宁波合生国际城一期第五批房源产品定价报告

宁波合生国际城一期第五批房源产品定价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 宁波合生国际城一期第五批房源 产品定价报告 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 第一部分 宁波近期房地产市场现状简析 第二部分 一期产品销售状况 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 第三部分 一期第五批预推产品评估分析 一期第五批预售产品定价策略 第四部分 第一部分 宁波近期房地产市场现状简析 一、市场大势简述与形势扫描 二、近期市区典型住宅项目成交概括 三、别墅整体市场概述与典型别墅项目跟踪 市场大势简述 别墅市场，1月共备案51套，与12月份的90套相比减少39套，以英伦水岸和东湖观邸六期凯旋宫为主。 从别墅产品来看，价差的影响依然较大，尤其东湖观邸六期凯旋宫，对于整体市场的数据表现影响也是很大的，同时别墅所展开的大幅度优惠，也是对各竞争项目的价格战的刺激，下调幅度20-50万不等。 1月市五区网上备案1111套，较12月下跌36%。数据显示，镇海区成交45套，较12月份减少54套，成交均价为3600元/平米，动力来自于骆驼金邑水岸。 总体市场形势扫描 2008年的宁波楼市，在盘整后出现下行，市场观望气氛更为浓厚。同时金融风暴已经波及实体经济，房地产消费信心更是受到冲击，后市不容乐观。 在更多项目加入“价差战”之后，而别墅市场则依靠“低总价”套型的成交， 在一定程度上使得市场价格出现波动。 别墅市场表现相对稳定，但在普通住宅纷纷加入“促销战”、“价格战”后，消费市场再次筑起价格心理底线，别墅项目开始通过拉大价差、特惠房等方式促进销售。 目前的市场困局——缩量盘整 典型区域成交数据表明，进入2009年后，仍处于缩量盘整期，成交压力持续放大，但仍有突破点——价格; 占宁波商品房供应量比重达到70%以上的鄞州中心区板块，住宅项目2008年上半年价格在万元/平米停滞不前，高位盘整;下半年起，板块整体价格出现下调。 典型板块当前走势:荣安和院、金色水岸二期、盛世天城二期等项目则均通过精装修等概念增加价格的伸缩度，达到以价促量。 目前的市场困局——价格调整 项目名称 推盘时间 优惠 价格 万科金色水岸 20071>.6.23 一次性付款:9.8折 按揭首付40% 9.9折，首付50% 9.9折 均价11000 2007.9.15 一次性付款:9.7折 按揭首付40% 9.9折，首付50% 9.8折 11000-15000 2007.10.20 一次性付款:9.7折 按揭首付40% 9.9折，首付50% 9.8折 12000-18000 2008.3.22 一次性付款:9.7折 按揭首付40% 9.9折，首付50% 9.8折 出现特价促销，最低折扣92折 -13000 11000 2008.4.20 一次性付款:9.7折 按揭首付40% 9.9折，首付50% 9.8折 均价12000 2008.9 青年置业计划，总价72万起，无优惠 精装8888元/平米起 2008年9月，万科推出“青年置业计划”，首批房源精装修90平均价8888元/平方米，在5天内售罄，6日加推房源也迅速去化50%，9月共销售301套，并在宁波策划了较大范围的“价格战”。11月，推出65万/套房源，并在市场上得到较快去化。 2008年8月15日，万科金色水岸二期推出，均价12000元/平方米，在历经多次媒体广告以及活动推广后，到月底仅签售22套，并没有延续一期“情花”和“魔幻空间”的热销。 目前的市场困局——价格调整 项目名称 推盘时间 优惠 价格 盛世天城 2007.10.28 一次性付款:9.8折 均价10000 2007.11.17 9.8折 一次性付款: 均价11000 2008.4.25 优惠200—400元/平方米 12000 2008.7.5-7.15 按时签约者可免费获得总价值2万元的巴厘岛4晚6天五星豪华双人游 12000 2008.7-8 内部股东价，5000元/平方米-7000元/平方米;一期一次性优惠300元/平 7500 2008.9.23 开盘前五天一次性付款，则享受800元加400元总共1200元的优惠。 