2010年成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议

2010年成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议 保利.石象湖项目 住宅产品定位和商业配套建议 总面积 15000亩 保利.石象湖 控制范围超过15000亩，绝对的大盘气势 在成都，大盘比比皆是，如何逐鹿, 目 录 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 另辟蹊径——项目定位 修炼内功——产品规划 任督二脉——商业配套 目 录 另辟蹊径——项目定位 修炼内功——产品规划 任督二脉——商业配套 城市别墅 近郊资源型 近郊主体型 远郊资源型 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 1 群雄逐鹿 ——成都现有别墅类型解析 1 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 1期半岛多层 2期高层 别墅208区 均价:15000元/平米 起价:300万/套起 高价:1800万/套 价格 2009年4月28日 开盘时间 独栋460-480(不含地下) 双拼380-570 联排210-410 面积区间 独栋、双拼、联排 产品形态 208栋(独栋4栋、双拼8栋、联排196栋) 总户数 5.3 建筑面积 0.52 容积率 152亩 占地面积 208区 组团 华侨城纯水岸 项目名称 近郊主题型别墅——华侨城 基本资料 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 销售36套 联排:1.3-1.7万 双拼:2.6万 独栋:3.6万 联排:320-410 双拼:573 独栋:478(地下225) 124(含地下车库) 联排、双拼、独栋 2009.6.6 销售26套 联排:15000 双拼:2.6万 联排:320-410 双拼:573 30 联排、双拼 2009.5.16 销售30套 15000 联排:320-410 31 联排、双拼 2009.4.28 208区 销售现状 销售均价(元/平方米) 面积区间 供应套数 产品 开盘时间 名城 208区销售状况 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 华侨城208区的客户群体，大抵为具有较高消费能力的城市人群以及外地投资者，主要是企业高层、中高层管理者、社会名流和私营企业主及外地富裕群体。 从华侨城一期1批次开盘成交的客户情况来看，本地高端客户占居较大比重(尤其是项目邻近的西南交大、铁二局、成铁、铁二院、金牛区各行政单位等大型科研、教育、文化、行政单位客户)，同时外地(境外)客户也占居相当比重(以有华侨城开发项目的深圳、广州、北京、上海等地客户为主)。 因华侨城的“旅游+地产”运营模式，则其楼盘投资价值较高，208区的投资客户占据了很大比重。 208区客群情况 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 近郊资源型别墅——麓山国际 世界最著名的建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 大师之一Doug Dahlin担纲总体设计,并携手美国DAHLIN建筑与城市规划设计集团、美国JMP公司、美国Scheurer设计公司、美国JBZ公司、美国JAMESNICOLAY景观设计事务所、美国RYAN-YOUNG室内设计公司等六家全美最负盛名和实力的公司担纲规划、建筑、景观、结构、室内设计 规划、建筑、景观、结构、室内设计 国际学校(规划)、双流第二人民医院、极地海洋公园(在建)、1200亩湿地公园、地铁1号线(规划)、市政广场 区域配套 高尔夫球场和练习场、完全学校、光亚学校、康体中心、SPA会馆、超市、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动中心、会议中心、花园度假酒店、菜市、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房 小区配套 08年5月推出的叠拼一次性优惠2%，按揭优惠1% 优惠政策 独栋均价约18000元/平米;叠拼12000元/平米，花园洋房约7100元/平米 价格情况 独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房 产品形态 0.44 容积率 46% 绿化率 约73.3万平米 建筑面积 2500亩 规 模 人民南路南延线麓山大道二段六号 项目地址 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 麓山国际销售状况 售完 精装30000 570-715 40 独栋 2009.6.19 黑钻山庄 售完 16000-18000 212-245 66 组院独立别墅 2009.6.16 香怡林 销售54套(5、135 栋未售) 12738(含地下室) 301-356 56 独院 2009.4.1 销售46套(125、106、108、101、97、93、77栋未售) 10962(含地下室) 301-356 53 独院 2009.3.8 翠云岭 销售40套(116、113、109、100、99、98、27栋未售) 18000 230-300 47 独栋 2008.9.6 售完 18000 230-300 46 独栋 2008.7.20 香溪堤 销售现状 销售均价 面积区间 供应套数 产品 开盘时间 组团 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 麓山国际客群演变情况 随着项目的成熟，该项目已经成为终端广场区域的标志性楼盘。其客群范围也越来越广。外省及外籍人士在此购房比例也有较大提升。 项目开发中期，随着各种配套的完善和推广的跟进，项目有了更广泛的客源，成都是二级县市的财富阶层也开始购买该项目。同时，其高端的生活配套和项目形象，也吸引到了更多的三资企业和跨国公司的高层。 项目开发初期，由于项目品牌度不高，能吸引客群有限，购房者多为成都本地客群，而且城南客群占比较大。购房者多为看重性价比的私营企业主。 客群 后期 中期 前期 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 近郊资源型别墅——保利公园198 位置:三环?蜀龙路(熊猫基地旁) 交通线路:川陕路、熊猫大道、蜀龙路、绕城高速 资源: 蝴蝶谷位于保利?公园198内的2250亩亚洲最大郁金香公园内，直面保利?198公园高尔夫练习场。 主题:纯英伦高尔夫别墅 别墅形态:联排、双拼、独栋 产品面积区间: 联排:345-383 双拼:472 独栋:503 供应体量: 蝴蝶谷东区:联排82套、双拼28套、独栋8套，合计118套 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 保利公园198别墅客群状况 100% 0% 9% 0% 2% 13% 11% 9% 20% 17% 19% 54 0 5 0 1 7 6 5 11 9 10 合计 省外 二级城市 郊县 高新区 武侯区 锦江区 青羊区 金牛区 成华区 新都区 客户居住区域 100% 76% 11% 13% 54 41 6 7 合计 私营业主 事业单位 政府公务员 职业 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 近郊远郊资源型别墅——恒大金碧天下 基本资料 1-100名金卡客户，特享额外85折优惠;101-200名金卡客户，特享额外88折优惠;201-300名金卡客户，特享额外90折优惠;300名以后金卡客户，特享额外95折优惠。 140-520平米临湖坡地别墅7米中空纳湖藏景。35万/套起拥湖岸山水别墅，均价1880元/平米拥有湖景洋房。 开盘优惠 2009年6月28日 开盘时间 恒大地产集团成都有限公司 开发商 酒店、七大中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施 小区配套 独栋(200-560平米)、双拼、联排、半山湖景洋房 产品形态 1.34 容积率 45% 绿地率 610000平方米 总建筑面积 1.2万亩(438666平方米) 总占地面积 牧马后山(距主城区50公里) 项目地址 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 恒大金碧天下位于眉山市彭山县，北接成都南部双流、新津，距离成都市中心30分钟车程，50公里。项目总占地12000亩，总建筑面积400万平米，综合配套面积约80万平米。