还原率确定方法商住用地的:
还原率确定方法:
A、租售比法
租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法,根据估价对象对区域内成交地价的调查,通过对三个以上房地产收益的剥除测出的土地纯收益,综合计算得出该区域内的商业用地还原率为8%、住宅用地为7.7%。
B、投资收益法
通过对怀化市房地产公司经营情况的收集、整理、分析发现,怀化市房地产开发的年平均投资收益率一般为21%,而房地产开发中自有资金与银行贷款比例一般为3:7,以此为依据确定房地产的自有资金比率为30%,银行贷款资金比率为70%,房地产投资收益率为...
商住用地的:
还原率确定方法:
A、租售比法
租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法,根据估价对象对区域内成交地价的调查,通过对三个以上房地产收益的剥除测出的土地纯收益,综合计算得出该区域内的商业用地还原率为8%、住宅用地为7.7%。
B、投资收益法
通过对怀化市房地产公司经营情况的收集、整理、分析发现,怀化市房地产开发的年平均投资收益率一般为21%,而房地产开发中自有资金与银行贷款比例一般为3:7,以此为依据确定房地产的自有资金比率为30%,银行贷款资金比率为70%,房地产投资收益率为21%,周期一年期的贷款利率为6.0%(2012年7月6日中国人民银行公布)。在如下公式,计算出房地产综合还原利率R=30%×21%+70%×6.0%=10.5%。
再根据各用途用地中土地、房屋(建筑物)占房地产总价值的比例及公式R=L×r+B×(r+2%) (一般房产收益率比土地收益率高2%),计算得出还原率为商业用地8.5%、住宅用地7.5%。
C、安全利率加风险调整值法
安全利率采用中国人民银行公布的一年期流动资金存款利率3.0%(2012年7月6日中国人民银行公布),风险调整值根据怀化市房地产开发市场风险因素,综合确定风险调整值商业用地为6%、住宅用地为4%,则商业用地的还原率为9%、住宅用地的还原率为7%。
综合以上三种方法计算结果,则各用途用地的还原率为:
商业用地还原率=(8%+8.5%+9%)/3=8.5%
住宅用地还原率=(7.7%+7.5%+7%)/3=7.4%
使用方法:一般固定B、C两项,通过A项凑数据综合确定。
工业用地的
⑴还原率确定方法:
A、租售比法
租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法,根据估价对象对区域内成交地价的调查,通过对三个以上工业房地产收益的剥除测出的土地纯收益,综合计算得出该区域内的工业用地还原率为6%。
B、安全利率加风险调整值法
安全利率采用中国人民银行公布的一年期流动资金存款利率3.0% (2012年7月6日中国人民银行公布),风险调整值根据衡阳县工业型企业的市场风险因素,综合确定风险调整值工业用地为2%,则工业用地的还原率为5%。
综合以上二种方法计算结果,则各用途用地的还原率为:
工业用地还原率=(6%+5%)/2=5.5%
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