精修7700 2008.10.3 开盘前五天一次性付款，则享受800元加400元总共1200元的优惠。 精装7768 9月22日，二期推出17#约356套房源，精装修7700元/平，客户通过预交2万定价下定，28日前签约，在3天内约有310套房源售出。 10月份推出16#360套房源，但销售形势不如首批房源。二期高层也因此推迟到明年推出，并将在年前有特惠活动。 2008年4月-11月间，一期除了因”股东价”的促动成交外，在12000元/平左右套型鲜有成交。 目前的市场困局——价格调整 项目名称 推盘时间 优惠 价格 华荣风景九园 2008.5月-7月 “奋斗”征文、价格竞猜——获得价值不等购房优惠券 预计5600-6000 2008.9.12 镇海电厂团购优惠、一次性付款优惠、开盘当天购买车位优惠2万/个 均价5300 2008.9.26 团购优惠、一次性付款优惠、开盘当天购买车位优惠2万/个 均价5300 2008.10.18 高层推出、团购优惠、一次性付款优惠、开盘当天买车位优惠2万/个 均价4900 2008.11.15 推出内部及合作客户优惠，首付5% 均价4900 2008年9月9日开始排号，由于公开的价格区间在4156元/平方米起，激发了当地的购买力，9月12日开盘销售，2#、3#两幢楼102套房源在三个小时左右全部售出，下午3点加推14#、15#两幢69套房源，同样热销，在万科降价，市场观望气氛更加浓郁的情况下，华荣风景九园在“小骆花园”之后，再次以“价格”带动市场。 9月26日，第二批房源12#、13#一共108套房源推出，价格未做调整;10月18日，高层推出210套，一次性付款96折;截止11月30日，高层销售率29%，多层销售率80%。 11月15日，推出内部及合作VIP客户优惠活动，首付5%，以此促进高层的销售。 近期市区典型项目成交概况 项目名称 推盘时间 优惠 价格 华润卡纳湖谷 2008.8.5 发售80张VIP卡 600万 2008.8.15 VIP卡享受10万，20万的优惠 500万-800万 2008.11 推出特惠房10套 400万-500万 别墅项目华润卡纳湖谷销售情况 通过对项目的跟踪，经半年的销售周期，且连续通过特惠房、感恩房等促销方式，使其其销售率为50%，销售形势普通，别墅重点消费区域的销售渐显“疲软”。 项目名称 推盘时间 优惠 价格 银亿上上城 2008.9.27 一次性付款可优惠800元/平米，首付40%可优惠400元/平米，首付60%可优惠600元/平米。 16000—17000 别墅项目银亿上上城销售情况 通过对银亿上上城的跟踪，经过近4个月的销售周期，其别墅销售率目前为20%，基本为内部客户预订，而在东方湾邸14000元的价格体系下，优势不明显，11月至今仅售出1套，去化速度较慢。 豪宅—江东玫瑰花园 产品类型:393套高层精装公寓 主力面积:87-97平方米，组合面积达到180平方，360平方 开盘时间:9月12日 价格调整时间:10月13日 单价: 开盘价格:17000元/?起，成交均价19800元/? 调整价格:13000元/?起，成交均价16000元/?. 主力总价:170万--300万 装修标准: 2000-3000元/? 优惠:一次性付款98折 从9月12日起开始销售，开盘期间签约32套，销售率为9%，而后无成交，客户选择进一步观望，自价格调整后，至今签约144套，销售率为36%，且以老客户为主。目前整体销售率为45%。 —高新区江南一品二期 豪宅 产品类型:高层939套 主力面积:115-400? 开盘时间:12月9日 单价:9900元/平方 住宅主力总价:115-400万之间 产品特点:送大露台面积在47-85平方米。 