全国物业管理示范大厦标准及评分细则

建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区) 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 及有关考评验收工作的通知 建住房物[2000]008号 二○○○年五月二十五日 各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局, 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市建委(房地局):我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下: 一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。 二、申报基本条件 1、参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。 2、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。 3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4、物业管理企业无重大责任事故。 5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。 四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。 五、根据建房[1995]120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。 六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。 七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。 - 1 - 八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行。 附件:1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则 2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略) 全国物业管理示范大厦标准及评分细则 序号标准内容规定分值评分细则 一 基础管理22 1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 1 符合1.0,不符合0 2、己办理接管验收手续 1 符合1.0,不符合0 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0,不符合0 4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签 订物业管理合同,双方责权利明确 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订 前期物业管理服务协议,双方责权利明确 2 符合2.0,基本符合1.0,不符 合0 6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、 续筹不符合规定扣0.5,未建立 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各 项公众制度完善 1 完善1.0,基本完善0.5,不完 善0 8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双 方责权利明确 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 10、物业管理企业制订争创规划和具体实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ,并 经业主委员会同意 1 符合1.0,不符合0 11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 作标准,并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0, 主要检查;物业管理服务工作程 度、质量保证制度、收费管理制 度、财务制度、岗位考核制度等 每发现一处不完整 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 扣0.2: 未制定具体的落实措施扣0.5, 未制定考核办法扣0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风 严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现 1人无上岗证书扣0.1:着装及 标志符合0.3,不符合0 l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1 执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5未公开0 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便 1 包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便 1 每发现一处不符合扣0. 2 17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访录每次扣0.1 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0 19、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 2 建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录。 二 房屋管理与维修养护 9 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署 1 符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0. 2 2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象 2 符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5 3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2;是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损1 符合1.0未按规定设置0;按规 定设置,但不整齐或有破损每处 扣0.l,有安主隐患每处扣0.5 5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架元锈蚀 2 符合2.0,每发现一处不符合扣 0.2 6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1 符合1.0,每发现一处不符合扣 0.1 7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1 符合1.0,每发现一处不符合扣 0.5 三共用设备管理35 (一)综合要求 4 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、 维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并 严格执行 1 符合1.0,每发现一处不符合扣 0.2 2、设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘、无鼠、虫害 发生,机房环境符合设备要求 1 符合1.0,每发现一处不符合扣 0.2 3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程 1 符合1.0,不符合0 4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故 1 符合1.0,不符合0 (二)供电系统 3 1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按 规定时间通知住用户 1 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格 执行 1 符合1.0,临时用电措施或停电 应急措施不符合均扣0.5 3.备用应急发电机可随时起用 1 符合1.0,不符合0 (三)弱电系统 2 1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正 常工作 1 符合1.0,发现一处不符合扣 0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按 规定期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 全0 (四)消防系统 5 1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐 全、完好无损,可随时起用 1 发现一处不符合扣0.5 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及 时处理各种问题 1 每发现一处不符合扣0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各 区域防火责任人 1 符合1.0,责行人不明确每发现 一处扣0.2 4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通 1 无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1 5、无火灾安全隐患 1 每发现一处安全隐患扣0.5 (五)电梯系统 6 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合1.0,不符合0 2、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好 1 每发现一处不符合扣0.2 3、轿厢、井道、机房保持清洁 1 符合1.0,不符合0 4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗 1 符合1.0,不符合0 5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修 1 符合1.0,不符合0 6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施 1 符合1.0,不符合0 (六)给排水系统 9 1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1 符合1.0,基本符合0.5,不符全0 2、设备、阀门、管道工作无常,无跑冒滴漏 1 每发现一处不符合扣0.2 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染 2 符合2.0,发现一处不符合扣0.5 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0. 2 5、限水、停水按规定时间通知住用户 1 符合1.0,基本符合0.5,不符全0 6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生 1 符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2 7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符全0 8、制定事故应急处理方案 1 无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5 (七)空调系统 3 1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符全0 2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符全0 3、制订中央空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5 (八)供暖供气系统 3 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正 常 1 符合1.0,不符合0 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣0.2 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0 四共用设施管理 4 1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途 1 符合1.0,每发现一处不符合 扣0.2 2、共用管线统一下地或入公共管理,无架空管线,无 碍观瞻 1 符合1.0,每发现一处不符合 扣0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每发现一处不符合 扣0.2 4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦 1 符合1.0,每发现一处不符合 扣0.2 五保安及车辆管理9 1、大厦基本实行封闭式管理 1 符合1.0,不符合0 2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度; 保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规 范认真负责 2 符合2.0,无专业保安队伍扣 1.0,值班及巡逻记录等不规范 每处扣0.2 3、结合大厦特点,制订安全防范措施 1 对特殊的部位要有相应的防范 措施,每发现一处无防范措施扣 0.2 4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不 影响行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 全0 5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 全0 6、室内停车场管理严格,出入登记 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 全0 7、非饥动车车辆有集中停放场地,管理制度落实,停 放整齐,场地整洁 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 全0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合1.0,不符合0 六环境卫生管理10 1、环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0,每发现一处不符合扣 0.2 2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的 责任范围,实行标准化保洁 1 未实行责任制的扣0.5,无专职 清洁人员和责任范围的扣0.3, 未实行标准化保洁的扣0.2 3、垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害2 每发现一处垃极扣0.2,未达到 垃圾日产日清的扣0.5,未定期 进行卫生消毒灭杀扣0.5 4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2 符合2.0,每发现一处不符合扣 0.2 5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2 符合2.0,每发现一处不符合扣 0.2 6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染1 每发现一处不合格扣0.2,发现 一次环保部门下放整改通知扣 0.5 七 绿化管理 4 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无 折损现象,无斑秃 1 长势不好扣1.0,其它每发现一 处不符合扣0.1分 3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 1 符合2.0,每发现一处不符合扣 0.2 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣1.0,有措施,落实不 力扣0.5 精神文明建设 3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦 的各项管理规定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 2、设有学习宣传园地,开展健康向上的活动 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 管理效益 4 l、物业管理服务费用收缴率98%以上 2 每降低1个百分点扣0.5 2、提供便民有偿服务,开展多种经营 1 符合1.0,基本符合0.5,不符 合0 3、本大厦物业管理经营状况 1 盈利1.0,持平0.5,亏本0