TOT特许经营权价值评估案例

TOT特许经营权价值评估案例 案例分析 !"#$ "%"&’#(# 特许经营权 & ’’ 水 处 理 项 目 公 开 招 商 的 方 式 有 两 污价值评估案例 种，一种是(建设——运营——%& ’移交) 模 式 ， 一 种 是( 移 交——运 ’&’ —移交)模式。选择模式的特许 —’&’营文 ( 傅业涛 姚春旺 方竞林 傅德良 经营权出让，其竞价方式一般有两种:一 不带资产所有权的特许经营权出 选择“ 财务)顾问， 因此，招商方及其咨询( 种是招商方先确定经营权出让价，投资方 应该在招商项目的前期工作阶段，事先与 投 服 务 单 价 ，以 出 价 低 者 为 优 ;另 一 种 让”方式。竞 产 评 估 机 构 及 注 册 资 产 评 估 师 进 行 及 无论是招商方还是投资方，两种出让 资是招商方先确定服务单价，投资方竞投经 、充 分 地 沟 通 ，让 评 估 师 了 解项 目 ’&’时 式 都 要 求 相 对 准 确 地 确 定 特 许 经 营 权 方营权出让价，以出价高者为优。无论采用 商 中 价 值 的 真 实 含 义 ，采 用“ 收 益 法 ” 招 出让价格。哪种方式，招商方都要合理确定或推算特 估 拟 出 让 特 许 经 营 权 污 水 处 理 企 业 整 评 二、如何确定特许经营权出让价 许经营权出让价。 价 值 ，包 括 有 形 资 产 、无 形 资 产 价 值 和 体一、特许经营权与特许经营权出让价 特 许 经 营 权 出 让 价 应 等 同 于 投 资 者 未来收益期净收益价值等。根据建设部颁布的《 关于加 快 市 政 特 许 期 内 运 营 项 目 资 产 所 获 得 的 全 部 在三、确定特许经营收益权出让价的步 公用行业市场化进程的意见》“ 由政府授 净现金流的折现值。换言之，从财务效果 骤 企 业 在 一 定 时 间 和 范 围 对 某 项 市 政 公 予看，特许经营权出让价可视同于现时一次 首先，要明确污水处理项目的评估目 支 付 的 项 目 整 体 资 产 租 赁 经 营 的 全 部 用产品和服务进行经营的权利，即特许经 性 、评 估 对 象 、经 济 行 为 依 据 和 前 提 条 件 的租金。“ 不带资产的特许经营权出让”就 权 ”。 准 确 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 述 应 为“ 特 许 经 营 收 益 营 等。 沿 着 这 一 思 路 来 确 定 特 许 经 营 权 出 让 是权”，由于在未来期内能产生收益，因此， 其次，对项目“ 投资规模”“、 近三年 价的。招商方以合理价格有偿出让给投资方，这 运 营 状 况 ”“、 收 益 情 况 ”“、 污 水 处 理 来 出让方式为“ 带资产的特许 经 营 权 个价格即为特许经营权出让价。的单位成本构成”“、 当地水、电价格”、 污水处理项目出让价分成 两 类 : ’& ’出让”时，由于涉及到国有资产所有权的 一类是按国有资产出让的相关法律法规， 出让，在出让前须经具有资产评估资格的 “ 职 工 工 资 及 福 利 水 平 ”“、 当 地 税 收 政 资产评估准 则—基 本 准 中介机构按照《 策 优 惠 ”“、 土 地 基 准 地 价 ”“、 房 屋 建 筑 将国有资产所有权出让给投资方，同时， 则》《、 企业价值评估指导意见( 试行)》 物重置价”“、 当地物价综合指数” 等情 授予投资方一定期限的特许经营权，即带 和有关的 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 条款，采用公允的评估方法 况弄清楚。资产所有权的特许经营权出让;另一类是 ，独 立 、客 观 、公 正 、科 学 地 评 其三，现场勘测。对污水处理项目整 和评估程序单纯的特许经营权，即招商方将污水处理 估委托出让项目整体资产价值，维护社会 目 特 许 经 营 收 益 权 作 价 出 让 给 投 资 者 体资产数量分类别彻底清查盘点，造册登 项公共利益和各方当事人合法权益。经国资 经营，但并不出让该项目资产所有权，即 记，并对各类资产的技术参数、运行状态、 管理部门对评估进行确认后的价值，为项 不带资产所有权的特许经营权出让。完好率及修理维护情况，摸清实际现有价 以 上 两 种 出 让 价 的 法 律 意 义 差 异 较 目出让的标的价。