恒泰房产报告

nullnullnull 泰格林纸集团恒泰房地产开发公司 南湖项目前期策划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 中国·岳阳 2007年6月——Copyright © 2006 Taskin worldwide. All Rights Reserved——null目 录第一章 市场分析 第二章 项目分析 第三章 项目定位 第四章 项目发展思路 第五章 营销推广策略建议null第一章 市场分析一、总体市场发展背景分析 二、房地产发展状况分析 三、在售项目分析null一、总体市场发展背景分析1、宏观经济环境 2、产业结构 3、固定资产投资情况 4 、居民收入与支出null1、宏观经济环境近三年来，岳阳市人均GDP实现了较快增长，平均年增长率在15％左右，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。资料来源：岳阳市统计局null岳阳市已建成造纸、石油化工、电力、轻纺、饲料等一大批大中型现代化骨干企业，是中南地区石油化工基地之一，湖南省的重要工业基地。第二产业和第三产业成为推动经济的主要动力。2、产业结构null3、固定资产投资情况从2005年开始，岳阳市固定资产投资有较快增长，保持了年25％的增长速度，并有持续稳定增长的态势。null4 、居民收入与支出近六年来，岳阳市城市居民人均可支配收入及人均消费性支出均呈稳步增长。可支配收入占消费性支出保持在75％左右。据统计，住房、教育、旅游、汽车等开始成为新的消费热点。 资料来源：岳阳市统计局null德思勤观点：市场环境良好，人均收入稳步上升，随着城市化发展，购房需求成为消费热点之一； 产业发展造就了新的社会财富阶层，新生财富人士对市场高端物业潜在需求增加。null二、房地产发展状况分析1、岳阳市2002－2006年房地产开发完成投资额 2、岳阳市2002－2006年商品房新开工面积 3、岳阳市2002－2006年商品房施工面积 4、岳阳市2002－2006年商品房竣工面积 5、岳阳市2002－2006年商品房销售面积 6、岳阳市2002－2006年商品房供销对比分析 7、岳阳市2002－2006年商品房销售均价null1、岳阳市2002－2006年房地产开发完成投资额从2003年开始，岳阳市房地产开发完成投资额出现了较快增长，2005年达到增长高峰，2006年比2005年略有增长，幅度趋缓。null2、岳阳市2002－2006年商品房新开工面积从2004年开始，商品房新开工面积较往年有较大突破，2004年同比增长幅度达到62％，2006年增幅有所下降。null3、岳阳市2002－2006年商品房施工面积近三年来，商品房施工面积快速增长，2006年达到增长高峰，同比增长34％。null4、 岳阳市2002－2006年商品房竣工面积商品房竣工面积从2004年开始有快速增长趋势，2006年竣工量接近100万平方米，相当于长沙市的1/5。null5、岳阳市2002－2006年商品房销售面积商品房销售面积从2004年开始出现了较快增长，2006年保持持续增长，但增幅相对趋缓。null6、岳阳市2002－2006年商品房供销对比分析从2002－2006年商品房供销对比分析来看，施工面积保持了快速稳定增长的态势，在2006年达到了一个新的高峰；竣工面积、销售面积和新开工面积保持小幅稳定增长，但增幅不够明显；空置面积较少。null7、岳阳市2002－2006年商品房销售均价近两年来，岳阳全市商品房保持了稳定增长，2006年商品房销售均价突破千元大关，达到1158元/平方米。null 从2004年开始，岳阳市房地产市场升温明显，房地产开发完成投资额、新开工面积、施工面积、竣工面积都较往年有较大幅度增长； 商品房施工面积、竣工面积和销售面积在2006年达到高峰，但增幅趋缓，体现了市场消费力增长缓慢以及国家宏观政策影响； 商品房销售均价在2006年实现了较大突破，同比增长25％。