万达公馆物业管理服务费报价书

万达公馆物业管理服务费报价书 安尔集团物业管理公司 安尔集团物业管理公司 第 1页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 万达公馆物业管理服务费报价书 万达公馆业主委员会: (一)根据已收到的《万达公馆物业管理招标书》物业管理招标文件，遵照《湖北省普通住宅物业管理公共服务费等级办法》的规定，我单位经考察现场和研究招标文件后，进过仔细测算，公共服务费愿以人民币 的价格，按照招标文件的要求，对武汉万达公馆实施 “高端星级”物业管理。 (二)一旦我公司中标，我公司将在10日内与武汉万达公馆业主委员会签订物业管理委托合同，用我们公司高质量的服务水平达到广大业主的满意。 (二)贵方的招标文件、中标通知书和本投标书将构成约束我们双方的合同。 投标单位:湖北安尔集团物业公司 法定代表人:,,,, 日期:2012年10月1日 第 2页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 目 录 第一章 前言 第一节 投标公函 第二节 概述 第二章 企业综合说明书 第一节 公司简介 第二节 公司信誉及成果 第三章 管理文案及内容 第一节 武汉万达公馆概况 第二节 整体设想和策划 第三节 管理方式、工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和物资装备 第四节 武汉万达公馆管理机构、人员配备及介绍、规章制度、培训管理 第五节 武汉万达公馆各项专业物业管理制度 第六节 管理指标与承诺制度 第四章 档案管理 第五章 社区文化活动及安排 第六章 特色便民服务项目与收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 第 3页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 第七章 维修管理 第一节 智能化系统的日常运行及维护方案 第二节 房屋及公共设备设施维修检查养护计划 第八章 计划成本核算书 第一节 物业管理收入预算 第二节 物业管理支出预算 第三节 年度财务分析 第九章 结束语 第十章 相关证书资料 第 4页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 第一章 前言 1.1投标公函 投标项目名称:武汉万达公馆物业管理 致:大连万达集团 根据贵方(武汉万达公馆)物业管理招标文件要求，现正式递交投标书1份，并做出以下承诺: (1)我们将按照招标文件精神，承担完成合同规定的责任和义务。 (2)我们将全面履行投标书的承诺和答辩会上的承诺，并提供本投标书的相关文件及资料。 (3)我们将严格遵守《武汉市物业管理条例》和《武汉市物业管理服务收费办法》，进行依法管理、依法服务、依法收费。 (4)兹遵照贵方2012年8月招投标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招投标文件各项条款的规定。 第 5页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 (5)我方知道投标书是我方投标的组成部分，我方保证对投标文件的准确性完全负责。 (6)我方保证从投递标书之日起至有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时接受贵方督察。 (7)我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对方的文件。 公司联系地址:湖北省武汉市武昌区雄楚大道1号 邮政编码:430000 电话号码:027—123456789 987654321 法人单位: 安尔集团物业公司 法人代表:,,,, 日期:2012年10月1日 第 6页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 1.2概述 本投标书是通过大连市万达集团武汉万达公馆物业管理招标文件获取信息，并通过现场踏勘和答疑进一步了解武汉万达公馆的物业情况。我们认真地研读武汉万达公馆招标文件及相关资料，根据武汉万达公馆所处的地理环境，结合武汉万达公馆具有生态、健康、豪华)舒适的物业特征，融合本公司专业物业管理观念而编制本标书。 本投标书根据我公司管理写字楼、商住楼、小高层及高层住宅物业楼盘的成功经验，对武汉万达公馆具有豪华、舒适、硬质酷感的高端精致物业样式，从物业管理的整体设想、管理模式，组织架构、管理制度、创优计划、社区文化、管理测算等诸方面做出筹统策划，提出本公司的管理目标和承诺指标。 第 7页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 第二章:企业综合说明书 公司简介: 安尔公司成立于1992年，公司总部位于武汉市，安尔集团秉承“用 “以人为本，创新为魂”等“安尔之道”的企业心做事，诚信为人”、 精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十几年探索和实践，逐渐成为中国实力雄厚的房地产开发企业，以及中国中西部房地产行业的领头羊。 公司名称,安尔股份有限公司 外文名称,ANER CHINA 总部地点,武汉市 成立时间,1992 经营范围,商业地产,住宅 公司性质,民营企业 公司口号,生活之美源于爱 年营业额,50亿 员工数,3000 董事长,江典 第 8页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 战略目标,年营业额100亿,2015, 公司慨况: 安尔集团坚守“生活之美源于爱”，“科学筑家”，“有爱筑家”。 在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品。努力营造集科学，安全健康，舒适与一体的房地产，满足人们的生产与生活的需求与追求。已经成为中国地产行业内极富特色和竞争力的房地产开发企业。 安尔集团创立于1992年，总部位于湖北省武汉市，是中国中西部最开始经营房地产开发的企业，公司从最开始以武汉为起点，逐渐发展以武汉为中心，向周围其他城市扩张发展。经过十几年的发展，公司已拥有20家分公司，年利润50亿，上缴利税增长20倍，公司经过不断地努力发展与创新逐渐壮大，年利润实现30倍的增长，企业员工从十几人发展到现在的3000人的大企业集团，在中国中西部具有较强的综合实力。 安尔集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。在以武汉，长沙为中心，西部的区域战略格局。在以不断为顾客创造价值，满足顾客不断需求，在武汉等一系列等中西部城市建立了商业广场，许多的居民住宅。 主营业务: 安尔集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营(简称“商业中心”);五星级的开发与运营(简称“高级酒店”);商业运营及物业管理(简称“商业管理”);写字楼、公寓和住宅的开发销售(简称“销售物业”)在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了安尔集团的核心业务发展模式。 主营产品: 第 9页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 安尔集团的核心产品是以“安尔广场”命名的城市综合体。安尔城市综合体是本公司在安尔集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品安尔城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。 本公司通过持续发展并逐步完善核心产品 ——安尔城市综合体，逐渐摸索出一套独特的安尔商业广场 商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象， 赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综 合体投资与运营管理的先行者与领导者 安尔集团物业管理公司: 公司成立于2001年，是在集团大力支持下组建的物业管理公司。是安尔集团重要的组成部分，公司不仅继承了安尔集团的企业管理模式与企业精神文化，而且在根据国内外优秀物业管理公司的管理理念与模式下，不断地创新与发展，逐步形成自己独特的管理模式与经营理念，在企业管理管理物业，获得好评与成功下，安尔集团物业 第 10页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 管理公司在国务院的批准下取得了国家“一级”管理资质和国家多个奖项，是中国中西部物业管理公司的模范与领军者。 安尔集团——早期管理的小区 安尔集团——管理的现代化小区 第 11页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 安尔集团——管理的独立式别墅 第二节 公司信誉及成果 2.1管理业绩 安尔集团物业管理公司在中国物业管理企业中，是一家市场化程度高，实力强，竞争力强的物业企业，不仅在安尔集团所经营的物业，还在其他物业中通过招投标的方式取得物业的管理经营权。 