产权式酒店

产权式酒店 产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费 模式，根据其用途，可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒 店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的商 务行政中心和交通要道附近等繁华地带。 产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投 资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或 年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。与投资一般房产相比产权式酒店分割面积小， 总价低，与投资股票证券相比，投资风险相对较小。产权式酒店向大众推出的既 是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产 业和酒店业的有效综合。因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。 产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著 名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大 利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产 和旅游投资品种。 西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形 成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源， 可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要 因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后， 无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上 已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。 在中国内地，最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场低迷的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先 在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店—— 三亚银海大酒店。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式，从2001年 起开始风靡全国，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、 昆明等地均相继出现各种形式的产权酒店，经过一个时期的发展并呈现出旺盛的 势头。比较有名的如：深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫?白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博 鳌蓝色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”； 上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海 昌欣城”；杭州的“黄龙?月亮湾大酒店”等。 郑州产权式酒店的出现在2003年前后，如;青年易居，时尚帕提等，实际这些项 目开始时是酒店式公寓而非产权式酒店，后来一些小的酒店管理公司将部分公寓 租来建立了酒店，基本上以商务客户为主，但客房不集中，管理不正规，确切地 说，仍然没有摆脱酒店式公寓形式。较为正规的产权式酒店直到最近两年才有出 现. 几年来，虽然产权式酒店有了很大的发展，但是，也出现过一些问题。如：交房 标准未达 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 要求，投资回报不能兑现等。究其原因： 一是国内的法制环境还不完善，相关法律法规缺位； 二是开发商缺乏信誉，短期行为，其主要目的是为了销售房产而非酒店经营和投 资者回报； 三是项目前期定位缺乏科学论证，对酒店业市场条件考虑不充分，造成后期酒店 经营困难，对投资者承诺的回报难以兑现； 四是酒店管理公司选择不当，经营不善； 五是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。 近两年随着中国经济的快速发展，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟：首先， 原来制约产权式酒店发展的条件——市场环境和法制环境都有了很大的改善；其 次，近年来国内经济发展迅速，中产阶层急剧增加，已经成为都市投资和消费主 流群体，为产权式酒店的发展消费带来了商机；再次，经贸活动和旅游产业的迅 速发展，大大增加了对酒店业的需求；最后，国际分时度假公司进入中国，使分 时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。