物业知识培训

物业知识培训 一、什么是物业管理？它包括哪些业务？ 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 　　 　　物业管理的业务可分为三类：① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。 二、什么是物业 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1. 土地。指由一定范围的面积构成的地产。2. 建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3. 物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。     该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。     物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等 三、什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？ 　　1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下： 　　 　　（一）资质一级企业　　 　1. 册资本500万以上；　　 　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；　　 　　3. 管理两种类型以上的物业；　　 　　4. 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1) 多层住宅200万平方米；(2) 高层住宅100万平方米；(3) 独立式住宅（别墅）15万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。　　 　　5. 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；　　 　　6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；　　 　　7. 建立了维修基金管理与使用制度。 　　 　　（二）资质二级企业　　 　　1. 注册资本300万以上；　　 　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；　　 　　3. 管理两种类型以上的物业；　　 　　4. 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1) 多层住宅80万平方米；(2) 高层住宅40万平方米；(3) 独立式住宅（别墅）6万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。　　 　　5. 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；　　 　　6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；　　 　　7. 建立了维修基金管理与使用制度。 　　 　　（三）资质三级企业　　 　　1. 注册资本50万以上；　　 　　2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；　　 　　3. 委托的物业管理项目；　　 　　4. 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；　　 　　5. 建立了维修基金管理与使用制度。 四、什么是业主？ 　　业主是指物业的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主对物业的管理权基于对物业的所有权。 五、什么是《业主公约》？它在包括哪些方面 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ？ 　　业主公约，是一种公共契约，属于协议，具有合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（也包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。　　 　　它包括内容有：　　 　　1. 住宅区名称、地点、面积及户数；　　 　　2. 公共场所及公用设施状况；　　 　 3. 业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；　　 　　4. 业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；　　 　　5. 业主监督住宅区内物业管理的权利；　　 　　6. 业主对业委会及物业管理公司的监督权；　　 　　7. 住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交；　　 　　8. 业主在本住宅区内应遵守的行为准则；　　 　　9. 违反业主公约的责任；　　 　　10. 其他有关事项。 六、什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？ 　　业主委员会是经住宅区全体业主通过业主大会选举表决产生的，并由区住宅主管部门备案的业主自治群众组织。其职权和义务如下：　　 　　职权是：1. 召集和主持业主大会；2. 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3. 采取公开招投标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4. 审议物业管理公司制定的本住宅区的年度管理 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5. 审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6、监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。　　 　　义务是：1. 执行业主大会各项决定；2. 遵守和履行物业委托管理合同；3. 不得从事各种投资和经营活动；4. 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。 七、业主委员会委员是如何产生的？他具备的条件是什么？ 　　业主委员会委员是通过住宅区全体业主大会，按照住宅主管部门规定的选举程序和记票方式，民主投票选举产生。　　 　　他们具备的条件是：必须是年满十八岁住宅区内业主，应当具有热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士。 八、物业的使用与维护 1、业主和使用人使用房屋不得有下列行为。 1）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途。 2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等。 3）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。 4）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动。 5）业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。 2、物业管理区域内禁止下列行为。 1）践踏、占用绿地、占用通道等公用场地。 2）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全。 3）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放，随意占用。 4）乱停乱放车辆。 5）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观。 6）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品。 7）饲养禽畜。 九、物业管理的原则： 1、权力界定原则　　　　　　　　　5、专业化服务原则　 2、业主至上原则　　　　　　　　　6、责权明确原则 3、经济合理原则　　　　　　　　　7、超前管理原则　 4、统一管理原则　　　　　　　　　8、公平竞争原则 十、物业管理中管理服务与经营三者间的关系：管理是手段，服务是宗旨，效益是目的． 十一、公司正常物业管理服务提供过程有那些服务？ 1、 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 服务，设施设备运行及维修服务。 2、清洁服务、绿化服务、社区文化服务。 3、楼宇接管、入住、装修服务。 4、物业管理服务费收缴服务。 5、业主/住户咨询、接待服务。 6、特约有偿便民服务。 十一、治安知识 （一）、名词解释 1、治安管理主要是：必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄漏、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等、还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及合种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。 