20130314西藏同信证券同心-惠民1号限额特定资产管理计划尽调报告

西藏同信证券 同心-惠民1号限额特定资产管理计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2013年1月） 声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日 目 录 3目 录 4一、 项目背景 4二、 计划要素及交易结构 4（一） 限额特定资产管理计划要素 5（二） 交易结构 5（三） 流程描述 7三、 融资方情况 7（一） 基本情况 8（二） 历史沿革 9（三） 公司性质 9（四） 内部治理 10（五） 财务状况 13（六） 征信状况 14（六） 综合评价 14四、 债务人情况 14（一） 基本情况 15（二） 财政实力情况 18（三） 履约意愿 18五、 项目基本情况 21六、 担保物情况 22七、 风险及风险控制措施 22（一）信用风险及控制措施 23（二）管理风险及控制措施 23（三）政策风险及控制措施 23（四）操作风险及控制措施 23八、 结论和建议 项目摘要： 本项目中，我司设立【西藏同信证券同心-惠民1号限额特定资产管理计划】（以下简称“限额特定资产管理计划”），募集资金2亿元，投资于中原信托【中原理财-同心一期-东台惠民信托贷款集合资金信托计划】（以下简称“集合资金信托计划”），资金用于补充东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目建设资金。东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权为本计划提供质押担保；东台市人大决议将东台市惠民房地产有限责任公司因开发建设“滨河花苑”（二期）保障房项目而产生的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）列入同期财政预算；东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地使用权，合计估值5.1亿元为本计划进行抵押担保，为项目还款提供保障。 在对基础资产、交易结构、信托要素、法律文件、风险控制、项目执行等事项进行了确认和落实的基础上，现将本项目相关情况汇报如下： 项目背景 项目公司东台市惠民房地产有限责任公司，注册资本10,000万元，为有限责任公司。该公司已与发起人东台经济开发区管委会之间签订“滨河花苑”（二期）保障房项目的建设及回购协议，并已得到各方确认和法律认可。为缓解垫资压力，东台市惠民房地产有限责任公司向中原信托申请信托贷款，西藏同信证券设立限额特定资产管理计划投向中原信托发起的集合资金计划。 计划要素及交易结构 限额特定资产管理计划要素 中原信托为东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目的开发建设成立集合资金信托计划，西藏同信证券设立限额特定资产管理计划，向合格投资者募集资金投资于该信托计划，限额特定资产管理计划将所募集资金通过信托支付给东台市惠民房地产有限责任公司。资金用于补充“滨河花苑”（二期）保障房项目建设所需资金。 计划存续期内，由东台市惠民房地产有限责任公司通过中原信托向我公司支付本息，以实现本项目的收益。 产品方式：我司成立同心-惠民1号限额特定资产管理计划, 投资于中原信托集合资金信托计划。 产品类别：限额特定资产管理计划 产品期限：24月，18个月可提前结束 预期收益：9%/年（拟定） 产品规模：20,000万元 资金用途： 融资方拟将我公司提供的资金用于滨河花苑（二期）保障房项目建设。 交易结构 中原信托为东台市惠民房地产有限责任公司“滨河花苑”（二期）保障房项目的开发建设成立集合资金信托计划，我司募集资金20,000万元投资于该集合资金信托。计划到期，东台市惠民房地产有限责任公司按 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定偿还债务的。东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保，东台市人大决议将此质押标的列入同期财政预算，东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地为本计划进行抵押担保，为项目还款提供保障。 流程描述 1、确认基础债权债务 由东台市惠民房地产有限责任公司与中原信托签署《贷款合同》，确立成立以信托贷款为基础的债权债务法律关系。 2、成立限额特定资产管理计划 （1）由管理人西藏同信证券向合格投资人发行限额特定资产管理计划，合格投资人认购后成为资产管理计划的受益人；管理人将资产管理计划投资于中原信托设立的集合资金信托计划。 （2）管理人、认购人签署《限额特定资产管理计划合同》，认购人缴纳认购资金并在限额特定资产管理计划成立后成为受益人，享有受益权； （3）本计划期限24个月。 