房屋买卖合同案例

房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 案例 房屋买卖合同案例 篇一: 房屋买卖合同案例 案例一 宅基地买卖无效，卖方承担升值损失 案例二 拆迁安置房买卖合法 案例三 共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价 案例四 拆迁安置房可以买卖 案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回 案例一 宅基地买卖无效，卖方承担升值损失 [案情简介]: 李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。201X年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 中的违约责任。201X年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。 [法院判决]: 一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事‎‎人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责‎‎任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下‎‎出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖‎‎，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故‎‎应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目‎‎购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当‎‎地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价‎‎ 值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置‎‎房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比 例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8?2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。 案例二 拆迁安置房买卖合法 案情简介: 201X年1月，周女士(本案原告)与周某、华某夫妻(本案被告)二人签订《购房协议书》，约定将位于无锡市某镇一套拆迁安置房以45万元的价格卖给周女士。协议签订当天，周女士即支付定金2万，后又支付12万房款。201X年11月3日，双方签订《补充协议》，约‎‎定将房价变更为3 6.5万元，同时周氏夫妻承诺在201X年12月30日前为周女士办理过户手续。后周女士多次催促周氏夫妻办理过户手续，但周氏夫妻一直推诿，故周女士诉至法院，要求判令周氏夫妻继续履行合同并协助办理房屋过户手续。 争议焦点: 讼争房屋性质及购房合同效力问题 对方观点: 被告认为讼争房屋是农民安置房并提供村委会证明，虽然涉案房屋已取得国有土地使用权证，但土地出让金并未缴纳，产权部门不予 办理过户手续;根据“锡政办发(201X)150号”《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》规定，依法取得房屋土地权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易，故合同在客观上无法履行。另外购房协议书约定必须‎‎要我方提供主管部门或房产管理部门允许卖房的批文该购房协议书才‎‎生效，现因没有批文，故购房协议无效。 我方观点: (我方代理原告) 房屋的性质，应当以产权登记为准。本案讼争 房屋已经办理了房屋产权登记，并领取了国有土地使用权证。根据权 属证书的登记，所涉土地性质‎‎为国有土地出让，用途为住宅用地，终 止年限为2074年2月22日，该房屋的土地使用权由无 锡市某房地产开发公司转让取得。不存在违反法律禁止性规定及无法实际履行的 情形，也不属于被告所提供的“锡政办发(201X)150号”文件所规定限制交易的房屋。被告未举证证明房屋因土地出让金未缴纳而无法办理过户手续的事实，且土地出让金市房地产开发商与政府之间结算的问题，不影响讼争房屋的性质。被告认为协议附件约定卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖方的批文为合同附近，合同因无批文而无效的说法亦是不合理的。原被告双方签订的购房协议及购房补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应当依照协议的约定按时办理好房屋过户手续。关于讼争房屋存在过户手续办理困难及补交相关费用的实际问题，但双方就此已在《购房协议书》第十一条“特别约定”及《补充协议》作了专门约定，确定周氏夫妻对该问题进行担保。因此，即便是被告主观之外的原因导致产权变更拖延，其仍应承担责任。 法院裁判: 法院确认讼争房屋转让款为3 6.5万元，该房屋的房产证及国有土地使用权证齐全，标的物系合 法。购房协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性 规定，是合法有效的。故判决双方所签的购房协议及补充协议继续履 行，被告周氏夫妻于判决生效后十日内将上述房屋过户给周女士。 一审判决后，被告方不服，提起上诉。二审法院经向相关部门了解，根‎‎据房屋所涉土地权证的登记，如确定土地性质为国有土地出让的，可‎‎以交易和办理过户手续。如果涉及拆迁等遗留问题难以办理产权过户‎‎的，凭人民法院的生效判决书及相关手续即可办理过户，故二审判决‎‎驳回上诉人的上诉请求。 二审判决后，被告仍未履行，原告申请强制执行，该房屋被法院强制过户给原告。 案例三 共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价 由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被法院确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地产经纪有限责任公司(以下简称鑫尊公司)告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失70万元。6月26日，北京市海淀区人民法院依法 审结了此起因房屋买卖合同无效而引发的房屋价值损失赔偿纠纷案件。 陈先生诉称，201X年经鑫尊公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向鑫尊公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及鑫尊公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。 在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及鑫尊公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错;而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合‎‎同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。 法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对 魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，鑫尊公 司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，鑫尊公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。 案例四 拆迁安置房可以买卖 近日，成都锦江法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告购买被告房屋后，被告反悔称所卖房屋是拆迁安置房，按拆迁协议规定不得进入房地产市场交易，所以双方的《购房协议》无效。那么，双方的《购房协议》是否有效呢, 锦江法院审理后认为，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。