房地产企业开发模式研究

房地产企业开发模式研究 ——对金地集团的借鉴 企业发展部 二零零一年八月 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 目 录 一、全国重要城市目前的开发模式…………………………………………………3 1、上海目前开发模式的种类……………………………………………………….3 2、广州目前开发模式的种类……………………………………………………….4 3、深圳目前开发模式的种类……………………………………………………….5 二、这些开发模式的共性和特殊性………………………………………………..6 1、共性的开发模式………………………………………………………………….6 2、特殊的开发模式………………………………………………………………….6 三、跨地域发展商在各地选择的开发模式………………………………………..7 (一)、万科在国内各城市的开发………………………………………………….7 (二)、中国海外在国内各城市的开发…………………………………………….8 (三)、新世界在国内各城市的开发……………………………………………….9 (四)、万达集团在国内各城市的开发…………………………………………….9 四、对金地开发模式的借鉴………………………………………………………..10 1、树立金地品牌、提升企业形象………………………………………………..10 2、近期应将开发重点放在住宅项目上，不适宜走综合性物业的开发模式…..10 3、紧扣市场脉搏，准确把握各城市房地产的发展方向………………………..10 4、增强金地中长期土地储备，重视各地具有发展潜力的地块………………..11 五、附件(参考资料)………………………………………………………………..12 企业发展部 第 2 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 房地产企业开发模式研究 ——对金地集团的借鉴 面对住宅产业集团化的机遇与挑战、基于对深圳和全国房地产市场的深入研究、以及对企业自身发展的探索，金地集团的房地产开发走出深圳已经势在必行。对于全国拓展刚刚起步的金地来讲，如何拓展,以何种形式的开发模式进行异地开发„„,是迫在眉睫需要研究的课题。这些研究结果对金地集团在获取土地、建立适合自身的开发模式等方面都非常有借鉴意义，可以使金地少走弯路，减少人力、物力、财力等方面的浪费，短时间内在异地开发上获得重大突破，从而获得经验、占领市场。 一、全国重要城市目前的开发模式 通过对上海、广州、深圳3个主要城市房地产开发模式的分析和研究，可以寻求目前开发模式的普遍性和存在的特殊性。 1、 上海目前开发模式的种类 ? 安居工程向康居工程转换的开发模式: 从解决居民的基本居住问题到建立和筹建小康住宅，是上海一些大型开发企业正在走 的路。参与旧城改造，为中低收入居民兴建平价商品房，已经不再是发展商目前主要解决的问题了。如今，上海的居住现状已从“温饱型”转向了“小康型”、居住需求也从“数量型”转向“质量型”，康居工程以科技为先导，大力推广应用新技术、新工艺、新产品、新设备，实现安全防范、家庭信息、物业管理的智能化，突出体现了住宅产业现代化的发展方向，显示当代住宅产业中的科学技术成果。并从适用性能、安全性能、耐久性能和经济性能方面提高住宅的质量。例如;奥林匹克花园等楼盘。 ? 综合性物业开发的模式: 上海2001年已停止审批用地指标，控制土地批租，为建立土地有形市场打好基础，也为消化存量，刺激需求，综合用地稍微有所增加。近几年上海的商业性用房用地增加，工业用地已经连续数年增长，这吸引了国内外大量的投资企业来沪兴办工业企业。一些在上海近郊区拥有土地的开发企业对住宅和商用物业全面渗透，重点放在开发商住综合楼、公寓、工业厂房、大型商场、写字楼、酒店等综合性物业上，为自己的综合性开发创造了广阔的空间。 ? 郊区化、规模化的开发模式 郊区化是城市化发展进程的一个特定阶段，是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中以后的一种离心分散过程，它 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现为人口、工业、商业先后从城市中心区向郊区的外迁。上海主要原因是中心区域的拆迁初期采用异地安置的办法及有关政策支持，使闵行、浦东成为新的人口迁入区。郊区丰富的土地资源为房地产规模化的发展奠定了基础，规模化小区由于其大手笔的操作，往往对所在区域的房地产带来积极的影响和引导，从而使其在整个市场上异军突起，成为龙头。规模开发具有规划设计精益求精、户型规格多样化、综合配套齐全、 企业发展部 第 3 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 发展商实力雄厚等吸引市场的有力要素，从而坚定了投资者的信心，聚积了市场的人气，在冷清的市场上易造成热点，对于吸收市场上的主要购买力占尽便宜。 ? 高绿化、园林生态环境的开发模式 为居民提供绿色生态住宅，是房地产发展的新方向，绿色住宅从能源、水环境、气环 境、声环境、光环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料等方面对建筑物提出更高的要求。这种开发模式通过高密度的绿化来营造小区外在的生态环境，这种住宅开发品位较高，属于中高档住宅。具有特色的别墅型物业或者花园洋房等高档物业，也非常注重园林生态环境的开发。 ? 临江水景开发模式 以“水景为中心”的开发模式在上海遍地开花、蔚然成风。苏州河沿岸的中远两湾城、 上青家园等力图充分利用山和水;黄浦江沿岸的新外滩花园等力图将房子溶入大自然，还有大量的人造水景和其他水系的楼盘。文明人的价值取向日益偏重于环境，临江物业开发模式正迎合了新时代人们的需求。 2、 广州目前开发模式的种类 ? 规模化品牌扩张的开发模式 先将品牌做起来，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销。“碧桂园”是 目前中国最大的别墅群，创造了国内规模化、郊区化的典范。碧桂园在华南地块的扩张，都是将当地的荒野之地变成了现代化的卫星城。碧桂园只做郊区化的别墅大盘，定位于“成功人士”，这种大规模的操作在华南地区的有效需求，随着品牌的扩张而逐渐增加。 ? 可持续发展的开发模式 十多年来，“祈福新村”在广州郊区不断发展壮大，已经成为占地6500亩的楼盘，这 种长时间可持续的开发楼盘，为小区的大规模开发奠定了基础。在楼盘的可持续发展中，最主要的是要创新，包括对自然条件的整合和在规划、设计方面的创新。 ? 复合型的房地产开发模式 将各种概念注入房地产的开发中，使得房地产项目在竞争力方面，明显强于传统意义 的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这种开发模式随着消费个性化的来临，而不断改变，并整合出新的元素，比如:教育溶入地产、鼠标拖动水泥、体育+健康+房地产等等新的概念。目前，复合地产的概念正引导着房地产的发展方向。 ? 专业化的开发模式 走精品开发路线，形成自己的特色，在短时间内奠定自己在房地产行业的地位。 富力地产:利用工厂搬迁，改造老城区，在老城区形成了自己的楼盘网络。 合生创展:项目集中在天河区，迎合广州城市东移的趋势。 广州保利:在住宅和商用物业上全面渗透，项目遍布市中心和近郊。 企业发展部 第 4 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 物业开发不仅要注重大众的根本需求，而且在技术上要达到高度的专业化，这样才可以从项目开发上升到专业开发。 ? 