设计院2010商业建筑设计导则

2010商业建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 导则(2010版)华东建筑设计研究院有限公司第三建筑设计所商业建筑专业化团队中国上海前言商业建筑设计导则（2010版）是华东建筑设计研究院有限公司实施专业化技术发展战略，由第三建筑设计所商业建筑专业化团队承担，通过近年来在商业建筑专业化方向积累的大量的工程设计经验，结合相关理论与研究方法，系统地分析和整理而成。由于国内商业建筑设计领域目前缺乏类似较为完整和系统的设计导则，此导则的编制，对于提高我院商业建筑原创设计水平，进一步加深建筑师对商业建筑设计的理解与掌握，使我们的设计更具商业品牌效益，提升商业建筑设计专业化团队核心竞争力等方面都有极高的实用参考价值。本导则是商业建筑专业化三年规划（2010-2012）技术核心成果，主要在商业策划与业态配置，功能设施、空间和面积的计算配置，消防设计研究，相关配套设计研究等方面归纳形成纲要。因时间有限，本年度仅对其中与设计最为相关的章节进行总结，其它内容将在未来两年内全部完成，敬请指正。华东建筑设计研究院有限公司第三建筑设计所商业建筑专业化团队2010-11商业建筑专业化团队：课 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 负责人：黄蓓王慧课题撰稿人：王慧高芳武扬荣华张奇莺齐文俊章月圆目录第1章商业策划与业态配置…………………………………………………………11.1商业业态总述………………………………………………………………………11.2购物中心的特点及分类……………………………………………………………11.2.1购物中心特点1.2.2购物中心分类1.2.3shoppingmall的概念和主要特征1.2.3.1shoppingmall的概念1.2.3.2shoppingmall的主要特征1.3商业业态分类………………………………………………………………………31.3.1百货零售1.3.2餐饮1.3.3文化娱乐1.3.4生活服务类1.4商业业态的配置………………………………………………………………………61.4.1业态分布1.4.2业态比例1.4.3业态结构1.5商业品牌………………………………………………………………………………61.5.1商业业态主要品牌1.5.2主要业态品牌所属公司及其产品1.5.3分品牌面积需求1.5.4分业种面积需求1.5.5租金承受力1.5.6品牌的楼层要求1.6实例分析………………………………………………………………………………121.6.1勒泰中心1.6.1.1勒泰中心业态分布及分析图1.6.1.2勒泰各楼层业态分布及分析图1.6.1.3勒泰辅助空间业态分布及分析图1.6.2正大广场1.6.2.1整体业态分布及分析图1.6.2.2各楼层业态分布及分析图1.6.2.3辅助空间业态分布及分析图1.6.3无锡八佰伴百货商场1.6.3.1无锡八佰伴百货商户组合1.6.3.2租金1.6.3.2SWOT1.6.4无锡三阳百盛百货商场1.6.4.1三阳百盛百货商户组合1.6.4.2租金1.6.4.3SWOT1.6.5上海梅龙镇伊势丹百货1.6.5.1主要特点1.6.5.2品牌组合1.7商业业态的技术要求………………………………………………………………241.7.1超市——以“家乐福超级市场”为例1.7.2影院——以“星美影城”为例1.7.3冰场——以“艾斯特制冷冰场”为例1.7.4健身——以“一兆韦德健身中心”为例1.8项目初期业态策划（待）……………………………………………………………36第2章功能设施、空间和面积的计算配置……………………………………372.1平面柱网与建筑层高的适应性原则…………………………………………372.1.1平面柱网建议值2.1.2柱距与车位关系2.1.3大型商业综合体建筑层高要求2.2室内商业街及中庭共享空间尺度……………………………………………382.2.1中庭共享空间相对合理的尺度2.2.2室内商业街（两侧商铺）2.2.3室内吊顶高度建议最小值2.3店铺开间/进深/面积三者关系…………………………………………………422.3.1店铺的开间/进深/面积关系2.3.2建议组合值2.4垂直电梯与自动扶梯的服务参数……………………………………………422.4.1货梯与建筑面积的关系2.4.2自动扶梯与建筑面积的关系2.4.3消防电梯与单层面积关系2.5公共卫生间布置参考……………………………………………………………432.5.1卫生间设置区位，数量及服务半径2.5.2卫生洁具设置比例及数量2.5.3公共区域引导标识原则第3章商业建筑消防设计………………………………………………………………453.1商业建筑消防设计概述……………………………………………………………453.2常规商业建筑消防设计……………………………………………………………453.2.1商业建筑消防设计流程；3.2.2消防设计依据3.2.3消防设计内容3.2.4在方案、扩初、 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 图阶段商业建筑消防设计需要达到的深度3.2.5疏散宽度的设计比较研究3.2.6特殊空间的消防设计处理原则3.2.7疏散楼梯、消防电梯的平面配置密度研究（待）3.2.8常规商业建筑消防设计案例分析——华丽家族.