从目前市场调查的数据来看，剔除经济适用房和单位建房，岳阳市区实际均价已经突破2000元/平方米。德思勤观点：null三、在售项目分析1、 在售项目概况 2.、市场情况分析 3、在售典型项目分析null1、 在售项目概况nullnull2.、市场情况分析 目前在售项目大部分项目总体规模不大，超过200亩的项目仅有两个，以40－60亩用地规模居多，用地面积在10亩以下的多为单体商住楼。 物业类型以多层和小高层住宅为主，部分项目有极少量别墅。 建筑布局形式以行列式为主，建筑风格以欧式为主，园林塑造鲜有亮点，大多数项目整体规划和设计一般； 大部分项目销售周期在一年以上，仅有极少数项目在半年内售完，主要滞销房屋为局部大面积、高总价套型。但拥有优势景观资源的房源消化速度快，市场接受程度高，与面积和总价不成正相关； 普通住宅均价为2000－2200元/㎡；最高价格在达到2900元/㎡左右。较高档次商品房售价集中在2400元/㎡左右； 别墅面积在350－470㎡左右，总价在100－200万左右。 从户型面积来看，普通住宅以舒适性三房、四房为主，三房面积在123－162㎡，主力面积为130－155㎡；四房面积在137－195㎡，主力面积在150－170㎡。null3、在售典型项目分析南湖花园占地面积41亩；总建筑面积9万㎡；容积率：2.8； 7栋小高层，457户；开盘时间：2006年5月null项目综合评价： 欧式典雅建筑风格，项目整体形象较好，品质较佳；以地段、湖景、品质为最大卖点；户型面积多样，客户选择性强。在当地市场知名度较高，市民心中口碑较好，销售价格也相对较高。 项目定位于中高端客户，户型面积较大，主力总价在39－70万，总价较高。虽然如此，但售价最高的3栋临湖景观房售罄，说明当地市场消费潜力较大，真正有购买力的人群愿意为“稀缺资源”支付更高的成本。null景湖湾占地面积51亩；总建面6.8万㎡；容积率：1.97 物业类型：多层、小高层；总户数：326户 开盘时间：2005年销售价格：2005年临湖多层最高价2500元/㎡，目前均价2400元/㎡，看湖房最高价2900元/㎡。 销售状况：多层沿湖住宅两栋共48套全部售完。其余共剩余约140多套，为三房、四房的大面积住宅。 推广语：五星级浪漫水景豪宅。null项目综合评价： 欧陆风情建筑，以水景和物管为核心卖点；外观形象、品质较佳；销售价格相对较高；主要客户来源于长炼、华能等单位职工及私营企业老板。 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 和接待形象一般；户型面积较单一。部分户型面积过大和总价过高是阻碍客户购买的主要原因，但直接临湖的高价多层景观房销售很好。null南湖·新天地占地面积60亩；总建面10.7万㎡；容积率：1.69 物业类型：多层、小高层；总户数：250户 开盘时间：一期2005年销售价格：目前二期均价2100元/㎡。 销售状况：一期142套销售率在85％以上，二期在售。 推 广 语：城市新贵，生活聚集地； 12万平米南湖生态家园。null项目综合评价： 现代建筑风格，以户型和小区配套为卖点，体现生态、运动和健康的主题。户型面积多样，一期户型设置较合理，二期户型较大。170㎡以上大户型滞销。 客户以30多岁中青年人为主，主要来源于岳纸、长炼、岳化、华能等单位客户，也有部分岳阳籍外地工作者。null尚 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf ·桃花源占地面积：68亩 总建筑面积：7万㎡ 容积率：1.55 多层、别墅；总户数343户，其中别墅20套 开盘时间：2006年9月销售价格：沿湖别墅3500元/㎡，不临湖别墅2980元/㎡。别墅主力总价在120万左右。 销售状况：多层销售70％左右，别墅销售10套。 推广语：极致水岸，荣耀生活；南湖绝版水景别墅群。null项目综合评价： 项目拥有一线临湖景观，自然资源条件较好，具备打造高档社区的条件。 别墅客户主要来源于私营企业者、政府公务员及市内各大型企业中高层管理人员。 