城镇化的开发模式 中国正在加快城市化的进程，建造布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美的中心 镇是城市发展的必然趋势。占地面积144万平方米的番禺的“洛溪新城”，目前已有住宅 1 万多套，别墅千栋，商铺千间，已经自我实现了生态平衡的能力，成为了一座典型的移民市镇。但这种开发模式不仅仅是房子的简单集合，是中心城市卫星城的建造。 ? 集约化的开发模式 用较少的占地面积，开发出精致的楼盘，力争营造最好的居住环境。这是一种阵地型 的开发形式，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及新区的房地产开发中心比较普遍。在有限的土地上构筑完整的生活小区设施。 ? 唯景观的开发模式 以滨海城市独特的水景营造“海景住宅”、“临江住宅”等等，珠江两岸过多的建筑物也说明开发商抢先占领有利地形，开发景观资源。 ? 营造出创新的开发模式 开发商将一块荒地变的从无到有，努力营造房地产成功的必要条件，一步步创造市场。广州番禺的二沙岛以前是个荒岛，如今别墅耸立，发展商将自己开发物业的消费主流定位的群体，是关系到自己开发什么物业的首要条件。这群创新的的开发商就将眼光瞄准了广州20%的高收入人群，为他们建造独特的居住环境。 3、 深圳目前开发模式的种类 ? 规模化品牌营销的开发模式 规模化生产和规模化营销已成为现今深圳房地产市场的一大主流，发展商的年开发量 势头增加很快。前几年万科、振业、百仕达等地产商的年开发量仅在5万平方米左右，而今年已在原有的基础上翻了几番，年开发量平均已超过10至20万平方米。 ? 大众精品开发模式 在营销的过程中做精品，一个项目不仅是在做市场，更重要的是做未来的客户。 中海 通过慎重的选择土地，建造适合大众需求的楼盘，并将在建筑的过程中产生的无形资产移 植到下一个项目。产品和管理组合的更锐利，新的营销 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 更受人瞩目，比如:同“中原代理”的结盟，就增加了自己楼盘的销售效果。 ? 景观的开发模式 金地虽然在深圳的项目不多，但在建造中体现出来的精致和细心，充分体现了“用心做事、诚信为人”的工作宗旨。以“海”的文化、“翠绿”的概念来引导自身的开发特征，金地目前正在扩大规模，提高市场竞争力。 企业发展部 第 5 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 ? 生态环保、综合社区的开发模式 经过十几年建设，华侨城已经形成了独特的自然、人文景观和文化氛围，其完善的配 套优势也是其他片区无法比拟的。这种开发模式充分体现城区功能特色，能满足现代多元化社会人们需求的科学合理的城市规划布局，是环境+住宅成功的典范。用自有的人文特征吸引消费者，是消费者充分享受商务居家和环境居家。 ? 高尚社区、高档豪宅的开发模式 无论是高尚社区，还是高档豪宅都是高档物业的完善，“金海湾花园”、“百仕达”和“东 海花园”已经成为项目品牌延伸的代表，知名度名列前茅。是深圳项目开发的典范。 二、这些开发模式的共性和特殊性 就这几个城市的开发模式分析总结，可以看出目前开发模式的共性，以及特殊的开发模式有哪些,这些特殊的开发模式存在的原因是什么, 1、 共性的开发模式 ? 郊区化、规模化的开发模式:是目前各个城市开发的主流之一，正在引导郊区房地产的发展，市区土地的稀缺是其存在的必然。这种开发模式适应了人们对低密度住宅的需求，也反映出目前置业者对居住环境、综合配套和规划设计都有了很高的要求。 ? 城镇化的开发模式:卫星城市的建造是中上等发达城市发展的走向，分流市区密集的人群，城市可持续的发展决定了城镇化的开发。用房地产的开发带动城镇各项设施的完善，为其创造优良的投资环境。 ? 营造景观的开发模式:充分利用建筑物外在的自然景观，通过高密度的绿化来营造小区内在的环境。