复兴天地中心3.3消防性能化……………………………………………………………………………653.3.1消防性能化分析的定义与适用范围3.3.2消防性能化分析的内容和流程3.3.3设计院与消防性能化分析专业公司合作的模式3.3.4设计院对于消防性能化分析应该提出的要求3.3.5进行消防性能化分析的商业建筑案例分析——石家庄勒泰中心3.4附表……………………………………………………………………………………723.4.1上海与国标商业疏散人员计算指标比较3.4.2国标与香港 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、美国标准的商业疏散人员指标比较3.4.3扩初设计消防设计图示例3.4.4施工图消防平面示例3.4.5消火栓设计示例第4章相关配套设计……………………………………………………………………794.1道路交通组织设计…………………………………………………………………794.1.1基地的出入口4.1.2机动车停车交通组织4.1.2.1地面停车4.1.2.2地下停车4.1.3停车库与商业区域之间的联系4.1.3.1垂直电梯4.1.3.2自动扶梯4.1.3.3下沉式广场4.1.3.4商业中庭4.2对地库内停车流线影响的因素…………………………………………………864.2.1停车位数量配置4.2.2坡道的类型（待）4.2.3商业疏散楼梯、核心筒的位置（待）4.2.4为商业区域服务的变电所、锅炉房、柴油发电机房、水泵房等机电用房位置（待）4.3后勤流线………………………………………………………………………………874.3.1装卸区的位置4.3.2装卸车停车区，停车位4.3.3商业货运电梯数量及分布4.3.4装卸区面积、装卸车数量、货运电梯分布与商业租售面积之间的关系4.3.5垃圾运输4.4停车设施（待）…………………………………………………………………………914.4.1车道宽度4.4.2坡道坡度、宽度4.4.3停车位大小第1章商业策划与业态配置1.1商业业态总述随着我国经济的腾飞，我国市场的零售业态呈现出百花齐放的态势，已由过去单一的传统百货公司、杂货店、专业店等发展为现代的百货商店、大型超市、仓储式会员店、折扣点、专卖店、购物中心等。尤其是购物中心在中国正处在蓬勃的发展时期，全国各地涌现出大量的购物中心及超级购物中心。本章节主要对购物中心、超级购物中心的特点及商业业态分类的分析，对不同业态的不同分布特点及面积比例的梳理，总结出商业业态设计的基本规律。本章还列举了几个不同地区的购物中心及超级购物中心，并对其商业业态作了大量分析；另附有几种业态的技术要求作为商业设计的技术指导。1.2购物中心的特点及分类1.2.1购物中心特点购物中心(ShoppingCenter，ShoppingMall)是指在一个大型建筑体(群)内，由企业有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的几何体。在我国购物中心分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心。根据国家标准，其有以下特点：⑴由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，共体开展广告宣传活动，实行统一管理：⑵内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成；⑶地址一般设在商业中心区或城乡结合部的交通枢纽交汇点；⑷商圈根据不同经营规模，辐射半径从5～50公里不等；⑸建筑面积社区购物中心为5万平方米以内，市区购物中心为10万平方米以内，城郊购物中心为lO万平方米以上；⑹设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；租赁店在50～200个不等，城郊购物中心在200个以上；各租赁店独立开展经营活动；⑺停车位从300～1000个不等，城郊购物中心停车位在1000个以上；各个租赁店使用各自的管理信息系统。1.2.2购物中心分类按不同的分类标准可将购物中心分为不同的类型，这里我们根据购物中心的规模及服务的商圈范围将其分为四类：⑴小型购物中心(又称为邻里购物中心)主要提供方便购物服务，面积在2～6万平方米之间，由大约十几家店铺组成，主要承租户有超级市场、杂货店等；服务商圈内的居民为2500-40000人，服务范围内行车时间在5分钟之内，车位数约为20到数百不等。⑵中型购物中心(又称为社区购物中心)面积在6～12万平方米之间，提供一定的比较购物服务，除了增加日用消费品种类之外，还加入了耐用消费品，它给购物者提供了更多的商品选择余地。一般由数十家店铺组成，主要承租户有小型百货店、大型杂货店等；商圈内的居民为40000～150000人。中型和小型购物中心均设置于住宅区附近。⑶大型购物中心(又称为地区购物中心)面积在12～24万平方米之间，也主要提供比较购物服务，但店铺数在100家以上，商圈日人流量达20-30万，主要承租户为l～2家百货店，次要承租户有杂货店、超级市场等，设置地点往往不是在原有的住宅区，而是作为地区开发的项目重新建设的。⑷超大型购物中心(又称为shoppingmall)面积在24万平方米以上，主要在郊区独立存在，是在购物中心之间激烈竞争中产生的，地区购物中心更大。超大型购物中心由多家百货店作为主要承租户。1.2.3shoppingmall的概念和主要特征1.2.3.1shoppingmall的概念Mall，它最早产生于20世纪50年代的美国。全称ShoppingMall，音译为“摩尔”或“销品贸”，可理解为“超大型购物中心”。按照英汉字典的解释，Mall是林荫道的意思，ShoppingMall的意思可以简化为在林荫道的环境里购物，引申理解为ShoppingMall里有林荫道，规模宏大、环境优美。在较新版本的美国字典里，Mall还有一个新的解释：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。”它集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体。为消费者提供一站式服务，可以概括地称之为大型综合性购物休闲中心。