在我公司所管理的物业楼盘中，许多荣获市级“物业管理优秀示范小区”的称号。 公司在日常物业管理中，坚持以“业主的需求，是我们的追求”为质量方针，坚持以酒店的服务理念来开展“人性化”服务，坚持“住户至上、服务第一”的企业宗旨。物业管理服务以业主的需求为第一需求，在招投标的方式上我公司有着丰富的经验与市场竞争力。 2.2 管理特色 公司在管理中，全面导入ISO9002质量管理体系，以别墅和中高档楼盘为重点，在物业管理中始终以酒店式的服务理念为管理特色。以创建安第 12页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 尔集团物业企业文化为品牌。现已经初步形成了以星级酒店、写字楼、住宅楼为主，商住楼、高等学府物业的管理特点。 公司所管楼盘的物业品种有宾馆与写字楼相结合，多层住宅与高层公寓相结合，并将物业管理服务延伸到高等学府的生活后勤服务管理。积累和形成了管理服务多元化物业的成功经验和管理特色。并拓展了家政服务、绿化养护、家庭装修及工程维修业务，受到了广大业主和开发商的好评。 第 13页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 第三章:管理文案及内容 第一节:武汉万达公馆概况 万达公馆，为万达集团潜心开发的豪宅系列顶级产品，跨越大连、北京、合肥、济南、太原全国五大城市，每一座万达公馆，皆成为所在城市的高端生活旗帜，联袂定制中国豪宅新标准。 武汉万达公馆坐落于中国?武汉?武昌滨江商务区核心——积玉桥。东起和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路，临近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线和5号线积玉桥出站口。 武汉万达公馆总规划面积25万平方米，由5栋42-43层的超高层建筑组成，呈u型王座一线观江排布，约904户，户型面积为240-340平米。周围分布了武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、180米甲级5A商务写字楼、千万级滨江商铺、SOHO公寓以及室外步行街。 武汉万达公馆详情 武汉万达公馆极致考究，集优择材打造殿堂级精装豪宅。 ? 建筑风格:新古典主义Art-deco ? 建筑石材:英国棕、霞红、进口绿钻，黑金花，及源自天山深处的卡拉麦里金等。 ? 建筑类型:三梯两户的纯板式设计 ? 户型面积:240—340? ? 产品类型:平层精装豪宅 ? 精装修品牌:卫浴界的劳斯莱斯德国杜拉维特DURAVIT;卫浴界的先锋领航者汉斯格雅mangrove;橱柜界的奢侈品橱柜，顶级厨房电器;意大利双开子母装甲门等。 第 14页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 ? 电梯品牌:上海三菱电梯，采用GPRS无线通信技术，365天24小时不间断全方位、全天候跟踪服务。 ? 电梯服务户数:3梯2户 ? 通讯:液晶可视对讲 ? 门窗:平开窗，断桥铝合金，中空玻璃、LOW—E ? 入户大堂:700年来只为皇家御用的紫铜大门，超高大堂，天然大理石人工水刀拼花,手工贴金马赛克，豪华装修。 武汉万达公馆相关信息 交通位置: 地铁2号线积玉桥站点下，或乘公交11、16、307、315、511、514、530、539、542、606、607、717、729、804路等至三层楼公交站下车即到。 周边配套设施: 餐饮娱乐:三五醇酒店、清江饭店、美丽华大酒店、大卫营美食城、凤凰酒店、明星酒店、小乐川美食城、肯德基、德克士炸鸡快餐店、户部巷特色早点一条街。 商业配套: 国美电器、北京华联超市、天丽广场、武商量贩店、九通商厦、新华书店、中商平价小东门店、宜家装饰广场、沙湖果批市场等。 医疗设施: 湖北省中医院、湖北省武警医院、湖北省人民医院、武昌区第三医院、武昌区一医院、儿童医院武昌门诊、武科大医院附属医院、武汉市妇幼保健院武昌门诊。 教育配套: 大中专院校:湖北大学、湖北美术学院、湖北省中医学院、武汉理工大学、航海职业技术学院、湖北省民政学校等。 中小学:武汉中学、武汉市实验中学、湖大附中、粮道街中学、武汉市14中、积玉桥小学、三角路小学、中华路小学、前进路小学、新河街小学等。 幼儿园:武昌机关幼儿园、国棉六厂幼儿园、江大实验师范附属幼儿园、积玉桥中山社区幼儿园等。 银行: 工商银行、商业银行、中国银行、建设银行、民生银行、中兴实业银行、兴业银行、交通银行、上海浦东发展银行、农业银行等。 售楼地址: 武昌积玉桥临江大道(前进街旁) 历史价格: 第 15页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 均价24000元/? 物业公司: 大连万达物业管理有限公司武汉分公司 开发商: 武汉万达广场投资有限公司 第二节:整体设想和策划 安尔集团物业管理公司本着“至诚至尊，无微不至”的VIP贵宾服务理念，打造VIP特色服务模式，专属式服务:想业主之专想，最大程度的满意和惊喜，最高层次的私属化服务。定制式服务:想业主之能想，量身定制，满足单一业主品味的定制化服务。菜单式服务:想业主之所想，简单、可选、即时的菜单化服务。预见式服务:想业主之在想，瞬间创造的感动服务。让业主尊享五星级物业大户管家式管理。 万达豪宅物业服务策划定位 ? 安全为第一要素 ? 讲究私密性 ? 强调客户的尊贵身份 ? 品质优先，服务至上 ? 全天候应侍服务 ? 服务品类丰富，时代感强 第三节: 管理方式、 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和物资装备 一、 管理方式 1、本公司将根据招标文件要求与开发商签订服务合同，实施前期物业管理。 2、公司对本小区实行包干制管理方式，按照本投标书和服务合同的要求做好物业管理服务的各项工作，包括协助开发商制定《业主临时公约》，与业主签订《前期物业服务协议》以及协助成立小区第一届业主委员会。 第 16页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 3、在小区交付前三个月左右，组建【万达公馆】管理处，负责交付前的各项准备工作、交付管理以及交付后的日常管理服务。 4、万达公馆管理处将采用公司领导下的主任负责制，下设客户服务部、工程部、保安部、保洁绿化部，客户服务部统一受理业户服务需求。 5、万达公馆管理处在内部管理中，按照公司ISO9001质量管理体系标准和各项管理制度，对小区实行专业化、规范化管理和综合服务。 二、工作计划 前期介入工作计划 序号 项目 工作内容 计划时间 备注 A. 招标单位就管理用房、经营用 签订物业中标后一周房等物业管理事宜进行充分协管理服务1 内 商，得以明确; 合同 B. 签订前期物业管理服务合同。 A. 收集整理各类图纸资料，熟悉 小区情况; B. 加强与发展商、施工单位等部 参与规门联系，参加工程例会; 合同签订后划、设计2 C. 从物业管理角度，对项目建设至物业交付 与建设 不同阶段提出专业建议; D. 参与现场施工管理及各类设备 的选用与调试; E. 设备保险建议。 A. 人员招聘与调度; 物业交付使3 组建机构 B. 人员培训考核; 用前三个月 C. 人员上岗及试运行。 A. 管理用房确定与装修; 办公后勤物业交付使4 B. 安排员工用房; 工作 用前三个月 C. 物资配备。 A. 严格按照ISO9001国际质量管 制定与完物业交付使理体系标准，制定各项工作制5 善各管理用前三个月 度; 规章 B. 结合小区实际情况，对各项工 第 17页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 作制度进行调整完善。 制度 A. 对销售人员就物业管理知识进 行系统培训; B. 派员参加房展等楼盘展示促销 活动，解答购房客户物业管理物业销售 方面提问; 6 销售配合 C. 客户看房引导工作; 全过程 D. 进行有关问卷调查及回馈意见 收集工作。 E. 协助签定业主公约,前期物业 服务协议 A. 依据接管验收标准，逐步严格 进行审查; 物业验收物业交付使B. 对不合格项目，备案并督促责7 与接管 用前三个月 任部门整改; C. 符合接管标准后办理书面移交 手续。 入伙阶段工作计划 序项目 工作内容 计划时间 备注 号 A. 与环卫、公安、物价局等 有关政府部门取得联系， 开展有关工作; 物业交付B. 各项入伙资料文本的准 使用前后1 入伙实施 备; 三个月 C. 明确入伙流程及各岗位职 责; D. 入伙仪式策划与举行; E. 入伙手续办理。 A. 了解业主各类信息，加强 物业交付以问卷调与业主交流; 初次业主使用三个查、上门拜2 B. 针对业主合理意见，进行意见调查 月内 访等形式 纠正措施; C. 回访与回馈意见收集。 第 18页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 A. 装修方案审批，宣传装修 二次装修 规定; 物业交付3 B. 装修手续办理; 使用起 管理 C. 装修施工工程监控; D. 装修工程验收。 A. 收集业主档案; 档案建立物业交付B. 