目前，人们对住宅的需求不仅仅是用来居住了，随着人们对居住质量要求的提高，景观的开发就显的非常重要。 ? 精品化、集约化的开发模式:某些城市，地段的好坏就决定了项目开发的成败，在小块的土地上开发具有特色的建筑是精品化和集约化开发的关键。在没有大块土地储备的情况下，这种开发模式也是创建品牌的有利途径之一。通过单块地皮的开发，在有限的土地上构筑完整的生活小区设施。 ? 高档物业、豪华住宅的开发模式:将置业群体定位于收入的塔尖。此种开发模式对地块的要求不是最高，但却倡导建筑质量、设计风格、装修装饰和小区环境的绝对超前。这种模式在每个城市都会存在，高收入者的比例将影响此种物业在当地的开发层次。 2、特殊的开发模式 ? 安居工程向康居工程转换的开发模式:这种开发模式在上海和内地一些正在发展的城市 比较普遍，目前上海房地产的需求量很大。由于上海的旧城改造工程浩大，经济适用房 企业发展部 第 6 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 对商品房是一个很大的冲击。随着这些区域居民对住房要求的提高，城市的康居工程必 将替代仅仅用来居住的安居工程。 ? 生态环保的开发模式:这是房地产高速发展下的产物，在深圳和广州存在此种开发模式。 在强调“生态的可持续发展”下，房地产的发展也将满足人们多元化的需求。这种模式 目前不太适合内地的房地产开发。 ? 概念型的开发模式:标志着房地产发展的逐渐成熟化，此种开发模式是随着人们的消费 喜好而不断波动的。在现代化的营销中有存在的必然，比较注重置业者人性化的特征。 适合存在于房地产发展 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化的城市。 ? 综合性的开发模式:是规模大、资金雄厚的房地产企业为了获得长期收益，而采取的一 种多元化的开发模式，特点是开发的物业集住宅、写字楼、酒店和商业于一体，或涉及 其中的几个类型。 从上述不同的开发模式来看，上海的开发理念略低于广州和深圳，广州成熟的开发模式 正引导着全国房地产的发展方向。 三、跨地域发展商在各地选择的开发模式 每个大型的房地产集团在开发项目的过程中，都不可能仅仅局限于一种开发模式。考虑 到目标市场的情况，及企业自身的优势和劣势，必定会选择一种既适应外部发展又适合自身特点的主流开发模式。下面就万科、中海、新世界、万达等跨地域企业在异地拓展中的主流开发模式进行分析，旨在梳理出一套可供金地借鉴、参考的异地拓展开发模式。 (一)、万科在国内各城市的开发 万科在各地做的项目基本都远离市区，将发展策略定位于开发城乡结合部、低层中密 度住宅，认为住宅郊区化是城市发展的趋势。 1、万科在上海的开发 ?、在上海，万科采取的是规模化、郊区化为主的开发模式。 ?、他选择此种开发模式最主要的原因是:配合上海的城市整体规划发展方向，符合当地政 府加强对周边郊区建设的思路，通过与政府和当地发展商的合作，获得低成本的土地。 2、万科在深圳的开发 ?、在深圳的已开发项目主要集中在福田区和罗湖区，开发模式主要以精品和品牌化著称， 特区外的“万科四季花城”是其大规模、郊区化开发的典范。目前，万科花费4.1亿元 获得了盐田区大梅沙附近的一块占地面积约为26万平方米的土地，即将进行高档次住 宅的开发。 ?、在深圳，万科是由于特区内土地储备的减少，才将眼光投向了关外大规模的土地。 企业发展部 第 7 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 3、万科在北京的开发 ?、在北京，万科走的是高档物业、低密度、营造景观的社区开发模式。 ?、万科在北京的土地均在四环以外，地段不是很好，因此只有加强楼盘自身的素质才可以 吸引置业者，这就决定了他大面积开发高档小区的理念。 4、万科在天津的开发 ?、在天津，万科主要是城镇化的开发模式，以低密度、低楼层、低容积率、高绿化率的高 档住宅社区为主。 ?、填补了天津高档社区的空白。万科在天津的土地集中在高科技开发片区，注重了该地潜 在的升值潜力，增强企业的中长期收益。 5、万科在成都的开发 ?、在城郊结合部进行大规模，高档物业的开发。 ?、考虑到当地市场的有效需求，从长远的利益出发，在教育产业园区内进行大型高档社区 的开发。 (二)、中国海外在国内各城市的开发 中国海外在内地的项目选择都非常谨慎，所以对土地的要求也非常的高。目前中海在各个城市开发的项目主要以精致著称。 1、 中国海外在上海的开发 ?、在上海，中国海外的开发模式主要是:走综合性物业开发的方向，多方位的发展。 ?、由于对土地的谨慎，使得中海对地块的要求很好，上海的土地主要集中在徐汇区和淮海 路等中心地段，这种黄金路段适合建造高档的综合性物业或精品住宅。 2、 中国海外在广州的开发 ?、 在广州，中国海外走的是多种开发模式相结合的道路，集约化、精品化、景观化的开发 路线。 ?、 广州房地产市场竞争激烈，中国海外获得的土地主要集中在天河区和海珠区两个新区， 在交通便利、自然景观优越的位置，适合建造精品的住宅。投资周期短，利润回收快。 3、 中国海外在深圳的开发 ?、在深圳，中国海外走的是大众精品的开发模式。 ?、中海在深圳早期的物业走的是外销路线，风格适合香港人的要求。为了迎合深圳大多数 消费者的需求，中海开始大众精品的开发路线，将置业群体定位于大众阶层。 4、 中国海外在北京的开发 ?、在北京，中海走的也是精品住宅的开发路线。 ?、中海在北京开发的物业均位于海淀区，地理位置优越，但地块开发面积较小，因此采用 集约性的精品开发模式。 企业发展部 第 8 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 5、 中国海外在成都的开发 ?、在成都，走规模化、品牌化的开发模式。 ?、成都是西部开发的重要城市，外来开发企业均看好这个市场，形成了成都房地产市场竞 争过度饱和而且集中，只有进行大规模的开发，才可以同当地中小型的开发商拉开档次， 获取最终胜利。 (三)、新世界在国内各城市的开发 新世界集团开发的路线是建造当地比较高档、比较豪华的物业，它开发的多是当地的高档住宅、写字楼、酒店和大型的购物广场，项目多采用滚动开发，开发期限都比较长，物业的综合性较强，而且将香港新的建造风格和物业管理引进内地，很大的带动了当地房地产市场的发展。 1、新世界在上海的开发 ?、 在上海，新世界开发纯住宅的物业非常的少，主要进行高档住宅、写字楼、酒店和大型 商厦的综合开发。 ?、 新世界地产在上海的土地主要集中在商业集中地带。由于资金雄厚、为了获取长期稳定 的收益，采用综合性的开发模式，这是新世界地产开发的强项。投资形式主要是合作经 营或独资经营。 2、新世界在珠江三角洲一带的开发 ?、 在珠江三角洲一带，新世界主要开发传统房产，物业类型涉及高档住宅小区和商铺配套。 ?、 新世界地产在广州及周边地区，依靠与香港毗邻的优势，开发大规模的港式高尚住宅， 符合了当地置业群体的需求，把香港的经验融入到在建项目的本土，包括一流的物业管 理。投资形式主要是合作经营。 3、新世界在北京、天津的开发 ?、在华北片区，新世界也较少做纯住宅，走住宅、写字楼、商业的综合开发模式。 ?、北京、天津是华北片区的重要城市，在当地扎根为了获取长期的收益，出租性物业的开 发是长远之路，但该地建造酒店的风险性太大，因此，新世界在华北片区没有酒店物业。 投资方式仍以合作经营为主。 4、新世界在南京的开发 ?、高档综合物业的开发模式。 ?、南京缺少高档的综合性物业，集住宅、写字楼、酒店和商业于一体的物业，不仅可以获 得长期收益，而且树立了自己在当地的品牌。 (四)、万达集团在国内各城市的开发 万达集团以中西部作为企业房地产拓展的基础，借助当地政府机关的大力支持，与政府 企业发展部 第 9 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 积极合作兴建房地产项目。 