天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月CBRichardEllis|Page* 背景 城市宏观分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议CBRichardEllis|Page*背景 世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。CBRichardEllis|Page* 报告摘要 城市宏观分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 地理概况 人口概况 经济概况 城市定位 基础设施条件 城市规划 区域发展前景CBRichardEllis|Page*城市宏观分析地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区图 背靠北京，面向渤海的优越地理位置 国内重要城市、国际港口城市、直辖市 充足的经济发展空间 强劲的城市发展动力地理概况CBRichardEllis|Page*城市宏观分析2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。 人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强 人口郊区化，推动商务和商业设施的发展 城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍人口概况资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page*城市宏观分析GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段 各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。 经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况资料来源：天津市统计网TheGDPincreased16.2%in2004onthecomparablepricebasis,andthetwodigitsgrowthhasbeenseenfor12consecutiveyears.全市生产总值1961.8亿元，比上年增长16.2%。其中，1/2/3产业构成比例为7.8：50.1:42.1，对经济增长的贡献率分别为4.9%、59.3%和35.8%。Theincreasingratesinthelatest5yearsareallexceededthatofBeijingandothercities.Itisestimatedthatinthefuture5years,theeconomicinDalianwillsimilarwiththatofothercitiesofChinamaintainingthegrowthratefrom10%to12%basedonthestabledevelopmentofChina’smacroeconomic.CBRichardEllis|Page*城市宏观分析截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业
合同
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利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高11.2个百分点。经济概况 投资规模大，增资势头强劲 主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业 投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升 各种优惠政策对外资进入提供了客观条件 随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page*城市宏观分析2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟城市定位 天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇 本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域 城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响CBRichardEllis|Page*城市宏观分析中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况 城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式 住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展 城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性 多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件CBRichardEllis|Page*城市宏观分析天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段 原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化 本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会 城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程 城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革 南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣城市重点规划及基础设施概况 重点基础设施项目 进度
计划
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天津站改造 整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。 地铁 1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计分别于2010，2010，2008年投入使用。 京津第二高速公路 预计2008年建成。 京津城际高速铁路 预计2008年建成。 环城道路系统 中环、外环线的改造 城市重点道路改造 友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、卫国道、大沽南路等已经改造完毕 桥梁 富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、新三条石桥在2008年前预计完工。 机场扩建 2008年完成6万平方米扩建，未来总扩建12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加3倍。 港口扩建 2020年，天津港年货物吞吐量将达4亿吨，集装箱吞吐量2000万
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箱。CBRichardEllis|Page*城市宏观分析 从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用区域发展前景资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*城市宏观分析区域发展前景 南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会 各区基于产业优势对未来的产业结构进行了调整 产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*城市宏观分析城市对比资料来源：世邦魏理仕 城市 北京 上海 杭州 成都 天津 城市定位 国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市 围绕形成“四个中心”基本框架的发展目标，以增强城市国际竞争力为发展主线 国际风景旅游城市 中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市 天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市 城市地位 文化中心地位，不再具有经济中心的功能 工商业城市向经济中心城市转变，具有国际竞争力 国际旅游城市的地位 旅游业作为主导产业地位 北方的经济中心，新的城市定位提升了天津的城市地位 城市商务区发展 北京由于城市经济的发展和城市地位决定了其商务区的发展比较迅速，目前已经形成多个城市商务区 由于开放比较早，所以上海的商务区形成较早，档次也比较高，城市商务区的分布也比较广 以西湖旅游带动周边区域商务区的形成 早期的核心商务区都在城市中心，随着城市的外扩，投资拉动，目前已经形成多个商务区 商务区比较集中，主要集中在南京路和小白楼商圈，随着城市经济的发展会形成多个商务区CBRichardEllis|Page*城市宏观分析城市对比 城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹 本项目所属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区 经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实 城市的发展都是由以前的单一核心向多核心发展，各个区域根据产业的不同特点发展新的商务区各城市的GDP对比中可以看出，上海和北京历年的经济发展要明显高于其他三个二线城市，这也是上海和北京的商务办公比较成熟的原因之一从几个城市商务区的发展对比中看出：商务区都是由市中心的核心商务区向多个区域发展，靠经济和投资的拉动作用成长起来资料来源：各城市统计局CBRichardEllis|Page*城市宏观分析 经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件 主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响 项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好城市经济城市定位和规划基础设施条件投资前景CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 写字楼市场CBRichardEllis|Page*写字楼市场研究范围针对天津有影响力的写字楼项目研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路研究时段：2003年—2006年市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量在示意图上划定研究范围，建议以天津城四区为主研究范围研究范围资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场国际大厦甲级写字楼标准 No. 考察内容 说明 位置 1 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 2 交通情况 临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。 3 周边环境 邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化 4 环境绿化 优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。 结构空间布局 5 楼层布局 各楼层及纵向功能布局合理、有层次。 