台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理

台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理 房地产开发CHINA REAL ESTATE台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理1张世杰(1.清华大学房地产研究所，北京 100084)摘要:地铁的建造和运营对地方政府而言，需要进行高额的财政投资和补贴。为减轻财政压力和管理负担，地方政府往往需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足够的开发资金和专业的设计、开发及运营管理支持。对于私营机构而言，能否确保合理、稳定的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联合开发的积极性。而这种合作关系下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保证足够的现金流入，是合作成败的关键问题。本文根据相关法律法规和契约条款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业移转四个阶段，分析总结了台北捷运系统联合开发场站上盖物业在运营管理阶段的有关经验，对未来大陆城市进行地铁及场站上盖物业联合开发具有一定借鉴意义。关键词:台北，捷运系统，上盖物业，联合开发中图分类号:F293 文献标识码:B文章编号:1001-9138-(2013)04-0016-23 收稿日期:2012-12-10票的收入来收回建设投资并达到盈利的目的。将1 重要性地铁是各大城市缓解地面交通压力，改善居地铁场站上盖物业的开发运营权利一并赋予开发民出行便捷程度的重要基础设施。然而，建造和建设地铁系统的私营机构，使私营机构获得相应运营地铁系统对地方政府而言，需要进行高额的的租金与管理费用，以弥补运营阶段的成本支出财政投资。受限于地方财政压力，地方政府往往并回收建设投资，为政府和私营机构联合开发地需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足铁系统提供了双赢的解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。在这种合作关系够的开发资金和专业的设计、开发和运营管理支下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保持。而对于私营机构而言，能否确保合理、稳定证足够的现金流入，是合作成败的关键。的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联台北市在发展捷运系统的过程中，对地铁场合开发的积极性。由于地铁票价受到政府的价格站和上盖 物业，较多地采用了联合开发的模式。管制，在后期运营过程中，私营机构很难 依靠车为实现私营机构和公共利益的最大化，台北市将16 房地产开发CHINA REAL ESTATE图1:营运人选定流程图2:利益相关人之间的权利义务关系 参与投资人 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 台北市政府 监督不通过 捷运公司审查 合作捷运公司投资者联合开发契约通过 转换不通过 台北市政府核准 监督管理营运人使用者营运契约管理条例通过 签订营运契约书(投资契约书) 及缴交保证金 资股东获取更多的盈利，使员工获得合理的报酬，是运营管理的目标。使物业运营管理可持续发展，进行联合开发 是私营机构参与积极性的重要保证。第二，满足客户需求。满足客户需求指的是，必须深入了解营运人联合开发大楼 监督 客户的需要，提供完善的设施和满意的服务，才经营管理 能增加更多的客户。第三，社会贡献。企业经营者有社会责任，经营应符合公共事业的原则，配投入使用后的场站上盖物业的运营权移转给私营合政府的城市发展政策，促进经济的繁荣。台北房地产公司进行管理，提高了场站上盖物业的后捷运系统联合开发场站物业的类型，以集合式住续运营绩效，确保了联合开发项目的成功。宅、写字楼、商场及其他复合用途为主。