高层容积率

高层容积率 友:石家庄市规划局乱作为 石家庄市城乡规划局“石规[2009]131号文”的意见及几点 质疑和要求 河北隆基房产公司欲在滨河小区颐兴园南面原省妇干校旧址建27层商住混合建筑,四季凯旋公寓,一事～项目规划设计图于2008年8月15日在滨河小区颐兴园公示后～引起小区居民极大关注和强烈反对。因为按这个设计～项目建成后将严重影响小区住户和华夏育星幼儿园儿童及河北工业职业学院青年学生的采光和通风～使周边居民生活质量严重下降～也使居民拥有的房产大大贬值。我们多次以书面形式向市规划局反映居民的意见和要求～主要有四点:一是规划设计楼层过高～达27层。照这个规划～项目建成后～周边居民的采光时间将由现在的每天十几个小时减少到每天几小时甚至一小时左右。这将严重影响周边居民的采光权和生活质量。二是公告的规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 中～将本属滨河小区颐兴园的小区路标注为“市政路”～并将两个门开在滨河小区内～严重侵犯小区业主的产权:三是规划方案1至5层全部为商业用房～且大部分开在滨河小区院内。如按此规划～滨河小区将成为一个商业区～小区居民生活将受到严重干扰～并带来安全隐患:四是规划方案应按照石家庄市政府《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》,市政发[2009]10号～以下简称《意见》,进行修改。今年4月初～市规划局召开沟通协调会～听取我们的意见和要求。2009年5月15 日我们收到该局答复——石规[2009]131号文。经认真研究～我们认为～这个答复避重就轻～欺上愚下～对我们的意见和要求置之不理～缺乏诚意～我们对此表示极大不满: 一、对石规[2009]131号文的意见 1、曲解法律原则～拒绝执行市政府新规定。石规[2009]131号文以“下位法遵循上位法”和“法律一般不溯及既往的原则”为由～认为该项目不适用市政发[2009]10号文件。我们认为～恰恰相反～市政发[2009]10号文件应当适用该项目。首先～本案中作为下位法的《意见》与上位法《城乡规划法》并无抵触。《意见》是结合石家庄具体情况～更好地体现以人为本和保护公民权利的原则～完全符合《城乡规划法》的原则和规定。所以本案应根据“特别法优于一般法”原则和“新法优于旧法”原则～适用《意见》的规定。其次～关于法的溯及力～我国采取的是“从旧兼有利”原则～所谓有利是指有利于公民权利的保护～依据这一原则～法律可以对自身的溯及力作出规定。《意见》中对此就有明确规定～肯定了该法的溯及力～即“本意见自下发之日起施行。本意见发布前已取得建设工程规划许可证的按原批准方案进行建设～其他已完成部分规划审批的建设项目～必须按照本意见规定参考原批方案进行修改后重新报批。市规划行政主管部门应据此出台相应的技术规定～实施 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化管理。”《意见》下发之日为2009年2月2日～该项目在此之前不具备取得建设工程规划许可证的条件～本案情况显然符合这一规定～应当适用该《意见》。 2、坚持错误 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ～不执行国家有关容积率计算 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。根据**和国《城市居住区规划设计规范》的解释:容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地面积的比值表示～而石规[2009]131号文认为～容积率的计算应以该局2006年2月27日在石家庄日报上发布的征求意见稿《石家庄市城市规划管理条例实施细则》第九章第85条为准～即～地面以上各层建筑面积的总和与地面面积的比值。按照“下位法遵循上位法”的原则～容积率的计算理应以国家规定为准～而且《石家庄市城市规划管理条例实施细则》只是一个征求意见稿～不能作为法律依据。按照国家规定标准计算～该项目容积率为129857/24428=5.32～严重超出石政发[2009]10号文件的规定标准: 石规[2009]131号文还列举了北京、上海、福建、青岛等地3年前的所谓“通行做法”作为依据～但为什么没有看到北京、上海早已执行容积率不超过2.5的事实呢,而且这些“通行做法”也不足为凭～因为它们都违反了上位法～损害群众利益～偏袒开发商～与现代城市发展理念和发展趋势格格不入。 3、涉嫌数据造假～应追究法律责任。石规[2009]131号文引用该项目总建筑面积和地上面积的数据分别为127082平方米和85332平方米～而2008年8月该项目公告的设计规划中～总建筑面积为129857平方米～地上建筑面积为86203平方米。他们把总建筑面积缩小了2775平方米～ 把地上建筑面积缩小了871平方米～从而使按他们的错误方法计算的容积率从3.53降为3.49。