3、债务人向受托人履行债务 计划设立后，受托人与东台市惠民房地产有限责任公司、江苏东台经济开发区管理委员会签署三方的《债权债务确认协议》，明确信托设立后，东台市惠民房地产有限责任公司无权以自己的名义向江苏东台经济开发区管理委员会追偿债务；如东台市惠民房地产有限责任公司收到江苏东台经济开发区管理委员会还款，则其有义务及时将款划付给受托人，对江苏东台经济开发区管理委员会还款的使用需要取得管理人、受托人的书面同意。 4、担保措施 东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款债权（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保； 东台市投资发展有限责任公司以其所有的【东国用（2012）第280023、280045号】土地为本计划进行抵押担保。 5、政府出具相关文件 为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，东台市财政局已出具财政资金安排文件，东台市人大决议将东台市惠民房地产有限责任公司因开发建设“滨河花苑”（二期）保障房项目而产生的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）列入同期财政预算。 融资方情况 基本情况 1、东台市惠民房地产有限责任公司于2010年12月14日取得东台市工商行政管理局颁发的执照编号为320981000179727的《企业法人营业执照》，证载信息如下： 公司名称：东台市惠民房地产有限责任公司 注册号：320981000179727 住所：东台市开发区经三南路1号 法定代表人：邹建华 注册资本：人民币10,000万元 实收资本：人民币10,000万元 经营范围：房地产开发 成立日期：2010年12月14日 营业期限：2010年 12月 14 日至 / 年 / 月 / 日 2、东台市惠民房地产有限责任公司已取得国家质量监督检验检疫总局颁发的《组织机构代码证》，主要信息如下： 组织机构代码：56684258-1 有效期：自 2011年 3 月 9 日至 2015年3 月8 日 登记号：组代管 3、东台市惠民房地产有限责任公司已于2011 年 3月 10日取得 东台市地方税务局 、江苏省东台市国家税务局颁发的《税务登记证》，其证号为：苏地税字320981566842581，登记注册类型为其他有限责任公司。 4、东台市惠民房地产有限责任公司已于 2010 年 1 2 月16日取得银行颁发的编号为 3010-01224053号《开户许可证》，证载信息如下： 核准号： J3117001437701 基本户开户银行：江苏银行盐城东台支行 账号：12860188000035975 5、公司贷款卡号为3209810000882214 6、公司股权结构 根据公司章程，股东情况如下： 股东 出资额 所占比例 出资方式 东台市投资发展有限责任公司 10,000万 100% 货币 根据盐城立信如良会计师事务所有限责任公司出具的编号为“ 立信会验(2012)第 7 号”验资报告显示，截至 2012年1月17日，惠民房地产有限责任公司注册资本为人民币 10000万元，实收资本为人民币10000 万元，出资人为东台市投资发展有限责任公司。 历史沿革 东台市惠民房地产有限责任公司（以下简称“惠民地产”）于2010年12月成立，位于东台市开发区经三南路1号，法定代表人邹建华，注册资本10000万元人民币。公司为东台市投资发展有限责任公司的全资子公司，公司类型为有限责任公司。经营范围为：房地产开发。该公司为暂二级开发资质。惠民地产为按市场化方式运作并参与政府工程项目建设的国有经济实体。主要开发保障房、保障房等。公司紧紧抓住城市建设战略实施需求，高起点谋划，科学化运筹，开拓性地开展各项工作。 全资股东东台市投资发展有限责任公司成立于2002年9月11日，是由江苏东台经济开发区管委会和东台市财政局共同出资设立的国有公司，公司注册资金23000万元，其中：东台市财政局出资1993.6274万元，占8.67%；江苏东台经济开发区管理委员会出资21006.3726万元，占91.33%。公司位于东台市开发区迎宾大道8号，法定代表人陈晓俊。 公司是江苏东台经济开发区建设的载体，主要经营范围：房地产开发，城市基础设施建设、 建筑施工 建筑施工总承包合同建筑施工企业管理制度建筑施工合同书建筑施工合同协议书房屋建筑施工合同 、水电安装、农业基础设施建设以及开发区配套设施建设服务和信息咨询服务。公司成立以来，累计完成基础设施投入30多亿元，拉开了“五纵九横”的道路框架，道路、供电、供水、排水、通讯等基础设施及基本配套到位。截止2011年8月31日，公司无银行借款，信用良好。 公司性质 东台市惠民房地产有限责任公司公司性质为有限责任公司，不在地方政府融资平台贷款限制名单内。 内部治理 公司法定代表人邹建华，男，生于1966年8月，本科学历，现任东台市惠民房地产开发有限责任公司总经理。 