，某一具体地块在某一定时期一定使用年限内的土地使用权价格，是基准地价的延伸，使土地价格更趋于合理、准确。 土地定级估价成果，常用于土地出让底价评估，制定土地使用税标准，划拨土地使用权补交出让金的标准制定，同时也是企业清产核资和组建股份制企业土地资产评估以及在城市规划、合理利用土地的依据。还用于抵押估价，会计目的的估价等等。 1995年制定的金华市区土地级别范围，市区级别地价，市区商业路线价，市区住宅、商业区片价附后。 市区商业路线价，市区住宅、商业区片价附后。 33 1995年金华市区土地级别范围表 级别 范 围 面积(平方千米) 胜利街——人民东路——人民西路——石油总公司——五一路——原铁路——老一 14.88 火车站东侧——婺江东路以内 一级地以下，金华江——东市街——铁路——环城西路——劳动路——凤凰山北二 32.67 路——解放西路——双龙南路——婺江西路以内;金钱寺路——龙渎南路——婺 星路——金婺路——双龙南路——金星路——金钱寺路以内 环城东路——铁路——东市街——义乌江——东关大桥以内;道源塘人行立交桥 ——河上桥第二运输公司北侧——骆家塘西侧——二环线——友谊水库——后地三 南侧——铁路道源塘人行立交桥以内;解放西路——凤凰山北路——劳动路——4.36 解放西路——婺江西路——双龙大桥以内;五百滩;江南二级以外、西关路—— 环城南路——武义江以内 戴让——原铁路——铁路——环城东路——义乌江以内;环城东路——环城北路四 ——道源塘人行立交桥——铁路以内;环城西路——铁路——婺江西路——婺江7.45 大桥以内;西关路——金华江——高田——高兰公路以内 五 估价区范围内其余地域 61.83 1995年金华市区级别地价表 地价单位:元/平方米 类型 商业 住宅 工业 级别 一 4186 820 305 二 2905 672 245 三 2250 530 206 四 1619 480 187 五 908 390 165 1995年金华市区商业路线价 34 地价单位:元/平方米 编号 路线段名 范 围 地价 1 西市街北段 解放东路——中山路 4900 2 新华街南段 解放东路——中山路 4500 3 文化路 新华街——西市街 4500 4 八一北街南段 解放东路——通济桥 4200 5 解放东路西段 铁路——胜利街 4000 6 站前路 环城西路——后城里街 3600 7 人民西路 铁路——环城西路 3600 8 双溪西路 婺星路——八一南路 3000 9 五一路 新火车站——八一北街 3000 10 中山路中段 西市街——八一北街 3000 11 解放西路东段 五一路——铁路 3000 12 西市街南段 中山路——金华江 3000 13 解放东路东段 胜利街——红军巷 3000 人民西路东段及人民东14 后城里街——新华街 3000 路西段 15 中山路西段 老火车站——八一北街 2600 16 新华街中段 人民东路——解放西路 2750 17 八一南街 城南桥——金星路 2700 18 八一北街中段 铁路——解放西路 2300 19 双龙北街 新火车站——双龙大桥 2300 20 人民东路西段 新华街——胜利街 2200 21 金婺路 婺星路——双溪东路 2100 22 胜利街中段 将军路——飘萍路 1850 23 凤凰山路北段 站前路——劳动路 1800 24 下官桥路 龙渎南路——双溪西路 1800 25 后街 将军路——中山路 1750 26 婺江东路及西路东段 双龙大桥——飘萍路 1700 27 双龙南街 双溪西路——金婺路 1700 35 28 后城里街南段 五一路——铁路 1650 29 环城西路车站段 铁路——人民西路 1650 胜利街北段及胜利北街30 青春路——将军路 1650 南段 31 飘萍路西段 中山路——胜利街 1500 32 中山路东段 西市街——飘萍路 1500 33 南新街 江南路——龙渎北路 1450 34 解放西路中段 五一路——双龙北街 1450 35 江姜路 双溪西路——南苑路 1450 36 新华街北段 八一北街——人民东路 1250 37 人民东路中段 胜利街——旌孝街 1250 38 八一北街北段 铁路——环城北路 1250 39 后城里街北段 铁路——环城北路 1050 40 飘萍路东段 胜利街——上浮桥 1000 41 胜利北街北段 青春路——城北干道 1000 42 东市街 人民东路——飘萍路 1000 43 婺星路 龙渎南路——金发路 900 44 劳动路 环城西路——五一路 900 45 解放西路西段 双龙北街——河盘桥 850 46 婺江西路中段 河盘桥——双龙大桥 800 47 凤凰山路南段 劳动路——解放西路 800 48 胜利街南段 飘萍路——婺江 800 49 后城里街北段 铁路——环城北路 750 50 婺江西路西段 婺江大桥——河盘桥 700 51 长山路 环城西路——解放西路 700 52 环城路 上述路段以外的环城路 600 1995年金华市区住宅、商业区片价表 地价单位:元/平方米 区片号 范 围 住宅地价 商业地价 36 东 南 西 北 1 后街 中山路 铁路 解放东路 935 1510 2 胜利街 中山路 后街—明月路 人民东路 791 1200 3 将军路—明月路 解放东路 铁路 人民东路 846 1350 4 铁路 五一路 石油总公司以西 人民西路 791 1200 5 铁路—五一路 婺江西路 双龙北路 解放西路 739 1010 6 八一北街 婺江西路 老火车站西侧 铁路 770 1100 7 胜利街 婺江东路 八一北街 中山路 791 1200 8 东市街 金华江 胜利街 将军路 665 911 9 东市街 将军路 胜利街 人民东路 665 911 10 铁路 人民东路 胜利北街 铁路 651 892 11 胜利北街 人民东路 铁路 铁路 694 950 12 铁路 人民西路 后城里街 铁路 708 970 13 后城里街 人民西路 五一路 铁路 739 1012 14 五一路 劳动路 凤凰山北路 铁路 680 932 15 五一路 解放西路 凤凰山北路 劳动路 600 822 16 双龙北街 婺江西路 解放西路 解放西路 536 681 17 解放西路 婺江西路 环城西路 原金千线 494 627 18 凤凰山北路 解放西路 环城西路 劳动路 536 681 19 凤凰山北路 劳动路 环城西路 铁路 612 838 20 北山路 铁路 后地东侧 区党校北侧 571 725 第二运输公司北21 八一北街 铁路 北山路 578 734 侧 22 道源塘人行立交桥 铁路 八一北街 河上桥 529 672 23 环城东路 铁路 道源塘人行立交桥 环城北路 469 540 24 环城东路 人民东路 道源塘人行立交桥 铁路 536 681 25 环城东路 义乌江 东市街 人民东路 550 698 26 戴店 义乌江 环城东路 铁路 469 540 27 二环线 义乌江 戴店 下周村北公路 381 419 28 二环线 接27号区片 环城东路 铁路 394 433 37 29 二环线 铁路 金杭公路 二环线 388 427 30 金杭公路 环城北路 河上桥—何马头 二环线 408 449 第二运输公司31 河上桥—何马头 骆家塘西侧 二环线 422 464 北侧 32 骆家塘西侧 区党校北侧 部队东侧 二环线 508 645 33 部队东侧 后地南侧 友谊水库 二环线 522 663 34 环城西路 铁路 金千线 后地南侧 456 524 35 环城西路 环城西路 金千线 铁路 456 524 36 环城西路 长湖 铁路 铁路 463 532 37 环城西路 金华江 铁路 长湖 439 505 38 铁路 金华江 二环线 长湖 367 404 39 铁路 长湖 二环线 金千线 381 419 40 友谊水库 黄桥头北侧 金千线 二环线 415 456 41 南新街 龙渎北路 金华江 江南路 564 716 42 通济桥—城南桥 友渎北路 南新街 江南路 612 777 43 双龙南街 双溪西路 婺星路 龙渎南路 625 856 44 八一南街 双溪西路 双龙南街 龙渎南路 708 970 45 武义江 金婺路 金钱寺路 武义江 564 716 46 金钱寺路 金婺路 八一南街 武义江 694 950 47 八一南街 金婺路 双龙南街 双溪西路 708 970 48 双龙南街 金婺路 婺星路 双溪西路 638 874 49 婺星路 环城南路 西关路 金华江 494 627 50 西关路 环城南路 环城西路 金华江 440 506 51 石油总公司以西 五一路 五一路 人民西路 739 1012 52 双龙南街 环城南路 婺星路 金婺路 536 681 53 工商城西侧 金星路 双龙南街 金婺路 600 822 54 金钱寺路 金发路 红旗工业区西侧 金婺路 680 932 55 武义江 金星路 金钱寺路 金婺路 550 698 56 金钱寺路 金星路 工商城西侧 金发路 625 856 57 武义江 58区片以北 59区片以东 金星路 494 627 38 58 57、58区片以西 环城南路 金钱寺路 金星路 501 636 59 金钱寺路 环城南路 八一南街 金星路 536 681 60 八一南街 环城南路 双龙南街 金星路 529 672 61 武义江 二环线 八一南街向南延伸 环城南路 388 427 62 八一南街向南延伸 二环线 大黄山公园以东 环城南路 374 411 63 大黄山公园 二环线 西湖塘 金兰公路 415 456 64 西湖塘 二环线 黄村 金兰公路 395 434 65 黄村 二环线 铁路 金兰公路 360 396 66 铁路 铁路 二环线 金华江 360 396 67 高田以东 金兰公路 铁路 金华江 360 419 68 环城西路 金兰公路 高田 金华江 429 493 69 415 456 70 415 456 71 408 449 72 388 427 73 381 419 74 388 427 75 408 449 76 408 449 77 381 419 78 360 396 79 360 396 说明:1、商业区片价指区片范围内路线价以外零星商业用地的地价。 2、后城里街、劳动路、二环线、金婺路、西关路、金发路、金星路系暂名。 3、该资料引自《金华市市区土地估价研究成果报告》，69~79区片范围四至略。 建设用地管理 建设用地管理，主要是权属管理，就是依法征用、划拨土地有关事宜，同时做好利用、管理 1、申请、审批程序 金华市根据国家、省有关规定，国家建设用地申请、审批现行程序: (1)申请选址。用地单位持经过有批准权的主管单位批准的建设项目计划任务或 39 上级主管部门有关确认项目的证明文件，向拟征地所在地的县(市、区)人民政府土地管理部门提出申请，经县(市、区)人民政府规划主管部门同意定点后，由土地管理部门会同有关部门根据建设项目的性质、规模，结合当地规划要求进行选址。土地管理部门在设计任务书上签署该建设项目要遵循的具体意见。如使用土地数量、类别等。同时，还须在不小于二千分之一地形图上，用红笔画出该项目建设用地不可突破的红线。涉及交通、环境保护、文物保护、消防安全、林地征用的，应分别取得各有关部门的同意。 (2)拟定征地费用包干方案。按照预定选址要求，并在初步设计中的总平面布置图完成以后，土地管理部门及时向被征地单位说明征地理由、征地范围及有关政策，组织建设单位和被征地单位及有关部门共同拟定征地费用包干方案。禁止用地单位与被征地单位直接商定征地条件。 (3)核定用地面积。建设项目的初步设计正式批准后，用地单位持这一批准文件、初步设计说明书、总平面布置图和“红线”图等，向土地管理部门正式申请建设用地面积。经土地管理部门对建设项目的用地界限、类别、数量核实之后，并主持用地单位和被征地单位依据征地补偿的各项内容、正式签订征用土地协议，填写《国家建设征用土地报批表》，在县(市、区)人民政府权限之内批的，应将该报批表一份抄送省土地管理部门备案。需转报省人民政府审批的，应将《国家建设征用土地报批表》一式六份及附件一套及时转报。 (4)划拨土地。征用土地批准以后，土地管理部门向用地单位核发《建设用地许可证》，作为建设单位动土和审批(建设工程规划许可证)的凭证。再由所在地的市、县、区土地管理部门根据计划进度一次或分期划拨土地。 对于用地数量不多的建筑工程，扩建工程，可将征用土地程序简化办理，但其中关键的部分，如申请选址，核定批准建设用地、划拨土地等都是一致的。 