最后锦江法院一审判决被告应在房屋具备办理分户产权登记条件之日起2个月内为原告办理房屋的产权变更登记。 案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回 中国江苏网讯: 二手房买卖成交合同签订后，房主以房屋尚未申领‎‎产权证书为由，要求确认房屋买卖合同无效，而买方坚持合同有效，要求继续履行合 同，遂发生纠纷。日前，苏州市中级人民法院对该案作出“维持原判， 驳回上诉”的二审判决，支持了房屋买方关于合同有效的诉求。 案件起因 两年前签订卖拆迁房合同一年前卖主单方面终止履行 篇二: 房屋买卖合同案例评析 房屋买卖合同案例评析 1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁(C2)幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。‎‎1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁(C2)幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于201X年5月1日前交付使用。此后，原告购房款 向被告支付 币275500元。被告于201X年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续， 但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同 未按《城市私有房屋治理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被 告的房屋买卖合同无效;被告返还其已付购房款有意见 币275500元 并承担至还款日的利息损失。 ，该合同虽 的要 该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见 未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同件，该合同应为解除合同。 [评析] 一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效, 。但原告可以被告的迟延 《合同法》第94条的规定主张 《城市房地产转让治理规定》第9条第l款规定: 买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证实和身份证实，买方须持购买房屋证实信和身份证，到房屋所在地房屋治理办理手续。《城市房屋产权户籍治理暂行办法》第8条法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的 规定: 凡未 本办 、转移、变更和他项权利的设定， 均为无效。如何理解该规定,产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗,司法实践‎‎中又是如何解决此类问题的, 房屋买卖合同是合同双方就房屋权的‎‎协议，该合同经双方意思表示 备合法性，合同即卖 标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产即成立。其 须审查其合法性，只要具 ，就在当事人之间产生法律约束力。房屋‎‎买卖合同是房屋买 可以分为两个阶段， 于签订 的房屋买卖合同， 的基础。房屋买卖的实施该合同。 ，房屋买卖合同的效力问题阶段，产权变动登记问 题的 于。 阶段，可以 登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所 有权: 完整的房屋买卖 是双方签订了 的房屋买 卖合同(阶段)，并完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋， 办完了过户登记手续( 阶段)。 房屋在法律上的交付体现为过户登记，也 《城市房地产转让治理规定》第7条也显示，房地产治理机关是在审查买卖 双方合同合法而 并具备 办证条件下，才办理过户登记的，过户登记 是合同的要件。 的结果， 合同，房屋产权登记和房屋买卖合同的效 力的关系是房 ， 屋买卖合同 就 ，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同 办理产权过户登记。房屋买卖合同在前，房屋产权过户登记在后，房屋买 卖合同的效力完全与登记过户无关， 相反，它是登记过户的前提。那么如何判 定房屋买卖合同的效力呢,以合同生效的要件即可判定: (一)合同主体要合法，即自然人、法人或者订立合同是意思表示 组织 有与订立合同相 的民事 能力; (二) 人 (三)合同内容不违反法律和社会公共利益。 最高 法院关于湖南省总工会诉长沙市: 卫生防疫站 房地产转让: 合同纠纷案的批复中指出: 双方当事人管 批准，又在长沙市 及其 平等协商，并经各自主所签 办理了房地产划拨转让手续，的。 订的《房地产又产划拨转让协 议书》是合法 理解法律的上述规定， 更符合立法的本意，也更符合 实践的需要;产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的其 要件。签订了房屋头卖合同，买受人并未然的 房产的所有权， 的只是请求出卖人转让房产的债权。了办理房屋过户登记，买受人才 该房产的所有权。 本案中双方当事人均价格条款也较为非房卖卖合同的从意思自治原则当然买受方支付理过户手续，以二。本案中原告 缔约能力，并已就房产买卖达成 协议，比照市场价格， ，双方并无异议，且买方一预付要件，该合同又是符合合同 房款。既然房产过户登记并 的。 要件的，故该合同是合法 ，是尊重双方当事人的意愿的。符合合同法鼓励交易原则的。 房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办房产所有权的移转。 可以被告迟延 而要求解除合同, ， 合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定: 当事人协商 可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。 合同解除而成立，无须 特点: (1)合同解除为人承诺，故为单独 法律 。以解除权人一方的意 思表示 ，解除以解除的 。 (2)解除为不要式 意思表示为 人 或人而生效。 (3)解除为处分 (4)产生溯及 以往的消灭合同的效力。合同经解除，视为自始末成立。 从各国立法来看，法定解除 的原因主要包括 ; (3) 几 拒绝; (4)不完全给付: (5)的，当事人可以解除合同: (一) 期限届满之前，当事人一方 表 种情况: (1)给付迟延; (2)给付 情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形因不可抗力示或者以催告后在 的 合同目的: (二)在表明不 主要债务; (三)当事人一方迟延; (四)当事人一方迟延 情形。 债务或者由 主要债务，经违约 期限内仍末 合同目的; (五)法律规定的解除的效力，只 的意思表示即可同解除权的 ，虽有解除的原因，并不当然权，仅凭一方当事人依法定事由 解除权。解除权是 成的法律关系消灭，其行使无须征得对方当事人的同意。合 ，单方意思表示的随意性。本着意志自由 界定内涵三个属性: 的原则，享有解除权的一方同，要求违约方律后果。为 行使该权利，完全由其自主决定，即可以不解除合 解除合同的表示，使违约方承担解除合同的法 的法律事实(合同一方违约) ，也可以 ，解除事由的法定性。合同解除权以 ，以法律对该事由的确 被法律 以前提。客观事实与法律确认是解除权得以享有和 认定的特定事由才 能引起合同解除。 的事由时，法律 一律鼓励非违约方解除合同 行使的必备条件: 但在 法律规定的合同解除 呢,答案定的。合同的法定解除应考 虑关系: 1.合同解除与合同信守原则合同信守是合同法的的合同在当事人‎‎间 原则。其要义为，依法订立 于法律的效力，除依当事人协议或法律规定合同可以变 遵守合同义务，即使在一方违约时，如未的后果，另一方也 体现， 另一方 更或解除之外，当事人应当订立合同的主要目的难以是社会经济对合同法 轻易解除合同。合同信守原则合同当事人意思自治的 要 要求的 求。合同是双当事人意思自治的结果，彼此信守假如答应一方在合同订立的目的仍可以 许下的诺言是顺理成章的事; 时，仅仅 市场交易道 例外， 基于自身利益而擅自解除 既存的合同关系，无疑会使合同的约束力德的环境遭到破坏。 应对合同解除予以 合同法而言，合同信守是限制。在美国，即使一方的 原则，合同解除是 己构成重大违约，美国法 自行补救 (房屋买卖合同案例) 因素。 院在许多情况下并不答应受害方直接解除合同，而是要求其给违约方的机会。