联合开本文将结合台北市的相关法律法规和契约条发的运营管理，从选择投资者到转换为营运人的款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业流程，如图1所示。移转四个阶段，分析介绍台北捷运系统对联合开联合开发场站物业的运营管理关系着公共部发模式下形成的场站上盖物业进行运营管理的主门与私人部门的合作，考虑两者之间的利益平衡要工作内容，以及运营管理的相关策略，可为大是十分重要的。运营管理工作进展可分为前期规陆各城市进行地铁及场站上盖物业联合开发提供划、物业接管、运营管理以及物业移转四个阶段。2.1 前期规划经验借鉴。前期规划的主要工作内容为制订营运管理章程，理清利益相关人之间的权利义务，签订运营2 主要内容联合开发场站上盖物业的运营管理目标主要管理契约书，并针对物业维护、租赁与 处置方案有三点。第一，获取利润。为了吸引私营机构积以及相关设施安全管理等商讨详细的管理规章。极参与，捷运场站上盖物业联合开发需要十分注在台北捷运系统场站上盖物业联合开发的合作中，重运营管理阶段获取利润的潜力。获得利润、减利益相关人间的权利义务关系，如图2所示。少亏损以补贴建设成本，缩短投资回收期，使投其中，主管机关指台北市政府，对联合开发17 房地产开发CHINA REAL ESTATE执行机关具有监督管理的责任，负责审核投资人权利义务关系的保证。在契约订立过程中要非常申请、协助投资人申请优惠贷款，协调投资与利重视签订双方的利益诉求，进行充分的商讨沟通。润的分配和使用，制定公有房地产租售、营运保善用私营机构财务管理方式，要视外在市场证金等管理办法，对违反营运契约的营运人、租户，变化而预留调整机制并因案制宜。倘若私营机构依法有没收保证金、罚款、终止契约的权利。对于绩效改善配合不佳，需建立相关罚则及退场执行机关指捷运公司，负责审查投资人申请，机制。通过向政府定期提供有关私营机构营运的与营运人签定营运管理契约书，监督营运人。如讯息，确保能及时掌握私营机构管理情形。果营运人违反契约，捷运公司可向其发布限期整2.2 物业接管改的通知，如果营运人逾期不改，捷运公司可报在物业接管阶段，营运人需与投资者办理物台北市政府，核准后终止委托契约。业转交手续，并对物业内部装修施工进行管理以投资者可以包括私有土地所有人、公有土地满足使用者的需求。在装修完成之后，营运人需持有机构、土地开发商以及其他投资机构。投资协助商家、住户以及其他使用者迁入，提供咨询申请人与捷运公司签订营运契约书并商定管理规服务，与使用者代表共同成立管理委员会并报台章制度、报台北市政府备案后方可取得物业运营北市政府备案。此外，营运人还需要与使用者商权。按照契约规定，负责捷运系统联合开发场站定管理服务的细节事项。营运人的运营管理模式上盖物业的运营、管理与维护，并在此过程中接从管理空间分割的角度，可分为以下两种模式。受捷运公司 和台北市政府的监督，非经捷运公司第一，统一运营管理。依权益分配结果由土同意不得变更物业使用功能或将其转让。地所有人及建筑商依比例取得建筑物，部分或全部营运人指有能力参与捷运系统联合开发场站交由投资人统一运营或招商，各权利人则依照建筑上盖物业运营管理的企业。一般物业的运营管理物所有权比例，分配利润收益。工作由投资者、其他私营机构或由两者联合组成第二，非统一运营。建成后按区分所有权订定的营运团体承担，与物业所有人和执行机关签定的规约办理，其中申请联合开发或变更都市 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 依营运契约书后，受托负责商场或办公室的运营管法获得的奖励楼地板面积，由主管机关取得。剩理。物业所有者和投资者应予配合，并受执行机余楼地板面积由土地所有人(含公共土地所有人)关监督。营运人与承租户订立租赁契约，收取租与投资人依权益分配比例取得，并自行使用或租售。金及保证金，管理与监督承租户的使用。但依照各区分所有权分区营运，常因短期营业使用，使用者指经权利分配方式取得楼地板所有权招租期间损失租金收入，以及临时管理上的问题，者和向营运人承租的住户或商家。租户定期缴纳难以配合做统一运营，以致市场商机流失。租金并享有优先承租权，未经许可不得擅自转让，2.3 运营管理且须遵守与营运人签订的管理条例的规定，接受在运营管理阶段，根据管理对象可以将营运营运人的监督管理，妥善使用空间及设施。人的工作分为三类，具体内容如下。在场站上盖物业的运营管理活动中，因涉及公第一，物业的使用管理与维护。