公司制订了《重大事项决策制度》、《资产 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 》、《财务管理制度》、《会计核算制度》、《费用支出制度》、《土地收购储办法》、《廉政建设制度》等一系列制度， 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 了公司经营管理行为，促进了公司的科学、健康运行。 在人员队伍建设上，已组建一支熟悉业务、组织协调能力强的公司经营班子，并配备了一支能吃苦耐劳、有敬业精神的管理团队。 财务状况 资产负债表 科目 2011年12月31日 （审计） 2012年10月31日 货币资金 11,316,420.92 57,962,120.18 应收票据 0.00 应收帐款 0.00 261,245,962.02 预付款项 0.00 1775000 其它应收款 0.00 866,409,100 存货 502,326,731.45 其他流动资产 0.00 流动资产 513,643,152.37 1,187,392,182.2 长期股权投资 0.00 固定资产 0.00 固定资产原价 110,540.60 减：累计折旧 9,139.88 固定资产净值 101,400.72 非流动资产合计 101,400.72 资产合计 513,744,553.09 1,187,392,182.2 短期借款 0.00 应付票据 10,000,000.00 55,000,000 应付账款 0.00 预收款项 0.00 428,850,000 应交税费 0.00 其他应付款 0.00 149,680,640.19 其他流动负债 0.00 流动负债 10,000,000.00 633,530,640.19 长期借款 0.00 长期应付款 0.00 长期负债 0.00 负债合计 10,000,000.00 633,530,640.19 实收资本 50,000,000.00 100,000,000 资本公积 453,737,133.66 盈余公积 0.00 453,861,542.01 未分配利润 7,419.43 所有者权益合计 503,744,553.09 553,861,542.01 负债和所有者权益总计 3,223,626,300.61 1,187,392,182.2 截止2012年10月，公司总资产11.87亿，总负债6.33亿，资产负债率 53.3%，资产负债率合理，流动资产11.87亿元，流动负债6.33亿元，流动比率1.9，短期偿债能力和长期偿债能力均较好。 利润表 科目 2011年12月31日 （审计） 2012年10月31日 房地产营业务收入 0.00 0.00 经营成本 0.00 0.00 主营业务税金及附加 0.00 19,138.72 房地产经营利润 0.00 -19,138.72 管理费用 0.00 0.00 财务费用 -7,419.43 -19,135.92 营业利润 7,419.43 -2.80 营业外收入 0.00 0.00 营业外支出 0.00 0.00 利润总额 7,419.43 -2.80 所得税 0.00 0.00 净利润 7,419.43 -2.80 公司的成长性和经营能力主要为当地政府的支持，随着滨河花苑（二期）保障房项目的推进，公司收入将会有着快速增长。 现金流量表 科目 2011年 一、经营活动产生的现金流量 　 销售商品、提供劳务收到的现金 0.00 收到的其他与经营活动有关的现金 0.00 现金流入小计 0.00 购买商品、接受劳务支付的现金 492,197,591.57 支付给职工及为职工支付的现金 120,000.00 支付的各项税费 0.00 支付的其他与经营活动有关的现金 0.00 现金流出小计 492,317,591.57 经营活动产生的现金流量净额 -492,317,591.57 二、投资活动产生的现金流量 0.00 收回投资所受到的现金 　 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 　 现金流入小计 　 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 110,540.60 现金流出小计 110,540.60 投资活动产生的现金流量净额 -110,540.60 三、筹资活动产生的现金流量 　 吸收投资所收到的现金 50,000,000.00 借款所收到的现金 0.00 收到其他与筹资活动有关的现金 453,744,553.09 现金流入小计 503,744,533.09 偿还债务所支付的现金 0.