2、征用土地 征用土地，是国家为了经济、文化、国防以及兴办社会公共事业等方面建设的需要，采取行政措施，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施，它具有一定的强制性。土地被征用后，其土地所有权属国家，建设单位只有土地使用权，征用土地要支付被征土地补偿、青苗补偿、附着物补偿及安置补助等经费，调整农业税和粮食定购指标，妥善解决被征用土地单位群众生活等有关问题。抢险救灾、军事紧急需要，可以先行使用，但事后应按规定补办手续。征用土地一般是直接征用。1992—1995年也有预征。直接征用是国家建设用地，依照法定批准权限，经县级以上人民政府批准、 40 核发《建设用地许可证》。征用土地要支付的费用确定后，根据有关规定计算，一次包定，由用地单位向市(县、区)土地管理部门支付。预征主要是近期发展项目用地。预征由市(县、区)土地管理部门与被征地单位签订预征协议，预付20%的征地费用，正式征用前，仍由原用地单位使用。直接征用和预征需由市(县、区)土地管理部门支付征地费用，用地单位不得直接与被征地单位发生经济往来。 1996至2004年金华市区历年征用土地面积 年份 面积 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 合计 分类 批准用地件次 批准用地面积 其中:耕地面积 第三节 土地市场 土地市场，是国家实行经济体制改革，建立社会主义市场体系的重要组成部分。 土地市场的形成 解放后，经过土地改革，确立了国有土地全民所有制和 农民私有土地所有制。1958年，人民公社化，变农民私有土地所有制为劳动群众集体所有制(集体土地)。国营企业、国家机关、学校、团体及公私合营企业需要使用国有土地时，一律由当地政府无偿划拨土地。如选择农村集体土地，则由当地政府征用属国家所有后，再行划拨给用地单位。1998年12月修改后的《土地管理法》规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1990年5月19日，国务院公布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。1992年5月4日，金华市人民政府发布《金华市国有土地使用权出让和转让试行办法》，从此结束了长达40余年 41 国有土地无偿、无限期使用的历史，全面实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，以国有土地使用权出让、转让的形式，进入土地市场。国有土地有偿、有期限使用，并允许流动，不仅可将土地作为投资，而且可将土地使用权也作为一种投资，纳入“投入——产出——再投入”的经济循环过程。金华市区土地市场也因土地使用权流转制度的付诸实施而迅速兴起，并行使分级管理:金华市区一级土地市场的职能是土地使用权的出让，属国家垄断，由市、区人民政府负责，市、区土地行政主管部门组织实施;二级土地市场是土地使用权转让市场，开放经营，由有土地使用权者自主交易，包括转售、交换、赠与、出租、抵押、入股等。政府垄断一级土地市场，是确保二级、三级土地市场健康发展的前提。 金华市区土地市场及其管理示意图 国有土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。这项制度最早施行于1992年6月10日，金华市政府举行市区首次国有土地使用权拍卖出让，出让地块位于八一北路新狮道口东南侧，计346平方米，成交总价款155.76万元，平均每平方米单价4500元。7月31日，金华市土地管理局主持丰亭小区土地使用权招标出让，浙江广厦建筑企业集团公司中标，受让土地10.61万平方米，分期支付出让金3183.6万元。1994年9月28日，金华市土地管理局主持拍卖位于金华铁路新客站站前区6块土地国有土地使用权，共585平方米，成交金额379.2万元，平均每平方米单价6483.3元，自1992年6月至2004年底，金华市区国有土地使用权有期有偿出让累计 万平方米，出让金收入 万元。国有土地使用权出让，不仅收取地价，且有土地最终产权和土地回收权。土地使用期满，土地及其建筑附着物必须无偿交还给政府。如继续使用，使用者需向政府重新签订出让合同，补交地价。如使用者违反土地使用规定，或因政府需要，政府有权将土地收 42 回。 1991—2004年金华市区国有土地使用权出让收益表 年份 出让面积(平方米) 出让金收入(元/平方米) 出让地块 数量 (宗) 合计 其中:耕地 合同金额 实际收入 项目 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 土地使用权转让 土地使用者将自己有偿取得土地使用权的土地部分或全部有偿、有期地转让给其他土地使用者。转让方式包括出售、交换和赠予。土地使用权转让必须具备下列条件:已缴清出让金、土地使用金和税费;不改变出让合同规定的土地用途和规划要求;实际投资已达到出让合同规定的建设投资总额的20%以上;已实现出让合同规定的其他 43 转让前提条件。转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权、原出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随同转让(移)，并到市区土地管理部门办理权属变更登记手续。 土地使用者可将土地使用权出租、抵押、入股、继承，并都应依照规定向市区土地管理部门提出和办理相关登记手续。 划拨土地使用者，如领有国有土地使用证和地上建筑物、附着物合法产权证的，经批准方可转让划拨土地使用权或出租和抵押，但应按照规定签订土地使用权出让合同，依法向市、区人民政府补交国有土地使用权出让金。否则，必受查处，没收非法所得和处以罚款。 1994年至2004年，全市区土地使用权流转 宗，面积 亩、金额 万元。其中:转让 宗，面积 亩，金额 万元，出租 宗、面积 亩、金额 万元，抵押 宗、面积 亩、金额 万元。 第四节 土地监察 1987年之前，金华市区无独立行使土地监察的部门。1988年3月，金华市土地管理局建立后，内设土地监察科，原婺城区和金华县也设置了相同机构。1995年10月，土地监察科改名法规监察科，负责对土地管理法律、法规执行和遵守情况实施监督、检查;负责受理对土地违法行为的检举、控告，并调查处理土地违法案件;负责监督土地管理部门及其工作人员履行职责的情况。土地监察按照法定的权力，行使可以采取的措施，以维护和保障国家土地法律、法规的实施。1989~2004年，金华市区共组织了 次土地管理全面的和单项的执法检查，重点检查擅自下放土地审批权，多头审批出让土地使用权;越权批地;开发区、工业小区征而不用、闲置抛荒;乡镇企业未批先用土地，乡镇擅自出让土地使用权;买卖和非法转让土地等情况和案件。1989年初至1990年7月，认真清查处理了党政干部“违章”建私房的 人，内有县处级干部 人、科局级干部 人，没收和拆除房屋 平方米，收到作价款和收缴罚没款 万元。1994年9~10月，全面清查和拆除市区违章建筑，共查处违章户1401户，拆除违章建筑面积4.07万平方米。同年12月，查处了婺城区乾西乡鲍杨村未经审批占用耕地建造公墓区，经过拆毁、清理。全部复垦还田。自1988年至2004年末，金华市区累计查出各类违法用地 起，违法用地面积 平方米，其中擅自占地 起，面积 平方米;买卖和非法转让 起，面积 平方 44 米，其它 起，面积 平方米，分别作了拆除建筑物、复耕还田、补缴罚没款处理。 第五章 房地产开发与管理 金华市的房地产开发始于1984年，当时市区有原金华市商品住宅公司、金华市第一房地产开发公司(原金鹏房地产公司)，同一年成立的还有义乌市第二住宅公司、武义县房地产开发公司。其中金华市第一房地产开发公司和义乌市第二住宅公司为全民企业。 1992年市区仅有开发企业5家，其后几年逐渐增多，1995年10月金华市建设局成立房地产开发管理科，负责全市房地产开发管理。1998年金华市区房地产业开始复苏，房地产企业由38家迅速增加到65家。1999年金华市区拉开了旧城改造的序幕，随后房地产开发量逐年增加，2001年的开发量较上一年度有较大的增长，其后的2002年、2003年、2004年房地产开发都保持在一个较高的增长水平。 金华市区的房地产开发主要以住宅和商业用房为主。1996年市区商品房施工面积为62.03万平方米，其中住宅为42.08万平方米;1997年市区商品房施工面积为69.1万平方米，其中住宅为52.49万平方米;1998年市区商品房施工面积为67.85万平方米，其中住宅为51.19万平方米;1999年市区商品房施工面积为82.16万平方米，其中住宅为63.79万平方米;2000年市区商品房施工面积为93.22万平方米，其中住宅为73.77万平方米;2001年市区商品房施工面积为196万平方米，其中住宅为153.37万平方米;2002年市区商品房施工面积为330.2万平方米，其中住宅为268.67万平方米;2003年市区商品房施工面积为414.19万平方米，其中住宅为336.98万平方米;仅2002--2004年三年时间市区就开发房产1151.06万平方米，相当于1949—1999年50年时间新建开发房产的总和的 倍还要多 万平方米。 2004年，全市房地产开发共完成投资115.46亿元，同比增长48.9%;商品房施工面积为1093.95万平方米，同比增长33.1%，其中住宅为837.27万平方米，同比增长29.3%;商品房新开工面积为553.96万平方米，同比增长37.8%，其中住宅为425.67万平方米，同比增长31.1%;商品房竣工面积为265.59万平方米，同比增长10.1%，其中住宅为201.78万平方米，同比增长0.3%;商品房销售面积为219.49万平方米，同比减少19.3%，其中住宅为185.43万 平方米，同比减少22.8%;商品房预售面积为285.31万平方米，同比增长9.2%，其中住宅为238.05万平方米，同比增长8.8%; 45 商品房空置面积为29.21万平方米，同比减少22.4%，其中住宅为17.31万平方米，同比减少21.5%。 2004年，市区房地产开发共完成投资42.11亿元，同比增长45.5%;商品房施工面积为515.41万平方米，同比增长35.2%，其中住宅为400.79万平方米，同比增长31%;商品房新开工面积为242.59万平方米，同比增长33%，其中住宅为185.19万平方米，同比增长30.7%;商品房竣工面积为144.97万平方米，同比增长28.5%，其中住宅为111.97万平方米，同比增长12.9%;商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长11.7%，其中住宅为100.40万平方米，同比增长9.7%;商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少14.4%，其中住宅为107.46万平方米，同比减少19.1%;商品房空置面积为10.52万平方米，同比减少14%，其中住宅为4.32万平方米，同比减少7.2%。 房地产业已经成为金华市的支柱产业。近年来，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例及房地产业税收占地方税收收入的比例逐年上升。2003年，市区共完成房地产业税收1.99亿元，占市区地方税收收入的19%，建筑业完成税收1.49亿元，房地产业和建筑业两者税收合计占市区地方税收收入的33.2%。2004年，全市完成房地产业地方税收8.2589亿元，占全市地方税收收入的17.49%;市区完成房地产业地方税收3.3859亿元，占市区地方税收收入的25.43%。全市内资完成房地产国税收入6661万元，市区内资完成房地产业国税收入3276万元。市区房地产开发经历了一个由小规模、低水平到大规模、高档次发展的过程。 第一节 房地产开发公司 房地产开发企业是房地产市场的主体，到2004年底，全市共有房地产开发企业310家，其中:二级资质17家，三级资质93家，四级资质78家，暂定122家。市区共有房地产开发企业117家，其中:二级资质7家;三级资质38家，四级资质34家，暂定38家。近些年来，在企业数量增加的同时，企业的人员素质和技术力量，注册资本和融资能力，开发能力和开发品位也保持同步增长。据统计，市区117家开发企业的平均注册资金为1935万元左右，平均从业人员为17人左右，技术人员比例达52%。 全市二级以上开发公司简介 金华市金发房地产开发有限公司:创立于1992年11月28日，具有城市房地产二级开发资质。