法院在决定应当给违约方多长 因素的利益。另损失。法院的 自行补救时，要考虑 时。违约方的拖延将在多大程度上剥夺受害方有权期望从该交易中于之 的因素是，答应受害方即使解除合同会给违约方 因素的结果。 有两类;一为，法律 预期多大的 决定应当是对权衡 2. 合同解除与合同目的从合同法的目的来看，合同法的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 功能为保护功能，即保护合同当事人的权益的功能。在合同解除制度中的应承认并赋予在违约 非违约方订立合同的主要目的难以 时，或 违约约情况下，非违约方解除合同的‎‎权利。另一规范功能为鼓励交易功能，即鼓励当事人所从事的原愿交易产，必将 社会交易， 的功能。解除合同等于是本己达成的交易‎‎中途流 限制。 又要求对合同解除 篇三: 房屋买卖合同纠纷案例分析 房屋买卖合同纠纷案例分析 近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，‎‎从滨海新区塘沽审判区了解到，201X年，受理各类民事案件4300余件， 其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭)参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类: (一)售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有: (1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;‎‎ (2)对商品房美观性的陈述; (3)对商品房使用功能的陈述; (4)对商品房环境性的陈述; (5)售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出 变更规划的，并未征得业主同意，政府有关 部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。 案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合 绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。 案例三，贻成尚北新风系统案例。 案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变‎‎性后，使用年限未变。 法律分析: 适用法律: 实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民‎‎法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求: 一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失; 二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、 面积差异、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 变更等进 行了违约责任约定，补充条款是开发商自 行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种 情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案;在第二 种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行 为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的 情形下，才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，‎‎销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延 履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法 院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能 实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验 及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终 没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购 房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立 合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非‎‎是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入 合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的 可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺 没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。 售楼员的许诺，有无证据是关键。 (二)认购纠纷 认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人 在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有 叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。这 方面的案例: 案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。‎‎当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅 已于认购协议签订前 抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。 开庭后，房产公司辩称: 该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其 诉讼请求。 法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议 书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判 决: 撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。 案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明: 陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。 法院审理后认为: 该协议明确载明: 陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购 房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签 订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉 讼请求。 实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推 的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》 的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法 网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为: 自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。到底什么时 候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶 上不利政策，审查合同时注意此方面。 法律分析: 适用法律: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第115条: “当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一 方拒绝订主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合 同的，应当双倍返还定金。” 