汉宇地产2010嘉兴市湘家荡旅游度假地产项目定位报告

汉宇地产2010嘉兴市湘家荡旅游度假地产项目定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 汉宇地产2010嘉兴市湘家荡旅游度假地产项目定位报 告 湘家荡旅游度假地产项目定位报告汉宇地产20<101>.8 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 核心问题界定项目在开发前期，考虑到度假区的特质,需要首先考虑的是项目的主题定位以及目标客户界定。在此基础上进行产品的细化。所以项目的主题定位及客户定位是目前项目的核心问题。这主要从项目的特质、市场机会及客源机会进行阐发。 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 项目特质区位特质交通特质资源特质湘家荡嘉善平湖嘉兴桐乡市区海盐海宁<1、项目位于嘉兴市南湖区湘家荡度假区2、嘉兴市位于浙江北部，联接上海、杭州、苏州、绍兴3、嘉兴经济发达，也是一座文化名城 项目特质区位特质交通特质资源特质往苏州40分钟到观前街往上海50分钟到徐家汇入口湘家荡3公里往杭州50分钟到西湖<1、项目靠近320国道，距离最近的出口约3公里2、项目距离嘉兴市区约7公里3、项目驱车到上海、苏州、杭州等城市都在<1小时以内，到达嘉善、平湖等地区仅30分钟 项目特质区位特质交通特质资源特质地块属性地块属性:度假村+别墅用地 规模:7.6万平米+5.3万平米产品属性别墅:总价在项目地块500—600万之间套数在<120—<150套之间度假村:小户型公寓大平层项目位于湘家荡度假区的核心区域，紧邻湘家荡生态湖。未来 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 的重点开发区域。 项目特质区位特质交通特质资源特质自然特质湘家荡精严寺新农业区<1、湘家荡:省级旅游度假区，5.2平方米公里2、精严寺:拥有<1700年历史古刹，弘一法师讲经之处3、新农业区:国家级农业示范区，新型田园景观 项目特质区位特质交通特质资源特质湘家荡度假区规划<1、5.2平方公里原生态2、省级重点开发度假区3、嘉兴“禾文化”展示基地4、精严寺的悠久佛教文化5、国家级新型农业田园风光6、引入休闲、慢运动功能配套未来湘家荡将是嘉兴重点规划的以文化、休闲、生态为主题的度假区 项目特质区位特质交通特质资源特质湘家荡物业开发情况日期界址土地面积(平米)用途2008.7湘家荡湖东侧，广场北路南侧<1<18842.2商住湘家荡区域内，东、北至湘家荡，20<10.5西、南至小河。68788.3旅馆业用地东至海盐塘、南至空地、西至南湖20<10.5大道、北至由拳路。<127<193.7旅馆业用地(五星级宾馆)湘家荡区域内，东至小河，南至32020<10.7国道，西、北至现状小区道路。<10<157.6商办用地(来源:嘉兴市国土资源网)项目是湘家荡目前首批开发的住宅度假类物业，整个湘家荡也处于开发的初期。 项目特质界定:生态/田园风光/文化中高端旅游度假区物业 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在嘉兴周边旅游度假区分析嘉兴:九龙山度假区、湘家荡度假区、乌镇度假区杭州:之江国际度假区、良渚文化村绍 兴:会稽山度假区宁波:慈溪达蓬山度假区吴江:汾湖度假区昆山:阳澄湖度假区、周庄度假区上海:淀山湖度假区湖州:南太湖度假区选取标准<1、范围:以嘉兴为中心，车程<1小时之内2、档次:省级或省级以上度假区3、开发:具有别墅等房产类开发 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在无锡<1九龙山国际度假区太湖苏州92湘家荡旅游度假村<10上海<1<183乌镇旅游度假区湖州<12324之江国际度假区嘉兴<1<1小时车程5良渚文化度假村56会稽山度假区杭州477慈溪达蓬山度假区8汾湖度假区绍兴宁波69阳澄湖度假区<10周庄旅游度假区<1<1淀山湖度假区<12南太湖度假区 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在嘉兴周边度假区特质分析名称位置级别类别资源主题房产开发湘家荡、精严寺、国湘家荡度假区嘉兴省级湖区家级农业度假、文化、田园初级九龙山度假区嘉兴平湖省级山、海九龙山、高端运动场高端运动、度假成熟乌镇旅游度假区嘉兴桐乡国际4A级古镇乌镇旅游、观光中期之江国际度假区杭州之江国家级山水之江旅游、观光中期良渚古文化遗址、凤良渚文化度假区杭州良渚省级古迹、山山、雏山、东苕溪文化、度假、田园中期会稽山度假区绍兴国家级山会稽山旅游、观光中期达蓬山度假区宁波慈溪省级山达蓬山旅游、观光中期汾湖度假区苏州吴江省级湖区汾湖度假、休闲初级阳澄湖度假区苏州昆山省级湖区阳澄湖度假、美食成熟周庄度假区苏州昆山国家4A级古镇周庄旅游、观光中期淀山湖度假区上海省级湖区淀山湖度假、休闲成熟南太湖度假区湖州省级湖区南太湖度假、观光初级从度假区的功能上，以“度假”为特质的有6个，其中已经运作成熟的有3个，分别是九龙山国际度假区、良渚文化度假村、淀山湖度假区 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在九龙山国际度假区九龙山国家森林公园滨海而踞，位于杭州湾北岸，浙江嘉兴平湖市境内紧傍乍浦古镇。