库车107亩拟开发项目建议书

库车107亩拟开发 项 目 建 议 书 目 录 20第一章 鸡蛋品种概况 20一、蛋鸡养殖行业介绍 20（一）蛋鸡养殖 20（二）蛋鸡养殖的疫病控制 20（三）我国蛋鸡养殖行业现状 20二、鸡蛋品种概述 20（一）鸡蛋的物理属性和化学成分 20（二）鸡蛋贮藏过程中的变化及贮藏方法 20三、中国鸡蛋产业链分析 20（一）企业分析 20（二）成本利润分析 20四、蛋鸡养殖及鸡蛋行业相关政策 20（一）相关法规和规划明确 20（二）我国积极扶持蛋鸡养殖行业发展 20（三）蛋品加工政策相对较少 20（四）鸡蛋贸易须满足检疫政策 20第二章 鸡蛋的生产 20一、世界鸡蛋生产情况 20（一）世界鸡蛋生产概况 20（二）国际禽蛋主产国情况 20二、国内鸡蛋生产情况 20（一）国内鸡蛋生产概况 20（二）中国蛋禽养殖总体情况 20（三）中国鸡蛋供给 20（四）禽蛋主产区 20（五）规模化程度 20（六）行业发展状况 20第三章 鸡蛋的消费 20一、国内鸡蛋消费情况 20（一）国内鸡蛋总消费量变化情况 20（二）消费地区分布鸡蛋消费的区域分布情况 20（三）鸡蛋消费构成 20（四）鸡蛋消费结构变化情况 20二、中国禽蛋消费的驱动与制约因素 20（一）人均收入 20（二）城市化 20（三）人口因素 20第四章 鸡蛋的贸易物流分析 20一、国际鸡蛋贸易情况及特点分析 20二、鸡蛋贸易产品及其贸易值 20（一）鲜蛋 20（二）保洁蛋等初加工蛋品 20（三）鸡蛋制品 20三、鸡蛋国内贸易流通模式 20（一）自产自销模式 20（二）零售商承货模式 20（三）批发中转模式 20（四）龙头企业收购模式 20四、鸡蛋流通环节 20（一）政策法规 20（二）流通渠道 20（三）企业规模 20（四）成本利润 20（五）主要风险 20（六）发展趋势 20五、鸡蛋贸易流向 20六、我国鸡蛋进出口 20（一）进出口总量分析 20（二）我国鸡蛋进出口结构 20第五章 鸡蛋的价格波动分析 20一、价格波动程度分析 20二、价格影响因素分析 20（一）宏观环境及政策影响 20（二）供给对价格的影响 20（三）需求因素的分析 20（四）成本因素 20（五）天气因素及运输成本的影响 20（六）疫病的影响 20（七）进出口数量 20第六章 我国鸡蛋的行业标准与检验方法 20一、我国鸡蛋的相关行业标准 20（一）鲜鸡蛋的质量指标 20（二）鸡蛋的分级标准 20（三）鸡蛋行业标准存在的问题及未来发展方向 20二、鸡蛋的检验 20（一）抽样方法 20（二）检验指标 20（三）检验机构 20附录 中国七大蛋鸡养殖企业 20一、四川铁骑力士集团 20二、正大集团 20三、陕西天斗蛋业 20四、北京德清源集团 20五、大连韩伟集团 20六、湖北神丹集团 第一部分　项目背景： 1. 项目提出背景： 在库车，房地产开发是一个相对起步较晚的行业，2002年以前注册成立的企业仅有2户， 2006年库车县房地产开发企业迅速增长至14户， 2007年注册 已达33  户，实际生产经营的19户，2008年 37家，实际生产经营的20户。近年来，库车县房地产市场逐渐复苏，各大房地产公司迎来了发展的春天。经过2006～2008年市场孕育发展，时至今日，伴随着房地产市场不断升温，大量外资的注入以及充足的土地资源，使库车县房地产市场呈现出“百家争鸣”的格局，房产市场迅猛发展。在这种情况下，库车县白金棉花油脂加工有限责任公司（以下简称白金扎花厂）和庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产）为满足库车人民对商品房的需求，决定对白金扎花厂所拥土地进行联合开发，以实现企业效益。 2、公司背景： 2.1库车县白金棉花油脂加工有限责任公司是库车县一家民营企业，该公司成立于1993年，现已发展成为当地一家集棉花、油脂加工为一体的库车县农业龙头企业，公司下设五家子公司，分别是白金扎花厂、白金脂油厂、白金砖厂、白金农场、白金房产公司。 2.2庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产），成立于1999年1月，注册资金2500万元，房地产开发资质为二级，公司下设乌鲁木齐分公司、呼图壁分公司、库车白金分公司、伽师分公司、五家渠分公司和一个独立法人的物业公司。现有各类 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 技术人员、房地产营销管理人员、物业管理人员125人。 3、所在区域政策、经济及产业环境： 库车县城建面积42平方公里,属南疆重镇，地缘、交通、通信优越，分老城、新城、东城三个区域，总人口45万人，城市人口20万人，其中新城是库车政治、经济、文化和商贸的中心。2007年库车县农牧民人均纯收入4146元，城镇居民可支配收入10020元。根据这几年的发展，库车在城市建设上，坚持撤县设市的发展思路，完成库车城市和小城镇总体规划建设，完善城市功能，尽快把库车建设成为南疆北部地区具有强大辐射和带动以及示范作用的中心城市，加快推进城镇化进程。从这点看，库车最近几年在城市的规划建设上，将会加强力度，这对房地产行业来说，无疑是一个机遇。从06年——09年，在库车县工商局备案的房地产企业达30余家，已开发项目的接近20家。 第二部分　项目总论 1.项目概况： 小区占地面积107亩，住宅容积率1.1—1.3，商业容积率3.5，住宅建筑面积7.5—9万平方米，约800—900套住宅，商业建筑面积2—3万平方 1.1项目名称:白金·玫瑰花园 白金·玫瑰苑（暂拟） 1.2项目建设单位：新疆庆源集团房地产开发有限责任公司 1.3项目成本估算：略 1.4项目位置（四至范围）：详见附图 第三部分　市场研究 一、周边楼盘基本信息 1、天康小区﹙售房专线 0997—7135581﹚ 项目地址︰库车县阿瓦提路西侧. 