现代物业管理实务培训

《物业管理实务》介绍教材*第一章物业管理实务概述 新课导入： 1、请回忆物业管理概论所学的内容有哪些？ 一、物业 （一）物业的含义 “物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的： 房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品。 物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物物业含义主要包括三部分： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物 与这些建筑物相配套的设备和设施 相关的场地* （二）物业的性质 物业自然秉承了房地产的基本特性，与一般商品有着本质的区别* 1、物业的二元性 2、位置固定性（不可移动性、地区性） 3、形式上的多样性 4、使用上的长期性 5、价格高位性 6、保值、增值性物业的二元性是指物业有土地和建筑物两大构成部分，兼有土地与建筑物两方面的物质内容，这是其常态表现。物业的二元性一般是其他商品不具备的。*（三）物业的分类根据使用功能 思考：什么是管理？ 二、物业管理 (一)物业管理的概念 《物业管理 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。简要的说，这是一种合约式、企业化、专业化、社会化的管理。物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）含义理解： 物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。 为业主提供服务有一定的外延性。* 三、物业管理实务概述 （一）物业管理实务的概念 概念：物业管理实务是指关于物业管理服务的具体工作内容、工作程序、工作方法、工作技能，工作标准知识的实践性学科。 （二）物业管理实务的性质可靠性规范化响应性 共性安全性特殊性标准化移情性有形性制度化 （三）物业管理实务的特点 （1）实践性与操作性 （2）与业主与物业使用人相关性强 （3）时效性强 （4）系统性、综合性强 （5）服务项目递增性强 第二节物业管理实务目标、宗旨、基本内容和基本环节 一、物业管理实务的目标与宗旨 （一）物业管理实务的目标1、提供好的工作、生活环境2、让业主的物业获得最大的收益3、促进物业的保值、增值 （二）物业管理实务的宗旨一切从业主及物业使用人的利益出发，以满足业主与物业使用人的需要为宗旨。 （三）物业管理实务的原则 1、为业主、使用人服务的原则 2、系统化管理 3、制度化原则 4、及时反馈原则 5、日事日清原则 6、人员稳定与人力发展原则 二、物业管理实务的基本内容 （一）物业管理实务内容的多样化 1、物业种类多样性 2、行业性质多样化 3、不同时代、观念不同内容 （二）物业管理实务的的基本内容 非公共 性延伸 服务基本内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务房屋建筑物的基本管理房屋设备、设施的基本管理安全防范和消防管理环境卫生和绿化管理车辆停放秩序和道路、场地的管理物业维修费用和维修基金的账务管理物业档案资料的管理常规性的公共服务 公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务1、常规性的公共服务 接待管理房屋建筑物的基本管理 这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作。包括： 房屋使用的管理 建筑物的维修管理 建筑物的装修管理房屋设备设施的基本管理 这是为保持房屋及其配套设备、设施的完好及正常使用而提供的管理服务。包括： 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的管理环境卫生和绿化管理 这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括： 清洁卫生管理 绿化管理安全防范和消防管理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括： 安全监控以及突发事件的预防和处理 消防管理车辆和道路、场地的管理 这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括： 车辆和专用道路、场地的使用管理 交通秩序维护维修费和维修基金的账务管理 这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理物业档案资料的管理 建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料 建立完整的业主和非业主使用人的资料2、非公共性延伸服务 （1）针对性的专项服务满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是 物业管理企业事先设立服务项目 公布服务内容和质量、收费标准 业主和非业主使用人可自行选择 （2）委托性的特约服务为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是： 通常指在物业管理委托合同中未要求 而物业业主和非业主、使用人又需要特约服务实际上是专项服务的补充和完善思考： 两大类物业管理实务内容的关系？ 上述两大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。 第一大类是最基本的工作，是必须做好的。 同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。* 三、物业管理实务的基本环节策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的策划阶段物业管理的前期准备阶段 物业管理的前期准备工作包括早期介入人员选聘和培训规章制度的确定物业管理的启动阶段 物业管理启动阶段的基本环节接管验收用户入住物业档案管理首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立启动阶段的标志物业管理的日常运作阶段 日常运作阶段基本环节日常的综合服务与管理系统的协调第三节我国物业管理行业的发展现状与趋势一、物业管理的起源起源——19世纪60年代的英国 第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization简称CBMO）。 第一个全国性业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization简称BOO）的成立。 美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersOrganizationandManagersAssociation简称BOMA）。二、中国物业管理的发展历程（一）中华人民共和国成立前的物业管理 已经出现代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。（二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。（三）改革开放以后的物业管理我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济特区的深圳。 1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国大陆的物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国大陆的诞生。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。 1993年6月，成立全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 1994年3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建筑宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1992年2月《城市住宅小区管理服务收费暂行办法》 1996年9月《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》中华人民共和国国务院令第379号　　《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。总　　理　　温家宝二○○三年六月八日 注意2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》，于2007年9月1日时，将“物业管理企业”正式更改为“物业服务企业”。 2007年10月1日，全国人大颁布了《物权法》，标志着我国物业管理法律法规得到了进一步完善，为物业管理提供了法律规范。建筑物区分所有权！三、我国物业管理行业现状与存在的问题 “配角”地位造成中国物业管理身处险境。 法制建设滞后于行业发展。 建管之间缺乏有效衔接。 业主与物业服务企业双向选择的机制无法确立。 物业管理的服务内容不明确。 物业管理收费缺乏规范性。 市场化程度较低，招投标行为不规范。 微利行业阻碍企业发展 专业人才缺乏（2）我国物业管理发展中的问题物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾；行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；市场机制有待完善；执法困难没有解决；行业风险日益加剧。2006年9月的北京美丽园事件就凸显出当前物业管理问题的严重。*四、我国物业管理行业的新进展 1、政策法规陆续出台实施、物业管理法制化进程加快 2、物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广 3、物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程 4、业主维权意识逐渐增强，行权方式渐趋理性介绍教材* 英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的： 房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品。 物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物物业含义主要包括三部分： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物 与这些建筑物相配套的设备和设施 相关的场地**物业的二元性是指物业有土地和建筑物两大构成部分，兼有土地与建筑物两方面的物质内容，这是其常态表现。物业的二元性一般是其他商品不具备的。*物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）含义理解： 物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。 为业主提供服务有一定的外延性。* 上述两大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。 第一大类是最基本的工作，是必须做好的。 同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。*（2）我国物业管理发展中的问题物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾；行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；市场机制有待完善；执法困难没有解决；行业风险日益加剧。2006年9月的北京美丽园事件就凸显出当前物业管理问题的严重。*