规划有低密度住宅、洋房等度假居住型物业，配套酒店、七大中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施。 其中一期推出独栋、联排、双拼、洋房近1100余套房源。作为成都唯一融旅游度假中心、商务会议中心、果岭公园、超五星级酒店于一体的休闲商务居住区，恒大?金碧天下将打造成为大型山水生态别墅区。 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 售完 1700-2200 70?左右 110 洋房 售完 2800-3500 130-170? 520 联排 已售近60% 3500-5000 150-200 ? 404 双拼 目前属于1期1批次的尾盘销售，售价目前已上调25%。项目预计会在10月进行加推。 已售近60% 7000-8000 300? 100 独栋 2009.6.28 1期1批 次 备注 销售现状 销售均价(元/?) 面积区间 供应套数 产品 开盘时间 批次 一口价3960 187.25-243.63? 10 联排 一口价4750 216.95? 10 双拼 一口价7890 295.8? 10 独栋 2009.8.27-10.1 湖山名居 销售均价(元/?) 面积区间 供应套数 产品 时间 批次 恒大金碧天下销售状况 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 本项目由于采取低价倾销的策略，70%的客群都是成都客群，都是通过报媒广告了解而来的。 其置业目的基本都是以投资为主，其中尤以联排别墅的购买最为突出，据了解有客户一次性5-10套的购买。 项目的眉山本地客群不到30%，主要因为项目本身配套尚未呈现，目前尚不适宜自住。 恒大金碧天下客群情况 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 华侨城——主题公园驱动地产 麓山国际——城市资源 产品价值 成熟高尔夫价值 保利公园198——景观资源 近郊资源 高尔夫资源 恒大金碧天下——低价倾销 性价比价值 城市项目，近郊项目，人气为先 本案与之无法抗衡 保利.石像湖，出口在何处, 目 录 修炼内功——产品规划 任督二脉——商业配套 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 另辟蹊径——项目定位 2 项目特点分析 形象定位 产品定位 另辟蹊径 ——保利石象湖项目定位 2 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 项目资源梳理 资源——项目总规划占地面积约10平方公里，其中大部分属浅丘地貌，生态保存良好，森林覆盖率达60%以上，湖面达1800余亩，全年365天空气质量优于国家1级 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，大面积郁金香公园。 公园资源 ????? 别墅配备公园者司空见惯，且本项目处于远郊，花期短暂，无法常年积累人气和常年观赏 水景资源 ????? 湖泊面积较大，属于原生态水景资源，如要充分利用，必须投入巨大资金方可取得成效 高尔夫资源 ????? 湖泊面积较大，属于原生态水景资源，如要充分利用，必须投入巨大资金方可取得成效 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 以高尔夫为主题的景区物业开发 水景资源 大面积原生态水景打造需要的持续发展性和长期性决定了其旅游性质 高尔夫资源 四个高尔夫球场，高尔夫球场群注定了其高尔夫球作为项目最大亮点，充分利用，发扬光大，将成为项目核心资源 森林资源 大面积的原始森林，可作为其高尔夫资源配套和助力于健康型住宅 石象湖公园 花期特殊性与远郊位置决定了其旅游性质 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 综上所述，我们可以得出开发思路: 【以“高尔夫”为核心价值的景区物业开发】 景区主题经营 景区+住宅 住 宅 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 打开以“高尔夫”为核心价值的营销钥匙 如何把小众资源的价值大众化, 人气运动 高尔夫是小众运动 蒲江也不是三圣乡 X 抓住核心 放大客群来源 打造主题消费 树立高尔夫口碑 ? 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 锁定客群 来源分析 家庭式度假 以成都为核心的周边消费群体，近郊短时居住，高尔夫主题消费为主 商务客群 以成都为核心的周边商务会议，商务会客，政府会晤等商务型客群，以高尔夫为主题的休闲型商务活动 投资者 爱好高尔夫的附庸风雅成功人士 高尔夫爱好者 省内乃至全国高尔夫爱好者;打球为主，短时停留;短期度假居住，社交等 另辟蹊径——保利石象湖项目定位 资源决定产品定位 高尔夫旅游度假产品 需求决定形象定位 中国最好的高尔夫度假社区 目 录 任督二脉——商业配套 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 另辟蹊径——项目定位 修炼内功——产品规划 3 案例借鉴 项目总体规划 产品配置 修炼内功 ——保利石象湖产品规划 3 首先，我们来看一个依托优质景观 的陌生区成长起来的高尔夫度假村案例 春城湖畔高尔夫度假村，总投资约1亿美元，总占地7650亩。 历经6年建设，1997年开始试营业，1998年正式对外开放。 在春城湖畔高尔夫成功运作的带动下，阳宗海已发展成为中国乃至亚洲最富盛名的综合高尔夫度假胜地之一。 修炼内功——产品规划 概况 区位——远郊陌生区域。春城湖畔高尔夫俱乐部位于昆明东部，距昆明38公里。 交通:从昆明国际机场出发，在高等级公路上行驶，1小时车程抵达。 优质天然资源:坐落于阳宗海湖畔，被天然温泉环抱，是世界最优美的高尔夫球度假村之一，堪称亚洲的高尔夫天堂。 核心优势:两个锦标赛高尔夫球场，山地球场由Jack Nicklaus设计，湖畔球场由 Robert Trent Jones Jr.设计。两个球场自1998年完工之后，都获得了许多国际奖项。 山地球场 湖畔球场 修炼内功——产品规划 以高尔夫为核心竞争力，形成完善的配套体系 湖畔高尔夫 湖畔高尔夫 高尔夫度假村 度假别墅 高尔夫学院 温泉SPA 商务会所 ……… 球场 亚洲高尔夫天堂 中国第一 亚洲最佳 中国最佳球童服务 最喜爱俱乐部 ……… 修炼内功——产品规划 春城高尔夫别墅和公寓占地面积为1500亩，容积率低于0.5，前三期共建有别墅146幢、度假公寓48幢。新开发的四期别墅也已经进入到尾盘销售阶段。 一期 二期 四期 度假别墅开发节奏 三期 以小面积、低总价产品切入市场，带动产品热销。 利用落地窗、大面积阳台等特质空间，实现与户外优质景观的交流。 对地形高差进行充分利用达到户户观景的效果。大独栋比例上升，还有部分观景公寓 产品为400m2以上的独栋和200m2以下的双拼别墅。 修炼内功——产品规划 产品特点 以目标客群为导向，住宅产品动态演进。启动期目标客群定位于作为第三居所的休闲度假客群和投资客群，因此，产品设计时控制总价，以小面积紧凑独栋入市。随着区域成熟、配套完善，产品逐步演变为舒适型、豪华型独栋别墅，并辅以度假公寓丰富产品类型。 充分利用景观，通过室外空间的设计融于自然中。 修炼内功——产品规划 客群演变 前三期别墅和公寓的购买客户主要以东南亚为主，港澳台为辅，昆明本土客户不多。 一期项目90,是卖给了国外客户，只有10%是卖给了国内客户，第二期有40,销在国内，第三期上升到60,。 小结:业主不仅被高尔夫球场吸引，也看重这里的环境和投资价值， 因此要充分体现物业投资价值和景观价值。 置业用途从第三居所逐步向第二居所转变，第五期产品的目标客群将以昆明本地客群为主，作为1.5居所。 修炼内功——产品规划 借鉴点 找准目标客群 由于目标客群面较小，而国内对高尔夫的认识较浅，所以一开始就把目标客户群放在国外，特别是东南亚，取得了很好效果，置业的客群和打球的客群很多都来自国外。然后才将目标客群转向国内以及当地。 代租物业 由于购买物业的业主其置业目的一般为投资和度假。所以，只要客户愿意，开发行对物业可以采取代租方式，但不承诺固定的回报。 赠送高尔夫会员卡 购买物业的业主，都会赠送会员卡，到目前为止，会员卡在市场的价值涨到50万元一张。球场的精心打造，以亚洲第一的标准和环境，对购买高尔夫别墅的客群来说，这点非常重要。 修炼内功——产品规划 案例2:千岛湖度假物业群落 千岛湖距离杭州130公里，距离上海300公里左右，拥有绝佳的自然环境和优质的景观资源。目前，千岛湖度假物业开发已初具规模，逐步形成了高档次酒店、度假别墅与度假公寓齐头发展的局面，并成为中国度假物业开发最为成功的区域之一。 