甜水园危改小区
预计土地价格7亿元,楼面价为7509元/平方米
甜水园危改小区位于朝阳区六里屯,西至西大望路,南至水锥子中街,东至至道家园路,北至规划路,总占地面积1.77万平方米,规划用途为住宅用地,容积率在4.35,控规建筑规模为7.4万平方米。
用地所处的位置和环境都极为优越,东西线能看到红领巾公园,朝北能看到朝阳公园。同时用地处于豪宅聚集地,目前周围聚集着棕榈泉、公园大道、泛海国际居住区、万科公园5号等高端住宅项目。由于容积率的限制,未来该地块将很有可能建造为类似棕榈泉的高层豪宅项目。
1、项目总开发价值的确定
根据市场调查,目前地块周边地区房地产开发项目的售价20000元/平方米,据此计算,该地块未来的销售总额约为:2万元×74000=148000万元。
2、成本费用
(1)建造成本
根据北京市建筑市场行情及政府规定的收费
标准
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计算如下:
a、建安费用:按北京市现行建筑
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
概(预)算标准,结合本项目规划设计条
件,确定该项目的综合建安费用为5000元/平方米,则:建安费用=0.25万
元×74000=18500万元。
b、红线内市政费用:综合取建安费用的12%,红线内市政费用=18500×12%=
2220万元,故:建造成本=18500+2220=20720万元。
(2)不可预见费:取建安的费用的8%,则不可预见费=18500×8%=1480万元。
(3)专业人士费:取建造成本的8%,则专业人士费=20720×8%=1658万元。
(4)贷款利息:项目开发周期定为2年,土地取得费用一次投入,建安费用于半年
后均匀投入,利率取6.84%,按单利计:则建安成本总计:20720+1480+1658
=23858万元,贷款利息=23858×6.84%×(2-0.5)÷2=1224万元,故:本
项目成本费用=(1)+(2)+(3)+(4)=25081万元,单价:25081÷74000/10000
=2585元/平方米。
3、销售费用
(1)两税一费(营业税、城市维护建设税、教育附加费)按销售收入的5.5%计取,
两税一费=148000×5.5%=8140万元。
(2)销售代理费:按销售收入的2%计取,销售代理费=148000×2%=2960万元,
故:销售费用=8140+2960=111000万元。
4、开发商利润:受市场经济的制约和供求的影响,开发商的投资风险增加,投资利润率
降低。综合本项目的实际情况,确定该项目建设周期为2年的建造成本投资回报率为30%,则,建造成本投资利润=25081×30%=7157万元。
5、求项目开发余值:项目开发余值=项目总开发价值-成本费用-销售费用-开发商利润=
148000-2-7157=104661万元。
6、求熟地价:设地价为x,购地期望回报率取30%,利率同前。熟地总价格x=104661
÷(1+30%+6.84%×2)=72843万元,楼面熟地价=熟地总价÷建筑面积=7509元/平方米。
浙公网安备 33021202002483