6 结构形式 采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米 7 层高 写字间净高不小于2.7米 装修标准 8 外墙装修 采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料 9 公共区域 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准 配套设施 10 空调系统 可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统 11 给水系统 24小时热水供应 12 供电系统 双路供电，有自备发电机 13 通信系统 数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统 14 停车设施 有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位 15 电梯设施 稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒 16 安全设施 先进的视频保安监视系统。 17 楼宇管理系统 采用楼宇中央自控的管理系统 识别性 18 可识别性 作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳 管理 19 物业管理 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。 运营状况 20 租金水平 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。 21 租户状况 入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司 22 运营时间 可24小时运营，节假日限制进入 23 保安 24小时保安，智能系统CBRichardEllis|Page*写字楼市场商务区分布 主要商务区分布图（现有及未来） 目前整体市场物业档次不高，但未来将有提升的趋势 不成熟的市场环境下，可能催生商务格局的转变 项目北部商务氛围较好，特别是友谊路/围堤道区域，对本项目有一定的辐射作用南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD本案海河沿线老城厢奥运板块海河/东站 主要商务区目前南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD海河/东站奥运板块卫津南路解放南路 目前商务区主要在市中心形成，未来城市热点开发区域将成为新兴的商务区， 现有商务区发展不成熟，定位的差别不明显，因此部分商务区未来可能有融合趋势潜在海河沿线老城厢板块解放南路资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场南京路商务区12345 南京路沿线 甲级 国际大厦津汇广场 平均入住率 94% 租金 3.83元/平方米/天 乙级 今晚大厦河川大厦万科世贸富士大厦 总供应量 132,600平方米 主要特征 1990年以来天津市最早发展也是最为成熟的商务区主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快区域内主要以综合体为主，写字楼比重约占50%，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质目前地铁1号线贯穿此区域 租户特征 金融企业在国际大厦汇集跨国公司多在此区域租用写字楼世界500强企业占一定比例天津市租金最高、出租率最高的区域CBRichardEllis|Page*写字楼市场小白楼/CBD3134569782101112 小白楼/CBD 甲级 ICTC（平安大厦） 入住率 76% 乙级 信达广场滨江万丽泰达大厦亚太大厦文华中心国华大厦天星河畔凯旋门大厦金皇大厦万隆太平洋大厦三联广场 租金 2.95元/平方米/天 供应量 426,201平方米 主要特征 小白楼区域是天津历史上的旺地，且目前被规划为天津市的CBD目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形成与发展的商务区域 租户特征 货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小CBRichardEllis|Page*写字楼市场友谊路/围堤道1234567891011 友谊路/围堤道 乙级 华盛广场B座北方金融天信大厦峰汇广场丽晶国际医药大厦环渤海发展中心大安大厦B座友谊大厦津玉大厦云翔大厦 入住率 73% 租金 2.26元/平方米/天 供应量 150,935平方米 主要特征 区域形成原因是很多国内银行在此聚集办公发展目标定位为国际金融区及经贸展示区此区域延围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展以纯写字楼项目为主此区域与小白楼CBD区域距离较远 租户特征 实业公司、办事处、服务型公司、货运代理均有CBRichardEllis|Page*写字楼市场海河/东站213 海河/东站 乙级 远洋大厦港湾中心津都大厦 入住率 80% 租金 2.76元/平方米/天 供应量 143,000平方米 主要特征 临近天津火车站，交通便利临近天津商业中心目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大 租户特征 货运、贸易为主因为区域的独特优势（临近交通枢纽、海河），对于部分外来的新公司具有吸引力CBRichardEllis|Page*写字楼市场奥运板块213CBRichardEllis|Page*写字楼市场解放南路1CBRichardEllis|Page*写字楼市场卫津南路2134CBRichardEllis|Page*写字楼市场天津甲级写字楼供应量较少，目前仅为为136,701平方米目前分布在南京路两翼及小白楼CBD区域，未来主要以南京路及海河沿线为主目前单体体量集中在以2-5万平米，未来有扩大趋势项目区域内无甲级写字楼供应，但一些写字楼的硬件水平接近传统意义上的甲级写字楼 真正意义上的甲级写字楼较少，主要分布在传统商务区内，未来在海河沿线、南京路沿线、新兴商务区（南站CBD、奥运板块）等潜力区域有扩充发展的趋势 甲级写字楼市场尚不成熟 未来新的市场供应将引发产品品质的变革 在区域分布上将有所突破，开始由点、线向面的转化，主要表现由传统商务区向城市边缘扩展的趋势，距传统商务区较近的区域发展优势较大津汇广场ICTC/平安大厦国际大厦甲级写字楼供应量资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场06年底，乙级写字楼总供应量为1,144,200平方米受90年代中前期经济的影响，97-98年供应量突然放大，随后平稳；03年前后开发节奏加快，05-06年市场也呈现出供应量增多的局面主要分布在小白楼CBD、友谊路及围堤道区域，且品质较好。未来老城厢、海河沿线等区域发展势头较好项目区域内乙级写字楼供应较多，占据市场总量的1/3左右 乙级写字楼相对较多，竞争激烈 友谊路及围堤道、小白楼CBD区域为乙级写字楼集聚效应最为明显 位于南部的友谊路及围堤道区域的金融商务区将带动区域商务的发展乙级写字楼供应量资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场现有供应项目规模 目前天津的写字楼单体规模较小，集中在2-4万平米层数 一般在25-50层之间标准层 一般在1500平米以下 较其他城市较小，无法满足大型企业的办公需求租售策略 发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场现有供应项目总结 市场起步较晚，发展速度缓慢 供应量较大，但多数产品档次不高、种类雷同，缺乏产品创新资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场潜在项目为48个，建筑面积260-300万平方米08年为供应高峰，08-09年每年约为50万平米，2010年达到100万未来市场供应的热点区域将集中在海河沿线、友谊路/围堤道沿线、小白楼CBD区域、老城厢板块未来供应中有不少知名开发企业开发的项目，如和黄项目、津汇二期、嘉里中心、津塔、天津中心、合生创展北安桥项目等 未来2～3年内，供应量非常大，市场竞争加剧 中央商务带南北两翼——河西友谊路与南站CBD、老城厢区域，将有部分写字楼入市，形成一线为主，两翼联动的格局 城市南翼商务区的扩展，为本区域的发展带来利好 主流商务区最有可能推出大规模、高档次写字楼供应量未来供应资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场甲级写字楼06年第四季度的平均租金为5.19元/天*平米乙级写字楼06年第四季度的平均租金为2.35元/天*平米各个商务区中，奥运板块、卫津南路、解放南路区域内租金最低，目前为1.5-2元天*平米本案所属的友谊路围堤道区域均为乙级写字楼，硬件水平、软性服务等水平不高，租金处于全市中游水平 整体呈现出“北高南低”的市场特点 甲级写字楼的租金水平保持坚挺 乙级写字楼的租金较低，在一定范围内保持震荡 未来短期内，甲级写字楼的租金将会保持小幅上扬，但是个别高端项目由于总体供应量短时间内增加，将出现租金下滑的趋势 未来乙级写字楼的品质将有所提升，租金也将有一定的上升空间，尤其是目前水平较低的南部各板块双线表示甲、乙级写字楼的租金走势租金资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场空置率资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场截至06年底，写字楼售价从03年的6301元/平米已上涨至8647元/平米3年来，平均每年上涨近782元/平米，平均增幅约为11.1%部分新推项目中，其均价已达到9500元/平米以上未来2-3年内，随着上市项目的增多，增幅保持平稳目前，友谊路/围堤道区域成交均价为8896元/平米，位于中上等水平，未来短期内，将很难突破万元大关 上涨的趋势明显，但是相对住宅市场的发展，仍较为滞后，与其他高速发展的城市存在一定的差距 整体市场的价格上扬，增加了新项目的机会，但仍要保持谨慎的态度售价走势售价资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场销售率所研究写字楼平均每季度销售1600-2000平米，一般需要2年以上时间才能达到销售80%以上目前部分项目（如信达广场）成交量出现萎靡状态，主要是由于价格过高所引起，超出的购买者（投资者）的心理承受范围进入尾盘销售后，销售速度明显下降未来项目在价格合理的情况下，预计销售速度类似，但由于市场供应的放大，短期内会产生一定的波动 销售率受产品档次和销售价格的影响很大，价格较高的项目，即便位置占有较大优势，销售速度也会受到一定的影响资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场销售率 价格敏感度较高，各商务区内价格对销售速度影响较大 项目自身品质、区域发展前景等因素可以在一定程度上保证其价格与销售率的双赢友谊路/围堤道区域内，原有项目中除峰汇销售速度缓慢外，销售率基本在85%以上小白楼区域内，除信达项目外，销售率均在90%以上奥运板块内项目全部采用出售的方式，目前已销售完毕海河/东站区域内，港湾中心项目销售率已达到90%以上，其余项目均在06年三季度后推出，销售率为10-27%目前市场上，均价在8500以下的项目，销售速度尚可，景观及人文环境、所属区域发展潜力等优势明显而拉高价格，市场认可度较高资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼市场吸纳量 市场供应的放大，将会在一定时间内出现供大于求的局面，而相对而言，市场需求不能跟上市场供应的步伐，相互争抢客户将会是各物业必须面对的问题 差异化将成为项目获得竞争优势的重要手段资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*优质写字楼比较写字楼市场CBRichardEllis|Page*优质写字楼比较写字楼市场 大厦 天信大厦 北方金融大厦 友谊大厦 峰汇广场 照片 平面图 N/A 区域 围堤道 围堤道 友谊路 围堤道 地址 天津市河西区围堤道125号 天津市河西区友谊路5号 天津市河西区友谊路50号 天津市河西区围堤道103号 楼层 29 28 23 23 单层面积(平米) 1100 1400 1400 843 物业管理公司 DTZ 天津国信物业管理有限公司 恒谊物业 峰汇物业物业管理顾问DTZ 交付日期 2000年 1998 2005年 2005年9月 交付标准 吊顶及复合地板 吊顶，水泥地面 毛坯房 吊顶及复合地板 层高（吊顶） 2.5 2.4 2.78 2.7 使用率 65% 70% 70% A-71.5%，B-65.5% 电梯数 7 6 4 4 租金(元/平方米*天) 2.8 2.2（含物业） 2.8（含物业） 3.5（含物业） 客户特征 以物流贸易为主，外资占30%客户选择该物业主要考虑是河西区政府对外招商办公室在该写字楼里能够提供一条龙服务，其次是想家比较高 日韩、欧美的企业较多，主要行业涉及金融、贸易等，选择该物业的主要是早期客户比较关注地段和价格 以咨询、贸易、广告、设计等公司，主要是自用可客户为主，少量投资 销售为主，以自用客户为主，投资客户为辅。