国家级级九龙山旅游渡假区是集观光、旅游、渡假、避暑、休闲、疗养、海浴、森林浴及融科研教育于一体的综合性海滨森林公园。九龙山地理位置优越，南临大海， 北连平原。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在九龙山国际度假区项目自然资源九龙山大海中普陀禅院 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在九龙山国际度假区项目主题打造高尔夫游艇马球目前九龙山度假区已经形成了以将军高尔夫球场、游艇俱乐部、马球运动场等高端运动为主题的度假区。这些运动俱乐部在全国都首屈一指。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在九龙山国际度假区物业开发类型项目物业类型户型单价总价圣马可广场酒店式公寓50-60m228000元/平米<130—<160万/套夏宫宜居型酒店式公寓70-<190 m227000元/平米<150—500万/套皇后岛联体别墅(送游泳池400-700 m230000元/平米<1200—2500万/套)恺撒岛独栋别墅(送游艇码头)<1300-<1800 m230000元/平米4000万/套左右(来源:汉宇市场研究部)九龙山从开发之初便将其定位为高端运动度假区，其开发的九龙山庄园的物业也都是高端产品，独栋别墅类产品的总价在4000万左右。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在九龙山国际度假区客户研究长三角的顶级富豪上海、杭州、苏州、南京等大城市的知名企业主(如周成建)跨国公司的高层管理者国外来华的富豪长三角的国外商人上海、杭州的国外投资其他区域的精英阶层北京、广州、香港九龙山开发的物业业主全部为九龙山运动俱乐部的会员 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在从九龙山的项目特质及开发模式以及结合本项目的特质，此类高端运动度假主题不适合本项目。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在淀山湖度假区淀山湖度假区位于上海昆山交界处 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在淀山湖度假区项目自然资源淀山湖在上海青浦区西，呈葫芦形，面积63平方公里，为杭州西湖的<12倍，水深约2米，并与黄浦江、吴淞江相通，水产丰富。淀山湖是上海境内最大的湖泊，一直是上海人度假的最佳选择。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在淀山湖度假区项目主题打造淀山湖度假区的开发主题主要依靠其广阔的水域面积，开发了“水上运动中心” 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在淀山湖度假区物业开发项目物业类型户型(?)单价(元/?)总价(万元)淀山湖坤园联排别墅200—250<1<1000220—280云湖御墅独栋别墅400—70020000800—<1200纳帕尔湾联排别墅200—30020000400—550富力湾独栋别墅220—250<14000300—350耀江淀湖桃源独栋、双拼<180—220<12000—22000200—400清水?依瓦诺小镇别墅<150—20020000300—450酒店式公寓40—60<16000—2000080—<100温哥华特区酒店式公寓40—55<17000—2000070—90(来源:汉宇市场研究部)淀山湖周边的物业开发包括别墅及酒店式公寓，其中别墅的总价多在200—400万之间，酒店式公寓的总价在<100万以内。 淀山湖物业淀客山户湖比物例业图客户目的5%<10%<15%<10%市场机会区域相似项目剖析项目机会所在淀山湖度假区客户研究以上海人为主，苏州、昆山等<1苏0南区%域客户为辅。50%30%70%上海人苏州度人假昆投山资人自其住他其他淀山湖物业的购买客户来源以上海为主，度假是客户的首要目的。另外由于区域各项配套成熟，距离上海市区较近，区域价值凸显，引发很多投资客进入，主要看重酒店式公寓和经济型别墅。