法人代表洪钢华。有专业技术人员50人，其中具有中级以上职称的 46 专业技术人员25人。注册资金2100万元，总资产达2.66亿元，净资产4200万元，己成功开发了金华市区的江滨小区、园丁新村、南滨花园、工业园公寓、柳湖花园东区以及金发广场、金发佳苑、金发惠苑、站前商贸区等。累计完成开发建设面积65万平方米。从1993年起，连续六年被评为AAA级信用企业，江滨小区被国家建设部评为国家级城市物业管理优秀住宅小区。园丁新村、南滨花园被省建设厅评为省级优秀物业管理小区，从1998年起该公司连续三年被评为金华市十佳房地产开发经营企业。 义乌中国小商品城房地产开发有限公司:系浙江中国小商品城集团股份有限公司控股公司，成立于1994年3月，具有二级房地产开发资质，法人代表孙文建，中高级专业技术人员占员工总数的60%，先后开发建设了宾王市场、江东商苑、菊园新村、柳园新村、宗泽路商服楼、珠海海湾花园德馨苑、江滨停车场、锦绣家园、嘉鸿华庭等公建、住宅项目，及南昌红景滩地块、北苑标准工业厂房的建设。累计开发面积达64万平方米，总投资逾15.8亿元，创利税3亿余元。该公司屡次被评为AAA级资信企业。江东商苑1#商住楼、江滨停车场评为省“钱江杯”优质工程。已通过ISO9001:2000国际质量体系论证，并获得浙江省诚信房地产企业称号。 (其他公司资料正在整理中)。 第二节 公共建设 纪念馆、图书馆 1、艾青纪念馆 艾青(1910.3—1996.5)，中国现、当代的诗坛泰斗、大师，原名蒋正涵，字养源，后取学名蒋海澄，浙江省金华县畈田蒋村人。他在诗歌创作和诗歌理论方面的巨大成就，举世公认，他不仅在现当代诗坛上有口皆碑，而且在世界诗坛上也具有广泛的影响。 艾青纪念馆位于金华婺江之畔，建筑面积为2700平方米。内设5个展厅、一个多功能报告厅、一个书画作品展览厅、一个珍藏品陈列室。 2、黄宾虹艺术馆 位于浙江金华市区黄宾虹公园中心位置，为黄宾虹公园的主体建筑，占地面积1.8万平方米，建筑面积1200平方米，于1996年10月开始动工兴建，1999年3月落成。是一座融徽、浙两派建筑艺术特色的传统民居式建筑。艺术馆坐北朝南，粉墙黛瓦， 47 以木雕、砖雕、石雕、瓦雕和壁画作装饰，将民间传统艺术与现代建筑空间巧妙地结合在一起，是一座源于传统又高于传统的艺术建筑。馆前两块绿地，映衬一座照壁，上刻宾虹大师的遗存墨迹“艺林展望”四个大字。 大门两旁，立抱鼓石一对，门框用白石、苏州御窑方砖镶贴，大方而高雅。大门内即为传统居民的天井，置有鱼缸盆景，四周木雕窗棂，古朴而精美。天井后为展览大厅，宏伟宽畅;通过穿堂进入展览后厅，是黄宾虹大师墨宝的陈列大厅，西边有一贵宾室，取黄宾虹的字名之为“朴存轩”。室内陈设古拙简朴，墙上挂有宾虹大师的丹青与对联，小天井内青竹数枝，石笋三二，风吹影动，别有一番诗情画意。 3、严济慈图书馆 位于金华市江南经济技术开发区科技园永康街。建筑面积12000平方米，可藏书100万册，现有藏书40多万册。该馆于1995年11月8日破土动工，总投资3000万元，1997年10月1日正式对外开放。 该馆是集公共图书馆、高校图书馆、科技信息情报中心和名人纪念馆于一体的多功能的现代化图书馆。是在“联合投资、股份分摊，拥有产权，共享资源，民办公助”的新模式下运作的图书馆，是金华标志性的文化建筑之一。 该馆建筑风格体现了明快、简洁、朴实、理性的特色。主体建筑由南北大楼组成，两楼之间以圆弧状回廊连接，似字母“L”，显得柔和、深邃;馆内平面布局紧凑，空间使用灵活，功能分区合理，开设6个各类阅览室和金华——枥木友好城市纪念室、多功能报告厅、展示厅以及科技市场、严济慈纪念馆。 4、金华市少儿图书馆 坐落在市区婺江北岸，与艾青纪念馆紧密相连，各成一体，毗邻原市儿童公园。建筑面积1190平方米。一期工程于1998年10月竣工并对外开放。是全省继杭州、温州市外第3个单独建制的少儿图书馆。该馆有藏书约3万册，以及300余种报刊。馆内设置:一楼开架综合书库;二楼幼儿、小学生阅览室，并设有低幼活动区;三楼中学生综合阅览室。另外还有一个多功能报告厅。 市场和商场 金华的专业市场崛起于80年代，以义乌中国小商品城为代表。这些专业市场兴起之时多以批发经营为主，产品辐射全国各地。2002年末，全市有各类市场403个，摊位11.6万个，市场成交额566.亿元，成交额超亿元的市场有32个(其中市本级12个)。 1、主要专业市场 48 (1)义乌中国小商品城 被誉为亚洲之最的中国小商品城位于义乌市，始建于1982年，是一座特大型的现代化工业消费品综合批发市场，自1991年起，市场成交额连年位居全国各大集贸市场榜首。 现拥有营业面积80多万平方米，商位3.4万个，经营人员8万余人，日客流量20多万人次。拥有28个大类，汇集了20万余种商品，几乎囊括了日用百货、副食、服装、纺织品、烟草等所有工商业消费品。代理制作为国内全新的营销方式率先在中国小商品城推广，拥有200余条联托运线路，直达国内200多个大中城市，日货物吞吐量达5000余吨。商品幅射210多个国家和地区，出口量已达总成交额的50%，长驻义乌的境外商务机构300余家，外商5000多人。市场档次不断提高。 (2)中国科技五金城 建于1992年初。1995年，由国家科委直属的中国科技金融促进会、国家科技风险开发事业中心、中国科技农村技术开发中心和浙江永康五金实业开发总公司共同发起了创建了“浙江永康中国科技五金城有限公司”。 中国科技五金城经过十余年的开发建设，已成为全国最大的五金科技产品交易市场，在国内外市场上享有盛誉。中国科技五金城占地66.67公顷，已投入建设资金5.4亿元，建设面积38余万平方米，店面摊位3000多家，拥有全国最大的五金机械室内交易市场，主要经营日用五金、建筑五金、工具五金及机电产品、金属材料、装潢材料等上万种五金产品及相关产品，并以质优、价廉、美观、适用为特色，批发全国各地，行销国际市场。 (3)金华商城 位于金华市江南开发区，是浙中物资集散中心的重要组成部分，拥有化纤布、家电、服装辅料、窗帘布艺、家具、超市及小百货、鞋类、箱包、物资调剂、碎布等12个交易区，占地面积13.33公顷，摊位4000多个，从业人员1万余人，日客流量3——5万人次，曾先后被评为“三星级规范市场”、“浙江省百强市场和区域性重点市场”。 2、主要商场 建国前，金华城区商业多为私营小店。建国后到20世纪80年代末，市区营业面积在2000平方米以上的商场有2家，分别为金华市第一百货商店、金华市五交化大楼。20世纪90年代中期以来，市区江南江北大型零售商业设施迅速增加，到2004年底，市区营业面积在5000平方米以上的商场(包括4处在建)21家，总建筑面积51.95平方米。金华市民的消费档次不断提升。 金华市区主要商场一览表 49 开业情况 建筑面积 建设总投资额商场名称 座落地址 (万?) (万元) 已开业 已建未开业 在建 金华市中华广场 西市街 1.3 ? 锦绣金华商业步行街 回溪街 l5 100000 ? 金华市第一百货商店 西市街 2.2 4000 ? 金发广场 八一南街 O.95 ? 福泰隆 宾虹路 2.4 8000 ? 大世界 西市街 O.96 5000 ? 李渔路 O.5 ? 上海农工商金华店 江苏时代超市 八一南街 1.2 ? 金华市时代广场 横街口 15 1500000 ? 宝莲国际广场 双龙南路 3 ? 金茂大厦商场 解放东路 1 ? 上海华联超市金华店 婺州街 1.2 ? 颐高数码广场 宾虹路 1.2 l600 ? 金华锦球百货有限公司 八一北路 0.5 1000 ? 金华市易买得综合超市 宾虹路 0.5 ? 中洋超市购物中心 宾虹路 0.5 ? 宾虹广场 后街 l.2 ? 西华广场 后街 O.7 ? 冠达商厦 宾虹路 O.8 ? 恒大百货 文化路 1.24 ? 中洋超市城中花园 五一路 O.6 ? 50 影剧院、体育馆 1、恒大影城 位于西市街、新华街、文化路交汇处的金华市人民影城，是一家现代化多厅复合式影院。 2、金华市青少年影剧院 位于市区人民东路231号，始建于1977年，总投资51万元，于1979年12月开业，占地面积3600平方米，建筑面积3500平方米，观众厅座位1546座。主营戏剧、电影外，还设有多种文化娱乐项目。 3、金华体育馆 位于婺江南岸、金华市经济技术开发区八一南路路口，建于1995年6月。 该馆造型别致，结构新颖，是一座现代化多功能体育馆。总建筑面积3100平方米，拥有近3000个观众席和70个座位的主席台。大厅净高13.5米，可举办篮球、排球、手球、乒乓球、羽毛球、体操、技巧、摔跤、武术、柔道、拳击、举重等体育项目比赛，同时还可举办文化娱乐、杂技、马戏等大型文艺演出和群众集会等。 4、金华市奥托康体育馆 坐落在市人民广场西侧，是一座造型别致，集古典与现代建筑风格为一体的功能较全的中小型体育馆。该馆占地面积2194平方米，总建筑面积3737平方米，共有2113个观众座位。同时还有50余个座位的主席台。于2003年人民广场改造时拆除。 医院、福利院 2002年底，全市共有各类卫生机构440个，其中综合医院32所，中医院9所，中西医结合医院1所，专科医院7所，其它医院26所;街道卫生院38所，乡镇卫生院247所(其中中心卫生院51所)，各类门诊部43所，采供血机构4家，妇幼保健院(所、站)10家，疾病预防控制中心13家，卫生监督所10所。有卫技人员1.45万人，其中在医院的9171人，其它机构5340人。在上述医疗机构1995年以来市区新建的就有市中心医院2幢病房大楼、市人民医院病房大楼、市中医院病房楼和金华文荣医院、金华广福医院等共计 万平方米。 1、金华市中心医院 金华市中心医院的前身是建于1910年5月的金华福音医院和建于1946年1月的浙江省立医院，是一所全民所有制综合性三级甲类医院，医院，医院设有50多个临床专科，28个病区， 张床位。设为本地区医疗、科研、教学、预防保健指导中心。医院占地面积2.87万平方米，总建筑面积6.35万平方米。1999年投入使用的11层 51 门诊综合楼建筑面积1.6万平方米，投资5000余万元，2004年1月投入使用的19层新病房楼建筑面积2.6万平方米，投资约1亿元。 2、金华市中医院 成立于1958年月，是一所三级甲等中医院、全国示范中医院、浙江中医学院附属三院。医院整体建筑呈横向纵列递进式，仿古庭院式建筑，各个建筑之间由山廊道、廊桥、曲径相连接、绿树相依、假山相伴、八卦图案相映其间。医院占地面积5.27万平方米，建筑面积4.18万平方米，有15个住院病区，500张床位。 3、金华市人民医院 成立于1958年，是一所集医疗、预防、教学、科研、康复为一体的综合性三级乙等医院。有16个住院病区，500张开放床位。该院总占地面积3.3万平方米，建筑面积6.5万平方米，其中新建的15层综合病房大楼建筑面积1.5万平方米，总投资5300万元，于2001年投入使用，2004年被评为金华市民满意建筑。 4、金华广福医院 由中国广厦集团投资控股，在原金华市第三医院基础上改制重组，于2000年2月28日正式成立，建设项目总投资2.8亿元，占地17.33公顷，总建筑面积6.65万平方米，列入2001年度金华市社会发展15项重点工程之一，也是2001年度浙江省重点建设项目。医院设有床位618张。有12个临床科室、20个医技科室和“放射治疗中心、病理诊断中心、肿瘤介入治疗中心、微创治疗中心、癌症疼痛治疗中心、肿瘤综合治疗会诊中心”等。 5、金华市文荣医院 金华市文荣医院位于东莱路768号。2001年9月开工建设，2003年12月竣工，通过综合验收。2004年11月28日正式开业。医院一期工程总投资2.8亿元，占地面积5.67万平方米，建筑面积3.73万平方米，主楼九层，另有设备层和地下动力层(详见“新区开发篇”第一章第三章)。 2002年，全市共有收养性社会福利单位171个，工作人员529人，床位4892张，平均每万人10.89张，年末在院收养人员2865人。金华市区有全民所有制收养性社会福利单位3个，即金华市第一社会福利院、金华市儿童福利院、金华市光荣院简称“三院”，“三院”位于金华市区青春路268号，占地面积7239平方米，建筑面积7432平方米，主要接收市区“三无”对象和孤残儿童、弃婴以及家中无人照顾的老年人。2004年末在院收养人员180人。 幼儿园、学校 52 2002底，全市共有幼儿园2371所，其中教育部门和集体办237所，社会力量办2100所，在园幼儿12.72万人，学前三年入园率为84.5%。共有小学928所，在校生33.35万人，其中浙江省城镇示范性小学7所，省农村示范性小学12所。