开发商：库车恒泰房地产开发公司 销售价格：一楼1450元/㎡ 二楼1580元/㎡ 三楼1650元/㎡ 四楼1530元/㎡ 五楼1380元/㎡ 六楼1050元/㎡ 均 价：1440元/㎡ 优惠政策︰一次性付款优惠总房价的3%，按揭无优惠。 户型：53㎡——116㎡ 剩余户型︰52.99㎡一室一厅、88.48㎡二室二厅、116.32三室二厅 剩余楼层︰一、三层、六层、 销 售 率：81% 总 套 数：5栋216套 区内配套︰无 广告传播方式：现房展示、宣传彩页，户外看点 工程动态分析：08年底就已交工，现房无二期。 周边配套：库车县第二人民医院、火车站农贸批发市场、公安局、火车站. 交 通︰8路公交车。 分析：优势：该项目是库车县恒泰房地产开发公司为改善库车县第二人民医院职工及满足商住需要而开发的绿色小区。该项目位于天山路以南、阿瓦提路西侧，第二人民医院北侧，距库车最大的批发市场仅咫尺之遥，离火车站仅400米，离飞机场、中心客运站不足2公里，潜在增值因素空间大。小区布局精巧，最大程度满足了日照要求，采光通风俱佳。建筑材料充分考虑美观就、经济、环保和耐久性的要求，保温节能。该项目有着较大的升值发展空间。 劣势：位置偏远，无品质，区内无配套，周边环境空旷,生活机能差。部分楼栋朝向差。 2、百商城市花园﹙售房专线 0997—7233888﹚ 项目地址：库车县阿瓦提路以西国道314线以南 开 发 商：新疆百商投资集团有限公司 销售价格：一楼1590元/㎡ 二楼1550元/㎡ 三楼1580元/㎡ 四楼1520元/㎡ 五楼1300元/㎡ 六楼1250元/㎡ 均 价：1460元/㎡ 一楼底商：5200元/㎡—5300元/㎡ 优惠政策：8000元—10000元 总套数：540套 户型：44㎡——120㎡，75㎡——90㎡为主力户型 剩余户型： 85㎡二室二厅、68㎡二室一厅、100㎡三室二厅 剩余楼层：二层至六层均有剩余 剩余套数：100余套 绿 化 率；40% 区内配套：小区内广场、社区运动场、自行车棚、停车位、24小时保安服务、休闲广场等 广告传播方式：现房展示、宣传彩页，户外看点，售房中心展示等 工程动态分析：06年动工，07年交工，现房无二期。 周边配套：火车站批发市场、公安局、丽都酒店、二医院、五一市场等 交 通：1、2、4、6、8路公交车 分析：本小区开发于2005年，历时4年有余，还剩房源100余套，价格一直变化不大，剩余户型多为开间小、进深长、一梯三户的小面积，主要分布在东西向房源上。这一现象和开发商政策、销售方案有很大关系。 优势：价格低，优惠政策大。 劣 势 ：东西向房源较多，户型差，小区内配套设施不完备,广告宣传力度不够，销售人员不够专业。 3、鑫淼花园﹙售房专线 0997—7233899﹚ 项目地址：天山东路298号（丽都酒店旁） 开 发 商：库车县鑫淼房地产开发有限公司 销售价格：一楼 1748元/㎡ 二楼1828元/㎡ 三楼1852元/㎡ 四楼1678元/㎡ 五楼1418元/㎡ 六楼1218元/㎡ 均 价：1620元/㎡ 优惠政策：一次性付款送2万元礼品，按揭送1.6—1.8万元礼品。 总 套 数：一期4栋 480余套 户型：76㎡——119㎡，80㎡——90㎡为主力户型 剩余户型：52.99㎡一室一厅、88.48㎡二室二厅、116.32三室二厅 剩余楼层：一至六层均有剩余，一层剩余相对较多。 销 售 率：65% 绿 化 率：40% 区内配套：休闲广场、喷泉、幼儿园、会所、自行车棚、停车位等 广告传播方式：售房中心展示、现房展示、宣传彩页，户外看点、条幅广告等 工程动态分析：一期现房 二期已动工 周边配套：二中、十小、新仁正医院、农贸市场、蔬菜批发市场、幼儿园及休闲会所。 交 通：2、6、8路公交车 分析： 优势：位于城区主干道，紧邻丽都酒店，周边配套齐全，28米楼间距，离路边较远，比较安静。 劣 势 ：区内配套设施欠佳，楼盘工程质量差，销售人员专业水平低，周边民房太多，小区后有一屠宰场，夏天气味难闻。前门有一天然气加气站，并有一库车石油油库，安全隐患多。 4、龙泽苑﹙售房专线 0997—7311600 7311700﹚ 项目地址：库车县天山路东424号（原龟兹酒厂） 开 发 商：库车大成房产开发有限公司 销售价格：一楼 1760元/㎡ 二楼1838元/㎡ 三楼1868元/㎡ 四楼1775元/㎡ 五楼1448元/㎡ 六楼1280元/㎡ 均价:1660元/㎡ 优惠政策：一次性付款优惠10% 总 套 数：共24栋 现盖的5栋，200余套，已交工的14栋 户型：50㎡——120㎡ 剩余户型：56.50㎡、58.26㎡一室一厅88.48㎡、87.75㎡、87.34㎡二室二厅、111.29、108.59、109.38三室二厅 剩余楼层：1——6层都有 销 售 率：85% 绿 化 率：40% 广告传播方式：售房中心展示、现房展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告等 工程动态分析：三期现房，四期共5栋，3栋已盖至4层，计划10月30交工。 另2栋起基础 区内配套：观光亭、休闲广场、喷泉、幼儿园、会所、自行车棚、停车位等 周边配套：工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院、超市、餐饮街 交 通：2、6路 分析：该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共10万㎡，一——三期业主已经入住，四期正在建设中，已盖至3层，东临库车国际酒店及工业园区，发展潜力大。周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十七医院相邻。 劣势：位置偏，工程进度较慢。小区后有一热力公司。 