项目特点:产品特点延续了一期别墅产品的高端形象，赠送较大的露台，同时赠送无产权车位，有效增加了产品的附加值。 一次性付款可享受3%的优惠，首付60%以上优惠2%，首付40%以上则优惠1.5%。 目前整体销售率超过60%。以受到一期别墅的影响，年龄层次相对较大，总价承受能力较强的改善型需求为主; 豪宅—江北湖景花园 产品类型:联排20套，高层798套 主力面积:高层90-170 ? ，别墅270-310 ? 开盘时间:7月3日 单价: 住宅价格:大宅均价23000元/?，小户15000元/? ，项目最高价26000元/?;10月，小户价格调整为12000元/? 别墅价格:成交均价1000万元/套 住宅主力总价:140万-400万 装修标准: 1500-3000元/?，套型不同，装修标准不同 优惠:一次性付款96折 7月初开盘，成交49套，其中别墅2套，8月售出122套，其中别墅2套，9月售出59套，虽然10月初价格下调，但10月至今成交60套。 销售率:住宅部分达到35%，别墅25%。 豪宅—江北凯德汇豪天下 产品类型:870套精装公寓(其中二期452套) 主力面积:一期160,210平方米三房，二期40-60平米公寓、140-280大三房 开盘时间:一期2007年3月30日，二期2008年11月8日 单价: 一期价格:成交均价16000元/? 二期价格:成交均价20000元/?. 主力总价:300万--400万 装修标准: 3000元/? 优惠:一期开盘一次性付款97折;2008年10月实行跨年度分期置业计划:首付30%，第一次付款10% 2个月内第二次付款20%。二期开盘一次性付款97折，首付3成以上98折。 虽然改变首付方式，并加大优惠力度，但二期至今签约62套，销售率为14%。 普通住宅-江东BOBO城二期 产品类型:高层749套 主力面积: 137-250平米大三房 户型特点:填补市区140平米户型的空缺 开盘时间:2008年12月2日 单价: 成交均价8500元/?. 120万--180万 主力总价: 装修标准: 无 可享受98折，首付50%以下可享优惠:一次性付款97折的优惠，首付50% 99折。在开盘当天下单可享受300元/?的优惠，一周内付款可再享受300元/ ?的优惠。 依靠产品、地段，尤其是推盘的价格优势，吸引了公务员、教师等江东为主 的客户，至今签约195套，整体销售率为26%。 普通住宅-东部新城锦绣东城 产品类型:1900套公寓(其中一期904套) 主力面积:一期90、149、180平米三房，二期90平米为主 产品特点:赠送面积的比例较大 开盘时间:一期2008年12月2日 单价: 一期价格:成交均价8900元/?. 主力总价:300万--400万 装修标准: 无 优惠:一次性付款享受300元/?优惠，首付20%享受30元/?优惠，首付 40%享受120元/?优惠。 因未来新城区的开发，吸引了入住企事业职员的关注，同时面积较小，总价上相对适合年轻公务员，首付和贷款压力较小，适合婚房;紧邻邱隘片区，对其大批的整体拆迁户有很强的吸引力;目前推出3批产品，总销售率达到70%。 普通住宅-鄞州万科金色水岸二期 产品类型:971套精装公寓 主力面积:90平米和140平米(拼接户型) 开盘时间:2008年8月15日 单价: 首推价格:成交均价11000元/? 青年置业计划价格:成交均价9100元/?. 主力总价:80万 装修标准: 600-1000元/? 优惠:一次性97折，按揭首付50%则为99折，万客会会员最高可享2%购房优惠。 产品特点:位置较差，精装修成本下调，但没有采用惯用的偷面积手法(相较一期) 青年置业计划推广时，3天累计销售120套，而首批223套房源在5天内售罄。目前剩余房源主要为拼接140平米的户型以及部分的90平米户型。目前整体销售率为43% 第二部分 一期产品销售状况总结 一、一期销售走势 二、一期成交客户分析 三、一期销售状况总结及第五批可参照分析 一期销售走势 一期开盘时间: 第一批:2007年12月29日 第二批 :2008年6月29日 推盘量:174套联排别墅、18套双拼别墅、5套独立别墅，总计197套。 