沈阳公司装修房工程管理制度改_图文

沈阳公司装修房工程 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 改_图文 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 1 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 沈阳公司装修房工程管理制度 装修房项目管理概况: 为提高万科品牌、倡导环保，本工程的标准要求为:品质第一;统一标准;集中加工;文明标化工地。其具体措施及优势体现为:加工与安装过程分离，实现专业分工;加工环境、人员、机具、流程固定、加工效率提升、品质得到保障;安装现场无大量加工过程，环境良好等方面。材料加工采用集中加工方式:将需要加工的材料进行排版规划，集中加工到位后到现场拼装施工;现场管理采用装修总包管理方式:将甲分包、甲供料的施工质量、人员管理都纳入总包统筹管理，管理标准一致，真正做到统一。质量控制方面:成立专门的质量小组，严格按照实测实量规范在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。 装修房项目管理重点: 1、从土建阶段进行质量标准控制上讲，装修部分细节尺寸(同厨卫净尺规方)存在部分偏差。要求装修单位对现场结构尺寸要细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交办理移交书面确认。 2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计，并确定材料分类表，细化图纸设计，设计包含吊筋龙骨排版图、墙地砖排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图进行叠加找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，为下步确定精装修图纸标准的确定奠定基础; 3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立，材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系; 4、集中化加工，现场根据设计排版图，由专调度人员把排版图转化为下料单，专人负责进行工厂化切割加工，并每块排版标识编号规格尺寸，调度员负责发料统一运输供应到施工现场，专门成立材料配送班组，增加运送器具，每天供料，每天用完; 5、重点工序均办理工序界面移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认，需要办理工序移交的工序界面有:土建工作面交接、入户门安装交接、内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建立交接档案; 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 2 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 6、采取装修总承包管理，所有甲分包单位均纳入总包管理，包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等均统一管理，严格按照集团要求的成品保护标准执行; 7、工程资料的档案建立，建立一户一档，分阶段验收档案(四个阶段)、动态可视化管理资料均张贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性，每户张贴排版图。 8、现场安全文明管理，所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合，每层设砂浆存放盒，每天材料每天用完，加工厂均统一布置包装，每层设灭火器，每两层小便桶，每天垃圾集中堆放处理，设专人专车成品保护。 装修房项目实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 : (一)开工前准备: 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 实施时间:xx月1日进场，xx月10日完成。 1、临水、临电、临时设施现场排布: 临水临电现场配置计划: a) 临时电箱:每单元每两层设配电箱一只; b) 垃圾箱:每单元每层设垃圾箱一只;采用塑料成品垃圾桶，规格大约为700*700*1000mm;垃圾桶每天施工结束后由清理小组用小推车拉至楼下进行清理。 2 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 3 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 c) 小便斗:每单元每两层设小便斗一只。为环境考虑，我们决定使用小便斗并接下水管至 一楼接窨井，或接入大号桶并且规定每天定时检查清除，具体接入位置视现场实际情况进行 选择; d) 水槽:每单元每两层设水槽二只。 e) 吸烟告示区:每单元每两层设一个吸烟区。吸烟区设置沙桶1只，并贴有吸烟告示、规 定，在楼道内张贴吸烟区指示牌。 f) 户内材料集中堆放点:在每户客厅内规划一个中间区域集中堆放材料，墙上张贴堆放方 法、规定以及违规处罚。 3 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 4 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 g) 灭火器:每单元每层设灭火器一只，灭火器架子固定在墙上，并张贴灭火器使用说明。 2、临水临电管理及维护: 临时用水从现场的指定水源点直接接入，并设置水表箱，及每个单元在底楼及中间层设置增压泵。楼层内水源每单元每层设一个水龙头，龙头分前期粉刷和后期装饰进行管理控制，前期粉刷及地坪浇筑阶段，由于用水量大，所以水龙头处于一直可用阶段，只是在晚上下班离场前由安全员进行检查;而在后期装饰为避免龙头损坏造成漏水、溢水影响到施工环境甚至破坏完成成品，所以我们将出水点上锁，指定人员进行开关及检查。 临时用电主要指施工用电，从现场指定电源点直接接入，设置电表箱及总控制箱。计划每单元每两层设置一个分电箱，分电箱电压为220V，分别设置三个五孔插座加漏电保护器，排布电缆为3*16+10*2。