房地产估价方法

房地产估价方法房地产估价方法建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生 20071866 房地产估价的方法房地产估价的基本方法有以下三大基本方法种:1市场比较法、 2收益法、 3成本法。科学实用的估价方法，必须具备两个条件:既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途...

房地产估价方法建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生 20071866 房地产估价的方法房地产估价的基本方法有以下三大基本方法种:1市场比较法、 2收益法、 3成本法。科学实用的估价方法，必须具备两个条件:既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理，选择同一供需区域范围内功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。实务中，估价人员通过市场调查，一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经过估价人员对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ(比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数)?比较案例数量。二、收益法按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。 (1)若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。 (2)若客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生 20071866 均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值(即，收益价格)的方法。假设估价对象的房地产收益价格为: V- 房地产收益价格;A- 房地产未来每年的净收益(假定均发生在年末，且每年收益相等);R- 房地产的资本化率;N- 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。三、成本法成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值(即，积算价格)的方法。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格- 建筑物的折旧。以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。四、假设开发法运用该方法要注意两个问题: (1)房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。 (2)假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生 20071866 发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。 5 结论综上所述，虽然房地产估价方法主要有成本法、收益还原法、市场比较法等诸多方法，但具体的估价方法选择及应用还要具体问题具体分析，主要结论如下: (1) 估价是以相对合理的准则为归依，为委托人或交易当事人提供价格参考依据。估价结果是在一系列假设和限制条件的前提下产生的，不宜直接作为交易价格，并提醒委托人或交易当事人正确使用估价报告。 (2) 同一估价对象，评估宜选用两种以上估价方法互相对照和比较。根据估价对象和当地房地产市场的状况，结合不同估价方法的特点，采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数应合理准确。评估机构应建立和完善市场信息资料库，加强专业研究，提高估价师的执业水平和经验技能，在具体估价中应灵活运用两种方法，一种方法为主要方法，另一种要加以修正。只有这样才能对房地产的真实价格有着真实全面的反映。 (3)地产价格受房地产市场中各方面因素的影响，故房地产价格是波动跳跃前进的，所以估价人员应结合估价目的合理准确地把握房地产的真实价格。总之，房地产市场发展不会总是一帆风顺的，对此，房地产估价师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险，在估价当中，应仔细调研，甄别出房地产价格的与真实价值之间差异大小，在求取评估价格的同时把握住市场发展趋势和动向，在估价报告中对市场环境和发展趋势作出解释、说明和判断，密切关注市场系统风险。

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