科学分类; 4 与管理 使用起 C. 建档与运用，使用电脑网 络现代化手段。 正常期管理工作计划 管理主要规划项目 备注 期 A. 全面导入ISO9001:2000质量管理体系，修订和完善 各项管理规章制度; B. 员工系统培训开展; C. 开民宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管 理相关政策法规; D. 建立电脑网络系统，实现办公自动化; 第一E. 全面导入统一VI识别系统; 年 F. 视条件进行业委会成立的准备工作; G. 开展多种经营性业务; H. 按照年度社区活动计划，开展丰富多彩的居民联谊活 动; I. 有偿、无偿活动开展; J. 管理水平达到杭州市市级物业管理优秀小区标准，并 在达到评比资格的前提下，申报并获得称号。 A. 根据首年开支预决算，合理调整财政收支，开展各项 增收节支工作; B. 开展各项便民服务活动; 第二 C. 管理水平达到浙江省省级物业管理优秀住宅小区标年 准; D. 中修计划制定; E. 特色服务推广。 第 19页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 A. “主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 年”社区文化活动的开展与推广; B. 总结管理经验，进一步提升管理效果; 第三C. 完善技术防范措施; 年 D. 实施中修计划; E. 发展和完善智能化系统; F. 管理水平达到“全国物业管理示范住宅小区”标准。 三、物资装备 (见《计划成本预算书》之附表7、附表8) 第四节 机构设置、人员配备、培训及管理 一、机构设置，职能划分， 如下图所示: 万达公馆管理处 工程部 保安部 保洁绿化部 客户服务部 消绿治装收保车报综文设装客监化安修费洁辆修合 档备修户 控养管巡家管接维内运管服管护理逻 政理待修 务行 理务 理 、 、 服保 务 养 第 20页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 二.管理处人员配备 【万达公馆】管理处的人员配置将根据小区交付规模、管理工作量 和客户服务需求的变化对岗位进行及时的调整，保证管理处精简、高效 和合理的动作原则。 *管理处人员配置150人 管理处经理:1名 , 客户服务部:40名 分别为:主管3名、客户接待5名、管理员28名、一级财务4名。 , 工程部:20名 分别为:主管1名、综合维修19名。 , 保安部:50名 分别为:主管3名、领班5名、保安员42名;分三班运行。 , 保洁绿化部:40名 分别为:主管1名、保洁员25名、绿化员14名。 管理处经理: 江典 大专 现任公司物业部经理，具有物业管理处 主任上岗，多年从事物业管理服务工作，具有大型楼盘管 理经历，服务意识良好，管理经验丰富，善于协调沟通， 综合能力强，为人平和，处事沉稳。 客服部主任: 黄蓉蓉 大专 具有物业管理从业人员上岗证。多年从事 物业管理服务工作，善于客户沟通和协调工作，性格开朗， 工作踏实。 第 21页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 工程部主任: 刘杉 大专 具有物业管理从业人员上岗证。多年从事物 业管理服务工作，善于客户沟通和协调工作，性格开朗，工 作踏实。 财务部主任:樊洋洋 大专 具有国家会计资格从业证书，具有多年的财 务管理经验，工作严谨，认真仔细。 三.培训管理 加强员工培训，提高员工管理、服务水平，这是物业管理的中心工作之一，也是做好物业管理的基础。我公司已形成一套规范化的培训运作体系，有一支知识结构全面、业务技能精湛的物业管理人才队伍，这将为完成万达公馆的管理目标提供有力的保证。 我们万达公馆在管理、服务的员工，将进行二个阶段的培训，第一阶段的培训主要任务是接管前的人员培训，使全体员工在接管万达公馆后能迅速适应物管需求进入工作状态。第二阶段的培训任务，主要针对日常管理工作展开。促进员工严格按操作规程进行服务，提高工作效率和服务水平。 第一阶段的培训内容带有普遍性，第二阶段的培训内容带有提高和典型性。培训的形式分岗前培训、在职培训、外送培训三种。 培训的层次分为管理层培训和操作层培训两种。 四.高标准、高水平的管理措施 1) 市场定位:本物业环境优雅，广大业主多以成功者为主，具备优质物业管 理服务的高档居住区基础。 2) 管理模式:以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新主抓物 业管理为基础、促进精神文明建设。 第 22页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 3) 形象定位:安全、舒适、文明、环保、便利、高端、豪华、时尚为一体 1)安全:通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充 分保障各管理中心安居乐业。 2) 舒适: 按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环 境。 3) 文明: 开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社 区和谐、活跃、轻松的生活氛围。 4) 环保: 提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环 保、优雅的居住环境。 5) 便利: 全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，体现“华苑小 区” 人清新、阳光的生活节奏。 6)高端: 针对万达公馆顶级高端的物业模式，我们将采取星级的服务水平与 态度来达到与之相匹配的管理水平。 7)豪华: 全天候的星级服务与酒店花园别墅式的全新管理理念让业主享受顶 级豪华的服务于舒适。 8)时尚: 先进的管理理念与科学的管理方法与高端时尚的万达一起引领未来 的时尚潮流。 (一)具有深度和广度的管理措施 我公司为 提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础 上打造出“华夏小区”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺: 1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应 责任。 2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。 (二)建立快捷 服务系统 我公司始终坚持“ 至尊，服务至上”的企业宗旨，把 满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高 满意度。根据 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 信息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。 第 23页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 (三)全方位的服务意识 1) 为 提供便利服务 从 广大业主的需求出发，为广大业主 做实事。根据“华苑小区”的实际情况，合理利用公用设施，为 广大业主创造充分休闲娱乐 的场所。 2)24小时治安防范服务 利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全管理工作多年无事故的优势，做好“华苑小区” 治安防范范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。 (四)营造绿色环保小区 养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。 (五)抓好精神文明建设 1) 重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。 2) 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。 (六)管理学前沿理论的掌握及应用 管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。 1) 以人为本的管理理论 现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人 的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。 这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。 2) 系统管理理论 现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、 环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。 