初中238所，在校生19.89万人，有浙江省城市示范初中7所，浙江省农村示范初中16所。普通高中66所，在校生7.7万人，有浙江省一级重点中学9所，省二级重点中学8所，省三级重点中学8所。职业高中52所，在校生6.12万人，其中国家级重点职校5所，省一级重点职校11所。普通中专7所，在校生14.3万人。地方各类高校6所，其中高等职业技术学院3所，有专业30多个，在校生1.5万人。全市小学、初中的入学率分别为100%和98.94%，三类残疾儿童入学率达94.9%。初中毕业生升学率达88.9%。中小学布局基本合理，小学、初中、高中校均在校生人数分别达到359人、836人和1.11万人。 金华市2002年中小学办学条件情况表 中小学 学生占地面积 校舍建筑面积 各县(市、区)教育投入 县市名称 在校数总计 生均面积 总计 生均面积 总计 生均 (人) (平方米) (平方米) (万元) 面积 序次 面积 序次 固定资产 序次 (平方米)_ (平方米) (万元) 金华市 670528 17407427 26 / 6036246 9 / 370092 5519 / 市 直 14360 571666 39.8 / 198898 13.8 / 10582 7369 / 婺城区 80516 1887765 23.4 5 655176 8.1 6 36040 4476 4 金东区 34933 923580 26.4 3 289443 8.3 5 9143 2617 9 武义县 47635 1056349 22.1 6 336366 7.1 7 19454 4084 6 浦江县 58451 1046144 17.9 9 351504 6 9 17699 3028 8 磐安县 25581 470260 18.3 8 228523 8.9 4 11899 4651 3 兰溪市 99394 1854717 18.6 7 610310 6.1 8 34424 3463 7 义乌市 119380 3649931 30.6 2 1228337 10.2 2 96882 8115 1 东阳市 114675 3907489 34.1 1 1353816 11.8 1 92099 8031 2 永康市 83053 2039526 24.5 4 783873 9.4 3 35865 4318 5 1、浙江师范大学 是一所以教师教育为主要特征的多科性省属重点大学，占地面积201.93公顷， 53 建筑面积58.67万平方米。2002年设有16个学院47个专业，有全日制本、专科在校生1.65万人，研究生702人。随着时间的推移，该校不断加强校园建设，自1995年至2004年底就新建教学楼 幢， 平方米，新建学生宿舍楼 幢 平方米。 2、金华职业技术学院 金华职业技术学院是一所集工、农、医、经、管、文、师范和艺术等多学科门类的高等职业教育院校。占地面积201公顷，建筑面积近33万平方米，设有34个专业，在校生1.2万余人。 3、金华广播电视大学 位于金华市区 金瓯路189号，创建于1979年，原有建筑面积2万平方米，2003年原浙江贸易学校并入市广播电视大学后，该校占地面积9.1万平方米，建筑面积5.5万平方米，共有文科、理科、工科、财经类等各种专业26个，现有大中专在校学生13651人。 第四节 住宅建设 金华市区1949年共有公、私住宅50.5万平方米，其中私有住宅5.05万平方 米。据统计，“文化大革命”前17年房管部门共建造房屋4.17万平方米，平均每年建房量只有0.25万平方米，“文化大革命”后10年共建造房屋4.24万平方米，平均每年新建房屋0.42万平方米。1951年---1976年新建住宅投资512万元，新建住宅面积7.4万元，1977—1982年新建住宅投资450万元，新建住宅面积6.3万平方米。粉碎“四人帮”前三年，国家投资城市维护费18万元，新建住宅1.09万平方米，安排住房310户(包括拆迁户)。后三年国家投资建房费53.75万元，地方投资87万元，自筹资金116.4万元，除18%已上缴税金，66.82万元用于房屋维修外，投资建房费28.63万元，三年共计投资169.38万元，新建住宅2.95万平方米，解决困难户613户(包括拆迁户)。 1989年，市区共有公私住宅201.51万平方米(不含农业人口)，其中市房管局直管公房3.12万平方米，单位自管房146.52万平方米，私房23.78万平方米。2004年，市区共有房产 万平方米，其中国有房产 万平方米，集体房产 万平方米，私有房产 万平方米。市区2004年的房产面积相当于1949年 倍，相当于1985年的 倍。其中私有房产比1949年增加了 倍，比1989年增加了 倍。 54 商品住宅建设 金华市区的商品房建设始于1985年。1985年成立的金华市住宅经营公司，首先在江南开发区建造13幢商品房，由于是金华最早的商品住宅小区，因此取名为零号小区，每平方米均价235.40元，利润甚微，收支基本平衡。九十年代以后，市区商品住宅建设速度逐步加快，到2000年以后，进入快速发展期。 1999—2002年市区房地产开发情况一览表(单位:万平方米) 年份 施工面积 新开工面积 竣工面积 竣工面积比上年增 长 % 1999 82.16 42.69 39.2 2000 93.22 52.22 42.03 7.2 2001 196. 118.98 73.85 75.7 2002 330.2 194.89 110.36 49.4 经过以房改房为标志的市场化住房改革后，居民住宅的自有化率有很大的提高，从金华市2003年10月份的调查数据来看，已经达到92.8%。其中属于购买的商业房的比例相当高，达到59.2%，购买房改房的比例为18.6%，购买经济适用房的比例为7.8%，祖传或自建私房比例为7.2%。租房者的比例较低，占调查总人数的7.2%，其中租住公房的居民比例为3.5%，租住私房的为3.3%，租住廉租房的为0.4%。随着生活水平的提高，拥有多处房产的居民也逐渐增多。拥有1处房产的比重为64.1%，而拥有两处房产的家庭比重达到24.2%，拥有3处房产的家庭比重达到3.1%，3处以上的家庭比重为0.5%。拥有2处及2处以上住宅的家庭的比重合计达到27.8%。同时也存在8.1%的没有住房的家庭。 从户型来看，市区家庭单元配套式住房率较高，已达95.5%。其中二室一厅的住房所占比例最高，达29.7%，其次为三室二厅27.5%以及三室一厅18.1%，四室一厅、二室二厅和一室一厅的比例分别为8.2%、8.1%和3.5%。调查中，非配套住宅比例为2.8%。 从建成年份看，住房中大多数住房建于20世纪90年代以后，所占比例为86.6%，其中在1990—1994年的占16.2%，在1995—2000年的占42.1%，2000年以后所建的比例为26.6%。而属于80年代及80年代以前所建的住房比例分别占9.4%和4%。 从建筑面积来看，50平方米以下的住户占4.7%，50—70平方米的占18.5%，70 55 —90平方米的占21.9%，90—110平方米的占22.2%，110—130平方米的比例为14.0%，130—150平方米的比重为10.2%，150平方米以上的比重为8.5%。90平方米以上的住户的比重高达55.9%。 2003年的调查结果显示，有44.7%的居民对其居住条件表示基本满意，有22.6%的人群表示满意，再加上占到3.3%的十分满意的居民，合计70.6%。同时，还有25.4%的居民表示不满意，表示十分不满意的居民也占到3.9%，二者合计29.3%。 金华市〈1996—2004〉历年商品房建设一览表 单位:万平方米 县(市) 金华市 义乌市 东阳市 永康市 兰溪市 浦江县 武义县 磐安县 婺城区 金东区 年度 1996 62.03 60.45 1.3 6.45 1997 69.10 35.38 0.7 9.28 1998 67.85 13.80 3.2 4.66 4.18 1999 82.16 17.19 6.6 8.06 5.89 2000 93.11 26.88 7.5 9.40 3.94 2.43 2001 196 19.02 17 9.35 3.76 8.57 2002 330.0 51.98 3.8 12.12 8.19 8.97 2003 414.19 39.98 8.6 28.73 16.39 6.62 2004 515.41 14.8 16.67 17.88 住宅小区选介 1、天龙?南国名城 位于八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。开工时间2003年7月9日，竣工时间 年 月 日，占地面积18.33万平方米，建筑面积30万平方米，其中住宅面积23.26万平方米，营业用房5.86万平方米，公用设施0.5万平方米，建筑密度25%，绿地率36.8%，容积率1.6%，投资金额8亿元。 天龙南国名城是全国第七个健康住宅小区，浙江省首个国家级健康住宅。小区建设项目包括多层、小高层、高层景观住宅及社区商业、大都会商业。 按照国家住宅工程中心的《健康住宅建设技术要点》为标准实施，建成拥有53 56 幢，1800多户业主，300多户经营业主，共有8000多人的大型综合社区，二期工程被建设部列为2004年科学技术项目计划、科学技术建筑节能试点示范小区建设项目。 2、月亮湾城市花园 座落于武义江畔，西靠东阳街、南临李渔路、东北侧沿江120米宽的江滨公园与小区一墙之隔。因清澈的江水如一轮弯月环绕小区而过，故名月亮湾。园区占地面积7.10公顷，总建筑面积8.76万平方米，总投资1.2亿元，住宅535套，容积率1.23，建筑密度24.83%，绿地面积2.98万平方米，绿地率41.92%。2001年被中国房地产协会授予中国浙江房地产成功经营模式典范、中国浙江地产生态环保成功开发典范，2001年被授予金华市绿化先进单位，2002年被市政府授予“园林式单位”，并被评为金华市房地产展示交易会消费者最受欢迎十大楼盘之一。2004年评为市民心目中的满意小区。 月亮湾城市花园在开发理念上注重超前、人性、自然、艺术和历史的结合。具有欧陆风情的建筑高低错落，园区围而不闭，通透可视，凸现月亮湾标志。户型结构合理，基本做到:明厅、明卧、明厨、明卫。绿化注重均好与共享。园内配套设施完善，中心广场、幼儿园、居委会、超市、中心会馆、阅览室、棋牌室、体育活动场地、地下停车场等比较齐全。区内安全设施较好，户有防盗门，各楼宇设置单元对讲保安门，各入口配有中央监控系统并有保安24小时值班巡逻，为业主营造安全、温馨、高雅的居家生活环境。 园区1999年开工，2002年底竣工。由浙江云厦集团金华市嘉和房地产开发有限公司开发建设，业主委员会协助专业化物业管理公司担负区内的物业管理和服务。 3、阳光城市花园 位于东阳街以东，李渔路以南，东面临近武义江畔，有假日公园拥座其旁。自然条件优越，周边配套齐全。总占地4.3公顷，总建筑面积5.2万平方米，建筑密度24%，绿化率38%,总投资1.2亿元。该项目2001年初动工兴建，于2003年12月建设完成。小区内共有住户273户，有多层、小高层、雅舍、别墅，建筑造型独特丰富，风格优雅、现代。 阳光城市花园是金华市首个开工建设的精品小区。整体规划设计力求体现出“设计人性化，环境庭院化，设施智能化”。结合地形特点，由东往西建筑物逐步增高，依次为别墅、雅舍、多层住宅排列。区内设置多种健身休闲设施，为业主提供积极健康的生活方式。小区的环境建设用材精致，3000平方米的中心广场上有休闲长廊、大型多变的程控喷泉水池、图腾柱。水景观有日坛、月潭、戏水浅滩、曲水流觞、小山 57 瀑布、小桥流水、心愿池鱼雕塑;绿化景观有初阳谷、松月听泉、逐阳小院、明景园、阳光地带等。建筑广泛采用新技术、新材料，外墙采用真材磨菇石和外墙砖，全现浇坡屋面上加美国进口多彩玻纤瓦，并在顶楼安装威卢克斯天窗，采用1.6毫米厚铝合金平开窗，沿街是中空玻璃平开窗提高了隔声、隔热效果;下沉式厨卫，减少上下住户间的干扰。小区内有智能化安全防范系统，信息管理系统和信息网络系统。阳光城市花园由浙江永盛房地产开发有限公司开发。2004年，被评为市民心目中的满意小区。 4、香格里花园 位于金华市江南开发区，东临东阳街，北靠东莱路，西邻市政府机关宿舍婺江新村，周边具有完备的公共配套， 总占地面积5.49公顷，分东西两区域，总建筑面积10万平方米、建筑密度25%、容积率1.6,绿化率40%.其中公共配套建筑总面积0.8万平方米，总户数700多户，园内建筑23幢，总投资额2.8亿元。