Mall不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，Mall还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。Mall属于“大型购物中心”，但又不同于一般的购物中心。1.2.3.2shoppingmall的主要特征⑴用地和建筑规模大Mall不仅占地面积大，建筑面积和停车面积也大。⑵业态复合程度极高Mall的商业业态一般比较齐全，行业多、店铺多、功能多。可能包括的商业组合有，①主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店；②半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音响店等；③娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施；④专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。Mall由发展商聘请商业规划专家进行精心规划和组织设计。各种业态均可互相得益于其他业态的人流及消费流。同时在业态组合上实现“错位经营”，即由两到三个具有不同档次或特色的百货店、几百家中档专卖店、一两家超市，以及餐饮、娱乐、运动、休闲等项目组成。它们各自拥有不同的消费群体，同一消费群体又具有不同的需求。但Mall首先是一个卖场，购物功能应占到至少50％的比例。⑶交通通达性要求高Mall要与城市的交通以及市政设施协调、配套，相互融合。许多Mall设在地铁的出口处等交通要道，或与出入口相通，并与城市的交通、周围的建筑相互融合。Mall的兴起与汽车的普及有着紧密的关联，它的前提是每个消费者都自己驾车前来，因此国外的Mall大多建立在郊区。就我国而言，可以借鉴香港、新加坡的做法，凭借发达的地铁和公交系统，也可以为其发展创造良好的交通条件。⑷商圈辐射范围广根据Mall的定位，可以分为社区型Mall，辐射距离一般为3—6公里；区域型Mall，辐射距离15公里左右;超区域型Mall，辐射距离在50公里以上。根据我国国情和实际情况，Mall的核心商圈至少要有50万人的固定消费群，因此我国的Mall的商圈服务半径不会太大，尤其在人口和商业网点比较密集的地方。⑷Mall的建筑设计要求高，尤其重视大型中庭空间的设计ShoppingMall—般是大于十几万平方米的大型商业项目。在这样—个广阔的空间里，大型中庭空间的设计举足轻重。好的中庭设计首先应在视觉上给人流畅、明快的感觉。消费者购物图的是—个心情，能让他们最大限度地感受到舒适。激发其购物、浏览的兴奋点，是很重要的。其次，Mall还应该营造体验式的环境空间。消费者走进Mall，就是一种商业消费的体验，中庭空间设计作为大型ShoppingMall的标志，在很大程度上就是让消费者有一个巨大的环境体验氛围。此外，中庭还具有引领消费者的功能。如何有效地吸引消费者，引领消费者到ShoppingMall的各处购物、游玩是其设计中很重要的一部分。⑸经营管理复杂性，服务管理专业性强Mall的经营要求主题明确，营造一种立体的生活模式。相对一般购物中心而言，它提供的精神享受更为丰富，能满足不同层次人们的个性化体验需求；同时又以中高档商品为主，购物环境要求高，要求拥有较高购买力的顾客群。因此从市场定位、商业业态、后期经营等各个环节都需要精心准备和策划。1.3商业业态分类商业业态可分为：百货零售、餐饮、文化娱乐及生活服务类。1.3.1百货零售■百货零售按照购物元素可以分为服饰类商品、食品、日用百货类商品及其它购物元素。⑴服饰类商品服饰类商品(服装鞋帽、珠宝首饰、名表、高档礼品)特别是服装鞋帽类商品，构成购物中心内各商店商品元素构成中最主要的部分，约占购物中心业态的50%~60%。⑵食品及日用百货类商品主要有食品、饮料及烟草类日常用品,多设置在超级市场内。⑶其它购物元素主要有钟表眼镜类、家居类、电子通讯类、化妆品类、健身体育用品、图书报刊、家用电器和药品及医疗器械等。■百货零售类按照商业业态的形式可以分为：主力百货、超级市场、专业店、专卖店。⑴主力百货主力百货(DepartmentStore)是指经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。它是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。根据国家标准，主力百货具有以下基本特征:目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主；营业面积为6000--20000平方米；商品经营结构表现为综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主；采取柜台销售和开架面售相结合方式。⑵超级市场超级市场(Supermarket)是实行顾客自助服务，实行敞开售货和一次性付款的零售业态形式。其业务流程可概括为“开架售货、自助服务、小车携带、出门结算”。根据国家标准，其具有如下主要特征：小型超市辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主；大型超市辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主；小型超市营业面积在6000平方米以下，大型超市营业面积在6000平方米以上；小型超市主要经营包装食品、生鲜食品和日用品；大型超市的大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发；自选销售，出入口分设，在收银台统一结算；营业时间12小时以上，大型超市附设不低于营业面积40％的停车场；管理信息系统程度较高。