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 0.00 支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 现金流出小计 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 503,744,533.09 四、现金及现金等价物净增加额 11,316,420.92 财务数据分析 资产状况分析 作为东台市重要的投融资平台公司，东台市惠民房地产公司得到了政府和股东的大力支持，注册资本10000万元。自成立以来，公司资产规模持续扩张，2011年和2012年10月，公司的总资产分别为5.13亿元和11.87亿元。 资产构成方面，成立以来东台市惠民房地产公司资产构成保持稳定，流动资产占总资产的比例较大。随着滨河花苑（二期）保障房项目的实施与推进，公司未来的发展空间巨大。 负债状况分析 成立以来，东台市惠民房地产公司的负债规模有所增长，2012年10月公司负债合计的6.33亿元。但由于公司资产总额的持续增长，资产负债率在合理偏低水平。从负债构成来看，相较于非流动负债，公司的流动负债占绝对权重。 盈利能力分析 随着东台市开发建设力度加大以及东台市惠民房地产公司的实力增强，公司的营业收入还未体现，主要是房地产开发前期投入较大，多为土地出让金及其他开发建设成本。公司处于初步发展阶段。 小结 随着东台市惠民房地产公司承建的滨河花苑（二期）保障房项目陆续进入资金回流期，未来公司盈利能力将能得到大幅度提升。考虑到东台市惠民房地产公司和其全资股东资产规模较大，短期偿债能力强，且基于公司行业性质，公司能够最大程度上抵御政策风险和行业风险，在流动性方面得到金融机构的大力支持。综合考虑，东台惠民房地产开发公司资金配置能力较强，未来发生偿付违约的风险较小。 （六） 征信状况 2012年12月经查询中国人民银行企业基本信用信息报告，无不良信贷、欠息信息，其贷款及对外担保情况如下： 贷款情况：当前未结清贷款为0元，已结清贷款无。 对外担保情况：当前保证担保金额0元。 被担保信息：当前被保证合同金额为0元。 综上，东台市惠民房地产公司资产负债情况保持在合理水平，到期负债均已按时偿还，无不良信贷记录，具有良好的信誉。东台经济开发区管委会将陆续向东台市惠民房地产公司支付委托项目建设款，公司偿债能力将进一步提高。当地政府和银行对东台市惠民房地产公司在资金上保持着有力的支持，公司对不利经济环境影响有一定的抵抗力，违约风险小。 综合评价 截止2012年10月，东台市惠民房地产公司资产总规模已达11.87亿元，股东东台市投资发展有限责任公司资产总规模35.06亿元，企业和股东综合实力较强，经营状况良好，且近几年一直维持较快的发展速度，资产负债也维持在合理水平，无不良信贷记录，作为合作方其违约可能性较小。 债务人情况 基本情况 东台位于江苏中部沿海地区，总人口116.8万，市域土地面积2340平方公里，拥有黄金海岸线85公里，沿海滩涂156万亩。东台交通便捷，基础设施完备。距市区70公里范围内有南通、盐城、如皋三座机场。宁靖盐高速，东沿海高速，铁路 新（沂）——长（兴）铁路贯穿全市，至南京、上海只有2个小时车程。东台市连续9次进入全国农村经济综合实力和县域基本竞争力百强县（市）行列，排名位次一直在中游，东台市为全国生态示范市、江苏省文明城市等称号。 江苏东台经济开发区创办于2002年，2006年被批准为省级开发区。现管理面积73.4平方公里，下辖2个社区和9个村，总人口约3.29万人。近年来，开发区紧紧围绕打造“产业示范区、创新先导区、外资密集区”的目标，加快跨越发展，奋力进位争先。在全省开发区排名上升8位，连续三年名列盐城市第二，先后被授予“中国不锈钢制品产业基地”、“江苏省高层次人才创新创业基地”、“长三角园区共建联盟示范园区”等称号。 “滨河花苑二期保障房”项目是东台市政府重点建设的项目，经济开发区是东台重点开发的一个新区，是东台经济未来的发展主流，目前各项配套设施已逐步完善，周边汇聚了滨河一期、城北花苑、城北新寓等大规模的楼盘，整个新区的人气越来越旺。初步估算，本项目投资总额41440.62万元，项目总规划用地面积52376平方米，建筑总面积125300万平方米，项目建设期2年。在交通上，本项目东侧紧邻S333省道，与新204国道相隔不到一公里，因此，“滨河花苑二期保障房”在高性价比、独特的区位优势、交通优势的配合下，在销售上不存在问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 财政实力情况 单位：万元 统计项目 2008 2009 2010 2011 GDP 2,671,100 3,136,300 3,730,000 4,779,200 一、一般预算收入 130,828 176,600 261,800 359,200 一般预算收入中税收收入 94,489 123,785 178,431 255,324 二、可支配财力 254,297 372,741 568,886 731,938 1.