目前的问题是，因特许 值，并理清资产产权关系和法律依据。其 四 ，行 情 调 查 。 弄 清 同 行 业 、同 规 ，具 体 采 用 哪 种 方 式 ，往 往 取 决 于 招 商 大权招商在各地刚刚开始，资产评估机构对 水 处 理 项 目 的 市 场 化 运 作 方 式 不 太 熟 —政 府 对 项 目 资 产 所 有 权 控 制 的 意 、同 工 艺 、同 类 设 备 的 污 水 处 理 企 业 特 —方模污悉，不了解招商背景和项目运作方式的情 愿。由于污水处理项目具有公益性特点， 许经营收益权的相关资料等。 况下，容易选择不当方法去评估污水处理 项目出让 ’&’其五，汇总资料，选择评估具体方法。 投资额大，有些地方政府在项目价值，得到的评估值与 ’&项目的真 ’经营权时，为避免国有资产被随便抵押、 其六，计算估价，拟写评估技术说明。 实价值相去甚远，会误导招商标底价的决 后 ，征 求 意 见 ，出 正 式 特 许 经 营 收 处置，可能造成不能持续有效提供公共服 最 策。 益权出让评估报告。 务的风险，造成国有资产流失，因此，一般 中国农业会计 — # $ !"" 案例分析 !"#$ "%"&’#(# 费为元立方米，年累计营业收入为四、确定特许经营收益权出让价的方 风 险 报 酬 率 与 企 业 财 务 风 险 报 酬 率 之 和 !%&;!% " 亿万元。根据有关政策及制度规定， #$#"( 经测算，一般为左右)。 8 9法通货膨 胀 率——是 一 种 特 殊 风 险 ， 对未来营业收入不考虑增长调价因素，因 !:根 据《 资 产 评 估 准 则—基 本 准 — 此，各成本费用项目不考虑涨价因素。是一个国家的货币贬值比例。也就是市场 则》《、 企业价值评估指导意见( 试行)》 ( 六)对未来运营成本的分析和预测 主要价格指数的变化，预测未来一定时期 和有关的规定条款，笔者认为污水处理项 主要依据参照全国同行业、同规模、 目特许经营权出让价的确定，宜采用“ 收 通货膨胀率会上涨的趋势。评估企业价值 要 考 虑 这 一 因 素 ， 合 理 确 定 通 货 膨 胀 设 备 能 力 的 企 业 运 行 情 况 及 当 地 人 民 同 法( 收 益 现 值 法 )”，对 未 来年 或 !" !% 益时率，才能准确计算折现率( 据我国近三年 府 、 社 会 政 治 经 济 等 多 种 因 素 综 合 分 政 年特许收益期的收益额进行测算。 )。89 公布的物价指数平均约为 析、测算而得。( 一)预测未来收益折现值 动力费测算。根据该项目 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 及现 6!( 三)确定收益期限 对未来预期收益的预测以企业评估 有机器设备耗电量分析与测算，污水处理一 般 以 被 评 估 企 业 的 法 人 营 业 执 照 基准日前三年的经营业绩为基础，横向分 8 公 司 章 程 规 定 营 业 期 限 来 确 定 收 益 期 和析收入结构、成本构成、财务成果;纵向分 耗电为度预计年共耗电量为"!"$ ;< !% ’ 或 以 国 有 资 产 管 理 部 门 批 准 的 营 业 期 限 发 展 历 史 、增 长 率 ，以 确 定 预 期 收 益 的 析度，目 前 工 业 电 价 为元 ， !$8!$$% :!""""" 确 定 收 益 期 限 。 污 水 处 理 项 目 收 益 期 来 取值区间。考虑到线路损耗、计算误差及峰谷段、平 限，应根据发改委、建设部、环保总局《 关 在一般情况下，对评估企业进行预测 元度， "!$%;谷段、低谷段不同，加权平均按于推进城市污水、垃圾处理产业化发展的 计 年 电 费 为 元 ， 动 力 费!% 6%%7:= :""预分析，估算未来可带给投资者预期现金流 意见》中规定“， 经营期限不超过年”， 8"量，包括评估基准日后若干年的预测现金 元，平均单价为元立方 6%%7=!7"""!"%(#;并结合当地政府的意见，确定污水处理项 流量。用于折现的现金流量定义是: 米。目特许经营权转让收益期。污水处理项目 &’&()*+,-./+*)01’2.-34)5’ !!%!药剂费测算。年累计污水处理量或年。!"!% 一般为 其中:—预期给投资者所得的 —&’&立方米。