牧马山片区别墅市调报告(完整)

牧马山片区别墅市调报告(完整)牧马山片区别墅市调报告(完整) 牧马山片区别墅市调报告目录 •一、概论 •二、牧马山片区别墅项目简况 •三、本区域新增别墅楼盘 •四、牧马山片区别墅区参照对比分析 •五、牧马山别墅区市调小结一、概论从2003年到如今，牧马山已经经过7年的发展史。从板块内最初开发的项目森宇〃维也纳森林别墅，其3000元/平方米左右的价格，到去年牧马山的龙湖〃长桥郡楼王价格突破5000万，如今的牧马山已经一跃成为在成都能够与北京温榆河、上海余山、深圳香蜜湖抗衡的高端别墅区。从区域位臵来看，牧马山位于成都市双流...

牧马山片区别墅市调报告 (完整) 牧马山片区别墅市调报告目录 •一、概论 •二、牧马山片区别墅项目简况 •三、本区域新增别墅楼盘 •四、牧马山片区别墅区参照对比分析 •五、牧马山别墅区市调小结一、概论从2003年到如今，牧马山已经经过7年的发展史。从板块内最初开发的项目森宇〃维也纳森林别墅，其3000元/平方米左右的价格，到去年牧马山的龙湖〃长桥郡楼王价格突破5000万，如今的牧马山已经一跃成为在成都能够与北京温榆河、上海余山、深圳香蜜湖抗衡的高端别墅区。从区域位臵来看，牧马山位于成都市双流县境内，白河沿山环绕而过，多种常绿灌乔木覆盖其中，尤以自然分布的美国松树林更具魅力，整个区域幽雅静谧，环境优美，属成都周边罕见的坡地与台地高差地区，区域内还水系密布，有规划中的千亩人工湖及5000亩体育公园等等。而应天寺的佛教文化和张飞牧马的三国文化，又给牧马山印上了深厚的文化底蕴。同时，牧马山还拥有四川最好的高尔夫球场，先期开发的别墅群已经为牧马山打造出了良好的区域环境和较高的区域价值。从整个牧马山与城市结构和关系来看，牧马山处于“承上启下，左右逢源”的位臵，从城市产业分布来看，牧马山处于“高新西区——武侯科技园——西航港开发区——高新区(南区)”的高新技术产业带，牧马山处于“两城两带”，即南部新城和航空城，高新技术产业带和双黄路文化休闲带上，特殊的区位条件造就了牧马山不同寻常的历史使命。而在前几年的发展中，牧马山的发展一直受制于交通的瓶颈，连接市区与牧马山片区的交通不畅一直制约了牧马山的快速发展。而在去年年底，连接成都市区和牧马山的成牧大道全面开通，瓶颈被打破后，大大拉近了牧马山到市区的距离，目前从南二环到牧马山别墅区只需20分钟车程。同时，由于牧马山作为中国西部航空城的重要组成部分，良好的区位条件造就了牧马山特有的属性。目前牧马山还有大量的土地可供开发，开发潜力巨大，整个区域具有可塑性强，生态环境资源优异等多重优势。目前，牧马山已经聚集早期进入的牧马山〃易城、森宇〃维也纳森林别墅、半山卫城、萨尔茨堡等开发商，随着顶级别墅龙湖〃长桥郡在去年的大获热卖，区域再次上升到了一个新的台阶。而在去年底，中渝、金科也相继落子牧马山准备打造高端别墅项目。除此之外，区域内目前还有华新、三盛、隆鑫地产等开发商已经或准备携其高端项目上市。从大量品牌开发商的进驻来看，目前也正值牧马山区域发展的黄金时期。由于拥有天然的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，牧马山具备了打造高端别墅最为关键的先天优势。而就项目打造的水准来看，整个牧马山别墅区的品质和档次已经得到最大化的提升。而牧马山别墅区目前还有大片未开发的土地，在众多开发商的相继合力打造下，今后的区域内还具备非常大的潜力。随着交通、配套等问题的更进一步解决，牧马山必将成为成都乃至整个西部的高尚居住板块，今后的牧马山，更是成都和全球化接轨的一张闪亮名片。自4月的新政以来，楼市迎来了一轮史上最严厉的宏观调控，成交量大幅缩水。但让人意外的是，成都高端别墅市场受影响甚小，各大别墅项目成为市场下滑期 ”和热销的产品。这其中，作为成都首席别墅区的牧马山尤为扯眼，无论的“抗跌是规模还是档次都在不断刷新记录。