房屋漏水造成损害出租人不承担责任的代理词

房屋漏水造成损害出租人不承担责任的代理词房屋漏水造成损害出租人不承担责任的代理词篇一:房屋漏水财产损害赔偿代理词代理词审判长、审判员:我接受本案被告xxx的委托～作为民事诉讼代理人参加本案诉讼活动。在庭前～我仔细听取了委托人的陈述～认真作了调查访问。今天～又参加了庭审。通过这一系列的诉讼活动～我对本案情况有了全面的了解。针对本案的基本情况～现发表以下代理意见～供合议庭参考～盼采纳。一、当事人的主体问题。1、原告不是适格的原告。原告与本案中受损财产没有利害关系。本案适格的原告应为受损房屋的业主本人。2、被告不是适格的被告。本案的实际侵权人为涉诉房屋的实际占有、使用人即涉诉房屋的承租方。因涉诉房屋于20xx年1月16日已出租给案外人xxx～经过签订租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 和实际占有行为～承租方已经实际控制了租赁物且双方在 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 第五条第一款中已约定:因承租人使用不当或不合理使用～致使发生损害～由承租方负责。二、原告对造成本案财产损害存在重大过错～对财产损害应承担全部或主要责任。1、原告私自拆改受损房屋的主体结构～导致本不应有的财产损害发生～对本案的财产损害存在不可推卸的过错～应承担相应的责任。原告违反《天津市房屋安全使用管理条例》第五条的规定～拆改篇二:房屋漏水损害责任承担案例房屋漏水损害责任承担案例【基本案情】2005年春～一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年～便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房。同年7月～杨某以自己的名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同～为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼,三楼以上为住宅～二楼以下为商铺,中一套三室两厅住宅,房号为307,。双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5项约定:“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方,某房地产公司,”。该房交付后～赵某又委托杨某对房屋进行了装修。装修中～杨某对房内的自来水管线进行了改装～并附加了球阀。2006年11月6日～杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证～产权确定日期为2005年6月30日。因赵某的丈夫被摩托车撞伤～一直在原籍休养～该房无人入住。2006年10月29日早晨～在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店里开门营业～当她走到门口时～发现店里向外流水～便急忙打开店门冲到店后的库房～顺着水声望去～只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱～就赶紧搭梯子去堵水～直到上午12点左右～杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀～才止住了水。经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货物进行了清点～被损坏的货物价值达37740元。为保全证据～刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证。当日～杨某给刘某出具了受损货物数额价值确认书～并向当地公证处提出申请～要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状”予以证据保全。2006年10月30日～某公证处为杨某出具了,2006,额公经证字第187号公证书～对307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照。当日～该公证处也为刘某出具了,2006,额公经证字第188号公证书～对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照～清点被水浸泡的物品～确认了因浸泡损失的物品价值～并收取公正费300元。漏水事故发生后～刘某多次找杨某协商赔偿事宜～均遭拒绝。经查～某房地产公司开发建设的商住楼经工程建设监理公司审核～于2005年7月以合格竣工验收。该商住楼交付使用后～多次发生供水阀门破裂、脱落事故。2006年11月1日～因该商住楼再次发生漏水事故～某城建局向某房地产公司发出通知～责令某房地产公司对其开发建设的商住楼的室内供水管线进行排查、维护～将供水阀门全部进行更换～赔偿供水部门及用户的经济损失。另查～依据某房地产公司给杨某和各住户提供的商品房质量保证书、保修 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ～某房地产公司开发建设银联商住楼～自交付使用之日起～电气管线、给排水管道～设备安装和装修工程保修期为2年～发生本次漏水事故时～给排水管道尚在保修期内。