施工中要求一机一座，严禁插座接插座。电缆、电箱采用优质合格产品。从事电气作业人员持证上岗。每天由安全员上、下午各检查一次电箱及各施工临时用电情况，除在电箱上签字外，对于违规使用临电者必须现场监督其整改，并填写《临电检查整改记录》。定期对施工人员进行临电使用培训。 4 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 5 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 一、图纸深化: 1、图纸深化的主要工作内容有水电定位开槽、墙地砖排版、吊顶图排版、配套项目(地板、门、橱柜)详图 1、 具体项目图纸深化步骤及初步方法 1) 测量土建完成面尺寸，绘制原始尺寸图。 2) 确定标准尺寸(即粉刷尺寸) 3) 水电调整定位图 , 根据样板房及设计变更将施工图完善，绘制与样板房标准一致的施工图; , 对比施工图与土建现场水电位置，比较出插座、开关、灯具等所有需增加或改动项目， 绘制隐蔽工程管线施工图。 , 根据管线施工图在施工样板中放样，确认无误后交监理或甲方确认。 4) 墙地砖排版图 相比较水电定位，墙地砖排版就繁复很多，一是因为施工量比较大，二是因为尺寸要求更精准。所以在这个工序上施工单位加派人员，细化流程，每步工序后都复核尺寸，尽可能做到准确无误。 , 绘制排版图，根据设计蓝图以并充分考虑美观和损耗率后进行绘制。制图中要明确开关 插座、地漏等位置，避免砖缝处安装。 , 排版图中所有需切割加工的砖按照墙面方位以进行编号，并填写《 型加工砖尺寸数量表》。 5) 吊顶排版图 吊顶排版图流程:测绘原始尺寸(包括中央空调位置、管线尺寸)——甲方、监理、施工方尺寸会审——确定中间标准尺寸——绘制排版图、叠加图——工序样板放样复核——交监理甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工 在绘制吊顶吊筋、龙骨排版图时，将空调图、水电管线图、灯具布置图通过图层方式叠加考虑，在吊顶排版图完成后，打开所有图层，调整吊筋与龙骨位置，避开中央空调包括空调管、灯具、水电管线与吊筋、龙骨之间的碰撞。 6) 配套项目(橱柜、地板、门) 由装饰单位提供基层完成面尺寸交配套单位，配套单位进行尺寸复核 5 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 6 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 范例: 瓷砖集中加工明细表及排版图 瓷砖集中加工明细表 使用部位 规格 型号 数量(块) 卫生间墙砖 300X600 BYF2705 39 300X560 BYF2705 8 300X123 BYF2705 7 300X433 BYF2705 14 300X377 BYF2705 6 300X400 BYF2705 7 300X45 BYF2705 6 300X300 BYF2705 6 300X70 BYF2705 7 300X346 BYF2705 14 300X50 BYF2705 6 厨房墙砖 300X450 BYG1001 94 300X202 BYG1001 5 300X352 BYG1001 5 300X157 BYG1001 5 300X218 BYG1001 5 300X272 BYG1001 8 300X120 BYG1001 4 407X195 BYG1001 2 407X55 BYG1001 2 407X120 BYG1001 4 300X68 BYG1001 7 300X100 BYG1001 3 300X276 BYG1001 10 285X120 BYG1001 2 6 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 7 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 125X120 BYG1001 2 卫生间、储物间、洗300X300 BYF2705D 39 衣间地砖 300X255 BYF2705D 4 300X100 BYF2705D 8 300X200 BYF2705D 3 200X200 BYF2705D 1 300X230 BYF2705D 2 130X300 BYF2705D 1 130X230 BYF2705D 1 300X80 BYF2705D 2 120X80 BYF2705D 1 300X120 BYF2705D 2 130X120 BYF2705D 1 储物间、洗衣间踢脚 300X70 BYF2705D花 6 200X70 BYF2705D花 3 230X70 BYF2705D花 2 厨房地砖 300X300 BMF531A 9 300X600 BMF531A 16 300X358 BMF531A 2 300X58 BMF531A 1 7 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 8 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 洗衣间、储物间地面瓷砖铺装图 厨房、卫生间索引图 8 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 9 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 厨房地面瓷砖铺装图 厨房A、B、C、D、窗内侧、烟道立面瓷砖铺装图 9 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 10 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 10 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 11 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 卫生间地面瓷砖铺装图 卫生间A、B、C、D立面瓷砖铺装图 11 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 12 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 范例:龙骨集中加工明细表及排版图 龙骨集中加工明细表 材料名称 编号 尺寸 数量(根) 38龙骨 ? 