我 公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管 理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展 和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。 3) 动态调节理论 第 24页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、 环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业 管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能 对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。 我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加 强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理 流程重新组合从而达到提高服务 的能力，缩短改善周期等。 4) 效益统一原则 物业管理给 的产品就是服务，不仅要满足广大业主 的需求，而且要 维护、增进 和社会的利益，为人类社会做出贡献。 我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以 盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境 效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。 5) 企业文化 杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场 竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。 我公司自从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业 精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意 识;以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发展提 供了强大动力。 第五节 规章制度 一、安全职责 1.严格执行公司的各项管理制度; 2.负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督; 3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察; 4.做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导; 5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故; 6.建立健全和管理好系统档案资料; 第 25页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训; 8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作; 9.完成领导交办的其他任务 二、护卫岗位职责 1.护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整; 2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人; 3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全; 4.坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获; 5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失; 6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用; 7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理; 8.值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录; 9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况; 10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录; 11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查; 12.对进入小区内的陌生车辆要进行登记; 13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序 及提供请客的职责; 14.熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况; 15. 认真完成领导交办的其他任务。 三、门岗、巡逻岗位职责 1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕; 2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序; 第 26页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内; 4.熟悉小区内住户的基本情况; 5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确; 6.严格执行24小时巡逻制度; 7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行; 8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。 四、员工行为规范 1、爱岗敬业，责任第一。在岗位工作中坚持原则，忠于职守，勤于学习，善于 钻研，牢固树立责任意识，绝不失职。 2、遵章守纪，听从命令，严格遵守公司规章制度，坚决做到令行禁止，确保公 司上、下政令畅通，步调一致。 3、追求一流，永不满足。对待工作精益求精，积极追求创造的工作，用心完成 各项工作任务。 4、按时作息，外出请假。严格遵守上下班作息制度，工作时间外出要履行请假 手续。 5、热心公益，文明办公。自觉维护办公区的环境整洁和工作秩序，上班时间不 做与工作无关的事。 6、团结协作，互助共进。与同事交流要友善真诚，宽人严己，互谅互让，互相 帮助。 7、注意仪表，进求风范。公司员工要衣着整洁，仪容大方，谈吐文雅，行为敏 捷，处处体现西港风范。 8、热情待人，周到迎送。接待来访客人实行“首问制’，接听电话要使用规范 文明用语。 9、谨言慎行，注意保密。不说损害公司利益的话，不做损害公司利益的事，自 觉维护公司的根本利益。 10、求真务实，不搞浮夸。讲真话，办实事，报告成绩不夸大，报告问题不隐 瞒。 第 27页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 11、爱护集体财产，自觉维护公司的利益和形象，遵章守纪，廉洁奉公，办事 公道，坚持原则，敬业爱岗，提高办事效率，履行节约，杜绝浪费。坚决 不做有损公司形象和有损公司利益的行为的事。 12、对破坏公司财产、利益和损坏公司形象的行为，一经发现，从严处理，决 不姑息。 五、劳动人事管理制度 1、公司员工录用: (1)由基层单位提出用工申请计划，经主管副总审核，报总裁批准后实施。 (2)公司录用员工的具体操作程序是，先由办公室组织面试，考核合格后，被 录用人员填写“西港公司员工招聘登记表”，经主管副总审核，报总裁 批准后，方可录用。 2、公司员工试用期: 公司员工自录用之日起，原则上须经过三个月的试用期。根据本人工作表现可缩短或延长试用期，延长时间一般不超过一个月。试用期内违犯公司规章制度或表现不合格者，予以辞退。 六、劳动合同: 试用期满，工作表现良好，由本人与公司签订劳动合同。 七、公司员工的调动与任免: 1、根据工作需要，公司有权调动公司机关及直属单位员工的工作，所有员工必 须服从公司的调动安排。 2、对业绩突出的员工，经公司劳动人事管理部门考察合格，可提升其职务;新 岗位的试用期原则上为三个月，试用期满经考核合格报总裁批准，由公司发 文正式委托。 3、对提升职务者，若因工作不胜任或出现严重过失，公司可视情节作出降职或 免职的决定。 4、公司员工调动或任免均以公司颁发的正式文件为准。 八、工作时间: 公司实行每周六日、每日八小时工作制，特殊工种岗位工作时间由主管部门 安排。 九、薪金: 第 28页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 l、公司员工薪金由基本工资、职务工资、浮动工资和补贴等四部分组成。 2、公司按照不同部门、不同岗位、不同职务的实际情况制定薪金等级，并根据 业绩状况调整员工薪金，公司员工若出现工作变动，薪金按变动后工种或岗 位执行。 