这绝不是一般的疏忽～而是有意造假～是一种犯罪行为～应追究授意者的法律责任。 今年4月29日～建设部和监察部共同召开“治理房地产开发领域违规变更规划调整容积率问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 专项工作”电视电话会议～指出～一些开发商在拿到土地后便采取不正当手段～勾结城乡规划部门的某些领导和干部～擅自修改规划方案～改变土地使用性质～或者提高容积率～以牟取非法利润～成为官商勾结产生腐败的重要环节～对政府形象与和谐社会建设造成严重损害～对国家、社会造成严重经济损失～对城市房地产市场健康发展造成严重影响～已经引起党中央和国务院的高度重视, 将开展专项治理。在这样的形势下～市规划局还要在容积率上大做文章～难道没有顶风作案之嫌吗: 4、偷换概念～故意将设计条件与设计方案混为一谈。石规[2009]131号文以《**和国城乡规划法》第38条的规定为由认为该项目的规划设计条件不能改变。规划设计条件与规划设计方案是两个概念～不能故意混淆、偷换概念～设计条件不能变～并不代表设计方案也不能变～如果设计方案不合法、不合理～严重侵害周边居民的利益～理应根据群众要求予以改变。 5、制定城乡规划应充分考虑群众的意见。石规[2009]131号文以“我市城市总体规划,2006—2020,的规划纲要已通过审批～规划方案已上报国务院待批～同时根据城市总体规划编制的石家庄市城市控制性详细规划编制完 成并依法进行了公示～即将报批”为由认为该项目容积率3.5不能改变。那么详细规划在即将报批前～涉及相关居民利益的拟建项目为什么不充分考虑群众的意见和要求,这是严重违背《**和国城乡规划法》的行为。《城乡规划法》第26条明确规定～“城乡规划报送审批前～组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告～并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见～并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由”。市规划局对公众的意见和要求理应充分考虑和采纳～并根据公众意见进行修改～在“即将报批”前改正错误～而不应把即将报批的规划作为法律依据。 二、几点质疑 1、对周边居民的意见～石家庄市城乡规划局为什么充耳不闻、视而不见,对明显违法违规、侵害周边小区业主利益的做法为什么不予以改正,为什么总是一味最大限度地维护开发商利益～最大限度地损害周边居民的利益, 2、“石规[2009]131号”文中说～“在城市控制性详细规划中该土地的规划用地性质为居住用地”。既然是“居住用地”～为什么要建商业设施～随意改变它的用途, 3、石家庄市政府新颁布实施的2009年10号文件是否已成一纸空文,如果不是～市规划局为什么可以拒不执行,在今年4月4日召开的沟通协调会上～市城乡规划局局长在回答滨河小区颐兴园代表询问时明确表示～该项目适用于石 家庄市2009年10号文件精神～为什么过后又出尔反尔, 三、几点要求 1、希望石家庄市政府以科学发展观和“以人为本”的理念～严格执行已出台的文件规定～精心谋划城市建筑布局～真正使石家庄市成为“宜居、宜看、宜玩”的省会中心城市～为人民造福～为群众谋利。希望市规划局在城市规划中～认真听取市民意见～做到依法行政～执政为民～树立良好的党风政风～密切党群干群关系:如果采取不负责任乱作为的工作态度～必将严重败坏政府形象～丧失公众对政府的信任: 2、请石家庄市政府按照2009年10号文件的规定～严格限制在现状多层建筑区内建设高层住宅,新建高层居住小区～容积率应控制在2.5以下,禁止在住宅楼底层建设商业设施。该项目因在多层建筑区内～不能建高层商住混合建筑～只能按10号文件要求建成多层住宅楼,不能侵害周边居民采光、通风等合法权益,不能影响周边幼儿园的儿童和学校青少年的身心健康,不能侵占滨河小区颐兴园内的道路,出入口应开在南面～而不能开在滨河小区颐兴园之内。 3、请市纪检、监察部门和干部作风建设年活动办公室～组织力量查处市城乡规划局某些人在该项目上的乱作为及可能存在的腐败问题。 4、“石规[2009]131号”文是以石家庄市城乡规划局的名义呈报给市政府的。作为下级给上级的公文～理应是非常严肃～非常严谨～能够经得起推敲～经得起实践和历史检验的。但是～该文却漏洞百出～极不严谨～甚至采取随意曲解、 弄虚作假的手法来蒙骗上级～愚弄群众。这不仅是对上级领导的不尊重～也是对人民群众的不负责任。