修炼内功——产品规划 千岛湖度假物业发展历程 第一阶段,02年开发商陆续进驻千岛湖，并合力投入巨资进行景观和环境建设， 第二阶段， 采用“游艇+高尔夫”模式，着手进行游艇码头和高尔夫球场的建设; 第三阶段，随着配套设施建设逐步完善，产权式度假洒店、产权式度假公寓、居家公寓开始大量兴建，土地的附加价值大幅提升，度假型物业开发进入高速发展期; 第四阶段，07年左右，千岛湖度假物业开发规模扩大，开发商转为采用“五星级酒店+别墅”的新模式，着力营造休闲度假生活圈，最大限度地提升土地的使用价值。 修炼内功——产品规划 千岛湖度假物业消费客群特征 千岛湖度假物业的客群主要看重千岛湖稀缺的景观环境，将其当作休闲度假的据点。 产权式度假酒店和产权式度假公寓的购买客群主要是长三角区域有购买能力、追求休闲生活的有闲阶层或有投资需求的客户; 度假别墅的客群客群主要时杭州、温州、义乌的民企老板，其将用作周末及假期度假时使用，是第二或第三居所。 修炼内功——产品规划 代表项目—— 千岛湖滨江度假酒店别墅 千岛湖滨江度假酒店别墅位于千岛湖辉照山，地块呈半岛形状，直视水域达到150万平方米，是千岛湖地区目前已开发项目中唯一坐北朝南、背山面水的优质地块，位置优越。 修炼内功——产品规划 地块占地500亩(含水域面积)，总建筑面积达到12万平方米。 规划布局:借鉴坡地阶梯式建筑的设计理念，使前后相邻别墅的竖向落差达到12米。 建筑风格:以美式山地度假别墅为原本，辅以东南亚建筑细节，采用开放的空间布局。 物业类型:由6,7层五星级酒店、2,3层独立、联排别墅和部分公寓组成，其中以独立别墅为主，辅以少量联排、叠排别墅。 建筑规划 修炼内功——产品规划 第一，借景与造景并行，充分利用景观资源优势，将自然和人工景观与建筑融为一体，从规划和管理上保证社区的纯粹性，打造旅游度假地产。 第二，邀国际著名酒店管理公司引入最尖端的酒店品牌。绿城邀来了喜来登、天屿邀来了悦榕庄……即便是别墅的业主，度假行程中的很大一部分吃和娱乐问题，都通过酒店解决。 第三，产品多样化，物业形态涵盖酒店、别墅、公寓等，为消费者提供多元化的选择和多样化的服务; 第四，适度的开发节奏。通过产品、景观、运作手段的相互配合，促进项目螺旋型上升，从最初的中端产品冲量到后期的高价效益，认可度不断提高。 借鉴点 修炼内功——产品规划 从以上休闲度假物业开发的成功案例可见: 发展轨迹:启动期利用自身资源，进行景观打造，通过酒店完善生活配套，着力营造休闲度假生活圈。 启动期产品均是以低总价、小面积的度假型别墅为主，客群的主要购买目的是度假兼投资。随着项目不断成熟，产品更加丰富，逐渐出现了舒适型独栋和度假公寓等。 引入高品质的酒店管理公司。对于休闲度假物业来说，酒店作了配套的功能，更重要的是承担着提供休闲度假方式与度假品质的功能。 鲜明的度假主题。春城高尔夫以亚洲最好的高尔夫球场吸引了大量的高尔夫运动的休闲度假人群;千岛湖以打造长三角“迪拜”为目标，以稀缺的优质景观吸引了大量来此享受阳光、美景的休闲度假人群。 修炼内功——产品规划 项目总体规划及产品配置 修炼内功——产品规划 随着项目发展演进，高尔夫球场、度假酒店、商业街、新郁金香公园等随之呈现，项目逐步成熟，最终形成一个高尔夫度假小镇。 一期别墅开发区域 一期别墅 开发区域 二期别墅开发区域 三期别墅开发区域 四期 二期别墅开发区域 二期别墅 开发区域 30套别墅 样板区 首期高尔夫球场 二期高尔夫球场 200套别墅开发区域 温泉度假酒店 郁金香公园 石像湖公园 花溪商业街 修炼内功——产品规划 住宅产品类型根据项目所依托价值点进行配置。 产品类型 生态景观 高尔夫 石像湖、 妙音湖 森林别墅 高尔夫别墅 湖滨别墅 修炼 内功——产品规划 森林别墅、景观别墅 修炼内功——产品规划 高尔夫别墅 修炼内功——产品规划 湖滨别墅 修炼内功——产品规划 启动期目标客群及产品定位 修炼内功——产品规划 启动期 中期 远期 本项目规模巨大，开发周期较长，随着项目相关价值点和卖点不断呈现，提供的生活方式不断演进，初期和远期的客群构成会发生相应变化: 可呈现价值点 目标客群 升级后的石像湖公园 接待中心升级改造的会所 湖滨餐厅、咖啡厅等 首期球场景观 成都休闲度假客群 +投资客群 首期高尔夫球会 温泉度假酒店 风情商业街 二期高尔夫球会 郁金香公园 成都休闲度假客群 +深度居家客群 +投资客群 成都休闲度假客群 +深度居家客群 +全国休闲度假客群 产品用途 第三居所为主 第二居所为主，部分第一居所和第三居所 第一居所和第二居所为主，部分第三居所 修炼内功——产品规划 项目空间距离与成都距离较远，加之在启动阶段的生活配套相当缺乏，因此，将其作为“第一居所”推广存在困难。 启动期主要是充分利用石像湖公园优质的生态资源、可预见的高尔夫球场、依托湖边商业配套所描绘的生活方式以及未来社区生活的预期，通过体验式营销来吸引成都地区的休闲度假客群。 因此，启动期住宅产品总体定位为: 休闲度假景观别墅 修炼内功——产品规划 启动期目标客群 主力客群:本地高端客户 主要是企业中高层管理人员和私营主，并且所受教育程度普遍很高。他们所追求的产品风格既要有传统的美感，又要体现时代的科技与精神。 次主力客群:按项目预定影响力大，须扩展到成都以外的全国性客户 此部分客群为在外地的成都人或与成都有关系或往来的人士，以及游学返乡归来的海归人士或从沿海西进发展的人士。 修炼内功——产品规划 主力客群特征 客户的职业以企业中高层管理人员及私营企业主为主,时间较为自由。 喜好高尔夫运动。高尔夫运动是其主要的休闲度假和商务休闲方式之一。 在高端客群中，属于购买力偏低的部分，需求面积主要以经济型别墅为主，对总价较为敏感 购买力 以本科和大专为主 文化程度 三口之家 家庭结构 以房地产行业的为主，其次是餐饮、娱乐，第三是建筑、建材业。 行业 以成都本地客户为主，成都以外的客户为辅 来源地 私营业主、企业高管 职业 35,45岁 年龄 修炼内功——产品规划 置业用途(饼图) 以休闲度假和商务度假需求为主，并兼顾投资与居住需求。 五成以上的客户是作为度假用，其次是家人居住或者自己居住，作为投资用的比例占一成。 修炼内功——产品规划 消费心理分析 居住的档次性只是基本要求，而商务交往需求是第一考虑要素。项目的客群相对比较看重商务交往的功能，这与对别墅功能的度假性存在一定的共性又存在一定的冲突。 对本案度假功能的认知主要来自于项目石象湖现有形象和空间距离问题。而商务交往作为其购买别墅的第一要素在一定程度上是可以弱化空间距离问题的。 启动期的度假功能应注重商务度假，从而弱化项目的空间距离劣势，提升项目别墅产品价值。 修炼内功——产品规划 驱动因素分析(饼赐迹?热衷高尔夫运动 保利集团品牌影响力 优质的资源环境 良好的规划远景 升值前景 修炼内功——产品规划 对产品主要的关注点 从作为第三居所的家庭休闲度假客户来看:要求拥有良好的资源环境，产品总价低; 从投资客户需求来看:其关注点在于具备良好的升值潜力，且总价不高; 从企业会所性质的商务度假客户来看:要求户型面积较大，充分体现会客功能。 修炼内功——产品规划 户 型 配 比 建 议 为保证项目快速销售，提升区域认知度，首期以120-170?的温馨小独栋别墅为主。考虑到后期 升级产品和商务休闲度假的需求，搭配部分400-500?舒适享受别墅，以800 ?树立项目价值标杆。 9, 400-500? 舒适享受型别墅 产品类别 建筑面积 户型比例 温馨小独栋别墅 120-170? 90, 豪华型别墅 800? 以上 1, 修炼内功——产品规划 设计原则 产品设计建议 以目标客户需求为导向。 产品设计紧紧围绕目标客户的心理诉求进行，提升项目关注度和价值点。 以景观利用最大化为核心。 “借景与造景并行”，充分利用景观资源优势，将自然和人工景观与建筑融为一体。 修炼内功——产品规划 启动期住宅产品 舒适享受型别墅 豪华型别墅 温馨小独栋别墅 建筑排布建议 建筑风格建议 建筑单体设计建议 修炼内功——产品规划 建筑单体设计建议 本案地处第三圈层，别墅发展方向并非开发作为第一居所的城市别墅 ，而是侧重别墅的度假、休闲、商务等功能要求。因此，别墅产品的设计需要适当增减和改变传统户型中的一些空间设计。 注重室内外空间的有机融合。体现生活在风景中的感受，设计大面积室外空间和内外空间互动区，以实现室内外的有机结合。 修炼内功——产品规划 温馨小独栋别墅 修炼内功——产品规划 技术指标建议 功能空间 指标范围 地上建筑面积 120-170平米之间 阁楼及露台 30-50平方米 参鉴市场小独栋别墅项目的各项技术指标，结合项目地块属性及度假别墅特质，我司认为，为了保证一定的庭院面积及私密性，本案小独栋产品间的间距应保持在5-8米左右，局部组团内部间距可为3-5米。 建筑单体设计建议 修炼内功——产品规划 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房。基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在4-4.5米以上。 