客户设计贸易、咨询等CBRichardEllis|Page*写字楼市场大宗交易平安大厦丽晶大厦 天津的写字楼市场中整栋买卖不活跃 但从交易价格看，整买价格于零售相差不大，多为投资加自用 但天津客户中，国内和本地比例较大，不少企业倾向于购买办公物业 平安大厦 濠景国际 丽晶大厦 交易时间 04年 06年12月（签定正式合同） 06年8月 价格 总价近3亿（含税） 7800元/平米 8249元/平米 面积 2.93万平米 1.2万平米（D座） 3.25万平米 购买方 平安保险 轧钢一厂 中国节能投资天津国能分公司 付款方式 一次性 贷款 一次性 处置方式 自用，出租 自用、部分出租给其下游企业 自用，出租 其他情况 入住率较高 该成交价格已超出项目散售部分 1-5F为商业，租售，5F以上为写字楼，出租CBRichardEllis|Page*写字楼市场小结 甲级写字楼较少，乙级较大 逐渐从传统商务区向新发展区域扩展 本项目在规划上也是新发展区域，区域前景良好 单体规模有明显增大的趋势 产品品质与发达城市项目差距较大 产品对项目的带动作用比较明显 甲级写字楼市场表现良好，主要为持有 乙级写字楼价格随产品提升稳步提升，但普遍消化速度较慢 定位准确和产品差异化将成为吸引客户的重要手段 传统行业仍是市场的主要支撑，但比例将有所降低 新旧行业正都处于快速变化之中 适应目标客户群的变化对项目的定位和发展至关重要CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 区域写字楼市场CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场区域市场的划定划定的原则 商务区影响 行业类型 距离 城市规划 研究范围：北至友谊北路、南至西青开发区，东至陈塘庄工业园，西至新技术产业园区 主要包括友谊路/围堤道、卫津南路、解放南路、宁家房子区域、奥运板块及西青开发区、华苑产业园区本案CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场目前分布和供应区域内写字楼类物业面积为82.9万平米综合类项目较少，以纯写字楼为主，有少量密度较低的项目每年平均增长量约为7-8万平米目前区域写字楼主要分布在友谊路/围堤道沿线，占总供应量的71%，其次为卫津南路区域及奥运板块区域无甲级写字楼，乙级占59%以上，其次为商住类和低档写字楼目前区域内写字楼的硬件设施、车位配置、外观设计、内外部装饰等方面均存在一定的不足 由于历史原因，区域内写字楼建造时间较长，硬件设施及软件服务水平均与高档写字楼物业存在一定差距，无法吸引更多的较优质的大宗客户落户 区域条件适宜发展商务办公物业 依靠产品的提升，在区域脱颖而出，能够较好的吸引目标客户群 友谊路区域的金融功能将带动写字楼市场的良性发展，中短期内档次提升趋势明显资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场目前分布和供应资料来源：世邦魏理仕 分级 名称 开业时间 建筑面积（平方米） 乙级 1、医药大厦 2003 32000 2、云翔大厦 1996 24000 3、峰汇广场（A座） 2005 41000 4、丽晶大厦 2006 32500 5、华盛广场(B座) 1997 26000 6、北方金融大厦 1998 30000 7、天信大厦 2000 23000 8、环渤海发展中心 1999 50000 9、大安大厦（B座） 2004 11000 10、友谊大厦 2004 40000 11、津玉大厦 2005 15000 12、燕京大厦 2006 20000 13、新金龙大厦 2007 13000 14、创业环保大厦 2002 22000 15、家世界商务会馆 2005 8000 16、濠景国际 2006 50000 17、环渤海经贸大厦 2002 35000 合计 472,500平方米 分级 名称 开业时间 建筑面积（平方米） 商住 1、罗马花园二期（双子座） 2003 23500 2、银丰花园 2001 46000 3、广银大厦 2003 40000 4、合众大厦 1999 46000 5、峰汇广场（B座） 2005 16000 6、万顺温泉花园 2000 50000 7、华盛广场（A座） 1997 21000 8、京燕大厦 2006 20000 合计 262,500平方米 低密度 1、时代奥城 2006 23000 2、上谷 2005 18000 3、翠泉别墅 1990 10000 4、宁昌花园别墅 1990 10000 合计 61,000平方米 低档及其他 1、越秀大厦 1999 10000 2、华昌大厦 1997 3000 3、宝轩商务楼 2006 10000 4、科技大厦 1999 10000 合计 33,000平方米CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场未来分布和供应 未来市场供应量较大，综合体项目增多 分布区域变化不大 “低密度”、“生态类”概念产品将增多 乙级及商住产品仍将占市场主流 项目的入市时间应该慎重考虑，尽量降低风险截至2010年，区域将新增82.6万平米写字楼，同当前比将近增长一倍主要分布在友谊路/围堤道区域及奥运板块08年是区域供应的高峰，09年后有所下降未来写字楼品质将有明显的提升，主要表现在综合化、物业品质提高和物业服务趋于成熟等方面未来将借助区域规划特征、区位优势，主推“低密度”、“生态类”概念的产品将增多资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场未来分布和供应资料来源：世邦魏理仕 分级 名称 开业时间 建筑面积（平方米） 规划 1、松江写字楼 2008 50000 2、松江C地块 2008 40000 3、平城大厦 2008 10600 4、环球金融中心 2008 48000 5、罗马新大地 2009 42000 6、天一大厦 2010 54000 7、太平广场写字楼 2010 30000 8、时代奥城后期写字楼 2008 157000 9、香港建设宾水道项目 2009 60000 合计 491,600 在建 1、迎宾广场 2008 30000 2、大安大厦（A座） 2007 24000 3、君谊大厦 2008 43000 4、天津世贸大厦 2009 42000 5、天津国际金融中心 2008 60000 6、银河大厦 2007 37000 7、宁发大厦 2007 34000 8、宁发发展中心 2008 22000 9、风景office 2007 42000 合计 334，000CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场租金情况 由于区域产品档次较低，缺乏吸引高档客户的能力，因此租金表现较差 接近中心城区和新入市项目表现出了较好的租金趋势 在产品品质提升的驱动力下，租金水平将有一定的上涨空间区域内90%以上写字楼采用出租方式区域写字楼的平均租金为2.14元/天*平米，在全市范围内属较低水平其中友谊路/围堤道、奥运板块内租金水平在2.2元/天*平米，其余商务板块内租金范围在1.8-1.9元/天*平米租金最高的项目为位于友谊路，租金为3.2元/天*平米未来随着入市项目档次、品质的提升，预计租金将会有所提高资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场售价情况 销售均价略低于天津的整体平均水平 价格涨幅低于高档住宅 友谊路/围堤道区域内新入市项目价格上升势头明显 区域价格上涨较慢，主要受产品和市场整体水平影响 临近交通较好的地段售价较高近年来，区域整体售价有较大的提升趋势目前整体成交均价为8515元/平米，与全市平均水平相差130元/平米区域市场04-05年开盘的项目目前整盘均价在7800-7900元/平米，而新增供应的成交均价在10000-11000元/平米友谊路/围堤道商务区单价最高，接近8900元，且涨幅明显，目前，银河大厦项目均价已超过10000元/平米解放南路区域价格最低，地理位置较差成为制约项目价格水平提升的主要因素资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场空置率和销售率 区域平均空置率为21.2% 除少量项目外，销售率均尚可 空置率将在一定时段内增加 销售速度将会随供应量的剧增而放缓区域写字楼的平均空置率为21.2%，其中友谊路/围堤道、卫津南路板块内由于有新项目入住，因此空置率较高，在23-25%之间友谊路/围堤道区域内销售率基本在85%以上，奥运板块内项目全部售罄，解放南路与卫津南路区域在售项目较少，销售率约为30-60%由于大量同质化写字楼同期入市，因此空置率将在一定时段内增加，同时销售率亦会受到一定的影响。资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场区域行业和客户群特征竞争区域的划定 关注项目所在区域的产业发展格局将是非重点商务区内商务类产品发展的关键 项目的自身条件可以满足对面积需求较大的客户的要求区域客户群包括保险、金融类；国内贸易和咨询和服务类公司，知名企业较少内资企业占90%以上，同时私企占一定比例需求面积，100-300平米占据区域主流。而500平米以上所占比例较少，不足10%大单成交占一定比例。同时，大宗客户所带来的上下游企业也是项目成交的次重点客群。随项目档提升，入住客户的品质将有所提升，成为分流传统核心商务区客源的主要区域 区域名称 客户特征 友谊路/围堤道 保险、金融类、律师事务所、会计事务所等与金融相关的国内公司为主，外资金融类公司极少国内贸易、进出口公司国内电子、机械类公司投资者 卫津南路区域 国内中小型企业为主，部分具政府背景的企事业单位行业类型涉及贸易、工程、贸易、制造类、培训、网络及中介服务等 解放南路 基本为内资企业保险、贸易、装饰、建材、物流类企业占比较大 宁家房子 内资企业占绝对主流工程机械、房地产 奥运板块 基本上无明显聚集效应基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力未来将分流部分宁家房子内CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场 区域主要产业园区包括华苑产业区和西青经济开发区华苑产业区位于市区西南部，是天津园区的主体产业区和中心区,占地12平方公里，被称为：天津高新区现有企业2000多家，包括海泰发展、天大天财、中天通信、天药药业和微软、西门子、NEC、三美电机、三洋等外资企业区内办公物业主要以少量办公楼、孵化器为主，规模约30～40万平方米，但可办公用房较少，大部分和厂房混合使用区内办公物业售价早期在3000元/平米左右，目前达到5000元/平米左右，租金基本上都在1元/天*平米左右待开发地块园区规划平面图环内部分产业园区CBRichardEllis|Page* 目前区内办公物业大多管理水平低，配套设施不健全，交通不便利，园区吸引企业投资的唯一方式就是优惠政策和低廉物业租金/售价水平近期未来规划包括科研产业区和服务产业区两大功能区域，规模超过100万平方米，包括医疗、商务、文化、金融、酒店以及综合服务设施写字楼区域市场产业园区资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场 西青开发区开发区毗邻梅江生态居住区，距离市较近，交通非常便利园区云集了世界五百强企业14家和许多知名企业，如：中芯国际、飞思卡尔、松下电子、三和电机、罗姆电子等区内主要物业为工业厂房，同时入住企业可以买地自建物业园区内60%为外资企业，从数量上而言，日资、韩资企业占据主流园区长期规划为100平方公里，目前已开发17平方公里。园区内将规划酒店、酒店式公寓及大量的生活配套设施。