2、正当防卫的定义：指为了使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害，并对不法侵害人造成必要损害的行为。 3、正当防卫的条件： 1）、必须是对客观存在的不法侵害行为实施； 2）、必须是对正在进行的不法侵害行为实施； 3）、防卫的目的必须正当； 4）、必须针对不法侵害者实行； 5）、不能明显超过必要限度造成重大损害；（必要限度为正好足以制止不法侵害者的侵害行为，又不造成不应有的损害。） 4、防卫过当的定义：指正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的行为。 5、防卫过当的法律责任：应当负刑事责任，但是应当减轻或免除处罚。 6、紧急避险:就是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害他人人身或财产的行为。 7、紧急避险的民事责任 :《民法通则》第129条规定：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第178条也规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。 受害人要求补偿，可以责令受益人适当补偿。 可见，紧急避险因具有合理性、正义性是受到法律保护的，关键在于要控制损害的程度。 （二）、保安员权限 1、对治安、刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。 2、 发生在管理服务区域内的刑事、治安案件，有权保护现场、保护证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无现场勘查的权力。 3、 照法律、法规规定和公司的规章制度、规定，劝阻或制止未经许可的进入管理服务区域内的人员、车辆。 4、 出入管理服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照公司的制度、规定进行验证、验物，但无人身检查权。 5、 管理服务区域内进行安全防范检查，提出整改意见和合理化建议。 6、 勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶报复的，可采取正当防卫，但不得波及无辜人员或防卫过当。 7、 业主、单位员工进行法制宣传，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故），落实各项安全防范措施， 发现隐患漏洞或其它不安全因素，协助业主、单位及时整改。 8、 非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，并报告安保部及当地公安机关处理。 9、 有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。 10、 违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议。 11、 对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保安部报告，但无侦查、扣押、搜查的权力。 （三）、保安员九不准 1. 不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财务等行为； 2. 不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利； 3. 不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益； 4. 不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞； 5. 不准妨碍国家工作人员依法执行公务； 6. 不准私自为他人提供有偿服务； 7. 不准非法限制他人人身自由； 8. 不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器； 9. 不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动。违者依法予以辞退甚至追究法律责任。 谁来行使物业管理权 住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。     所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。     业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组XX员；②监督管委会的工作； ③听取和审查管委会的工作报告；④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项；⑤修改业主公约；⑥改变和撤销管委会不适当的决定；⑦批准管委会章程。 物业管理如何服务 物业管理的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。     在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。       物业交付使用前，管理公司的服务对象主要是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：       1、从物业管理的角度，就楼宇的结构 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和功能配置提出建议 ；     2、制定物业管理计划包括计算机管理份额；     3、制定的物业管理组织架构；     4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ；     5、制定第一年度物业管理财物预算；     6、参与工程监理 ；     7、参与设备购置 ；     8、参与工程验收；     9、拟定物业管理文本 ；     交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面：       1、房屋及设备维修保养；     2、房屋保险事宜；     3、保安服务；     4、清洁服务 ；     5、绿化环境保养 ；     6、紧急事故处理 ；     7、 处理业主投诉；     8、财务管理 。     根据业户要求还可提供一些有偿服务，如：代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。 业主的权利与义务 根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利：     (一)按照物业 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　(六)监督业主委员会的工作； 　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 　同时，业主在物业管理活动中，应履行下列义务： 　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　(五)按时交纳物业服务费用； 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 物业管理的常见纠纷 目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现：     1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差；     2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决；     3、制度不健全，管理秩序混乱；       4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行；     5、乱收费现象严重。 财产受损应由物业公司赔偿吗 目前，有些业主的家中财产被盗之后，要求物业管理公司进行赔偿。他们认为，既然自己向物业管理公司交纳了管理费，那么，财产一旦损失，物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。     首先，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。     其次，物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公AN机关搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限的，从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从中受益。 只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务，业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据，理所当然被物业管理公司拒绝。     当然，若由于物业管理公司存在管理疏忽，而导致了盗窃案件的发生，则其应当根据过错程度，承担相应的赔偿责任。