预算内外资金合计 380,694 511,273 772,492 911,539 (1)地方一般预算可用财力 241,682 304,766 445,493 579,076 ①税收收入 94,489 123,785 178,431 255,324 ②非税收入 36,339 52,815 83,369 103,876 ③返还性收入 16,335 18,445 21,073 21,977 ④财力性转移支付收入 38,496 44,673 57,943 78,222 ⑤专项转移支付收入 56,023 65,048 104,677 119,677 ⑥其他补助 　 　 　 　 ⑦财力性转移支付 　 　 　 　 ⑧专项转移支付 　 　 　 　 ⑨其他上解 　 　 　 　 (2)政府性基金预算收入 83,944 158,257 262,875 324,386 (3)预算外收入 55,068 48,250 64,124 8,077 (4)其他收入 　 　 　 　 2.行政事业单位正常运转经费 169,013 196,666 272,613 267,245 (1)工资福利支出 56,203 68,229 76,913 92,324 (2)商品和服务支出 76,708 84,423 144,613 125,344 (3)对个人和家庭补助支出 36,102 44,014 51,087 49,577 三、预算支出 207,198 278,253 399,007 537,016 1> 财政收入规模评价 (1)绝对量分析：2009、2010、2011三年财政一般预算收入分别为17.7亿、26.2亿、35.9亿，增长率分别达到48.0%和37.0%；2012年1-11月一般预算收入37.09亿。近几年均保持了很高的增长率。 (2)相对量分析：2009、2010、2011三年财政平均收益率（一般预算收入/GDP）分别为5.6%，7.0%和7.5%。 2> 财政收入结构评价 2009、2010、2011年一般预算收入占地方财政总收入的比例分别为47.5%、46.1%、49.0%，保持了良好的增长势头。 3> 税收收入和非税收收入的结构分析 2009、2010、2011年税收收入分别为12.4亿、17.8亿、25.5亿；占一般预算收入比例分别为70.1%、67.9%、71.0%，税收收入占比较稳定。 4>2011年全市财政决算情况分析 根据汇总的2011年度财政决算草案，全市完成财政总收入878000万元，占调整预算的100.1%，比上年增长30.2%，其中：公共财政预算收入359200万元，占调整预算的101%，增长37.2%；上划中央收入142960万元，增长33.6%；基金预算收入375840万元，增长22.9%。 全市预算内总财力999746万元，其中：公共财政预算财力593052万元，基金预算财力406694万元。 全市实现财政支出919049万元，占调整预算的91.9%，比上年增长29.5%，其中：公共财政预算支出537016万元，占调整预算的90.6%，增长34.6%；基金预算支出382033万元，占调整预算的93.9%，增长22.9%。专项支出结转下年使用80637万元，其中：公共财政预算结转55976万元，基金预算结转24661万元。财力与支出相抵后，全市财政收支平衡，净结余60万元。 5>市本级财政决算情况 全年市本级完成财政总收入506535万元，占调整预算的101.1%，增长26.2%，其中：公共财政预算收入109450万元，占调整预算的101%，增长23.1%；上划中央收入21245万元，增长213.5%；基金预算收入375840万元，增长22.9%。 全年市本级财政预算内总财力856204万元，其中：公共财政预算财力450025万元，基金预算财力406179万元。在公共财政预算财力中，当年财力265124万元，上年结转54783万元，上级追加专款113106万元，国债转贷收入5000万元，调入资金12012万元；在基金预算财力中，当年财力381432万元，上年结转9392万元，上级追加专款15355万元。 全年市本级实现财政支出775567万元，占调整预算的90.6%，增长26.2%，其中：公共财政预算支出394049万元，占调整预算的87.6%，增长29.8%；基金预算支出381518万元，占调整预算的93.9%，增长22.7%。专项支出结转下年使用80637万元，其中：公共财政预算结转55976万元，基金预算结转24661万元。财力与支出相抵后，市本级财政收支当年平衡、滚存平衡。 市本级财政支出分项目情况是：一般公共服务支出30369万元，增长35.2%；国防支出436万元，增长8.7%；公共安全支出20926万元，增长23%；教育支出113662万元，增长43.6%；科学技术支出13814万元，同口径增长33.6%；文化体育与传媒支出10324万元，同口径增长31%；社会保障和就业支出40674万元，增长19%；社会保险基金支出51454万元，增长20.1%；医疗卫生支出34281万元，增长24.5%；节能环保支出5174万元，同口径增长27.4%；城乡社区事务支出349321万元(其中列收列支基金323740万元)，增长11.9%；农林水事务支出50612万元，增长41.1%；交通运输支出3961万元，同口径增长1.5%；资源勘探电力信息等事务支出2448万元，同口径增长24.9%；商业服务业等事务支出10549万元，增长15%；金融监管等事务支出792万元；国土资源气象等事务支出2908万元，同口径增长86.6%；住房保障支出5045万元；粮油物资管理及储备事务支出491万元，增长12.6%；其他支出28326万元，增长15.6%。 