3、公司财务以公司经理办下发的“安馨物业服务公司人事工资通知”作为核算 工资的依据。 十、公司员工辞职: 1、公司员工在合同期内，辞职必须有正当理由，须提前一个月递交辞职报 告，经批准并按规定办理有关手续后，方可离职。 2 、 公司财务室以“浙江安馨物业服务公司员工离职通知书”为依据结算 离职员工工资。 十一、 公司员工辞退: 公司员工在合同期内因工作不力或严重违犯公司规章制度，公司有权予以 辞退。因公司业务变更或其他原因产生富余人员时，公司有权进行裁员。 六 管理指标和承诺制度 1、管理指标 序 号 指标名称 本公司承诺指标 1 业务接待受理 一周七天 2 报警接待、报修接待 一天24小时 3 重大刑事责任案件、火灾、交通事故发生率 0 4 其他重大事故发生率 低于1% 5 事件处理及时率 100% 第 29页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 6 急修项目开始修理时间* 0(5小时内 7 一般项目开始修理时间* 24小时内 8 维修及时率 98%以上 9 维修质量合格率 100% 10 客户基本满意率 95%以上 11 保洁率 100% 12 绿化达标率 100% 13 住户投诉处理率 100% 14 回访率 100% 15 档案建立与完好率 98%以上 16 房屋及配套设施完好率 100% 17 道路完好率 100% 注*:因不可抗拒或者业主本身因素不能马上完成维修作业的，应向业 主或者物业使用人说明原因，并在条件允可的情况下限时完成此 项作业。 第 30页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 2 、 承诺制度 本公司为规范自身服务行为，进一步提高管理效率，特制订以下服务标准承诺制度和违诺责任。 序号 承诺服务内容 承诺服务标准、时限 承诺服务责任及处罚 报警接待、修理接未能做到,罚50元/1 365天24小时接待 待 次,责任人上门道歉. 急修、险修接报后每逾时15分钟,罚100 0.5小时内到现场修元/次,责任人上门道 理. 歉,并追究当事人经济2 房屋维修反应时间 责任. 一般修理接报后24 小时内到现场修理. 365天业务接待每天未能做到,罚50元/3 业务接待受理 12小时 次,责任人上门道歉. 重大刑事责任案 4 件、火灾、交通事0 故发生率 如属物业公司管理责 任,由责任人上门道其他重大事故发生 5 低于1‰ 歉,若造成业主经济损率 失的,追究当事人经济6 事件处理及时率 100% 责任。 7 维修及时率 98%以上 8 维修质量合格率 100% 第 31页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 9 客户基本满意率 95%以上 10 保洁率 100% 11 绿化达标率 100% 12 住户投诉处理率 100% 13 回访率 100% 14 档案建议与完好率 98%以上 房屋及配套设施完 15 100% 好率 16 道路完率 100% 第四章 档案管理 档案建立和管理资料是物业管理工作的重要组成部分，科学规范 的档案管理能有效是我为住在区和公用设施使用维修提供指引、服 务，针对“万达公馆”的管理模式做到有制度有工作记录，对所有 档案资料进行科学集中管理。 4.1 住宅区档案资料管理: 1)收集，保存有关小区物业管理的政策，法规，章程。 2)收集整理有关公寓的建筑图纸，竣工验收资料。 3)收集保存住户档案，装修管理档案，维修档案。 4)记录公寓区域的巡视，门卫情况，保存投诉和回访资料。 5)其他管理活动记录及档案。 4.2 小区档案管理分类: 第 32页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 《业主公约》、《消防安全责任书》、《业主家庭情登记 表》、《钥匙领用登记表》、《业主入住验房表》、《装修申 业主档请审批表》、《违章处理通知单》 案 业主服务档案 装修维修管理档案 治安交通管理档案 服务档 案 设施设备管理档案 绿化清洁管理档案 社区文化档案 物业产权资料 综合竣工验收资料 工程档 案 施工设计 房屋及公用设施维修资料 设备使用说明书 设备维修保养记录 设备更新改造记录 设备档 案 保修卡保修协议 设备安装、调试报告 经营财务(经营管理资料合同，财务管理资料) 人事劳资(员工培训，人事劳资资料，考核资料) 规章制度及往来文件 管理档 案 政府主管部门颁发的法律法规文件 管理及运付规章制度 其他外来文件 本管理处发出的通知公告，报告信函等公文 第 33页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 4.3 物业档案管理流程 4.3.1 档案的预立卷 (1)整体分类 (2)收集归类、整理成卷。 (3)建立一户一档 a、拆私房类案卷应含资料 b、旧公房出售类案卷 c商品房类案卷 d、外销商品房类案卷 e、租赁商品房类案卷 f、公建配套设备设施类案卷 4.3.2 编目装订 (1)积累档案的立卷归档管理 a、重审、调整、组合案卷 b、案卷软封面的编制 c、检索的工具 d、排列上架 e、入库保管 三、物业档案管理设想 物业管理企业已建立单独的档案室，委派三位客服人员负责保管，来实现 系统的、科学的、规范的电子档案。物业管理企业都必须制定符合企业发展需 要的档案管理制度。 四、档案的保管 1)便于查阅。 2)保证档案的安全。 3)防止档案的损坏。 4)采取修复技术，延长档案寿命。 第 34页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 第五章 社区文化建设 本公司凭借近来管理高档商品住宅所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区所在地的居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创立精神文明优秀小区，内容以培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。 1 、制度建立 第 35页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 为了保证万达公馆社区文化工作的顺利展开，我们以ISO9000质 量保证体系为基础，制定了一套完善的规章制度。如《精神文明建设 公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动运作流程》等以及 各种活动场所管理制度。这些制度的建立是管理处服务质量考评的重 要依据之一，为社区文化工作的正常运作提供了保证。 2 、场地安排 管理处将充分利用户内外空间(如会所、公共绿地等)开展活动， 并适时走出小区，充分利用市区优势，立足小区结合各景点作为我们 开展活动的大舞台。 在出入口及其它醒目处设置宣传栏、公布栏及完善的标识牌，作为 万达公馆对内对外的展示窗口，报道活动的动态。 3、营造效果 营造高尚的文化氛围，形成安定、和谐、温馨的社区环境，向公众 推介、传播精神文明建设成果，树立起社区的良好社会形象。 通过文化活动这种形式，加强管理处人员与业主的交流，密切感 情，争取业主和租户对物业管理工作的参与、支持。丰富业主的业余 文化生活，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝 聚力。 通过社区文化活动的开展，大大增进业主之间的感情，使小区内 不会出现“熟悉的陌生人”，使得物业小区和谐健康。 4 、 社区文化活动计划 第 36页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 备类别 内容 时间 追求效果 注 加深第一印象，形入住仪式 入伙期 成归属感 由管理处经理向第一位进住小区入伙期 仪式的业主颁发钥匙 类 授予“【万达公馆】文明户”、每年一树立楷模，加强荣 “【万达公馆】十佳业主”等称次 誉感 号并颁发证书 丰富业主生活，提【万达公馆】艺术节 五月 高素质 大型加强交流，活跃气【万达公馆】新年晚会 春节 活动 氛 每年一卡拉OK大赛 提高文化修养 次 加强身体锻炼，促棋牌类 不定期 进沟通交流 常规球类(桌球、乒乓球、羽毛球不定期 体育等) 娱乐 活动 老年健身活动(太极拳、秧歌、不定期 气功等) 加强身体锻炼，培各景点旅游参观 双休日 郊游 养团结精神 增强节目气氛，增与布置小区营造节日气氛 元旦 进服务中心与居民居 布置小区，营造节日气氛，向重春节 委的交流 点照顾业主拜年 会 合组织义务劳动，为业主办好事，学雷锋 办 常规修自行车、理发等 日 节目 举行妇女座谈会 妇女节 组织业主义务植树，开展“领养植树节 小树”活动 宣传橱窗布置 劳动节 第 37页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 设置游戏项目，开展“儿童书画儿童节 大赛” 宣传橱窗布置、座谈会 建党节 慰问军烈属，举办联谊会 建军节 向小区内教师送花、贺卡 教师节 布置彩灯，向重点照顾居民送月中秋节 常规饼 节日 升国旗，唱国歌，挂彩旗、横国庆节 幅，开展“爱国主义征文”活动 消防安全知识 一次 防患与未燃 增长环保知识，加环保知识 一次 强环保意识 “黄、赌、毒人类大敌”法制教一次 增强法制意识 讲座与育 有类 关保健常识 一次 增强体制 单 位美容养颜 一次 提高审美品位 协园艺家居美化 一次 美化生活 办 大扫除 不定期 培养公德、自律 公益向灾区献爱心 不定期 培养爱心 类 义诊、助残、献血 不定期 培养奉献精神 共同爱好，增进交各种沙龙聚会 不定期 沙龙 流 加强修养，增长知电脑培训 不定期 识，促进沟通 书画培训 培训 类 舞蹈培训 装修知识培训 第 38页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 (本计划为我公司拟实施项目，待业主入住后，我公司 将根据对业主需求的调查和小区设施、周边条件等进行调 整，力争满足大部分业主对于社区文化活动的需要。) 