以“香格里世外桃源意境”为蓝本，建有0.6万平方米中心花园，配置0.1万平方米中心人工湖，会馆、游泳池、网球场、健身广场等设施。区域内实施宽带智能布线，四重安保系统。园区以环形车道为主干道，主干道内是中心花园，19幢多层住宅围绕中心花园疏密有序的排列与围合，形成若干主题庭园，点缀四幢景观电梯公寓，整个园区具有良好的通透性。一期相对人车分流，二期完全人车分流，所有建筑外观采用印红色为主色调，中心园区以水为母体艺术，塑造了廊榭亲水平台、沿湖木栈道、望湖台、绿化小品、自然生动地将水与建筑、水与园林融合在一起。2004年，小区被评为市民心目中的满意小区。 香格里花园由由浙江三和置业有限公司开发，中天建设集团承建，优良率100%，整个小区于2004年3月荣获金华市双龙杯优质工程奖。物业管理全权委托浙江绿城物业管理公司管理。 5、保集半岛住宅小区 位于八一南路以西，新330国道以北，兰溪街以东，清照路以南。小区规划有80余幢现代风情的建筑，容纳了多层、小高层、联体别墅等多种物业类型，绿化面积达到7.5.万平方米，绿化率为38.6%，区内配套有体育会所、社区会所、双语幼儿园、大型生活购物中心等综合设施，是以人文、运动、生态为主题的住宅小区。建设总用地19.50公顷，总建筑面积31.14万平方米，(至2004年底竣工面积已达6.76万平方米)其中住宅面积为24.72万平方米，公建配套6.42万平方米，预计总投资达到6.5亿元。自2002年9月开工建设，将于2006年上半年全部交付使用，建成后可为金华市民提供1890套高质量的商品住宅，形成近7000人的居住规模。200余户业主入住。 58 保集半岛住宅小区由中外合资浙江保集房地产开发有限公司开发建设。 6、高恒?东方明珠国际花园 位于金东区中心区域，北临义乌江畔艾青文化公园，西临商业文化中心，东临康济桥。总用地面积18.7公顷，2003年开发建设,规划建筑密度25%，容积率1.3，绿化率36%。小区倡导以人为本的居住模式，形成以独立别墅、联排别墅及重叠别墅为主，多层和小高层住宅为辅的户型组合。总建筑面积为25.56万平方米，其中商业面积3.05万平方米、住宅面积22.51万平方米、公建面积0.31万平方米。住宅1180套，车库1002个，地下停车位239个，室外停车位228个。引义乌江水源环绕穿越整个小区，溪流和微型湖泊交错，假山和绿树掩映，形成水景花园的独特景观。小区以高档住宅定位，面向中、高档消费群体，设施装饰均采用中高档的建设装璜材料。小高层设有观光电梯，外墙涂料采用最新高科技产品“纳米高级弹性涂料”，阳台栏板为钢化玻璃。小区实行24小时红外线监控、可视对讲电话、停车场IC卡电子系统等智能化管理。 东方明珠国际花园由金华市高恒置业有限公司投资开发建设。 7、丹溪花园 丹溪花园位于丹溪路与兰溪街交叉口处，与市政府和市民广场一街之隔。园区占地面积3.82公顷，由14幢6层住宅和2幢近百米高的申华大厦组成，规划建筑面积10万平方米，其中住宅9.3万平方米，营业房1.2万平方米，公建面积0.12万平方米，绿化率30%以上，投资约1亿元，汽车库达80%。小区于2000年开发土地，2001年10月开工建设，计划于2006年6月全部竣工。丹溪花园整体建筑风格清闲、典雅，造型错落有致。沿街高层住宅巍然耸立，小区户型设计多式多样，满足不同居住需求;结构布局崇尚人性化的设计理念，切合时尚居住愿望。 小区有统一的物业管理，主要出入口安装电视监控系统、周界防越报警、楼宇对讲系统、园区内部免费通话系统、电子巡更系统、背景音乐及紧急广播系统等智能化设施，综合布线，设立主控房、宽带入户，一个温馨、安谧、欢乐的智能化住宅小区。 8、新世纪花园 位于永康街以西，宾虹路以北，双馨路以南，占地面积5.11公顷。建筑面积15万平方米，其中绿地总面积1.53万平方米;绿地率31%;多层容积率1.6;高层容积率3.2;多层建设密度27%，高层建筑密度40%;于1994年开发建设，2004年全部竣工。共有27幢房屋，972户，入住率为70%。小区内设幼儿园、临时停车场、休憩庭院、健身房等一系列配套设施，并建成“水景广场”、小桥流水等景观，小区内小溪 59 蜿蜒数百米，设有美人鱼雕塑，菊花旋转水台、喷水池、阶梯瀑布等，宛如一派水乡风情。2001年被市政府授予园林式单位，江南公安分局授予“平安小区先进单位”。 9、江滨小区 位于金华市区江南宾虹路359号，东至义乌街，西至崇信街，南临李渔路，占地面积9.5公顷;小区建于1993年3月，当年12月交付使用，总建筑面积14.76万平方米， 小区内有住宅44幢，配备有幼儿园1所，菜场1个和7000多平方米的中心花园，有住户1533户，绿化率达35%。自1995年以来，江滨小区先后被金华市政府、市创建办等部门授予“文明卫生先进单位”、“绿化达标先进单位”、“花园式单位”、“市级住宅示范小区”、“安全示范小区”，1998年8月被授予“浙江省物业管理示范住宅小区”，1999年3月被授予“全国物业管理优秀住宅小区”。 江滨小区由金华市金发房地产开发公司开发建设，金发物业管理有限公司实施物业管理。 安居工程 一九九三年十二月，市计委根据市政府第二十次会议纪要，将青春东区列为市区第一个安居工程小区。青春东区安居工程分二期，总建筑面积10万平方米，总投资6725万元，建成住宅楼39幢1172套住房。 1995年《金华市人民政府关于青春东区安居工程优惠政策的通知》规定:1、青春东区安居工程建设用地按行政划拨方式供应。2、有关税费全额免交或减免50%。青春东区安居工程分配给人均住房面积8平方米以下的住房困难户、无房户。 1994年，针对住房紧张，群众呼声强烈的突出问题，征用青春东区安居工程建设用地4.8公顷， 1995年2月28日开工。第一期工程建筑面积4.83万平方米，总投资3293万元，25幢684套住房。在建设中，建设各方主体千方百计克服黄土丘陵各方面条件差、施工难度大的困难，严格按计划分阶段检查落实，于1995年12月24日竣工。 1996年，开始第二期安居工程的计划立项、征地、规划设计等工作。通过努力，金华被列入国家和省实施安居工程的城市，并安排了安居工程贷款3000万元。在1996年5月份召开的全省住宅建设工作会议上，金华的安居工程受到省政府的表彰，并被评为全省住房解困先进城市。 1997年，为加速缓解居民的住房困难，继一期安居工程全面完成交付使用后，青春东区第二期安居工程于2月28日全面开工。二期总投资3432万元，建筑面积5.17 60 万平方米，其中住宅建筑面积3.73万平方米，配套公建面积1.44万平方米，共14幢住宅楼，488套住房。在施工中，克服基础超深等困难，于8月底结顶，12月15日全部按期竣工。二期安居工程较第一期设计更加合理，在施工中注重质量，工程合格率为100%，优良率占30%以上。小区配套设施较为齐全，有物业管理部、居委会、民警值班室、商业网点、300余平方米的幼儿园等。由于开发单位科学设计施工方案，少挖土石8万立方米，节约成本300余万元。在使用国家贷款时，根据工程进度合理调度，节约利息支出100余万元。从而降低造价，平均售价为690元/平方米，在当时全省地市级城市中售价最低，适应群众购置能力。 1998年，继续抓好青春东区安居工程配套建设，完成小区绿化面积1.1万平方米，以及公厕一座,道路、围墙建设。并组织成立了专门的物业管理公司。 经济适用房建设 1998年，在建设局、房管局、计划委员会、土地管理局、人民银行等各有关部门的共同努力下，市区婺江新村、八一新村(后更名柳湖花园)被列入1998年国家第二批、第三批经济适用住房项目。 市区近几年经批准的经济适用房主要有市机关公务员居住小区--婺江新村和旧城改造拆迁安置配套工程--柳湖花园，以及电业局、汽运总公司等项目，实际按经济适用房项目实施的有婺江新村和柳湖花园。总计住房3275套，建筑面积43.34万平方米。 集资建房 1993年1月6日,市政府第十七次常务会议审议通过了《金华市区集资合作建房暂行办法》，1994年开始组织、扶持集资建房。到1997年，市区累计集资建房10646套，计80万平方米。 第四节 白蚁防治 蚁害 白蚁的分布与纬度、地势、气候、植被密切相关，金华的自然环境十分适合白蚁滋生繁衍，造就了丰富的白蚁资源，白蚁种类达2科8属29种，属白蚁危害地区。其中危害房屋建筑的主要是鼻白蚁科的家白蚁属和散白蚁属，城乡房屋建筑蚁害率近20%。 防治 61 金华市白蚁防治工作始于二十世纪六十年代，至2004年底全市有白蚁防治机构10个,其中金华市本级、铁路、各县(市、区)各1个，分别承担各自行政区域内的白蚁防治业务。 二十世纪六十年代前，仅民间有人采用挖巢、熏蒸和青松果诱杀等方法灭治白蚁。1963年4月，金华县房地产管理委员会成立灭蚁小组，1965年，成立金华地区白蚁防治领导小组，对金华地区各县(市)开展了有组织的防治工作。利用报纸、广播、图片、实物以及现场会等形式开展宣传。先后在城区、澧浦、汤溪、潘村、小黄村等地举办白蚁防治人员短期训练班，贯彻“以防为主、综合治理”的方针，并采用药物诱杀。1966年5月起，防治工作暂停。1973年，重组金华县生产指挥组白蚁防治站，拨款5000元开展工作。1976年2月改为金华县白蚁防治站，除专职机构防治白蚁外，还实行群防群治，当年为农村、市区各居委会、机关、驻金部队等共培训白蚁防治人员3000余人。1981年起更名为金华市白蚁防治站。1986年，根据省建设厅颁发的《关于认真做好新建房屋白蚁预防工作的通知》，市区开始新建房屋的白蚁预防工作。1997年浙江省人民政府令第86号《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》和1999年建设部令第72号《城市房屋白蚁防治管理规定》的发布更进一步推动了市区的白蚁防治工作。到2004年底止，市区共计灭治白蚁45.4万平方米，挖巢2246个。预防竣工面积1563.2万平方米，检查面积1055.4万平方米。 科研与药物 20世纪70年代初，试用灭蚁灵攻克对房屋危害最大的家白蚁，1976年，省财政厅拨款1.8万元用于金华地区13个县全面使用灭蚁灵。1980年初，原金华县白蚁防治站开始试制白蚁诱饵剂，用于防治土栖白蚁，1981年成立金华地区白蚁防治科研协作组，开展白蚁防治科研，加强与各县及外地之间在白蚁防治理论、业务及技术方面的交流，1984年协作组更名为金华地区白蚁防治协会。研制的白蚁诱饵剂经过20多年来的使用和改进，取得了较好的防治效果，到2004年底止，共销售50余万包。1993年-1995年，金华市白蚁防治站完成了蚂蚁诱饵剂配制及毒力试验，生产了一种防治蟑螂、蚂蚁的诱饵剂——蚂蚁净。共销售2万余盒。1989年以来，金华市白蚁防治站的科研人员在省级以上刊物及全国性学术会议上发表、交流 论文 政研论文下载论文大学下载论文大学下载关于长拳的论文浙大论文封面下载 10余篇。市白蚁防治站于1990年-1995年连续评为全国白蚁防治工作先进集体，1990年-1992年、1996年-2001年连续评为浙江省白蚁防治先进集体。 第五节 物业管理 62 1998年以前，金华市区的直管公房由房地产管理部门管理，单位自管公房由各单位管理。1998年，经金华市建设局批准，金华市成立了金华市金发物业管理有限公司，为市区第一家物业管理公司。该公司管理的江滨小区，当年即被授予“浙江省物业管理示范住宅小区”，1999年3月被授予“全国物业管理优秀住宅小区”。到2004年底，金华市各业物业管理公司发展到105家。金华市区有物业管理公司65家，按资质等级划分，其中二级企业2家，三家企业51家，暂定三级企业的12家。住宅物业管理面积达500多万平方米，管理小区184处，其中2万平方米以上的小区90多个。 根据1999年9月1日起施行的《浙江省住宅区物业管理办法》的规定，2002年，金华市人民政府出台了《金华市区住宅区物业管理暂行办法》，对住宅小区物业进行界定，即达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居民生活区;住宅与非住宅房屋及相配套的公共设施、设备和场地，由业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理进行管理。到2004年底，市区已有30多个小区成立了业主委员会。根据《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》，2003年3月出台了《金华市区住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》，并于当年9月经市人民政府批准，成立了金华市物业维修专项资金管理中心，于2004年5月正式运行。