时间节点 当月实际新增销售套数 累计销售套数 累计销售率 2007.12 75 75 38.07%2008.1 12 87 44.16% 2008.2 12 99 50.25% 2008.3 26 125 63.45% 2008.4 4 129 65.48% 2008.5 4 133 67.51% 2008.6 42 175 88.83% 2008.7-11 164 83.25% 2008.8 18 182 92.39% 2008.9 -2 180 91.37% 一期成交客户来源分析 成交区域 海曙 江东 江北 鄞州 北仑 镇海 慈溪余姚 宁海象山 其他 合计 总计成交 24 39 17 4 5 80 1 7 3 180 所占比例 13.33% 21.67% 9.44% 2.22% 2.78% 44.44% 0.56% 3.89% 1.67% 截止9月30日总成交180套，销售率91.37%，虽然镇海仍然占据较大比例，但是客户群体已经扩大到大市范围; 成交的客户主要考虑因素为价格，“宁波相对中低总价别墅大盘”已经得到市场的认知; 成交客户职业以个体工商为主，其次则来自于企业职员和公务员，但是整体客户群体却还有待开发，如外贸物流。 客户关注点及价值点认可度 升值潜力:政策调控力度加大，无形提高了客户对价格的敏感度; 区域环境:项目所处区域和位置是客户选择的重要考量点; 产品结构:结合自身需求和产品功能特性，选择最符合自己需要的产品; 品牌:合生创展的作为全国性房地产企业，其品牌价值也是客户考虑; 对合生国际城一期181份客户反馈表统计后的结果 客户选择关注点排序 客户对价格的预期以及接受程度 对800名来访客户进行调查梳理，对本案目前产品价格的接受程度走势图: 近期市场住宅产品较多，推货量也大，客户选择空间大，但本案的相对中低总价能够成为逼定的杀手锏。 目前市场上部分产品以低价和优惠吸引客户，拉低了客户对产品的价格预期 客户对单位价格预期普遍在200万-250万之间，尤其对联排别墅的关注度较高，但不排除观望情绪下带来的预期下调。 客户对产品的接纳程度 边间或中间户型 联排 双拼 独幢 合计 东 西 中间 东 西 总可售 22 24 68 10 8 5 137 开盘3天 13 13 28 10 6 5 75 房屋类型 独幢 双拼 联排 合计 总可售 5 18 114 137 开盘3天 5 16 54 75 位置 水系片区 沿马路 主入口片区 合计 总可售 59 34 44 137 开盘3天 40 6 29 75 对一期开盘三天的客户选择进行梳理，对本案目前产品的接纳程度关注表: 花园 联排 双拼 独幢 合计 南花园 北花园 南花园 北花园 南花园 北花园 总可售 71 43 11 7 2 3 137 开盘3天 30 24 10 6 2 3 75 本案的经济型客户相对比例较多，在考虑价格因素上，选择中间户型的相对 较多 同等位置，北花园因为冬季较为寒冷的缘故，客户抗性相对大一些 考虑到噪音干扰，沿马路及最北面靠高层部分成交量非常小 在大部分房源去化后，其它位置较差房源因为价格优势也相继被消化 目前销售状况小结——2月成交简析 由于市场低迷，11月初新开房源对外表价基本保持在已开出房源的水平， 但这种价格已无法达成成交，11月成交房源优惠价格基本在40万左右。 2月份，推出一口价房源，187万起，再次刺穿客户对于别墅产品的价格心理底线，2月9日-15日，周累计销售21套，处于市场领先位置。 促成成交的手段主要以价格为主，低总价房源走的相对较快。 来访与成交客户中，朋友传播是较为重要的途径。 2月份的客户中，以镇海和老三区客户为主。 短信与媒体广告也成为最为重要的传播媒介。 一期销售状况总结及第五批可参照分析 目前成功原因解析: 经过较长时间的市场推广，已经铸造产品先期市场形象: 超大型别墅项目，联排别墅为主力产品，主力产品总价200,250万左右。 