5、欧洲世纪花园﹙售房专线 0997—7233999 7232000﹚ 项目地址：库车天山路与英阿瓦提路交汇处 开发商：新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司 销售价格：一楼 1799元/㎡ 2200元/㎡（赠60㎡地下室，35㎡花园） 二楼1899元/㎡ 三楼1899元/㎡ 四楼1829元/㎡ 五楼1629元/㎡ 六楼1239元/㎡ 1339元/㎡（送空中花园） 商铺：2700元/㎡——3600元/㎡——5500元/㎡——7300元/㎡ 均价：1700元/㎡ 优惠政策：按揭30元/㎡，一次性50元/㎡ 总套数：住宅298套 商铺40余套 户型：56㎡——136㎡，85.4㎡，98.72㎡101㎡、104.3㎡、107㎡为主力户型。 剩余户型： 88.48㎡、87.75㎡、87.34㎡二室二厅、104.3㎡、135.67㎡三室二厅 剩余楼层：五楼 六楼 剩余套数：50套左右 绿化率：42.51% 容积率：1.19 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告等。 工程动态分析：一期共十栋，5栋11月底交工，5栋明年交。 区内配套：奥地利式喷泉、欧洲古典塑像、古罗马廊柱观星亭、法国灵韵月池、幼儿园，会所、可视对讲、24小时监控系统、休闲广场、电子巡更系统，、数码公共场所监控等 周边配套：国际酒店、丽都酒店、库车酒店、五一超市、亿家百货、农贸市场、10小、二中、三中、火车站、客运站、国际机场等。 交 通： 2、3、6、8路 分析: 优势: 小区品质及高,配套属库车一流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区， 总规划面积大，容积率低，户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 独特，智能设备齐全，欧洲园林式 生活。 劣势:冬天交房不便装修，楼间距较窄。后期开发拆迁难度大。 6、库车新天地﹙售房专线 0997—7331266 7331288﹚ 项目地址：库车石化大道5号 开发商：库车城投集团——新疆新瑞源房地产开发有限公司 销售价格：一楼 1860元/㎡（赠花园15㎡）、1800元/㎡（位置好不带花园）1580元/㎡（无花园，位置差一些） 二楼1830—1890元/㎡ 三楼1860—1920元/㎡ 四楼1650—1690元/㎡ 五楼 1238—1400元/㎡ 六楼1070—1300元/㎡ 均价：1610元/㎡ 优惠政策：按揭60—80元/㎡，一次性100元/㎡ 总套数：二期594套 户型面积：56㎡​​——179.36㎡，主力户型90㎡——110㎡ 剩余楼层：一、三、四、五、六+一 销售率：65% 绿化率：43% 容积率：1.35 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告、电视、报纸 LOGO等。 工程动态分析：一期已入住，二期594户已交工,三期封顶. 区内配套：中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区一站式服务中心，国际双语幼儿园等。 周边配套：三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街， 交 通：3路 分析： 优势：城投集团品牌知名度较高。产品总体开发规模大，一期业主已全部入住，可建立起消费者的购买信心。小区配套极为完备，人工湖、龙大型水系、立体式公园在大多小区都很难看到。 劣势：地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，一个小区外立面采用多种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。户型面积差异较大。周边生活机能差.六跃七楼面积过大，都在150㎡——180㎡之间。 7、库车·新天地·南苑商住小区﹙售房专线 0997—6168111 6168222﹚ 项目地址：库车石化大道7号 开发商：库尔勒昊业房地产开发有限公司库车分公司 销售价格：一楼1588元/㎡ 二楼元1788元/㎡ 三楼1858元/㎡ 四楼1688元/㎡ 五楼1468元/㎡ 六楼1288元/㎡ 商业：5000——5500元/㎡ 优惠政策：可分期付款，一次性优惠3% 按揭优惠商谈20—30元/㎡ 总套数：3栋130套 户型面积：住宅83㎡——113㎡ 9种户型，商业62㎡——101㎡ 剩余楼层：1——6层都有 销售率：40% 绿化率：43% 容积率：1.35 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、LOGO等。 工程动态分析：共5栋,3栋已建至4层,12月地交工,另两栋还未建. 区内配套：中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区一站式服务中心，国际双语幼儿园等 周边配套：三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街， 交 通：3路 分析：该房产公司利用新天地的规模优势，和一期的良好口碑，借助其宣传和规模，在其旁单独开发了6栋楼，现盖的只有三栋，让客户感觉是一家。包括彩页宣传都跟着新天地走。 优势：已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。 劣势：位置偏，交房到12月底，不利于装修，周边生活机能差.容积率高。 8、僖源温馨花园﹙售房专线 0997—7681881 7233033﹚ 项目地址：库车县天山东路 开发商：新疆永生水房地产开发有限责任公司 销售价格：一楼元1808—1868元/㎡ 二楼1868—1898元/㎡ 三楼1868—1898元/㎡ 四楼1818—1868元/㎡ 五楼1618元/㎡ 六楼1268元/㎡ 均价：1700元/㎡ 优惠政策：按揭元30—50元/㎡，一次性100元/㎡ 总套数：已开发1000套 户型：54㎡——135㎡，主力户型75㎡——95㎡. 