同时未来，园区北部临外环线处，将规划部分商业、写字楼等设施，作为园区的公建配套设施产业园区CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场 距离市区较近的园区多分布在南部外环附近，距离本项目较近 目前区内物业多以厂房等产业用途的建筑为主，也有少量办公楼，但规模小、档次低、不能符合综合性企业的需求 目前吸引一些商务企业入住园区的主要原因是园区优惠的政策和低廉的办公成本 华苑和西青开发区未来均规划了大量相关商务和商业设施，并也计划引进专业的管理和品牌服务 总体来讲，这些园区距离市区较近，且分布于交通主干道附近，其发展对整个天津南部区域发展的影响较大 上述产业园区距离本项目较近，其相对优惠的政策、低廉的办公成本、较大的规模将分流区域部分客源 园区未来也将建设商务和商业物业设施，对本项目形成一定的竞争 园区规划条件较为宽松，也可以打造环境好、空间舒适的低密度物业产品 但根据这些园区发展来看，资金和开发计划尚未落实，距离形成影响力尚有一段时间产业园区CBRichardEllis|Page*写字楼区域市场总结 分布比较集中的区域在友谊路/围堤道沿线、卫津南路区域和奥运板块 低密度办公类产品相对集中的区域 区域未来供应量较大 周边产业园区未来将具有一定的影响 本项目需要在办公物业的开发规模和节奏上有所控制，保证将竞争风险降到最低 区域现有办公物业大多为乙级写字楼，近期出现少量低密度产品 大多硬件水平较低，具有较大提升空间 区域在规划商务办公产品方面自身的优势是吸引目标客户群的重要因素 区域租金居于全市较低水平，有一定的上涨空间 销售均价略低于天津的整体平均水平 友谊路/围堤道区域内新入市项目价格上升势头明显 产品品质对租金和售价的影响较大 距离商务区较近或交通便利的项目售价较好 内资企业占90%，外资企业比例少 大宗客户是非主流商务区域发展写字楼类项目的主要潜在客源之一 区域需求的变化受区域产业发展的变化较大 传统商务区不能释放需求特征将在类似区域解决CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度写字楼研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 低密度写字楼CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析概念和特点 低密度：容积率低、绿化率高 绿色环保：多分布于城市边缘区域，周边一般都具有良好的自然环境 高效交通：一般位于主要道路沿线 创新：突破传统写字楼内部格局和配套方面的标准，突出空间感、专享性， 灵活性：在使用分割、内部空间利用、个性化、产权划分等方面都享有非常高的灵活性 经过多年发展，目前已经衍生为多种产品:商务花园，综合性较强，功能完善研发空间，突出专业性，与产业联系紧密企业总部，单体规模较大，可以自成体系CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析发展历程 天津商务区逐步发展成熟，土地供应逐渐减少，使用成本逐渐增高 产业内部的变化开始出现，企业职能增多，一些开始逐步同核心职能分离出来 低密度产品逐渐显示出了对传统写字楼的优势，并逐步引起使用者的兴趣 中心商务区发展阶段 低密度发展初期 低密度高速发展期 低密度成熟发展期 设施发展 城市商务功能逐步发展成熟，已经基本形成以城市中心和高层写字楼群为主体的商务区区内配套齐全、设施完善人口稠密、交通拥挤、空间狭小 城市中心土地出现紧张，开发成本增大导致租金和售价升高 开发商针对客户的发展趋势，利用郊区较低的土地成本和宽松的规划环境，开发出低密度的办公物业 低密度产品的概念开始逐步多样化和完善成规模、配套完善的综合低密度物业群逐渐成为市场重要的角色 客户发展 企业产品较为单一，研发、市场和售后服务等体系没有完全分离现状基本可以满足企业需求 企业由于发展，衍生出更多的部门和职能，导致办公成本增加，一些部门开始同总部分离，迁到距离城市中心较远的地区 企业职能随着跨区域的扩张和全球化发展，内部职能完全分化，导致不同的职能对物业的需求也更加不同 传统商务区更趋于服务于对中心城区依赖较大的企业，例如销售、行政等一些企业将整个企业迁到非中心商务区办公对办公物业的需求基本形成由功能转化到行业转化CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析 目前代表性项目全部分布在四环以外地区，这充分反映了该类物业郊区化分布的特性 由于开发区廉价的土地和优惠政策以及以进驻企业，不少项目集中在开发区周边 规模较大的项目开发和销售周期较长，近期出现销售放缓的趋势 租售价格方面，多数售价6500～8000之间，以目前的水平来看，大多都低于同区域住宅的价格 与传统写字楼相比，价格体现出了较大的优势 在国内各城市中，北京办公类的低密度物业相对发展的较好，目前有超过200万平方米的规模上市市场发展情况 低密度写字楼的优势在于产品特征和价格优势的结合 其目标客户群有限，不能代替传统商务区的功能 配套完善、功能齐全的项目销售较好 表现方面 特征总结 位置 均位于城市的边缘区域的主要交通干道沿线大部分依托于产业发展区域内，以便获得优惠政策和良好市政、商务配套 规模 总共约有200万平方米，单个项目最大规模130万平方米 时间 多出现在2003年前后 价格 价格受区位和交通条件影响较大 租售情况 多采用出售形式，较少出租 物业特征 由单体2000平方米的独栋到1万平方米左右的总部大厦主流面积集中在3000～5000平方米 客户特征 多以国内企业为主很多是外省市企业在北京的机构，承担区域管理、销售和售后服务的职能CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析市场发展情况 北京典型项目情况资料来源：世邦魏理仕 项目名称 开发商 地址 价格（元/平米） 容积率 规模（万平米） 入住时间 总部基地ABP 英国道丰集团 西南四环 7650 1.59 130 首期2003 国际企业大道 北京经开投资有限公司 亦庄 7600 0.77 11 2004 非中心 北京中弘投资有限公司 东五环外 8500 0.9 45 2006 嘉捷 嘉捷美锦科技发展有限公司 亦庄 6980 1.1 8.4 2005 总部国际 北京天香生物科技投资公司 西南四环 6800 1.5 22 2006 北京U谷 北京联东投资集团 南六环 6000(预计) 0.8 20 待定CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析产品特点资料来源：世邦魏理仕 配套设施 电梯 虽然层数低，但大部分项目配备有电梯 BAS 独栋较少有配备楼宇智能控制系统单体联合体建筑配备楼宇智能控制系统 空调 多数配有中央空调系统，单体联合体建筑的空调基本同普通写字楼相同 网络通讯 所有项目均有宽带接入，目前开始逐步采用无线网络系统 安全系统 独栋一般为可视对讲门禁系统，还有项目安装了类似别墅项目的窗磁系统和红外线报警系统，园区内有24小时保安单体联合体都安装了闭路电视监控系统，楼内配备24小时保安值班 其他设施 多数配备一定的生活设施，例如供安装厨房和茶水间的上下水等 表现方面 特征总结 产品形态 建筑形式 独栋（面积2000～5000平方米）和单体联合体（6000～10000平方米） 外立面 现代风格，多采用玻璃幕墙和硬制外墙 高度 项目建筑高度在20米以下，多在15米左右 层数 建筑地上部分一般在6层以下，多为3~4层 层高 一般多为3米左右（净高），少数提供双层的增高供自行分割 标准层 多数在800～1000平方米左右，少数达到2000平方米 公共空间 小型独栋建筑的项目均没有独立大堂单体联合体都设有大堂，面积在200~600平方米不等，层高也不相同 装修标准 独栋多数为毛坯交房状态单体联合体提供公共区的装修和内部简单装修CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析天津低密度办公设施现状 五大道 海河沿线 解放北路 奥运板块 形成和形式 租界历史遗留住宅建筑区，楼龄超过80年 以海河为依托的历史遗留建筑群，原奥匈领事馆、袁氏官邸、冯国璋故居已完成整修 原租界金融中心遗留建筑 新兴的低密度办公区域，主要包括时代奥城、上谷商业街、濠景国际 规模 230栋，总建筑面积超过100万平方米，单体在500~5000左右 共百余栋，已经整修的奥式商务公园、意式风情区面积近15万平方米 百余栋 总共近10万平方米的办公物业 物业特征 欧美风格的多层建筑 欧美风格的多层建筑 欧美风格的多层建筑 现代多层建筑 使用情况 目前多为企业、政府部门、合住居民使用 做为办公、商业、餐饮、娱乐使用 目前多为金融机构、酒店和企业使用为1.5-2.5元/平米 底层为商业，上层为办公 经营情况 有一些出售给企业，合计售价达15000～30000元/平方米，租金3～5元/平米*天 售价20000～25000元/平方米，租金6～10元/平米*天 较少出售 6700～10000元/平方米,上古和时代奥城推出部分已经售完，上古的租金约为1.5-2.5元/平米 建筑照片CBRichardEllis|Page*低密度写字楼分析天津低密度办公设施现状 成熟城市发展较快，目前已经显现出过剩的迹象 天津虽有一定的供应量，但目前市场消化能力较好，综合项目显示出较好的势头 规模不宜过大，尤其在逐步发展时期 把握适当时机，在项目整体成熟初期推出办公物业 已经入市的产品的综合品质大多超过了典型的乙级水平 已经入市的在单体规模、冠名权、独享物业方面仍有提高空间 即将入市的低密度项目在设计方面应该重点考虑这些因素 已售项目显示出较高的售价水平 但租金尚不理想 开发商实力和项目的综合品质表现出了不同的销售结果 从市场表现上来看，目前低密度物业的需求趋势较好，在销售市场方面有较好的前景 市区规模扩大的企业开始寻求在非传统商务区发展 低密度物业的特性对新近进入的企业有一定的吸引力 做为细分市场，市场刚刚开始发展，客户群对产品的认知度在逐步提升，对项目的发展有利CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 写字楼竞争分析CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析竞争区域的划定本项目所属的友谊路金融商务区/奥运板块办公区域/华苑产业区/解放南路区域主要竞争项目的确定主要以几个商务区的有影响项目和未来成生竞争的项目为主竞争区域分布图竞争区域内竞争项目分布图（现有及未来）竞争区域的划定竞争项目的划定竞争项目的划定友谊路/围堤道华苑产业园区解放南路奥运板块112345234567891011主要竞争区域及项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析商务区竞争分析资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目 项目名称 时代奥城 市场定位 低密度品质高的销售写字楼 目标客户 认同区域未来发展潜力的客户，以大客户为主 典型租户 阳光集团、假日100传媒、天津桌保建筑工程 目前售价 成交均价8665元/平米 空置率 10% 管理公司 顺驰物业 点评 由于区位商务氛围较淡和总价较高，导致销售速度缓慢，客户主要以整层或半层为主CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目CBRichardEllis|Page*写字楼竞争分析主要竞争项目写字楼公寓、商业大岛酒楼商业 物业类型 建筑面积（万平米） 办公建筑 5.42 商业设施 商场 1.58 娱乐 0.6 合计 2.18 酒店式公寓 2.9CBRichardEllis|Page*竞争分析竞争项目分析 评比要素 地理位置 交通情况 商务氛围 项目 10%
评价
