城市商圈发展、零售业态发展与商业地产开发

上海易居房地产研究院 2009年第 47期 总第 131期 城市商圈发展、零售业态变化 与商业地产开发 主 编：李战军 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2009年 10月 23日 电 话：021-60868898 地 址：上海市广延路 383号 文武大楼 5楼 邮 编：200072 Email：zhuguang@ehousechina.com 欢迎投稿 承接研究 作者介绍 许学武：曾任上海市人民政府经济体制改革办公室流通处处长、上海 市产权交易所副总裁，现任上海市经济学会市场中介研究委 员会主任。 关键词 城市商圈 零售业态 商业地产 目录 正确处理城市商圈发展与商业房地产开发的关系 城市零售商业业态对房地产市场的需求在变化 正确处理城市商圈发展与商业房地产开发的关系 城市商圈的发展与 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 建设是一个系统 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 ，其成败直接关系到一个城市地 区乃至一个国家经济发展的步伐和后劲。我在回顾上海房地产市场建设中感到， 城市商圈的发展在规划过程中与商业房地产开发关系十分密切，因为作为商业承 载体，我国城市商圈在发展过程中有一些地区已经出现大型商业设施发展过快， 商业项目建设较为盲目，商业同质化、商业结构与布局失衡和无序竞争的现象， 任其发展势将成为制约城市商业持续发展的一个瓶颈。为此，笔者就如何正确处 理城市商圈发展与商业房地产开发的关系，谈些肤浅看法，供有关领导和专家们 在研究决策时参考。 一、正确认识城市商圈发展与建设国际大都市的关系 根据国内外学者的理论，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地。它起 源于德国地理学家克里斯泰勒（W.Christaller），在 1893年他第一个提出了城市 发展中的“中心地理论”，认为不同等级的城市作为集散商品，服务周边居民的“中 心地”，具有不同辐射范围，而其所辐射的范围则构成该“中心地”的“市场区”。 在 1971年，日本的室井铁卫出版的《日本的商圈》一书，讨论了日本的“中心地” 和“市场区”的问题，开始用“商圈”这一名词。后来随着城市经济的发展，在 建成的国际大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的“银座”、“新宿大 街”；纽约的“第五大街”；伦敦的“牛津街”；巴黎的“香榭丽舍”等。 我国 1978年改革开放以来，随着经济的发展，城市规模有了很大拓展，城市 商圈也随之迅速发展。正如上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述 的，商圈对一个城市发展的推动作用是不言而喻的。因为在一个城市中，不同层 次和类型的范围，也是城市及周边居民生活便利的必要保证。城市居民是一种分 工极细、专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖于商业 服务，才能得到满足。就以上海为例，依据市民的不同需求，已经形成不同层次 和各类的商圈。按层次分，市级商圈有南京东路、淮海中路、四川北路、南京西 路、徐家汇商城、豫园旅游商城等十个；区级商圈有老西门、打浦桥、虹桥、曹 家渡、大柏树等十三个；社区商圈有古北国际社区商业中心、大宁国际商业广场、 金杨社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。 按类型分；有小范围辐射半径为特征的“社区型商圈”；有百货店、专业店高度集 聚的“市中心”和“副中心”商圈；有大型商业单体集聚、购物中心的各种地标 性商圈；有经营传统商品的中国民族特色商圈等。所以实践证明，商圈是随着城 市的发展而发展，从而使商圈成为城市发展的风向标，城市也因商圈发展而兴旺， 从而使商圈成为城市发展的推进器。 二、正确把握城市商圈建设与商业房地产开发的五个关系 上海城市商圈建设与商业房地产开放总体上是正常的健康的发展，在城市的 发展中发挥了积极作用，为促进上海城市的繁荣、繁华作出了贡献。但是在回顾 总结上海城市商圈发展的进程中，一些地区也出现了大型商业设施发展过快、盲 目建设的问题。以松江区为例，如东明国际广场、地中海广场至今有将近 10万平 米现在草长的很高了，已经空置在那里很多年了；又如上海国际礼品城实际上就 是批发市场，一期工程下来只卖了五分之一到五分之二，现二、三期的开发无法 进行；再如上海国际食品城名字很大，但里面也全都是空置，松江金天地休闲购 物中心，外表看比较好，里面一看根本经营不起来等。据专家 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 主要原因，一 是定位没有按照周边地区的需求和特点来建设；二是违反了科学的开发流程，片 面认为造出来总是有人进场的；三是仅采用产权商品模式比较单一。为此，建议 在城市商圈建设与商业房地产开发应正确把握五个关系。 1、在商圈的定位上，必须充分考虑其所处的区域功能特征及变化趋势，因为 区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。这样才能使商业房地产项目具有 针对性，以便合理布局，确保商圈的经营效益。 