二层主要功能空间为卧室，由于业主多是周末及假期在此度过，卧室面积满足其使用功能即可，尺寸可适当缩小，而数量尽量增多。 由于受到面积的限制，应强调内外部空间的融合，通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果。 户型设计 要点 综治信访维稳工作要点综治信访维稳工作要点2018综治平安建设工作要点新学期教学工作要点医院纪检监察工作要点 建议 修炼内功——产品规划 地上面积120-150平米左右 分层 功能空间 面积(m2) 总面积(m2) 首层 客厅 30-40 60-70 餐厅、厨房 20 公共卫生间 5-10 二层 主卧室 15-20 60-70 主卧卫生间 10 次卧1 15-20 次卧2 10-15 公共卫生间 5 户型功能空间及尺寸 修炼内功——产品规划 内外空间互动——大面积观景窗 社区具有的优质景观环境及自身具有的独立院落能够为业主营造俱佳的观景空间。因此，建议在客厅、主卧、餐厅等处多采用大面积的落地窗，以保障使用空间的采光和观景效果。 特质空间处理要点 修炼内功——产品规划 内外空间互动——阳光露台 大面积的阳光露台赠送，是别墅产品的重要卖点之一。阳光露台一般靠近主卧设置或与主卧直接连接。 修炼内功——产品规划 户型建议 首层为客厅、餐厅、厨房等公共空间，客厅采用挑高设计。 多面落地玻璃窗采光，窗外就是花园，打开窗户，能感受到全方位的自然气息。 首 层 落地观景窗 落地观景窗 厨房为配用，不占用大面积空间，与餐厅合并 休闲廊道 A 型 修炼内功——产品规划 二楼是卧室区，利用客厅挑高形成一个错层，向上的部分为主人区，向下的部分为客卧区，主客卧相对独立，私密性良好。 二层 阳光露台 A 型 修炼内功——产品规划 阳光露台 入户前院 二 层 首 层 客厅、餐厅、厨房、书房等公共空间为调高平层，主卧和次卧组合为两层。 主卧和次卧组合为两层。 B 型 首层公共空间 楼梯 二层卧室 修炼内功——产品规划 舒适享受型别墅 修炼内功——产品规划 舒适型别墅的建筑基地 面积在200-250平米之间; 首层的功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、老人房，老人房可兼做客房使用。 基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在5米以上。 二层功能空间为卧室，建议卧室数量为3-4个。作为休闲度假型别墅，卧房需体现舒适性，为每个卧室设置单独卫浴间，并设置独立主卧区。 地下室的功能空间包括设备间、车库、储藏室、工人房、活动室、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 舒适型别墅设计要点建议 建筑单体设计建议 修炼内功——产品规划 户型功能空间及尺寸 地上面积300平米左右 5 公共卫生间 10-15 次卧2 15-20 次卧1 80-100 50-60 主卧区 二层 90-100 10 设备间 地下室 10 门厅 80 客厅 40 餐厅 50 家庭厅 分层 功能空间 面积(m2) 总面积(m2) 首层 公共卫生间 10 200 书房 25 厨房 25 健身房 15 家庭影院 25-35 多功能厅 20 车库 20 修炼内功——产品规划 地上面积400平米左右 5 公共卫生间 20 次卧3 20 次卧2 25 次卧1 150 80 主卧区 二层 90-100 10 设备间 地下室 10 门厅 80 客厅 40 餐厅 50 家庭厅 分层 功能空间 面积(m2) 总面积(m2) 首层 公共卫生间 10 250 书房 25 厨房 25 健身房 10 家庭影院 30-40 多功能厅 20 车库 20 户型功能空间及尺寸 修炼内功——产品规划 特质空间处理要点 特质空间的处理除了运用小独栋的元素，还需加强室内、室外空间的处理，以突出舒适感。 适度的生活空间 室外空间 室内空间 内外空间关系 三重庭院、下沉庭院 餐厅、地下室、主卧室区 大面积观景窗、露台、雨廊等 修炼内功——产品规划 室外空间——三重院落空间 通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层:前院、侧院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果。 前院侧重装饰性，是主要的庭院景观展示面; 侧院是活动休闲空间，是业主室外休憩的主要场所; 后院属于业主的私人空间，可自由种植花草及满足其他使用要求。 前院 侧院 后院 修炼内功——产品规划 室外空间——下沉式庭院 下沉式庭院，可增加室外空间的层次感。 下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米，即可实现庭院效果。 修炼内功——产品规划 室内空间——客厅局部挑空 客厅空间的挑高可提升视觉延伸感，提高客厅的开敞度。 修炼内功——产品规划 室内空间——独立主卧区 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域，可将主卧区与其他功能间加以区隔，形成独立的区域，保证主人的私密性及尊崇感。 修炼内功——产品规划 室内空间——地下室空间利用 可将一些私人爱好和家庭生活功能空间如影音室、健身房移至地下空间。 通过下沉庭院和采光天井，引入阳光，实现“地下空间、地上环境” 。 由于地下室容易遭受湿气的侵蚀，需要进行特殊的防潮处理。 修炼内功——产品规划 对于能够购买独栋别墅的消费群体而言，每个家庭基本都拥有一辆以上的私家车，因此车库尤为重要。若车库面积不够，只能停放一辆车，则有可能会面临车辆无处摆放的尴尬。 建议舒适型别墅实行双车位设计，设置于地下室。 车位 修炼内功——产品规划 内外空间互动——风雨走廊、门廊 增加过渡空间是别墅本质体现之一，尤其是进户过渡空间，更是确保别墅私密，体现别墅尊严的重要空间形态。 修炼内功——产品规划 户型建议 客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。 右侧单独的保姆房的 入口设计增添了尊贵感。 侧院 客厅 家庭厅 餐 厅 保姆房 后院 前院 侧院 书房 保姆入口 首层 车位 修炼内功——产品规划 二层 下沉庭院 一条走廊将二层所有的卧室连接起来 地下室 健身房 修炼内功——产品规划 豪华型别墅 修炼内功——产品规划 800m2以上的豪华别墅为定制式别墅，以提升石像湖乡村俱乐部的社区价值。 作为企业的商务度假休闲场所，像会所一样，是一个让心情放松又具备相当品味的地方。 修炼内功——产品规划 建筑风格建议 北美风格 修炼内功——产品规划 内部设计采用统一风格带家具精装修 修炼内功——产品规划 院落、露台、飘窗等受到建筑指标的限制，不能无限制做大。因此，还需通过利用地形的高低落差、道路的蜿蜒等来排布物业，实现景观最大化和私密性。 建筑排布建议 修炼内功——产品规划 排布示意 修炼内功——产品规划 排布示意 修炼内功——产品规划 经营模式建议 聘请专业的酒店经营管理公司进行物业代租 由于购买物业的业主其置业目的一般为投资和度假。所以，只要客户愿意，均可采用物业代租的方式进行管理。 度假村虽然有酒店，但一开始就控制客房的数量，因为很多客户更愿意选择别墅物业住宿。 修炼内功——产品规划 随着项目不断成长，价值点不断呈现，住宅产品定位会随着目标客户不断递进。 修炼内功——产品规划 目 录 群雄逐鹿——成都别墅类型解析 另辟蹊径——项目定位 修炼内功——产品规划 任督二脉——商业配套 4 项目特征解读 商业系统发展策略 商业系统构建 市场调研论证 商业体量预估(附件) 任督二脉 ——保利石象湖商业配套 4 研究思路 目标消费群的容量、消费行为和消费心理 商业体系下目标商户的认知度、市场预期 类比项目开发模式、商业体系情况 市场调研 论证建构的合理性 商业体系建构 项目特征解读 商业体系开发策略 任督二脉——商业配套 项目特征解读 任督二脉——商业配套 项目特征解读 项目整体定位:“国际乡村俱乐部” 国际: 国际的高度、国际的标准 意味着多样化，包括国际的，本土的 乡村: 对自然山水进行修缮和利用，整合以都市生活配套，既能体现山水自然风光，有能享受到现代服务配套 一种生活方式，进一步是山水，退一步是五星级的享受 俱乐部: “物以类聚、人以群分”，是聚集了高尚圈层，其成员之间紧密相连的不是血缘、地域、行业，而是习惯、爱好、兴趣或者社交需求等。 体现一种丰富高尚的生活方式，消费形式。 任督二脉——商业配套 满足项目巨大的开发体量 ——丰富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造15000亩局大体量的“国际乡村俱乐部”度假城镇，商业配套要匹配项目巨大的开发体量。 同时要体现生活配套的丰富性，特色价值，以及服务国际标准化。 