剩余户型：79㎡、82㎡、92㎡二室二厅、109㎡、135㎡三室二厅 剩余楼层：四楼、五楼 六楼 销售率：80% 绿化率：40% 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告、电视、报纸 LOGO等。 工程动态分析：二期全现房,三期还未动工. 区内配套：24小时保安服务、步行街、超市、大型会所、自行车棚、停车位等 周边配套：亿家超市、库车饭店、农贸市场、17医院、二中、丽都酒店等 交 通：1、2、6、8路 分析：优势：位于城区主干道，户型设计上，卫生间引进流水槽，防止漏水并起到隔音作用。规划面积较大。 劣势：周边民房较多，两家公司在为其做销售，争抢现象较为严重，户型较为平庸。 二：周边楼盘分析 1、库车房地产从永生水房地产开发的僖源温馨花园开始，进入了前所未有的激烈竞争中, 经过07年的热卖和08年的激烈竞争,09年供应量增加的情况下，市场楼价将趋于平稳，竞争将更加激烈，从人口比例和市场情况分析，还有很大的前景，但从6——8月的销售情况来看，均不是很乐观，部分开发商在提价（大多在20元/㎡—30元/㎡）的同时，又搞了大量的优惠政策，幅度比较大，一次性付款在100元/㎡，还可以和经理再谈，据业务员说，如果敲定两套，可承诺150元/㎡的优惠。 2、中档楼盘产品竞争激烈，库车现在所开发楼盘产品同质化严重，基本以多层为主，所有楼盘的建筑风格差异化不明显，只是在色调上区分，新天地宣传上看似高品质楼盘，实则建设风格和其他楼盘并无两样，只是在配套和气势上压倒了很多楼盘。拿位置来说，是比较偏，可卖出的价位比百商城市花园还高，就因为它在小区的配套和规模上领先了一步。另欧洲世纪花园的定位也是建立的高档的基础上，虽一期还未交工，销售率已达82%，从这点上看，库车人民对高档社区的追求还是比较迫切的。 3、大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员的专业素质不高。09年已有部分开发商把营销方面都交给了专业的代理公司去运做，所以市场的整体营销能力将会慢慢改变。像通盈地产代理的欧洲世纪花园就很成功。 4、在09年库车开发的楼盘上，从户型面积的比例上看，主力户型多在70㎡——100㎡之间，占到50​%——70%不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外，剩余都较多，70以下户型多在10%——30%不等，剩余则为100㎡——140㎡，多为平层，一至四层的大面积都以基本卖完。140㎡——176㎡的户型就新天地开发的较多，都为6+1层，带阁楼，销量较差。从户型设计上来看，一楼带花园带地下室的户型销售的较快，欧洲世纪花园120㎡的户型还未盖至三层，就以销售一空。新天地带花园的也卖的较快，剩余不多。大众户型太多，除欧洲世纪花园外各开发公司的主力面积大多都在70㎡——100㎡之间，加上小区的配套，设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。而欧洲世纪花园的主力户型85.4㎡和98.72㎡的已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空白点，——高端楼盘中的经典户型，定位准确；其次是小区配套，风格在库车都属一流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了一86.7㎡豪华样板间，方面看房，致使期房的劣势不再是劣势。从这点看，库车人追求大面积、高品质经典户型的需求还是很大。 5、各楼盘的银行按揭贷款要求都在40%以上，有的甚至要求60%，业务人员解释说，库车没有20%—30%首付的情况，是因为银行要求。从各银行了解的信息也是这样，工行、中行、建行的住房按揭贷款首付最低为30%，质量差一点的客户40%，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济的欺骗性可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年的8·10事件和今年的7·5事件，不安定的因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订的政策。所以业务人员都在鼓励一次性付款，期房鼓励分期付款，优惠的比例和按揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是一次性付款，外地户口都可以办，开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。看来各开发商都急于回笼资金。 第四部分　项目研究 一、地块特征分析： 1、项目区位分析： 项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站1.5公里，仅靠规模有200亩的火车站农贸市场，对面为政府拟建的物流园（计划于2010年动工兴建）， 现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发的小区有天康住宅小区和百商城市花园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。 2、项目交通分析： 地块目前主要公交路线为：8路.主要行径路线为：火车站——批发市场/二医院——白金扎花厂——丽都酒店——杏花苑——龟兹广场——金桥商场——人民政府——贝西村 3项目人流分析 此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发的4栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有8路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到1.5公里，目前人流主要来自于做生意、打工和去车站的来往人群，人流量较少。