⑶专业店专业店(SpecialityStore)一般是指经营一类或几类商品的零售商店。专业店的基本特征：经营品种单一，但能在深度上满足消费需求；有明确的目标市场，针对性强；经营方式灵活，多与厂家合作：经营特色明显，个性化突出；售货员对自己所售商品有相当的专业知识；对顾客的服务成系列化的售前、售中、售后服务；管理信息系统程度较高。常见的专业店主要有以下几种类型：时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品，规模比一般的专业店大，品种齐全，可挑选余地大，如建材广场，大型电子广场等。⑷专卖店专卖店(Exclusiveshop)指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求的零售业态。其特点是：营业面积根据经营商品的特点而定；商品结构以著名品牌、大众品牌为主：销售体现在量小、质优、高毛利；商店的陈列、照明、包装、广告讲究；采取定价销售和开架销售。1.3.2餐饮餐饮业主要分为：正餐、快餐业、其他餐饮。规模为“中型”(营业面积在50㎡以上者)的餐饮场所，特别是在正餐和快餐类，其营业面积可能从50㎡以上到上百、几百、乃至近千平方米。⑴正餐正餐目前仍然在整个餐饮业中仍占主要角色。主要有三种类型：高档豪华型餐馆其目标顾问一般定位于高档市场，通常为国外来华人士和商人，海外旅游者，以及一些大公司。这类餐馆一般装潢豪华，服务精良，当然价格也相当昂贵。同时，这类餐馆通常有海外资金注入，经营者也往往来自海外，如西方国家，香港，台湾，或者一些其它亚洲国家。中档或中高档餐馆这类餐馆通常为中层或中高层收入者提供聚会和会客的场所。其一般有较大的运营面积，装潢美观，价格适中，同时有各种风味可供选择，因此这类餐馆往往为大多数消费者所接受。一般的大众餐馆这类餐馆一般以中低层收入者为目标，比如一些火锅城。火锅城的价格通常比其它类型的餐馆更低廉，每人一般为人民币30元－50元。在一些主要的“美食街”上有许多这样的餐馆，这类餐馆通常由私人经营。⑵快餐业肯德基及麦当劳于大城市快餐业市场中拥有超过50％的市场份额，其主要成功点在于其优质的管理及服务。肯德基及麦当劳均有其新的发展策略——在主要写字楼及商业零售地区设店。肯德基及麦当劳寻找其分店的要求为：区域位于主要商业零售，写字楼或住宅区域面积平均面积为350至450平方米清洁，良好服务及管理，舒服的环境以及高质量的食品已成为外资快餐连锁店成功经营的关键。⑶其他餐饮酒吧、咖啡文化和茶文化已逐渐形成并日趋流行。主要针对年轻顾客，比如真锅咖啡，上岛咖啡，富春茶社，星巴克，金色年代酒吧,仙踪林等等。一些百货商店和购物中心也有在沿街店面开设这样的场所以吸引和保持更多的顾客。1.3.3文化娱乐文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多,为顾客提供了丰富多彩的文化生活。商场中的影院与购物中心的紧密结合，一定程度上弥补了商场娱乐元素的缺憾。1.3.4生活服务类主要包括：美容美发、通讯、洗相冲印类、银行、ATM、干洗店等,占比例最高的美容美发类，成为购物中心另一重要构成元素之一。1.4商业业态的配置1.4.1业态分布楼层位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的商品，与地铁连通口确保客流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品食品、特产、超市、化妆品、鞋、包、钟表眼镜类、烟、酒、银行、ATM等中区稳重气氛，配备选择时间长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台服饰、餐饮、儿童玩具等高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类电器、家居用品、健身器材、电影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部等1.4.2业态比例建筑面积=租赁面积+公共空间（中庭回廊和公共设施）+后勤保障（服务设施和设备机房），大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例是：复合型商业综合体=45%~50%百货商店=50%~60%超市=60%~65%1.4.3业态结构一般来说，商业业态结构呈现“三足鼎立”购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%1.5商业品牌1.5.1商业业态主要品牌服装品牌贝拉维拉、Liu.jo、ELLEHOMME、V-one、DANIELCREMIEUX、CHARLESRIVER、G&H、olivergrant、耐克、阿迪达斯…零售业品牌巴黎三城、大众书局、大马锡、瑞士军刀、汉玉工坊…餐饮业品牌肯德基、麦当劳、必胜客、棒约翰、悠仙美地、大食代、元绿寿司、哈根达斯、干锅居、斗牛士、西提餐饮、海老龟…卖场品牌家乐福、沃尔玛、麦德龙、易初莲花、屈臣氏…文化娱乐品牌星美电影院、好乐迪KTV、一兆韦德健身、中体倍力、汤姆熊电玩、世嘉游戏…生活服务品牌王磊形象设计、天才宝贝、香梦丽雨美容院、蒙娜丽莎美容院、美丽田园SPA…耐用品牌施华洛世奇、lovelylace、society、missoni、梦兰、雅家时尚…1.5.2主要业态品牌所属公司及其产品业态公司名称产品业态名称产品国际品宝达斯贸易Liu.jo劲图集团AGATHA、GVESS汉无锡肯德基肯德基堡无锡麦当劳麦当劳上海海安盟服饰牌有限公司上海普仕丰进出Rex&Co西上海必胜客必胜客式批快萨女口有限公司liliana装深圳百多尔时装上海棒约翰棒约翰餐有限公司百图快餐悠仙美地悠仙美地上海贝拉维拉制衣有限公司贝拉维拉中式饮快上海大食代餐中驰服饰有限公司ELLEHOMME简