1、万达在北京的开发 ?、综合性物业的开发模式。 ?、万达是国内资金比较雄厚的国有企业，有非常好的政府背景，因此他们在当地的黄金地 段可以拥有大面积开发的机会。为了占领市场获得中长期效益，在北京以开发高档写字 楼、商场和大型高尔夫项目为主，没有涉足住宅物业的开发。 2、万达在成都的开发 ?、高档物业、大型社区的开发模式 ?、为了在激烈竞争的成都房地产市场中异军突起、创立品牌，涉足当地没有的建筑类型- 联排式别墅，并兴建当地最大规模的住宅小区(100万平方米)。这种开发的风险性较 大，如果没有强有力的资金支持和政府背景是不可取的。 3、万达在南京的开发 ?、大规模、低密度物业社区的开发模式 ?、建造当地最大规模的低密度住宅小区(100万平方米)，是万达占领市场惯用的策略。 充分利用与当地政府友好的合作关系，拉开与当地中小发展企业的档次。 值得一提的是:万达集团在贵阳的开发充分利用了当地政府的支持，该集团同贵阳市政 府合作建造一个市政府行政中心，为此获得了当地大面积、非常廉价的可开发土地。 四、对金地开发模式的借鉴 1、树立金地品牌，提升企业形象 在逐渐加强自身土地储备的前提下，保持中高档物业的开发路线，并涉足各地中、大规模住宅小区的开发模式，树立金地在当地的企业形象，这不仅有助于企业品牌的树立，还可以为金地的长远开发积累丰富的经验。 2、近期应将开发重点放在住宅项目，不适宜走综合物业的开发模式 由于金地刚刚从区域性开发走向全国性开发，异地土地资源相对缺乏，同大型的开发企业如:新世界地产、万达集团相比较，资金支持又相对薄弱，如果为了获得中长期收益而投入大量资金到酒店、写字楼、商场的综合开发，不利于企业自身资金的迅速回笼，短期效益不能迅速见效;其次，金地对住宅的开发颇有经验，目前还没有涉足综合性物业开发的领域，这对金地来说是风险较大的挑战，因此，近2-3年内应该将开发重点放在住宅小区的兴建上，待时机成熟后再进军酒店、写字楼和商场的综合开发。 3、紧扣市场脉搏，准确把握各城市房地产的发展方向 深圳市城市总体规划建立了“大深圳”的整体城市结构，打破国内通行的“城区-近郊-远郊”概念，将西丽镇留仙村住宅区、龙华二线扩展区、深圳湾填海区及东部沿海旅游住宅区作为重要住宅发展区域。留仙村住宅区:深圳最大的安居房工程;龙华二线区:生态型的综 企业发展部 第 10 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 合住宅小区(大规模、高绿化的开发模式);深圳湾添海区:富裕阶层的高尚住宅区(高尚社区、高档豪宅的开发模式);东部沿海区:海滨城市风光的住宅区(中、高档精品的开发模式)。金地在深圳本地的开发模式，应该适应城市各个热点片区的规划方向。 在异地开发上，外地企业在对地段的判断上远远比不上当地的开发商，其实，即便对地段有判断力，也很难拿到理想的土地，许多开发商在外地拿到的都是第二手、第三手的地，地价也翻番上涨。依靠与当地政府良好的互动关系，配合政府的城市规划路线，并与当地的开发企业合作，为拥有高素质的地块奠定良好的基础。充分利用当地政府的支持，开发模式符合当地城市规划的思路， ?、 目前上海“一城九镇”的城市发展战略，为大型的、配套齐全的城镇化住宅小区提供了 广阔的前景。金地在上海可以采取规模化、城镇化的开发模式。 ?、 在未来的十年，北京将把重点放在优化城市布局，建立完善的城镇体系;调整城市发展 规模，开拓新的城市发展空间;改善城市环境，建设完整的城市绿化系统。金地在北京 的开发应注重生态环境的提高，城郊结合部的地块有发展潜力。 ?、 天津的房地产规划是:搞好以经济适用房为重点的商品房建设，坚持旧区改造和新区开 发相结合，建设若干设施齐全、环境优美、居住舒适的生态居住区。在天津，金地可以 参与政府的安居房建造，走大型生态居住小区的开发模式。 ?