中心主要负责市区物业维修专项资金的收缴、使用管理和保值增值工作。 资金管理遵循业主共同所有，合理使用的原则，实行统一缴交、专款专用。物业维修专项资金的收取标准为:独立别墅、高层住宅每平方米40元，联体别墅每平方米30元，其它每平方米25元。同时规定收取物业维修专项资金的面积基数以房管部门核定的面积为准，记入房产证主记页的面积列入收取范围，记入附记页的面积不列入收取范围;社区用房、物管用房由使用者负责维修，不收取物业维修专项资金。 至2004年12月底已归集了物业维修资金4568万元，以各幢为资金核算单位，建立明细帐，并做好有关物业资料的整理存档工作。 第六章 房地产交易管理 民国时期，房屋买卖，由买卖双方订立契约并向政府缴纳契税，照契纳税后加盖当地官署红印，发给受主买卖证书。由金华县政府地政处经办。 1980年6月，恢复私房买卖业务，由市房管局房产科负责办理审批，当年办理买卖14户。 63 1989年，加强私房买卖，房地产交易管理工作。从8月10日开始到年底共登记223户，办理150户，建筑面积5712平方米，收取交易手续费2.42万元。 1990年，根据国家建设部、省建设厅和市物价局、工商局联合下发的《关于房地产交易市场管理暂行规定》，于10月份经市编委批准成立了金华市房地产交易所，《金华市房产交易收费标准》亦在10月份批准执行。结合房产权属登记，明确规定，凡白契交易的房屋必须先办转户手续，才能登记。 1992年，开始办理外地和户口不在市区买房交易手续，按规定加收5%的城市建设补偿金。全年共办理各种交易540件，成交建筑面积6.4万平方米，成交金额69万元。收入交易管理费31.73万元(包括城市建设补偿金5.47万元)。 1993年3月，市政府审批颁发了《金华市房地产交易管理试行办法》。6月，市开发区管委会制定了《金华市经济技术开发区房地产管理办法》(试行)。 1994年根据市房管局、财税局、物价局协商出台的《关于同意收取房地产交易中土地收益金等问题的批复》，房地产交易管理费收费标准从原来房屋买卖按成交价6%计取改为按成交价3%计取，全年共办理交易520件，成交面积7.77万平方米，成交额3933.20万元，收取交易管理费82万元。 1996年4月初，位于原金华市中山路131号的市区房地产交易市场正式开业，共引进13家房地产开发公司和经纪机构在市场内设立销售窗口。 1997年，市房地产交易所实行承诺自律的工作制度，将承诺的内容、标准公开上墙，向社会提供优质服务。 1998年，根据省政府《关于加快住宅建设，促进我省住宅流通和消费的通知》精神，于2月10日出台了《金华市区房改房上市交易暂行办法》。2月18日房改房上市，全年共交易581宗，面积3.74万平方米，成交金额2730.26万元。交易数量和交易金额都走在全省前列。从1998年以来，金华市区房地产交易进入稳步、健康发展的轨道，一直保持较好的发展势头，个人住宅消费成为交易市场的主体。到2004年底，累计办理房地产交易 宗，成交面积 万平方米。由于市区具有较好的交通区位优势和教育优势，优美的环境以及在全省中低水平的房价，不但在市区具有吸引力，同时还吸引一相当一部分外地人到市区购房。因此1999年至2004年这5年来市区房地产市场出现了购销两旺的局面。 第一节 交易市场 64 金华市区的房地产交易市场起始于20世纪80年代，发展于90年代，直至90年代后期逐渐走向稳步、健康发展的轨道，最兴盛红火的时期为2001—2003年。市区的房地产交易场所(机构)主要有: 售房部 金华市区共有房地产开发企业117家，有的开发公司将售房部设在楼盘现场，也有的设在街面。 房地产中介 金华市区的房地产经纪机构始于20世纪90年代后期，最初的房地产经纪机构具有规模小、从业人员素质较低、操作过程不规范等特点。往往是门前两三块黑报、门内一张桌子。随着房地产市场的发展，二手房交易随之增加，房地产中介机构也如雨后春笋般地发展起来。到2004年底止，市区经市建设局备案的房地产中介机构及分支机构88家，其中资格等级为三级的有8家，四级的有17家，分支机构21家。执(从)业人员300余人。 金华市区房地产经纪机构名单(三、四级) 编机构名称 资格编机构名称 资格号 等级 号 等级 1 2 金华市天业房产代理有限公司 三级 金华市开发区中加房地产交易代理有限公司 三级 3 4 金华市经纬房地产营销策划有限公司 三级 金华市华之家房地产咨询代理有限公司 三级 6 5 金华市佳信房地产咨询代理有限公司 三级 金华市中桥房产代理有限公司 三级 7 8 金华市力天世纪房地产中介有限公司 三级 金华市智禾房地产顾问有限公司 三级 9 10 金华市天益商品信息咨询有限公司 四级 金华市新家园房地产咨询有限公司 四级 11 12 金华市南路信息有限公司 四级 金华市天旺商品信息咨询有限公司 四级 13 14 金华市方圆房地产中介有限公司 四级 金华市佳家房地产居间代理有限公司 四级 15 16 金华市新家园房地产咨询有限公司 四级 金华市伟业信息咨询服务有限公司 四级 17 18 金华市中元房地产交易代理有限公司 四级 金华市金房房地产中介代理有限公司 四级 19 20 金华市蓝天房产代理有限公司 四级 金华市天兴房产代理有限公司 四级 21 22 金华市祥和房地产中介有限公司 四级 金华市中天房地产经纪有限公司 四级 23 24 金华市郑氏房地产中介有限公司 四级 金华市中意房地产中介有限责任公司 四级 25 26 金华市恒谊商品信息有限公司 四级 房交会 1999年市区举办了第一届房地产交易博览会，此后至2004每年举办一次。房展为开发商和消费者之间提供了相互交流的平台，为开发商提供了展示产品的舞台，为消费者提供了货比三家的机会。 1999—2004年金华市区房地产交易会一览表 65 年度 推出楼实际成交住多层平均价高层平均价商业用房平均价共成交建筑面成交总金 盘(个) 宅(套) (元/平方米) (元/平方米) (元/平方米) 积(万平方米) 额(万元) 1999 2000 2001 2002 40 375 1922 2613 11060 45928 9647 2003 5 185 2818 3883 22210 22248 18830 2004 41 211 3130 3563 13300 22047 10115 66 金华市商品房销售情况 (1996—2004年) 成交总销售总量 成交(销缴纳 住宅 营业房 项目 户数(万平方米) 售)总额契税 (户) (万元) (万元) 销售量 历年平均价04年平均价销售量 历年平均价 04年平均价 县市 (万平方米) (元/平方米) (元/平方米) (万平方米) (元/平方米) (元/平方米) 市本级 504.41 874354 469.61 1411 1804 36.03 4607 6312 义乌 东阳 3845 63.48 65448 2193 63.48 1800 2800 10000-26000 永康 8606 94.67 144563 4336.878.17 1767 3000 13.25 4960 8000 9 兰溪 浦江 2448 25.23 638.60 1239 22.55 2000 3325 2.68 7000 12000 武义 磐安 原金华县 12.42 13355 10.64 923.88 1.74 1989.9 注:原金华县的有关数字统计到撤县为止。销售量均为建筑面积。 67 金华市居民人均居住面积提升情况表 ,1980—2004年期间, 1980年 1985年 1990年 1995年 2000年 2004年 项目 人均居住面人均居住面比80年人均居住面比85年人均居住面比90人均居住面比95年人均居住面比2000 积(平方米) 积(平方米) 上升% 积(平方米) 上升% 积(平方米) 年上积(平方米) 上升% 积(平方米) 年上 县市 升% 升% 市本级 义乌 东阳 永康 20.19 21.83 8.1 23.35 6.96 36.16 12.03 29.97 14.56 34.17 14.01 兰溪 浦江 武义 磐安 原金华县 注:原金华县的数字统计到撤县为止。 68 房地产交易市场管理所 金华市区目前有 房地产交易市场管理所4个。 金华市房地产交易市场管理所成立于1990年11月，为全民事业单位，主要职能是负责金华市行政规划区范围内的房地产交易、抵押、租赁管理。 该所位于金华市区中山路18号，二楼为房地产交易办证大厅，面积1100平方米。实行房地产交易、房屋登记发证、缴交有关税费、公证、办理土地证、房地产评估、房地产中介服务、房地产信息服务等全方位一条龙服务。运用计算机技术，集管理、服务功能于一体，为沟通房地产信息、规范房地产市场行为，完善房地产市场运行机制，推动房地产业健康、有序地发展做好管理服务工作。 金华市开发区房地产交易所位于八一南街247号，前身为1993年1月成立的金华市开发区房地产交易管理办公室，1993年5月受金华市房地产管理局委托，负责开发区范围内的房地产交易管理业务，2000年7月，经市编委批准同意，正式成立金华市开发区房地产交易市场管理所。 2001年机构改革以后，又相继成立了婺城区、金东区房地产交易市场管理所。 第二节 交易种类 房屋买卖 房地产转让是指房屋所有权人将房屋所有权通过买卖、赠与、交换等方式连同土地使用权进行转移的行为。购房人从买房到办理房产证、土地证须经过下列流程: 1、商品房:签订购买合同?房地产交易所办理商品房初始登记?缴纳税费?领取房产证?市国土资源局领取土地证。 2、二手房:签订购买合同?房地产交易所办理过户手续?缴纳税费?领取房产证?市国土资源局领取土地证。 房产抵押 1994年根据《浙江省抵押贷款管理暂行办法》，于7月份由市房管局、市人民银行联合发出了《关于加强房地产抵押贷款管理的通知》，恢复了房地产租赁管理和开展房地产抵押贷款管理。 1995年，全市已有83家金融信贷部门开展办理房地产抵押业务。 1996年，进一步规范房地产抵押、赠予等交易行为，在抵押登记管理中，做到当天受理当天办妥。对每一宗抵押都做到实地核实、评估，使之权属清楚，证件齐全， 69 手续完备，避免贷款风险。 在房地产抵押中，极易引起一物多押、重复抵押以及房地不一等现象，管理难度较大，市房地产交易所采取建章立制，各负其责，加强管理，互相监督，积极与司法部门配合等措施，保护当事人的合法权益，使抵押管理工作逐步走向规范。 1999年，根据市府办1999年9月14日第169号抄告单《关于房地产抵押登记问题的通知》，按照“地随房走，统一登记”的原则，由市房管局负责办理房地产抵押登记管理工作。为此，市房管局与中国人民银行金华市分行联合发出《关于加强市区房地产抵押贷款管理的通知》，理顺了市区房地产抵押管理工作。 2002年，根据市区预售商品房管理办法，房地产交易办证中心对市区预售商品房实行抵押预登记管理，至2004年，共办理抵押预登 记 宗，面积 万平方米。 1996年—2004年，市区共办理抵押登记 宗，面积 万平方米。 房产典当 民国时期，金华市区民间房产典当一般按双方建立的典契执行取赎，典期短的3—5年，长的10年以上或者无期限。 建国后，50年代尚有少量典当行为，至60年代只有个别典当者，到文化大革命前中止。 在落实私房政策中，对典当户逐户按政策落实退还，市区约5户左右。凡有典期的，同时通知出典户、承典户双方，由承典双方自行决定取赎;无典期的，按有关文件规定的典期期限酌情处理。 90年代以后，典当业又开始兴起，典当物从一般的金银首饰等物品，迅速扩展到房产等不动产。到2004年底止，金华市经国家有关部门批准成立的典当行共有7家，其中金华市区共有通济典当、合丰典当2家。2004年全市典当金额 亿元，其中房地产典当金额 亿元，市区典当金额 亿元，其中房地产典当金额 亿元。典当行的主管部门为市经贸委中小企业处。 房产租赁 市区的直管住宅公房租赁管理由金华市房屋管修所负责办理。到2004年底止，市区经租的直管公房住宅共有2287户，建筑面积11.29万平方米。承租直管住宅公房必须符合下列条件: 1、市区非农业常住居民户口且实际居住，并单独立户的家庭; 2、家庭人均住房面积在8平方米以下; 70 3、家庭人均经济收入低于统计部门公布的上一年度市区职工人均工资。 申请承租直管公房须到市房屋管修所办理相关登记、审批手续，经审查符合入住条件后，方能予以安置。直管公房的租金标准由市房改办确定(详见住房制度改革租金调整)，2004年的直管住宅公房基本月租金为每平方米均价3元。 