这些都为 产权式酒店的发展创造了良好的条件。 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游 业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的 房地产开发，除提供房产产品外，又具有产权开发的众多个性，如提供产权服务、 物业管理、委托经营等。因此，产权式酒店的开发，必须沿着酒店业和房地产业 两条思路运作，寻找两条思路的最佳契合点。只有这样才能体现产权式酒店的本 质，在保证开发商利益的同时保障消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项 目上能否选择产权式酒店模式，必须进行科学评估和论证。评估和论证主要包括 几个方面的内容： （一）、地区宏观环境 房地产业和酒店业的发展都与地区宏观环境及其经济发展水平直接相关。宏观环 境包括：自然地理环境，历史人文环境和社会经济环境。自然地理环境影响人流、 物流、信息流和自然风光的可观赏性、可体验性；历史人文环境对于思想观念、 思维方式、生活习惯的形成以及文化的传承有着重要的，独特的，不可替代的作 用；社会经济环境是商品社会发展的基础，社会的繁荣稳定，居民收入的增加是 房地产业发展的前提条件，经济水平高低和经济发展的快慢，决定着人们的消费 水平和人员流动的数量、速度，直接影响着酒店业需求数量和水平。因此，对宏 观环境的评估是确定房地产开发模式的基础。 对宏观环境的评估，主要有以下几项重要内容： 1、 当地的主要的社会经济指标。主要包括：人口情况（常住人口和流动人口）， GDP总量，财政收入，人均可支配收入，社会消费品零售总额等年度完成情况及 其增长； 2、 当地的支柱产业，特色行业和产品情况； 3、 在全国、全省的地理位置及其优劣势，水、陆、空交通情况； 4、 当地自然景观、历史遗存、人文特色。如：著名旅游景点、历史文物、特色 民俗、民风及其开发程度、旅游收入等； 5、 经济政策，发展规划，政府效率，企业环境。 （二）、行业状况和行业发展规划 对行业现状和发展的了解是确定能否采取产权式酒店方式的基本条件。确定对某 一行业投资与否，实际上是能否找到当地某个行业发展的不平衡点，针对不平衡 点的投资，针对供不应求或尚有发展空间项目的投资。因此，了解行业的发展状 况十分重要，其重要程度甚至要超过对当地宏观环境的了解。特别是以下几个方 面尤其重要： 1、当地房地产业的现状和发展规划； 2、主要房地产项目的规模、档次、价格、产品、消费群体等情况； 3、当地的酒店业现状和发展规划； 4、主要酒店的位置，规模，数量，档次，住房率，价格，消费群体； 5、相关行业政策。 （三）、项目环境 项目环境评估是评估在项目所在地，所在位置是否适合做产权式酒店项目。该评 估是在以上评估认为在该城市或地区可以搞酒店项目的前提下对具体地点是否 适合做产权式酒店项目的评估。其具体内容包括; 1、 项目所在位置所处区域，在本地的地位及其详细规划； 2、 项目及其周边的道路情况； 3、 项目位置的人流、车流情况； 4、 项目所在地的市政公用设施配套情况； 5、 项目周边的机关、单位、社区情况； 6、 项目周边的酒店业状况； 7、 项目周边的商业、餐饮、娱乐业状况； 8、 项目周边的房地产竞争项目情况。 （四）、酒店经营的可行性 作为房地产开发商首先关心的是怎么把房子卖出去，产权式酒店作为一种房地产 与酒店结合的营销模式，对购房者来讲，要吸引其投资，关键是让购房者相信： 投资会有良好的回报；对开发商来讲要建立企业形象，树立品牌，必须使酒店能 够长期经营，有良好的经营业绩；对酒店管理公司来讲，通过酒店经营要能够获 得合理的盈利，保证投资者能够取得满意的投资收益。因此，酒店经营的收益如 何，能否达到预期的目标，前期的经营论证非常重要。酒店经营的可行性论证主 要包括以下内容： 1、 项目档次与规模 2、 市场预测： a．市场现状调查； b．产品供需预测； c．价格预测； d．竞争力分析； e．市场风险分析。 3、 收入估算 平均房价 客房收入 餐饮收入 商品收入 其他服务收入 4、 成本估算 管理费用 财务费用 定员、定额及工薪标准 水、电、气费用 布草及一次性用品 低值易耗品 洗涤费 劳保费 固定资产、递延资产折旧 税收 不可预见费 5、 盈利能力分析 住房率40%的盈利能力 住房率50%的盈利能力 住房率60%的盈利能力 住房率70%的盈利能力 住房率80%的盈利能力 6、 投资回报分析 固定回报 变动回报 7、 投资风险分析 影响盈利的主要因素 „„ 8、 结论 （一）、基本操作模式 产权式酒店的基本操作模式主要有两种： 第一、由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者把客房 一定时期的使用权以出租或委托经营方式委托给商业管理公司经营管理，由担保 公司对商业管理公司的履约向投资者提供担保，商业管理公司再委托专业的酒店 管理公司经营酒店。同时投资者通过商业管理公司可获得酒店管理公司赠送的一 定期限免费入住权。投资者通过两种方式得到投资回报，一是用酒店固定回报通 过商业管理公司直接偿还按揭贷款，按揭还完后，商业管理公司将以后的回报定 期支付给投资者；二是商业管理公司定期向投资者直接支付投资回报。