2006年10月31日～刘某向法院提起诉讼～要求杨某赔偿自己的各项损失4万余元。答辩中～杨某以自己不是307房的房主～不具备被告主体资格为由～要求驳回刘某对自己的起诉。同时～以发生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管道阀门破裂、脱落造成的～刘某的损失应由某房地产公司承担为由～申请追加某房地产公司为被告。得知发生漏水事故的307房的产权归赵某所有后～刘某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请。法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求。诉讼中～某房地产公司主动放弃307房室内供水主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改装室内供水管线所致的司法鉴定。【观点碰撞】针对此案的裁判形成两种意见。第一种意见认为～本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故～造成原告店内货物毁损及店面装修损坏的财产损害赔偿案件。要准确判断谁是责任主体～就必须查清谁是造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的责任人～谁是造成此次漏水事故的人～谁就应当承担赔偿责任。某房地产公司在没有证据证明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成307房漏水的情况下～应对刘某的损失予以赔偿。第二种意见认为:该案是一起财产损害赔偿纠纷～造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内衣损坏。某房地产公司并没有给刘某造成财产损害～至于赵某购买某房地产公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一法律关系～不能在本案中一并审理。本案应由赵某承担赔偿责任～若某房地产公司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题～是引发本此漏水事故的直接原因～赵某可以通过向某房地产公司追偿挽回自己的损失。法理评析笔者赞同第一种意见～理由如下:首先～根据某房地产公司与住户签定的商品房买卖合同第十七条第一款第5项的约定:“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方,某房地产公司,”和某房地产公司开发建设的商住楼给排水管道尚在保修期内的事实～某房地产公司是307房室内供水主管道的使用人和维修人～即对307房室内供水主管道负有管理 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的～它的所有人或者管理人承担民事责任～但能够证明自己没有过错的除外”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第,四,项:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼～由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”之规定～一旦出现建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的事实～它的所有人或者管理人就应当承担民事责任。只有在该建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物的所有人或者管理人有证据证明自己没有过错或者损害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成的情况下～建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物的所有人或者管理人才可以免除责任。因此～本案适用过错推定和举证倒臵原则～即某房地产公司要达到免责的目的～必须提供本案供水主管道阀门破裂、脱落是由于不可抗力、受害人的过错、第三人的过错造成的证据。事实上～在发生此次漏水事故之前～某房地产公司开发建设的商住楼因供水阀门破裂已发生多家多次漏水事故～且没有任何证据证明上述三种免责事由存在。依此可以推出～被告某房地产公司开发建设的商住楼虽然是以合格竣工验收的～但并不等于其销售给赵某的住房的室内供水主管线没有质量问题。其次～本案杨某在为赵某装修307房时～确实对室内供水管线进行了改装～此改装是否是引起307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的直接原因或原因之一,某房地产公司、杨某、赵某均未提供相关证据予以证实～但从现有的证据可以证实～在此次漏水事故发生前～该商住楼已多次发生漏水事故～给部分住户和经营户造成了不同程度的损失。依据日常生活经验～在没有证据证实是杨某改装了室内供水管线造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的情况下～只能推出某房地产公司开发建设的商住楼的室内供水主管线存在安全隐患的结果。