房地产销售惩罚性赔偿法律风险分析与防范之经典案例

房地产销售惩罚性赔偿法律风险分析与防范之经典案例（本文章摘自王志钢律师著作《房地产开发三大阶段法律风险分析与防范》第三章第三节）作者：王志钢律师作者简介王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。电话：138********邮箱：1411420240@qq.comwzglawyer666@sina.com二、经典案例案例【26】----《“一房二卖”，开发商应承担惩罚性赔偿》导读：“一房二卖”不仅有违民法倡导的诚实信用原则，也是恶意违约行为，应依法承担惩罚性赔偿责任。[一] 案件当事人上诉人（一审被告）：汉中市远航房地产开发有限责任公司(以下简称远航公司)被上诉人（一审原告）:王治顺[二] 审理法院一审：汉中市汉台区法院二审：汉中市中级人民法院[三] 基本案情被告是金色花园的开发商，阮世刚是施工单位指派的项目经理。2005年10月26日，阮世刚给原告出具欠条一份，写明欠原告的489399元转为原告购买金色花园101楼车库的房款。2006年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的“金色花园’’101号楼地上车库两间，总价款为832680元，2006年6月14日付款489399元，余款343281元交房时提前l0天付清。之后原告和被告公司项目负责人达成协议，由原告代替被告向案外人汉中市第三建筑公司支付28万元工程款，以该款抵作房款。原告按约定代付该28万元后，被告方于2006年7月10日出具收条一张，确认收到原告购房款28万元。房屋建成后被告公司工作人员向原告催缴购房尾款，原告因与项目承包人阮世刚就已缴纳房款数额发生争议未缴纳尾款。阮世刚夫妇与被告远航公司于2006年11月27日、l2月4日签订了《商品房买卖合同》两份，将原本由原告购买的两间车库买归自己所有，并于2009年3月9日取得了两间车库的房屋产权证书。另，阮世刚向汉中仲裁委员会申请仲裁，该委员会作出（2009）01号裁决书，确认了本案涉及的金色花园101号楼1、2号车库的产权归阮世刚所有。阮世刚以此向汉中市中级人民法院申请执行，执行中原告提出执行异议，在中级人民法院对执行异议的审查过程中，原告和阮世刚达成和解，由阮世刚将该l号车库转让给原告并已过户。原告起诉要求解除合同，退还已支付购房款28万元及利息，并赔偿28万元。[四] 一审认定与判决一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。虽然合同约定了如果原告未缴清购房款被告有权解除合同，但是被告并未提举证据证明己方已经通知原告解除了合同，则被告仍应按照合同约定在原告缴清购房款后交付其所购两间车库的义务。而被告在既未与原告达成协议解除合同，又未行使解除权的情形下将原告已购买的两间车库另卖给他人的行为属于一房二卖，并且该两间车库的所有权已经转移给第三人，被告实际无法履行合同规定的交付义务。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。被告在合同约定的交房条件成就时即经过验收合格之前就将该两间车库另卖他人的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任即向原告退还已付的购房款、支付资金占用利息。原告要求被告另行赔偿28万元的诉讼请求未超过法律规定的已付购房款一倍的限制，予以支持。综上，判决：（1）解除双方签订的《商品房买卖合同》；（2）被告退还原告购房款28万元整，从2006年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息直至付清之日止；（3）被告向原告支付赔偿款28万元整。[五] 二审判决远航公司不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认定一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。终审判决：驳回上诉，维持原判。案例【27】----《无证预售致合同无效，开发商承担惩罚性赔偿责任》导读：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条、第九条规定，开发商在没有取得预售许可证的情况下签订预售合同，将导致预售合同无效，并应当承担惩罚性赔偿。如果签订的是认购书呢？又当如何认定呢？本案例将会给出答案。同时该案例也回答了认购书符合什么样的条件即可法定化为商品房预售合同。[一] 案件当事人上诉人（一审被告）：广东耀华房产开发有限公司(以下简称耀华公司)被上诉人（一审原告）：蔡建原[二] 审理法院一审：广州市白云区法院二审：广州市中级法院[三] 基本案情2010年2月1日，蔡建原（乙方，下同）、耀华公司（甲方，下同）、伟国公司（丙方，下同）三方签订了《商品房认购协议》，约定：乙方向甲方认购鑫耀大厦首层04号物业，建筑面积20.55平方米，交付日期2010年6月1日；总价人民币389.4462万元。签订本协议时支付认购定金人民币100万元；2010年3月10日前，支付199.4462万元（含定金）；签定正式买卖合同当日支付190万元。协议签订后，耀华公司收到蔡建原交纳的定金50万元。连同蔡建元2010年1月16日支付给伟国公司的50万元，定金共计100万元。上述协议中，伟国公司以代理方的名义在该协议上签名盖章。此后，蔡建原经查询得知，涉案商铺未纳入预售。为此，蔡建原多次与耀华公司进行交涉。