1850 1 38龙骨 ? 2300 1 38龙骨 ? 1120 1 50龙骨 ? 550 8 50龙骨 ? 750 2 50龙骨 ? 1400 6 50龙骨 ? 390 42 50龙骨 ? 1730 3 50龙骨 ? 200 48 扣板龙骨 ? 1770 5 扣板龙骨 ? 1210 8 吊顶龙骨示意图 12 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 13 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 范例:石材集中加工明细表及排版图 石材集中加工明细表 使用部位 规格 型号 数量(块) 卫生间窗套 740*40*120 见详图 2 1330*40*120 见详图 2 卫生间墙面 745*300*20 见详图 2 745*320*20 见详图 2 次卧、书房窗台板 1460*40*40 见详图 2 主卧窗台板 1620*100*20 见详图 1 客厅窗台板 2320*56*40 见详图 1 厨房过门石 760*230*20 见详图 1 卫生间过门石 770*140*20 见详图 1 储物间过门石 720*130*20 见详图 1 洗衣间过门石 800*130*20 见详图 1 书房过门石 850*125*20 见详图 1 13 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 14 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 次卧过门石 850*130*20 见详图 1 主卧过门石 850*120*20 见详图 1 入户门过门石 950*50*20 见详图 1 卫生间石材安装示意图 14 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 15 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 15 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 16 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 范例: 板材集中加工明细表及排版图 板材集中加工明细表 使用部位 规格 型号 数量(块) 厨房铝扣板 3350*150*6 11 卫生间铝扣板 2130*150*6 15 玄关吊顶石膏板 1220*2440*9 3 飘窗吊顶石膏板 740*1500*9 4 飘窗窗帘盒吊顶石膏板 250*1500*9 2 走廊吊顶石膏板 1300*900*9 1 走廊吊顶石膏板 1300*1800*9 1 客厅反光灯带吊顶石膏板 400*2440*9 7 客厅反光灯带吊顶石膏板 100*2440*9 12 客厅反光灯带吊顶石膏板 90*2440*9 12 客厅窗帘盒吊顶石膏板 250*1220*9 3 二、 材料管理: 1. 材料分类、样板确认: 材料分类.xls 按照材料清单制作材料样板展示架，并在材料集中加工区设专门的材料展示区，主要分为:甲供材料展示架、甲分包材料展示架、甲指乙供材料展示架、 16 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 17 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 乙供材料展示区，所有材料均贴标签设计(甲供)、施工单位及项目部签字并建立详细台帐。 材料质量验收表.xl s2、材料质量控制: 材料质量控制包括甲供材、乙供材的所有材料，主要验收人为送货人、监理、总包方，主要质量验收检查内容:型号、产地、批号、数量、质量等级、破损情况等。在材料入场时，严格要求责任落实具体化，并要求责任人书面确认签字。 3、材料堆放 a) 分房间存放 , 材料按供货方式分房间存放，如总包仓库、配套仓库; , 材料按原材料及成品材料按加工流程分房间存放，如墙地砖分为原材料仓库、泥 工集中加工区域、墙地砖成品仓库。 , 乙供小材料按工种分房间存放;如泥工、木工、油漆工、水电工等 b) 材料堆放方式 , 小材料如螺丝、地漏采用货架进行分类排放; , 大材料如龙骨进行错位交替叠加码放;板材底部架空整齐叠放等。 4、材料检测:按照《沈阳公司装修房材料环境检测指引》执行。 三、集中加工: 1、集中场地规划、电路配置等 集中加工区的搭建主要考虑三大方面: , 实用性:各区域规划充分考虑使用方便、实用以及各环节的操作灵活。如办 公区与切割区分置两端，避免切割噪音影响办公。又如:墙地砖加工区中原 料仓库—加工区—墙地砖成品材料堆放区，三个区域相连，方便加工操作， 同时也避免反复搬运造成材料破损或弄混乱等。 17 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 18 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 , 美观性:为打造文明施工工地，不仅要求施工现场做到文明施工，更要求美 化加工区域，首先我们考虑在加工区南侧、西侧围墙张贴大幅宣传广告布(参 考下图)，美化整个加工区外环境;接着在加工区内统一张贴房间名称、各 类告示，处处争取做到统一有序;最后我们在加工区内配备专职清洁工，负 责整个加工区内的场地打扫及卫生区域的清理工作。为保证环境整洁工作的 正常进行，加工区开展清洁包干任务，定期进行检查评比，张贴评比结果。 , 安全性:加工区内临时电分路排布，临电材料采用合格指定产品。并与施工 现场一致，加工区安全员每天上、下午进行检查。每间房间设灭火器一只。 进门位置设24小时门卫，夜间门卫不定时巡逻。所有仓库位置背面不设置 窗户。除加工区外，其余房间设门及门锁。贵重材料分开储存。 2、机械配置(集中加工区内配置计划) 18 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 19 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 序号 工具名称 计划数量 1 平板切割机 N台 2 磨边机 N台 3 磨光机 N台 4 锯板机 N台 5 型材切割机 N台 6 气泵 N台 3、 集中加工、配送、铺贴衔接与流程 a) 集中切割加工 切割加工人员聘请墙地砖加工厂专职切割技术员。 