关于房地产转让评估报告(结果报告)格式调整的几点说明
1、 房地产转让评估报告格式，总体来讲，还是要符合《房地产估价规范》的要求，包括技术报告的撰写、结果报告封面、内容、纸张大小及打印装订
标准
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等。
2、 应市地税局相关部门的要求，在结果报告当中适当增加有关“估价的依据、方法、相关参数选取与运用、主要计算过程”等必要信息，以使估价报告使用者合理理解估价结果。
3、 为满足以上原则要求，同时又不太多增加评估机构操作的难度，现对估价结果报告的“估价方法”栏目适当调整，将栏目改为“估价方法及简要估价过程”。
4、 调整格式从2007年12月1日起实行。
附:调整的内容如下(以下为协会推荐格式，各评估机构可根据估价对象实际情况，适当增减内容):
估价方法及简要估价过程
估价人员结合估价目的，深入细致地分析了本次估价对象的特点和实际情况，研究了委托方提供的和估价人员所调查掌握的资料，为使估价结果客观合理，我们采用市场比较法、成本法、收益法对估价对象进行估价。
一、 市场比较法的测算过程简述如下，详细测算过程见《估价技术报告》。
市场比较法，是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为:
比准价格=实例价格X交易情况修正X交易日期修正X区域因素修正X个别因素修正
1、收集到1年内成交、与估价对象条件类似的三宗地产，分别位于 花园、 小区、 花苑，单价分别为XX元/平方米、XX元/平方米、XX元/平方米;
2、交易方式均为公开交易，均属正常，可不进行交易情况和交易日期修正;
3、区域因素中，对公共设施配套程度、基础设施完善程度、交通状况、环境状况、商业繁华程度等内容进行了修正;
4、个别因素中，对楼层、朝向、户型格局、装修水平等内容进行了修正;
5、最终确定的综合修正系数分别为:XX、XX、XX;测算的比准价格分别为:XX元/平方米、XX元/平方米、XX元/平方米;
6、按照算术平均的方法，确定估价对象评估单价为XX元/平方米。估价值为XX元。
二、 成本法的测算过程简述如下，详细测算过程见《估价技术报告》。
成本法，是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和税金，得出估价对象房地产完全重置
价格，扣除折旧，估算出估价对象的客观合理价格的方法。其基本公式为:
评估价格=重置价格(单价)X建筑面积X成新率
1、 根据《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价办法》以及估价对象建筑物结构状况，确定建筑物综合重置成本为XX元/平方米;
2、 根据国家对建筑物成新率划分标准，结合估价人员对估价对象建筑物实体的现场踏勘，确定建筑物综合成新率为 %;
3、 对建筑物内电梯、中央空调等价值较高的设施设备进行单独价值估算，确定评估值为 元;
4、 最终确定的建筑物单价为 元/平方米，建筑物评估值为XX元。
三、 收益法的测算过程简述如下，详细测算过程见《估价技术报告》。
收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其
折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其常用公式为:
nV=Y/R[1-1/(1+R)]
式中:V-收益价格;Y-每年净收益;R-折现率;n-可获收益年限。
1、 年净收益的确定。首先根据委托方提供资料及估价人员调查获得数据确定估价对象正常毛收入;其次考虑空置、收入损失及各项成本开支;最后确定其年净收益为XX元;
2、 折现率的确定。无风险利率采用人民银行公布的一年期定期存款利率XX%;在谨慎原则考虑下，风险利率确定为XX%;折现率确定为XX%;
3、 收益年限确定。土地尚可使用年限为XX年，建筑物状况良好，
确定其收益年限为XX年;
4、 经测算，估价对象收益法评估值为XX元。
估价师对各评估方法进行综合分析，确定测算值为XX元。
浙公网安备 33021202002483