这类纠纷主要集中在两方面: 第一，订购协议的效力问题;第二，定金罚则问题。 1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。 首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项(下称“十三项”)主要内容，(附: 《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企‎‎业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明‎‎确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺;篇四: 房屋买卖合同无效案例 京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷 合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 (201X年12月15日 京高法发[201X]391号) 北京市第 一、第二中级法院: 各区、县法院: 为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研‎‎讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了‎‎会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照执行。 执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。 农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及 处理原则研讨会会议纪要 近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人‎‎员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，201X年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下: 一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况 目前此类纠纷主要有以下情况: 从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房‎‎屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。 二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是: 首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、 法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅‎‎基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定: “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法‎‎建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定: 原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者 使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地” 的违法行为之一。 其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的 权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中 买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房 屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规 明确禁止的。 第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登 记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。 第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相 对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权 益。 与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定 有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基 地审批手续的，可以认定合同有效。 三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则 与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则: 第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生‎‎的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭 性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一 种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。 第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。 第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造‎‎成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。 特此纪要。 海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点 作者: 金川 马敬 发布时间: 201X-07-07 09:43:18 随着我市城乡一体化工作的加快，海淀法院山后法庭所辖多个地区均面‎‎临大面积拆迁，尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点，海淀法院山后法庭受理的因拆迁产生的分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。为化解当地居民纠纷，维持地区稳定，海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷案件进行专项调研，发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点: 第 一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿，补偿结果大多为农民获得高额补偿款或以优惠价格购买回迁房屋。所以‎‎在经济利益的驱使下，许多卖房农民反悔，以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。 第 二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农村房屋较为便宜，山后地区距离城区较近，交通便利，当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民，各取所需。而农民本身有宅基地，并无扩大居住面积之需要或能力，故集体经济组织成 员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。 第 三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水 平提高，一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋，房屋现状(如面 积、结构、建筑材料)与购买时房屋情况差距较大。 第 四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九十年代，买卖双方法律意识淡薄，对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用，形成生活习惯，多数不愿腾退房屋。 