履约意愿 2012年1-11月份净增政府性债务158135万元。2012年11月末债务余额625766万元。 债务负担率（当年债务余额/GDP）13.10%；债务依存度（当年净增政府债务/财政支出）为20.4%。 2013年1月-2015年1月全市到期债务情况：2013年到期债务164558万元，2014年到期债务103221万元，2015年1月到期债务16087万元。 借款期限内待其债务本息/一般预算收入为39.5%。 5000万元以上大额债务情况：省转贷地方政府债券16500万元（2010省转贷5000万元、2011年省转贷5000万元、2012年省转贷6500万元，均为5年期）、交投公司发行企业债券100000万元；其余债务大多为工程债务，单项均在5000万元以下。 债务人东台市经济开发区管委会资金实力良好，地方政府领导注重政府信誉，当地金融机构与地方政府及其下属企业合作关系良好。综上考虑，开发区管委会主动违约的动机不大。 项目基本情况 “滨河花苑（二期）保障房”项目于2011年10月17日经东台市发展和改革委员会批准立项，批准文号：东发改投[2011]719号，批准项目总投资41440.62万元，建筑总面积12．53万平方米。2011年7月，经东台经济开发区管委会研究，明确由惠民公司实施“滨河花苑（二期）保障房”项目。土地使用证：该用地座落八引中沟南路南侧、经三路西侧。经国土局挂牌出让为商住用地。建设用地规划许可证：2011年9月30日，东台市住房和城乡建设局，编号：地字第11025—2号，用地面积 52376平方米，用地位置：八引中沟南路南侧、经三路西侧。建设工程规划许可证：2011年10月25日，东台市住房和城乡建设局，建字第 11022—11032号，建设规模125300平方米。建筑工程施工许可证：2011年11月7日，东台市住房和城乡建设局，编号：11025—11027 ，建设规划：125300平方米。 名称 证号 面积 (平方米) 建设规模 （平方米） 土地证 东国用 2011第141871号 52376 建设用地规划许可证 地字第11025-2号 52376 125300 建设工程规划许可证 建字第11022、11023、11024、11025、11026、11027、11028、11029、11030、11031、11032号 125300 建设工程施工许可证 编号11025 43696.56 编号11026 36768.34 编号11027 44835.1 2011年11月3日，向东台市环境保护局取得环评批复。公司拟自有资金投入15000万元，占项目总投资41440.62万元的36.2%。至2012年10月，累计投入1.48亿元。 “滨河花苑（二期）”保障房项目位于东台经济开发区八引中沟南路南侧、经三路东侧，是东台市政府重点建设的项目。初步估算，“滨河花苑（二期）”保障房项目投资总额41440.62万元，项目总规划用地面积52376平方米，建筑总面积125300万平方米，可提供经济适用房约1022套。项目建设期2年。目前项目四证齐全，已处于施工阶段。施工、监理企业都已通过招投标方式产生并由规划建设部门审核。 滨河花苑二期保障房项目投资估算表 序号 工程或费用名称 合并价值（万元） 技术指标 建筑工程费（万元） 设备购置及安装（万元） 其他费用 合计 （万元） 数量（m2） 单位 单价（元） (一) 工程费用 20653.95 6270.45 26924.41 1 住宅（含基础） 14418.21 3387.28 17805.49 89267.82 m2 1.1 土建工程 14418.21 14418.21 89267.82 m2 1.2 给排水 714.21 714.21 89267.82 m2 1.3 电气工程 848.13 848.13 89267.82 m2 1.4 消防工程 624.94 624.94 89267.82 m2 1.5 电梯 1200 1200 40 部 2 物管及幼儿园 652.89 65.289 718.179 3109 ㎡ 2.1 土建工程 466.35 466.35 3109 m2 2.2 给排水 24.872 24.872 3109 m2 2.3 电气工程 21.763 21.763 3109 m2 2.4 消防工程 18.654 18.654 3109 m2 2.5 装修 186.54 186.54 3109 m2 3 地下汽车、自行车库 4251.86 351.88 4603.74 29323.16 