项目别墅数量不多，分布在景观最好的临湖位置，总体形象和档次一般。别墅均未设置私家花园，且别墅区与后面多层无阻隔，私密性较差，生活档次也难以提升；但销售状况尚可，销售了10套别墅。null锦绣河山占地面积206亩；总建筑面积16.8万㎡；容积率：1.25 多层、小高层、别墅；总户数：1980户，11套别墅； 开盘时间：一批2006年6月销售价格：一期多层均价1700元/㎡，二期均价预计1850元/㎡。别墅靠河4300元/㎡，不靠河3980元/㎡。 销售状况：一期多层售完，小高层在售；别墅售2套。 推 广 语：都市山水 世家经典； 唯一机会只为11位顶峰人士。null项目综合评价： 项目自然生态条件较好，属于新开发区，宜居条件好。 项目宣传推广较到位，楼书制作精美，形象塑造好。主要客户为长炼员工以及广东、深圳岳阳籍投资客户。 项目仅11套别墅，分布在小区靠河的东南位置，目前售出河畔的两套，总价在200万左右。但别墅区与多层区未隔离，且数量少，未设置私家花园，内部园林规划设计一般，居住品质感不强，缺乏别墅的居住氛围。null天伦城占地面积：约500亩，一期161亩 总建筑面积：60万㎡，一批7万㎡ 容积率：一期1.64 物业类型：多层、小高层、高层住宅、商业街区 总户数：4000户，一期45栋1196户 开盘时间：2006年12月销售价格：开盘价格2100元/㎡，目前价格2300元/㎡，最高价为靠中心花园房，价格为2450元/㎡左右。 销售状况：一批518户基本售完。二批入市时间待定。 推 广 语：开启岳阳人居新纪元； 市府正对面，60万㎡国际街区生活城。null项目综合评价： 天伦城是中心城区最大的建设项目，以打造“国际街区生活城”为目标，塑造地中海异域风情。小区以低容积率、高绿化率、大栋距规划，塑造岳阳高尚名宅形象。 主要客户来源于本市中青年置业者、岳阳楼区及云溪区、华容县私营企业者、下级县市入调市区的公务员。null湖畔新村·天鹅湖占地面积：10亩 总建筑面积：1.65万㎡ 容积率：2.18 物业类型：多层 总户数： 4栋共102户 开盘时间：待定销售价格：目前对外宣传均价2000元/㎡左右。 销售状况：未开盘。 推广语：从来名贵，必居于水岸。null项目综合评价： 项目属于湖畔新村的第三期，整体规模较大（占地100亩），社区氛围浓厚。 项目由代理公司销售，宣传推广较到位，楼书制作精美，售楼部形象较佳，整体形象塑造好。主要咨询客户来源于长炼和岳化。 小区总体设计以融合欧风的现代建筑和中式传统园林为特点，户型以舒适性三房两厅为主。null晋兴·岳洲帝苑占地面积200亩；总建筑面积38万㎡；容积率：未知 物业类型：一期别墅、洋房、小高层 总户数：未知；开盘时间：待定销售价格：待定；销售状况：未开盘。 推广语：别人造房，我们造城； 情调联合国，观湖第一线； 第六代国际观水岸名宅。null项目综合评价： 项目是目前市场上规模较大的项目，整体形象塑造较好，档次较高。 项目由代理公司销售，售楼部形象较佳，去年年底进场，目前处于咨询阶段，无任何宣传资料。其销售情况值得期待。null德思勤观点：市场在售项目规模都不大，少数大规模社区销售情况不错； 多次置业的高端客户一般采用一次性付款方式，市场潜在消费潜力大； 别墅产品市场稀缺，市场机会点较大，且没有真正意义上的别墅社区； 现有别墅产品一般，空间结构普通，少有私家花园，私密性差，体现不出应有的“前庭后院，有天有地”的尊贵品质； 湖景资源优越的大户型豪宅销售状况良好，证明市场潜在消费能力大，关键是市场没有真正能打动客户的高端产品。null第二章 项目分析1、经济技术指标 2、地理位置 3、周边规划 4、四至现状 5、SWOT分析 6、项目综合评价null1、经济技术指标容积率决定了项目可开发真正别墅社区的发展方向。null项目地块位置2、地理位置本案项目位处湖滨大道东侧南湖风景区内,景观资源优越,与城市成熟区域保持适当的距离,但周边为工业开发区,对项目有一定的影响.优越的山水资源是别墅必备的环境因素。