某房地产公司虽然坚持是“杨某擅自改装管道造成漏水事故”的～但又主动放弃了唯一能够证明自己没有过错的机会～即对307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的原因进行鉴定～以致没有证据证明自己的主张～只能承担举证不能的不利后果。第三～如果某房地产公司有证据证明此次漏水事故是因杨某擅自改造室内供水管线造成的～按照我国民法有关民事代理的相关规定～杨某受赵某的委托～为赵某装修307室～因装修所造成的法律后果～也应由307房的所有人赵某承担。因此～刘某要求杨某承担赔偿责任没有法律依据。第四～造成此次商住楼供水主管道阀门破裂、脱落～可能存在多种原因～如供水压力过大～超过了供水阀门额定的承受压力、用户改变供水管线结构或者多种因素共同作用的结果～但这些原因是否存在～有待有关部门的鉴定～在某房地产公司放弃司法鉴定的情况下～只能按现有证据裁判～判决某房地产公司赔偿刘某的损失。综上～笔者认为～如果本案未追加某房地产公司作为共同被告参加诉讼～赵某作为307房的所有人对该房屋负有管理之责～因其屋内漏水造成刘某损失～可以再所不问～由其先赔偿刘某的损失～再由赵某以房屋质量纠纷向某房地产公司追偿。但本案既然追加了某房地产公司为共同被告～就应该审查某房地产公司对供水管道是否未尽到了维护、管理之责～从源头上解决纠纷～减少当事人的诉累。综观本案案情～应先由某房地产公司承担赔偿责任～待其收集到漏水事故是因杨某改装供水管线所致的证据后～再通过诉讼向赵某追偿～挽回自己的损失。篇三:相邻权房屋破损赔偿代理词代理词尊敬的审判长:广东以泰律师事务所接受本案原告的委托～指派我担任原告的代理人。接受委托后～认真查勘受损房屋并认真查找相关建筑法律法规以及咨询建筑专家意见～现提出如下代理意见～请法庭予以充分考虑并采纳。一、对被告答辩意见的反驳:第一～对被告的诉讼主体资格的阐述。被告认为自己不是适格诉讼主体的理由是“广州兢业建筑结构技术有限公司没有查清确认房屋是被告的”～该理由实在是可笑。众所周知～鉴定机构不是房产局需要确认物权人～鉴定机构的任务是对房屋作出专业的鉴定意见即可无需确定产权问题。另外～原告之所以列XX为被告根据的是《物权法》第三十七条的规定“侵害物权～造成权利人损害的～权利人可以请求损害赔偿～也可以请求承担其他民事责任”～而不是被告所说的是根据鉴定报告。第二～关于房屋遭受损害原因。被告掘土建房行为引起的地基不均匀沉降是造成我方房屋成为危房的直接原因与根本决定性因素。我方房屋破裂、地台下陷的原因明显就是被告建高楼导致。首先～被告擅自建房过程中～在已知我方房屋的使用年限等客观情况的前提下本应审慎施工～然而～被告不仅没有对我方房屋采取任何加固防护措施,见《鉴定报告》第8页六原因分析第一点,～还在靠近我方房屋宅基地外墙壁不足30公分距离处～使用大型机械野蛮掘土建房～致使我方房屋内墙壁多处断裂～房屋地基出现不均匀沉降。其次～广州兢业建筑结构技术有限公司所作《鉴定报告》第六原因分析3也明确指出:“因高层建筑基础布臵不满足《建筑地基基础 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 规范》GB50007-2011第5.1.6条的规定～会导致XX房屋西侧沉降、南侧地台下陷、变形～引起地面砖空鼓、渗水～同时在受力构件与围护构件交接处和应力集中处产生裂缝。,见《鉴定报告》第8页,。再次～鉴定报告第二点虽然也提到“该房屋已有一定年期、在温度、应力～的作用下～在房屋外围容易受温度影响部位??”但要知道～我方房屋为私有住宅～正常的使用功能仅仅是作为住房使用。被告掘土建房行为引起的地基不均匀沉降～不是一所住宅正常使用所应有的外部环境。如果没有被告不当的掘土建房行为就不会改变我方房屋正常使用所需要的外部环境,而如果外部环境不被改变就决然不会产生房屋倾斜、地台下陷、楼板开裂、面砖空鼓等损害。我方房屋已使用20余年～房屋内在质量问题和外界温度变化一直存在～但是却从未出现裂缝就是例证。相反～被告近距离掘土建房突然改变了我方房屋的周边地理属性～才会出现上述严重状况。第三～取得建设工程规划许可证并不意味着被告建设高层建筑就合法就无需对我方房屋的损害承担法律责任。建设工程规划许可证只是证明建设者有建设的资格～而我方对XX是否有建设资格并无异议。取得建设工程规划许可证的建设者侵害了相邻物权的依然需要承担相应的法律责任～否则建设工程规划许可证就成了违法免责的通行证了。二、被告房屋部分建筑已经侵占我方空间～与我方房屋镶嵌～属违法建筑～严重侵犯我方物权。根据《鉴定报告》第七页高层建筑情况调查写明“高层建筑首层外墙距本房屋外墙最近约1米～高层建筑东侧北端上部悬挑部位紧贴XX房屋～XX房屋二层房间2西侧外侧悬挑板已经与其重叠,即廖海桥房屋二层房间二西侧外侧悬挑板镶嵌于高层建筑东侧北端上部悬挑部位外围的围护墙体,。被告建设自己房屋时违法向外扩张～侵占他人空间～属违法建筑～应当向我方承担侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第九十一条“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等～不得危及相邻不动产的安全。”以及第三十七条“侵害物权～造成权利人损害的～权利人可以请求损害赔偿～也可以请求承担其他民事责任”的规定～原告恳请法院依法维护原告的合法权益～以彰显法律公平正义的本质:代理人:2014年3月2日