优选文档.法律意见书双子雅苑小区业主委员会：关于双子雅苑小区业主委员会，要求起诉原物业，沈阳狮城物业效劳公司，退还所收取的物业费用一事。经我所研讨，依据贵处向我所提供的全部材料，现我所发表如下法律意见：一、依据现行物业治理条例规定〔《辽宁省物业治理条例》及《沈阳市物业治理条例 》〕，其中《辽宁省物业治理条例》 第三十四条 业主委员会履行以下职责： 〔一〕执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； 〔二〕召集业主大会会议，汇报物业治理实施情况； 〔三〕代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳
合同
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； 〔四〕及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业效劳企业履行物业效劳合同； 〔五〕监督治理规约的实施； 〔六〕催促业主按时交纳物业效劳费及其他相关费用； 〔七〕组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； 〔八〕调解业主之间、物业效劳企业与业主之间因物业使用、维护和治理产生的纠纷； 〔九〕业主大会给予的其他职责。及《沈阳市物业治理条例 》HYPERLINK"s://baike.so/doc/6428913-6642587.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"业主大会的决定事项，履行以下职责:(一)召集HYPERLINK"s://baike.so/doc/7916990-8191085.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"业主大会会议，汇报物业治理实施情况;(二)执行业主大会的决定和决议;(三)与业主大会选聘的物业效劳企业签订HYPERLINK"s://baike.so/doc/23754140-25944680.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"物业效劳合同;(四)及时了解业主、HYPERLINK"s://baike.so/doc/7875533-8149628.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"物业使用人的意见和建议，监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同;(五)监督治理规约的实施;(六)催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用;(七)组织和监督HYPERLINK"s://baike.so/doc/5418305-5656468.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和效劳产生的纠纷;(九)HYPERLINK"s://baike.so/doc/6428913-6642587.html"\t"s://baike.so/doc/_blank"业主大会给予的其他职责。根据上述规定，贵委员会如果想代表双子雅苑小区全体业主起诉沈阳狮城物业效劳公司，则需按《辽宁省物业治理条例》第二十四条 业主大会会议商量决定以下事项: 〔一〕制定和修改治理规约、业主大会议事
规则
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、业主委员会选举
方法
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、业主委员会工作规则；〔二〕选举、罢免或者更换业主委员会成员；〔三〕确定物业治理方法，选聘、续聘和解聘物业效劳企业；〔四〕确定物业效劳内容、
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以及物业效劳收费
方案
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；〔五〕筹集和使用住宅专项维修资金；〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；〔七〕改变共有局部的用途；〔八〕制定公共绿地管护方法；〔九〕共用部位、共用设施设备经营方法和所得收益的治理、分配、使用；〔十〕业主大会、业主委员会工作经费的筹集、治理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；〔十一〕改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；〔十二〕法律、法规或者治理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。第二十五条 业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。之规定，召开业主大会，并经半数以上业主同意，形成决议前方可代表全部双子雅苑小区业主起诉原物业沈阳狮城物业效劳公司。依据《辽宁省物业效劳收费治理实施方法》第十四条实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包含物业效劳本钱、法定税费和物业治理企业的利润。实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包含物业效劳支出和物业治理企业的酬金。物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包含以下局部：〔一〕治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；〔二〕物业共用部位、共用设施设备的一般运行、维护费用；〔三〕物业治理地域清洁卫生费用；〔四〕物业治理地域绿化养护费用；〔五〕物业治理地域秩序维护费用；〔六〕办公费用；〔七〕物业治理企业固定资产折旧；〔八〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；〔九〕经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。依据上述规定，双子雅苑小区业主委员会，你方应收集狮城物业前几年的物业支出账目，或在起诉后，申请法院审计物业以前的账目核对物业详细支出。并且现在收集物业在公共地域投放广告的数量及投放单位。好明确核实物业收入，使其不能将应归园区业主的费用挪作私用。依据《最高院有关物业效劳纠纷案件司法解释》第七条物业效劳合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业效劳企业退出物业效劳地域、移交物业效劳用房以及物业治理效劳所必须的相关资料及费用的，应予支持。综上所述，依据上述规定，双子雅苑小区业主委员会，你方在完成上述要求后，经业主大会过半数签字确认后，可托付我所起诉狮城物业。所以贵委员会应尽快召开业主大会，明确授权给业委会，并同时对需求工程进行调查包含〔公共部位广告、物业未效劳工程及数量、物业前期效劳期间的账目明细等〕。此致双子雅苑小区业主委员会意见人：辽宁常兴律师事务所2021年6月8日
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