房地产成本构成

房地产成本构成 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 房地产成本构成 一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高～而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外，下同)。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩)?666.67?容积率 例:地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/?;地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/?。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率:约1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差;小高层容积率:约2.5;高层容积率:约3.5 所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的)。一算就大概知道楼面价多少钱。 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例，一线城市上浮20%) 砖混多层:600元/?-800元/?,全框架多层多成本100元/? 小高层(10-17层):800元/?-1000元/?(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/?左右，18层以上(含18层)须配两部电梯，成本约增加60元/?。 高层(18层以上):1400元/?-1800元/? 钢筋含量是高层建安造价的重要指标 国标为68?/?，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。 国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/?左右;而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的～ 三、配套设施 包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/?。(以三线城市为例，一线城市上浮20%) 景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等)，设计费用和施工费用一般不低于300元/?(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的，则不等。 四、勘查、设计、监理等 不超过100元/?。但都是需要打擦边秋，需要公关。(同样以三线城市为例，一线城市上浮20%) 五、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多，销售压力大，可以理解)，三四线城市的营销费为5%左右。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 六、财务费用 经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2 七、公司管理费用 根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/?(以三线城市为例，一线城市上浮50%) 八、行政事业收费 这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费: 如自建人防工程，则成本为:多层1200元/?，高层1800元/?(按人防 面积摊) 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下: 高层:5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层:6级人防，单位成本=1500元/层数 高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。= 九、营业税 营业税+大修基金+所得税…=11.7%。 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用， --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分:一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费(营业税，城市维护建设税和教育费附加)，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------