市区私房租赁管理工作由市房地产交易所负责办理，根据《房地产法》的要求，从1995年开始办理市区私房租赁登记，1993年，金华市人民政府下发了《金华市房地产交易管理试行办法》，其中规定:“房屋租赁必须由租赁双方持租赁合同(单位自管房中用作职工住宅的除外)及有关证件，向市交易所申请办理租赁鉴证手续，由市房地产管理局核发《房屋租赁许可证》。但由于住宅租赁管理难度较大，除1999年管理面曾达到38.8%外，基本上以私下交易为主，房价由租赁双方协商，随行就市，2004年私房住宅租金每平方米均价7元左右。 第三节 交易管理 预售管理 1999年6月中旬出台的《金华市区商品心房登记管理暂行办法》，对商品房的管理从售前这个源头抓起，从而保证进入市场的商品房权属清楚，面积准确，共用面积分摊清晰合理，建筑质量合格，克服了以前购房户对所购商品房的质量、面积分摊心里没底的被动局面。 《办法》规定开发经营企业申请办理《商品房预登记合格证》应当提交以下证件和材料: (一)开发经营企业营业执照及资质证书; (二)商品房开发项目的投资立项、规划、用地、施工等批准文件; (三)质量鉴定报告和质量鉴定证书; (四)商品房面积计算表; (五)竣工图及分层分户平面图; (六)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》; (七)其它需要的文件。 从政策出台以后，市区的新建房管理面积达到100%。全市的新建房管理面积达到 %，自1996年开始，金华市区开始执行《浙江省商品房预(销)售合同书》，由浙江省建设厅统一印制。2000年开始执行由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局 71 监制的修订版《商品房买卖合同》，从而使商品房预售管理步入规范化轨道。到2004年底止，市区共核实商品房总面积 万平方米，约 套房子，其中已发证面积 万平方米，共 套计 幢房屋。全市共核实商品房总面积 万平方米，约 套房子，其中已发证面积 万平方米，共 套，计 幢房屋。这项工作的开展又为核发房屋所有权证工作打下了基础，从预登记转入登记发证，大大缩短了购房户领到《房屋所有权证》的时间，提高了办事效率，也提高了发证质量。 质量管理 1、加强市区房地产交易办证中心窗口建设，强化效能建设，工作员全部统一着装，偑证上岗，文明礼貌服务，接受群众监督。 2、同时加强对房地产中介机构及执(从)业人员的管理，从2001年开始，第一是下发了《金华市建设局关于加强房地产经纪机构管理的通知》、《金华市建设局关于实施房地产中介机构和执(从)业人员信用档案的通知》、《金华市建设局关于实施房地产中介机构和执(从)业人员经营行为公示制度的通知》等文件，加强行业管理。第二是从2003年5月份开始实行统一持证上岗制度。由市建设局为取得房地产经纪人执业资格证书(或估价人员资格证书)，并在房地产中介机构任职从事房地产中介活动的人员统一制作了上岗证，要求偑证上岗，在经营场所内张贴“两证一表”(即营业执照、备案证书、收费明码标价表)，从事中介活动时，需对委托人进行相关告知。同时利用市区房地产交易所的电子屏幕，对房地产中介机构或中介人员的不良行为进行曝光。第三是由市房地产监察大队设立举报电话，对确认的违规行为进行查处。市建设局分别于2001年6,7月份和2003年8,11月份会同工商、物价部门对市区房地产中介市场进行了清理整顿，查处了一批违规中介和中介人员，取得了良好的效果。 3、整顿房地产开发企业 2004年房地产开发企业资质年检结果，全市共有15家房地产开发企业未能过关，被取消开发资质。 根据房地产开发资质等级条件的要求，采用资料审查与实地查看相结合的方式，对企业近3年的开发业绩、经营规范情况、注册资本及技术人员到位情况等进行了重点检查。对未按规定上报企业信用档案、超资质等级从事房地产开发业务、无故不报送年检资料等不良行为的企业采取了限期整改、取消资质等处罚措施。全市共有224家应参加年检的房地产开发企业，年检结果合格企业160家，基本合格企业40家， 72 未通过年检的不合格企业共有24家，其中降级7家、暂挂2家、取消资质15家。 为进一步推动金华楼市整体开发水平的提高，2004年，金华市区先后开展了市民心目中满意建筑、满意小区、公众满意楼盘评选活动，共评选出满意建筑10项，满意小区6项，公众满意楼盘16个。 价格评估 1、市场价格。 房产销售价格由买卖双方协商(市场决定)。 1996年市区的商品住宅销售平均价格在700,800元左右，1999年大约在1100元左右，2001年上涨到1400,1500元左右，2002年商品房平均销售价2014元， 2003年上涨到平均达到2217元，2004年以来，平均销售价又在2003年底每平方米2468元的基础上大幅攀升，统计资料显示，2004年前三季度市区商品房平均价格已达到每平方米3464元，在全省排位已从原先的倒数第二位，连续超过台州、丽水和舟山，一跃升至全省第七位。 在商品房强势上涨同时，金华市区二手房价格在全省排位则节节倒退。2002年和2003年市区二手房价平均增幅为15.7%，低于全省平均水平4.1个百分点。市区二手房每平方米平均售价2002年为1489元，列全省第八位;2003年为1689元，列全省第十位;到了2004年9月份为1882元，跌到了全省最末一位。 2、评估机构 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 估价目的是土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征收征用(包括城市房屋拆迁)、纠纷调处、司法鉴定、分割、合并，企业合资、合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、托管经营，设立公司时以房地产作价出资，房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等。 估价作用是可以根据不同的估价目的对估价对象进行科学地测算和判定，作为估价对象在估价时点的价格或价值参考。有助于建立合理的房地产交易秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。 估价依据有(1)委托协议或合同;(2)《房地产估价规范》、《中华人民共和国房地产管理法》;(3)当地政府公布的相关价格政策。 73 1990年，全市推荐了10余名同志参加房地产评估、房管等专业的上岗培训。 1991年，由房管、物价部门制定了《金华市房屋价格评估标准》(试行)。加强房地产评估队伍建设，市房管局2位评估员经过省建设厅培训，取得了上岗证书。 1994年，经市编委审批同意建立评估机构，在市房地产交易所增挂市房地产评估事务所牌子。 1993――1999年，金华市物价局、金华市房管局先后三次联合下文调整金华市区房屋重置价格。 2001年10月，金华市房地产估价事务所脱钩改制，经省建设厅审定合格，建立了以注册房地产估价师为投资发起人，具有二级资格等级的金华同汇房地产估价事务所有限公司。从而使估价机构真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的房地产中介机构。目前全市共有房地产估价机构13家，二级资质三家，三级资质6家。其中市区6家，分别是金华同汇房地产估价师事务所有限公司(二级资质)、金华市正大房地产估价师事务所有限公司(三级资质)、浙江恒基评估有限公司金华分公司、浙江恒信房地产估价师事务所有限公司金华分公司、浙江恒信房地产估价师事务所有限公司金华江北分公司、义乌市国信房地产估价师事务所有限公司金华分公司。 金华同汇房地产估价师事务所有限公司:该公司是一家具有国家二级房地产价格评估资质的专业评估公司，法人代表黄文忠，可在全省范围内从事房地产评估业务，也是省司法厅批准设立的市区房地产司法鉴定事务所。该公司有15名国家注册房地产估价师，其中专职估价师5名，另有资产评估师、工程师、经济师、评估员数名，评估业务全部采用电脑化操作。到2004年底，已承办了房地产转让、抵押、公积金贷款、继承以及司法鉴定、拍卖等评估 余家，标的面积约 万平方米，标的额约 亿元人民币。 3、评估结果 截止2004年底，市区房地产估价机构共受理房地产评估 万平方米，评估户数 户，评估标的额 亿元。 税费管理 1、契税 1950年3月31日政务院第26次政务会议通过《契税暂行条例》规定，凡土地房屋之买卖，典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有证，并由应当事人双方订立契约，按习价征收6%，由契税，按典价征收3%，赠与契税按现值价格征收6%。交换之土地 74 房屋，两方价值相等者，免征契税。不相等者，其超过部分，按买卖税率纳税。 1997年，浙江省人民政府第100号令《浙江省实施,中华人民共和国契税暂行条例,办法》，规定在本省行政区域内以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。契税适用税率为3%。 1999年财政部、国家税务总局财税字(1999)210号《关于调整房产地市场若干税收政策的通知》规定，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房，销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。即1999年8月11日以后，个人购买普通住宅契税税率为1.5%。 2、交易管理费 1994年—2002年，金华市物价局、金华市财税局先后下发了《关于同意收取房地产交易中土地收益金等问题的批复》、《关于同意收取新建商品房买卖产权过户手续费的批复》、《关于核定房地产交易手续费标准的通知》、《转发省物价局、建设厅关于规范住房交易手续费有关问题的通知》、《关于调整房产交易手续费标准的补充通知》等一系列文件，从1994年6月30日起，金华市区土地收益金的收费标准为:单位自管房、私房出租或转租、联营的房屋，凡营业用房的，按每平方米使用面积计算，一 月、二类地段为1.1元/月，三类地段为1元/月，四类地段为0.8类地段为1.2元/ 元/月;凡生产办公用房的按营业用房地段标准降低一个地段类别收取，四类地段为0.5元/月。费用由出租(转租)人承担。地段划分按市政府金政(93)46号文件标准执行。房地产交易管理费的收费标准为:1、房屋买卖按成交价3%计取，由买卖双方各承担50%。对成交价格低于评估价格的按评估价计取。2、租赁非住宅私房、自管房，按使用面积收取交易管理费，营业性用房每月每平方米0.4元，非营业性用房月每平方米0.3元。租赁住宅私房按使用面积每月每平方米收取交易管理费0.2元。费用由出租方承担。3、房屋调换(包括拆迁引起的房屋调换)按成交价差额3%计取。调换双方各承担一半。房屋赠与，按赠与房产评估价值的0.1%计取，由房屋受赠人承担。1995年3月1日起，新建商品房买卖产权过户手续费标准为3元/平方米，向买方收取。国家机关与全额拨款事业单位买房，减半收取。从1995年1月15日起，一是房屋租赁交易手续费可按年租金计收，也可按房屋使用的不同性质，房屋地段类别等因素测定平均租金，经物价部门批准，定额计收。二是房屋产权交换的交易手续费按评估价差额计收，交易手续费每件次低于300元的按300元计收。三是房屋拆迁产 75 权调换中，实际面积超过应补偿面积部分按新建房屋买卖交易计收，应补偿面积部分不得收取交易手续费。 金华市房地产交易手续费收费标准 交易类型 计费基数 收费标准 支付人 房屋买卖 存量房屋 成交价 1.5% 买卖双方各50% 新建房屋 成交价 1.5‰ 房屋租赁 年租金 1.5% 租赁双方各50% 房屋产权交换 评估价差额 1.5% 交换双方各50% 房屋赠与 直系亲属 评估价 1‰ 受赠人 非直系亲属 评估价 1.5% 2002年3月1日起，住房交易手续费按以下标准计收:一、住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用住房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。二、住房租赁手续费按套收取，收费标准为每套100元，手续费由承租人承担。房屋继承、房屋析产不得收取住房交易手续费。对住房交易中涉及的车库、阁楼、辅助用房的交易手续费收费标准，在省里未明确前，车库、阁楼暂按规定标准减半收取，辅助用房按规定标准的1/4收取。从2002年5月15日起，一、房屋拆迁产权调换中，应补偿面积部分不得收取交易手续费，实际面积超过应补偿面积部分按新建房屋买卖交易计收。