第六章 特色便民服务项目与收费标准 我公司将在万达公馆展开多项便民服务，服务项目视住宅的情况不断予以充实，完善。 在服务中体现“人性化”服务的特点，采取免费服务和有偿服务相结合，对有偿服务项目价格明示，便于业主监督。 第 39页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 附:1、无偿服务项目 2、有偿服务项目 万达公馆物业服务管理企业的便民服务方案 无偿便民服务项目 序项目内容 责任部门 号 0设置便民工具箱 保安部 1、 0设置应急医药箱 保安部 2、 0设置便民伞 保安部 3、 0借用打气筒 保安部 4、 0搬运家具 保安部 5、 0代收、代寄普通邮件 保安部 6、 0代叫出租汽车 保安部 7、 0代为泊车 保安部 8、 0代为保管小件物品 保安部 9、 1代办收订报刊杂志、特快专递 保安部 0、 1代办数字电视开通 业户服务部 1、 1代订牛奶 业户服务部 2、 第 40页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 1电话留言服务 业户服务部 3、 1送取干洗衣物 业户服务部 4、 1代办煤气开户 业户服务部 5、 1介绍保姆、钟点工 业户服务部 6、 1代请家教、介绍补习班 业户服务部 7、 1代接、送小孩 业户服务部 8、 1开设棋类活动场所 业户服务部 9、 2组织小区内少儿活动 业户服务部 0、 2组织家庭主妇活动 业户服务部 1、 2组织老年人活动 业户服务部 2、 2提供图书阅览室 业户服务部 3、 2代购车、飞机票 业户服务部 4、 2家居装潢咨询 工程部 5、 有偿便民服务项目 第 41页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 序项目内容 收费标准 备注 号 0送餐服务 1~3元?次 1 0洗熨服务 5~20元?件 2 0咖啡屋、奶茶坊 3~50元?杯 3 0传真 2~4元?页 4 02元?100打字、复印 含排版 5 字 0安装电子防盗门 150元?扇 6 0安装吊灯 50元?盏 7 030~50元?安装脱排油烟机 8 部 0380~520元安装分体式、窗式空调 9 ?部 160~100元?不含材安装热水器 0 部 料 120~50元?安装音响 1 部 110~20元?安装橱柜 2 个 15~250元?不含材家用电器检查、小修 3 次 料 110~30元?不含材换门锁 4 把 料 1不含材更换、检修开关、插座 5~50元?次 5 料 第 42页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 1不含周电动车充电 1~3元?次 6 六、日 115~55元?空调保养、加氟利昂 7 次 1修鞋、配钥匙 1元?个 8 1自行车、摩托车小修 5~30元?次 9 250~100元?不含材木门维修 0 次 料 220~50元?清洗排风扇 1 次 240~100元?清洗抽油烟机 2 次 2清洗空调过滤网 1元?次 3 2不含材修理、更换水龙头各类软管 5~30元?次 4 料 2修理洗脸盆、洗菜盆下水管、马桶不含材5~30元?次 5 浮球 料 2不含材修理窗、帘、拉帘等 5~50元?次 6 料 2木地板打蜡 1~3元?,? 7 210~30元?建立业户健康档案 8 次 2不含周量血压、测身高、测体重 1.5元?次 9 三、四 330~100元?不含周定期健康咨询 0 次 三、四 310~50元?不含材修理、更换电表、水表等 1 次 料 第 43页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 310~50元?不含材修理、更换门铃、门锁、信箱锁等 2 次 料 3不含材修理、更换灯泡、灯管、灯罩 1~20元?次 3 料 330~150元?疏理下水管道(主管) 4 次 310~100元?疏理下水管道(支管) 5 次 注:针对武汉万达公馆高端豪华的物业样式，我公司特别根据物业特点与业主 的需求，制定了一系列的特色服务来满足万达公馆业主更高，更好，更舒 适的需求～ 第七章 维修管理 7.1 智能化管理与日常维修 将成为武汉标志性建筑甚至是住宅代表的(武汉万达公馆)，智能化系统配置档次高、布控全方位。我公司将充分利用现代化的设施和智能化系统，采用高效、完善、节能的管理手段，建立科学、先进的管理模式，为住宅区内的每一个家庭提供优质超值的服务。同时，智能化系统是高技术长期含量的设备，维护保养的工作显得更为重要，在日常物业管理中要充分发挥智能化系统的技术优势，严格规范智能化系统日常运行管理规程和维护方案是系统高效、稳定、安全运行的保障。 1、建立一支设备运行及维护人才队伍 由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，在系统安装期间早期介入，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。 第 44页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 2、对住户进行多种形式的宣导 住户能否正确使用室内智能系统，是减少误报及延长设备使用寿命的关键。我们将从第一个入住的住户开始，通过详细的使用操作介绍、上门指导、举办培训班等多种形式，让所有的住户都能全面了解、正确使用室内智能系统。 3、公司内部管理人员的业务素质培训 首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损;其次，我们将对所有的装修进行严格的监控，监控人员每天至少两次到现场查看，并为住户提供室内防灾系统布局及施工技术指导。 4、建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。 5、建立防灾监控设备的运行档案 我们将建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对各系统的报警信息作电脑存档，从而建立一个完整的住户使用档案。 6、建立供应商档案 我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。 7、处理好入住初期室内防灾防盗系统的误报警问题 第 45页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 由于防灾防盗系统的科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉过程。在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成监控中心报警频繁，所以处理好这种误报是管理好这一系统的关键。我们将根据实际情况，首先在适当的防区内设定一个几秒的滞后报警(由软件实现)。当住户误操作时，可在几秒内通过室内的操作键盘解除报警;其次，根据住户使用档案的记载，对误报信息进行技术分析;对由于室内环境造成的误报，应及时上门与住户沟通，并进行适当调整，确保系统正常运行。 8、日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。 、智能化系统维护保养项目 9 日常维护 类对象 项目 标准 日月季年临别 检 检 检 检 检 清洁、完整、有序、无破外观 ? ? ? 损 主服 接插件及联务牢固、无松脱 ? ? ? 线联接 器、 室备用双机切换性内顺利无断点 ? ? ? 服务能 安器 防正常、无死机、过热等不运行状况 ? ? ? ? ? 报良现象，电源稳定 警 清洁、完整、有序、无破系紧急外观 ? ? 损 统 按钮 红外安装与联接 安装牢固、联接可靠 ? ? 探头 感应性能 灵敏度高、响应特性正常 ? ? ? 智能 主机 信号发送 完整、无缺漏 ? ? ? 第 46页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 清洁无尘、摆放有序、散外观及布置 ? ? ? 热部位无堵塞、遮盖 监视接插件及联牢固、无接触不良 ? ? ? 器 线联接 画面清晰、稳定，调节旋显示性能 ? ? ? ? 钮灵敏 外观 清洁无尘、摆放有序 ? ? ? 摄控制 像器、接插件及联牢固、无接触不良 ? ? ? 监画面线联接 控分割 各性能控制键有旋钮灵系器、 敏、可靠，画面分割稳录像统 控制性能 ? ? ? ? 