不过根据政府近几年的规划来看，升值空间巨大。 2、 项目SWOT分析（摘自罗均为的调研资料加补充） 1、 项目优势分析： ①地缘优势：库车县距乌鲁木齐739公里，距阿克苏市250公里，距库尔勒市273公里，距伊宁市921公里，都有公路干线相连，并且处于南疆地理位置对称点上，自古以来交通便利，是西域交通之咽喉要道，辐射作用明显。 ②文化优势：库车古称“龟兹”，是古代西域大国之一，具有上千年的历史，各种历史文化形态丰富、遗迹众多，促进了当地旅游业发展。 ③阶段优势：库车县房地产开发处于初始阶段，竞争还未达到白热化程度，产品上市少，余量小，潜力大，风险低。 ④大交通优势：离库车县火车站较近1.5公里。 ⑤配套优势：地块有自带机井并且周边有水渠流经，具备了作水景社区的基本条件，可大大降低日常维护成本。 ⑥投资优势：库车县租房价格高，有利于住宅投资，能吸引部分投资者购房。升值潜力大 2、项目劣势分析： ①离库车县中心较远（2.5-3公里），目前公共交通、商业配套欠发达，生活机能差。 ②房屋售价低，目前的均价仍在1400元/㎡左右。 ③购买力不足，按揭、公积金购房多，优质客户较少。 ④资金回笼速度慢，银行、公积金方面把关严，首付比例高，审批程序繁杂，放款时间长。 ⑤双语人才缺乏。 ⑥当地少数民族文化水平低，缺乏法律意识，日常工作纠纷多。 3、机会分析： ①由于库车房地产开发现在处于发展阶段，高档社区少，规划设计落后，比较容易在目前得条件下低成本打造精品小区。 ②高端消费群体购买力尚未充分挖掘出来，市场潜力大。 ③相关能源产业链正在全力发展，可带来部分市场。 ④库车地缘优势明显，辐射作用强，适合品牌战略发展的需要。 ⑤文化底蕴丰厚，可挖掘潜力大。 4、威胁分析： ①合作风险。 ②政策风险：目前库车取消了房地产企业招商引资的多数优惠，基本无优惠政策，政府部门实际操作经验欠缺，各方面控制严格。 ③资金风险：资金回笼速度远低于北疆地区。 ④建设风险：地方保护主义严重，外地建筑企业难以进驻。当地项目经理素质低，垫付能力差。 ⑤单位自建房多。 三、项目定位方案 1、项目产品方案： 利用项目自身独特竞争优势，树立项目鲜明的市场品牌个性，以便于在市场竞争中凸显于其他竞争楼盘，增强项目竞争力，使之成为库车地区最具特色的高档品牌住宅小区。 2、项目目标市场定位： ①库车县各企事业单位干部②库车做生意高收入者③塔河管理处、石油化工单位高收入者④城区居住换房者 3、主要技术经济指标： 住宅容积率1.1—1.3，商业容积率3—4，绿化率≥40%，建筑面积7.5——9万平方米，多层（≤6层）的砖混结构和小高层（≤12层）框架住宅小区。 第五部分　项目建议（摘自罗均为的调研资料加补充） 1、打造精品小区，确立品牌战略 由于库车优越的地理位置及和其初步开放得的市场，使得我们可以用较低成本打造较高水准住宅小区，从而树立品牌，产生辐射联动效应，以此带动公司房地产业在南疆地区得发展壮大，从中攫取新的机遇，促进其它特色产业的发展。 2、控制开发节奏，实现经济效益和社会效益双赢 随着21世纪西部大开发得不断深入，企业发展都步入了快速发展的时期，竞争激烈，从发展的长远性的来看，只注重经济效益而忽略社会效益的企业发展都存在一定得局限性。库车房产市场处于发展期，都是宣传规模大，实际开发小，我们也应合理控制开发节奏，推动市场的发展、成熟，提高自身品牌价值，实现经济效益和社会效益双赢。 3、充分挖掘地方文化，使之转化为购买力。 库车自古以来就是南疆重镇，民族历史文化悠久，底蕴深厚。库车人民拥有龟兹古国千百年传承的文化血脉，骨子里浸透着龟兹古人的民族情节，我们通过合理的规划、产品设计，体现浓郁的民族特色，将库车人民对龟兹文化的热爱转换为购买力。 4、房型和面积的建议 从目前库车积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是窄，就是宽，或者朝向有为题，要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的需求，寻找市场的空白点，库车目前的房型面积过于集中化，140㎡以上的1—4楼很少，特别是错层、复式、跃层几乎没有，大面积的都是顶楼复式；还有一楼带地下室，花园的平层，销量很好。建议在户型和面积的定位上，一期开发140㎡——170㎡的错层、复式、跃层能占到50%左右，其次80㎡——100㎡占到30%，其他面积占20%，这从小区的品质上看，也是比较符合的。 5、小区环境、配套建议 楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。 从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。 建议提高水景园林配套，绿化率，降低容积率，这样才能与品质楼盘相符。 6、价格建议 目前，库车楼盘的均价在1650元/㎡，高品质的楼盘，必然高价，这样才能符合客户的心理，若价格定低，虽然能在短期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使我们无利可图，客户还担心工程质量、配套是否能够实现。如能根据上述建议，建议价格在1750元/㎡——1800元/㎡。 可行性研究 HYPERLINK "https://baike.baidu.com/item/%E6%8A%A5%E5%91%8A" \t "_blank" 报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性 研究报告 水源地可行性研究报告美术课题研究中期报告师生关系的个案研究养羊可行性研究报告可行性研究报告诊所 分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 分类：可行性研究报告可以细分为： 按不同标准可研报告中涉及项目分类 1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。 