null3、 周边规划项目地块现状图项目周边规划图null4、 四至现状地块：原生态保存完整； 东面：湖、山景观优越； 其他三面：工厂、民房杂乱。null 南湖板块首个真正的别墅高档社区 容积率低，目前市场第一低容积率 南湖风景区内，山水资源丰富 开发商为上市公司，市场影响力强 大规模高档社区发展策略：成分利用项目的规模优势、资源优势、市场差异化优势，塑造项目真正别墅社区的高端市场形象；利用开发商的品牌优势，积累优势客户资源；创新产品,震撼市场,打造高档湖滨会所、沿湖亲水栈道、游艇码头等象征身份元素。SWOT分析之项目优势（S)null工业区对项目整体形象影响较大 周边市政配套和交通体系缺乏，离成熟市区有一定距离 周边农民房、工业厂房对项目品质和生活有一定影响 氮肥厂影响本地客户对项目的认可转化策略：进行良好的规划设计，打造优美的小区内部环境，提升项目整体品质，弱化外部环境对项目的不利影响；通过建造商业街、幼儿园、开通社区巴士等打造完善的内部配套，设置沿路多重绿化隔离带，增强社区生活的尊贵性和私密性。 SWOT分析之项目劣势（W)null 政府对南湖风景区新的规划，对整体环境和项目发展十分有利 别墅产品是市场空白点 南湖风景区内同类产品项目很少 发展策略：充分利用项目拥有的内外资源，打造一流别墅产品，塑造高档社区形象，形成市场竞争差异点，打造项目和企业的品牌知名度。SWOT分析之项目机会（O)null 氮肥厂搬迁的不确定性 新的南湖风景区规划出台，带来新的项目竞争 在售别墅和大户豪宅对客户的分流转化策略：将项目打造成南湖片区首个真正的别墅豪宅，进一步巩固和加强项目的竞争优势。SWOT分析之项目威胁（T)null发展商企业品牌优越的坡地湖景资源第一个真正的别墅社区项目五大价值体系超低密度指标南湖风景区null第一个真正的别墅社区6、项目综合评价通过对项目自身价值的分析，本项目已经具备开发别墅的各种条件； 结合市场状况和市场需求的研判，开发真正的别墅社区。所以，本项目核心市场差异化在于——null第三章 项目定位1、物业定位 2、形象定位 3、案名建议 4、客户定位 5、产品定位 6、户型定位 7、价格定位null基于本项目为第一个真正的别墅社区的差异化优势，确定本项目物业定位：南湖风景区·城市首席·林湖美墅南湖风景区——突出项目区位优势和景观资源优势 城 市 首 席——体现项目的唯一性、高档性、稀缺性 林 湖——体现项目亲湖、揽林的原生环境 美 墅——项目产品特性和档次1、物业定位null物业类型定位以别墅为主，配以花园洋房 别墅 = 独栋别墅＋双拼别墅＋联排别墅档次定位顶级别墅社区null2、形象定位林湖美墅 淡定天下林湖美墅：林·湖·美·墅四个字分别体现出项目的环境、地段、品质、产品的优越性，一种尊贵油然而生； 淡定天下：彰显项目的气度、雍华，且表现出人在其中的挥洒自如，天地之间人生得意、自在逍遥的豪气与情怀。null3、案名建议备选案名 御景湾 鸣溪谷 盛世天下 天御龙庭天——天,至高无上。——《说文》 御——帝王所作所为及所用物的敬称。古有黄帝、君王专用之意，体现高档、尊贵；又有统率、率领之意，指掌控一切局面。 龙——既是帝王的象征，又与项目所在地名“龙山”相契合。 庭——庭,宫中也。——《说文》 天御龙庭——此指胸怀天下美景，气度恢弘，唯我独尊，彰显项目品质和人生境界。null首先抓住核心客户（塔尖阶层），以他们为形象典范树立标竿，适时向下（泛塔尖、中产人士）延伸 形象高于定位 占位先于市场4、客户定位null核心客户：城市上层财富人士非目标客 户群80% 20%“金字塔”二八定律重点客户：泛塔尖、中产阶级的高端客户 null典型项目户型分析5、产品定位目前在售项目三房主力户型集中在130－150平方米之间，四房主力户型集中在150－170平方米之间。相对来说，城市中心区项目如天伦城、锦城家园的户型面积要相对趋小，而南湖片区如南湖花园、尚书·桃花源等有自然景观资源的项目面积普遍要大。