任督二脉——商业配套 创造出项目优化循环的通道 ——整合优质资源，创造项目独特魅力 长期可持续性的吸引目标人群是商业体系在本案中的要点。所以保利有必要利用、整合资源，突出项目整体资源的亮点，发展旗帜性旅游产业。 任督二脉——商业配套 项目功能发展具备动态性 度假----度假+居所----居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打造，到发展到深度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村俱乐部小镇的休闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的发展趋势。 任督二脉——商业配套 商业系统开发策略 任督二脉——商业配套 第二居所业主 成都市短途度假客群 成都市短途度假客群 第二 居所业主 项目发展演变要符合城市发展的轨迹 旅游度假 旅游度假 + 居所 “俱乐部“ 小镇生活 成都市短途度假客群 国内目的性度假客群 国内目的性度假客群 第二居所业主 国内目的性度假客群 任督二脉——商业配套 住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善 住 宅 体 系 商 业 体 系 国际乡村俱乐部 自然山水资源为依托 任督二脉——商业配套 商业呈现策略 旅游度假 旅游度假 + 居所 “俱乐部“ 小镇生活 对石象湖现有商业做提档升级: 石象湖湖滨------改造通往湖滨的道路，设置湖滨餐厅、湖滨茶道; 郁金香公园-------保持大众娱乐性，重塑象山古镇的商业; 代租度假别墅-------将度假别墅变成分时度假酒店; 两个高尔夫球场、会所------度假、生活配套 花溪商业小镇-------丰富旅游度假和生活配套内容: 温泉度假酒店-------承载商务度假和休闲度假的配套功能: 妙音湖-------私家游艇俱乐部、湖滨餐吧、湖滨夜生活; 郁金香公园-------换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 花溪商业小镇-------增加商业面积和服务内容: 国际学校、养老度假村-------完善社区市政配套; 水系、生活班车-------特色湿地观光旅游、社区内部交通便利性完善; 温泉到户------高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-------提档商务度假功能; 任督二脉——商业配套 商业呈现策略 2010.5 2011.3 2012.3 2015 启动期建设 景区改造 一期建设 二期建设…… 石象湖景区的商业改造: 象山古镇商业的改造 景区内园林改造 石象湖的湖滨商业改造 度假俱乐部雏形呈现 花溪商业小镇一期建设完成，承载部分生活配套、娱乐功能。 两个球场、会所同期正式投入使用。 度假别墅作为分时度假酒店由酒店运营管理公司管理经营。 度假俱乐部初步呈现 温泉度假酒店建设完成投入使用。 郁金香公园移到新址。 妙音湖湖滨商业连同花溪商业小镇发挥度假休闲配套功能。 任督二脉——商业配套 商业系统构建 任督二脉——商业配套 首先，植入一个完善的商业运营模式 为了保证项目的整体品质，按项目原先设计的策略发展路线向前发展，本案需要植入一个成功的商业运营模式，即“品牌性全方位、立体式度假运营模式“。 品牌性——保利国际乡村俱乐部必须站在国际的高度，打造具有国际品牌影响力的高端项目。 全方位、立体式——鉴于本案业态的丰富性、复杂性的特点，本案必须引入一个具有国际影响力以及国际大型高端度假项目运营能力的品牌管理公司或团队，对项目后期所有业态进行有机的资源整合、统一的管理、统一的运营。 任督二脉——商业配套 缘由。。。 本案的核心诉求——卖别墅，如何卖, 首先，如何解决吸引市场眼球的问题，如何吸引, 因为这里有石象湖,这里有郁金香公园,这里有高尔夫球场,这里有完善的商业配套还是仅仅因为这里有别墅, 不，因为这里是保利石象湖国际乡村俱乐部，是由世界知名国际酒店集团全方位、立体式经营管理的世界级的度假胜地。 完善的+国际的=世界的! 任督二脉——商业配套 为什么要引入世界知名国际酒店公司, 因为，先进的全球客房营销系统，让世界知道我们，爱上我们。 因为，先进的、完善的度假胜地打造及管理经验，让项目更具活力和吸引力。 因为，如雷贯耳的酒店名字，让市场仰视、让人们趋之若鹜。 这里，让我们再次静心倾听这些熟悉的名字，悦榕庄(Banyan Tree)、Accor Hotels and Resorts、Wyndham Hotels and Resorts…… 接下来，让我们分享两个成功的经典案例，学点什么。。。 任督二脉——商业配套 链接成功案例一:Banyan Tree 悦榕庄 悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒 店品牌，目前在全球范围内拥有26家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、65家SPA中心、70家悦榕精品店和2家高尔夫球场，并荣获了100多项酒店行业大奖。 “悦榕庄”以营造优雅浪漫，充满活力与情调的度假环境赢得了全球客户对“悦榕”品牌的认同。凭借地方风情的全别墅式度假村，悦榕集团在全球顶级度假村中稳居一席。 任督二脉——商业配套 悦榕普吉度假酒店，泰国(1994年9月) 悦榕马尔代夫度假酒店，(1995年4月) 悦榕民丹度假酒店，印度尼西亚 (1995年12月) 悦榕曼谷度假酒店 (2002年1月) 悦榕塞舌尔度假酒店 (2002年6月) 香格里拉建塘中甸宾馆(2003) 悦榕仁安藏村，中国(2005年9月) 丽江悦榕度假酒店，中国(2006年3月) 悦榕阿尔阿琳度假酒店，巴林(2006年3月) 三亚悦榕庄(2008) 杭州悦榕庄(2009) 梅丹悦椿，迪拜(2009) …… 任督二脉——商业配套 成功运营理念 悦榕庄成功的秘籍是“反标准化”，酒店与当地独特风情融合让每一处悦榕庄都给人截然不同的感受。“悦榕庄一贯秉承独特遁世的风格，远离城市的纷繁喧嚣，营造安静中的极致奢华。 ”所谓的极致奢华，除了给客人营造完美的住宿环境，提供足够大的私密空间，更重要的其实还是个性化的私人管家服务 。 “一个成功的品牌，关键能让用户对它心生感情”。独特的浪漫体验是悦榕庄与其他对手竞争的关键，而酒店设计、SPA和亚洲式酒店管理则是拼装浪漫的“装配车间”。 任督二脉——商业配套 收益增值 ?土地增值:品牌带动地价快速增值。 ? 经营收益:高房价及不低的入住率保证经营业绩优异。 ? 地产收益:产权式别墅等带来丰厚的收益(约占总收入的一半)。 ? 品牌溢价:2006年评价Banyan Tree的品牌无形资产约为2亿美元 ? 产业链增值:餐厅、City Club、SPA馆、Gallery、Tour &;Trek、 高尔夫球场等带来收益。 任督二脉——商业配套 创新运作模式 度假村都是以别墅为出租单位，在曼谷、塞舌尔、中国丽江和印尼民丹岛打造私人高端度假别墅„悦榕轩?，这些别墅以产权式酒店模式运作。 “悦榕轩”的概念是让投资者购买的自有别墅、公寓，同时成为集团旗下度假村部分出租物业，并于首6年获取每年6%的保证回报，之后可选择续约或继续收取物业所得收入分红。“悦榕轩”业主每年均获授权下榻名下物业60天。 购买者在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长期限为40年。6年内可获得年6%的固定收益或33%的客房净收入，并可续约。业主可选收益模式有两种，一为固定收益，即6年内每年可享有相当于售价6%的收益;二为可变收益，即6年内可享有相当于客房净收入的33%、客房净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费、3%应作为维修基金以支付今后所有设施设备的更新。 任督二脉——商业配套 丽江悦榕庄 丽江悦榕庄是由别墅组成的，布局对称，建筑风格古朴纯真，结合了纳西文化和汉代风格，在玉龙雪山的山谷中更显示其对自己定位、风格的自信。 “在三国的古韵中能体验21世纪的浪漫”，这是丽江悦榕庄的自我推荐词。度假休闲是悦榕庄的定位，而浪漫又是她的立意，这种浪漫要充满酒店每个角落。 丽江悦榕庄一期占地200亩，55幢别墅，总投资约8200万人民币，年平均入住率为65%，平均房价4500元人民币，税前利润达3000余万人民币，用不到1亿的总投入，做出了4亿投资的成果。而悦榕Spa、水疗设施和特色餐厅，以及设备先进的会议设施，又是休闲和会务的理想场所占地广阔且极具奢华。 任督二脉——商业配套 链接成功案例二:上海西庭网球俱乐部 上海西庭网球俱乐部和公寓(Shanghai Racquet Club & Apartments) - SRCA??-由世界500强之一的荷兰国际集团(ING Group)投资兴建。作为高档舒适生活小区，目前拥有25幢公寓楼共计409套豪华单元，90%以上的住户为欧美客人。 