首先，营运人私部门的合作，而政府更重视社会利益，私营机构要进行物业的使用管理，即负责物业空间的租售业更重视财务效果，因此必须要以合适的契约作为务，将运营与临近捷运地下街及周边商业整合串连，18 房地产开发CHINA REAL ESTATE进行管理人才与操作人力的甄选、训练、升迁。其次，金主要用于联合开发取得公有房地产的运营管理、设计公关活动及广告促销提高商家贩卖效果，提执行联合开发业务及其他与推动台北都会区的联供 地铁转运旅客相关乘车资讯及服务。再次，对合开发有关的业务。营运维护经费年度结算如有于环境管理维护，必须安排清洁人员，定时对环剩余时，除将其中10%拨充公积循环运用外，其境进行打扫整理。最后，制定保安巡逻工作计划，余部分作为大众捷运系统及联合开发的经费。以维护转运乘客及消费顾客、商家现金收入、运由于营运人在运营管理阶段面对的主要管理营设施的安全，加强公共安全检查，定期检修建对象不仅包括场站上盖物业，还包括捷运场站。筑物及维护消防设备。在物业的使用管理和维护中，因此，营运人在提交运营管理申请时，需要特别营运人需要注意配合捷运场站的运务工作，方便地注意整合捷运设施及动线规划，将捷运建设与土铁车班资讯、运转路线、周边车辆停放安排以及电地开发合并为一个整体运营计划。通过外部环境力调度，将捷运场站与上盖建筑物作为一个整体的比较分析，确立企业化运营管理的目标(如预算进行管理。在场站上盖物业管理的过程中，由于使用、管理费用、租金水平、产品定位、销售策略、物业管理绩效会影响到场站的客流量，由营运人辨理销售及管理人员训练等)。负责运营的主要人和使用者代表组成的管理委员会可以根据实际运营员应注意法令及市场因素的变化，须随环境的变情况，向捷运公司申请调整增减月台。化适当调整方案。此外，由于私营机构运营产业第二，生活与商业支持服务。营运人需要提供的多元化，除提高运营效果外，更可带动场站及物业管理及咨询服务，同时还可以视运营情况向使其上盖物业周边效益。用者提供诸如网络、托育、清洁、宅配物流等生活2.4物业移转与商业支持服务。在物业移转阶段，如果运营绩效良好，可在第三，资产管理。在运营管理期间内，私营机营运期满后，经台北市政府及捷运公司的同意续构对所完成的场站上盖物业拥有运营权，负责服务约合作，并在新的契约签订过程中享有优先议约质量的维持、公共建设的维护及土地开发的运营。的权利。如果物业确定交还给捷运公司，捷运公政府则依运营合约监督运营公司的服务质量，收取司需要在接收物业之前，与营运人就其运营管理营运权利金，并审阅其营运及财务报告。营运权状况进行深入交流，以 方便其了解物业运营状态、利金、房屋及土地租金，私营机构所交纳的房屋税、完成顺利接收并寻找新的营运人继续营运。营案税、所得税等各项税收，增加了未来持续的联为指导私营机构参与捷运场站上盖物业运营，合开发建设资金，同时替政府节省下作为多目标使捷运公司会对该物业的营运管理情况进行评估并用的建设费用(如商场、旅馆及办公室等)。留底作为案例资料，用于后期本物业运营管理或营运人的资金主要来源于联合开发基金、租其他物业运营管理作参考，为捷运场站上盖物业售收入以及运营管理收入。其中，联合开发基金的运营管理工作的持续改进提供依据。主要来源于政府预算拨入款项、利息收入、出售3 运营管理策略(租)联合开发房地产及运营管理部分的收入、本台北捷运的联合开发土地原本即利用公权力基金支用后回收部分的收入、融资款项、主管机所得，土地所有者面对捷运工程征收工作，有选关与投资人合作分配到的收入、其他收入等。基择参加联合开展的权力，选择参与房地产联合开发19 房地产开发CHINA REAL ESTATE或领取征收补偿费时，需要考虑开发后房地产市场共设施，其建筑费用由投资者承担，或依 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 比可能获得的收益。公共部门和私营机构为了达到共例分担，并由捷运公司或公共设施主管机关施工同的发展目标和追求利润，必须有全面的规划和管或派员工协助监督施工。上述道路、人行陆桥及理策略，台北运营管理模式具有以下特点。地下穿越道的公共设施，兴建完成后应将该部分3.1 所有权与运营管理权分离的所有权捐赠给该公共设施所在的地方政府，并联合开发物业是结合捷运场站及周边设施立移交给公共设施主管部门予以管理和维护。体化的建筑物，根据《大众捷运系统土地联合开在运营权方面，物业全部或部分出租、设发契约书》第16条运营管理规定，“建物属捷运定地上权或以其他方式交由投资人统一运营，投设施及其他公共设施部分，分别由捷运公司及各资人应于物业执照申请使用前，将投资人的运营该公共设施主管机关各自负责管理维护，其他部管理资格证明文件提交捷运公司审核。 