解除不定期租赁
合同
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的限制
某甲租用某乙的两间店面作为酒楼,双方未约定租赁期限。2006年6月16日,乙书面
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
甲,要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日,乙与丙签订了房屋买卖合同,将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时,甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。
本案的焦点在于,乙和丙签订房屋买卖合同时,甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系?
一种意见认为,根据我国《合同法》94条和96条的规定,当事人单方解除合同的,解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于2006年6月16日将书面通知送达甲,要求解除租赁合同,故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时,已经与甲没有租赁关系,甲不能够享有优先购买权。
第二种意见认为,根据《合同法》第232条的规定,出租人解除合同的,应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理,且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出,双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。
笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力,我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(五)法律规定的其他情形。”96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为“法律规定的其他情形”?《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定,在不定期租赁合同关系中,出租人解除租赁合同的,并非其通知到达承租人后合同即解除,至少有两个方面的限制:1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体
内容
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确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制,《合同法》第232条已经有了明确的规定,只是没有具体到什么期限为合理的期限而已,这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说,乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋,似乎不是一个合同的期限。同时,乙通知甲,要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋,应当视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思
表
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示,但不能就此依据合同法第96条的规定,认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后,双方的租赁关系即行终止,而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制,即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样,在其他符合条件的单方解除合同中,也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行,另一方当事人完全可以向其发出通知,再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务,否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行,我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月?笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此,我们是否可以对《合同法》第96条进行调整,即“……当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”?笔者认为完全可以,否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。
房屋出租人有权提前收回房屋吗?
一般而言,在房屋租赁中,所签订的租赁合同是有固定期限的,那么出租人是否有权提前收回房屋?
首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好继续履行合同了。
但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋,终止合同。
订租赁合同时,应明确注意的内容:
(1)租赁期限、租金支付及计算方式;
(2)租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担;
(3)物业管理费用的承担;
(4)物业使用人对房屋进行装饰装修的问题;
(5)是否可以转租;
(6)租赁登记的办理;
(7)业主有关物业管理权方面的授权;
(8)根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的事项
租赁合同之解除权
归纳:租赁合同之解除权
(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(合同法219条)
(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建(司法解释第7条)
(3)责任转租(合同法224条,司法解释第14条)
(4)未付或延付租金(合同法227条)
(5)不定期租赁之随时解除权(合同法232条)
(1)出租人拒不交付租赁房屋(合同法216条)
(2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损(合同法231条)
(3)不定期租赁之随时解除权
(4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条)
(5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条)
(6)一房数租时,未能取得租赁房屋的承租人享有解除权(司法解释第6
出租人是否可以通过转租获利
城市房屋租赁管理办法》
第二十七条承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
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浙公网安备 33021202002483