12 商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价
土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用
出让或转支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税土地让获得 费 使用行政划拨划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套权费 取得 费
包括水文及工程地质勘察、测绘、
规划
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设计、项目可行性研究、前期工程建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费 费用支出。
建筑+安包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程
装工程费费（含结构和装修），〃 设备购置费（含电梯费）等
+设备
指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表
住宅小区一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电
基础设施信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施住宅建设费 等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应开发成本 建造由商品住宅开发项目负担的费用 附属工程成本 费 包括根据城市建设总体规划
要求
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列入小区施工图非营业性预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、公共配套派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设施建设设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费费 用
开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工开发间接福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房费 摊销等
其他与项目开发直接有关的费用
管理费用 开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用 住宅开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，建造财务费用 包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇期间手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用 费用 销售费用 销售商品房而发生的各项费用
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
利润 属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门
确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加
等。税金，国家规定的税目和税率执行。 税金 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规
定办理。
包括楼层差价和朝向差价。 商品住宅楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其差价 中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
一、综合成本累加法
开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间
费用+税费
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得
出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属
工程费
多层：800元／平方米；
小高层：1400元／平方米；
高层：2000元／平方米
（3）住宅建造期间费用： 管理费用+财务费用+销售费用销
售单价5-10%
（4）税金： 销售单价10-15%
浙公网安备 33021202002483