餐管理有限公司大食代餐上海新概念服饰服V-one餐饮东上海圣岛士餐南THENEWCROSS装有限公司Verri饮DANIEL亚管理有限公司ROAD饮润耀服装开发有CREMIEUX日限公司CHARLES韩上海干锅居餐RIVERD’ruban男装G&H菜管理有限公司元绿寿司系西业餐欧都本贸易（上海陆斗牛士餐饮企有限公司KC管cerutti1881菜中国区管理处斗牛士系牛上海西提餐饮排西提餐饮奥凯希服装有限公司olivergrant馆理有限公司甜冰上海海老龟食品淇品有限公司海老龟江苏团结杰尼亚店淋通用磨坊食品有限公司hugoboss面哈根达斯运动装上海宜高高尔夫用品有限公司callaway、titleist锐力体育公司耐克、阿迪达斯包上海面包新语西食品有限公司Breadtalk点上海干锅居餐内衣江苏团结byford中饮管理有限公餐司干锅居无锡兆泉商贸大马锡、瑞士上海屈臣氏日用品有限公司屈臣氏工艺品有限公司军刀汉玉工坊汉玉工坊服古驰、阿玛尼卖超市场迪卡侬上海DECATHLON务零现代观点眼镜等Hola(特力屋)hola售上海颐盛商贸有巴黎三城巴黎三城江苏鸿国文化美容个人形限公司sport100书店产业（集团）有限公司施华洛世奇上大众书局美象设计王磊形象设计王磊形象设计发儿天才宝贝生童活教上海金宝贝服育务美丽田园美容发海办事处施华洛世奇饰品lovelylacelovelylace个SPA人护美容院展有限公司美丽田园香梦丽雨美容院香梦丽雨美容耐院用理无锡蒙娜丽莎美容院蒙娜丽莎美容品院society朗诗家居健身综合类上海美格菲美格菲missoni江苏梦兰集团梦兰娱中中体倍力中体倍力乐心健身电世嘉华翰文化娱家居上海雅家时尚雅家时尚瓷业有限公司子游戏厅乐有限公司上海世嘉游分公司戏1.5.3分品牌面积需求业公司名称产品面积业态态宝达斯贸易Liu.jo60-100㎡劲图集团AGATHA、GVESS名称产品面积无锡肯德基肯德基450㎡无锡麦当劳麦当劳350~400㎡上海海安盟服饰有限公司女上海普仕Rex&Co70-80㎡上海必胜客必胜客450㎡西餐装丰进出口有限公司深圳百多尔时装有liliana60-80㎡快餐百图80-100㎡上海棒约翰棒约翰200~300㎡限公司上海贝拉维拉制衣有限公司贝拉维拉100㎡以上中悠仙美地悠仙美地500㎡中驰服饰有限公司ELLEHOMME式80-100㎡简餐上海大食代大食代1500~2000㎡上海新概念服饰有限公司V-one60-100㎡Verri60-100㎡上海圣岛士餐饮管理有限公司THENEWCROSROAD300㎡润耀服装开发有限公司DANIELCREMIEUXCHARLESRIVER80-120㎡80-120㎡上海干锅居餐饮管理有限公司元绿寿司600㎡都本贸易（上海）有限公司D’ruban100㎡G&H100㎡KC100㎡西餐斗牛士餐饮企业中国区管理处斗牛士300~500㎡奥凯希服装有限公cerutti1881100㎡上海西提餐饮管理有限公司olivergrant100-120西提餐饮600~800㎡司㎡上海海老龟食品有限公司通用磨坊食海老龟哈根达使用面积50㎡以上男杰尼亚装江苏团结hugoboss上海宜高甜品有限公司品店上海面包新斯120~150㎡运高尔夫用动品有限公装司callaway、80-100㎡titleist语食品有限公司Breadtalk100~150㎡锐力体育公司耐克、阿迪达斯200㎡中餐上海干锅居餐饮管理有限公司干锅居600㎡内衣江苏团结byford卖场上海屈臣氏日用品有限公司屈臣氏500-600㎡工艺品无锡兆泉商贸有限公司大马锡、瑞士军刀汉玉工坊汉玉工坊20~30㎡迪卡侬上海DECATHLON3000㎡眼镜现代观点古驰、阿玛尼等80~120㎡巴黎三城巴黎三城50~100㎡Hola（特力屋）hola4000-6000㎡上海颐盛商贸有限公司sport1003000-4000㎡书店江苏鸿国文化产业（集团）有限公司大众书局800~1000㎡美容美发王磊形象设计王磊形象设计150-200㎡饰品施华洛世奇上海办事处施华洛世奇儿童教育天才宝贝500㎡上海金宝贝800-1000㎡美丽田园美容发展有限公司美丽田园300㎡lovelylacelovelylace40~50㎡个人护理香梦丽雨美容院香梦丽雨美容院无锡蒙娜丽莎美容院蒙娜丽莎美容院单层300㎡以上（希望楼上楼下两层）家居朗诗家居society100㎡健身中心上海美格菲美格菲3000-3500㎡missoni100㎡中体倍力中体倍力3000-4000㎡江苏梦兰集团梦兰80㎡上海雅家时尚瓷业有限公司雅家时尚20~100㎡电子游戏世嘉华翰文化娱乐有限公司上海分公司世嘉800-1000㎡1.5.4分业种面积需求零售类品牌厂商对面积的要求大部分在100~120平米，为单一产品的国际品牌精品专卖店。（如：cerutti1881，kc，g&h等）零售类一般厂商对面积的要求为60~100平米。（如：elle，v－one等）零售类超市型的厂商对面积的要求为500~4000平米。（屈臣氏，迪卡侬等）餐饮类西餐厂商对面积的要求为200~800平米。（肯德基，麦当劳，斗牛士等）餐饮类中式简餐厂商对面积的要求为500~2000平米。（大食代，干锅居等）餐饮类甜品厂商对面积的要求为50~150平米。（哈根达斯，breadtalk等）健身娱乐类厂商对面积的要求为800~4000平米。（世嘉，美格菲等）服务类厂商对面积的要求为150~1000平米。（美丽田园，王磊等）其它一些厂商对面积的要求为20~120平米。（现代观点，lovelylace等）1.5.5租金承受力服装类商家喜欢采用纯扣率的租金形式，从营业额扣率中推出每天的租金为：15～22元/平米；餐饮类商家比较喜欢固定租金的形式，每天的租金大概为：2元～6元/平米；服务类商家租金方式比较灵活，每天的租金大概为：4元～7元/平米。租金方式及租赁期限零售类的都采用的租金方式是纯扣率；餐饮类的商家一般都倾向于固定租金的形式；娱乐健身类、服务类商家的租金方式较灵活。