每年需药量吨，每吨 7#7""""""$" ( 四)评估的假设前提——税后净利润;—— )*,-./现金流量;为元( 基准日市场售价)，每年药剂 6:%""评 估 中 对 未 来 收 益 的 预 测 一 般 建 立 折 旧 与 摊 销 ;—税 后 利 息 费 用 ;—*)0 元;年累计药剂费6"6%""" !% !#="7""" 费 —资 本 性 支 出( 再 投 资 );在以下假设前提的基础上:—’2.-3 元，平均单价为元立方米。"!&"&; ’——净营运资金变动。持 续 经 营 的 假 设 ;宏 观 经 济 环 境 )5’6! ! !工资及福利费测算。为保证企业正 8!( 二)预测确定折现率 简单再生产的假设;管理 8!!:稳定的假设:人工资人均每月8%66%" !常运营，需职工均衡经营的假 %!水平社会平均化的假设;折 现 率 是 将 未 来 预 期 收 益 换 算 成 现 元 计 算 ;养 老 保 险计 算 ;医 疗 保 " !"9 # 不可抗拒的自然灾害或其他不可预 #!设;计 算 ;失 业 保 险计 算 ;住 房 的 比 率 。 按 照 期 望 报 酬 率 原 则 确 定 适 89 $ 69 % 险值一般不考虑通货膨 $!测突发事件的假设;计算;工会经费计 算 ;7 9&!9公积金’ 的 折 现 率( 资 本 化 率 )是 资 产 评 估 中 用 胀因素影响的假设。教 育 经 费计 算 :职 工 福 利计 6!$9 ( 6:9 行收益现值法还原的主要方法。期望 进( 五)对未来营业收入的分析和预测 项共计元月人，全年工资福 76$6=!)$;算。 酬 率 原 则 要 求 根 据 现 时 的 资 本 市 场 特 报利 费 元 ，年 累 计 工 资 福 利 费6" 例:某项目主要机器设备生产能为$!!6$# !% ，按 照 市 场 所 决 定 的 实 际 资 产 报 酬 率 、 征元 ， 平 均 单 价 为元立 方 67:"6#"" !& ; ")")万立方米日，根据政府要求，每年不少于 ;投资机会成本来决定适用的折现率( 资 米。天的污水处理时间。该市物价局规定，8%" 本化率)。企业价值评估适用的折现率通 8 ! 污泥处理费测算。经过分析和测: 常表达为:污水处理费为"元;< ，市政府则按每立!#$ 折 现 率无 风 险 报 酬 率行 业 风 险 报 + ( 方米元计算( 每立方米补贴元)， "!%&"!&$: 8算，每小时处理污水污 泥 约6"*6" < ;> !: 酬率+特有风险报酬率+通货膨胀率投资者)。 并由财政按月支付给运营商( 吨，需运杂费元，年需运杂费%"$%"!#!%"" 无 风 险 报 酬 率——为 评 估 基 准 日 6! 生产能力的分析与测算。经注册资 6!元年 ，年 共 有 污 泥吨 ， 运 杂 费; !% :8$%"" 期 的 长 期 国 债 利 率( 经 测 算 ，近年 国 7 即产评估师现场实地考察和测算分析，认为 元，单位费用元立方米。#%#!!&&%$#; "7""")。8!# "9债到期收益率平均为 年 日 污 水 处 理 量 以 万 立 方 米 日 为 6 7 ; 第维护修理费测算。经分析、测算每 %!行 业 风 险 报 酬 率 ——通 常 采 用 行 !! 年开始日污水处理量万立方 !6"宜;从第 维 修 费 为 元 ，年 共 维 修 费66"$%#7 !% 年 平 均 收 益 率 扣 除 无 风 险 报 酬 率 求 得 业日，每年可按天计算，年累计污 ;8%" !% 米元，平均单位费用为元立 !$#7=!"""!&"(;’( 从 收 集 到 的 全 国家 同 类 企 业 加 权 平 6! 亿万立方米。7#7"" 水处理量为方米;一般大、中修在前五年不会发生，从 #)。 9均收益率为营业收入的分析和测算。上述污水 !! 第六年开始逐步会发生中、大修费用。五 8! 特 有 风 险 报 酬 率 ——指 企 业 经 营亿万立方米，污水处理服务7#7"" 处理量 中国农业会计 — !"" # $ 年大修一次，每次大修理费万元。左右，每年管理费用元，年共费 业优惠政策 ，前年 不 缴 所 得 税 ，从 第年 %"" &"&( # """!(( 元，单位费用元立方米。折旧及摊销费测算。该项目资产总 &$!!+$, !(""""(始按企业所得税率照顾性税率计 用#!&* )开 ( 为 元 。 根 据《 企 业 会 计 制 九)未来财务费用的分析和预测 &%"&%’(&’ 额征。 