根据排版图及《 型加工砖尺寸数量表》进行相同型号尺寸加工数量统计，制《总加工尺寸数量汇总表》; 集中加工区根据《总加工尺寸数量汇总表》分规格集中加工，并根据排版图中的编号在加工好墙地砖背面进行标注。并按品牌、铺贴房间、相同规格有序排放。 b) 开领料单 铺贴班组根据排版图进行开单，开单需注明铺贴房号、图纸型号、铺贴房间。 c) 配料、包装 配送班组按照领料单领取，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取，在包装箱上写明送货房号，堆放整齐等候送货;需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。包装箱上注明材料品牌、送货房号、铺贴位置等。 19 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 20 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 d) 送货 人力资源 现场组建2组材料配送小组，小组指定专人管理，每个小组组员4~6名。主要负责材料分类、标注、包装、配送等事务。 e) 运输器具 垂直运输:根据现场勘测，由于施工前期湿作业如墙面粉刷、现浇地坪、铺贴墙砖等材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，决定采用室外土建总包人货电梯，租赁期大约在3个月左右;后期饰面工程采用室内正式电梯，室内电梯使用前按照万科规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。 平面运输:平面运输分两段进行，一是由加工区至施工楼底，拟采用三轮摩托货车，可节约人力资源且加大运输效率;另一是由施工底层至各楼层，该段瓷砖涂料等采用小推车，砂浆等流体材料采用劳动车等。 铺贴前核对 施工人员领到料之后，必须根据图纸及现场放线进行材料校对，校对准确后开始施工。注意事项:当天领料当天用完。要确保现场铺贴工作正常有序进行，切割组、配送组、装饰泥工组三类班组在每个环节都必须严格到位。所以我们在班组进场前，组织班组人员进行流程培训，并指定班组责任管理人签订责任书，同时要求管理人将任务、责任分到具体个人上报施工单位项目部。 20 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 21 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 四、 现场施工方案: 1. 现场施工标准化管理措施 细化施工图设计，提高图纸质量 加强集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送专职化，配送流程流水线作业 逐步施工质量控制，工序质量表格化 全过程安全文明施工培训、教育、检查、提高 成品保护贯穿整个施工过程，专人专职保护维护 21 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 22 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 2. 装修施工流程 装修房流程控制图 精装修方案审定 ? 内外墙粉刷 外墙淋水试验 土建检查、整改，损伤铝合金更换，结构盛水试验 场地移交 成品保护 轻质隔墙 水电风管敷设，水管试压，电管穿线 室内竖向木结构基层 走道、厨卫吊顶龙骨施工 卫生间管道井底部防水、封堵 墙面防水 橱柜、淋浴房测量尺寸 墙砖铺贴 走道、厨卫封吊顶 厨卫、阳台地面JS防水 窗台板安装 阳台、厨卫地砖铺贴 煤气管安装 腻子批嵌，第一度涂料 地龙骨安装 线管测试 毛地板安装完成 进户门框安装 22 室内毛胚装修完成 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 23 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 楼梯间腻子批嵌，第一度涂料完成 电梯大理石门套 楼 梯 地砖铺贴 间 施 工 楼梯栏杆完成 楼梯侧边修粉 公共部位毛胚装修完成 热水器安装 厨卫顶棚涂料完成，灯基座安装 橱柜、镜箱 室内门安装 进户门安装 不锈钢栏杆安装 墙纸铺贴，储藏间搁板完成 开关基座，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室 内空调挂机背板安装 阶段性停歇 地板铺贴 地板压条、踢脚线安装 室内涂料修补，二三度完成 衣帽间安装 开关插座面板，新风口、客卧灯罩安厨房三件套，淋浴房安装，五金 装，室内外机安装、空调挡板安装 龙头 清理打胶 楼梯扶手、电箱门安装 楼梯间涂料二三度完成，楼梯灯安装 23 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 24 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 底层大厅施工，单元门安装 细部检查、整改 空气检测，竣工验收、移交物业 3. 样板引路 选择标准层中的一户作为工序样板，每道尺寸复核、排版核对都在工序样板中完成。其余施工工序及样板资料参照常规工序样板流程进行操作。 4. 每户张贴悬挂质量档案(一表+四档+一图) a) 每户品质可视化控制表 b) 四个阶段质量控制表(界面移交表、材料进场验收表、装饰工序验收表、竣工验收表) c) 整套排版图 24 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 25 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 5. 实测实量档案 检查设备:2米靠尺、钢塞尺、楔形塞尺、阴阳角尺、对角线尺、激 光测距仪、水平仪、空鼓锤、5米卷尺、2米铝合金直尺 实测实量检查人员: 6. 每户分项工序验收交接 每户分项工序移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认。 分项工序交接(土工序交接单(装修建).xls).doc 五、 总计划管理: 1. 施工总计划 2. 管理人员架构 25 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 26 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 装修房总包组织架构 组织架构图 组织架构人员要求(以5000?