定、录像清晰，干扰信号机 小 清洁、完整、无破损、防外观 ? ? ? 水浸 摄像安装与联接 安装牢固、联线联接可靠 ? ? ? 头 视频信号清晰、完整、失摄像性能 ? ? ? 真小、控制灵敏可靠 清洁、完整、无破损、防外观 ? ? ? 水浸 主动 接插件及联周红外牢固、无接触不良 ? ? ? 接线 界线测 主器 感应速度 能达设计参数 ? ? ? ? ? 动 红安装紧固件 牢固、无松脱、无氧化 ? ? 光 清洁无尘、摆放有序，散线外观 ? ? 热部位无堵塞、遮盖 监 UPS主视 接插件及联机 牢固、联接可靠 ? ? 接线 切换性能 顺利无断点 ? ? 第 47页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 日常维护 类对象 项目 标准 日月季年临别 检 检 检 检 检 备外观 清洁无尘、无明显升温 ? ? ? 用 冲放电 正常 ? 电蓄电池 源组 运行正常、无异声 系电池通风器 ? ? ? ? ? 统 清洁、完整、有序、无破外观 ? ? ? 损 接插件及联牢固 、无松脱 主机 ? ? ? 线联接 各 系正常、无死机、过热等不运行状况 ? ? ? ? ? 统良现象 电 清洁、完整、有序、无破脑 外观 ? ? ? 打印机损 软、硬 盘显视联接 牢固 ? ? ? ? 器 运行状况 正常、无各种不良现象 ? ? ? 视频清洁、完整、有序、无破外观 ? ? ? 线、控损、无老化 传制线、 联接 牢固，无接触不良接触 ? ? ? 输电源 线、有线 正常、无异常衰减 线电视传输性能 ? ? ? 网线 各无死机等不良现象、无病软件 运行状况 ? ? ? 系毒感染 统 完整、准确，保存完好 软数据 维护 ? ? ? ? ? 件 第 48页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 及 数 据 工温度、湿度、洁净度、防 作运行环火、防磁、防震、防雷等状况 ? ? ? 环境 情况正常 境 10、智能化系统维护保养程序 维护计划 报业委会批准 与住户预约 通知监控中心 检 测 与监控中心联系 故障确认 上门 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 故障确认 维 修 住户及使用签字 进电脑存档 11.电梯维修保养计划 电梯由制造商或专业维修保养公司进行专业维修保养，本司负责机 房清洁，安全运行检查，配合国家机关进行电梯年检等。 第 49页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 7.2 房屋及公共设备设施维修检查养护计划 维修养护计划:建立专业维修保养队伍，制定完整的维修养护制度。 (1)房屋的日常维修养护 ?地基基础的养护: A、防止出现不合理超重。 B、保证勒脚完好。 ?楼地面工程的养护 A、楼地面的有效防水。 B、室内防潮。 C、对二次装修加强管理。 ?墙合面及吊顶工程的养护 A、定期检查，及时处理。 B、加强保护与其它工程相接处。 C、注意清洁与清洁方法。 D、注意日常工作中的防护。 、注意材料的工作环境。 E F、定期更换部件，保证整体协调性。 ?门窗工程的养护 A、严格遵守使用常识与操作规程。 B、经常清洗检查，发现问题及时处理。 第 50页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 C、定期更换易损部件，保持整体状况良好。 D、加强窗台的使用管理。 ?屋面工程维修养护 A、定期清扫，保证多种设施处于有效状态。 B、定期检查、记，并对发现的问题及时处理。 C、建立大、中、小修制度。 D、加强屋面使用的管理。 ?通风道的养护管理 ?防治白蚁 (2)公用设施设备的维修养护计划 ?照明设备:每位检查照明设备的完好程度，如有缺损及时更换，每1, 2月就灯具外观、照度和色调进行检查，进行必要的清洁工 作。 ?消防报警系统:每日进行信号测试检查，每月检查电压、电流及各类仪 表的运行是否正常，每年进行一次消防全面检查。 ?各类水泵:每周进行巡视检查，声响、震动、电流、压力等是否正 常，每半年进行自动控制部分检修。 万达公馆楼宇设备保养周期表 第 51页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 设备 事项 周期 ?走廊及楼梯粉刷修补粉刷 每3年1次 楼宇内、外墙 ?外墙 每5、6年1次 ?幕墙玻璃清洗 每年一次 ?检查、加油及调试各水泵 每半个月1次 供水系统 ?清洗水池 每年1次 ?日常巡视保养 每月1次 ?聘用政府认可的消防设备每年1次 消防设备 保养，公司作检查及维修并 向消防部门提交报告 ?清理天台雨水筒及渠闸 每周1次 沟渠 ?清理明渠之沉淀物 每2周1次 机器栏杆 ?检查锈蚀的窗框、栏杆、 每月1次 (或主、付入口门楼梯扶手油漆 每年1次 等) 供电系统 ?检查各种配电、箱内元件 每周1次 ?日常巡视及保养 每月1次 监控、巡更 ?彻底检查、保养 每年1次 ?日常巡视及一般保养 每周1次 有线电视系统 ?彻底检查、保养 每年1次 第 52页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 电梯 ?聘请专业公司进行保养 按保养合同办理 中央空调机组 ?聘请专业公司进行保养 按保养合同办理 供热系统 ?聘请专业公司进行保养 按保养合同办理 第八章 计划成本核算书 第一节 年物业管理费收入预算 单元:人民币(元) 单价 序收费面积收费项目 月收入 年收入 号 (M2) 元/ M2月 1 住宅 25.0000 2 商铺 10000 3 车位 650个 50 32500 390000 合计 390000 第二节 年物业管理费支出预算表 单位:人民币 (元) 序号 项 目 月支出 常年支出 员工工资及规费 (附件1 61495 737940 一) 第 53页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 员工其它费用 (附件2 2299 89100 二) 行政办公费 (附件3 \ 27600 三) 绿化养护、保洁消耗费 (附件4 \ 258920 四) 固定资产折旧费 (附件5 \ 10142 五) 公共设备、设施维护保养费(附件 6 5101 101700 六) 7 法定税率(5.5,) \ 6739 8 利润(8%) \ 98571 合 计 \ 1330712 附件一 员工工资及规费 单位:人民币(元) 人员 月工资 规费 序号 部门 岗位名称 小计 编制 (元) (45%) 1 管理处 经理 1 3500 1575 5075 经理助理 1 2000 900 2900 客服部 2 出纳兼档案 1 1500 675 2175 5人 客服 3 1200*3 1620 5220 第 54页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 客服主管 1 1500 675 2175 经理 1 2000 900 2900 工程部 3 4人 操作维修工 3 1000*3 1350 4350 经理 1 1500 675 2175 保安部 4 16人 保安员 15 1300*15 8775 28275 主管 1 1000 450 1450 5 保洁部 5 (绿化) 绿化员 800*5 1800 4800 6人 月合计 33 61495 注:1、年管理服务人员工资福利及规费61495×12=737940元; 2、金华地区规费占工资的比例为福利基金14,、养老保险20,、大病 保险6,、工伤保险1,、失业保险2,、教育经费2,、总额为45,。 附件二 员工其它费用 单位:人民币，元， 序号 项 目 月支出 年支出 第 55页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 1 国定假加班费 \ 34650 35元/天×33人×10天×3倍 2 员工工作餐 4125 49500 33人×5元人/天×25天 员工服装费 3 \ 4950 150元/套*2套*33人/2 合 计 \ 89100 注:服装费按2年折旧。 附件三 行政办公费 单位:人民币(元) 序号 项 目 月支出 年支出 1 办公用品(包括电脑耗材) 400 4800 2 通讯费 300 3600 3 员工培训费 866 10400 4 节日活动及装饰费 250 3000 5 年度财务审计费 83 1000 6 办公室水电费 400 4800 合 计 2299 27600 附件四 绿化养护、保洁费用 第 56页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 单位:人民币(元) 序号 项 目 月支出 常年 备注 补苗、\ 6000 药、肥、1 绿化养护 燃油 2 保洁消耗用品 100 1200 3 垃圾清运费30元/户.