度》《、 企业所得税法》及《 企业所得税税 财务费用主要为贷款利息支出，按照 ( 十三)未来各年净利润预测 前扣除 办法 鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载企业年金办法下载企业年金办法下载 》等有关规定，未来各年计提 现 行 中 行 发 布 的 五 年 期 贷 款 年 利 率 未来各年净利润预测，是根据上述计 计算，采用综合折 %)，考虑到复利因素，五年期贷款的一 折旧按平均残值率(!&$)算的各年收益( 利润)扣除应缴纳所得税 率 ， 经 测 算 年 折 旧 及 摊 销 费 为 () 旧年 付 息 利 率 计 算 为 ，( )&-( !&$ ,() ，实 现 净 利 润元 ，年 平 均 实 现 $*’%$"*’ 后元 ，年 累 计 折 旧 及 摊 销 费 为(%%$*% (!(元。 ’&’’**’净利涧。即原始投资总价值全部视 &,(.&/% !$%)元，每单位费用为元立 &’*#&+#"""!"#$%, ( 十四)未来各年现金流量的预测 银 行 贷 款 ， 第 一 个 五 年 每 年 利 息 支 出 为 在本次企业价值评估中，经过分析、 方米，元，并偿还部分贷款;第二个五年 $’%#+##预测，决定采用净现金流量作为企业相关 运营成本与单位成本测算。综上所 $!每年利息支出元，并偿还部分贷+## (*((资产收益指标，其净现金流量( )等于净 0 述动力费、药剂费、工资福利费、污泥处理 款元;第三个五年每年利息支出*#$+##’ 润 加 折 旧 加 摊 销 减 追 加 投 资 ， 其 公 式 利费、维修费及折旧六项运营成本的分析和 元 ，并 偿 还 部 分 贷 款 元 ;第 四 个 五 年 每 年 为:元， ’$%"$’!*"测算，汇总后运营总成本为元，并全部还清银行贷 &#’&%##利息支出净和润折旧摊销追加投资0/--. 元立方米。"!&($), ’单位成本为年共支付利息元;年平 !"*$&&$(""!"款。折现率的选择确定。在资产评估行 &! ( 七)税金及附加的分析和预测元立方米。!+#%, """均单价为业中折现率应由三部分组成，即无风险报 根据《 国务院关于加强城市 供 水 节 ( 十)未来经营成本的分析和测算汇酬率、风险报酬率和通货膨胀率( 具体确 》“: 和水污染防治工作的通知对各地 水总 如前所述)。收取的污水处理费，免征增值税”“、 对污 经分析与测算，本项目运营总成本为 收益期限的确定。如前所述。! ! 处 理 设 施 建 设 运 营 的 用 地 、用 电 、设 备 染元，单位成本为元立方 ’$%"$’!*""!&’($),剩余资产的确定。按照国家企业所 !’ 旧 等 实 行 扶 持 政 策 ， 并 给 予 税 收 优 折元，未来年 (!&’#&$*"!(米;经营总成本为得税法中的有关规定，并根据上述计算， 惠”，本次预测不考虑税收项目。元立方米。!#%$%, "平均单位成本为原有净资产，加上土地使用权的摊销，总 ( 十一)未来各年收益预测( 八 )对 未 来 营 业 、管 理 费 用 的 分 析 产乘第年折现系数等于剩余资产价 !( 资 未来各年收益( 利润)预测是根据上 和预测 值。保险费测算。按财产价值计提， 述计算的经营收入，减经营成本费用，减 &!#*评估价值的计算。( 见计算表)%! 元，年累计交财 业所得税而得。年共盈利#$"*%"!(!( *#!’*!!" 经测算每年应交企综上所述，某项目特许经营权出让的 保险费元，单位价格&#$$&""" "!("$+ 元，年平均实现利润元。’产’%%+(!* 亿元左右。具体待政府、 &!)#标底价应为元立方米。, ( 十二)企业所得税的分析和预测国资委、企业主管部门以及专家小组综合 管理费用( 办公、其他)测算。管理 !!根据《 中华人民共和国企业 所 得 税 析 ，最 终 确 定 标 底 价 ，密 封 交 由 市 领 导 分 用包括办公、其他费用及不可预见费 费 》《、 中 华 人 民 共 和 国 企 业 所 得 税 暂 行 法 开标时当场宣布。$) 用，经分析测算，一般应占运营成本的 例 》， 以 及 当 地 政 府 的 对 污 水 处 理 行 条 作者单位:武汉万里会计师事务有限公司 ( 责任编辑:广 大) 中国农业会计 — # $ !""