业种业态租金支付方式租赁期限零售类纯扣率1～3年娱乐健身固定租金或纯扣率5年以上餐饮固定租金5～9年服务类固定租金或纯扣率3年以上1.5.6品牌的楼层要求公司名称产品类型楼层要求迪卡侬上海DECATHLON体育超市1Hola（特力屋）hola家居超市负一层、负二层现代观点mikli、STARCK眼镜3楼以下，负一楼也可以大众书局书吧、音像、数码服务类4楼以下上海屈臣氏日用品有限公司屈臣氏超市3楼以下，负一楼也可以上海颐盛商贸有限公司sport100体育超市较低层深圳百多尔时装有限公司Betu女装3上海大食代餐饮有限公司大食代餐饮B1斗牛士餐饮企业中国区管理处斗牛士、牛脾气等餐饮除4楼无锡肯德基有限公司肯德基西式快餐1、1+2麦当劳无锡办事处麦当劳西式快餐1上海棒约翰餐饮管理有限公司棒约翰餐饮1必胜客必胜客餐饮1、211.6实例分析1.6.1勒泰中心勒泰中心所在位置正处在石家庄市中心区的商业繁华地段,是集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公及酒店等为一体的多功能复合型商业中心，融入了百货商场、超级市场、餐饮设施、假日酒店、休闲娱乐项目、主题商场、品牌专卖店、品牌酒店、写字楼等多种业态,构建一种体验式消费的城市人文景观。它由5～6层商业裙房及四幢超高层塔楼组成，其中两幢为办公楼，一幢为五星级酒店，一幢为假日酒店。总占地面积：61467㎡，总建筑面积：625598.3㎡，商业面积：188169.8㎡，容积率为6.4995。各楼层主要功能：子项楼层主要功能地下部分地下室地下四层停车库、设备机房、配套服务用房地下三层停车库、设备机房、配套服务用房地下二层停车库、设备机房、配套服务用房、商业地下一层商业、设备机房、配套服务用房、车行环道及卸货区地下一夹层设备用房、非机动车库地上部分裙房一层主力百货、锚固店、专卖店、零售商铺、餐饮、各塔楼大堂、影院及餐饮等门厅二层主力百货、锚固店、专卖店、零售商铺、餐饮、洗浴区、公寓酒店大堂三层主力百货、锚固店、专卖店、餐饮、酒店宴会厅、会议、洗浴区四层奢侈品主力店、专卖店、高档餐厅、小餐饮、健身中心、西式婚庆、会议、洗浴区五层影院、冰场、电玩、商务餐厅、健身中心、游泳池、会议、中心广场六层休闲餐饮区、商务餐厅、网吧、办公、会议、客房、豪华公寓式酒店门厅局部七层客房、KTV1.6.1.1勒泰中心整体业态比例分析1.6.1.2勒泰中心各楼层业态分布及面积比例楼层(裙房)业态面积百分比饼状图B1F专卖店(零主丰显j餐饮商业(超市)4024.30610.006719.8035.44%5.37%59.18%口商2ι主口击合计11354.10口专卖店(零售店铺)餐饮口商业(超市)主力店I4031.601134.96%·餐饮15.05%锚固店I2172.501118.84%lF专卖店(零主阜盟i餐饮3592.9031.16%1735.001115.05%口锚固店18.84%口主力店口锚固店口专卖店(零售店铺)餐饮合计11532.00主力店I3757.001124.23%·餐饮锚固店|施83.001125.04%2F专卖店(零口专卖店售店铺)餐饮5302.002565.0034.19%16.54%(零售店铺)34.19%25.04%I5091.001133.99%5055.0033.75%零2977.0019.88%合计15507.00口主力店口锚固店口专卖店(零售店铺)餐饮主力店锚固店3F专卖店(售店铺)餐饮1854.001112.38%·餐饮口专卖店(零售店铺)19.88如口锚固店33.75%合计14977.00主力店I4831.001134.05%专卖店(零口主力店口锚固店口专卖店(零售店铺)餐饮口主力店64.4F售店铺)231.001.63%口专卖店(零售店餐饮9125.0064.32%合计14187.00口主力店口专卖店(零售店铺)餐饮铺)1.63%餐饮2044.005F27.77%•口餐饮文化娱乐I5316.001172.23%27.77%合计II7360.001111口餐饮文化娱乐餐饮|犯96.001157.38%6F·文化娱文化娱乐I2300.001142.62%11乐口餐饮57.38辄42.62%合计5396.001.6.1.3勒泰中心各楼层业态面积及辅助用房面积比例口餐饮文化娱乐1.6.2正大广场正大广场位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为一体的超大型购物中心。用地面积：31000平方米，总建筑面积：240000平方米，地上总建筑面积：167314平方米，地下室面积：74675㎡，建筑高度：53米，建筑层数：地上10层，地下3层，层高：5米。该建筑打破了一般大型商业建筑布局模式，赋予全新概念，即室内商业步行街。一条15米宽的大坡道，一头连接滨江大道，从三层缓缓向上到达五层。六、七、八层以不断变化的街道，斜天桥及自动扶梯连接，最后直至圆形观景平台。各楼层主要功能：楼层主要功能地下部分地下三层停车库及设备机房地下二层～地下一层超市地上部分底层～四层零售店、专卖店五层美食广场六层～七层零售店、专卖店八层电影院九层多功能厅十层高级俱乐部1.6.2.1正大广场整体业态比例分析业态面积百分比备注一其合他计4ωE-tEEnA-υ-，‘J叮非凡Z9Benetton、Sisley、ARTINLCalvinKlenJeans、SwatchIII、Laco咀t、Tissot、Fancl、HAZZYS、C&A、H&M、NOVO、ADIDAS、千福之星、ZARA、凛花、JustNEXT，Esprit、Sinequanone、Gu巳ss、ELLE、Q'GGLE、Grosse、FAIRWHALE、Quicksilver、AzureBlu、亮视点LensCrafters、时间廊、ON&ONTALLY百货零售37420.583A/i2835.3叫WEIJLBossiniETAM、ELLE、EVE‘S、YIG四、-A哇-nu-qJqJ也ωUNIQLO、ONLY、AGATHA、茂昌眼镜、WalkShop、APPLE、chevignon、吴良材、Nike360、Test­tube、Nautica、FILA.GEOX、UNISEX、V-ONE、ColourJeans、Crocs、玩具反斗城、Samsonite、B口estB町、DOMANI、Monchhichi、麦吉柯魔术、LA、VIN门UN4阳E雷诺瓦拼图、风美花传、生态家、Aussino、大千美食b林、RoseHouse、新元素ElementFresh、IMAGll口叶皿E、f厂辛辛舍、OSIM、ChaterHous巳、Hooters、蓝金娃。