2010年9月30日，耀华公司向蔡建原退回购房款共100万元。蔡建原收到退款后提起诉讼，请求判令耀华公司返还已付购房款利息40333.34元（计至2010年9月30日）；耀华公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，金额为100万元；[四]一审认定与判决一审法院认为：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，本案《商品房认购协议》应属无效。由于耀华公司因自身原因未取得涉案商铺的预售许可证明，故导致合同无效的主要责任在于耀华公司。耀华公司作为有主要过错一方，应依法返还已付购房款及利息。至于蔡建原要求耀华公司承担已付购房款一倍赔偿责任的问题。虽然导致合同无效的主要责任在于耀华公司，但涉案房地产项目的预售许可证明在耀华公司销售前已在广州市国土资源和房屋管理局及政府网站“阳光家缘”予以备案登记及公示，蔡建原没有尽到审查产权情况之谨慎义务，亦有一定过错。因此，酌情认定耀华公司应向蔡建原赔偿已付购房款的70%即70万元。综上，判决：（1）于判决生效之日起五日内，耀华公司向蔡建原支付利息（自付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至2010年9月30日止）；（2）于判决生效之日起五日内，耀华公司向蔡建原赔偿70万元。[五] 二审诉辩（一）耀华公司上诉请求及理由一审判决后，耀华公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人一审诉讼请求。主要上诉理由：（1）双方签订的是《商品房认购协议》而不是《商品房买卖合同》，并且双方签订的《商品房认购协议》不属于司法解释规定的应当认定为商品房买卖合同的情形，一审法院也没有将双方签订的《商品房认购协议》认定为商品房买卖合同。（2）上诉人不存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形。（3）上诉人与被上诉人经协商一致已解除认购协议，双方已不存在法律上的权利义务关系。（二）被上诉人答辩被上诉人答辩称：（1）双方签订的《商品房认购协议》已法定化为商品房买卖合同。（2）上诉人是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的问题，应由上诉人进行举证，不应由被上诉人举证。（3）双方从未解除过认购协议，上诉人对其主张应予举证，否则承担举证不能的败诉后果。（4）一审判决适用法律正确，二审应予维持。 [六] 二审认定与判决二审法院认为：一审以涉讼《商品房认购协议》违反《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，认定无效并无不当。关于认购协议是否已解除问题。虽然耀华公司、蔡建原在诉讼前通过协商，同意由耀华公司将其所收的购房款全部退还给蔡建原，双方实际上已就涉讼《商品房认购协议》不再继续履行达成合意，但耀华公司并没有证据证明蔡建原明确表示不再要求耀华公司承担赔偿责任，故耀华公司关于其与蔡建原之间基于签订《商品房认购协议》所产生的权利义务已处理完毕为由，认为其无需承担赔偿责任的上诉理由不能成立，不予支持。关于涉讼《商品房认购协议》是否应被认定为商品房买卖合同的问题。从涉讼《商品房认购协议》的记载来看，协议约定了当事人的名称、商品房的基本状况、商品房的销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付使用的日期、装修标准承诺等内容，且耀华公司在上述《商品房认购协议》签订后，已向蔡建原收取了100万元认购房定金，耀华公司所收取的定金已占总房款的二成五以上，耀华公司、蔡建原之间已形成商品房买卖合同关系。涉讼房屋并没有取得预售许可证，作为卖方在销售商品房时未向买方披露该事实，耀华公司对此显然负有过错。同理，买方在买受商品房时，未尽审慎义务，一审认定双方对涉讼《商品房认购协议》无效均有过错并判令耀华公司支付利息损失并无不当。关于蔡建原要求耀华公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。虽然耀华公司无证据证明其在出售涉讼商铺时已向蔡建原披露涉讼商铺未被纳入预售许可范围内的事实，但蔡建原没有证据证明其除了法定孳息外尚有其他实际损失存在，结合双方对本案商品房认购协议的无效均有过错以及耀华公司退还全部房款给蔡建原的时间距离涉讼《商品房认购协议》签订之日不足一年的事实来看，从公平、合理原则出发，赔偿已付购房款20%即20万元为宜。综上，判决：（1）维持一审判决主文第一项、第三项;（2）变更一审判决主文第二项为“于本判决生效之日起五日内，广东耀华房产开发有限公司向蔡建原赔偿20万元”。案例【28】----《无证预售，开发商被判承担惩罚性赔偿》导读：案例【27】是关于无证预售的问题，同时也涉及到认购书法定化为商品房预售合同的问题，与上节案例【24】对比可以更好地理解《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条的规定，掌握司法实践中法院处理此类案件的差异。本案例也是无证预售的案例，为什么要重复引用无证预售的案例呢？因为本案例中购房人采取的付款方式为贷款，并且缴纳了契税和其他相关费用，在这种情形下，如果确认合同无效，损失如何计算？诉讼请求如何提出？贷款合同如何处理？银行在诉讼中的地位？由于案例【27】中没有涉及上述问题，故引入本案例。