从本案看，在相对优质房源去化完成后，其他房源基本都是在无选择的情况下利用价格对比优势，促成销售。 客户对市场信心不足，观望气氛浓重，在此种市场情况下，引起消费者购买兴趣及关注度的唯有价格。 B区产品主要去化的为低总价套型。 第五批可借鉴: 联排产品总价区间:200,250万元区间为主已被市场认可，低于200万则更具备市场竞争力; 多类区域客户成交，打破项目消费区域前期定位局限，为合生国际城消费群体范围再次细分和扩大提供最有利支持; 加强对客户的梳理，激活消费客户心理，加快销售速度; 价格策略上须保持与市场同步价格区间，拉大价差，最大程度吸纳存量市场客源 借 鉴 第三部分 第五批预推产品评估分析 一、产品分布与销售统计 二、SWOT分析 三、销售中面临的困境分析与思考 注释:黄色33幢D区可售房源共计109套。A区新增4幢18套。共计127套。 项目产品分布图 第五批产品SWOT分析 优势 价格上对客户的推动力较强。 以联排产品为主，双拼、独栋为辅，产品更为丰富，在客户上可以做到有的放矢。 处于整个社区中心，有环境优势 中央水系、水景花园等景观优势 机会 市场机会:2008年所冰封的客户开始有部分回流，市场将带来一波小高潮。 区域发展:同区域普通住宅项目上市，代表项目为小骆花园、华荣风景九园和水木清华，进一步推进区域成熟度，配套继续完善。 劣势 环境劣势:北侧面临高层，稍显噪音劣势。部分联排、双拼临近变电站和小区主干道，或引发客户抗性。 跳水所带来的区域价格再度被低估，由此带来的观望气氛也更为浓厚。 市场 威胁 项目竞争:鄞州、东钱湖等区域众多城市和山水别墅项目2008下半年开始 逐步上市，同时高新区的产品也将分流客户的关注点，竞争将更为激烈。 第五批销售中面临的困境分析与思考 障碍一:客户关注行为障碍 1、目前市场上，各别墅项目均采用低总价套型吸引客户关注，这也在一定程度上影响了客户，其置业心理会比较胶着。 2、部分客户对于户型、总价以及配套均有一定的抗性。 3、对于高层、变电站、小区干道所造成的居住影响，会有一定的抗性。 3、项目的施工进度和施工质量 障碍二:销售亮点行为障碍 1、目前的产品价格进行价格调整后，可能进一步增加客户的犹豫; 、近期市场上“风声鹤唳”，客户对各渠道的理解集中于价格，价格成为首2 当其冲的销售要素。 解决之道 1、加强对客户的蓄水和引导，弱化客户对于相关不利因素的心理影响，并积极引导客户的关注点到区域与产品的升值潜力上来; 2、调整第五批入市价格，以低总价套型入市，同时保持与同期市场相同增长率，拉宽价格线，覆盖更广的客户面，抢占市场客源，提升销售率 第四部分 一期第五批预售产品定价策略 我方思路 合生国际城项目一期产品销售分析(价格走势、客户反馈等) 项目上市以来宁波房地产行业走势及市场竞争分析 第五批预售产品自身评估分析 ， ， 第五批预售产品定价区间 综述 集合前文阐述，我方观点认为: 1、由于整体的经济形势仍然处在十字路口，所谓的“刚性需求”也依然存在，但距离激发这部分需求还有待时日，因此要求企业摆脱房价持续走高的惯性思维，以合理的定价策略激活市场中观望的“刚性需求”。 2、虽然个别市场个案价格依旧冲击高位，但是市场销售阻力已经变得更为明显，对本案的升值空间有所压缩。 3、市区别墅供应项目基础总价下限接近300万元/套，对于本案第五批产品的总价再次起到定价引导作用。 4、B区的成交价格和成交客户情况，对于第五批房源的推出具有参考作用。 、年后一口价187万起特价房所引发的市场活动，对目前推量同样具备重5 要的参考作用。 5、但同时市场上产品的总价下限开始出现竞相下压，造成客户心理价位的再度失调，观望气氛加重。 综合以上观点，我方认为: 保持均价，拉大价差，提高产品在不同客户上的覆盖面，确保最大的销售空间，并加快销售速度。 目前市场消费力有新的试探性入市可能性，而即将推出的第五批产品在区位和产品优势下，建议在参考2月份一口价房源实际销售均价的基础上，做小幅的调整。 /平米 第五批产品价格策略:7300元 THANK YOU!