2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。此文件是根据《中华人民共和国行政许可法 》和《中华人民共和国国务院令 》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。 3、用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。 4、用于申请进口设备免税。主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。 5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告。企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。 在上述五种可研中，2、3、4准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级资质最高，全国具备工程咨询甲级资质的单位有几十家. 主要内容：各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容： 1.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。 2.技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 3.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 4.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。 5.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。例如： 首先，从经济效益上讲，而本系统的开发，为统计人员工作效率带来了一个质的飞跃. 第一，本系统的运行可以代替人工进行许多繁杂的劳动； 第二，本系统的运行可以节省许多资源； 第三，本系统的运行可以大大的提高统计人员的工作效率； 其次是，从所需投入来讲，对于一个中小型的图书馆管理系统来说，他的投资成本是十分的低。应该不会超过5000元。 所以，此系统在经济上也是可行的。 6.社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。 7.风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。 一般可行性研究报告的主要内容和要求如下： （一）基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。 （二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外当前已有的和在建的生产装备能力。 （三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。 （四）项目地址选择及其依据。 （五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。 （六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。 （七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。 （八）建设方式、建设进度安排及其依据。 （九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。 （十）外汇收支安排及其依据。 （十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。 （十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见。 报告特点 1．科学性 可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一特点。某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。 2．详备性 可行性研究报告的内容越详备越好。如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。 3．程序性 可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。 报告用途 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。 可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。中国产业竞争情报网认为，根据结论的需要，以增强可行性研究报告的说服力。 可行性研究报告是项目建设论证、审查、决策的重要依据，也是以后筹集资金或者申请资金的一个重要依据。可行性研究编写时要注意数据方面的真实性和合理性，只有报告通过审核后，才能得到资金支持，同时也能为项目以后的发展提供重要的依据。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 网络上也有很多，在进行学习的时候一定要知道其用途再进行撰稿，否则项目文稿不对应就可能浪费时间了。 编制前需要准备的材料 1、企业概况 企业名称、公司性质、法人、联系方式、注册资金、经营范围、企业简介及近3年财务经济状况。 2、项目概况 项目名称、项目性质、项目建设地点、项目起止年限、建设规模及内容；项目建设背景、项目战略规划、市场定位、资源优势及有利条件。 3、项目资金情况 项目总投资、建设投资、流动资金。