[一] 案件当事人上诉人（一审被告）：新疆国际置地房地产开发有限责任公司(以下简称国际置地公司)被上诉人（一审原告）：黄锡明被上诉人（一审第三人）：中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐二道桥支行（以下简称工商银行）[二] 审理法院一审：乌鲁木齐市天山区法院二审：乌鲁木齐市中级法院[三] 基本案情2005年12月31日，黄锡明与国际置地公司签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定：黄锡明购买国际置地开发的二层商业楼4B、5B、6B号商铺，建筑面积共408.021平方米，总房款为1224063元；黄锡明向国际置地公司支付购房款612063元，余款612000元以银行按揭方式支付，按揭贷款期限为10年。2006年8月4日，黄锡明与工商银行签订借款合同一份，约定由工商银行向黄锡明发放个人贷款612000元，贷款期限自2006年8月4日至2016年8月4日。国际置地公司为黄锡明的该笔贷款提供担保。合同签订后，黄锡明依约向国际置地公司支付房款612063元，剩余房款由工商银行将发放给黄锡明的贷款依约划入国际置地公司的账户。同时黄锡明还向国际置地公司支付了按揭费4982.26元、交易费600元、维修基金24481.26元，并且黄锡明另支付了保险费3060元、契税37089.11元。从2006年8月4日至2010年10月17日，黄锡明共偿还贷款本金合计188550.79元，利息合计170275.22元，尚欠工商银行贷款本金418719.45元，利息2496.61元。涉案房屋未办理规划许可证，也未取得商品房预售许可证。黄锡明由于不能取得该商铺的房屋权属证书，遂诉请要求确认合同无效，返还购房款、利息，并赔偿损失；解除与工商银行的贷款合同。[四] 一审认定与判决一审法院认为，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。”本案黄锡明与国际置地公司签订的商品房买卖合同中载明的商品房预售许可证并不包括黄锡明所购买的商铺，即国际置地公司故意隐瞒了其所售商铺没有取得商品房预售许可证明的事实，黄锡明要求确认商品房买卖合同无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因商品房买卖合同无效，国际置地公司向黄锡明收取的房款612063元、按揭费4982.26元、交易费600元、维修基金24481.26元均应向黄锡明予以返还，赔偿黄锡明为此支出的保险费3060元、契税37089.11元，并支付黄锡明利息162978.59元（以上款项合计682275.63元；利息从2006年8月计算至2010年8月，682275.63元×4.875‰×49个月=162978.59元）。另黄锡明要求国际置地公司承担赔偿损失1040804.36元，因黄锡明的主张未超过已付购房款的一倍，符合法律规定，予以支持。因商品房买卖合同被确认无效，黄锡明与工商银行签订的借款合同的目的已无法实现，故对黄锡明请求解除借款合同的诉讼请求，应予以支持。借款合同解除后，国际置地公司应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还工商银行及黄锡明，即国际置地公司应返还黄锡明购房贷款本金188550.79元，利息170275.22元，合计358826.01元，黄锡明主张358528.73元，以黄锡明主张为准；国际置地公司返还工商银行贷款本金418719.45元，利息2496.61元。对于工商银行要求黄锡明承担共同给付责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，判决：（1）确认黄锡明与国际置地公司签订的商品房买卖合同无效；（2）解除黄锡明与工商银行签订的借款合同；（3）国际置地公司返还黄锡明房款612063元、按揭费4982.26元、交易费600元及维修基金24481.26元；（4）国际置地公司赔偿黄锡明保险费3060元、契税37089.11元；（5）国际置地公司偿付黄锡明利息162978.59元；（6）国际置地公司赔偿黄锡明损失1040804.36元；（7）国际置地公司给付黄锡明购房贷款本金及利息358528.73元；（8）国际置地公司返还工商银行购房贷款本金418719.45元，利息2496.61元；（9）驳回工商银行对黄锡明的诉讼请求。[五] 二审判决国际置地公司不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。案例【29】----《面积差异有约定按约定，无约定按法定》导读：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条规定，如果买卖双方在合同中对商品房面积出现误差如何处理有约定，则按照约定处理；没有约定，则按照上述第十四条规定处理，即误差3%以内，据实结算，误差超过3%，双倍赔偿。如果双方在合同中约定误差在5%以内据实结算，超过5%如何结算没有约定，那么可否适用上述司法解释处理？如何适用？本案例给出了上述两个问题的答案，对于正确理解和运用上述司法解释将会有很好的帮助。[一] 案件当事人原告：长城国际传播有限责任公司（以下简称原告）被告：北京远洋大厦有限公司（以下简称被告）[二] 审理法院一审：北京市西城区人民法院二审：北京市第一中级人民法院[三] 基本案情（一）买卖合同主要内容及履约经过双方于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，约定：原告自愿购买由被告预售的北京远洋大厦G层01房屋，用途为写字楼，被告已收到原告定金人民币36800元；建筑面积为105.62平方米，国有土地使用面积16.84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，自被告向原告出示实测面积文件之日起15日内，原告有权解除契约。