、 南京的房地产发展要不改变山水城林和文化古城的特色，在“东进南延”的整体规划下， 兼顾生态环境的保护，保持南京特有的山水自然景观。金地可以将深圳景观、精品的开 发模式移植到南京，充分利用南京现有的自然景色。 ?、 成都城市规划主要是:跳出中心城市发展，将人口分散出去，将产业分散出去，形成由 中心城市与卫星城共同形成的现代化大都市。一环路以内以商业、金融、贸易为主，居 住人口将下降;三环路以内的主城区，重点发展生活居住;城市的西区以风景、旅游和 居住为主。金地在成都的主要居住开发地，应该以建造大规模、低密度、高绿化住宅小 区的开发模式为主。 4、增强金地中长期的土地储备，重视各地具有发展潜力的地块 由于金地在异地的土地资源非常少，目前寻找的地块均是即将可以开工的热地，而注重各城市具有发展潜力的区域，并结合房地产的开发周期，可以为我们储备优质的土地资源确定方向。 ?、 上海“一城九镇”的规划中，松江新城、安亭镇和浦江镇是最先提上日程的，将成为上 海郊区缩小三大差别的示范区和郊区建设的典型，也是日后上海发展的热点;同时中国 即将加入WTO，上海是外商投资首选的城市之一，良好的外部投资环境可以极大的带 动上海周边城镇的发展。 ?、 随着北京城市建设重点从市区向远郊区的转移，政府会加强亦庄以及黄村、通州镇等重 点卫星城的快速交通、水源、电力、电信、煤气等各项基础设施的建设。北京向东有高 企业发展部 第 11 页 共 12页 房地产企业开发模式研究—对金地集团的借鉴 速公路，向南又有主要铁路、公路干线通向广大中原腹地和东南沿海经济发达地区，具 有明显的优越条件，将成为北京城市发展的主要方向;WTO的即将加入和刚刚申奥的 成功也为北京房地产注入了活力，因此，金地储备土地的方向应该集中在这些地块上。 ?、 天津房地产的发展方向是:重点开发天津外围区、海河下游和滨海地区。这是日后天津 房地产发展的重头戏。 ?、 南京的城南地区，包括江宁开发区、东山会成为生态住宅最为集中的地方，也是南京房 地产发展的新方向。 ?、 成都的东部是今后几年内房地产发展的主要区域，城市向东发展总体格局将采用带状形 式，其中，三圣片区为生活居住片区;十陵片区以居住和旅游休闲功能为主;洪河片区 以发展生活居住和公共服务功能为主，并形成城市副中心。这些片区也应该是金地土地 储备关注的区域。 ?、 深圳特区外已经形成9个组团、6个城镇的发展规划，重要用于改变居住环境的区域有: 宝安中心组团、龙岗中心组团和横岗组团;葵涌镇、大鹏镇和南澳镇，这些是日后深圳 外围发展的重要区域，特别是深圳北部梅林关外的布吉和龙华，更是近期发展的热点。 目前，金地在深圳也应该加强土地方面的储备，特别是针对城市规划提上日程的大力发 展的片区。 综上所述:金地集团除了尽快加强自身土地的储备以外，还应该在各地的项目开发上灵 活的运用多种开发模式，不要将自己的开发模式仅仅局限于“精品”。金地在继续保留开发中高档物业强项的基础上，应努力涉足配套齐全、大规模、中高档社区的开发，为以后综合性物业的开发培植经验。 五、附件 1、《上海2000年房地产统计年鉴》 2、《上海市城市总规划(1999-2020年)》 3、《2001?成都城市规划》 4、《中共天津市委关于制定天津市国民经济和社会发展第十个五年 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的建议》 5、《南京2001年城市规划》 6、万科集团、中国海外集团、新世界地产的官方网站 7、《广州房地产十大开发模式》(王月华编写) 8、《2001年北京城市规划工作会议》(建设部部长俞正升讲话) 9、《2001年上海经济发展蓝皮 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf -城市综合竞争力》 10、《深圳市城市总体规划(1996,2010)》 企业发展部 第 12 页 共 12页