当前～全省正在开展干部作风建设年活动～石家庄市城乡规划局的做法显然与干部作风建设年活动的宗旨是背道而驰的～也一定会搬起石头砸自己的脚:希望石家庄市政府对这种乱作为行径予以严肃查处: 附:石规[2009]131号文 石家庄市城乡规划局文件 石规(2009 )131 号 石家庄市城乡规划局关于滨河小区部分业主对隆基房地产 开发公司建设项目相关问题的答复意见 市政府: 根据市领导的指示精神，2009年4月4日由市政府董玉辉副秘书长带领市城乡规划局、市国土资源局和桥西区政府等有关部门，就河北隆基房地产开发公司拟建设的"四季凯旋公寓”项目在滨河小区街道办事处认真听取了居住在滨河小区省政协、省委党校的部分业主代表的意见和建议，经过沟通，业主代表的意见主要集中在以下几个方面:一是需要了解该项目用地的控制性详细规划的情况;二是《关于进一步加强 和改进城乡规划管理工作的意见》是否适用于该项目;三是关于容积率计算标准问题。经认真研究，我局答复意见如下: 一、我市城市总体规划(2006-2020)的规划纲要已通过审批。规划方案已上报国务院待批，同时根据城市总体规划编制的石家庄市城市控制性详细规划也已经编制完毕并依法进行了公示，即将报批。在城市控制性详细规划中该土地的规划用地性质为居住用地，容税率3.5。 二、该项目土地使用权于2006年依法进行了公开招拍挂，规划设计条件已经列入了土地使用权出让合同，成为土地使用权出让合同的组成部分。根据**和国《城乡规划法》第三十八条规定“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件”，同时《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》是自2009年2月2日下发之日起施行，根据法学原理 “下位法遵循上位法”和“法律一般不溯及既往的原则”，该项目的规划设计条件不再改变。 三、**和国国家标准《城市居住区规划设计规范》 (GB5O180-93)2003年2版中2.0.29建筑面积毛密度:也称容积率，是每公顷居位区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 2222(m/hm) 或以居住区总建筑面积(hm)与居住区用地(hm)的比值表示。经市法制办审查后并在2006年2月27日石家庄日报上征求意见的《石家庄市城市规划管理条例实施细 则》第九章第八十五条明确规定容积率指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与地块面积的比值。 在容积率计算中不计入地下面积也是我国各地市通行的做法，例如北京市规划委员会《容积率指标计算规则》市规发(2006)81号规定:容积率是指一定地块内地上总建筑面积计算值与总用地面积的商; 上海市规划局沪规法(2004)306号规定:地下室面积不计入核定建筑面积;福建省建设厅在《容积率计算规则》中规定:容积率指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值与建设用地面积的比值;青岛市规划局《关于在实施<建筑工程建筑面积计算规范>中严格容积率指标核算的通知》中规定:对于《法规》界定的地下室建筑面积不计入容积率核算。 经我局审查，该“四季凯旋公寓”规划用地面积24428平;矿米，总建筑面积127082平方米，其中地上建筑面积85332平方米，地下建筑面积41750平方米。根据容积率计算公式，该小区容积率为地上建筑面积/居住区用地面积=85332/24428平方米=3.5(3.49)，符合国家规范要求。 石家庄:新建高层居住小区容积率不得超2.5 发布时间:2009-2-10 人气:1001 来源:燕赵都市报 作者: 为进一步加强省会城乡规划管理工作，高标准实施城市建设。日前，石家庄市政府下发《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》，《意见》就省会今后城区成片开发、住宅小区建设、交通影响评价等内容做出新规定。 ?城区建设坚持成片开发 《意见》要求，坚持成片开发，杜绝插建。中心城区以内按照街坊整体开发、土地统一收储的原则实施改造。25米道路红线所围合区域作为最小开发单元，小于此规模的项目拆迁和开发不再批准。严格限制在现状多层建筑区内建设高层建筑。 ?高层小区容积率不超2.5 严格控制开发强度，加强城市规划的定量管理。新建高层居住小区，容积率应控制在2.5以下。严格按规定控制高层建筑间距，高层建筑在符合国家规范要求的同时，对北侧现状居住建筑正面最小间距不得小于50米;新建高层居住建筑面宽不宜大于60米。严格按照规定控制建筑退道路红线距离。建筑物朝向道路交叉口三角视距部分严禁设置出入口。 ?严格控制商住混合建设 《意见》要求，住宅与城市大型公共设施必须各自独立布置，并按规定留足间距。道路红线宽度30米以上的城市道路两侧，禁止在住宅楼底层建设商业设施。沿主干道的建设项目必须进行项目交通影响评价分析，其他项目按交通影响评价分析的规定开展。在报市审批委员会批准时，必须附有项目交通影响分析报告。 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并 不是所有项目都能做得到