年 18960 227520 专业公司外墙清洗(一年清洗一次) 1250 15000 4 清洗 专业公司5 水池清洗费 167 2000 清洗 6 化粪池常年清理费(3)只 300 3600 7 大堂盆花、植物摆放 300 3600 合 计 258920 附件五 公用设备，设施维修及保养费 单位:人民币，元， 序号 项 目 月费用 常年费用 1 电梯保养费(17台) \ 40000 2 电梯年检费(17台) \ 500 3 路灯、楼道灯、开关消耗材料 800 9600 4 消监控及消防泵系统维保费 1667 20000 5 消防灭火器更换(按2只/层计) 667 8000 6 消控系统年检费 1667 20000 第 57页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 7 道路及排水系统养护维料 300 3600 合 计 5101 101700 附件六 固定资产折旧及待摊费用 单位:人民币，元， 部门 名 称 单位 数量 单价 小计 传真机 台 1 2000 2000 办公家具、柜子 套 3 600 1800 办公 普通电话机 台 3 50 150 用品 电脑 台 3 4000 12000 打印机 台 1 6000 6000 喷雾器 只 2 200 400 水管 米 200 3.5 700 锄头、草刀 若干 200 保洁 雨鞋、雨衣 套 8 150 1200 保洁常用工具 套 若干 2000 用品 高压水枪 套 若干 1200 吸尘器 台 1 1000 1000 垃圾周转车 辆 2 360 720 应急灯 只 6 50 300 保安 雨鞋、雨衣 套 8 150 1200 橡胶警棍 支 8 80 640 用品 对讲机 套 7 1500 10500 第 58页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 自行车 辆 2 150 300 零星工具 套 若干 600 电焊机、疏通机等 件 若干 2000 电锤 台 1 2000 2000 应急灯 只 4 50 200 工程 雨鞋、雨衣 套 3 150 450 钥匙机 台 1 400 400 用品 1.5米铝合金梯 把 1 300 300 2.5米铝合金梯 把 1 700 700 万能电表 只 1 150 150 手电钻 把 2 500 1000 管子龙门架 套 1 300 300 预留零配件 若干 300 合 计 50710 注:按5年摊销，残值按10%计，每年摊销10142元/年。 第三节 年度财务分析 经认真测算，杭州通策广场的财务分析如下: 一、武汉万达公馆物业管理费主要内容为公共设施、设备维护 保养、保安、保洁服务收入，月均收入为元，年均收入元;月均支 出元，年均支出为元， 基本持平，盈余元。 二、武汉万达公馆物业管理费支出主要内容包括:公用设施设备 维护保养费、员工工资及规费、员工其它费用、保洁绿化消耗费、固 定资产折旧、、办公费、不可预见费、税金和利润。 第 59页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 三、如果我们有幸中标将在今后的日常管理服务中，开展多种 项目的便民服务，采取多种经营，节约开支等措施来提高企业效益。 第九章 结束语 我公司有幸参与“万达公馆”招投标活动，使我公司亲身感受到了广大业主的热情和关怀，十分感谢万达公馆给了我公司这次竟标的机会。借此，我公司真诚的希望能够有机会与管理中心精诚合作，为本物业的广大 奉上精致、完美的专业化服务。 我公司凭借多年来的物业管理经验，特别是企业改制完成后，先人一步，较早地走向了市场化道路。从1998年通过ISO9001国际质量标准认证，到2003年与中国和平投资的重组，每一个过程都把我公司的发展推向一个更深、更高的层次，我们在把目光放远国内市场的同时，也将我们的企业文化溶入当地社会。我公司在追求企第 60页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 业经济效益的同时，也会更多地承担起各项社会责任。 给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为“万达公馆项目”管理中心提供专业化服务，给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为“万达公馆”提供专业化服务，将“万达公馆项目”打造成武汉乃至全国物业管理的经典之作。 我公司希望能凭借多年的物业管理经验与先进的管理理念，和对万达公馆的深入了解与感受，提出我们对万达公馆的管理理念。能够取得万达公馆的物业管理权，届时必将履行我们对万达公馆的管理承诺，为业主提供全方位的优良的物业服务，来回报贵公司与业主对我们的信任～ 第十章 相关证书资料 下列是我公司参与贵公司招投标的相关证书 见 :附表 第 61页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 安尔集团物业管理公司 2012年10月1日 第 62页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 谢谢!!!!! 第 63页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。 3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。 12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。 22. 就这样吧，从此山水不相逢。 23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 第 64页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天 长地久。 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是 否回头就能够上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放 不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对， 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。 46. 山河拱手，为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往， 52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途，从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 第 65页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 55. 随你走在天际，看繁花满地。 56. 我自是年少，韶华倾负。 57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。 1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。 第 66页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。 17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。 24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。 28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。 31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。 第 67页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。 39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。 41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。 45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。 50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。 52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。 53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 第 68页 /共 69页 安尔集团物业管理公司 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。 61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否? 68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。 73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。 第 69页 /共 69页