2、在商圈的规模、结构上，必须充分考虑周边的文化环境，因为城市商圈往 往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象征。所以在规划规 模和结构时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须 考虑周边的文化环境。这样，才能使商业房地产项目具有地标性，既满足了各方 面的需求，又避免商业集聚过度、资源过剩，更重要的还能反映出这个商圈的地 标性和文化特征。 3、在商圈的安全、服务上，必须充分考虑环境支持条件和配套是否完善，因 为商圈是城市客流集聚度很高的区域，除了商业设施的高度集聚外，涉及到客流 集散、安全、舒适、方便的各种配套措施必须完善。这样才能使商业房地产项目 具有前瞻性，留有足够的公共空间，能让人们始终保持良好的购物心情。 4、在商圈的建设布局上，必须充分考虑商业生态平衡，实现商圈向生态发展。 因为商圈内各个行业业态是一个平等的关系，尤其是一个商业街区内的百货店、 专业专卖店、超市，它们是一个不可分割的整体部分，而城市商圈生态是指各个 商圈相互依存、竞争、制约而形成的一种类似于生物系统。商业街区各种企业是 商圈的主体，他们的规模和结构对商圈有着举足轻重的影响，所以商业房地产项 目开发一定要注重商业的生态平衡性，这样才能使商圈向生态型发展。 5、在商圈的运作上，必须考虑产业间的和谐互动发展，因为作为城市商业集 聚地的商圈，自然会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。所以在商圈运作上 不仅需要和谐互动，比如商业与商务互动，在甲级写字楼集聚的地方，商业为商 务带来很多互动，又如商业发展跟会展业的互动，商业跟住宅的互动，跟旅游业 的互动，跟文化的互动等，而且还需要不断实施新发展，比如世博会召开需要形 成世博会场的集聚可能会形成一个新商圈，还有上海总部经济发展也需要建立现 代商圈去适应等。这样才能使商业房地产项目具有创新性，切忌一哄而上，一定 要进行科学分析，使商圈运作上体现出新创意、新渠道、新管理，促进上海现代 商圈的新发展。 总之，城市商圈发展和商业房地产开发，是城市建设规划的重点，作为一个 市场化的投资产品，也应该以立法形式来推动，使商业网点规划进入 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化、规 范化、法制化的轨道，正确把握好五个关系，向一个布局合理、业态丰富、功能 完善的现代生态型商圈的目标有序、渐进的推进。 城市零售商业业态对房地产市场的需求在变化 根据上海易居房地产研究院发展研究所李战军所长的要求，本人专门走访了 上海市连锁经营协会林宪秘书长，得到大力支持，还听取了市商业信息中心齐晓 斋主任等部分专家和行家的看法，感到城市零售商业业态的变化对上海房地产市 场提出了新的需求，现将情况综合如下： 一、城市零售商业业态的分类向趋细、趋专、趋大、趋多样化发展， 对房地产市场提出了新需求 原来有店铺的零售业如百货店、食杂店、便利店、超市、大卖场等，现在发 展到十四种之多如增加了大型超市，大卖场分成仓储式会员店、社区购物中心、 市区购物中心、城郊购物中心；又如百货店外增加了折扣店、专卖店、专业店、 家居建材商店、工厂直销中心等都对房地产市场提出了新需求。 1、建筑空间：要求有开放式、遮蔽式、半遮蔽式。开放式以周边的环境、城 市的环境溶为一体；遮蔽式是形成不被自然气候影响的室内商业街区，最理想的 是玻璃顶栅；半遮蔽式，将街道采取拱廊形成一体，形成一个过渡空间，形成具 有开创式和遮蔽式街区的特点。 2、购物环境：要求大型的商场和购物中心，环境支持条件逐渐配套和完善。 也就是除了商业设施高度集聚之外，涉及客流集散、安全、舒适、方便的各种配 套措施必须完善，让人们始终保持良好的购物心情。 3、文化元素：要求建设中体现文化元素，包括历史建筑的翻新，体现历史文 化底蕴、体现休闲与艺术、娱乐融合、体现地标性特征，保持民族传统特色等。 二、十四种业态分类和特点，对房地产市场的基本需求较强，具体列 表如下： 业 态 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 便 利 店 商业中心区、交通要道 以及车站、医院、学校、 娱乐场所、办公楼、加， 油站等公共活动区 商圈范围小，顾客步行 5 分钟 内到达，目标顾客主要为单身 者、年轻人 营业面积 100 平方米左右，利 用率高 即食品、日用小百货为主，有即时消费性、 小容量、应急性等特点，商品品种在 3000 种左右，售价高于市场平均水平 以开架自选为 主，结算在收银 处统一进行 营业时间16小时以 上，提供即食性食 品的辅助设施，开 设多项服务项目 程度 较高 食 杂 店 位于居民区内或传统商 业区内 辐射半径 0.3 公里，目标顾客 以相对固定的居民为主 营业面积一般 在 100 平方米 以内 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主 柜台式自选式相 结合 营业时间12小时以 上 初级或不设立 超 市 市、区商业中心，居住 区 辐射半径 2 公里左右，目标顾 客以居民为主 营业面积在 6000 平方米以 下 经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品 超市与综合超市商品结构不同 自选销售，出入 口分设，在收银 台统一结算 营业时间12小时以 上 程度 较高 百 货 店 市、区级商业中心，历 史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品位 