无论采取 那种方式，如商业管理公司不能履约，担保公司都将承担连带责任。 开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系 A：开发商与投资者之间是买卖关系 开发商与投资者签订《商品房买卖合同》，每一个业主办理一个独立的产权证。 B、C: 投资者与商业管理公司之间是委托经营关系，与担保公司之间是担保和被 担保关系，三方签订委托经营 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 和担保协议。 D: 商业管理公司与酒店管理公司之间是委托经营管理关系，由商业管理公司与 酒店管理公司签订酒店委托经营协议。 E: 开发商与商业管理公司表面看没有合同关系，但实际上是合作关系，商业管 理公司可以是房地产开发商的关联公司也可以是商业合作伙伴。在此商业管理公 司起着产权式酒店操作的组织者、领导者作用。 F: 房地产开发公司与担保公司之间一般情况下存在着房地产开发公司为商业公 司提供反担保的关系。因为，通常担保公司会要求第三方为其担保提供反担保。 （如房地产开发公司直接为商业管理公司提供担保则不存在这一问题）。 第二、其他与第一种基本相同，不同点在于去掉了商业开发公司，开发商将分割 产权的房子分别卖给投资者，聘请酒店管理公司，由酒店管理公司与投资者签订 租赁或委托经营协议并由第三方提供担保，酒店管理公司根据协议向投资者支付 租金或经营红利。 （二）、产品与定位 产品与定位是要根据前期论证的结果提出具体的产品类型、档次、具体的设计要 求。 1.酒店的类型和档次 酒店的类型从大类上可分为旅游酒店和商务酒店，一般旅游酒店应靠近旅游景点 和城郊结合部，其功能和设施配套比较倾向于休闲娱乐；商务酒店则应靠近城市 的商务、行政集中区域，其功能和设施配套首先要尽可能满足商务办公的需要。 产权式酒店业应根据其地理位置确定其类型。 在确定类型的基础上，要根据当地同类酒店的情况，确定酒店的档次，确定的标 准：一是看不同档次酒店的销售情况，如：入住率，价格等；二是看不同档次酒 店的比例，有无断档、缺挡。对产权式酒店档次定位越高越要谨慎，一般来讲非 商务行政中心和著名休闲旅游区不适合作三星级以上的档次的产权式酒店，最好 以主要提供住宿的快捷酒店和商务连锁酒店为好。其原因是酒店的星级越高对公 用配套设施的面积、内容要求也越多，这样势必增大公用设施面积和公摊面积， 给房产的销售以及以后的统一经营管理带来难度，加大酒店的销售和经营风险。 而快捷酒店和商务连锁酒店客房的档次不低，配套公用面积较少，价格适中，管 理成本也比较低，风险相对较小。 2.主力户型及配比 作为酒店对户型要求比较简单，主要是标准间户型，套间也主要是利用标准间的 组合和建筑造型边角空间形成，对标准间的面积及其内部结构可参考国家《旅游 涉外饭店星级的划分与评定》规定标准制定。客房中套间比例一般不超过10%。 3.装修 产权式酒店通常应进行统一的精装修。其好处是可提高售价，减少后期投资。但 有一个前提条件，在装修前要确定酒店管理公司。装修 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一定要与酒店管理公 司协商确定，防止盲目装修不适应酒店要求，造成浪费。 （三）、配套 配套包括功能配套和设备配套。功能配套要尽可能和小区或周边的商店、餐饮、 娱乐等统一考虑，把其纳入自己酒店的配套范围。有临街门面房的，应尽可能利 用临街房，没有临街门面房的，应尽量压缩客房外的配套面积。 设备配套应根据规模档次的要求在建设时即予以考虑，主要考虑的内容有：空调、 电梯（作为酒店多层也需要电梯）、卫浴、通信、消防等。 酒店的配套也最好与酒店管理公司进行协调。 （四）、确定酒店管理公司 产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择好了优秀的 酒店管理公司项目就成功了一半。 无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与 酒店管理公司签订协议，一般有以下几种模式： 1.固定回报型：业主或商业管理公司与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将 客房经营权全权委托或租赁给酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的一定 比例或租金标准以固定金额方式定期支付业主作为投资回报。经过委托也可直接 代投资者支付银行按揭。 经营过程中发生的各项成本、费用、税收均由酒店管理公司承担。业主每年可获 得酒店管理公司赠送的一定金额或天数的住房卡，凭卡在限定金额或天数内可免 费住宿。住房卡消费完后，可享受贵宾优惠待遇。 2.利润共享型：投资者或商业管理公司签订委托经营协议，投资者可自由确定自 己产权客房的自用时间，但在自用期间应承担双方商定标准的成本费用，其余时 间由酒店管理公司统一对外经营，经营收益按照所有出租客房的平均收入扣除经 营成本和酒店管理公司管理费用后在投资者中进行分配。计算办法： 每间客房每天平均收入=客房出租总收入/每间可出租天数之和 （每间可出租天数=365天-自用天数） 每间客房每天平均收益=每间客房每天平均收入-每天每间成本费用 （每天每间成本费用=成本费用总额/客房间数*365天） 投资者个人收益=每间产权客房可出租天数之和*每间客房每天平均收益-每间客 房自用天数之和*每天每间成本费用 3.