BlueFrog、ZOE'SCafé、HaganDazs、融tMacropolpo、Co即f机feeBean、StarbucksCoff，巳巳、小南国烧烤、鼎泰丰、真锅咖构i啡、Starbuck、Iceseason、富自l轩AUJ、吉野家、新亚太家乐、面加日式拉面、真功夫、KFC、Ginocafé、禾绿寿司、老上海弄堂菜、AJisenRamenw也拍餐饮1339η.26132.11%1(味千拉面)、满记甜品、必胜客民zzaHut、祺祯宫、汉堡王、东北人家、干锅轩、McDonald's、一茶一坐、楚炫堂(长江鱼)、渝乡人家、樱之昧、本家韩圈料理、葡京茶餐厅、唐宫海鲜筋、张生记、视叶汤馆、蕉口十东南亚餐厅、XiDuoWu(SeaFood)、j巷丽餐厅、萨莉亚、健康煮、AIWanTmg、KFC、大禾寿司、味忏拉丽、DO冰雪皇后、小南国、俏江南餐饮Tom'sworld、Will'sGYM健身、SmartKid's、EF、学文化娱乐I1坦65.57112附乐英语、都市舞工厂、卡迪乐乐园、宝宝贝贝、炫动梦想乐园、ITOSkatir坝、星美正大影城、好乐边超市I172四.16I16.31%ILotus数码家电、WatsonsIIII-Nail、瑞尔齿科、艾维庭SPA、御美会LASPA、Toni美容美发12394.7112.26%1&Guy美发、紫颖、信草集、Svenson史云逊护发、JunoHair俊奥形象设计、PENCYIDEA孙平形象设计食品I450.33IO.43%金融机构I693.58Io.66%·美容美发口超市2.26%口百货零售12.54%32.11%口百货零售餐饮口文化娱乐口超市美容美发口食品金融机构其他1.6.2.2正大广场各楼层业态分布及比例楼层业态面积百分比经营品牌B1百货零售1799.168.65%Fomet、特力屋、美车堂、J/Q餐饮5832.80%RoseHouse、Hooters、ZOE'SCafé、Macropolpo美容美发282.551.36%瑞尔齿科食品1800.87%Fresh超市17259.1682.99%Lotus数码家电、Watsons金融机构693.583.33%BankofChina、ICBC合计20797.451F滨江休闲街百货零售7.660.50%SeineTobacco餐饮1438.0493.62%ElementFresh、BlueFrog、CoffeeBean、HaganDazs食品90.335.88%ichido合计1536.031F百货零售9699.5185.77%Swatch、Tissot、C&A、NOVO、H&M、K-Gold&Temix餐饮1609.2314.23%RoseHouse、Hooters、ZOE'SCafé、Macropolpo合计11308.742F百货零售5852.4384.42%AZURE、Esprit、Guess、Quicksilver、Honeys餐饮900.2112.99%小南国烧烤食品1802.60%ichido合计6932.643F百货零售6877.3783.09%Baleno、ELLE、Bossini、EspritSalon、UNIQLO餐饮1400.0216.91%鼎泰丰、真锅咖啡、Starbuck、Iceseason台计8277.394F百货零售8279.2592.75克chevignon、Nike360、玩具反斗城、BestBuy餐饮646.887.25%富I臼轩合计8926.135F百货零售101.981.13%THEFACESHOP、SAIKA、Monchhichi餐饮8797.0697.87%廊亦勋、禾绿寿司、盘古烧烤、东北人家、一茶一坐美容美发89.330.99%I-Nail合计8988.376F百货零售1771.615.03%麦吉柯魔术、WORLDKITCHEN、雷诺瓦拼图、ChaterHouse餐饮7112.860.33%渝乡人家、唐吕海鲜肪、张生记、混叶汤馆、葡京茶餐厅文化娱乐2905.624.64%Tom'sworld合计117907F百货零售95.111.05%卡迪乐乐园餐饮3832.9742.50%蕉叶东南亚餐厅、XiDuoWu(SeaFood)、j巷ßß餐厅文化娱乐3227.0735.79%Will'sGYM健身、SmartKid's、EF、学乐英语美容美发1862.720.66%艾维庭SPA、信草集、史玄逊护发、俊奥形象设计合计9017.858F百货零售2440.1818.56%太众书局餐饮3417.4525.99弛AiWanTing、萨，莉亚、健康煮、昧忏拉面、DQ冰雪皇后美容美发160.131.22%PENCYIDEA孙平形象设计文化娱乐7132.954.24%星美正大影城、好乐池、ITOSkating合计13150.669F餐饮2036.05100.00%小南圈合计2036.0510F餐饮2600.2100.00%俏江南餐饮合计2600.2正大广场BIF8F业态分布饼状示意图口金融机口百货零构售·食品O.87\1.口餐饮食品2.60\1.口百货零售84.42\1.