m2 3.1 土建工程 4251.86 4251.86 29323.16 m2 3.2 电气工程 175.94 175.94 29323.16 m2 3.2 消防工程 175.94 175.94 29323.16 m2 4 商业用房 540.00 43.20 583.20 3600 4.1 土建工程 540.00 540.00 3600 4.2 电气工程 21.60 21.60 3600 4.3 消防工程 21.60 21.60 3600 5 小区总平面给排水工程 52.38 52.38 52376 m2 6 小区总平面电气工程 52.38 52.38 52376 m2 7 小区总平面道路广场 310.00 310.00 15500 8 小区绿化、景观 336.00 336.00 21000 9 供配电外接 2004.80 2004.80 125300 m2 10 室外管网工程费 250.60 250.60 125300 11 围墙 28.00 28.00 800 m 12 化粪池 117.00 117.00 78 个 13 智能配套 62.65 62.65 125300 ㎡ (二) 其他费用 710.21 710.21 1 规划、设计、勘浏费 263.13 263.13 125300 ㎡ 2 施工图设计费等 125.30 125.30 125300 ㎡ 3 审查等费用 8.00 8.00 4 监理费 115.00 115.00 5 招标代理费 20.00 20.00 6 城市建设配套费 免征 7 白蚁防治费 57.40 57.40 ㎡ 8 劳保费 69.00 69.00 9 场地平整费 52.38 52.38 52376 ㎡ (三) 土地使用费 7856.00 7856.00 78.56 亩 (四) 不可预见费 1150.00 1150.00 (五) 贷款利息 4800.00 4800.00 (六) 项目总投资 20653.95 6270.45 14516.22 41440.62 序号 项目名称 合计（万元） 1 项目总投资 41440.62 2 资金筹措 41440.62 2.1 自有资金 15000 2.2 缺口资金 （26440.62万元） 借贷资金（本次融资） 20000 施工企业垫资 3000 预销售房款 3440.62 工程开工进展说明：（预计交付时间2013年10月） 滨河花苑二期共三个标段，共计9幢住宅楼及一个地下车库。截至目前，1-9号楼已经全面封顶，进入内外粉刷装饰阶段。其中一标段（1#、2#、3#、4#楼）桩基工程和基础工程于2012年2月完成，主体工程于2012年11月全部封顶；二标段（5#、6#、7#、8#楼）桩基工程和基础工程于2012年2月完成，主体工程于2012年12月全部封顶；三标段（9#楼及地下车库）桩基工程和基础工程于2012年5月完成，主体工程于2012年12月全部封顶。 下一步，计划于2013年4月完成大楼内外粉刷装饰、门窗、电梯安装，2013年8月完成小区绿化道路等配套工程，2013年9月完成项目竣工扫尾工作，2013年10月竣工验收交付。 担保物情况 （一）抵押物情况 土地（抵押）标的物信息 是否已设定其他抵押权利 否 其他抵押权利期限 无 我司放款后是否为第一顺位权利人 是 标的物 评估值 51035万元 评估时点 2012.12 评估方法（请在对应处打“√”） 市场法（√ ） 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 收益法（ ） 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 成本法（ ） 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 假设开发法（√） 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 基准地价修正法（） 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 所用其他方法请说明： 评估结果 金额（ 万元） 权重（ %） 抵押率 40%（按融资本金计算） 1 东国用（2012）第280023号 商住用地 出让用地 20167㎡ 51035万元 2 东国用（2012）第280045号 商住用地 出让用地 117728㎡ 房地产评估机构信息 评估机构全称 苏州国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 质押物情况 东台市经济开发区管委会与东台市惠民房地产有限公司签订《东台市滨河花苑二期保障房回购协议及补充协议书》，约定债务人委托东台市惠民房地产有限公司负责滨河花苑二期保障房项目的建设。根据东台市惠民房地产有限公司和东台市经济开发区管委会签署的回购协议书，东台市惠民房地产有限公司对东台市经济开发区管委会享有45,646万元应收账款，支付时间为限额资产管理计划成立后的第22、23、24个月。 