牧马山板块为主体的整个市场以自身的稀缺性而取得了良好的销售成绩。通过对2010上半年别墅各版块发展变化、别墅各类型建筑供给、销售情况、别墅各类数据指数等方面入手，回顾2010年上半年成都别墅的整体走势情况如下: 2010年1-6月成都市新增别墅3634套，规模为71.1万?;套数同比下降了23.94%，环比下降37.64%;新增供给面积同比下降了25.55%，环比下降了48.63%。从2009年1月至今每月新增走势来看，2010年新增供给明显低于2009年。 2009年1月-2010年6月成都市新增别墅套数面积情况 2010年1-6月共成交别墅95.6万?，成交金额为80.9亿。就总别墅成交体量而言，同比上升23.2%，环比下降了34%;就销售金额而言，同比上升44.72%，环比下降31.4%。今年上半年别墅销售整体较去年同期更好。 2009年1月-2010年6月成都市新增别墅套数面积情况从区域来看，2010年1-6月双流的销售面积全市第一、龙泉驿别墅销售套数一枝独秀。龙泉销售主要为4月备案的锦宏自由假日的花园洋房;双流主要为麓山国际社区的独栋和三利宅院的联排;温江主要来自月映长滩和国色天香的联排、彩叠园的叠拼;都江堰主要来自泓坊河畔的花园洋房、青城365宅院、青城山高尔夫山庄的联排。 2010年1月-6月成都市别墅销售区县情况 -6月成都别墅成交均价8464元/?，双流以12957元/?的均价成为各 2010年1 区县别墅成交均价最高者，其次为主城区、新津。 2010年1月-6月成都市别墅成交价格情况二、牧马山片区别墅项目简况半山卫城(朴墅项目整体情况概述: 开发商:成都富邦投资有限责任公司物业:成都半山物业管理有限公司代理:决策资源、中城臵业建筑单位:EMO北京墨建筑设计物业地址:双流县胜利镇长兴路168号总占地:约254亩占地面积:169636平米总建筑面积:79000平米总户数:规划343套别墅，分3期开发(其中朴墅总户数:151套)，一期售罄已交房，2期准现房发售建筑类别:独栋(2-3层) 建筑风格:法国南部与地中海风格容积率:0.48 绿地率:36.2 % 物管费:3元/平米面积区间:186—360平米主力(热销)户型:273平米花园面积:80—300平米目前价格:均价14000万/平米备案情况:该项目二期共推出151套，目前备案数据显示该项目已备案82套。销售均价为:13898元每平方米。最新动态:二期一批次房源，共33套。于今年1月1日正式推出，在售房源剩7、8套，二批次销售于5月初推出。销售态势相对缓慢。但价格持续小幅提升。优惠:按揭无优惠，一次性优惠2% 客群类型:本地(成都、双流、华阳等)人群(高管、政府、私企领导等)为主。后期销售情况:二期的151套销售还未定分几个批次销售，三期房源的面积段、价格、物业类型也还未定小区配套:会所(较小)目前主要利用一期已呈现会所商业、运动设施及中庭景观部分作为配套支撑。商业现状基本空臵，据称目前正在招商超市类商家进驻。周边配套:运动公园，牧山湖公园，牧马山“四川国际高尔夫球场”及板块内新规划“公众高尔夫球场”，无生活配套购物场所。交通状态:现无公交车及其他客运车站点，进出项目道路通畅。优劣势分析: (一)优势: 1、准现房发售，体现开发商实力和能让客户直观的参观和选择中意的户型结构、位臵、外观、即买即住等优点，吸引消费人群 2、独栋面积适中，总价不高(双拼价格)，具有很强的吸引力，与锦绣尚郡极具竞争力。 3、距成都市区约20分钟车程，15分钟国际飞行圈、第二绕城高速、成绵乐城际快铁。 (二)劣势: 1、项目无交通配套，和生活购物场所，小区配套不足，给业主带来不便 2、地处航道下方，噪音较大，影响生活品质 3、楼间距较近，私密性较差 4、2期建筑外立面色调和瓷砖搭配效果不够大气，降低了高端档次半山卫城一期半山卫城二期朴墅

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