null别墅面积统计目前在售项目复式楼面积在184－290平方米之间，区间跨度较大，最高总价在70－75万元左右；市场在售别墅数量不多，面积在350－470平方米，总价在102－200万元左右。复式楼面积统计null别 墅独立别墅400 ～ 500㎡物 业 类 型双拼别墅300 ～ 350㎡联排别墅250 ～ 300㎡三房二厅130 ～ 150㎡四房二厅150 ～ 170㎡复式170 ～ 180㎡6、户型定位花园洋房null7、价格定位独立别墅5500～6000元/㎡双拼别墅4800 ～ 5000元/㎡联排别墅3800～4200元/㎡花园洋房2800～3200元/㎡别 墅物 业 类 型花园洋房null第四章 项目发展思路 客户需求四重论 项目关键突破点null明晰本项目价值提升与突破大方向客户需求四重论null德思勤的理解，一方面 豪宅（别墅）客户需求由四重体系构成：第一重：地段 第二重：产品 第三重：景观 第四重：人文 需求最高境界null客户需求四重体系第四重：人文第一重：地段 第二重：产品 第三重：景观 区域认可 产品认同 景观体验 获得人文上的认同 体现其社会上流阶层地位 null豪宅客户——尊贵进化论德思勤的理解，另一方面 ——豪宅（别墅）客户因为其居住区域的经济、文化、生活习惯的不同，其心理也大不相同。null生活理念：我要尊贵 心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望 社会的注意、认同 行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源 如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等 文化特质：张扬 夸张尊贵的初级层次——以旺为贵 以大为尊null生活理念：尊贵要我 心理特征：表现身份的尊贵，不得不受到尊贵的约束 所谓“人在江湖 身不由己 为物所累” 行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求 如：富豪必须住别墅、出入高尚俱乐部等 文化特质：嫁接文化符号、身份标签尊贵的第二层次——以豪为美 以贵为尊null尊贵的第三层次——适度的豪，归心的宅生活理念：尊贵由我 心理特征：尊贵由内心的自信、对事物的把控而来，举手投 足自然焕发，轻轻松松超越物质对人的束缚， 跨越世俗符号的限制，进退自如 行为方式：占有最好的资源，但已经不完全刻意用来炫耀而 是用来享受，生活完全由自己做主 文化特质：尊贵是我，身心由我 null2、嫁接文化符号，丰富项目价值3、打造上流身份阶层标签，满足心理诉求提出对本项目要求：1、准确把握客户心理发展阶段，不能过度超前null上层财富人士需要这些文化符号、需要这些身份标签财富圈层内他人的认同核心目的就是继而带来各种直接、 间接的利益、价值null明晰本项目价值提升与突破大方向项目关键突破点null突破点在哪里？第四重：人文第一重：地段 第二重：产品 第三重：景观 新地段价值的挖掘 产品调整与创新 自然及人文景观 人文价值的演绎 核心突破点第一层突破第二层突破第三层突破第一层突破: 地段价值提升 第一层突破: 地段价值提升 南湖风景区唯一别墅社区南湖成熟生活社区的别墅项目; 城市自然景观资源最好的区域; 城市第一个真正意义的别墅社区； 南湖风景区最低密度规模社区。第二层突破: 创新产品打造第二层突破: 创新产品打造至尊美墅，极致人生null地块靠山面水，东北环水，东南面山，内部水系发达，自然资源丰富； 地块呈南北长，东西短的不规则形状； 由东向西地势逐步升高，由南北向中心逐步降低；内部高差在5－10米左右。