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10% 评价 10% 评价 丽晶大厦 位于中环线附近，位置较优 7 交通状况良好，通行便利 8 商务氛围略差与友谊路 7 时代奥城 位于天津传统的水上高档居住区，地理位置优越 6 道路交通良好，但是公共交通缺乏 7 商务氛围有待培养 6 国际金融中心 位于友谊路金融商务区，位置较优 8 交通状况良好，通行便利 8 商务氛围非常好 8 环球金融中心 位于友谊路金融商务区，位置较优 7 交通状况良好，通行便利 8 商务氛围良好 7 松江梅江南写字楼 位于友谊南路，梅江南生态居住区 5 道路交通良好，但是公共交通十分缺乏 7 目前商务氛围非常淡 4CBRichardEllis|Page*竞争分析竞争项目分析 评比要素 建筑产品 可视性 开发实力和知名度 项目 10% 评价 10% 评价 10% 评价 丽晶大厦 产品一搬 7 目前龙昌路一侧有遮挡，其他尚好 8 天津国能投资有限公司，电力企业知名度较高 6 时代奥城 低密度建筑，每层共享，舒适度高 8 由于低密度，除了南面有高层住宅遮挡，其余可视性很好 8 天津融创，知名度很高 9 国际金融中心 产品比较有现代感 8 项目层高38层，周围没有遮挡，可视性很好 8 天津金丰兆业，本土房信集团和香港合资，发展商的知名度不是很高 7 环球金融中心 产品规划外立面具现代感，但产品单层面积过小 7 南面是君宜大厦，会有遮挡，其余方向可视性很好 8 天津永泰房地产，发展商在住宅产品的经验很足，本土知名度比较高 8 松江梅江南写字楼 还在规划中 8 周边没有高层建筑，可视性极佳 9 天津松江建设，本土土地运营商，开发经验不足 7CBRichardEllis|Page*竞争分析竞争项目分析 评比要素 相关配套 租售策略 物业管理 入市时间 项目 10% 评价 10% 评价 10% 评价 10% 评价 丽晶大厦 项目本身目前没有配套，周边配套齐全 6 全部出租 9 DTZ物业顾问 8 2007年刚刚入市 8 时代奥城 项目本身是个综合项目，包含酒店、酒店式公寓和商业配套 9 全部出售 8 融创物业 7 2006年入市 7 国际金融中心 项目本身有商业配套和商务配套，周边商业配套齐全 7 全部租赁，后续有可能整售 9 CBRE顾问 9 2008年底，与本案入市时间接近 9 环球金融中心 项目本身有商业配套和商务配套周边商业配套齐全 7 全部租赁，后续有可能整售 9 待定 7 2009年，与本案入市时间接近 9 松江梅江南写字楼 项目本身有酒店、商业、公寓配套 9 全部出租 9 待定 7 2009年，与本案入市时间接近 9CBRichardEllis|Page*竞争分析竞争项目分析 现有的主要竞争是友谊路沿线的乙级写字楼项目和奥运板块的低密度写字楼，未来的竞争项目主要以友谊路沿线的高档次写字楼和松江项目为主 现有友谊路沿线项目的整体档次偏低，所以对于本项目的竞争力不是很强，但未来区域内高档次项目为本项目直接竞争对手 其次是奥运板块未来大体量的低密度生态办公项目将对本项目大宗客户的购买产生强有力的竞争 华苑产业园内的配套商务物业也对本项目产生一定的影响作用资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page*竞争分析小结 本项目将延续友谊路服务型经济聚集带的功能，同时充分利用临近天津两大重要产业园区的产业优势，打造城市新兴商务区 在写字楼产品上创新，增加卖点，避开现有写字楼商务区的特点，错位经营 未来竞争项目很多，既要把握入市时间，抢占市场先机，又要控制开发节奏，待区域市场成熟后再大规模开发 友谊路的商务区定位的影响和区域产业发展趋势 梅江南大环境和规模优势 天津市各个商务区的竞争比较激烈，尤其是未来的规划体量很大，需求增长短期内较难满足市场的供应量 友谊路区域现有项目竞争力不是很强，整体档次偏低，所以本项目从形象上、物业品质上、环境上可以弥补位置偏远的不足CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 写字楼市场需求CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求 第三产业发展速度快，始终保持上升的势态。 就业人口激增，并呈稳步上升趋势。 外商投资额增长势头强劲，2003年以后每年新增外资企业数量保持在1000个以上。 刺激写字楼市场的繁荣和兴旺。 优质写字楼更受青睐。宏观需求环境CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求经济政策对需求的拉动 近期 远期 地铁1号线完工地铁2、3号线建设中京津城际铁路开工城铁、轻轨、有轨电车陆续开工 京津城际铁路完工高速公路建设大规模展开 天津港财务公司天津中小企业金融服务公司渣打银行中国营运中心农行全国营运中心建行全国营运中心摩托罗拉全球财务公司民生银行投资银行部海航租赁公司日本爱和谊保险美国友邦保险公司英国保诚保险公司渤海银行领锐基金渤海产业基金土地储备基金 综合改革配套试验区中国第一自由贸易区中国离岸金融中心人民币自由兑换区中国信托交易所产业基金发行及管理中心三板证券市场金融创新基地房地产信托投资基金 中石化、中化工、韩国SK中石油、中海油纷纷设立超过1000万吨的乙烯、炼油工程 中兴通讯银行卡电话服务中心银行后台营运中心 金融创新 目前进展情况 天津港财务公司 已获银监会正式批准筹建，成为滨海新区获准成为全国综合配套改革试验区以来，成立的首家非银行金融机构 天津中小企业金融服务公司 07年1月，其作为全国唯一一家以中小企业融资为业务重点的金融服务公司正式成立 渣打银行中国营运中心 06年12月7日，英国渣打银行计划在泰达投资设立渣打银行在中国的营运中心，预计07年正式投入运营 摩托罗拉全球财务公司 摩托罗拉全球会计服务中心新址于06年底正式落户天津滨海新区 民生银行投资银行部 已由外地迁至天津 海航租赁公司 英国保诚保险公司 已经或正在向保监会申请设立天津分公司 美国友邦保险公司 日本爱和谊保险 已获得保监会批准筹建 渤海银行 渤海银行于06年2月开业 领锐基金 已将其纳入滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，正在审批中 渤海产业基金 渤海产业投资基金和渤海产业投资基金管理有限公司已正式挂牌成立CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求经济政策对需求的拉动 基础设施的巨额投资 中国北方的制造业基地 天津将成为北方的经济中心 新型和成长型企业将成为写字楼需求的主力 金融企业对于写字楼的需求十分突出：量大、质优 大型制造企业对写字楼的需求也表现旺盛 金融创新中心——中国的纳斯达克CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求需求分析 目前整体年吸纳量为每年6.8万 目前物流、金融、制造为租用面积的前三甲，与目前天津的经济发展状况相适应 目前中国、欧美、日本租用的面积为前三甲，尤其中国的租户面积超过一半，预计未来此比例将变化，中国所占比例将下降 分公司为目前的绝对主力，预计将来可能会升级为地区总部。 短时期内需求增长速度仍然低于供应量的增长速度，因此提升项目的综合竞争力才是成功的关键 租赁 购买 甲级写字楼每年吸纳16,000平米；乙级写字楼每年吸纳52,000平米总计每年吸纳68,000平米 平均每季度销售1600-2000平米每年平均销售6400-8000平米 现有主要甲级项目租户CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求 贸易、物流和制造及服务类企业成为租户主流。 中小企业为写字楼租赁市场主体 外资企业中以日企居多。 租户行业与主流租户行业重合度高。 以友谊路和围堤道沿线区域为主。 国际分布反应了目前天津写字楼市场总体情况。 租户面积以200-300平米为主力租户。需求访谈 详细说明 津汇广场、ICTC、平安大厦、北方金融大厦、合众大厦、天信大厦、恒华大厦、广银大厦、泰达大厦、大安大厦。 CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈 从上面可以看出，南京路和小白楼等传统中央商务区域的关注度有所下降，说明使用者对交通的便利性、综合办公环境等方面比以往重视 奥运和水上区域关注较少，说明客户对区域的了解不够 认识不清占到较高的比例，说明对传统商务区持保留态度的增多需求访谈CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈 选择地点因素特点 地段是公司选址地点因素中最受重视的因素占受访公司的40%。交通和区域商务环境为其次。业务便利程度、区域发展潜力和租金售价为再次。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对楼宇硬件设施的要求 建筑结构方面：外观要现代、简洁、大方；内部要自由组合分割；层高要高。空调方面：对可调变风量（VAV）和加湿系统要求较高，分别占受访企业的64%和60%。电梯方面：对速度、部数和客货分离要求较高公共环境方面：对卫生间和大堂的面积及装修状况要求较高，分别占92%、56%和52%。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对商务商业配套的要求 银行是公司选址商务商业配套中最受重视的因素占受访公司的40%。员工餐厅和高档中餐厅次之。商务中心、会议中心再次之。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 租赁或购买的特点 物业受访公司中60%的企业选择物业以租赁为主或只考虑租赁，在这些企业中绝大部分为外资企业和国内小企业。20%的受访企业以购买为主，这些企业主要是大型国企或有实力的大中型民营企业。同时也有20%的受访企业不能确定，认为二者均有可能，原因是这些企业处于发展状大时期，希望拥有自已的物业，但又担心业务不稳定，价格较贵承受不了。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对梅江区域的看法 优势：受访企业对梅江区域景观优势认可度最高达72%。认为人文层次较高、消费能力强的分别为占44%和38%。认为该区域具有区位优势的占4%，为最低。劣势：受访企业中认为该区域商务氛围不浓和交通便利不够的所占比例最高，分别为68%和52%。认为该区域人气不足和区位条件不好的均达16%。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对梅江发展前景看法 总体来说，大部分受访企业对区域发展前景很看好，达到84%，普遍认为随着城市的不断拓展，梅江区域将很可能成为城市的核心板块。 受访企业对梅江发展前景看法 一半以上的受访企业对本项目发展写字楼持乐观态度，但需要3-5年的成熟期。20%的受访企业认为前景不乐观，主要原因是考虑到市场供应量较大，竞争较激烈。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对梅江发展写字楼的看法 60%的受访企业认为本项目发展成为低密度的商务花园更有市场。而SOHO式商住办公楼次之。受访企业中认为本项目采用租售并举策略的比例最高，达84%。受访企业中认为可能入驻的主体客户群为中小企业的占72%，以服务类型公司为主；同时也有40%认为是大型或超大型公司，以国企或世界500强为主。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈需求访谈资料来源：世邦魏理仕 受访企业对本项目营销手段的看法 72%的受访企业认为项目营销手段中媒体广告效果最好，而路牌广告、推介会其次，分别占52%，32%。12%的受访企业认为可以选择其它方式，如现场参观、朋友介绍、具乐部VIP会员广告等。绝大部分受访企业不赞成用上门推广的方式，认为比较反感同时也降低了产品的品质。 受访企业对否入驻本项目的看法 72%的受访企业不会考虑本项目，原因是由于这些企业对商务氛围和业务便利性要求很高，尤其中小型企业。28%的受访企业认为可以考虑，在区域配套设施完善且有一些大型知名企业入驻的前提下，可能迁入本项目。这些企业往往是有实力且注重形象的大公司或服务类的小公司。CBRichardEllis|Page*写字楼租户访谈 写字楼市场竞争激烈，小白楼、南京路、友谊路区域表现突出。 优质写字楼在市场竞争中处于优势地位。 总的来说，甲级写字楼满意度相对乙级较高。 不满意方面较多的反映在物业管理上 友谊路和外环线交通便利区域开发和配套设施的逐步完善有利于增加区域的商务氛围。 价格在租户选址时比较敏感，但不是最重要因素。 一些大牌企业在选址时往往得到较优惠的价格 产品的配置应该考虑市场的变化和增长的客户要求。 高档居区的概念认可度很高， 有充足的发展潜力，尤其随着城市的发展更突显其区位优势。 物业服务对提高项目综合品质的作用非常关键 总体来讲，比较乐观。 差异化即符合区域特征又能争取到市场。 需要3-5年培育期。写字楼的历史与未来决定办公地点的因素对硬件的要求对软件的要求满意与不满意之处租金与售价对梅江区域的看法对本项的看法需求访谈CBRichardEllis|Page*写字楼市场需求 国家政策、投资环境、产业发展提供了较大的需求空间 高新企业、生产服务型的中小企业增长迅速 传统行业处于快速变化阶段 以优质企业为主体 以形象和办公条件为目的 以企业业务的便利性为导向 地段、区域商务环境为首选 交通、价格为次选 区域未来发展潜力为再次选择 目前由于对项目了解不够，正面反映有限 第一、商务环境不成熟 第二、由业务方面便利性决定 对未来天津物业方面将产生强劲的需求，尤其是高端办公物业和住宅物业更为突出。 规模方面，产生两种极端，小型企业和超大规模企业。 小企业向商务区聚集 部分企业向城市边缘转移 大企业更注重企业形象 营造良好的商务氛围，发挥梅江大环境优势。 但绝大部分租户对梅江区域和写字楼项目比较看好。 具有鲜明特色的产品还是很有吸引力的。