的流动顾客为主 营业面积 6000 至 20000 平方 米 综合性、门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、 化妆品、家庭用品、家用电器为主 采取柜台销售和 开架面售相结合 方式 注重服务、设餐饮、 娱乐等服务项目和 设施 程度 较高 专 业 店 市、区级商业中心，百 货店、购物中心内 目标顾客以有目的选购某类 商品的流动顾客为主 根据商品特点 而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度 性，品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或 开架面售方式 从业人员具有丰富 的专业知识 程度 较高 专 卖 店 市、区级商业中心，专 业街以及百货店、购物 中心内 目标顾客以中高档消费者和 追求时尚的年轻人为主 根据商品特点 而定 以销售某一品牌系列商品为主，销售量 少、质优、高毛利 采取柜台销售或 开架面售方式， 商店阵列、照明、 包装、广告讲究 注重品牌声誉，从 业人员具备丰富的 专业知识，提供专 业性服务 一般 家 居 建 材 商 品 城乡结合部，交通要道 或消费者自有房产比较 高的地区 目标顾客以拥有自有房产的 顾客为主 营业面积 6000 平方米以上 商品以改善、建设家庭居住环境有关的装 饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务 为主 采取开架自选方 式 提供一站式购足和 一条龙服务，停车 300 个以上 程度 较高 折 扣 店 居民区，交通要道等租 金相对便宜的地区 辐射半径 2 公里左右，目标主 要为商圈内的居民 营业面积 300 至 500 平方米 商品平均价格低于市场平均水平，自有品 牌占有较大的比例 开架自选，统一 结算 用工精简，为顾客 提供有限的服务 一般 大 型 超 市 市、区商业中心，城郊 结合部。交通要道及大 型居住区 辐射半径 2 公里以上，目标顾 客以居民、流动顾客为主 实际营业面积 6000 平方米以 上 大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐， 注重自有品牌开发 自选销售，出入 口分设，在收银 台统一结算 设不低于营业面积 40%的停车场 程度较高 仓 储 式 会 员 店 城乡结合部的交通要道 辐射半径 5 公里以上，目标顾 客以中小零售店、餐饮店、集 团购买和流动顾客为主 营业面积 6000 平方米以上 以大众化衣、食、日用品为主，自有品牌 占有相当部分，商品在 4000 种左右，实 行低价、批量销售 自选销售，出入 口分设，在收银 台统一结算 设相当于营业面积 的停车场 程度较高并对 顾客实行会员 制管理 社 区 购 物 中 心 市、区级商业中心 商圈半径 5 至 10 公里 建筑面积为 5 万平方米以内 20 至 40 个租赁店，包括大型综合超市、 专业店、专卖店、饮食服务及其他店 各个租赁店独立 开展经营活动 停车位 300 至 500 个 各个租赁店使 用各自的信息 系统 市 区 购 物 中 心 市级商业中心 商圈半径为 10至 20 公里 建筑面积 10 万 平方米以内 40 至 100 个租赁店，包括百货店、大型 综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、 杂品店以及娱乐服务设施等 各个租赁店独立 开展经营活动 停车位 500 个以上 各个租赁店使 用各自的信息 系统 城 郊 购 物 中 心 城乡结合部的交通要道 商圈半径为 30至 50 公里 建筑面积 10 万 平方米以上 200 个租赁店以上，包括百货店、大型综 合超市、各种专业店、专卖店、饮食、杂 品店及娱乐服务设施等 各个租赁店独立 开展经营活动 停车位1000个以上 各个租赁店使 用各自的信息 系统 工 厂 直 销 中 心 一般远离市区 目标顾客为重视品牌的有目 的购买 单位建筑面积 100至 200平方 米 为品牌商品生产商直接设立，商品均为本 企业的品牌 采用自选式售货 方式 多家店共有 500 个 以上停车位 各个租赁店使 用各自的信息 系统 三、电子商务发展后无店铺零售业态将日趋增多，对房地产市场将减 轻压力 目前，零售无店铺业态主要是电视购物和邮购两种。电视购物以电视观众为 主，商品与市场上同类商品相比同质性不强；邮购以地理上相隔较远的消费者为 主，商品包装具有规则性，适宜储存和远输，他们的共同特点在服务上都能将商 品送货到指定地点。在电子商务发展方面，批发市场比零售市场快，如 B2B市场 （批发市场）是指企业对企业的营销。2008 年市场交易规模达到了 2.96亿元， 同比增长 39.4%，在 B2B 市场中阿里巴巴仍占主导地位。零售市场主要是 C2C市 场，是指个人与个人之间的营销，由于国内网络购物行业发展还很不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，相关 的立法也滞后，所以 C2C市场稳定之中不乏亮点；另外 B2C是企业对消费者之间 的商务模式，这种形式一般以网络零售业为主，主要借助于 Internet 开展在线销 售活动，也就是通常所说的“网上购物网站”，目的是想低成本开展自己的商业活 动。2008年 B2C市场快速发展，实现了 1776亿元，其中第三方平台交易达到 124.7 亿元。可以预计，未来的增量空间一定很广阔，是房地产市场必须关注的一个方 面。