为单位)及岗位职责: 总包项目经理:负责协调现场土建部分工作并给予装修施工各方面配合支持 装修项目经理:1人，可兼管5万?;主抓现场全面工作,协调各方面关系及现场各单位配合，处理日常突发事物. 施 工 员:4人，负责现场施工管理，技术节点研究，对施工人员进行工程技术交底,现场指导施工人员操作，协调各工序配合关系,制定工期、施工计划，保证施工按计划进行。 质 检 员:2人，负责基础材料质量检验,及甲委甲供进场材料检验;各工序施工自检工作,配合监理单位进行查验， 资 料 员:1人，可兼管2万?;负责材料报验、隐蔽工程报验、部品说明书、保修卡等档案资料整理. 设 计 师:1人，可兼管1万?;负责与甲方设计师及各甲委甲供厂家设计对接,对图纸要深刻了解，对现场实际尺寸按照图纸进行复尺，并对施工人员进行图纸交底，施工过程中针对 26 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 27 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 现场出现问题,提出合理化建议，及时与甲方等沟通后，反馈解决方案并督促现场实施 造 价 师:1人，可兼管2万?，负责与甲方成本人员对接，成本审核,报价,现场签证. 材 料 员:1人，可兼管2万?，负责基础材料采购,以及现场甲供材料管理,对甲委单位的材料协调管理，库房管理,制定材料计划台帐 安 全 员:1人，可兼管2万?，负责现场施工安全管理,定点加工区的管理，文明施工管理，保证日常施工现场的清洁 六、成品保护及垃圾处理方案: 1. 成品保护措施 a) 成品保护材料胶带定加工，印上工程名称、公司名称、公司标志等;施工区域内张贴成 品保护提示等。 b) 具体成品保护方法: 成品保护标准做法.doc c) 成品保护保证措施: , 施工单位成立专职成品保护组，组长为第一责任人，组员共N名。由组长统一分派任务。 , 除及时有效的做好成品保护工作外，还必须每天有专人巡查，及时做成品保护的维护工 作; , 制定明确的责任制和奖罚制度。 d) 装修总包与甲分包单位的管理合作 , 为保证保护措施及统一美观，要求分包单位的胶带纸委托装饰总包统一制作。 , 分包单位的成品保护工作必须按照装饰总包要求进行操作，也必须设立成品保护维护专 人，并且由总包成品保护组长统一管理。 2.垃圾处理方案 a) 在施工区域每单元每层楼设置垃圾箱一只，要求垃圾箱内直接讨好垃圾袋，施工人员每 天做到落手清工作，必须清理好自己的施工垃圾并置放于垃圾箱内。 b) 装修总包成立的现场清理小组在当天施工结束将垃圾运至楼下垃圾集中堆放点。 七、 安全文明管理: 现场的安全文明管理主要靠教育、宣传、奖罚这三大措施。 1. 加强安全文明教育 各专业的施工队进入施工现场后，装修总包将对其施工管理人员及施工操作人员进行全面入场教育，包括安全、质量、文明施工等内容，对施工现场的特殊部位进行详细交底，并记录在案。 27 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 28 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 2. 加大安全文明宣传 现场张贴各类安全文明告示，随时提醒施工人员。 八、 现场安全文明具体措施: 1. 施工人员服装 新进施工人员项目部进行登记，并制作胸卡，胸卡中明确姓名、工种、施工区域等; 统一发放工作服两套(轮流换洗)、安全帽一顶。分包单位必须统一服装、安全帽，凭 胸卡方可进入加工区及施工区。管理人员与工人佩戴安全帽颜色不同。 2. 保洁 保洁基本分为两大部分:一是施工人员的粗保洁;二是清洁班组的细保洁;粗保洁 也就是说施工人员在施工中要主要施工材料、工具按指定位置、方法进行有序排放， 操作过程中尽量保持施工环境的整洁，施工结束做到落手清工作，及时清理现场垃圾 至指定垃圾箱;细保洁指每个单元配备四明专职清洁工人及两台大型吸尘器，两台清 理车，每天进行清理保洁工作，确保施工环境的整洁。 3. 精保洁 在竣工验收前期，委派专业的精保洁公司按照万科交付保洁标准进行保洁。 4. 其他文明措施 其他文明措施具体有教育施工人员文明举止，礼貌用语;现场设小便区、吸烟区、 警告提示语等。 九、 施工技术交底与指导: 1、 针对每个施工工序，由专项技术人员出施工方案，方案必须务实准确，必要时结合图纸与施工照片进行阐述; 28 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 29 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 2、 施工人员进场除安全文明教育外，紧接着就是施工流程、方案、质量交底; 3、 每周进行一次技术交底会议，将本周内的施工质量等进行总结和教育，对下周的施工项 目及工序要求进行重复指导，加深印象。 、 技术人员对方案要不断完善，如果施工方案与实际施工发生冲突或发现不合理之处，要4 及时改进;并及时 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 到相关部门与相关班组直至每个施工人员。 5、 重要工序，在施工现场张贴施工工艺图纸及现场放线，确保工程质量。 29 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 30 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 十、 甲分包单位配合管理工作: 要确保整个施工现场的施工质量、安全文明工作，所有甲分包施工必须纳入装饰总包管理，主要有以下内容: 1、 日常管理 ? 甲分包单位进场前，必须先将施工人员名单、具体施工负责内容上报装饰总包，并附身份证复印件留底，并与装饰总包签订分包协议。 ? 甲分包单位如需在加工区内使用机器及工具，上报装饰总包有关机器及工具数量、功率等有关详细内容。装饰总包根据加工区设计功率进行审核批准后方可允许进场，分包单位必须严格遵守装饰总包有关集中加工区的管理规定。 ? 甲分包单位必须服从现场装饰总包管理，每周必须参加监理组织工地例会和装修总包组织的工程协调会议，如请假必须书面向总包项目经理、总监及甲方标段负责人书面请假经同意方可缺席，相关管理人员按照合同规定，由监理对其进行考勤，否则按照合同进行经济处罚。 