风险及风险控制措施 （一）信用风险及控制措施 风险：惠民地产及东台市经济开发区管委会的偿债能力将直接影响本计划受益人的收益。若因市财政的收支状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响计划到期受益权的实现。 控制措施： 为了进一步强调和落实还款时间与金额，要求相关单位出具《BT回购协议》，确认付款时间和金额，放弃原有抗辩权； 东台市惠民房地产公司全资股东东台市投资发展有限责任公司将其持有的估值5.1亿的土地为本项目进行抵押担保； 东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保； 东台市人大决议将东台市惠民房地产有限责任公司因开发建设“滨河花苑”（二期）保障房项目而产生的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）列入同期财政预算； 为监督东台市惠民房地产公司将募集资金用于约定的资金用途，项目组将按季度跟踪和了解项目投资情况以及项目工程进度，并要求企业提供相关的建筑施工合同；如果东台市惠民房地产公司对滨河花苑二期保障房项目实施项目监理，项目组将要求企业适时提供月度监理报告；同时要求企业根据工程进度情况，适时提供后续的竣工验收报告； 项目组要求东台市惠民房地产开发公司向管理人提供季报和年报（年报须经审计），以了解、查看债务人的财务状况和经营情况； 项目组对应收账款债务人进行管理监控。了解债务人市政府的财政预算，持续跟踪财政支出情况、税收、负债等情况，评价政府财政履约能力。 （二）管理风险及控制措施 风险：在资金的管理运用过程中，可能发生管理人因其知识、管理水平有缺陷，获取的信息不完全或存在误差，以及对经济形势、政策走势等判断失误，从而影响资金运作的收益水平和收益兑付。 控制措施：管理人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。 （三）政策风险及控制措施 风险：国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策等相关配套法规的调整与变化，可能会影响本计划收益水平。 控制措施：本项目操作是受让惠民房地产公司对经济开发区管委会的应收账款收益权，成立限额特定资产管理计划。项目的政策风险较小。 （四）操作风险及控制措施 风险：即管理人未履行合同规定的各项管理人职责和义务而产生的风险。 管理措施：将在严格按照合同要求管理限额特定资产事务，包括财产管理、对投资者收益分配、信息披露等具体工作。同时，将落实债权的法律效力，定期收集、整理、分析债务人、回购方的财务数据和运营状况，对其履约能力进行持续监控，防范项目当事方的履约风险，加强项目过程管理。如出现到期偿付风险，及时与东台市人民政府、市财政局、当地金融机构等协商，全力确保限额特定资产管理计划按时足额兑付。 结论和建议 本项目的实施符合地区发展政策的需要。东台位于江苏中部沿海地区，总人口116.8万，市域土地面积2340平方公里，交通便捷，基础设施完备，至南京、上海只有2个小时车程。江苏东台经济开发区2006年被批准为省级开发区。近年来，开发区紧紧围绕打造“产业示范区、创新先导区、外资密集区”的目标，加快跨越发展，奋力进位争先。在全省开发区排名上升8位，连续三年名列盐城市第二。“滨河花苑二期保障房”项目是东台市政府重点建设的项目，经济开发区是东台重点开发的一个新区，是东台经济未来的发展主流。 东台市财政实力较强，违约可能较小。截至2011年，东台市财政总收入87.8亿元，一般预算收入35.92亿元，财政实力较强。东台市连续9次进入全国农村经济综合实力和县域基本竞争力百强县（市）行列，排名位次一直在中游，东台市为全国生态示范市、江苏省文明城市等称号。 项目内有土地及应收账款作为抵押物，还款保障度高。东台惠民房地产开发公司全资股东东台投资发展有限责任公司以其持有的估值5亿元的土地为项目还款提供抵押担保，东台市惠民房地产有限责任公司将其持有的45646万元应收账款（债务人为江苏东台经济开发区管理委员会）为本计划提供质押担保，本金抵押率均约为40%，大大提升了项目的保障程度。 目前东台市惠民房地产公司在项目的建设过程中处于暂时性资金困难，通过发行本限额特定资产管理计划，将可缓解其资金流动和周转压力。东台市地方财政健康，经济较为发达，当地政府信誉度较高，因此项目公司的支付违约性较小，该笔贷款的风险较低。 同信证券 私人银行部 2013年01月 签署三方债权确认协议 东台市惠民房地产开发公司 东台市经济开发区管委会 签署《委托代建协议》、《债权债务确认书》 签署抵押合同 支付认购款 签署贷款合同 中原信托集合资金信托计划 受益人 东台市经济开发投资公司 缴纳认购款 签署认购合同 西藏同信证券（管理人）限额特定资产管理计划 缴纳认购款资金 签署认购合同 应收帐款质押协议 13 23 / 27