1、地形地貌分析nullⅠ类：地块价值最高，三面临湖，景观、朝向最佳，适合做别墅2、项目地块价值解析A地块Ⅱ类：地块价值其次，观湖，景观视野很好，适合做别墅B地块D地块Ⅳ 类：位于地块最南端，远观水景，东南看山；环境安静，适宜居家，适合建多层洋房Ⅲ类：临路噪音污染，外部视觉环境一般，可观水，看山，适合建多层C地块null独立别墅区双拼别墅区联排别墅区多层洋房区景观价值梯度决定物业分布梯度3、物业布局null4、项目总体规划null醇正西班牙建筑风格5、总体建筑风格建议西班牙风格建筑外墙大量采用涂料 曲线多点，给人自由、热情的感觉 null6、外立面建议null 属于最高档次的住宅产品； 应着重体现住宅的舒适、豪华及多功能并存的特点； 单体屋顶应用各种形式坡面组合，能形成柔和、舒展的轮廓； 加上露台、平台适当以弧线、圆廊的形式出现； 最大限度享有湖光山色，彰显风生水起、惟我独尊的豪迈。产品建议之独立别墅 7、产品创新null〖独立别墅户型示意图〗null【湖上楼王】——建筑面积约600～800㎡ 顶级别墅、王者之气 、湖上生活自成一体，尊贵地位自不可比；成为项目价值标杆。null两栋别墅通过车库和花园连在一起，各户可以实现三面采光，互不干扰；在外部看来，是一栋整体的独立别墅；空间得到共享，提高了土地利用率。产品建议之双拼别墅null这种布局方式 具有独立别墅一样的产品优势， 同时相对与真正的独立别墅来说， 又大大降低了公共空间的占用面积。null地下室游泳池私家花园观景木廊地下车库入户门庭双拼别墅户型示意图null对称式结构布局 享有大面积的公共绿地 两端的别墅交错布置 大大降低占地面积 产品建议之联排别墅null双停车位前庭院270度观景客厅阳光餐厅内庭院联排别墅户型示意图后花园null户型细节创新细节造就品质null前庭后院 有天有地有庭有院，室内是室外的延续，室内与室外实现沟通，将内外空间完美结合，在户型的设计上创新，注重空间上的通透感与使用率,更能体现出舒适阔绰的生活环境。在居家的品质上，有天有地，最大限度的满足私家独户的自豪与荣耀。null结合坡地特征，设计坡地阳光车库，每户有独立车库或半地下停车位（高2.6米，最下面采用0.4米覆土形式，实际竣工验收层高＜2.2米，不计入建筑面积，入伙后移开覆土层，等于赠送几十平米面积)赠送地下车库第三层突破: 景观打造 林湖美墅，私享领地 第三层突破: 景观打造null从“公有” 到“私有”山景资源 （坡地）林景资源1、项目景观资源创造公共资源私有化 私享湖山林通过与政府部门协商,对风景区项目沿湖段进行市政开发,纳入社区整体规划,通过沿湖栈道/绿化带/私家花园,从湖到窗形成资源独享.湖景资源从“观山” 到“亲山” 从“望林” 到“揽林”利用项目自身坡地资源,因地制宜,通过叠水、绿化、小品打造独具风格的自然景观，与外部原生态浑然一体。根据园林景观规划和物业类型分布，对树种、花卉等植物科学搭配，形成四季缤纷，叶绿花香的生态居住环境。null西班牙风情园林2、园林景观设计建议景观主轴+沿湖风光带+坡地小品开放式草地、精修的乔灌，抑或是墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，将区内景观划分为私家花园景观→街区园林景观→社区园林景观，以求达到户户有景，家家有园，园中有园，景外有景的意境。 休闲、惬意、生态又不乏高贵气质。null景观主轴：三点一线，步步尊崇入口组团湖畔会所游艇码头景观主轴null 大门景观组团： 大门、喷泉、营销中心、商务办公入口喷泉营销中心私家大道社区大门商务办公null会所近景null 游艇码头：码头+标志建筑（灯塔）nullnull游艇码头设置水幕电影，增加项目的文化气质null沿湖风光带：沿湖栈道→绿化带→私家庭院沿湖栈道绿化庭院别墅null 沿湖栈道：将公共资源私有化，沿湖设计为公共交流空间，如休闲木道、亲水栈桥等景观。null风景区公共绿地坡地资源null 利用坡地制造叠水，用水和绿化带将社区贯通 建设一座可供休憩的泛会所，内设休息室和建筑小品，可供休闲、就餐、品茗，并附有部分娱乐设施，如棋牌、乒乓球等坡地小品null湖水与叠水融合水体营造方面可利用坡地制造叠水溪流，贯穿整个小区与南湖相连，动静相宜，水起风生，考虑建筑与水、人与水的关系。null本项目主要噪音源来自湖滨大道，解决本项目噪音的同时，不影响项目对外形象和自身的品质。