固定加分红型：这种方式实际上是前两种方式的综合。 就目前国内情况看主要采用的是第一种，因为这种方式透明度较高，适应范围较 广，方式也比较简便，比较容易接受。而第二种适应一部分企业、单位和客房自 用时间较多的投资客户。 （五）、宣传推广 1.要选准客户群体。产权式酒店的客户主要是三类消费群体： 其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之 间，他们投资主要是为了增值和回报； 其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议、差旅，以 往一些单位设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单 位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱； 其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。 这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休 闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期 投入的比重、投资收益升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能等；而机 构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业 务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性、可投资性和投资的安全性指 标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是 具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管 理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长 期回报的开发商很难取得他们的信任。 2.宣传推广要有针对性。首先，要有相应的数据测算为支撑，增加宣传的可信性； 其次，根据不同的客户群选择不同的媒体；第三，重视时效性，举办一些活动， 短期内扩大影响；不宜打持久战；第四，注意品牌的宣传，开发商品牌号召力大 就要重点宣传开发商，酒店管理公司知名度高就要发挥酒店管理公司的影响力。 （六）、销售 1.销售推出的时机：如产权式酒店只是一个大项目中的一部分，应放在住宅销售 的后期推出，这样可以充分利用前期销售时的影响。如是单独项目，最好在建筑 基本成型时再推出。如有商业面积的应尽量避免与商业面积同期推出。 2.销售价格策略:由于产权式酒店一般是精装修，与同地区同档次住宅相比，装 修每投入100元房价提高150元-300元，档次越高提高得越多，因此，价格具有较大的伸缩空间，比较适合以较低价格入市，视销售情况逐步拉升或定价适中 初期较大优惠，逐步减小优惠幅度的策略。因为是酒店统一经营，对朝向和楼层 价格系数差距应小于一般住宅。 3.销售道具：除一般常用的销售道具外，样板间必不可少，在宣传材料中最好有 如何经营好酒店的内容，如有条件，将售楼部设在同档次或高一点档次的酒店更 好，可以使客户亲身体会酒店的氛围。 4.合约的签订：作为酒店项目必须开始就向客户说明，避免客户把产权式酒店与 酒店式公寓混淆，为保证项目顺利，要事先确定酒店经营模式、投资回报方式、 标准等， 销售合同 销售合同模板销售合同范本产品销售合同汽车销售合同商品销售合同 与委托经营合同一起签署。客户不同意委托经营的，不能卖房 给他。委托年限最少不少于10年，需要用投资回报偿还按揭的，客户要出具付款委托。总之，各种手续要一步到位，防止客户变卦，酒店无法统一管理。 产权式酒店作为在中国房地产大潮中方兴未艾的一种营销和投资模式，其市场是 靠卖方推动而非买方需求拉动的，因此，作为产权式酒店的操作主体——房地产 开发商，必须对其有一个全面地认识： 第一、认清产权式酒店投资需求有待引导、消费观念有待激发。开发商要下大力 气引导消费、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，典型案例吸引消费 者。 第二，产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可 持续发展。酒店一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁 优势，另一方面要积极与国际接轨，加入分时度假交换体系，拓展酒店的发展空 间。 第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，加强企业的经营获 利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增 强其投资的信心。 第四，开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供 额外的利益和优惠。 总之，做好产权式酒店的开发，必须科学论证，统一规划，准确定位，正确引导， 销管并重，衔接顺畅，把握细节，诚信取胜。那种盲目跟风，只顾眼前，不看长 远，不讲诚信的做法是不可取的。