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在本项目的湘家荡是原生态水域，不适合做水上运动中心，另外本项目初期的区域价值并没有明显突出，所以淀山湖的开发模式不适合本项目 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区<10公里良渚旅游文化村距离杭州主城区<10公里 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区项目自然资源良渚文化遗址凤山、雏山自然景观杭州郊区田园 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区生活方式文化:良渚古文化遗迹有文化+的山生态:原生态山水水田园+生活田园:杭州郊区田园生活方式 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区项目物业分析万科良渚文化村万科良渚文化村是良渚文化度假区的重点度假产品，目前已经开发过半，深得客户认可 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区万科良渚文化村产品分析分类案名总建筑面积(万平米)物业类型总价(万元)客户购买动机竹径茶语9.<15洋房、独栋、联排350—500度假、自住白鹭郡东<10多层精装公寓<130—200养老、投资已开发白鹭郡南<18.5多层精装公寓、大平层<100—220养老、投资白鹭郡北<17花园洋房350—450养老、度假阳光天际9独栋550—800度假未开发金色水岸未知待开发未知绿叶花落未知待开发未知(来源:万科良渚文化村售楼处提供)万科良渚文化村的物业包括独栋、联排、花园洋房、多层精装公寓等，其中别墅的总价在400——800万之间，花园洋房的总价在350万左右，多层公寓的总价在<100—200万之间 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区万科良渚文化村产品欣赏阳光天际白鹭郡北 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区万科良渚文化村客户分析来源杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波(别墅)私营业主、外企高管、国 企高管特征(公寓)高级白领、公务员、投资客(别墅)度假、养老目的(公寓)投资、自住万科的良渚项目的客户主要来源于杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波，购买动机主要以短时度假、养老为主，兼有纯自住及部分投资的客户。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在综合对区域内的度假区的项目研究，以及项目的特质分析，本项目的特质与万科良渚文化村相似。 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在良渚文化度假区湘家荡度假区文化良渚文化遗址精严寺生态凤山、雏山自然景观湘家荡田园杭州郊区田园国家级农业区 市场机会区域相似项目剖析项目机会所在参考万科良渚文化村的开发模式，项目的市场机会在于将项目的各方面特质进行有效组合，即“文化”特质、“生态”特质、“新田园”特质的组合，创造出全新理念的生活方式。 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索客源初步诊断项目<1小时车程之内的大型城市包括:上海、苏州、杭州、湖州、嘉兴、宁波。根据项目市场机会，本项目的主要客户便是这些城市的有车人群。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索区域内有车人群研究客户分类比例具体描述生活特点需求<1、工业园区，县市域的民营企业主成熟制造业企业业主;2、城市里文化传媒产业老总;工作繁忙、生活不规律希望在生意繁忙之余能够短暂度假、休息、思考60%3、新兴科技产业业主国企中高管银行、通讯、石油等国有<10%大中型企业中高层管理者生活档次高、追求品位希望生活稳定，经常旅游、度假税务、公安、法院、检察、政府中高级官员邮政、教育机关系统 的中生活清闲，空余时间多希望官位亨通，生活低调，追求文化、养身等<10%高级官员<1、双方都是城市白领;2、中产组合家庭一方是白领，一方是普通公务员或律师、医生、银家庭收入高，生活富裕平时喜欢到处旅游，而且喜欢投资，使财产保值、升值<15%行职员、教师等外企中高管5%短期在华居住希望在华工作顺利，更希望进行全国旅游从数量上来看，区域内的有车人数中，以民营企业主的数量最多。从生活特点及需求来看，“民营企业主”、“国企中高管”、“政府中高级官员”度假意愿更强。其中“中产组合家庭”既喜欢旅游度假，也热衷投资。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索区域经济及民营企业分析城市GDP总量(亿)增速人均GDP(元)常住人口(万)城市化率汽车保有量(万台)民营企业数量(万家)嘉兴<19<17.76 9.30%4489643<167%20<15湖州<1<1<1<1.50 <10.20%3920628354%<18<1<1杭州5098.66 <10.00%6347<18<1065%3<1<16宁波42<14.60 8.60%7399857<156%30<13苏州7740.00 <1<1.50%64500<120070%24<16 上海<14900.93 8.20%77556<192<189%737467%总60605(平均)(平均)<196<145(来源:各城市官方网站)区域内的经济发展明显走在全国前列，城市化远远高于其他区域区域内民营企业的数量达到<145万家，其中约<10%(<14万家)的成熟民企发展超过<15年，购买力巨大。