2、 材料与施工管理 ? 所有的供货计划必须满足装修总包单位根据现场工程情况制定的总进度计划和材料供应计划，供应按照现场划分的标段分批供应，装修总包提供计划必须符合分包单位提供的加工周期时间，分包单位根据计划向装修总包提供相关加工制作施工图、排版图及节点大样图等详细图纸，经装修总包审核签字确认上报监理和甲方审核签字; ? 分包单位进场前，必须与总包、监理共同对总包的完成面进行检查交接，办理交接手续，并由总包、分包单位、监理三方在交接单上签字确认; ? 所有材料加工下料，由装修总包负责统一协调，并向根据计划及前期确认的图纸向分包单位提供现场安装制作指令单，内容包含通知时间、进场时间、具体套数、具体栋号部位，安装制作单必须由分包单位、装修总包、监理及甲方标段负责人签字; ? 现场材料堆放必须堆放在装饰总包指定仓库集中堆放，二次搬运由分包负责，按照装修总包统一调度运输至施工现场进行安装，运输车辆必须符合装饰总包的统一管理要求; ? 进场材料必须在集中加工区内指定位置(包含开孔、开槽)进行加工，加工完成后运输至工地现场进行拼装，严禁在施工现场随意切割。 30 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 31 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 3、 日常资料报验: ? 所有资料(材料供应计划、材料验收单、工序验收单、付款资料、竣工验收单等) 由分包单位填写盖章后上报装饰总包，装饰总包审核后上报监理及甲方; ? 材料进场验收和各道工序安装完成后由各分包单位自检合格后，填写报验单上报装修总包确认，由装修总包统一上报监理和甲方验收，报验资料分包单位、装修总包和监理均须签字盖章。 4、 成品保护管理: ? 产品成品保护现场均由总包装修单位统一协调管理，按照万科集团成品保护标准和 装修总包成品保护的 细则 测试细则下载防尘监理实施细则免费下载免费下载地暖施工监理细则公路隧道通风设计细则下载静压桩监理实施细则下载 执行，成品材料按照装修总包单位提供样品进行采购，胶带为装修总包统一制作，分包单位向总包装修统一采购; ? 分包单位自施工进场至竣工交付完成，委派专人在现场负责本单位项目的成品保护和现场清理工作，具体人数由分包单位根据工作量确定后上报装饰总包，再由装饰总包审核确认。保护和清理标准参照万科及装修总包的指定标准。保护专人归纳入装饰总包的成品保护组进行统一培训和管理。 5、 安全文明管理: ? 分包单位施工人员现场必须统一穿着工作服和佩戴安全帽，佩戴胸卡，通过工作服或安全帽颜色区分出管理人员和施工人员，现场场地布置、车辆标识要符合在现场统一要求。 安全文明由装修总包统一管理，进场前由装饰总包对分包单位管理人员进行安全文明培? 训交底，并与装修总包签订安全文明协议;分包单位必须对其现场施工人员安全文明交底，并有书面记录，每位施工人员进行签字确认，每周对施工人员要集中培训，并做培训记录。 ? 分包单位施工人员违反工地或加工区安全文明规定，必须接受与装饰总包施工人员相同的处罚规定。 6、 竣工验收: ? 甲分包单位严格按照甲方及装饰单位的质量要求进行施工和过程控制，并接受装饰总包现场监督和管理。 ? 甲分包单位自施工起，都必须由专职小组在现场进行成品保护维护、质量检验维修，以及配合甲方与装饰总包的交房工作，直至房屋交付完成。 十一、项目开放日管理: 确定现场开放日后，项目部积极配合营销和客服组织客户现场参观，现场做好场地的布置和安全通道的设置，加强现场文明施工的管理，做好开放日的现场管理工作。 十二、装修房交付管理: (一) 交付策划 1、交付楼号最终确认:特别关注样板间等特殊情况房号。 , 接待能力了解:物业陪同验房工程师数量。 , 单日交付户数预计:按80%的集中交付率计算，单日交付户数以50户左右为宜。 , 综合考虑楼号分布与标段因素:单日交付楼号分布相对集中、标段尽量单一。 , 应急维修地点设置:须四方呼应。 , 交付时间安排技巧:包含周六、日，集中交付周期合理，通知客户交付时间的技巧。 31 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 32 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 (二) 交付准备 1、交付前两周应召开由事业部、监理、施工、装修客服、销售等各方参加的交付准备会， 确定交付的时间、地点、数量、人员配置，准备好相应的验房资料，落实岗位人员到岗， 并进行交付前培训，成立应急指挥小组，监督交付前准备工作，解决交付中出现的问题。 2、交付办理现场的选址 3、时间的确定 4、集中交付的总户数、总建筑面积 5、集中交付的人员配置及职责 序责任责任岗位设置 工作内容 备注 号 人 区域 1 现场总协调 协调现场的各类事项，决策突发事件的处理。 协助现场总协调人工作，具体负责维持现场秩序、车辆停放2 现场安保负责 及安全保卫工作。 3 交付接待 接待、引导业主至交付办理区域 负责对房屋验收相关问题的咨询解答。根据《业主验房情况 记录单》填写《验房问题整改通知单》，并统一发放至施工4 验房协调 单位，督促工程维修进度工作，组织整改后的验房工作直至 整改完成。 陪同业主看房全过程，负责全程接待、陪同。业主验房时， 与业主核对、确认验房现场所发现的问题。完成接送客户任5 交楼大使 务，提供礼貌服务;验房单签收，协调各环节、掌握现场秩 序使业主看房顺利。 地产专业工程全程陪同业主验房，对业主提出的房屋问题进行现场解答和6 师 处理，现场负责协调施工单位进行及时整改 配合地产项目部专业工程师、交楼大使在交付现场进行房屋7 验房师 验收、现场操作 8 按揭员 负责按揭业务办理及相关问题的咨询 9 收银员 负责相关款项的收取结算 负责看房现场和厕所环境卫生，茶水端送，为业主提供礼貌10 保洁员 指引。 11 安全员 负责看房现场安全保卫、车辆引导服务 12 现场安全员 现场秩序和环境维护 负责为业主摄影，留下“美好一瞬”，当天呈送带万科LOGO13 摄影师 的相框及相片 14 摄像师 为本次第一位交付业主全程拍摄交付过程 主要做好解答业主对于房屋质量方面的各类突发、疑难问15 应急指挥小组 题。 6、验房资料的准备 32 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 33 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 7、公示资料: a. 