细节处理之噪音处理核心突破: 人文内涵营造奠定真正“王座”地位核心突破: 人文内涵营造null豪宅（别墅）价值第四重——人文/文化 本项目人文价值演绎五大核心支撑：1、南湖风景区稀缺的山水资源 2、真正别墅社区的市场空白 3、经济发展催生源源不断的财富阶层 4、财富人士居住环境和品质的生活理想 5、上流社会交际心理诉求项目价值突破点——核心之人文价值创造项目价值突破点——核心之人文价值创造以打造岳阳第一湖上私家会所、第一居住品质为基础， 构筑岳阳财富人士圈层文化核心， 赋予客户上流社会身份标签！null 私家会所顶级私家会所就是在提供给高端消费人群他们奢华、自在、私密享受的同时﹐更为他们创造一个能量巨大的高端交际平台。 市场对于这样一种位置不远、配套完备、私密性强的能够满足品质居住和商务交流两种需求的产品需求是存在的。 湖上私家会所， 为成为富人圈层打造身份标签！null 私家会所功能设置建议商务会议 少量顶级酒店客房 高档、顶级餐饮 高档、顶级休闲/娱乐null提供名酒供客户享用 会所概念一： “西班牙葡萄酒文化”俱乐部陈列世界名贵酒具 提高文化档次酒的文化是“城市主流行业顶级人士”追求的精神文化之一，同时会所也是项目国际性的主要体现途径之一。null会所概念二： 茶道雪茄俱乐部 中国的茶道＋古巴的雪茄null物业管理知名物管带来国际先进物业管理概念，为业主提供“无微不至，无所不能”的贴身管家服务，体现业主的尊贵、私密的生活品质，彰显与众不同的人生境界。国际知名物管公司担纲物管 树立富人圈层上流生活标竿null圈层决定价值！共同构筑上流社会尊贵生活、社交平台通过嫁接文化符号， 给到客户真正上流阶层的身份标签， 满足其对向往尊贵生活的心理追求！人以群分 物以类聚null第五章 项目营销策略总纲1、项目开发战略 1.1 开发战略 1.2 项目入市时机 2、项目营销策略 2.1 总体营销策略 2.2 项目总体营销执行手段 2.3 项目整合推广策略 2.4 项目推广主题 2.5 项目客户发展策略 2.6 项目宣传推广策略null1 项目开发战略1、开发 原则 组织架构调整原则组织架构设计原则组织架构设置原则财政预算编制原则问卷调查设计原则 ： 建立市场第一品牌高度的项目形象； 提升企业的品牌形象和市场影响； 树立岳阳房地产市场的价值标杆； 缔造全城仰望的生活品位和人生境界。1.1开发战略别墅先行，建立市场标杆； 统一形象，提升全盘价值。null1 项目开发战略2、开发规划：1.1开发战略一期二期二期开发地块南端，以多层洋房为主，还有部分联排别墅。一期开发地块北端，包括营销中心、会所、办公楼、独立别墅、联排别墅和洋房；null1 项目开发战略1.2 项目入市时机选择项目入市时间诚意客户积累： 2008年8月初 开盘时间： 2008年10月中注：具体时间视工程进度的时间为准，同时考虑市场实际情况和消费习惯等影响因素。null2 项目营销策略2.1 项目总体营销策略市场领跑者根据泰格林纸集团的品牌及实力、本项目所处的区位特征、市场状况，以及本项目开发规模和产品类型等，我司认为，高起点、高品位、高立意，使产品一面市就站到市场的高位；另，卖产品的同时，进一步提升泰格林纸集团的企业品牌、项目品牌！本项目完全可以成为08年度岳阳市场第一品牌项目及整体市场的领跑者形象。领袖岳阳上层生活null四大战役，颠覆市场格局2 项目营销策略2.2 项目总体营销执行手段形象：形象震撼市场 现场：现场感染客户 产品：产品征服市场 人文：文化感动客户第一形象 第一品质在营销执行中，这四个方面，由外到内，由虚到实，从理念到产品，从建筑到生活，完整地阐述项目的高度、内在和品位，引导市场认知、认可、认同，达到品牌建立，价值最大化的开发目标。人文内涵 身份象征创新 高性价比 高附加值情景营销 体验式营销null一个核心：项目主形象； 二个方面：企业品牌和项目品牌； 三条主线：形象线、产品线和文化线； 多个节点：认筹、解筹、开盘等营销节点。2 项目营销策略2.3 项目整合推广策略null一个核心项目的市场主形象，即林湖美墅，尊崇世家；项目自市场亮相后，一切围绕主形象进行营销推广，保持市场一致性，提升、巩固项目的领袖高度。