租户需求小结 总体需求 客户访谈CBRichardEllis|Page* 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 地块分析 SWOT分析CBRichardEllis|Page*地块分析梅江南板块是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市正南部，地处河西、津南、西青三个区的交汇处地块周边路网发达，解放南路、友谊南路、外环线是重要干线及城市快速路，通行顺畅，出行快捷目前梅江南区域开发以中高档住宅为主区域自然条件保持良好，高大建筑少，视野开阔，具有一定的景观优势和环境优势 处于天津的高档住宅区，生态环境良好，产业资源优势明显 区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会本项目核心商务区商务区行政中心机场天津站新兴商务区地块位置CBRichardEllis|Page*地块分析周边三公里范围内，有多种物业类型，主要包括：居住区、商业区、商务区和产业园区地块周边主要是高档居住区，商业设施比较缺乏友谊路商务区是近年来形成的金融商务区地块处于梅江南生态区内，周边高档住宅林立，环境良好； 居住档次高，商务、商业氛围不浓厚 商业氛围正在形成中，需求潜力很大 未来的商务办公物业将有很大发展机会 未来，友谊路区域商务物业品质的提升，将使区域的商务环境产生质的飞跃 产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机地块周边物业环境CBRichardEllis|Page*地块分析 周边土地开发较快，区域正加速成熟 东部、北部以居住用地为主，为项目提供高素质人群，对发展高端商务和商业提供了好的人文条件 南部和西北部、东北部均为产业园区，在其核心产业及相关产业链的带动下，将延伸产业、配套产业以及第三产业的发展 充分利用区域的知名度、优势，生成卖点，在项目发展初期重点突出，为后期市场营销打下良好的基础地块周边物业环境CBRichardEllis|Page*地块分析周边交通环境及地块可达性 道路路网发达，同时邻近外环线，与外部区域的连接性极为便利 交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力 道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑 城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的城市商务带 环外环 未来，随着环外环的规划建设，友谊南路作为进入城区的放射性干线，将是天津的主要发展方向，其沿线区域将乡中心城区演变，弱化其现有的城市边缘形象 机场 距离滨海国际机场15公里，走外环非常便利 火车站 距离市中心6公里，距离火车站约15公里 地铁 规划地铁5号线沿友谊路修建，在本项目南北两端各设立一站5号线与其余地铁线分别相通，将便于本项目与传统商务区的衔接，增加其发展商务物业的机会 桥梁 未来友谊南路桥和市区贯通 公交 九连山路公交车站（632路）、96路终点站，838路公交途径本项目周边 城市主干道 主要道路可分为“四横三纵”。“四横”即横穿梅江区域的黑牛城道、郁江道、珠江道和外环线。三纵”即纵贯梅江的友谊南路、解放南路和卫津南路CBRichardEllis|Page*地块分析友谊南路主要车流次要车流主要人流次要人流地铁出入口 项目主入口及临街展示面可设在东侧主要道路—友谊南路 地块南侧缺乏吸引人流的客观条件 地块西侧是支路，面临铁路，可达性最差，可作为项目内部停车区域 地块北侧规划路是与北部居住物业分割的缓冲区域，不建议规划与住宅类产品融合性差的办公类物业友谊南路不仅是本项目通往市区和外环各个区域的重要交通纽带，也是区域未来商业和商务物业发展的主要载体外环线是连接城市外围主要目的地的纽带外环辅路是项目的内部通路，使项目与外界达到动静有机分离北部规划路是连通梅江湾与海逸长洲项目的主要道路区域处于城市边缘，加之整体入住率较低，人气不旺，致使项目周边人流较少周边交通环境及地块可达性CBRichardEllis|Page*地块分析周边景观环境及地块可视性 景观面：东侧为主，北侧为辅 写字楼展示面：东侧为主，北侧为辅 良好的生态环境和丰富的水系景观 极好的可视性地块目前四至方向较少视觉障碍物，可视性良好，地块的南面有50米的绿化带，阻隔了外环线带来的噪音地块东侧紧邻友谊南路，友谊南路是连通市区、外环区域、西青开发区、华苑产业园区的主要道路，所以可作为写字楼最好的临街展示面东侧是松江集团开发的大岛酒楼及松江俱乐部，建筑风格古典，是整个区域内的重要景观节点本案CBRichardEllis|Page*地块分析规划指标及地块形状北地块南地块 根据需求调整规划条件 写字楼布局尽量沿友谊南路主干道展开 重大挑战解决方案本案 地块 沿友谊南路 900米左右 沿外环辅路 1600米左右 地块 沿西侧里港铁路 600米左右 沿北侧湖面 1600米左右 优势规模大，具备整合优势地块具有良好的景观优势综合物业，便于各业态功能互补劣势地块全部为公建用地，容易造成产品雷同临近外环线，会有噪音的影响离市中心相对比较远CBRichardEllis|Page*SWOT分析 项目综合优势明显，为项目的可持续发展提供了必要条件 商务氛围尚未形成，项目的市场培育期加长 优势(STRENGTHS) 劣势(WEAKNESS) 区位 天津的正南部，城市快速发展地段 位置 位置距离市中心偏远 交通和通达性 周边有多条路网，交通便利，通达性好 环境条件 周边环境存在污染，为未来的各种物业的档次提升带来一定的影响 规划条件 规模较大，业态综合，可以产生较好的市场规模效应 商务环境 不属于传统的商务、商业中心区。商务环境存在很大的弱势，需要一定的培育期 周边环境 地处高档居住区，生态环境好，水系充裕，具有景观优势 潜在竞争 地块周边项目规模都比较大，会有潜在的竞争项目出现 可视性 地块周边主要以居住为主，较少障碍物遮挡，可视性较佳 市场认知度 市场对居住的认知度较高，造成对商务办公的认知度过低 综合项目内部支持 项目为大规模的综合性物业，优势互补CBRichardEllis|Page*SWOT分析 区域产业发展和物业市场发展以及区域内各方面条件的改善将为项目提供良好的发展平台 从产品创新、入市时机、规模上及未来的营销策略上规避风险 机会(OPPORTUNITIES) 威胁(THREATS) 区域未来发展态势良好，在核心产业及相关产业链的带动下，区域将向更强的商务功能过渡区域缺乏真正的商务配套，以及区域居住环境的成熟，为商务办公提供了发展的潜力规划中的地铁和立交桥等交通设施的改善，缩短了与城市中心的距离，便于企业间的商务往来，从而一定程度上规避了项目处于城市边缘的弱势市政府南移至友谊路中部地区的可能性为未来区域发展带来了动力 未来区域供应量短期激增，存量市场将持续放大，同质化现象严重，竞争加剧国内外知名开发企业的进入将对本土开发商造成很大的冲击未来周边产业园区及区域潜在开发项目中所规划的大量商务办公物业，对本项目产生威胁产业园区的优惠政策及较低的土地成本，对项目的定价、营销推广造成很大的影响CBRichardEllis|Page* 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 写字楼发展机遇分析 写字楼定位分析CBRichardEllis|Page*写字楼发展机遇分析宏观经济 天津经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长 城市定位的转变将促使相关产业企业在规模、职能和产品线方面将有较大的提升，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求 城市规划更多的是以产业带发展为重点，突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式，从而为未来的多个商务区和产业园区的形成提供了可能 国家对天津的各项金融政策的扶持，显示了未来良好的投资环境，对外投资环境的改善将大大增加了市场对商务物业的需求 各种政策优势的倾斜，给了天津前所未有的机遇，享有了其他大中城市不能比拟的优势经济发展城市改革城市规划投资环境相关政策 项目的发展时期处于经济高速发展阶段，具备良好的前景 但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险 需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险CBRichardEllis|Page*写字楼发展机遇分析物业市场 整体和区域市场的供应量都比较大，未来中短期内将对市场产生较大的压力 大部分产品雷同，优质产品仍然比较缺乏 目前主要分布在传统城市中心区域，未来有逐步向城市边缘扩散的趋势 传统区域道路拥挤、基础设施陈旧，导致综合办公成本较高 天津整体写字楼的档次不高，产品类型上也缺乏多样性，所以从产品上有很大的发展空间 从市场表现来看，总体需求量的增长低于供应量的增长 未来供应量仍将对市场表现产生较大压力供应情况分布情况需求趋势产品发展 未来市场压力较大，供求关系不容乐观。 但产品的发展会给市场带来一定的发展机会，尤其是针对细分客户的产品，例如低密度写字楼 现阶段大多以本地公司为主，公司规模有限，写字楼缺乏大型用户，但目前趋势逐渐向好 城市的发展会产生更加细分的市场，有更多的客户将根据自己的需求选择物业客户特征CBRichardEllis|Page*写字楼发展机遇分析市场需求 天津正经历城市经济重大的发展时期，现有产业的壮大和新兴产业的出现是商务物业市场真正的需求动力，特别是新兴外向型高新技术企业 发展中的现有行业和已经开始出现的新兴行业将面临着传统写字楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公成本等问题，这些将成为他们寻求新的办公概念的主要原因 由于天津及滨海新区的重新定位使得企业用户扩张趋势保持良好的态势，并且越来越多的外来企业和外资企业来津投资，市场前景看好 大部分租户选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加， 目前大部分外来企业在天津还主要是以办事处为主，中小面积仍然是目前需求的主要规模。但随着产业的过渡和发展，使用者所需求的规模有逐步扩大的趋势市场需求动力行业发展扩张趋势选址要求使用特征 产业行业的发展变化是项目需求的主要源泉； 项目自身在区位、交通、规划条件和景观等方面优势可以满足新兴市场的需求 产品的创新也是提升竞争力的必要条件CBRichardEllis|Page*写字楼发展机遇分析竞争策略 传统商务区与项目所在区域面对得目标客户群有差异，竞争有限 新近崛起的奥运板块基础条件与本地块类似，其成熟对本项目具有一定的竞争压力 虽然项目位处相对远离城市中心的区域，但区域与城市中心有发达的道路网相连，道路条件也是市区少有的水平，来往各个目的地方便、快捷 市场类似办公物业同质化较为严重，产品综合水平普遍低于发达城市水平，尤其在规划条件、配套设施、硬件水准和物业周边环境等方面 未来2～3年的时期内，市场均有较高的供应量，本项目应该依据目标市场的发展，分期分批逐步入市，降低开发风险 市场研究证明，租售结合的策略可以有效降低初期入市的风险 由于市场条件和项目自身条件的因素，应该避免直接同传统写字楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场商业区分布位置交通产品空间目标市场入市策略 充分发挥本项目在区位、交通和未来产品形态上的优势，增强产品的核心竞争力 同时采用适当入市策略，合理分配租售比例保证资金回笼和效益最大化CBRichardEllis|Page*写字楼发展机遇分析地块条件地块核心问题： 如何突出优势最大化机会 如何降低劣势规避威胁优势： 交通便利、环境优越、可视性较佳 做为综合物业的一部分，业态之间形成优势互补 地块规划条件宽松，有利于个性的规划设计 区域具有良好的人才、技术条件，利于高新产业发展劣势： 距离传统商务区和政务区距离较远 目前该区域做为商务功能的接受度较差 地块邻近外环线，未来会受来往大型车辆的噪音和扬尘影响 从项目的优势来看，项目发展具有好的前景 需要通过良好的产品定位和发展策略避免中短期内的风险的影响机会： 地块周边产业发展趋势增加了对商务物业的需求 现存产品水平有限，市场仍具有一定空间； 地块条件可以提供较为灵活的选择，产品可覆盖多种细分客户威胁： 周边商务功能的规划将对项目产生一定压力 周边产业园的的政策优势和成本优势，对项目产生威胁CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析目标客户分析 行业的发展和业务的转变，提高了使用者对办公物业的需求有所转变，对物业的综合成本、环境条件和可持续发展提出了更高要求 现有客户群对新的办公概念接受较快，但目前缺乏对低密度办公物业的了解 现有客户群:分析传统客户群的变化和对项目目标客户群的影响 在津传统制造业企业、物流企业、现有高科技企业等 一些为国内外知名企业 目前多为办事处或中等规模 现大多在传统商务区办公 使用的物业多为租赁形式 多数企业在天津发展业务已经已超过5年 随着政策的转变和业务发展，多数将办事处升格或扩大规模 