上海西庭网球俱乐部 - SRC??- 是SRCA的心脏和灵魂。上海西庭网球俱乐部的每一个会员成员都能在俱乐部内享受俱乐部提供的所有设施。 任督二脉——商业配套 俱乐部设施包括 6片沙地网球场，6片硬地网球场，1片中心球场 2片壁球场 60米长室外沙地游泳池和3个温泉按摩池 网球，游泳，壁球，国际标准专业有氧健身指导 沙滩排球 室内泳道式和环绕式游泳池以及温泉按摩池 篮球，羽毛球及乒乓球活动区域 设施齐全的塑身健身中心和有氧活动区域 台球及游戏区域 舒适和精致的餐厅设施 酒馆 宴会和会议设施 儿童中心监护与儿童游戏天地 舒适的更衣室与休闲室 图书馆 美容美发 杂货店和超市 就地医学诊所 12间俱乐部套房 任督二脉——商业配套 俱乐部优势 相当范围内最好的乡村俱乐部之一 设备完善的会所, 独一无二的生活方式 IAC特权享有全世界超过230家互惠俱乐部 小型公司会议交替的地方 个性化的服务 顶尖的菜肴和不同的美酒 网球，壁球和健身设施 吸引人的膳宿条件 就地医疗诊所 家庭及朋友的完美娱乐中心 大规模的俱乐部活动 为会员们提供一个远离嘈杂而让人心动地亲切地环境，在这里他们可以参与社交，宴会，还能共同参与运动。我们的员工为有需要的会员们提供人性化的服务-最好的国际化的创新菜肴，健身，网球课程。整个家庭都享受并受益于俱乐部～ 任督二脉——商业配套 小结 从上述二个经典案例我们发现: 完善的全球营销系统，强大的全球商业资源整合能力是投资方必备的能力。 二者兼有世界品牌号召力，吸引了全球的眼光。 完善的商业运营模式以及商业业态是项目成功的保证。 任督二脉——商业配套 商业运营体系设置 保利国际 乡村俱乐部 别墅 商业 高尔夫球场 及会所 国际品牌 酒店管理公司 温泉度假酒店 结合成功经验以及本案的具体情况，如下设置本案的商业运营体系: 任督二脉——商业配套 酒店管理公司运营体系构成 国际品牌 酒店管理公司 全球营销系统 物业管理 高尔夫球场 及会所经营管理 温泉度假酒店 别墅的分时度假 别墅的全球销售 住宅区物业管理 商业区物业管理 度假景区物业管理 任督二脉——商业配套 项目分区示意图 任督二脉——商业配套 车行交通示意图 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 第一阶段 ----度假俱乐部的雏形初显 旅游度假 成都市短途度假客群 第二居所业主 对石象湖现有商业重新打造: 石象湖湖滨------湖滨餐厅、茶坊、高档湖滨茶道; 郁金香公园-------保持大众娱乐项，改善餐饮环境和服务水平，增加大众餐饮、购物内容; 代租度假别墅-------由酒店经营管理公司管理，将度假别墅变成分时度假酒店客房; 二个高尔夫球场及会所------度假、生活配套。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 此阶段商业部分主要由两部分组成: 第一，对石象湖景区原有商业进行重新打造，提升商业档次以符合项目国际乡村俱乐部的形象定位。 第二，引入国际品牌酒店先期入驻，用最少的投入打造以酒店为核心的度假俱乐部商业体系雏形。首先把太一园进行品质装修作为酒店大堂并设置配套商业，样板区四套精装别墅作为客房，同时把高尔夫球场及会所、妙音湖湖滨高端商业、纳入度假酒店配套商业体系。 以上两部分可形成度假俱乐部的雏形。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 任督二脉——商业配套 度假俱乐部雏形 度假酒店/别墅 高尔夫球场、会所 度假功能 丰富度假功能 高尔夫会所 精英荟萃的领袖高地、成功者的高尚 沙龙、社会名流 的高尚社交圈。 承载商务接待功能。 基本生活配套 度假酒店/别墅 作为度假酒店的一部分，把十栋精装样板别墅作为度假酒店的别墅样板客房，吸引投资客群投资度假别墅。 将一期230套别墅的160套作为分时度假酒店，由全球知名的酒店运营管理公司经营管理。其余70套可由业主选择加入度假酒店或自用。 改造后石像湖景区 改造后的石象湖景区 打造园林; 设置度假酒店大堂; 象山古镇商业和石象湖湖滨商业的改造; 丰富休闲度假娱乐项目。 任督二脉——商业配套 石象湖景区的重新打造 公园大众游览 郁金香公园 高端独享特色娱乐 旅游度假功能 度假生活配套功能 保持大众游乐功能 突出便捷、尊贵 石象湖公园现状 石象湖 任督二脉——商业配套 保持大众休闲游乐 婚纱摄影 草原热气球 自行车出租 石象湖游船 石象湖波波球 …… 任督二脉——商业配套 房屋风格改为欧式乡村小镇风格 着重餐饮、休闲业态 以西式餐吧为主，中式餐厅为辅 充分利用室外观景休闲的空间 购物以花卉、花卉种子为特色，辅以部分旅游纪念品 象山古镇商业的改造 任督二脉——商业配套 象山古镇商业的改造 1 30 公共卫生间 公共服务 其他 不临花卉园一侧 棚式小屋 2 10 旅游纪念品 旅游纪念品 不临花卉园一侧 棚式小屋，大开间 1 50 插花展卖; 花卉种子售卖 花卉主题、 购物 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 810 小计 D&Q 不临花卉园一侧 水、电 操作间+露天小广场 2 20 饮料、冰淇淋、小糕点 露天水吧 参考宽窄巷子的西式咖啡 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼 1 150 西式格调咖啡 咖啡 休闲 不临花卉园一侧 水、电、天然气 操作间+露天小广场 2 10 烧烤、四川风味小吃 中式小吃 欧洲房子; 祖母炖品 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 2 150 特色下午茶，是西餐厅的辅助 风味餐厅 祖母的厨房; 类似三叶草等外国人经营的西餐 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 油烟气排放通道; 隔油池;空调排风口 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 1 200 欧式休闲西餐 西餐馆 餐饮 配套设施 建筑结构 1 2 3 4 5 6 4 6 1---西餐馆 2---咖啡厅 3---中式小吃 4---风味餐厅 5---露天小水吧 6---购物棚 石象湖的商业改造 减少花卉公园到石象湖的爬山路途，另开辟一条捷径让亲水变得容易 平整沿湖边七星台码头山坡为平地 临湖建设一个400m2的大众湖滨自助餐厅; 高地处建设两个湖滨茶楼 餐饮以中式快餐为主，四川小吃为辅 保留游船娱乐 任督二脉——商业配套 石象湖湖滨商业 靠近往石象湖的道路，临近小吃 棚式小屋 1 10 旅游纪念品 旅游纪念品 购物 参考宽窄巷子的文化茶坊 布置在临湖地势较高处 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 中西结合建筑，二层 1 150 商务人士接待的文化茶馆 文化茶馆 1 30 公共卫生间 公共卫生间 摊点 1 10 景区照相 照相服务 其他 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 860 小计 参考宽窄巷子的西式咖啡 布置在临湖地势较高处 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 中式建筑，二层 1 200 茶艺表演、中式味道厚重的休闲茶馆 风味茶馆 休闲 锦里小吃街商户 较开阔的小广场 水、电、天然气 操作间+露天小广场 6 10 烧烤、四川风味小吃 中式小吃 布置在临湖的地势较低处 油烟气排放通道; 隔油池; 水、电、天然气; 卫生间; 平层开畅空间，类似日式大食堂 1 400 团队接待大型自助餐厅 中式自助餐馆 餐饮 配套设施 建筑结构 1 2 3 4 5 1---中式自助餐厅 2---购物棚 3---中式小吃 4---风味茶馆 5---文化茶馆 任督二脉——商业配套 度假俱乐部雏形 太一园改造成酒店大堂 修缮外观 改造内装，突出度假元素 前期，1楼可作为售楼接待中心使用 2楼设置小型西餐咖啡吧 保留会议室，提升多功能会议设施 太一园外面的草坪作为迷你小果岭 任督二脉——商业配套 风格各异的分时度假别墅客房 投资业主选择房型和装修 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，由保利建设装修。