第 五、认定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般为居民腾退现有房屋，农民根据房屋价值及地价按比例返还价款。购房人因在购买院落内长期居住，存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，存在一定抵触心理和客观困难。农民因土地价值及房屋价值的提高，往往无力向购房人支付动辄‎‎数十万甚至上百万的折价补偿款。 为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题，化解社会矛盾，海淀法院山后法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施: 第 一、有区别地制定调解 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件，加大调解力度，协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调研，了解不同地区的特殊情况，制定不同的调解方案，有针对性地集中解决因拆迁利益导致的民事纠纷，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之间的矛盾，综合‎‎平衡买卖双方的利益，促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价款执行难的问题，对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配比例的方法进行处理。 第 二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房 屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量， 并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建的情况，对案件进行认定， 判决应注重法律效果和社会效果的统一。 第 三、统一司法标准。在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理当事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使得双方当事人的合法利益 得到应有的保障。 第 四、加大法律宣传力度，提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、村委会和司法所的合作，法官定期下村入所，加强对村委会、司法所人民调解员的指导力度，与基层组织干部和群众代表进行座谈，提高村民的守法意识和自我保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。 无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理 《土地管理法》第47条规定: 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地‎‎(耕地外的土地，应包含宅基地)的土地补偿费和安置补助标准，由‎‎省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规‎‎定。《土地管理法实施条例》第26条规定: 土地补偿费归农集体组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《物权法》也规定: 征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足頟安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地地使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需在给与买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联‎‎系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理: 1.无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产篇五: 房屋买卖合同纠纷案件 房屋买卖合同纠纷案件 近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起房屋买卖合同纠纷案件，判决驳回原告诉讼请求，维持房屋买卖协议。 原告安某起诉至法院，称被告王甲(原告安某之妻)私自将他二人共有的一套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲与被告王乙签订的《买‎‎卖住房协议》无效，王乙返还已居住了近半年的房屋。 审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不知道，买卖协议应为无效。被告王乙称其知道原告安某与被告王甲系夫妻关系，在购买房屋过程中，协商过多次，原告安某与被告王甲均在场，原告安某曾亲‎‎自拿出该房屋的产权证书给被告看，还亲手收取了被告王乙交付的部分购房款并与被告王乙一同存入银行。原告对该房屋的买卖是清楚的。且该房屋产权证上只登记被告王甲一人，无其他共有人，被告王甲在买卖协议上的签字的行为构成表见代理，被告王乙是善意取得，该《买卖住房协议》是原‎‎、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法继续履行。 法院审理后确认，原告安某与被告王甲系夫妻，准备将其二套房屋中的一套卖掉，制发了售房小广告，后通过熟人介绍认识了意欲购房的王乙，原告安某、被告王甲与被告王乙曾协商，后被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》，将房屋以市场价转让给王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入银行后，被告王甲才将房屋钥匙交给王乙，随后王乙一直居住。 法院据查明的事实，确认原告作为具有完全民事行为能力人完全知道并实际参与了该住房买卖的整个交易活动，应视为默示同意转让住房，因此，被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》出卖住房的行为并未侵犯原告的合法权益，该《买卖住房协议》合法有效。 [法官说法] 夫妻共有住房经双方同意即可转让，卖房后反悔法不容 宣判后，承办该案的法官范新生就该案的判决理由进行了判后释法。范新生认为，我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，包括 房屋，不管其权属证明上登记的是一方所有还是共有，都认定为夫妻 共有。根据我国《合同法》相关规定，处分共有财产须经共有人同意。 部分共有人私自处分共有财产，一般认定为无效。 本案被告王乙在买房过程中，知道原告安某和被告王甲系夫妻关系，并多次与二人共 同协商，说明原告安某与被告王甲对该房屋买卖一事均知晓，原告安 某还收取了被告王乙的部分购房款，被告王甲在原告收到该部分购房 款后将房屋钥匙交与王乙‎‎，充分说明原告安某和被告王甲对房屋买卖 一事都是持同意态度的，故应认定该房屋买卖行为有效。原告安某与 被告王甲在房屋转让近半年后又反悔，法律不会支持。 [法官提醒] 新法律法规出台，“隐形共有人”须浮出水面 在实践中，我们把没有登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。我国一般传统习惯于将房屋权属登记在一方名下，夫妻婚后购房也通常只将一方作为权利主体加以登记，在发生家庭纠纷，特别是离婚的时候，双方容易在房屋等价值较大的家庭财产上产生所有权争议，“隐形共有人”的权益往往会受到侵害。 201X年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。201X年7月开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条规定: “共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”特别是在房屋抵押登记时，要求询问房屋是否属于夫妻共同财产，共有人是否同意办理抵押登记等。种种措施就是要迫使“隐形共有人”浮出水面，及时登记其共有财产，明确其权利，以规避产权不明引发的房产纠纷。