除了规模转变之外，职能方面也将有较大转变，不少企业将相对独立的运营 规模增大，综合办公成本成本增加 职能转变，一些企业需要将一些相对对客户依赖较少的部门分拆，例如售后服务和研发 除此之外，一些企业还寻求在形象上更加独立和具有实力 对现有办公物业在形式、设施、环境、交通等方面的不满足CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析目标客户分析 新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公成本方面较传统办公物业提出了更高的要求 新兴客户群:新出现的企业群体的特征和对项目的影响 经济的发展使得不少新行业进入天津 高新技术产业收到国家大力扶持，新的政策催生新的产业，例如BPO行业 国外高新产业看好良好的资源优势 这些企业在其他地区已经发展成熟，在天津的起点较高 由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模 高新企业发展迅速，对物业规模的需求也增长较快 高新企业需求空间大，办公成本较高 高新企业工作特点和所需附属设施也不同于传统企业 这些企业还对人才、技术等资源具有较高要求，希望临近高等院校聚集区CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析目标客户分析 低密度办公物业产品在环境、空间、个性化和专享性方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因 特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对项目的影响 中小规模，私营或股份企业 其中有一些是咨询服务类企业 对办公环境具有特殊偏好的企业 这些企业发展平稳，多以固定客户为主要服务对象 服务的客户多以天津南部高新企业为主 对宽松的办公环境有较高需要 服务对象位于周边CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析目标客户定位客户群类型：由于发展需要寻求扩展的现有传统企业、新兴企业（高新企业为主）、BPO（商业流程外包）行业、具有特殊需求的企业规模：现有客户群300~500平方米左右，一些达到1000平方米以上，少数会达到3000平方米新兴客户群物业需求多在200~500平方米左右，研发企业达到600~1000平方米以上特殊客户群，面积多在100~300平方米之间选址动机：规模增大、节省开支、环境需求、空间需求、服务对象、特殊偏好使用方式和支付能力：国外企业一般不会购买，国内大中等企业可能会采用购买的方式租金支付能力大体同乙级写字楼平均水平相当可以承担的售价大约在8000～10000之间CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析商务中心区的形成初期开发 基础配套设施建设 以满足初级市场需求为先导的土地开发 梅江：住宅配套成熟 人口和城市活动增加 配套设施逐步完善 商圈开始出现 梅江商业：梅江新海湾、津典时代区位优势 区位和交通的优势开始显现 区内物业和配套设施受到区位优势的正面影响，开始提升价值群落效应 部分开发项目看重区位逐渐成熟的城市条件，开始进入 多个商务物业形成群落效应 梅江：松江写字楼、环球金融中心 开始引起市场初步的关注 城市功能开始完善，出现少量商务需求 商务活动增加，相应物业需求增加 商务物业规模的增大对商务中心的形成推波助澜2～3年4～5年八年CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析区域核心的形成根据初步规划，项目将包括写字楼、酒店、商业、公寓、住宅以及会所等物业类型市场的需求可以比较集中的在这里满足同周边其他竞争对手相比，具备最为显著的市场优势 除了规模之外，综合的定位、平衡的规划、连贯的发展、比较一致的物业品质是项目成为区域核心的关键 项目具备成为区域城市核心的条件CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析产品定位方向需要把握的市场要点 城市发展和产业发展 城市多中心的形成加速配套设施的成熟 产品的雷同和不足形成的升级空间 优质写字楼市场表现良好 区域行业产业发展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件项目的规模效应和地标效应比较宽松的规划条件良好的可视性有条件打造低密度氛围综合物业的相互支持“天津中心城南部新兴综合商务区公园办公物业群，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用”CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析比较租金(元/平方米/天）1.5-2.53-5〉6物业品质1256347高中从上图可以明确，项目在环境条件、内部空间等方面可能高于甲级写字楼，而在楼宇外观和服务管理方面与甲级写字楼相同，由于建筑相对比较简单，可能在硬件设施方面较少的投入，可以达到较高的水平。资料来源：世邦魏理仕 编号 项目 编号 项目 1 国际大厦 5 峰汇广场 2 津汇广场 6 时代奥城 3 ICTC平安大厦 7 本项目 4 信达广场CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析规模推定销售速度市场特征产品差异 天津优质写字楼平均单体项目月成交速度大约在700～900平方米左右，3年的销售期大约售出2.5～3.2万平方米的规模 售价较低的项目销售也较快 一般非传统商务区写字楼的规模小于传统商务区，天津市场常见的规模在3～4万之间 低密度办公物业在天津尚属比较少见的产品，新产品上市将会引起较多的关注 预计本项目的销售水平会略高于市场平均水平，即达到每年1.2万平方米左右的水平 考虑到这几点因素，预计先期推向市场的写字楼总规模可以达到3.5~4万平方米，消化周期不多于3年 后期将根据需求的发展陆续推出一定的规模CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析卖点挖掘外部条件内部条件 规划条件 项目规划条件比较宽松，需要利用这一点营造低密度建筑氛围，打造公园办公环境，优化办公条件 项目特征 项目是综合性物业群，各部分物业之间的协调，良好的设计和合理配置本身就能大大提高整个项目的档次 交通区位 做为区域最大的物业综合体，需要通过自身一定的投入建设社区交通枢纽或综合交通管理系统，大大方便来往项目的人群 建筑立面 结合物业发展趋势打造代表现代建筑艺术的建筑，体现现代感、个性化、高舒适度和反映国际化建筑特征的外立面。 户型产品 设计上突出灵活性，在设计上保证出售和租赁互不干扰，产权分割明确 客户形象 由于项目建筑的低密度形式，可以在一些建筑的外立面上允许客户冠名，给予使用者物业冠名权在天津将是非常少见的 楼宇技术 除比较常见的楼宇技术之外，在技术的应用方面强调环保、生态和一人为本的特点，同项目的市场定位统一起来 物业管理 积极引入国际管理公司，提升项目的形象和价值CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析发展策略 策略概念 目的 实施策略 政策支持 提高市场接受度，扩大客户群范围 在项目发展前期，力争赢得政府在产品定位方面的认可，进一步争取到相应的政策，主要是给予进入该项目的高新企业一定的优惠条件，加速引进BPO产业进入 开发进度 通过合理的物业开发进度，控制风险和取得比较理想的销售成果 在项目发展初期，不宜投入规模过大，可以通过一部分比较稳妥的产品试探市场的接受度，并通过这部分物业做为样本展开市场营销攻势 营销策略 营造好的商务环境，建立市场信心 采取租售结合的方式，加快整体入住速度通过非常优惠的条件，引入主力客户，带动其他客户入住 入市时机 通过合适的入市时机降低销售风险 未来市场供应量虽然较大，但优质办公物业较少，尤其是在2008年后，建议在08年中后期推出部分物业，逐步展开销售做为综合体一部分，写字楼的进度要和其他商务物业的开放保持一定的一致，以便获得相互的支持CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析物业配比预留扩展阶段：4万平方米发展阶段4万平方米开发阶段：3~4万平方米3年2年2年 多层办公楼 独栋办公楼 规模 先期推出20,000平方米 同时分批次少量推出独栋办公楼，例如每批5~6栋，根据销售情况在3年内达到20栋以上的销售量，总面积20,000平方米 物业形态 形式为8～10层的多层的现代化办公楼，分成多个楼体，每个楼体不超过4000平方米，以廊桥链式相连，以便分别出售每栋楼体可以单独授予冠名权 每栋600～800平方米，大体量独栋办公楼可跟据客户需要订单式建造独栋办公楼多为4建筑，少量大单体建筑为6层 技术特征 全大开间设置，便于根据客户需要自由分割和装修单层面积在600～800平方米左右，净高不低于2.9米（含网络地板），进深不超过10米，以取得较好的采光确保每个楼体拥有独立出入口和电梯 楼层内部采用大开间设计，但预留洗手间和茶水间甚至厨房上小下水位置 处置策略 按不同区域划分，租售结合，整售和散售结合，但也要分区处置 也可以采用租售结合的方式，以租赁带动销售CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析前瞻性发展 销售物业 持有物业 满足条件 市场需求、产品引导性（前瞻性） 资金充足、新商务区的凝聚力 目的 短期投资收益 长期租金回报 投放时机 开发期3~5年内集中投放 开发期中期，即项目开工后1～2年 规模 稳妥情况下市场可消化10～12万平方米，比较前瞻性的规模可达到15～16万平方米 中等规模的高档写字楼建议面积为6万平方米，单层面积可达2,000平方米 档次 介于甲级和乙级写字楼之间，物业特征有利于控制成本 甲级写字楼的技术标准 配套 餐饮、金融等商务服务类商业 出一般商务服务之外，需要同项目主商业联通起来 远期策略 N/A 租赁持有一段时期后，可整栋出售CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析配套设施 类型 数量 位置 金融 商业银行 2~3，共约1,000平方米 主办公楼一层 餐饮 中餐、快餐、茶餐厅 3~4，共约1,500平方米 主办公楼之间连接处 商店 职业服饰、光学、办公用品、商务书店 5~6，共约400～500平方米 主办公楼一层 超市 小型超市 1~2，共约300平方米 主办公楼地下 商务服务 旅行服务、快印、小型礼品店、花店、地产服务 4~5家，共约600平方米 主办公楼一层CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析定价策略通过参照目前在售项目售价，综合各方面的因素进行修正，得出目前本区域类似写字楼的售价大致为8586（元/平米），考虑到市场价格的变化，预计两年后售价可达9500（元/平米） 项目名称 权重 丽晶大厦 时代奥城 濠景国际 银河大厦 海河之子 售价（元/平米） 8249 9183 6745 10382 9920 地理位置 14% 85% 85% 90% 90% 85% 交通 13% 85% 85% 85% 85% 80% 楼宇外观 8% 105% 100% 105% 105% 105% 硬件设施 18% 100% 100% 100% 100% 100% 平面布局 6% 105% 105% 105% 105% 105% 商务配套 10% 105% 105% 105% 105% 105% 商务氛围 15% 80% 80% 80% 80% 80% 物业管理 10% 100% 100% 100% 100% 100% 发展商 6% 105% 100% 105% 105% 105% 修正后租金（元/平米） 7974 8774 6557 10093 9534 本项目租金（元/平米） 8586CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析分期策略 规模 Q3,07 Q4,07 Q1,08 Q2,08 Q3,08 Q4,08 Q1,09 Q2,09 Q3,09 Q4,09 Q1,10 Q2,10 Q3,10 Q4,10 出售部分-多层 20,000 出售部分-低密度 20,000 持有部分-主楼 60,000 规模 Q1,10 Q2,10 Q3,10 Q4,10 Q3,11 Q4,11 Q1,11 Q2,11 Q3,12 Q4,12 Q1,12 Q2,12 Q3,13 Q4,13 出售部分-多层 35,000 出售部分-低密度 45,000 规模（平方米） 租金元/天*平米 售价元/平方米 增长率 出售部分-多层 55,000 3 9000 每年增长3~5％ 出售部分-低密度 65,000 3.5 9500 每年增长3~5％ 持有部分-主楼 60,000 3.5 每年增长5％CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析案例举例CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 设计建议CBRichardEllis|Page*设计建议区域产品现状时代奥城 要点 特征 楼宇外观 外立面多简洁大方，没有不必要的装饰从形象设计上来看，时代奥城采用了合围式的设计，楼层数较低，外形规则、大方，体现沉稳、大气的风格天信大厦的设计体现传统写字楼的特点，楼宇形象上风格感更强，但不具备优质写字楼的特征 外立材料 低密度物业采用玻璃幕墙和金属结构的外立面材料较多，主要为体现更好的空间感和对内部的采光效果 地标性 写字楼楼多处于交通干道一侧，大多地标性较强 物业综合性 综合项目中的写字楼，可以得到其他物业的良好支持，产生较好的聚集效应CBRichardEllis|Page*设计建议时代奥城天信大厦 规划为六个U型楼，目前已建设了两座，每座单层面积2500平米 主力面积分割500平米以上,从单层面积和主力
