返还款的处理办法
一、返还款的形式
在房地产开发过程中，大概有以下形式：以土地换项目，返还土地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回迁房等。
二、返还款的税务处理
（一）税法规定
税种一：营业税
《营业税暂行
条例
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实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
税种二：企业所得税
规定一：
财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
规定二：
《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。
规定三：
财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
税种三：土地增值税
规定一：
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
规定二：
《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
规定三：
《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”
税种四：契税
规定一：
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(一)以
协议
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方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
规定二：
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
（二）纳税分析
税种
返还形式
营业税
企业所得税
土地增值税
契税
以土地换项目
缴纳（有偿转让不动产）
双方公允价值差额缴纳企业所得税
项目成本可以在土地增值税前扣除
计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
返还土地出让金
不缴纳
缴纳
应抵减房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费的金额
返还配套费
以财政的方式返还现金
奖励
不缴纳
按“补贴收入”缴纳
按返还前土地价款扣除
返还旧城改造费
缴纳（有偿提供劳务）
如果符合财税【2011】70号则不需缴纳
实际旧城改造支出可以在土地增值税前扣除
给予现金用于配套设施建设（红线内），移送政府
多于政府补贴的支出可以在土地增值税前扣除
给予现金用于配套设施建设（红线外），移送政府
多于政府补贴的支出不可以在土地增值税前扣除
以企业生地变熟地来降低出让金
生地变熟地实际支出可以在土地增值税前扣除
给予补贴用于建设回迁房
多于补贴的实际支出可以在土地增值税前扣除
三、土地返还款的会计处理
会计处理
返还形式
会计分录
会计准则规定
以土地换项目
借：开发成本（换出项目的账面价值+换入土地应缴税费）
贷：主营业务收入（公允价值）
借：主营业务成本
贷：开发产品（账面价值）
借：营业税金及附加
贷：应交税费
非货币性资产交换具有商业实质，换出资产为存货的，应当作为销售处理，按其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
返还土地出让金
应冲减“开发成本”
借：银行存款
贷：开发成本
政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
返还配套费
以财政的方式返还现金
给予补贴用于回迁房
以企业生地变熟地来降低出让金
返还旧城改造费
奖励
借：银行存款
贷：营业外收入
营业外收入主要包括非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等
给予现金用于配套设施建设（红线内），移送政府
借：银行存款
贷：递延收益
给予现金用于配套设施建设（红线外），移送政府
浙公网安备 33021202002483