二个方面即企业品牌和项目品牌，借势造势，共同提升。借助企业的市场影响力，提升项目在市场的口碑和形象；通过项目的美誉度和知名度，进一步增进企业的品牌和口碑。三条主线项目营销推广通过形象线、产品线和文化线始终贯穿。随着阶段不同和诉求不同，三条主线主次侧重，互为补充，打造项目的品牌形象和传播尊崇的生活方式。多个节点根据工程进度和营销节点安排，通过认筹、解筹、开盘等重要时间节点，制造市场热点，聚集人气，形成现场热销局面，进一步提升市场口碑和品牌高度。null形象线：林湖美墅 淡定天下 产品线：岳阳第一个真正的别墅社区 文化线：西班牙滨水文化尊崇生活方式项目推广主线图解null林湖美墅 淡定天下 ——南湖首席西班牙别墅社区2 项目营销策略2.4 项目推广主题null项目客户发展策略——内蓄外拓、引领市场 树立项目形象 提升企业和项目品牌2 项目营销策略2.5项目客户发展策略null内 蓄充分占领岳阳市场入市前期进行项目蓄势，树立市场的口碑及形象高度，充分吸引本地客户的不断关注，在客户中逐渐建立“林湖美墅，淡定天下”的第一市场形象，充分引起本地客户关注，使客户对其期待。在短期达到聚集人气，强势占有本地市场的目标。目标外 拓针对周边县市客户加强对华容等周边县市的营销推广力度，树立本项目的高端物业的形象，扩大项目销售范围目标引领市场引领外省市岳阳籍人士置业新潮流提升项目的人文价值与居住文化理念，充分利用消费者的从众心理，通过树立项目的高品质形象和高品质的产品展示，从而引领外省市客户的置业潮流。目标目标null项目核心营销活动以高端、大型事件引爆项目 通过四大核心活动 奠定项目知名度和市场地位2 项目营销策略2.6 项目核心营销活动null对话南湖 ——产品推介会暨《林湖美墅生活蓝本》楼书杂志推出活动时间：2008年8月底（项目认筹日） 活动地点：某星级酒店 活动 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ：推出《林湖美墅生活蓝本》首本楼书杂志，举办西班牙名酒品鉴会暨项目产品推介会。 活动目的：通过媒体，对我们所提出的“第一个真正的别墅社区”概念和“岳阳新豪宅人居标准”等热点话题进行针对性的炒作，并对项目规划及产品进行初步推广介绍，从而形成市场和客户对区域和本项目的聚焦。null活动时间：2008年8月8日（视奥运会开幕式时间为准） 活动地点：营销中心 活动内容：邀请社会各界知名人士参加项目营销中心开放仪式，结合2008年奥运会在北京举行的更好契机，举办共庆奥运，观礼开幕式一系列高规格营销活动，创造社会热点，引起社会的广泛关注，加速本项目的口碑传播。南湖水上看奥运开幕式 ——普天同庆迎奥运暨营销中心对外开放仪式null活动时间：2008年10月12日（项目开盘日） 活动内容：与全国某知名学校或者本地著名学校进行合作办学，在开盘时举办签约仪式 活动目的：通过项目盛大开盘与名校联合办学，既创造社会热点，又充分完善和提升项目配套价值，引起社会的广泛关注。项目盛大开盘与名校合作签约仪式null活动时间：2008年11月 活动地点：营销中心及园林内 活动安排：开展岳阳首届社区西班牙风情嘉年华活动系列。举办西班牙国家歌舞、 　　海洋生物展、嘉年华晚会、航模挑战赛等一系列与海洋有关的丰富多彩的 活动。 活动目的：充分展现本项目优势的依山、亲水、临湖、望岛的园林景观资源优势。西班牙风情嘉年华系列活动null关键点回顾项目发展方向 —— 南湖风景区首席别墅社区 项 目 定 位 —— 南湖风景区·城市首席·林湖美墅 项目核心价值 —— 城市第一个真正意义的别墅社区 形 象 定 位 —— 林湖美墅 淡定天下 推 广 主 题 —— 林湖美墅 淡定天下Thank you!Thank you!——Copyright © 2006 Taskin worldwide. 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