厦门观音山片区规划构思及特点[摘要]厦门观音山国际商务营运中心位于厦门岛东海岸，依据项目“厦门领先、国内一流”的定位及优越的地理环境，
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中提出了“同享山海自然景色，共建和谐商务社区”的概念。【关键词】厦门观音山国际商务营运中心；规划构思；特点1.项目规划背景1.1规划范围与规模观音山片区规划范围；东至环岛路后退50米绿带，西至五石路，南至观音山南路，北至鸡山，规划用地130.7公顷，扣除安置用地、思明区企业发展用地、公交公司停车场用地和观音山山体等，实际可开发用地面积为919716平方米，规划范围总建筑面积控制在2200909平方米，其中办公总建筑面积（包括配套）1384442平方米，居住总建筑面积587400平方米，其他建筑面积229067平方米，总容积率为2.39，建筑密度为25%，绿地率为35%。1.2规划定位和原则观音山片区开发定位为国际商务营运办公区，功能定位为商务办公区及其服务配套、居住。在“城市整合”、“显山露水”、“分期开发”、“实施可能”原则下，通过规划合理布局，在保证良好环境条件的前提下，整合村庄的拆迁安置及已建用地，充分考虑环岛路沿线城市滨海建筑景观和观音山、虎仔山、海岸风景重要元素的相容，通过完善道路系统组织片区交通、分割各功能区块、便于地块的分期开发，同时通过经济估算寻求片区规划建设的可操作性和实施性。1.3规划平面布局划分片区实际规划用地按开发性质分成四个功能区，分别位于片区东部滨海地带总用地43.3公顷的国际商务营运区，位于片区西北部总用地23公顷的配套生活区，位于片区中部结合观音山总用地19.5公顷的山体公园区，位于片区西南侧紧邻现状的软件园二期、总用地12.66公顷的软件园二期拓展区。规划区内设一所中、
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一体化学校，占地6.77公顷,建筑面积46574平方米，班级数按照本岛中小学专项规划有关
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予以明确，设二所幼儿园，建筑面积4050平方米，区内公共设施包括金融邮电、社区服务、市政公用等建筑面积6000平方米。2.规划概念及构思依据项目“厦门领先、国内一流”的定位及优越的地理环境，设计中提出了“同享山海自然景色，共建和谐商务社区”的概念，在原总体规划的基础上，进行了进一步的优化和创新（见图1）。2.1规划布置规划设计中将地块A1作三幢点式高层布置，单体布局呈放射形态开敞向海，宽敞的间距不仅带来自身的景观价值，更为内部地块留有充分的景观资源。设计中增设中型的会议中心，提升其商务价值。A2地块的围和形布局不但为其中的商业形成较强的凝聚力，而且改善了与周边地块的界面关系，结合东南部的开放式形态，充分体现了地块承下启下的地理位置。A3地块的板式对称布局，为其两面的景观提供了良好的面宽，高度形体的变化强调了“海—山”的轴线关系；在充分提升其商务价值的同时，与其东部将来的地标建筑形成整体的建筑形态。A3地块东侧与地标间的规划路，设计中考虑其特殊的位置及交通状况，将原有的两条9米路改为一条24米路，并在路段中央设立环形道，不但为两地块的车行出入留有缓充地带，更增加了临街的用地进深，结合空中廊道的设立，有效改善人车间的关系，缓解路段的交通压力。三块地的设计既符合观音山商务区的整体规划原则，又深化了其规划思想。融入城市设计的手法，赋于滨海社区开放和交流的空间和场所，突出了其山海自然景色的地域性特点。同时，改善其与周边地块的城市关系；更好的实现景观资源共享的理念。2.2交通、竖向及广场设计A1地块三面环路，东侧为城市绿化带，基地东低西高，高差约为6m。