单元
初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计
分割来看，整个项目定位为吸引大中型企业自用的写字楼产品 天信大厦的单层面积1100平米 主力面积分割150-290平米 该项目位于围堤道和友谊路交口，可视性好区域产品现状CBRichardEllis|Page*设计建议区域产品特征总结 外观 区域写字楼从楼宇形象上来看，都具有一定的标识，写字楼在综合物业群中的位置均比较突出；目前天津大部分写字楼从成本角度出发，使用的立面材料档次不高，耐久性较差；由于建成时间较长，区域写字楼整体感觉标识性不够，形象不够突出 其它产品方面 标准层的设计方正、实用是市场认可度较高的物业的共同特征从设备设施上来看，区域写字楼配置一般，基本满足普通乙级写字楼对于硬件方面的要求 总结 区域写字楼产品与成熟城市优质办公物业的水平相比尚有一定的差距，但整体水平有逐步提高的趋势；研究表明，新项目如果在楼宇外观、设计和规划、材料和技术、内部格局以及设备方面有所突破，是提升项目整体竞争力的重要条件CBRichardEllis|Page*设计建议物业类型 立面形象简洁、现代，8～10层的多层的现代化办公楼 每栋建筑规模在4000平方米左右，由连接性结构的建筑相连 单层面积600-800平米左右；净高不低于2.9米（含网络地板），进深不超过10米，以取得较好的采光 利用“小整层”的概念吸引一些规模适中，但希望能够有整层办公的中型企业； 可以利用连接部分和写字楼的首层安排部分配套商业 每批5-6栋，每栋600-800平米；独栋办公楼多为4建筑，少量大单体建筑为6层 产品标准满足别墅办公的要求 楼层内部采用大开间设计，但预留洗手间和茶水间甚至厨房上小下水位置客户可根据自身要求任意分割 针对区域氛围发展之后的一些发展中的中型企业和国有大型企业 中等规模的高档写字楼，总面积6万平方米 在位置上处于整体项目的代表位置，具有地标性 单层面积2000平方米 外立面、材料、配套设备均采用甲级写字楼标准CBRichardEllis|Page*设计建议设计要点CBRichardEllis|Page*设计建议外立面多层写字楼CSCAldershot设计：RTKL为计算机科学公司设计的全球总部由多个单体建筑连接而成的集行政办公、科研、市场为一体的建筑群，也是整合公司文化的平台。整个立面设计前卫、创新、标识感极强受到限高影响，该项目无法通过高度来展示形象。CBRichardEllis|Page*设计建议外立面 独栋写字楼 阿姆斯特丹，阿波罗写字楼 设计：SOM 该建筑外立面采用了比较传统的石材和现代的玻璃幕墙结合的方式，稳重中凸现前卫的特点。金属的遮阳板增加了建筑的现代气息 建筑外观以直线条为主，配以入口天庭和别具特色的船型钟楼，成为区域的标志性建筑。CBRichardEllis|Page*设计建议外立面 持有写字楼 AramcoCorperateHQs，沙特阿拉伯 设计：SOM 该建筑是一栋总共20余万平方米的综合体，主楼是整个建筑群的中心。 建筑的标志性特征是两栋背靠背的弯曲立面的建筑和之间10层楼好的中庭。 这样的格局可以提供每个跨度10米的空间，保障了每个办公室足够的自然采光和灵活的布局。 外墙的形状、用料和形式简洁实用。 特殊的鳞状玻璃幕墙和外层金属构架的使用大大减低了高强度日光的直射和热量。CBRichardEllis|Page*设计建议标准层SOHO尚都北京国际中心 该项目写字楼全部销售，主力单元面积在230-250平米，主要针对投资客户 北京国际中心项目标准层面积在1500平米以上，钢筋混凝土核心筒结构，无内柱，使用率高 其整体单体规模在3万到5万之间，小的单体规模能够满足整购客户的需求CBRichardEllis|Page*设计建议办公区CBRichardEllis|Page*设计建议公共区CBRichardEllis|Page*设计建议写字楼 机电系统和智能化CBRichardEllis|Page*设计建议整体布局CBRichardEllis|Page*设计建议交通组织友谊南路 从地块现状来看，人流主要集中在友谊南路上和地块北侧的规划路，南侧又与邻近外环，因此目前主要是来往外环和友谊路的车流 从现状来看，友谊南路可吸引的人流量最大。同时有地铁出入口，会带来大量的人流CBRichardEllis|Page*设计建议交通组织 项目的垂直交通主要通过电梯达成 写字楼大堂和商业应当分开，建议在首层辟出部分区域用作写字楼大堂CBRichardEllis|Page*设计建议交通组织主入口次入口次入口地铁出入口地铁出入口 写字楼入口位于主干道友谊南路上，东北角设置主入口 出入口设置考虑地铁出入口设置因素 写字楼物业的通过设计入口广场、绿地等形式对入口进行强化 充分利用一些标识的设计强化写字楼的入口，增加办公物业的气势CBRichardEllis|Page*设计建议环境设计多层办公楼和主楼独栋办公楼湖景次广场入口广场绿化景观带 从地块现状来看，周边主要是湖景资源 项目要通过自身景观的营造来提升环境 目前整个项目景观比较集中在项目东北角入口广场和小区内部横向规划路及沿外环附路上的绿划景观 另外项目东南角处可设立小型广场，同时强化景观设计 建议在环境设计方面尽量多利用项目内部的景观资源，通过营造小环境来增加项目竞争力CBRichardEllis|Page*设计建议车位建议多层办公楼和主楼独栋办公楼车位车位 全部放置地上 建议每1万平米物业，设置50个车位，共800个CBRichardEllis|Page*写字楼定位分析配套设施 如果考虑前瞻性的规划设计方案，在高层主楼部分的配套商业对写字楼部分将起到更大的支持作用 建议这种情况下整个写字楼部分的商业面积将达到8,000~10,000平方米 类型 数量 位置 金融 商业银行 2~3，共约1,000平方米 主办公楼一层 餐饮 中餐、快餐、茶餐厅 3~4，共约1,500平方米 主办公楼之间连接处 商店 职业服饰、光学、办公用品、商务书店 5~6，共约400～500平方米 主办公楼一层 超市 小型超市 1~2，共约300平方米 主办公楼地下 商务服务 旅行服务、快印、小型礼品店、花店、地产服务 4~5家，共约600平方米 主办公楼一层CBRichardEllis|Page*设计建议配套设施建议 类型 数量 位置 基本要求 处置方式 金融 商业银行 2~3，共约2,000平方米 主办公楼一层 首层，独立出口，银行招牌，适合ATM的位置，金库 租赁 餐饮 中餐、快餐、茶餐厅 5~6，共约3,000平方米 主办公楼之间连接处 首层和二层，上下水，煤气，排烟，独立垃圾处理 出售 商店 职业服饰、光学、办公用品、商务书店 6~8，共约800～1000平方米 主办公楼一层 首层，临街，透明展示，进深不宜过大 租赁 超市 小型超市 1~2，共约300平方米 主办公楼地下 可以是地下 租赁 商务服务 旅行服务、快印、小型礼品店、花店、地产服务 4~5家，共约600平方米 主办公楼一层 首层或二层，小面积，一般要求 出售 其他商业 根据需求进驻的商业 1~2家，2000平方米 主办公楼一层 特殊要求，特殊安排 租赁CBRichardEllis|Page*设计建议配套设施形态CBRichardEllis|Page*设计建议整体物业构成项目规模 12～16万平米先期规模 8～10万平米产品发展要点 由8栋多层单体及40套独栋办公物业构成 8栋多层创意写字楼，单体规模不超过4000平米，单层600-800平米，中间可用廊桥链式相连 40套独栋办公物业，单体规模600-800平米，产品档次高，考虑未来商务档次提升的需求CBRichardEllis|Page* 报告摘要 基础分析 写字楼市场研究 区域市场研究 低密度办公物业研究 竞争分析 需求分析 地块分析 定位分析 财务分析 设计建议 发展策略建议 发展策略建议CBRichardEllis|Page*发展策略建议开发分期建议 市场供应峰值CBRichardEllis|Page*发展策略建议 08年后市场供应高峰来临，08-09年每年增量约为50万平米 市场进入消化存量阶段开发分期建议 市场需求趋势2007200820092010 2011 本项目入市时间 到2010年市场供应量达到100万 城市知名度提升 经济进入稳步发展期 传统商务区域商圈逐渐成型CBRichardEllis|Page*发展策略建议开发进度建议CBRichardEllis|Page*发展策略建议卖点提炼 整体综合规模 物业构成综合，功能互补 能够发挥协同效应，共同发展区域环境 整个项目规模约65万 规模大，市场影响力显著 梅江生态居住区经过十多年的发展，以其良好的生态环境和高品质的居住产品，得到了较高的市场认可度CBRichardEllis|Page*发展策略建议卖点提炼 写字楼区位产品 天津正南部 紧邻“友谊路金融街” 良好的产业优势 小整层办公 企业独栋 生态的高档写字楼通过强调区位经济及生态优势，突出项目升值吸引力灵活的写字楼产品，满足各类企业发展的需求CBRichardEllis|Page*发展策略建议推广策略 整体企业形象推广 推广发展商品牌 进一步强化知名企业品牌效应，为项目入市造势 项目入市前半年左右项目形象推广 树立区域整体形象 强化“公园办公物业群”概念 强调项目的综合性，摆脱区域内纯住宅项目形象 项目入市前半年左右项目产品推广 介绍项目主要产品构成及特点 推广产品主要卖点 项目入市前三个月左右CBRichardEllis|Page*发展策略建议推广策略 写字楼全面招租 准备营销文案 聘请租赁代理进行全面招租 开业前6个月整售及散售 目标客户主要为现有传统企业（大型国有企业）、新兴企业（高新企业为主）、BPO（商业流程外包）行业、具有特殊需求的企业 营销过程中应充分开发政府资源 设计中考虑一定的灵活性，增加整售的机会 前期及整个开发过程中CBRichardEllis|Page*发展策略建议推广策略 推广通路CBRichardEllis|Page*发展策略建议物业管理 全委方式物业管理基本方式 驻场经理 + 自建物业 物业顾问CBRichardEllis|Page*发展策略建议物业管理前期管理阶段 配合开发商的项目销售工作，针对销售中涉及的物业问题对销售代表进行培训，对售楼处及样板间进行现场管理 对项目前期管理及工程方面提供建议 组建物业管理队伍，进行人员招聘并进行专业培训 代表开发商对项目进行竣工交接验收CBRichardEllis|Page*发展策略建议物业管理后期管理阶段CBRichardEllis|Page*发展策略建议物业管理后期管理阶段CBRichardEllis|Page*谢谢！TheGDPincreased16.2%in2004onthecomparablepricebasis,andthetwodigitsgrowthhasbeenseenfor12consecutiveyears.全市生产总值1961.8亿元，比上年增长16.2%。其中，1/2/3产业构成比例为7.8：50.1:42.1，对经济增长的贡献率分别为4.9%、59.3%和35.8%。Theincreasingratesinthelatest5yearsareallexceededthatofBeijingandothercities.Itisestimatedthatinthefuture5years,theeconomicinDalianwillsimilarwiththatofothercitiesofChinamaintainingthegrowthratefrom10%to12%basedonthestabledevelopmentofChina’smacroeconomic.
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