二、房屋产权交换的交易手续费按面积差额计收，交易手续费每件次低于100元的按100元计收。三、房屋赠与的房产交易手续费按存量房计收，赠与方免收房产交易手续费，住房的受赠方承担每平方米3元，非住房的受赠方承担每平方米6元。四、房产交易手续费按以下标准计收:1、房产交易机构收取住房转让、住房租赁手续费按浙价电(2002)7号文执行;住房以外的房产转让手续费按以下标准执行:新建商品房每平方米建筑面积6元，存量房每平方米建筑面积12元，每宗交易手续费超过5000元的按5000元收取。新建商品房转让手续费由转让方承担，存量房转让手续费由转让双方各承担50%。2、租赁手续费。住房以外房产租赁手续费按每份租赁合同确定的租赁期限为一个计收单位。房产交易机构按每份租赁合同的租金水平分档计收，租赁手续费由出租方承担。租赁手续费标准见附表。 76 住房以外的房产租赁手续费标准表 交易类型 租赁合同确定的租金水平 交易手续费 (元) (万元) 1以下(含1) 100 1-3(含3) 200 房产租赁 3-10(含10) 300 10-50(含50) 600 50以上 1000 77 金华市区历年房地产交易情况一览表 年度 办理房地产抵押登记 价格评估 办理房地产交易 租赁土地收益征收契税 宗 建筑面积 抵押金额宗 建筑面积 抵押金额宗 建筑面积 抵押金额金收入(万元) (万元) (万平方米) (万元) (万平方米) (万元) (万平方米) (万元) 1996年 2476 72.67 59071.57 50 41.56 5 1235 19.34 141.29 46.22 249 1997年 2386 139.40 130148.14 153 50 2268 37.82 253 49.62 257 1998年 3484 142.85 141400.11 151 5.6 6276 64.32 336.25 25.82 762 1999年 2726 101.68 104357 20.34 7582 90.37 311.32 41.65 892 2000年 8414 187.04 164733 6074 214.47 8.6 10945 111.63 633.33 35.65 1630 2001年 15546 187.31 245313 5104 88.7 9717 114.34 718 24.59 2275 2002年 11780 269.18 482264.91 11185 148.80 770.40 29.70 3960 2003年 14518 308.33 701907.98 16593 214.66 770.50 16.90 4975 2004年(1,4月) 15762 303.39 869307.48 6916 69.31 291 6.5 累计 78 权证管理 在办理各类房地产交易中，当事人须提交下列证件: 一、房地产注销登记 房屋他项权证原件;房屋所有权证原件;产权人身份证原件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;单位提供介绍信及经办人身份证原件;商品房预登记备案证明;登记部门认为需要提供的其他有关资料。 二、拍卖房地产交易转移登记提交: 双方当事人身份证原件及复印件，如为单位，则提供营业执照及法人代表身份证复印件;委托拍卖证明及拍卖成交协议原件;购房发票原件;房屋所有权证原件;出售方为单位则需提供房地产价格评估报告;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 三、房地产抵押登记提交: 产权人身份证原件及复印件;委托代理需提供委托公证书及代理人身份证原件;抵押合同、借款合同及抵押物清单;房屋所有权证、土地证原件及复印件;抵押权人为非金融机构，则需提供公证书;抵押人为单位，则需提供营业执照及法人代表身份证复印件;单位提供介绍信及经办人身份证原件;股东决议原件;房地产价格评估报告，如价格为抵押权人确认的，则无须提供;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 四、自(新)建房屋初始登记提交: 土地证复印件;产权人身份证原件及复印件;如为单位，则提供营业执照及法人代表身份证复印件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;计委立项批文;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证及附件(如红线图、规划审定意见书、规划设计要求等);质检报告;建筑工程施工许可证;白蚁预防合格证;测绘部门出具的建筑平面图及建筑面积计算清单;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 五、商品房初始登记提交: 产权人身份证复印件;如为单位，则提供营业执照及法人代表身份证复印件;商品房销(预)售许可证附件;预登记合格证;购房发票、合同原件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 六、二手房交易转移登记提交: 双方当事人身份证原件及复印件，如为单位:则提供营业执照及法人代表身份证复印件、单位介绍信、经办人身份证原件及复印件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;房屋所有权证原件;房屋平面图复印件两份;购买方为单位，则需提供房地产评估报告书;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 79 七、房地产交换转移登记提交: 双方当事人身份证原件及复印件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;房屋所有权证原件;房屋平面图复印件两份;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 八、房地产拆迁交换登记提交: 产权人身份证复印件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;拆迁交换协议、发票原件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 九、房地产赠予、继承交换转移登记提交: 房屋所有权证原件;公证书原件;双方当事人身份证复印件;房屋平面图复印件两份;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 十、商品房预售总登记提交: 土地证原件及复印件;建设用地规划许可证原件及复印件;建设工程规划许可证及附件(如红线图、规划审定意见书、规划设计要求等);经规划批准的施工总平面图、分层平面图;房地产开发企业营业执照复印件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 十一、租赁登记备案提交: 租赁合同复印件;土地证、房产证复印件;承租户身份证复印件;承租户身份证复印件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 十二、变更登记提交: 1、离婚类: 判决书原件;房产最终产归属方身份证原件及复印件;委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件;房屋所有权证原件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 2、协议离婚提交: 房屋所有权证原件;离婚证原件及复印件;离婚协议原件;原夫妻双方本人到场;委托代办需提供委托公证及代理人身份证原件;双方当事人身份证原件及复印件;登记部门认为需要提交的其他有关文件。 下面是赠送的工作总结～～不需要的朋友可以编辑删除 谢谢～～～ 80 上半年中学语文教研工作个人总结 根据xx市教育教学研究培训中心的工作要求，结合本学科的实际情况，本人尽职工作，使得中学语文教研工作顺利展开并取得较好的成果。现在小结如下: 一、主要工作 (一)积极参与备考，努力开展中考、高考备考工作 中考、高考的备考工作是本学期语文教研工作的重中之重，新年伊始本人便开始制作关于备考的文件，并2次带领初三、高三教师到xx参加省级中考高考备考活动，我市xx中学吴xx老师还在高考备考会上做有关作文写作的经验介绍;回到市里，本人还亲自请来省研培院的刘xx教研员和xx中学的王xx老师做有关中考高考的备考指导，让一线的老师有了明确的备考方向。 每一次活动本人都制作简报通报，中考备考现场有113位教师参加，高考有101人参加。 (二)关注教研博客，及时组织教师参加在线研讨 网络教研已成为教研的常态，本人一直关注xx省教育研究培训院和xx省中学语文博客，每天都有两次登录博客的痕迹，及时了解最新教研动态，开展相关工作和在线研讨，5月8日组织全市中学语文教师，参加xx省中学语文教研网组织的主题为《记叙文写作指导的有效策略》的在线研讨，参与人数135人，评论条数844条。有简报通报和研讨得失的小结。 (三)关注课题研究进展，及时向省研培院汇报进展情况 我市思源和第二思源实验学校语文组承接《课内拓展阅读课型构建与实施》省级课题研究，本人主动承担课题研究的信息员，负责传递省里的信息并督促两所学校及时开展各项研究工作，制作简报，收集材料。组织相关教师到xx和xx学习课题研究方法，多次到两所思源学校听课题研究汇报课，深入了解课题研究的进展情况。 因为工作进展顺利，研究课型特别，第二思源实验学校课题研究小组还被省研培院课题研究组长刘xx老师推向全省做经验介绍。 参与成员 (四)积极组织学生参加汉字听写大会，为xx赢得好成绩 81 接到xx省教育厅关于开展第三届"中国汉字听写大会"xx选拔赛活动的通知，我们便着手举办市级大赛，于4月25日在市一小举办市级选手选拔赛，共有13所中学78人参加。在研训中心举办省级选手选拨赛，最后确定6位选手参加省级大赛。省级大赛的第一轮是淘汰赛，我们以全省第六名的成绩顺利晋级，在第二轮的对抗赛中，我们的队员全员击败对手，全部晋级40强，最后有两位选手挺进全省20名。 此次活动我们止步于全省前20名，但是我们的成绩是突出的，我们的选手是优秀的。 (五)积极组织教师参加xx省语言办开展的问卷调研工作 根据xx省教育厅关于《xx省民族地区中小学教师普通话使用情况调研方案》的文件精神，我市共有54所学校457人被抽中参加调研工作，为了配合省调研组在我市的调研，我们于6月27日在铁路中学开展现场问卷调查工作，共有53所学校418人参加调研。 我们的组织工作得到了省语言办领导的肯定。 (六)积极参加常规检查工作，认真梳理存在问题 本次常规检查是覆盖最大的一次检查，本人担任小组组长，负责检查的学校有28所学校，人手少任务重，但是我们每一次都会很有条理完成检查工作，每一次检查结束我们都会认真梳理检查过程中存在的问题，并一一记录向校方反馈。 (七)为提高备考效率，积极开展送教下乡活动 为缩小城乡教育差别，我们针对备考过程显得比较薄弱的学校开展送教下乡活动，5月22日我们邀请第二中学的赵xx老师到xx中学上了一节中考作文复习课，针对近几年的作文走势进行分析，指导学生写作，起到很好示范作用。 (八)服从领导安排，努力完成上级交办的各项任务 1、四次下到东河中心校指导国家基础教育质量监测工作，顺利完成所有的监测任务。 2、积极备课，在乡镇教研员培训过程中，本人主讲的《网络教研和如何晒课》获得许多教研员的好评，此次讲课也大大提升了自己的理论水平。 二、存在的问题和今后的努力方向 (一)存在问题 1、备考工作表面上活动展开得风风火火，但是实际上高一高二和初一初二的老师参加的不多，没有达到预期的目的。 2、要想使城乡教育均衡发展单单靠送教下乡的途径是不可能解决实际的问题，乡镇中学的备考工作有待加强。 82 3、网络教研未见常态化，最大的问题在于教师没有接纳，在于我们的资源不足于吸引教师，问题在于我们的不改变。 (二)努力方向 1、积极参加各种培训，努力提高自身素质，提高教研工作能力。 2、开展每一次活动之前，多多做点活动前的准备工作，力争让与活动相关的人员了解活动的重要，从思想上提高教师的参与意识。 3、多花一点时间关注乡镇教育，尽量让边远的孩子感受到或享受到优质的教育资源，让基础教育落到实处。 4、努力从根本上克服思想上产生的惰性，使自己的每一项工作都充满激情。 83