契约解除自原告书面通知送达被告之日起生效。被告除在契约解除后30日内向原告双倍返还定金外，并需将原告已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。原告同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。原告已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。《外销商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“远洋大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，原告于1999年2月13日已向被告交纳了全部购房款，共计人民币2454608.80元。1999年11月30日，被告延期两个月向原告交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后原告多次催促被告办理房屋产权过户手续，被告于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。原告于2002年11月12日向被告委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，被告向原告发函，称：根据实测报告，原告所购房的实测面积为77.5平方米，比约定面积减少28.12平方米。被告承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％的范围，并告诉原告：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，被告将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求原告在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。原告收到函件及附件后，未书面答复被告，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。原告称已口头答复被告，被告予以否认。（二）原告诉请基于上述事实，原告诉请被告应双倍返还房面积超过3%部分对应价款，共计人民币1233314.26元，并支付逾期办证违约金。（三）被告答辩被告辩称：2003年4月22日，我公司向原告发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知原告，对原购房契约进行了变更，原告没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于本案。[四] 一审认定与判决一审法院认为：双方签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。被告虽未按合同的约定日期交房，但被告延期交房的行为已得到原告的解，双方同意对合同约定的交房日期变更为被告的实际交房日，即1999年11月30日。本案中，远洋大厦交付房屋的面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际面积超过暂测面积5％后的违约责任，现原告要求适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》的有关规定并无不当。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但原告在与被告签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究被告违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，由被告双倍返还。原告主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由被告双倍返还，明显不妥，不予支持。被告将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为被告签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向原告承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为原告办理房产证的违约责任。但原告在被告2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按被告的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于被告缺乏依据，故不予支持。综上，判决：（1）被告返还原告购房款1183121元；（2）被告给付原告自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608.80元计算)；（3）驳回原告原告其他诉讼请求。[五] 二审判决一审宣判后，被告不服，提起上诉。二审法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。