业主购得精装度假别墅的后委托酒店管理公司代租 业主6年内可获得固定收益或一定比例的客房净收入 业主支付维修基金以保障设施设备的更新 业主享有每年60天的免费入住度假期 由酒店管理公司负责度假别墅的物业管理和经营管理 任督二脉——商业配套 度假俱乐部初期配套 果园高尔夫球场 球道以山坡树林为间隔 利用妙音湖的湖景做高尔夫景观 高尔夫会员在休闲之余还可以去观光果园享受蒲江特色水果和田园乐趣 任督二脉——商业配套 茶园高尔夫 利用地势的起伏做自然的高尔夫球场 高尔夫会员打球时可以观赏到茶园的美景 茶园需要特别作出造型，突出观光功能 任督二脉——商业配套 高尔夫会所 健身房 洗浴 球具专卖店 精品服饰店 茶餐厅 会客厅 商务中心 室外网球场 会所与度假别墅往返接送服务 任督二脉——商业配套 高尔夫会所 300 办公室 300 大堂 300 会议室(2个) 150 清吧 50 商务中心、网吧 800 室外网球场(4个) 150 西餐茶餐厅 4900 小计 600 宴会厅 150 精品服饰店 100 球具专卖店 1500 洗浴+按摩+美容美发室 500 健身房 面积 (m2) 商户组合 任督二脉——商业配套 妙音湖湖滨的利用 湖滨商业是对高尔夫会所的补充 靠近花溪商业小镇的湖滨设置私家游艇码头 湖滨儿童快乐小屋 靠近花溪商业小镇的湖滨设置高档湖滨餐吧、咖啡吧 为通往花溪商业小镇的道路预留空间 任督二脉——商业配套 别墅区的24小时便利店和配送服务 别墅风情的3个24小时便利店 便利店提供日常用品、食品 便利店提供影碟租售 便利店里有ATM方便度假游客 外送小车及时将点餐或日用品送到度假别墅 任督二脉——商业配套 闲庭信步间遇到沿小河串起的咖啡屋、餐吧 在靠近度假别墅区附近利用小峡谷形成的水系沿河边布置商业 建筑采用欧式乡间小别墅风格，极具亲和力 沿河边栽种花卉，引导度假游客前往特色的小屋 以咖啡屋、餐吧为主 度假别墅区建筑密度低，每户拥有大面积的草坪、花园 任督二脉——商业配套 风情餐吧 风情的小屋提供安静、恬南挛绮韬驮绮? 还可以在小屋看书发呆一整天 日式餐、东南亚餐、欧美餐等不同风情的餐吧带来完全不同的感受 由酒店运营的自助餐厅让人懒懒的边欣赏美景边美餐 任督二脉——商业配套 丰富的度假生活 朋友、家人休闲、娱乐的首选地 风情的度假别墅是朋友聚会的最佳选择 高尔夫、观光茶园、果园、花卉、风情的餐吧、湖光山色让度假游客享受近在咫尺的欧洲度假 天然的氧吧、宜人的气候是情侣、家人一起放松、品位休闲度假的不二选择 任督二脉——商业配套 度假酒店分大堂边 水、电、天然气 卫生间 廊亭开放式餐厅 1 300 度假自助 餐厅，每天供应三餐 度假自助餐厅 油烟气排放通道 隔油池 水、电、天然气 卫生间 符合提供服务的地方风情的别墅式小屋 2 200 休闲餐吧:四川特色、日式、等 度假别墅区风情餐吧 散布在度假别墅周围，沿度假别墅区小道分布 水、电 平层别墅式小屋 3 60 24小时便利店提供日常生活用品、食品售卖; 提供影碟租赁; 带ATM，带照片洗打印服务; 提供洗衣服务; 度假别墅区便利店 布置在游艇俱乐部旁 水、电、天然气 卫生间 中西结合建筑，平层，带室外小花园 2 150 休闲西餐餐吧 布置在便利店旁边 6 30 公共卫生间 其他 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 1560 小计 湖滨餐吧 沿湖边，临未来的温泉度假酒店 救生设备 湖边小屋 1 200 提供皮划艇、游时尚艇租赁; 提供小零食售卖 游艇俱乐部 配套设施 建筑结构 度假别墅区及妙音湖配套商业 任督二脉——商业配套 石象湖景区门口的收费站处置建议? 从成都往返石象湖须缴纳70元的高速收费，在石象湖国际乡村俱乐部开放前建议取消对川A开头的汽车收费，以吸引更多度假人群。 度假别墅区与成都市的直通车: 周一~周五每天5班直通车，周六、周日每天10班直通通车往返度假别墅区和成都市新南门游客集散中心，接送度假游客。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第二阶段 第二阶段 成都市短途度假客群 第二居所业主 旅游度假 + 居所 国内目的性度假客群 温泉度假酒店-------承载商务度假和生活配套功能: 花溪商业小镇-------丰富旅游度假和生活配套内容: 丰富的度假休闲项目-------私家游艇俱乐部、阳光PICNIC、SPA、骑游花海、林间漫步、湖畔夜生活……; 郁金香公园-------换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 任督二脉——商业配套 任督二脉——商业配套 温泉度假酒店 妙音湖边新建一座面积约20000?的温泉度假酒店，内设100个房间，5000?的国际会议中心。园林面积不少于5000 ?。 任督二脉——商业配套 5套顶级温泉别墅式套房 高品质的温泉度假送给会享受的来宾 室内温泉带来独特的浪漫 室外温泉与美景交融 温泉料理:丰富、营养、健康、高品质 任督二脉——商业配套 SPA中心 专业的按摩师让人彻底放松 室内、室外不一样的享受 顶级的SPA美容护肤用品，献给高品质要求的美人 任督二脉——商业配套 国际会议中心 国际会议中心与客房部分离，是独立建筑 一个大型多功能会议厅: 可容纳400人。适合大型会议，新闻发布会，论坛 多个中小型会议室: 可容纳30人。适合企业会议，小型高端会议 一个商务待客厅: 适合商务接待、私人会谈 一个大型宴会厅 任督二脉——商业配套 五星级的服务 从迎进酒店到送出酒店的每一个细节都体现专业酒店管理公司的服务水平 任督二脉——商业配套 5000 室外花园 400 商务行政待客厅(1个) 300 大堂 600 中型企业会议室(5个) 1000 大型多功能会议室(1个) 50 商务中心、网吧 800 室外网球场(4个) 400 大堂茶餐厅 20250 小计 2000 宴会厅 2000 SPA中心 200 健身房 7500 客房 面积 (m2) 内容 任督二脉——商业配套 花溪商业小镇 花溪商业小镇 旅游度假功能 部分生活配套功能 特色体验式消费 风景游览 度假休闲 突出特色体验 突出特色体验 度假氛围 商业小镇打造重点在于利用优质资源作出特色 。 如何利用水系将商业组织起来形成体验式旅游度假是突出特色的重点。 风情的建筑被自然水系串起 丰富的美食和美景 细致的服务透露专业的标准 风情的娱乐是尊贵 生活的点滴 任督二脉——商业配套 1 1-----酒吧 2-----购物区 3-----购物区 4-----按摩室 5-----餐饮区 6-----DIY手工艺吧 7-----按摩室 8-----饮料吧 9-----游客服务点 10---花卉公园入口 10 5 3 2 7 6 8 9 任督二脉——商业配套 利用水系打造花溪商业小镇 商业小镇是集中体验特色商业的地方，设游客服务点 商业小镇业态以休闲、娱乐为主，购物为辅 利用水系打造观光商业，充分利用室外空间 建筑风格采用沿水系的单体欧式风格，不做传统的整条商业街 突出度假元素，房屋建筑风格趋向欧式，但不宜过于单一 预留待开发空间 任督二脉——商业配套 花卉公园 花卉公园收取门票，入口靠近花溪商业小镇 利用现有的原始森林 花卉公园中用水系分隔过渡到度假别墅区的园林部分 花卉公园中主要人行道路设置休憩设施 花卉公园中设置1-2个花卉盆栽展卖处 任督二脉——商业配套 花溪小镇商业体量 不临水系，靠近度假别墅区 中外结合建筑风格，2层楼 1 100 旅游图书 旅游图书店 靠近餐饮区 新风，水，卫生间 中外结合建筑风格，2层楼 2 50 保健按摩 按摩室 靠近花卉公园入口 中外结合建筑风格，平层 1 200 卫生间、照片洗印、ATM、医务室、旅游咨询 游客服务点 其他 多家商户集中 棚式小屋 1 100 旅游纪念品 旅游纪念品 多家商户集中 不临水系，靠近度假别墅区 棚式小屋，大开间 1 100 插花展卖; 花卉种子售卖 花卉主题 购物 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 2000 小计 靠近购物区 水、电 2 50 饮料、冰淇淋、小糕点 时尚DIY手工艺吧 外国人经营的酒吧，味道纯正，气氛好，丰富度假俱乐部的夜生活 布置在离度假别墅区最近处，露天休闲空间要大，可作为休闲平台 新风、空调排风口 水、电、天然气; 卫生间; 中外结合建筑风格，2层楼 1 300 欧式风情的酒吧，音乐以HIP-HOP,JAZZ,ROCK风格为主 个性酒吧 休闲 靠近购物区，不临水 水、电、天然气 操作间+露天小广场 2 10 烧烤、风味小吃 中式小吃 祖母的厨房; 加太贺; D&Q; 类似三叶草等外国人经营的西餐 集中，临水系，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 油烟气排放通道; 隔油池;空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 1 1 2 1 1 200 150 200 200 30 休闲餐饮，室外空间可观赏水景 西餐下午茶 地方特色中餐 茶楼 日式料理 蛋糕饮料店 餐饮 配套设施 建筑结构 度假俱乐部初期商业体量 酒店大堂(太一园) 810 象山古镇商业 4900 高尔夫会所 1560 度假别墅区及妙音湖商业 860 石象湖湖滨商业 商业体系 建筑面积(?) 