以地块西侧规划路为基准确定首层标高。场地结合东侧城市绿化统一设计为坡形园林带，与各幢单体间共同形成了人行办公前广场。面向东侧海岸，环境优异。基地西侧为办公楼落客区及线性地面停车。人车分流，互不干扰，提供优良的商务办公环境品质。A2地块四面环路，基地西北高、东南低。最高点为西南角。围合的办公建筑出入口周边向外布局，与外部道路平缓相接。地块内部的环形车道既提供了便捷的交通流线，又提供了可观的室外停车数量。中心广场抬高处理，在保证应急车辆进入的同时，提供了一个纯人行的绿化休闲场所。其东南部与A3地块和A1地块开口相望，西北角开口通向生活配套区。空间形态最大化的吸引人群的汇集和交往，形成浓厚的商业气氛。A3地块南北方向超过300m，东西向狭长，南北高差接近10m。改造后的东侧规划路为基地提供更大临街面进深，结合地形和裙房逐级缓和相接，为商业提供良好的条件。办公入口广场位于西侧，与商业入口互不干扰，动静分明。3.规划的特点3.1对总体环境进行必要的整合原有现状建筑或规划的周边建筑，多为居住建筑，由于种种原因尺度都比较近人和多变，缺乏整体的大气，难与大海的恢宏相和谐。为此，尽可能使三个地块（A1、A2、A3）的建筑规整,统一在一个秩序中。建筑轮廓线对位，建筑形式统一，建筑天际轮廓线起伏明确，以达到建筑的群体美感，克服个体建筑各自为政、表情多变、松散琐碎的建筑形态。同时在细节上又有得体的变化，使之不失之于过分规整，带来单调感。3.2建筑平面设计、形图和定位的依据三个地段的建筑平面设计、图形和定位是根据最大限度的观望海面而确定保证了新建筑观海的均好性，提升了新建筑的品质。海洋景观资源得到充分利用，开发价值得到提高。同时也充分发挥了滨海办公建筑丰富、活泼个性。这种自然且从功能摇要为前提的体形变化完全摒弃了有些设计的为了变化而变化的“矫柔造做”，是功能为前提的自然流露。3.3利用地形充分考虑了保留原有地貌,力争最少的挖方和填方工程各地段均采用独立的高层建筑，便于利用地形，见缝插针。有些地段利用东西的高差形成错层，自然形成海景平台。如地下室设计①平面规整剖面结合地形以便于
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；②结合地形现状起伏合理设皿标高和局部标高变异，协调整体标高差异,既满足地下室、停车、机房等功能的需要，又减少了土方开挖和与地表道路广场的标高矛盾，同时为广场，植被的设置提供充分条件；③特殊高度需求房间单独分析，特殊处理以减少对整体地下室工程的影响；④对于地下室停车条件先天不足的地块，合理调整地下室层高，留出建设双层停车车库的条件,以解决施工周期与工程多期开发的需求。3.4交通组织尊重原总体规划的路网，没有变动。在每个地块都尽量增加了内部环路，尽量少占用城市道路做内部环行。地下车库的出入口安排位方便出入，每座办公楼设楼前广场,合理解决了机动车上落的必要空间。3.5单体建筑设计本建筑按厦门领先，国内一流的高档写字楼设计，建筑平面布局采用两种基本形式：一是内核心筒的塔式建筑,一是双核心筒的板式建筑。原因如下：①结合用地形状，考虑不同的建筑平面。②弹性的建筑布局，多种平面形式，以适应随着时间推移，房地产市场不同需求，对建筑使用功能的改变如可改成“公窝式办公”甚至“SOHO”等。4.创造优质办公楼环境创造优质的楼内海景办公环境，提升开发价值，造就国内一流办公建筑的档次。遵循原总体规划格局和城市设计概念，充分分析周边环境，强调用地和建筑间的相互关系，最大化的利用基地良好条件，创造出一流的办公环境。实现“同享山海自然景色，共建和谐商务社区”的理念。
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