口百货零售口餐饮美容美发食品超市口金融机构BIF业态分布及比例关系图口百货零售口餐饮食品2F业态分布及比例关系图口百货零·食品售5.88%0.50也62%口餐饮口百货零售口百货零售口餐饮食品lF槟江休闲街业态分布及比例关系图口百货零售口餐饮3F街业态分布及比例关系图口餐饮14.23艳口百货零售85.77%口百货零售口餐饮lF业态分布及比例关系圈口餐饮7.2B无口百货零售口餐饮4F业态分布及比例关系图口百货零售·美容美发口百货零售·美容美发口百货零售口餐饮0.99现1.13%口文化娱乐35.79%50%口百货零售口餐饮美容美发5F业态分布及比例关系图口百货零售口餐饮口文化娱乐美容美发7F业态分布及比例关系圈口文化娱乐口百货零售·美容美口餐饮发_2丘99%地J飞飞""口百货零售口餐饮口文化娱乐6F业态分布及比例关系圈60.33\1.口百货零ι/'44文化娱售乐口百货零售口餐饮美容美发口文化娱乐8F业态分布及比例关系图1.6.2.3正大广场各楼层业态面积及辅助用房面积比例1.6.3无锡八佰伴百货商场无锡八佰伴百货商场位于无锡市中山路，周边有将近有10多条公交车路过。营业面积42000平方米，分AB栋，A栋地下二层，地上七层；B栋地上五层。地下二楼为室内停车场。商场外观位置无锡中山路168号与本案的直线距离约1.25公里业主香港华地国际企业集团开业时间1996年7月项目楼层数量A栋地下二层，地上七层，B栋地上五层营业面积42000平方米项目可提供车位数量地下二层是停车场商圈辐射范围西至南京、镇江；东至南通，苏州；北至泰州、扬州；南至浙江湖州等地商场经营主题中高档商品客源类别及特点以居民为主，另外也包括观光游客及附近商务人员。1.6.3.1无锡八佰伴百货商户组合楼层主营商品类别主要商标名称－AF2－AF1超市，礼品胡庆余堂，宝明堂，香港参宝，鹰皇参宝AF1化妆品,珠宝,包，表，饰品、品牌服装、礼品鑫生珠宝，蓝忆珠宝，伊莲珠宝，翠绿首饰，潮宏基，云林珠宝，vlgari,boss,burberry,Kennethcore,lacoste,lanvin,j.t.dupont,名烟名酒，北京同仁堂，天德，常青，无锡牛天，宜兴方圆紫砂，雅格狮丹，夏利豪，布克兄弟，范思哲，雨果博尔，杰尼亚，都彭，纪梵希，欧米茄，瑞士表，西铁表，DILAKS,FION,CARVEN,LAPAGAYO,ELLE,MISSCOAF2女装，鞋珍贝、雪莲、菲姿、莱迪雅、路逸沙.美、曼.路仙诺、七色麻、贝瑞、玛丝菲尔、COCOON、KSBEROE、LAPARGAY、OCHIRLY、ANYWAY、SEFON、、百思图、瑞贝尔、Sence1991AF3男装爵士丹尼、华伦添奴·古柏、凯撒大帝、莱昂纳多、耶纳诺、柏狼牙高、娃娃鱼、老人头、日驰尼、都迪、米皇、圣瑞斯AF4运动服装美特斯邦威、安踏、sevenstar、移动营业厅及移动电话专营厅、adidas、波特等运动品牌AF5数码专卖、家居牛皮席、博洋、mine、埃迪·蒙托、仙合家坊、罗兰家纺、飚马、银舸、宝缦、富安娜、罗卡芙、安睡宝、harmony、艾莎。AF6儿童装拉比、巴拉巴拉、卡洛贝尔、MASHIMARO、T100、BABY、SNOOPY、BABDOGAF7美食街，欢乐网吧BF1服务工商银行建设银行八佰伴特卖场BF2宏图三胞电脑广场BF3八佰伴装饰装潢广场BF4、5新博海湾大酒店1.6.3.2租金营业额提成根据不同的业态扣点为20％－28％之间。1.6.3.3SWOTStrength位置好受众多消费者喜爱营业面积居无锡市之首Weakness高档品牌缺乏人流动线及布局乱管理不善Opportunity无锡市场发展较快引进了大量一线品牌Threat无锡百货市场竞争1.6.4无锡三阳百盛百货商场百盛百货隶属于马来西亚金狮集团，百盛百货是金狮集团于1987年创立的，在十几年的时间里发展显著。连锁百货商店便设马来西亚各主要城市，成为全马来西亚百货店兼超级市场最成功的零售连锁集团。百盛目前在中国发展迅速。自1994年开始，百盛至今已相继在中国的北京、上海、广州、成都、重庆、绵阳、大连、青岛、兰州、扬州、武汉、无锡、昆明、贵阳、沈阳、西安、合肥、呼和浩特以及乌鲁木齐等地开设百货商场30多间。三阳百盛位于无锡市中山路与人民路交汇处，是无锡最繁华的商业中心之一。无锡三阳百盛西临新世界百货、北靠心族、商业大厦，南临中国银行大厦，广场周围有５条公交汽车停靠站，交通十分便利，每日来往人数数以万计。总面积28000多平方米，百货商场分为地下两层、地上八层。地下二层为停车场，负一层为食品超市，地上一至六层为百货商场，第七层则具有先进的娱乐及康娱活动设备。商场外观位置无锡人民路127号与本案的直线距离约0.75公里业主马来西亚金狮集团开业时间1999年２月６日项目楼层数量地下二层、地上八层营业面积28000平方米项目可提供车位数量地下二层为室内停车场商圈辐射范围整个无锡市包括江阴市和宜兴市。商场经营主题中档商品客源类别及特点以居民为主，另外也包括观光游客及附近商务人员1.6.4.1三阳百盛百货商户组合楼层主营商品类别主要商标名称BF1超市F1化妆品,珠宝,包，表福麟，DBE，金宇，光泽珠宝、金宇珠宝、周大福、潮宏基，Swatch、浪琴、卡西欧、亨得利，whyclub,carven,colo，LANCOME，兰芝，倩碧，雅诗兰黛，梦妆，迪奥，fancl,perfectmakeup,incantodream,SK=II,ONLY,宝格丽，碧欧泉（香水），香奈儿(香水)，都彭(香水)，还有一些运动香水。F2女装，鞋on&on,ab.f.z,komero,inwear,osala,oece,kako,卡迪黛尔，马狮龙，chaber，oasis,sino,卡迪黛尔，e.i.s,ellassay,Jessia,雷诺帝娅，betu,senda-woman,埃迪拉，奥卡索，百丽，康莉，百思图，星期六，瑞贝卡，森达，达芙妮，瑞俪，哈森，安玛莉，高琪，千百度，poulo,yisi,tata,t