结合本项目的特质(别墅与大平层占据50%以上)所以成熟民营企业业主是本项目核心研究的客源机会 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索区域产业特点以嘉兴为例<1、服装 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、制造业2、皮革生产制造业3、光机电研发产业4、其他中高端制造业仅项目所在的嘉兴区域就有民营企业<15万家，基本属于中高端研发制造业。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索通过分析，民营业主、国企中高管、中高级官员以及中产组合家庭是本项目的客源机会所在，其中以发展成熟的民营企业的业主是项目的核心客源机会 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索马斯洛需求理论根据马斯洛需 求理论，人类积累财富的不断增加，需求也不断提高。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索经济财富的发展与精神文化需求的矛盾<1、城市化率超过67%，已经达到中等发达国家城市化率2、人均GDP超过60000元，是全国平均的3倍多3、民营企业达到<145万家，产值占GDP70%潜在客户已经上升到马斯洛需求的尊重需求及自我实现需求。属于中高级需求。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索客源的事业发展分析2005年后功成名就2000年后小有成就90年代后拼搏发展90年代初大浪淘沙80年代后艰难生存80年代初创业民营企业的发展经历了30年的艰辛过程，经过市场化的大潮，能够发展到现在，很多企业主对事业的艰辛都是刻骨铭心。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索精神需求透析经历了人生的财富<1、事业的接班人问题与命运的蜕变，他们已经正在思考2、人生后期的归属问题不再考虑物质的需求，更3、精神需求的弥补问题多地是精神方面的需求。以上是项目客源把握的出发点，也是项目的特质所决定的客源机会所在。 客源机会区域客户特点客户精神需求的探索脱离城市依然牵挂事业回归自然选择接班人思考人生出世入世平衡项目的特质完全符合客源的精神世界的需求。 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 项目宏观定位主题定位表达定位阐释新田园文化生态度假胜地 项目宏观定位主题定位表达定位阐释用新用田原用园生佛生态教活湿文化来定地远位来定来离阐修位净定养阐化位阐城释市三身释心释心二灵一，回，， 归颐思本养考源天人年生新田园文化生态度假胜地 项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目定位的生活方式“出”则静谧、回归在“出世”与“入世”两种精神境界自由转换“入”则拼搏、进取 核心问题界定项目特质区位特质交通特质资源特质市场机会区域相似项目剖析项目机会所在客源机会区域客户特点客户精神需求的探索项目宏观定位主题定位表达定位阐释项目客户定位需求层次客户划分客户锁定 项目客户定位需求层次客户划分客户锁定度假生活、精神追求与文化享受的结合 项目客户定位需求层次客户划分客户锁定潜在客户<1、中产组合家庭2、其他投资客重要客户<1、上海、杭州、苏州、宁波等周边城市民营企业主核心客户2、区域内国有大中型企业中高层3、区域内政府机构中高级官员嘉兴区域成熟民营企业业主只有抓住核心目标客户，本案才能导入更多重要及潜在客户。 项目客户定位需求层次客户划分客户锁定核心客户嘉兴及下属县市成熟民企业主度假、养老物业需符合精神依托重要客户民企业主周边城市国企高层度假、自住度假、工作两不误中高官员潜在客户嘉兴及周边区域中产组合家庭其他投资者度假、投资看重区域环境及价值 项目客户定位需求层次客户划分客户锁定核心客户别墅重要客户大平层潜在客户小户型公寓 项目客户定位需求层次客户划分客户锁定核心客户多维度界定<1、配车属性:中高级车，如奔驰、宝马、奥迪、凯迪拉克、雷克萨斯2、物业情况:在上海、杭州、嘉兴知名社区拥有固定居住物业3、财产情况:基本都是区域各大银行的白金卡客户4、社交环境:社交圈庞大，生意伙伴众多，应酬频繁5、家庭 情况:子女已经进入社会，面临交接阶段 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 综述，项目的整体宏观定位为新田园文化生态度假胜地核心客户来源为区域内的成熟民营企业的业主重要客户来源为区域内国有大中型企业中高层及政府机构中高级官员潜在客户为中产组合家庭及其他投资客 THANKS