资格核准分之经营管理管理，则由投资人依土地开发办法后，呈交其所订运营管理章程(包括运营管理人之规定办理，属统一经营者，投资人应于申请投及运营管理计划、管理组织、运营管理的权利义资案核定后，检具其所订经营管理管理章程报经务、管理规章、运营管理保证金、违反管理规章捷运公司核定，建物产权登记前并同投资人与捷的处罚规定)，经主管机关核定，建筑物产权登运公司签订经营管理契约书，并受捷运公司监督记前同运营管理人与执行机构签订运营管理契约与管理”。书，于管理开始前，办理物业管理期间设施及责捷运设施的所有权和运营权共同归属捷运公任保险有关事宜。运营管理人未经捷运公司同意，司。而联合开发的上盖物业，所有权根据土地所不得变更本物业的使用用途或将其出租、移转管有权的划分分别归属于不同的私营机构或者政府理权。按照规定转移管理权时，其继承人应于继部门，其运营权根据契约规定归属于接受委托的续管理前与捷运公司签订运营管理契约书，根据营运人。这种管理方式，分离了联合开发场站上捷运公司核定的管理用途进行管理。物业非属统盖物业的所有权和运营权。一运营者，运营管理人则依照审定条件修改图说、具体来看，在所有权方面，单一使用的办公公寓大厦规约和运营管理章程，经执行机构核准大楼或百货商场由运营业主依政府相关法令运营转主管机关核定后办理建筑执照然后兴建。区分管理，而属于区分使用的大楼共享的部分，则依所有人不得以会议决议排除运营管理章程及运营公寓大厦管理条例所成立管理委员会，负责公共管理契约的约定，有让售处分专有部分行为时，事务的处理。为达到营运人从充分支配管理和有应该在契约中订明，须继承原区分所有人的公寓效利用资源获取利益的目标，首先应将所有权与大厦管理条例 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 。运营权分离各自独立。通过运营权和所有权的分离，场站上盖物业捷运使用部分由捷运公司指定的执行机关负能够实行更加专业化的管理，为使用者提供良好责运营管理，公共设施使用部分由各相关主管部的配套设施与相关服务，有助于增加场站上盖物门负责管理，其余部分应依捷运公司核准的土地业的占用率，确保运营管理阶段的利润回报， 有开发计划与管理章程进行管理与维护，并受捷运助于投资者实现资金回笼，提高投资收益水平，公司的监督管理。依土地开发计划要求设置的公从而提高私营机构参与联合开发的积极性。20 房地产开发CHINA REAL ESTATE运营管理时有下列违规情形:第一，地下商申请人应在使用执照申请前，呈交所订运营管理场、人行路桥或地下道等工程附属设施擅自修建、章程报经主管机关核备，并和执行机关签署运营增建、改建;第二，依土地开发计划兴建的开发管理契约书，作为联合开发物业共同遵守事项的设施未尽管理及养护责任，且不服从执行机关的依据，内容应包括运营管理人及运营管理计划、监督和管理;第三，不按照主管机关批准的运营管理组织、管理经费来源、管理规章、违反管理管理章程使用开发设施。捷运公司应通知限期改规章的处罚。运营管理人、建筑物所有权人与使善，逾期不改善的，行政机关核准后终止运营管用人共同组成管理委员会执行建筑物的管理维护。理契约书，如果有必要可执行封闭或拆除，所需为了保障捷运设施的安全性，管理委员会的成员费用由运营管理保证金扣抵。必须有执行机关的代表，住户应遵守物业使用、综合上述相关规定，联合开发项目申请案，安全、防灾、卫生各事项的规定。在运营管理人就设计及运营管理事项进行综合性审查，有关的签订运营管理契约书后，根据核准的运营管理章权益需要通过法律限制，基于长期利益最大化，程，自行或委托寻求入店者运营，入店者的资格确保所有权人的收益及维护开发物业价值的考条件由运营管理人订定。运营管理人可以对建筑量，采用所有权与运营权分开的做法是很好的模物增建、改建及装修、维护事宜订定细部守则，式，对于联合开发物业日后与站体的共生共荣会如配置设计、建材、店面施工，供水、通风、空有整体性助益。调、电梯、消防测烟设施、招牌设置等。通过间3.2 运营使用的弹性授权接的授权管理，可以在符合运营管理章程的前提根据《大众捷运系统土地联合开发办法》第下，赋予运营管理人全权处理开发物业的运营管 29条，“经营管理人非经执行机关同意，不得变理，提高联合开发物业的运营弹性与开发效益。