新建商品房房地产权证(大产证) b. 房屋土地权属调查报告书(房屋面积实测报告) c. 建设工程竣工验收备案表 d. 物业维修基金地产缴交部分发票复印件 e. 空气质量检测报告复印件(现场备查) 8、交付资料: a. 新建住宅使用说明书(又名:产品使用说明书) b. 新建住宅质量保证书 c. 物业服务手册 d. 住宅设备使用说明书(家用电器等) 9、办理资料 a. 业主验房记录单 b. 住宅装修申请表 c. 交付通知书 d. 住宅交付指引 e 交付流程表 f. 住户情况登记表 g. 委托书 h. 住宅装修须知 10、组织物业验房工程师培训 11、做好交付现场和验房现场的布置工作 12、编制应急维修人员、备件清单 重点关注 , 公司内部召开交付准备会，目的是沟通信息、明确分工、风险预控。 , 编订风险问题统一说辞，注意问题全面、说辞规范、多方审核、随时更新。 , 组织物业验房工程师培训，做到准备充分、品类全面、重点突出。 , 编制施工单位信息一览表，保证信息全面、准确，随时补充、不断更新。 , 召开集中交付协调会，进行周密安排、明确要求、责任到人。 , 编制应急维修人员、备件清单，事前确定、事中检查满足需要。 , 最终确认交付时间。 (三) 集中交付 1、交付整体流程图 33 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 34 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 现场准备(前一天) 业主到来(当天) 接待员通知 电话确认(前二天) 交楼大使、或 营销顾问 现场交费 手续办理 流程介绍、拍照交付现场门前迎接 留学生 交付钥匙 乘坐电瓶车 现场验房 问题确认 送至门口 关闭 N 资料整理 整改 交相关部门 Y 确认完成时间 完成 业主复验时间 2、交付办理程序说明及注意事项 , 接待(交付业主的交付礼盒由管家部存放) 交付接待人员及交楼大使在交付现场门口迎接业主，献鲜花、并引导业主至留影区签到留影，然后引导进入贵宾区落座。接待期间要有礼有节、不卑不亢，向业主展现万科物业人良好的精神风貌; 由交楼大使介绍项目的概况，讲解交付手续的办理程序，协调各环节，掌握现场秩序和进度节奏; , 资料审核呈送 1) 请业主出示入住通知书、购房合同、交款收据及业主身份证、图章(委托人还需委托书 及身份证)，并认真核对; 2) 核对完毕后，向业主呈送业主生活手册、住宅装修须知、住户情况登记表等资料，向业 主进行简单介绍，指导业主进行填写; 3) 核对业主填写内容，确认无误后，指导业主签收《入住文表签收单》及签署《公共契约》; 4) 引导/陪同业主 5) 收 款 a、收款员向业主礼貌问候; b、向业主讲明要交付的费用及收费标准等，同时解答业主提出的管理费依 据、构成、用途等问题。收取相关费用，开据收据; c、 致谢。 d、交楼大使可询问业主是否需要稍作休息。 , 验 房 34 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 35 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 1) 由专职安全员驾驶电瓶车，交楼大使及营销顾问陪同业主前往别墅现场进行实地验房， 之前由交楼大使通过对讲机通知验房工程师作好迎接准备。地产专业工程师、物业验房 工程师在验房现场等候。物业验房工程师应提前作好相关准备; 2) 验房开始后，由地产专业工程师、物业验房师负责按照《业主验房记录单》顺序进行 具体操作，对房屋设备的现场检验; 3) 交楼大使与业主现场确认并记录水、电、煤气表的底数，并请业主当面签字确认。由 地产专业工程师负责与业主交流解答现场问题，交楼大使负责进行现场记录; 4) 返回交付现场后，验房协调人与业主再次沟通、确认验房问题后进行文字整理，将相 关内容填写在《业主验房记录单》。期间，业主可用茶点并稍事休息; 5) 交楼大使与业主核对《业主验房记录单》内容后，如业主同意正式入住，请业主在《红 郡验房整改通知单》上签字确认。 6) 在《业主验房记录单》上填写所需整改项目及业主联系电话，告知大概返修及完工时 间及再次验房时间; 7) 整改完成后，由物业服务中心房修工程师电话通知相关业主，商定、确认再次验房时 间后由交楼大使通知业主再次验房。当天即认作业主的正式入住日; , 装修办理。 如业主需立即办理二次装修的，按照公司规范程序给予办理。 , 钥匙、卡领取。 1)交楼大使确认业主交完全部费用后，向业主发放装有钥匙、IC卡、ID卡等，并作记录。 2)如验收房屋没有通过,需维修的,交楼大使保留交付盒。 , 送别 手续办理完毕后，交楼大使送业主至交付现场门外业主车前，道别、致谢，目送业主离去。 , 资料的汇总、归档 交楼大使整理当天完成交付资料后交现场总协调人进行确认、汇总。交楼大使将同意入住的业主资料交服务中心信息员归档。 , 当日工作总结及次日准备 现场总协调人负责召集交付现场各相关人员对当日情况进行总结、汇总，并上报当日工作情况。各相关人员准备次日接待工作各项内容。 , 相关整改 交楼大使负责保管未同意入住的业主资料，并将《业主验房记录单》交验房协调人，由其负责通知各相关施工单位进行整改。整改完成后由交验房协调人组织进行现场验收、确认。验收通过后由现场总协调人书面通知交楼大使并告再次验房日期。 , 总结、汇报 集中入住结束后7日内由 现场总协调人负责进行情况汇总，形成文字后汇报。 3、装修办理重点(可能会有业主要求现场办理二次装修手续) , 业主应和装修工程队到服务中心进行装修申请，填写《装修申请表》。为了保 障业主的利益和房屋结构的完整，服务中心将严格审核《装修申请表》内容，并要求施 工队提供:施工队营业执照、资质证书、装修合同及装修施工图(住宅装修设计平面布 置图、水电图、庭院设计图等)。 , 服务中心审核确认之后，请业主在住宅装修须知(业主签收用)上签字;向 35 沈阳万科房地产开发有限公司 编号 SYVK-KF/Q-01-016 密级 内部公开 名称 沈阳公司装修房工程管理制度 版本 A/2 第 36 页 共 38 页 编制 庞占国 更改 高宏伟 审核 高波涛 批准 黄凯 生效期 2010年5月20日 无资质的施工队发放住宅装修须知(施工单位签收用)并签字;向有资质的施工队发放 住宅装修管理协议并签字。 , 施工队为施工人员办理临时出入证10元/人。建筑垃圾清运由装修队负责清运。 , 服务中心对装修队发放《装修许可证》和《施工人员出入证》。 , 为了便于今后物业的管理和小区整体形象的美观，服务中心将派管家对装修队进行管理 (包括空调的安装、预留孔的改动等)。 , 管理人员每天将对装修户进行巡查，记录当天的装修项目。为了保障业主的生命及财产 安全，我们的管理员将及时阻止诸如:擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建。在 第一时间消灭事故的苗子。 , 业主装修结束以后，装修管理人员对房屋进行退场验收，检查垃圾清运是否完毕，外观 是否损坏。退场验收合格后，对业主装修资料交资料保管员存档。至此，装修结束。 4 、集中交付现场注意事项 , 项目部工程师交付现场坐班:解答业主疑问、回复整改时间了解实际需求。 , 总包管理人员陪同每户业主验房:了解维修需要、通知应急维修有效提高后期维修一 次合格率。 , 周密组织现场应急维修:总包牵头、监理调度、项目部监控维修人员(备件)到位; 向业主提供高效率的维修服务，有效的提升客户满意率。 , 重点客户重点跟踪:验房师或专业人士验房由监理负责跟踪，较“特殊”业主验房由 项目工程师负责跟踪。 , 确保交付现场、交付办公室、验收房号之间的信息传递通畅。 , 每日总结:总结当日工作不足布置转天工作要点安排较急维修工作。 重点关注 , 单次交付数量——240户。 , 单次交付周期——3天左右。 , 公司内部相关部门需要充分沟通与配合，施工单位、项目部对集中交付需予以重视。 (四) 维修用备品备件移交 (五) 交付总结会 交付完成后应召开交付总结会，对在交付过程中出现的问题进行统一整理，形成文字资料归档 36 十三 、装修房维修管理: 交付后维修管理的首要任务是大幅度的提升房修服务质量，重中之重是提升房修工作的及时性与一次维修合格率。在房屋交付时的房屋质量已成事实的前提下，抱着积极主动的态度、以客户的需求为导向，创造条件使客户满意度得以有效的提升。 维修管理可分为事前约束、事中处理和事后总结三个部分。 (一) 事前约束 1 保修协议 通过事前的约束，落实保修单位的保修责任，尽可能的把责任界定清晰。事业部组织总包单位、分包单位、监理单位及配合单位，召开项目维修管理会议，重申各单位保修期责任及义务，严肃物业服务中心作为保修期甲方的管理权威。 要求相关保修单位及其项目负责人签署保修协议，移交物业服务中心备案，方便物业服务中心统一协调管理，同时做到有据可依。 2 备品备件 备品备件由地产公司提供，并交由物业公司管理，物业公司提供部品部件清单给地产公司。完善保修材料备品备件的管理，设立甲供材料现场备货仓库，增加易损易耗件备货数量，同时增加进货时间较长的甲供材料备货数量，以满足维修工作的即时需要。 3 人员的分派与培训 交房后三个月内，事业部指定一名工程师协助物业服务中心开展房修服务工作，并增派一名监理人员，配合事业部及物业服务中心对房修工作进行管理。 对保修单位人员进行“客户导向”理念的宣讲与灌输，促使其理解并接受万科对房修服务工作的指导思想，从而提高其房修工作水平。迅速提升物业房修人员的专业知识与业务水平。 提升专业知识:参加公司组织的专业知识培训，到兄弟部门进行专业知识的学习与交流; 提升业务水平:加强对房修工作操作指引及升级预案的学习与培训，到兄弟部门进行业务知识的学习与交流。 4 引入第三方维修单位 为了保证维修的及时性，可引入一家或两家第三方维修单位。第三方维修单位在保修单位不及时进行维修或者保修责任界定不清晰的情况下，进行及时地维修。地产公司协助、督促物业服务中心进行第三方维修单位引进，加强第三方维修单位的后续管理。第三方维修单位的引进可以对总包单位进行有效的制约，对于责任维修单位不配合或多次维修不合格的，也需及时换用第三方维修单位进行有效的维修。 5 提出控制预案 针对交付后容易出现的质量问题及通病，提出控制预案以确保问题的及时解决。对于目前已知的系统性问题，例如花园洋房顶层阳台渗水、烟道串味等，依靠事业部的专业力量制定出有效的维修预案，指导维修工作的开展，旨在维修方案标准化，能够一次性有效的解决问题，避免重复维修，提升客户的房修感受。 6 协助物业服务中心加强对总包单位的控制及管理 加强对总包单位的培训，向总包单位明确万科保修的要求及相关规定，保证维修的及时性、有效性，做好成品保护、注意施工安全、提高现场维修人员的素质及维修水平。有效利用第三方维修单位及总包单位的保修金对总包单位进行制约，提高对其的控制力及管理力度。 建立返修率及二次返修档案(目前总包合同里面只有渗漏、裂缝等方面的返修率指标)，将其反馈给采购管理部，作为合作单位评估内容的重要部分。 38 (二) 事中处理 , 定期组织维修会议，掌握维修过程中的一手资料，改进不足，控制维修一次成功率和 维修及时性; , 重点客户进行回访，开展实施关怀计划。 , 参与培养房修工程师和房修施工人员的专业水平。 , 协助物业服务中心建立恶劣气候前房屋质量问题排摸制度。 , 例如夏季台风来临前，项目部组织物业服务中心、保修单位对房屋重点部位(如外墙门 窗)状况进行排摸，根据实际情况制定专项预案，并对重点客户采取提前预防措施，具 体如下: 集中检查和维修 a、 交房后3个月内，组织集中检查和维修，家电类厂商集中上门检查，对电器类进行免费 保养和维修，提供一些增值服务，如脱排油烟机清洗，空调过滤网的清洗或更换; b、 阳台地漏普查; c、 引进专业技术支持单位，对难点进行重点处理 (三) 更新备品备件 尤其是关注一些不再生产的材料，提出替代方案 (四) 事后总结 对发生的质量问题等进行总结，形成客户声音、客户关注问题的积累和形成缺陷图集。在甲供材料中发现的问题及时反馈给采购部门，让采购部门进行调整;在工艺、工序中发现不足时，及时反馈给工程管理部门，让工程管理部门进行调整。主要可通过以下几个方面展开: , 进行持续的客户满意度研究、制定针对性措施 , 借助公司资源，持续的对客户满意度状况进行跟踪与研究，有的放矢的采取针对性措施 进行改进和提高。 , 通过跟踪调查，掌握业主希望得到怎样的维修服务、了解在目前的维修状况下业主有哪 些方面的不满意，以及我们如何改进可以让业主满意、提升客户满意度。 , 通过调查及对房修资料的统计，有效掌握不同时期的房修重点问题并加以重点关注与预 警，同时采取必要措施对重点问题的维修工作进行推进。 , 前瞻性的深入挖掘潜在的业主投诉问题，如夏季高温过后可能出现的墙面裂纹等问题， 事先采取预防措施、制定处理预案，避免问题出现后措手不及。 , 持续的向客户关系中心、物业服务中心搜集客户意见，以客户的需求指导我们工作的完 善与提高。 沈阳万科工程管理部 2010-5-17 38