（总投资、固定资产投资、流动资金等是否有限制）资金来源及筹措方案（自筹、申请国家补贴、贷款） 4、项目产品方案 产品方案、产量、用途、产品特点，质量指标及预计售价。 5.工艺方案 生产工艺综述、工艺流程图、工艺简述、项目产品专利情况 6.原辅料及其燃料动力消耗 项目产品原辅料消耗量、质量要求、运输方式、储存方式、周转周期、最大储量、原辅材料价格及物料平衡、水平衡。 7.设备选型 设备来源、规格、型号、价格、功率、设备优势及特点简述。 8、土建部分 项目占地面积，建、构筑总建筑面积，道路及停车场地面积、绿化面积、容积率、绿化率等等技术指标。 土地来源方式及价格、土地权属性质及使用年限，是否存在拆迁问题。 总体规划、建筑方案及结构形式、项目所在地的区域位置图、建筑总平面布置图。 9、公用工程方面 1、供电电源基本情况（变电站名称、电压等级、线径规格、输电距离等）电价； 2、水源基本情况（取水点地名、枯水期最小流量、水质、取水方式、输水距离等）水价； 3、外部交通及通讯状况 4、水、电、燃气价格及供应情况及公用工程说明（消防系统、供暖系统、配电室、空调系统）及主要设备明细表。 10、项目安排 项目组织机构设置、劳动定员情况及数量、人员工资、工作天数及班制。项目建设期和项目计算期。 11、财务方面 项目预计收入基本情况。 12、相关图件 1、项目地理位置图 2、项目总体规划平面布置图 3、项目主要土建工程平面设计图 4、其他相关图件 13、业主特殊要求 不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 1、分析和确定可行性研究报告敏感性因素和不敏感性因素--所谓敏感性因素即稍有变动就会引起投资效益指标的明显变动的因素；不敏感性因素则是变动时只能引起投资效益指标的一般性变动，甚至看不出什么变动的因素。 2、了解可行性研究报告投资项目的风险程度--为使项目决策人员了解项目的风险程度，需从不确定因素中找出那些对项目投资效益有重大影响、并在前期和投产期可能发生较大变动的敏感性因素，在根据敏感性因素的变动幅度，分别计算净现值或内部收益率指标，以便决策者通过各方案敏感性程度的对比，采取对策给予控制--选择敏感性小或风险小的方案为项目投资方案； 3、明确影响可行性研究报告决策者要素间的关系--由于在敏感性分析时，要假定除敏感性因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分注意到诸要素间的依存关系，对与敏感型因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分反应出来； 4、分析可行性研究报告投资项目的临界承受力，即通过分析评价指标对该因素的敏感程度来分析该因素达到临界值时项目的承受能力。 在此，可行性研究报告对某种因素的敏感程度一般常用两种方法表示： 1、列表法：把敏感型因素按一定比例变动时引起评价指标的变动幅度用数据列表显示出来； 2、敏感性分析图：用曲线表明评价指标达到临界点（如内部收益率等于基准收益率）时允许某个因素变化的最大幅度，即极限变化（若超过此限项目不可行情况）。 通常人们将产品价格、产品产量、主要原材料或动力价格、建设投资、汇率、固定资产投资、建设工期等作为考察的不确定因素，对其有影响的经济指标有净现值、折现值、还本期和内部收益率等。 项目建议书可行性研究评估的作用及区别（一） 一、 项目建议书 1．概念：项目建议书是建设项目前期工作的第一步，它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析建设项目条件是否具备，是否值得进一步投入人力、物力作进一步深入研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的。 2．项目建议书的作用 项目建议书的作用概括为以下几方面： 1）项目建议书是国家挑选项目的依据，国家对项目，尤其是大中型项目的比选和初步确定是通过审批项目建议书来进行的。项目建议书的审批过程实际就是国家对新提议的众多项目进行比较筛选，综合平衡的过程。项目建议书经批准后，项目才能列入国家长远计划。 2）经批准的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。 3）涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可对外开展工作。 因此编制项目建议书既要全面论述，更要突出重点，一般侧重于项目建议的必要性，建设条件的可能性，获利的可能性这三方面，结论要明确客观。做到重点突出，层次分明，切忌繁杂。 二、可行性研究 1．概念：可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 2．可行性研究报告的作用 可行性研究是投资前期工作的重要内容，它一方面充分研究建设条件，提出建设的可能性。另一方面进行经济分析评估，提出建设的合理性。它既是项目工作的起点，也是以后一系列工作的基础，其作用概括起来有以下几方面： 1）作为建设项目论证、审查、决策的依据。 2）作为编制设计任务书和初步设计的依据。 3）作为筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。 4）作为与项目有关的部门签订合作，协作合同或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的依据。 5）作为引进技术，进口设备和对外谈判的依据。 6）作为环境部门审查项目对环境影响的依据。 三、可行性研究与项目建议书的主要区别 1．研究任务不同。项目建议书是初步选择项目，其决定是否需要进行下一步工作，主要考察建议的必要性和可行性；可行性研究则需进行全面深入的技术经济分析论证，作多方案比较，推荐最佳方案，或者否定该项目并提出充分理由，为最终决策提供可靠依据。 