更联合开发之使用用途，或将出租或移转经营”。弹性授权给予了营运人在运营管理过程中充这条法令明确规定了联合开发场站上盖物业的使分的自主性，增强了物业运营的抗风险能力，有用用途，有效避免了运营管理人未经批准擅自改益于保证后期运营管理收入的实现，提高私营机变用途，以确保所有权人的权益。但商业契机瞬构参与联合开发的积极性。息即变，为了提高联合开发的后期效益，在其使3.3 对营运人的租售优惠激励用用途符合分区使用管制的前提下，捷运公司也运营管理人能否取得开发物业公有部分的承能够赋予运营管理人弹性调整使用用途的权利。租权或承购权，直接影响其运营权限与整体业务在具体操作上，联合开发建筑物的分配，由计划。根据《大众捷运系统土地联合开发办法》台北捷运公司负责运营管理捷运使用部分，公共第23条规定，“执行机构于必要时，得经主管机设施使用部分由各相关主管部门负责管理，其余关核准，出租或出售开发之公有不动产，其租售部分应按照批准的投资开发建议书与运营管理章作业要点由主管机关另定之。联合开发公有不动程进行管理，并委托联合开发建筑物运营管理人产的出租或出售，应以公开招标方式”。也就是说，统一运营管理。联合开发建筑物产权登记，在保营运人对于政府所有的部分物业具有优先租赁和留开发物业核定使用权的权限，以确保所有权人购买的权利并获得一定的优惠政策。这有利于营利益的前提下，应在运营管理章程中予以规范，运人降低运营管理期成本，提高收益水平，增强21 房地产开发CHINA REAL ESTATE参与联合开发的积极性。场站上盖物业为标的的房地产信托，由于物业资为使运营管理者运营管理上发挥统一管理的产的优良品质，这些信托产品也已经得到了市场效益，对于公有部分的出租或出售，在运营管理的普遍认可。者评选中应给予优先机会，并对租金采取减免优在台北捷运系统联合开发的具体实践中，运惠，降低运营商的成本，以吸引更多的外部资 金营权与所有权分离，赋予营运人应对市场风险及参与运营。与运营管理者签订运营管理契约后，时调整的灵活空间，并对营运人租售物业给予一通过私营机构的积极管理，也能提高联合开发物定的优先权与优惠政策。这些措施给营运人提供业的使用效益。了良好的盈利空间，对于提高私营机构参与联合此外，联合开发的建筑物出售或出租时，依《台开发的积极性有重要作用。北都会区大众捷运系统土地联合开发实施要点》此外，进行联合开发还需要有更深的制度支第73条规定，“继受人无条件遵守联合开发经营持。成功及时地引入外部投资者合资发展、完成管理管理相关规范，违反经营管理管理章程或管建设后的运营管理，是实现联合开发长期运营利理公约经通知逾期不改善，且可归责于建筑物所润的关键。政府在推动联合开发业务之初，考量有权人者，该建筑物所有权人应将该建筑物及其整体开发利益的基础上，采取统一事权的运营方持分土地，依照原确定起造人当时之议定价格售式，共生共荣以达到提高物业价值、增加营收，予本府，建筑物所有权人应配合办理所有权移转改善周围环境的目的。《大众捷运系统土地联合开登记手续，不得异议，执行机关并得预告登记以发办法》、《台北都会区大众捷运系统土地联合开保留请求权”。第74条对运营权的取回也详加规定，发实施要点》、《大众捷运系统土地联合开发契约“联合开发建筑物投资人放弃经营管理管理权利、书》及《台北都会区大众捷运系统土地联合开发未能履行经营管理管理义务、经营管理人不愿继投资契约书》等相关法令，皆对管理有详细规定。续经营管理管理或经本府终止契约时，经公开征从台北捷运联合开发执行运营管理的经验分析有求二次，仍无经营管理人时，得由捷运公司负责以下几个特点:经营管理管理”。一是由开发参与者取得物业运营权。大多数台北案例中，私人土地拥有者、开发商和投资者即是联合开发完成后物业运营管理权取得者。由4 结论从台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营运管理人负责运营上的人事任命，订定出租销营效果来看，吸引私营机构与政府合作具有很多售价格以反映市场的需求，灵活而且效率很高，优势，如能够对上盖物业以及捷运场 站进行更加适时根据市场调整运营策略与方式。不会因为政专业化的管理，有利 于政府向私营机构融资，以府及议会的监督及配合公共部门繁琐的作业程序，弥 补财政在投资基础设施建设方面的资金压力而无法快速反映市场需求。等。经过 台北多年的实践积累以及联合开发模式二是公有房地产多采用出租方式。