温泉度假酒店 20250 花溪商业小镇 2000 合计 30310 以上商业体量不包括市政公建非盈利设施建筑面积。 市政公建非盈利设施:(垃圾处理站、公安岗亭、消防站、班车停车场、商业小镇道路等)。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第三阶段 第三阶段 第二居所业主 成都市短途度假客群 “俱乐部“ 小镇生活 国内目的性度假客群 别墅社区的建立-----由度假地发展为高档居住社区 花溪商业小镇-------增加商业面积和服务内容: 国际学校、养老度假村-------完善社区市政配套; 水系、生活班车-------社区特色水系观光、社区内部交通、社区与成都班车; 温泉到户------高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-------提档商务度假功能; 任督二脉——商业配套 国际学校、疗养度假村 任督二脉——商业配套 别墅社区建设、特色水系旅游观光、社区服务完善 任督二脉——商业配套 温泉别墅 任督二脉——商业配套 温泉 别墅 任督二脉——商业配套 商业体量 由于项目15000亩大盘开发有周期性，商业配套将随开发进度和客群需求的变化而调整，商业部分的业态规划将具有不可预见性，建议预留3万m2作为第三阶段及远期商业配套的面积。 而远期商业配套需要作为项目开发的独立课题进行研究。 任督二脉——商业配套 商业体系建构 综合以上的规划,目前的规划完全能够展现丰富的国际乡村俱乐部生活和度假。资源的整合带来的是不可复制的价值传承。 湖光山色 高尔夫球场、会所 花卉公园 花溪商业小镇、特色水上交通 私家游艇会 温泉度假别墅 体贴入微的社区服务 任督二脉——商业配套 市场调研论证 任督二脉——商业配套 调研思路 目标 消费群 消费习惯 消费心理 规模与构成 目标 商户 对项目定位的认同度 对市场现状的感知 对商业体系构成的认可 进驻项目的意愿和承受力 对物业条件的需求 类比 项目 项目定位 目标客户构成 商业体系构成 开发、经营策略与现状 论证商业体系高度下目标消费群容量 和消费行为，为商业体系构成和容量 提供论据 论证商业体系目标商家对项目定位的 认知度和预期，论证商业容量的承受 力，为项目商业体系建构步骤和别墅 开发步骤提供参考 推论商业体系定位可行性、支撑力， 及发展前景 明确品牌形象 有效提升别墅附加价值 项目开发调整促进别墅销售 商业体系完善 任督二脉——商业配套 调研成果 高尔夫会所消费项目人数比较 商务接待场所 高尔夫会所消费结构 任督二脉——商业配套 消费者调查结果 打高尔夫球的频率 打高尔夫球的时机 住宿天数 和谁一起打球 任督二脉——商业配套 度假地的必要商业配套 别墅社区的必要生活配套 任督二脉——商业配套 100%的消费者石象湖作为大众休闲旅游风景区非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主题没有足够吸引力，认为保利利用水系统做出四川没有的娱乐项目是对大众极大的吸引力。 对于保利石象湖国际乡村俱乐部的定位均非常肯定，但是如果要做到与其他球场不同，更加有吸引力，必要再软性服务上下功夫。如:球场卫生环境、绿化、会员服务、丰富的赛事、名人讲座、服务人员的素质等都要做到国际一流球场的标准。 70%的消费者认为吸引权贵阶层、都市白领等高尚人群聚集，高尔夫和度假酒店、花卉公园还不够，还需要一个更富有鲜明特色的主题来吸引这类人群。 40%的消费者认为名人效应也是聚集圈层的重要力量，建议保利若要想留住和扩大高尚目标消费人群需要把房子卖给几个有吸引力的名人。 60%的消费者认为保利石象湖乡村俱乐部应具有很深的文化品位和艺术氛围。认为保利大剧院比大型主题游乐园要更加符合产品定位。 100%消费者认为宣传推广必须先行，要大力度做宣传把人吸引去。 任督二脉——商业配套 商户调查结果 类似华侨城的主体娱乐与高尔夫和国际乡村俱乐部的定位不符 发展水上游艇俱乐部这样的高端消费是很好的亮点 前三年应实行租金补贴形式 西餐咖啡类商户承受租金50-80m2/月 利用水系打造一条运河和花溪商业小镇是对商户非常有特色的硬件环境 必须大力宣传，引导度假人群消费 依靠水系串起的特色单体建筑传统比传统的商业街更加能够让游客走进来消费 应加大诸如下午茶、咖啡等休闲餐饮的比例 任督二脉——商业配套 附件:商业体量预估 任督二脉——商业配套 附件:商业体量预估 商业体量预估 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 第一步:预估本项目人流量 第二步:根据人流量情况设计最低配置的各业态和主力店合理面积 第三步:预估本项目商业年消费规模 第四步:根据消费规模反算商户承受面积，再做商业体量的调整 任督二脉——商业配套 预估人流量 石象湖景区历年接待情况 石象湖景区 全年累计接待人数(万人次) 全年累计门票收入(万元) 人数 同比增长% 收入 同比增长% 2009年 截止7月底 17.92 6.72 609.15 -3.11 2008年 27.32 0.99 1032.89 32.13 2007年 27.05 -55.14 781.72 -14.73 2006年 60.29 81.09 916.79 -15.41 2005年 33.29 24.42 1083.82 20.74 ------历年旅游人数增长不明显 任督二脉——商业配套 预估人流量 石像湖景区历年接待情况 石像湖景区 旅游旺季接待人数(万人次) 4月 5月 9月 10月 11月 2009年 9.97 4.01 0.51 2008年 6.98 7.14 0.61 3.08 5.77 2007年 4.11 2.70 0.51 3.50 0.63 2006年 15.79 9.41 6.50 11.04 2.38 2005年 10.56 5.13 2.07 6.31 0.78 ------旺季月均客流量为 10万人次 按旅游旺季月均人流量6万人为准，则预计项目休闲度假人流量为1980人次/天 任督二脉——商业配套 预估景区、度假别墅区、花溪商业小镇的休闲度假餐饮、娱乐、购物消费规模 参考对象 人均消费 (元) 有效人群比例 (%) 日均消费额 (元) 餐饮 石象湖外农家乐 50 90% 89100 购物 成都欢乐谷、成都锦里、都江堰 80 40% 63360 休闲+娱乐 成都欢乐谷、成都锦里 50 70% 69300 小计 221760 元 年消费额 8094 万元 任督二脉——商业配套 预估高尔夫会所消费规模(不包括打球全套费用和高尔夫学校花费) 高尔夫会所 年日均消费人数 (人) 人均单次消费额 (元) 100(2个球场) 餐饮 200 娱乐 300 购物 200 其他 100 小计 800 元 年消费额 2920 万元 注:以上数据来源于据市场调查和类比市场数据 任督二脉——商业配套 预估度假别墅、温泉度假酒店消费规模 注:以上数据来源于据市场调查和类比市场数据 200 栋数 (栋) 4800 年均消费额 (万元) 平均每栋别墅 (元/天) 有效天数 (天) 度假别墅 2000 120 2600 餐饮娱乐、SPA中心 年消费额 (万元) 100 国际会议中心 年均消费额 (万元) 2300 住宿 年均消费额 (万元) 100 房间数 (间) 5000 小计 (万元/年) 0.7 900 温泉酒店 平均房价 (元/天) 入住率 任督二脉——商业配套 预估消费规模汇总 2920 高尔夫会所 4800 度假别墅 消费板块 年消费额(万元) 景区、度假区、花溪商业小镇 8094 温泉酒店 5000 合计 20814 任督二脉——商业配套 商业面积汇总 酒店大堂(太一园) 860 象山古镇商业 4900 高尔夫会所 1560 度假别墅区及妙音湖商业 810 石象湖湖滨商业 商业体系 建筑面积(?) 温泉度假酒店 20250 花溪商业小镇 2000 合计 30310 任督二脉——商业配套 附件:商业体量合理性评估 单位面积营业额 4.11 1500 4800 32000 度假别墅 建筑面积 (m2) 年消费规模 (万元) 年消费人流量 (人) 人均消费额 (元) 单位面积年营业额 (元/m2) 单位面积日营业额 (元/m2 ) 石像湖景区商业 花溪商业小镇 度假别墅区商业 5230 8094 722700 112 15476 42.40 叨蚧 崴?4900 2920 36500 800 5959 16.33 温泉度假酒店 20250 5255 58750 800 2595 7.11 除去会所，酒店，度假别墅。假设商业部分月租金80元/m2，则单位面积租金占营业额的6.3%，这是商家能够承受的合理范围。既是市场培育期和旅游度假淡季人流减半，坪效仍然在20元/m2 ，是比较高的水平。 注:四川省旅游局统计显示，四川省景区人均消费157元(包括住宿)，成都市景区人均消费165元(包括住宿)。 任督二脉——商业配套 报告结束，谢谢 聆听～