2．基础资料依据不同。项目建议书是依据国家的长远规划和行业、地区规划以及产业政策，拟建项目的有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文。可行性研究除把已批准的项目建议书作为研究依据外，还需把文件详细的设计资料和其他数据资料作编制依据。 3．内容繁简和深度不同。两个阶段的基本内容大体相似，但项目建议书不可能也不要求做得很细致，内容比较粗略简单，属于定性性质的，可行性研究报告则是正在这个基础上进行充实补充，使其更完善，具有更多的定量论证。 4．投资估算的精度要求不同。项目建议书的投资估算一般根据国内外类似已建工程进行测算或对比推算，误差准许控制在上20％，可行性研究必须对项目所需的各项费用进行比较详尽精确的计点，误差要求不应超过＋10％。 可行性研究报告与项目建议书的区别（二） 我们项目建设前期工作中的项目建议书和可行性研究报告，通常在研究范围和内容结构上基本相同，但是因为二者所处工作阶段的作用和要求不同，研究目的和工作条件不同，故在研究重点、深度和计算精度上要求有所不同。主要区别： 1.研究的任务不同。机会研究阶段的项目建议书是为发现市场投资机会提出项目（立项准备）所作的研究分析，主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，而可行性研究报告必须进行全面深入的技术经济论证，做多方案比较，推荐最佳方案，或者否定改项目并提出充分理由，为最终决策提供可靠的依据； 2.基础资料和依据不同。项目建议书基本的依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文，初步的市场预测资料，而可行性研究报告除了以批准的项目建议书作为依据外，还有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较翔实确凿的数据与资料作为依据 3.内容繁简和深浅程度不一样。项目建议书只要求一个大概的轮廓，内容概略简洁，而可行性研究报告必须详细深入，分析细致，内容翔实。 4.投资估算的精度要求不一样。项目建议书与实际发生的投资额差距较大，误差允许控制在±20%以内，而可行性研究报告对建设投资和生产成本应该进行分项详细估算，其误差应该控制在±10%以内； 5.上报的研究成果内容不同。机会研究和初步可行性研究阶段的研究成果包括：项目建议书，附上市场初步 调查报告 行政管理关于调查报告关于XX公司的财务调查报告关于学校食堂的调查报告关于大米市场调查报告关于水资源调查报告 、建设地点初选报告、初步勘查报告等文件；而可行性研究阶段的成果包括：可行性研究报告，附上市场调查报告、厂址选择报告、地址勘查报告、资源调查报告、环境影响评价报告和自然灾害预测资料等文件。 设计前期与场地设计：项目建议书与可行性研究报告的区别（三） 我国项目前期工作中的项目建议书和可行性研究报告，在研究范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同，研究的目的和工作条件也不同，因而在研究的重点、深度和计算精度上也有所不同。它们之间的主要区别主要有以下四点： 1．研究任务不同 项目建议书阶段的任务属于初步可行性研究，其目的只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能；而在可行性研究阶段，则必须进行全面深入的技术经济论证，作多方案比较，推荐最佳方案，或者提出充分理由否定该项目，为最终的项目决策提供可靠的依据。 2．基础资料和依据不同 在项目建议书阶段所做的初步可行性研究，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为研究工作的基础，其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批准文件，以及初步的市场预测资料等；而在可行性研究阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行性研究作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较详实确凿的数据与资料作为依据。 3．内容繁简和深浅程度不同 在项目建议书阶段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很详细，只要求有一个大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁；而在可行性研究阶段，则要求尽可能详细和深入，从工艺流程到主要设备选型等都要涉及，同时也要作出详细的动态分析评价。 4．投资估算精度要求不同 在项目建议书阶段所做的项目总投资，一般都是根据国内外类似已建工程的相关数据或单位生产能力进行测算或对比推算得出的，因此与实际发生的投资额有较大的差距（允许将误差控制在±20％（又说±30%）以内；而在可行性研究阶段，则必须对项目所需的各项投资费用（包括固定资产投资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资额等）分别进行详细的精确计算，其误差要求不超过±10％。 项目建议书和可行性研究报告的区别 常常，项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在10%左右；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。 　　很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。 　　一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。项目建议书和初步可行性研究报告经批准后，才可进行以可行性研究为中心的各项工作。