在资金 运工作的持续改进，目前捷运系统联合开发的经验转许可的情况下，公有地多以 出租为原则，以实现十分丰富，场站上盖物业的运营管理也十分成熟，可持续管 理的目标，由于土地多是单一的所有权，物业收益性很高。一些金融机构推出以 联合开发其产权明确且便于控制管理。22 房地产开发CHINA REAL ESTATE参考文献:三是多元化运营的运用。企业为 追求利润，1.张耀仁.捷运系统联合开发理论与实务.詹氏书必须有一个全面的规 划和管理策略，应以多元化局.1992的角度考虑，如长期的收益和利润最大化、 员工2.张有恒.大众运输系统的设计与营运管理.黎明文能力的发展和福利，以 及为使用者的提供完善的化事业股份有限公司.1990.3服务，并承担相应的社会 责任，而达到企业化运3.郑捷奋 刘洪玉.日本轨道交通与土地的综合开营的综 合效益。发.中国铁道科学.2003.24研究台北捷运联合开发运营管理的经验方 法，作者简介:不仅为日后公共建设与一般建筑结合或公私部门合张世杰，清华 大学房地产研究所硕士研究生，研究作模式的提供重要参考，而且可研发一套灵 活的，方向为房地产经营管理。并且能够产生最大效率运营管理的模式，使之达 到有效利用土地资源，促进城市发展的目标。The Operation and Management for the Joint Development of MRT System with Top Head Estate in TaipeiZhang ShijieAbstract:The construction and operation of metro subway system needs an intensive financial investment and subsidies from local government.To reduce the financial and management pressure,local governments often need the participation of private sector in the form of joint development,in order to obtain sufficient development funds and professional design,development and operational management support.For the private sector,can ensure a reasonable and stable investment income related to the success or failure of investment as well as to participate in the joint development of positive.Under the partnership,the efficient operation and management of the top head real estate would be a very important factor to ensure the adequate cash inflows as well as the success or failure of the investment.In accordance with the relevant laws and regulations and the terms of the contract,the paper summarized the relevant experience of joint development of Taipei MRT system with top head estate from the pre-planning,property taken over,operations management and property transfer aspects.The findings of the paper could be used as a reference for cities in Mainland China when developing their MTR systems.Keywords:Taipei,MRT system,Top head estates,Joint development李求军/责任编辑23